BT模式介绍

江苏省设备成套有限公司

－－－－－－因为需要所以成套

BT概念

BT（Build Transfer）即建设-移交，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，系指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报.

BT-BOT

BT投资是BOT的一种转换形式，是指一个项目的运作通过项目管理公司总承包后，由承包方垫资进行建设，建设验收完毕再移交给项目业主。BOT是对Build-Own-Transfer（建设—拥有—转让）和Build-Operate-Transfer（建设—经营—转让）形式的简称，现在通常指后一种含义。而BT是BOT的一种历史演变，即Build-Transfer（建设—转让），政府通过特许协议，引入国外资金或民间资金进行专属于政府的基础设施建设，基础设施建设完工后，该项目设施的有关权利按协议由政府赎回。

BT模式介绍

众所周知的金融危机给国际国内的固定资产投资，工程建设

都带来了很大的冲击，许多企业资金链断裂，上下游产业链条不能有效衔接，一些想建设或正在建设的项目不能实施，同样作为建筑总承包企业也面临业务量的萎缩。

BT模式特点

BT模式作为一种新兴的工程建设管理模式，近年来在国内得到蓬勃发展，较好的解决了因为建设单位资金紧张而不能实施工程的难题，尤其是一些政府牵头开发投资的公益性项目应用较多。BT模式具体是指业主授权BT承包商对项目通过融资建设，建设后整体移交给业主，业主用建设期间以及工程完成以后所募集的资金，以偿付企业的融资本金及利息的一种新型的项目管理模式。

一些现金流充足的企业，业绩较好，有一定融资能力的总承包企业就可以采用BT模式，扩大企业的业务量，延伸企业经营的范围，扩大市场占有量。去年在国家为刺激经济增长，投放四万亿重大经济调整政策下，许多公司立即认识到这是一个壮大发展的好消息，同样审时度势积极与政府合作，顺应政府开发的需要，实施BT模式。

采用BT模式的注意事项

BT模式最大的风险仍然是资金，其次是市场价格。总承包企业应有优良的企业信誉，在危机面前或者危机来临，信誉才是最好的护路神，有了好的信誉，企业在融资，在供应商、分包商等上下游产业链上才能寻求更多的合作伙伴，共同把蛋糕做大做好。在意识方面，无论是企业的所有者还是经营者，从思想意识上要

有一个充分的准备，要进行角色和工作思路的转换；在人才方面，要有懂得BT模式具体做哪些工作的专门人才，每一项工作如何去开展，做到什么深度，挖掘哪些潜力，能创造出多大利润。为实现BT模式，总承包公司专门组建了甲级设计院，除了整合自有的施工管理精英，还从房地产开发企业、设计院聘请了多名专业人才。

BT项目建设与管理

如何选择BT项目

我国目前正处于城市化建设的过程当中，全国多地都在大力推进城市化建设，城市建设不仅仅是建一些商品房，而是一个系统的城市建设工程、涉及房地产开发、市政道路、城市配套等等一系列项目。建设的范畴、规模都是相当可观的。作为应用BT 模式的初始阶段，我们可以选择一些政府投资的项目，比如市政工程，比如有关民生的工程，这些项目相对来讲风险小一点，回报周期相对短一些。

BT合同的价格由工程施工造价，各项管理开支费用，合理的利润、风险费用，财务费用，国家规定的税收等组成。首先应对项目所在地作充分的勘察和调研，充分了解项目建设的生态条件。由于是BT项目，正常都没有三通一平，有些甚至手续还在办理之中，所有这一切都是定价定量、约定工期应考虑的因素。作为传统的建筑安装工程的定价定量，结合工程建设周期，考虑了必要的材料设备风险，这些与传统施工企业的定价谈判类似，这里不

再赘述。对于非企业传统强项的工作内容，比如供电、供水、燃气等等项目的定价定量，可以采用暂定的方式，待工程具体实施时再根据市场和政策的要求，作具体调整。比如我们承接的盐城交通工程，工程承包价为45亿元，其余的6000多万元配套费用，我们作为招标人费用处理，也就是等具体实施时再根据市场行情实时定价，这样能有效地规避部分风险。但本工程两次发布公告均无企业报名，后经各级领导多方协调，最终经谈判确定BT合作方。

