境外房地产产品案例研究

小城市核心区购物中心——德国勒沃库森市

Rathaus-Galerie

项目概况

项目名称：Rathaus-Galerie Leverkusen

位置：德国勒沃库森市（Leverkusen ）中心 开工时间：2008年6月12日 开业时间：2010年2月23日 占地面积：17, 702平米 总建筑面积: 74, 415平米 零售营业面积：22,600平米 店铺: 120个 停车场：500个

主力店: Saturn （电器）、Rewe （生活超市）、C&A （服装）、H&M （服装）、New Yorker

（服装）、Intersport V oswinkel （体育用品）、K?mpgen （鞋/皮具）、Thalia （书店）、dm （日化/药妆）

建筑设计: ECE （合作设计HPP 、BDS ）

开发商：ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG 和Credit Suisse 投资额：约2亿欧元

高通智库

境外房地产案例研究

Overseas Real Estate Case Study

高通智库

2011年4月10日 (双周一次)

项目区位

Rathaus-Galerie购物中心位于勒沃库森市（Leverkusen）市中心，该市位于莱茵河畔，介于科隆与杜塞尔多夫之间，约有居民16.2万人。勒沃库森市具有良好的交通条件，欧洲的主要高速公路A1和A3在此交汇，此外，每天都有成千上万的乘客乘坐铁路系统，从郊区到市区。据统计，该购物中心可辐射周边约40万居民。此外，距勒沃库森市不远有两大国际机场——科隆/波恩国际机场和杜塞尔多夫国际机场。

公共汽车站 快速列车和区域火车停靠站

乘坐当地公交车、快速列车、区域火车均可到达该购物中心。

项目规划

勒沃库森市新的购物体验

为Rathaus-Galerie购物中心选择零售租户的时候，项目开发商ECE的专家特别考虑了周围40万居民的需求，补充了勒沃库森零售市场上现有商品的质量和多样性，使其一个具有吸引力的城市个性化购物中心，从而提升了整个城市的吸引力。

当地的机遇和区域贸易

ECE规划中不可分割的一部分是中小企业的友好租赁概念、地方和区域贸易的加强，并赋予它真正的发展前景。在Rathaus-Galerie购物中心，除了跨国公司和国内连锁加盟，来自当地的零售商也占据了很高的比例。熟悉的名字和商店是Rathaus-Galerie购物中心自己独特的特点和魅力。

项目设计

Rathaus-Galerie购物中心由ECE、Hentrich–Petschnigg和BECHTLOFF . DERFLER . STEFFEN（BDS）三家公司共同设计的，购物中心的一个建筑亮点是上面的圆形玻璃大厅。它横跨两个楼层，约5000平方米，犹如大型市政建筑。它下面的三层是购物商场，有120家专业店、咖啡馆、餐馆和各项服务。零售营业面积约22,600平方米。该项目凭借独特的外观设计和为顾客提供的完美购物体验。

项目平面图

项目切面图

项目模型图

招商和运营

Rathaus-Galerie购物中心的建成使这个城市拥有了一个新的、具有吸引力的市中心，进一步完善了城市的环境，其所在的Friedrich-Eber广场将作为城市中心区户外餐厅、集市和节庆活动的理想场所。在这个聚集了购物、文化和政治活动的地方，每个人都能找到自己的位置。

零售商对于Rathaus-Galerie购物中心的兴趣在于，它是一个巨大而且很现代化的城市零售空间，120个店面在几个月内就完成出租。购物中心于2010年初开业，开业后平均每天客流量达30,000人次。

业态品牌规划

Rathaus-Galerie购物中心属于区域型购物中心，集购物、美食和服务为一体的多业态购物中心。在主力店的选取上，集合了不同业态的跨国连锁店，从电器、服装、鞋/皮具、体育运动商品、食品到书店及日用品。

主力店中电器、食品超市以及日化用品等家用消费品集中在地下层，另外地下层还有童装、体育运动商品，同时也汇聚了餐饮。而时尚服装服饰和鞋店都集中在一二层，这种吸客能力比较强的快时尚店集中放在首层无疑能增加该购物中心的客流量。

主力店所属业态

Saturn 电器超市

C&A 服装零售

H&M 服装零售

New Yorker 服装零售

K?mpgen 鞋/皮具

Intersport V oswinkel 体育运动商品

Rewe 食品超市

Thalia 书店

dm 日化/药妆

除了这些跨国连锁主力店外，该购物中心还有一些知名时尚品牌，如：s.Oliver、Gerry Weber、Betty Barclay、Tom Tailor、Christ和来自日本的药妆店The Body Shop 以及地方和区域品牌Niggemann (Mustang店铺，时尚), Sondermann-Brot（面包店）oder Max Shoes （鞋店）。购物中心里地区零售商占比比较大，熟悉的名字和商店是这个购物中心独特的性格和魅力。

商铺分布平面图

地下层

首层

二层

时尚

鞋/皮具

硬商品（文具/礼品/电子通讯/电器/首饰/餐具/书店） 运动休闲/化妆品店/药店

美食

食品超市

服务（银行、旅行社、美容、美甲、照相、裁缝）

建筑外景

项目夜景图

随着社会的不断发展，人们的审美能力逐渐提高，生活追求时尚。对于购物中心的空间及其建筑特征有着越来越高的要求，平庸的建筑特征已不能满足现代人的消费要求，人性化的购物中心建筑特征已经成为人们欣赏的焦点。今天，人们已将休闲活动当作生活的一部分，逛购物中心则是休闲活动之一。

购物中心抓住消费者心里去设计其建筑，吸引他们的到来，使其留恋其中，从而产生需求欲望与购买动机最终达到消费的目的。这样对消费者而言可以多了一个休闲，放松的好地方，对商家而言在提高自身硬件的同时，达到美观的效果，还能提高自身的利润，不失为两全其美之策。

悬浮的砖外墙与玻璃/钢交替结构作为一个“现代”的解释，同时运用大型透明的玻璃结构提高了市区的吸引力和店铺的展示面。

在三层购物中心上面有两个停车场，可以直接通往市政厅和购物区。

建筑的入口形成由外向内的外墙曲线令人印象深刻。

购物中心的一个建筑亮点是购物中心上面大两层高的玻璃圆形大厅。它横跨两个楼层，约5000平方米。浮在大窗户上面的是铝翅片，给人一种开放和与人亲近的感觉。

购物中心旁边就有公共汽车停靠站，为来这里的访客提供了极为方便的交通。

购物中心内景

品味精巧的设计、雅致的装修、妙漫的灯光、自然的材质，感受购物中心的独特文化含义，获得美感、愉快感从而对于购物中心经营、管理、服务及商品质量产生认同感和购买欲。

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

ab通智库：境外房地产产品案例研究(20100314_

优美朴实的超高层 —— “水”大厦 https://www.wendangku.net/doc/7e16358705.html,

项目概况 项目名称：Aqua Tower（“水”大厦） 项目地点：美国芝加哥市 占地面积：16735平方米 总建筑面积：17.65万平方米 高度：250米，地上82层，地下5层 开发类型：棕地开发 开发成本：4.75亿美元（其中建筑成本3亿美元） 竣工时间：2010年春季 物业类型及配套设施：酒店、出租型公寓、产权式公寓、停车场、商铺、餐馆、写字间、带游泳池和跑道的屋顶花园。 4-18层：酒店（225间客房） 19-52层：474套出租型公寓 53-81层：264套产权式公寓，其中80-81层含复式公寓 公寓价格（列举）：位于55层的1居室户型40万美元；位于65层的2居室户型70.9万美元；位于61层的3居室户型103万美元；位于81层的四室（3.5 卫）270平米户型199万美元（合套内面积7366美元/平米）。 停车位: 1360个 零售：1630平方米 写字间：3456平方米 步行桥系统：555平方米 当地气候情况