对于工期的约定也应充分考虑一些垄断单项工程（如供电）对工期的制约。在实施三通一平时由于我们对供电部门的工作流程掌握不充分，再加上连续阴雨天气，使得室外架线迟迟不能作业，导致供电拖延了15天。出现这种偏差后，应立即调整了后续施工的计划，将这15天时间予以消化分解，确保工期正常运行。

最主要的一点就是资金的返还周期和方式。一种方式是现金返还，这种情况相对较单纯一点，只要计算好资金占用周期内的时间价值，预测好未返还资金量在后续周期中的升值价值即可以。另一种方式就是部分现金返还、部分实物返还。对于现金部分与前面的处理方式基本一致。对于实物要结合项目所在地的资产价格，进行科学合理的评估、测算后方可操作，避免盲目进入。其他合同条款的都属于围绕项目实施而相互约定的，基本属于可控范围内，对于一个成熟的总承包企业而言不是新鲜事物。

BT项目的管理

一旦签订了BT项目合同后，总承包企业就应立即着手，以人力、物力、财力等各个方面，围绕项目的实施，开展包括立项、施工前准备，必要的招投标，施工、移交等等工作。

首先，建立健全组织机构。除了设置现场的BT项目班子，还应有专人负责外部与各部门的协调沟通，及时了解各政府机构、职能部门的工作流程，紧密跟踪，及时反馈信息，报决策者研究布置下一步的工作。

其次，制定详细周密的BT项目计划，计划制定应充分考虑各种外部不利因素，留有足够的时间，甚至要有应急处理方案，必要的时候应请专门的项目管理公司帮助研究制定。对于不以BT 意志为决定的分部分项工程，应提前介入，早作打算。

第三，由于总承包企业常年累月与政府建筑主要部门打交道，所以相对来讲有些工程在建设部门的立项、报审等等流程和手续，还属于比较熟悉和容易办理的，只要建设方及时出具合法的手续，应抓紧时间把这些办理好。

第四，依据现有建筑法的规定，对专业分包、劳务分包等应及时办理分包手续，需要公开招标的，应编制标书，与项目所在地的建设工程招标中心联系合作，依法公开进行招投标工作。编制标书设定条件时，应紧扣BT合同，原则上要求分包承诺的条件应该比BT合同更优惠，以减少风险和预留空间。

第五，应立即实施现场的三通一平。三通一平是下一步施工

的必备条件，也是寻求合作的的基本条件，是企业形象最基本的表征，而且在实施过程中还有涉及垄断部门的工作，比如供电是不以总承包企业意志为转移的，另外有可能涉及到道路过境、征地拆迁、管线迁移、属地居民阻拦等等不可预见的因素，都会影响工程的开展，都会浪费时间和空间。在实施三通一平时同样遇到以上这些问题，出现问题后，应主动与当地政府部门联系，通过当地政府向属地居民宣传政策，对老百姓晓之以理，动之以情，所有问题都得到有效地解决。

第六，对各分包商或者供应商的管理，由于是BT 项目，一般体量都比较大，一旦实行BT后，所有的分包商配套供应商的协调，都是BT合同的正常工作，正常一个项目大致需30家单位共同施工实施，方可完成，所以对各分包商的管理是一个综合性的课题，作为BT合同应该最大程度的优化施工顺序和流程，减少分包商之间，分包商与BT公司之间的矛盾和摩擦，杜绝出现不必要的浪费和意外。作为BT管理商更能理解建筑分包商的需求和心情，我们在管理中主动找分包商解决问题，询问他们存在的困难和难题，对于他们反馈的问题及时解决，不推诿，急分包商所急，想分包商所想。做好分包商与业主之间，分包商与政府部门之间桥梁纽带作用。