项目团队 开发商：麦哲伦开发集团（Magellan Development Group） 建筑设计：Studio Gang Architects；设计师：Jeanne Gang（珍妮·甘） 景观：Wolff Landscape Architecture 工程: 结构——Magnusson Klemencic Associates；土木——IE Consultants；机械——Advanced Mechanical Systems；电气Gurtz Electric Company；给排水— —Abbott Industries 环境顾问：能源——Khatib and Associates; 岩土——Advance Mechanical Systems 照明顾问：Hugh Lighting Design 总承包商：James McHugh Construction Company Aqua Tower（“水”大厦）位于美国东北部伊利诺伊州芝加哥市，密歇根湖畔，由当地的麦哲伦开发集团（Magellan Development Group）开发。该公司是芝加哥整个湖岸东部社区（Lakeshore East）的总开发商，该片区位于芝加哥河与密歇根湖的交汇处，毗邻千年公园和环形商业区，周边休闲娱乐设施丰富，属于芝加哥的最佳地段之一，同时也是一个获奖的整体规划开发区域。 在以密斯（Miesian）风格的长方体形摩天大楼为主的芝加哥市，该项目女设计师Jeanne Gang设计的“水”大厦通过围绕大楼错综蜿蜒的阳台给城市带来了新的曲线之美。在这个项目之前，芝加哥的曲线风格建筑要追溯到1964年由Bertrand Goldberg设计的圆筒状双塔地标。当时，为了匹配建筑外形，那个项目中的楔形房间给住户放置家具带来了很大不便。而在“水”大厦中，尽管建筑外形布满弧线，但其主体钢筋混凝土结构仍然为矩形，因此不会出现怪异的室内空间。 尽管具有婀娜的外形，但从内部设计来看，“水”大厦总体上仍然是一座传统的建筑。鉴于芝加哥市严格的环境法规，“水”大厦按照LEED 标准建设，植入了很多绿色节能和环保设计：弯曲的阳台在增加室外私人空间的同时，可以起到有效的遮阳作用；不同类型的高性能玻璃也有助于减少日照热辐射；位于裙楼屋顶的7500平方米的露台花园有利于减少城市热岛效应；项目的地下车库中设置了芝加哥市第一个电动车公共充电站，提供6个充电口。项目施工过程尽量减少废料的产生，整体用材没有过度张扬的修饰。

关于海外房地产投资心得体会

关于海外房地产投资心得体会 现如今，房地产投资深受投资人群的喜爱。在中国人看来，房子有着不一样的意味，是家的一种代表。在海外的房产受到很多购房投资人士的追捧，那么我们应该怎么去投资呢?看一看小编带来的关于海外房地产投资心得体会。 房地产作为投资产品深受人们喜爱，在全球高净值人士都有房产投资。在选择投资产品时有股票证券基金保险房产等领域，其中房地产占投资比例43%，由此可见房产作为首要投资产品。接下来我们就来从以下5点投资心得来学习！ 我们总说“买房买房”，花了大半辈子的积蓄，难道买的真的仅仅是一所房子吗？这个答案显然大家都心知肚明。 对于看重家庭观念的中国人来说，房子代表着安身立命之所，也是组成“家”的先决条件。而从经济社会层面来讲，房子早已超出了居住场所性质的限制，可以理解为是不可多得的社会资产财富，并在未来的区域城建规划与改造升级中得到进一步的价值释放。 因此，“海外置业”热潮一经兴起随即吸引了无数热衷于购房投资人士的追捧，买房已经不局限于国家地域的限制。但归结于语言、不同国家政策等方面的限制，我们需要花大把时间与精力去研究海外房产。那么有没有更好的方法呢？ 拥有实实在在的海外置业投资经验为您精心总结出五大投资心得，相信没时间研究海外房产的你，看完之后也能了然于心！

1、海外置业的概念 海外置业是对于购置非本国土地、房屋，进行非本国房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。 “鸡蛋不能放在同一个篮子里”的道理大家都懂，海外置业的行为真真切切地反映出这个理财金言。大环境下，国内房地产投资已经处在一个十分危险的境地，表面看起来很美好，实则为即将破灭的泡沫。而通过海外置业能获得规避风险、资产保值的巨大优势，并在中长期的持有中获得更大的回报。 2、理清楚你的目的：自住 or 投资？ 一般而言，海外置业大致分为自住和投资两大类。不同的选择，需要着重关注的点是不一样的。如果海外置业用作投资的话，地段、交通、配套、未来住房需求、租金回报等因素都应该纳入参考范围；而如果是用作自住的话，相较起投资会简单得多，您只需要选择符合自身要求的项目即可，例如学校、周边配套、物业、社区、室内装修、户型朝向等注重实际性功能。 3、选择发达国家 or 发展中国家？ 以往国人无论是留学、旅游、养老，还是海外置业投资，通常首选美英澳等发达国家。这里经济稳定，设施完善，抗风险能力更强，但去的人多了，门槛也变得越来越高了，并且许多人只看到广阔的土地与令人心动的房价，却忽略了日后昂贵的房屋维护费用！ 纵观全球，许多投资者选择投资区域上已经从国际一线大城市拓展到了二三线城市甚至蔓延到发展中国家的主要城市，其中包括位于东南亚的马来西亚吉隆坡。