BT项目的资金管理

资金的筹措和使用，是BT项目的关键所在，除了BT公司自身强有力的现金流外，BT公司还应多方融资。巧妙利用好BT合

同，尽可能的实现在建工程权益最大化，直至可以根据BT合同抵押贷款。如果BT合同有实物返还，如房产或土地，应及早将实物进行产权划拨和确认，以便早日盘活这部分资产，作为现金流的补充和应急。资金的使用也应该合理调配，周密计划，应根据工程实施计划。排出详细的资金使用路线图，同时还应该有防止建设方不能按BT合同及时足额支付的应急预案。选择下游分包商、供应商时应选择实力强、信誉好的企业，最好能签订战略联盟协议，这样可以延长应付款的周期。在保持资金总量不变的情况下，拉长资金链，同时确保资金链的安全运行。

总之，结合具体工程项目应用BT的模式也各有特色，应该根据具体情况具体分析，区别对待，并结合各公司的具体管理模式认真实施，及时应变市场的需求！

BT项目案例

【工程招标公告】XX县XX大道等3条市政道路BT项目招商

为加快推进城市基础设施建设步伐，XX县XX大道等3条市政道路BT项目，经发改[2010]221号文批准建设。项目建设资金来源为投资人自筹。经XX 县人民政府议定，由XX发展投资控股有限责任公司对该项目进行公开招商。欢迎符合条件的投资人报名申请参加本项目投资，现就有关情况及投资报名公告如下：

一、招商人：XX发展投资控股有限责任公司。

二、项目名称：XX县XX大道等3条市政道路BT项目。

三、项目地点及概况：

项目位于XX县XX镇。项目建设地交通便利，已具备施工建设要求。道路总长12020.7米，其中新建5869.9米，改造6150.8米。项目总投资3.02亿元。

项目建设如下：

(1)XX大道市政道路改造工程，全长4830.9米。

(2)XX线市政道路改造工程，全长1319.9米。

(3)XX市政道路新建工程，全长5869.9米。

四、项目内容及工期：

1、项目建设内容：市政道路、绿化、亮化、排水工程以及附属工程建设(具体建设内容详见施工图)。

2、项目建设工期：建设总工期12个月。（新建项目12个月，改造项目9个月）。

五、项目投资和回报：

1、年投资回报率：不高于15%。

2、工程造价与投资回报额：以XX县人民政府投资评审中心审定的工程造价下浮5%作为工程建设造控制价,以政府审计部门审计的投资结算价作为投资额基数计算投资回报额。

3、回购期限：回购期限为3年，分3次回购，即第一年40%、第二年30%、第三年30%。

六、质量标准：符合国家现行建设工程验收备案合格标准。

七、投资人资质资格要求：

1、具有独立法人资格的企业。企业注册资本金不低于5000万元。

2、投资人(单位)具有国家建设行政(行业)主管部门颁发的市政公用工程施工总承包一级及以上资质。

3、各标段报名时须交纳8000万元实力证明金(现金)到招商人指定账户。投资人(单位)中选后实力证明金转为投资资金，专项用于工程建设。

八、投资人报名

1、投资人于2011年1月1日至2011年1月6日，上午9：00-11：30(北京时间)，下午2：00-5：30(北京时间)到招商人处报名购买招商文件。招商文件每套售价￥3000.00元，售后不退。施工图纸押金每套10000元。

2、投资申请人报名和购买招商文件时需持单位介绍信、企业营业执照副本原件及复印件(加盖单位公章)、法定代表人授权书、被授权人身份证原件及复印件(加盖单位公章)。联合体投资人(单位)报名时除携带上述资料外还需提供“联合体投资申请书或介绍信”。

九、投资、评审

1、递交投资申请文件时间为2011年1月20日上午10：00分前(北京时间)，逾期递交或不符合规定的投资申请文件恕不接受。

2、评审时间及地点：2011年1月20日上午10：00(北京时间)，届时请投资人派代表出席评审会议。评审地点：XX发展投资控股有限责任公司。

3、评审由招商人主持，XX县人民政府成立评审委员会，相关监督机关派人员参加;评审委员会对投资人的投资申请文件当场开封，经谈判竞争，年回报率报价最低的投资人作为中选投资候选人。

4、当投资人最低报价出现两个或者两个以上报价相同时，由报价相同的投资人进行第二次竞争报价。第二次报价不得高于第一次报价，以此类推，直至评出第一中选投资候选人。

5、当只有一个投资人时，经评审，投资人递交的投资申请文件能满足招商文件中规定的各项条件，且投资报价不高于招商人要求，直接进行谈判确定。

十、项目招商说明

1、项目所需的全部建设资金由中选投资人承担。

2、招商人不统一组织安排现场踏勘和召开答疑会，投资人均可对项目进行考察，考察费用由投资人承担。本次招商不接受电话、邮件及口头咨询。

3、本项目可接受联合体投资。联合体中至少有一个单位符合项目要求的资质资格条件。

十一、联系方式：

招商人：XX发展投资控股有限责任公司

地点：XX发展投资控股有限责任公司(XX县XX大道1号)。

建立开发区BT模式建设项目全过程跟踪审计中介机构备选

单位库项目公开招标公告

江苏省设备成套有限公司受江宁经济技术开发区财政局的委托，就建立开发区BT模式建设项目全过程跟踪审计中介机构备选单位库项目进行公开招标。现邀请合格的供应商报名。

一、项目编号：SBCT-BTZB-2011-011

二、项目内容：择优选择6家审计中介机构单位，组成中介机构备选单位库，协助完成江宁经济技术开发区政府投资BT模式建设项目全过程审计，包括：跟踪审计、竣工结算审计和财务决算审计任务。

三、投标人资格、资质要求：

符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的要求，且：

1、在中国境内注册，具有独立法人资格及相应经营范围；

2、具备准予执行注册会计师法定业务的执业证书及工程造价咨询单位甲级资质的联合体，联合体成员数量限两家；

3、近三年信誉良好，完成过造价在人民币10000万元以上（含人民币10000万元）政府投资建设项目全过程跟踪审计的业绩（提供中标通知书或项目合同）；

4、近三年工程造价咨询年收入在人民币200万元以上（含200万元）（提供营业收入证明）；

5、投标人如为外地公司，须在本地设有分支机构（提供联系方式、联系人及地址）；

6、投标人及工作人员在从业期间中没有被相关行政主管部门处罚、行政司法诉讼败诉、被有效投诉，及借用、挂靠他人资质等不良记录。

四、投标事项：

1、招标文件的发售：有意向的投标人可以在2011年5月6日起至2011年5月26日9：30时止（工作时间）携带法定代表人授权委托书及相关资格证明材料（营业执照副本、税务登记证副本、组织机构代码证副本、相关资格资质证书、联合体协议书及业绩、收入证明材料）原件和加盖公章的复印件到江苏省设

备成套有限公司（招标代理一部）进行报名后购买招标文件，招标文件售价人民币300元/套，售后不退。

2、现场答疑会时间：2011年5月19日9：30时整

现场答疑会地点：江宁经济技术开发区管委会七楼会议室

3、投标开标时间：2011年5月26日9：30时整（北京时间）投标截止并

开标。逾期收到或不符合规定的投标文件恕不接受。

投标、开标地点：江宁经济技术开发区管委会七楼会议室

4、本项目已进入政府采购程序，如有疑异，请向江宁经济技术开发区财政

局和江苏省设备成套有限公司质疑。如质疑答复不满意，在答复期满后15个工作日内向江宁经济技术开发区政府采购办公室提起投诉。

五、联系方式：

采购单位：江宁经济技术开发区财政局

联系人：张主任联系电话：025-********

代理机构：江苏省设备成套有限公司

详细地址：南京市山西路20号国贸大厦19楼

联系人：梁立（招标代理一部）

联系电话：025-********

传真：025-********

政府采购监督管理部门：江宁经济技术开发区政府采购办公室

联系人：许松联系电话：025-********