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

海外房产投资的好处

金斧子财富：https://www.wendangku.net/doc/7e16358705.html, 据专业人士分析：近几年海外房产投资之所以受到青睐，一方面是因为目前国内大中城市的房地产市场尤其是楼市前景不够明朗，加之各种限购政策的陆续推出，使有意向投资房产业的投资者们面临越来越多阻碍和不利条件;另一方面，经济条件的成熟和教育理念的改变，使得越来越多的家庭选择送孩子出国读书或移民海外，因此对于海外置业的需求也随之快速增长。 海外房产投资优势，其他优势： 资金投入量少，可享有高额的房贷 海外投资贷款比率远高于国内。国内投资者在海外银行的贷款比率可达80%，这与国内的10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。且在国外装修费用可进行变相贷款，国外房屋的交楼标准全为精装修，售价已包含了所有的装修费用，这意味着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节省出来进行再投资。可见，通过投入少量资金移民海外即可拥有优惠的房产。 投资回报稳定 对于海外投资购房移民的投资者来说，最关心的是投资的回报率。据相关数据显示，现时投资澳洲房产的回报率一般为4%-6%(净)，美国投资回报率为3%-4%(净)，而马来西亚投资回报率为5%-7%。除此之外，葡萄牙、西班牙等一些欧洲国家的房产投资也能获得稳定的投资回报。 产权优势凸显

金斧子财富：https://www.wendangku.net/doc/7e16358705.html, 相对于国内多数的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，也就是业主享有该地块以及房屋的永久使用权限，同时该地块的增值能促进房屋的升值。 在国内进行房产投资，必须先要核实土地的使用期限，物业的剩余使用期限决定了该物业的价值。而海外房产投资则没有使用年限的限制，其房屋价值永远随土地的增值而增长。所以通过移民的方式在海外投资购房能快速地享受到当地房屋产权的巨大优惠。 法律优势保护个人财富 从购买房产的手续上来说，国内与国外有极大的不同。在国外，买家一般可付10%的首付且该首付资金不是直接进入卖家户口，而是受法律保护，直到全部手续办理完毕。买家律师确认无误后通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。 因此，如果开发商不按期交楼，将不能收到一分钱;而此时买家也无任何损失，将收回全部首付资金及利息。所以，通过购房移民到海外投资房产，能切实地保证投资者的购房资金不遭受损失。 金斧子财富平台，目前专门针对高净值大额资产配置，理财服务以及海外投资。【金斧子】持第三方基金销售牌照，国际风投红杉资本和大型央企的招商局创投实力注资，致力于打造中国领先私募发行与服务平台，提供阳光私募、私募股权、固收产品、债券私募等产品，方便的网上路演平台。

境外房地产案例研究：欧洲最大的区域型购物中心--伦敦西田斯特拉特福德城(20120205)

欧洲最大的区域型购物中心——伦敦西田斯特拉特福德城 项目概况 项目名称：伦敦西田斯特拉特福德城（Westfield Stratford City ） 项目地点：伦敦纽汉区的斯特拉特福德市镇（伦敦东区） 项目类型：市区区域型购物中心 开业时间：2011年9月13日 开发商/业主：西田集团（Westfield Group ） 零售及娱乐面积：175,000平方米 店铺个数：300多个 主力店：John Lewis 百货（22,000 m 2）；Waitrose 超市（3,000 m 2）；Marks & Spencer （19,000 m 2） 停车位：5,000个 高通智库 境外房地产案例研究 Overseas Real Estate Case Study 高通智库 2012年2月12日 (双周一次)

总投资：14.5亿英镑 建筑设计：Westfield 内部团队 施工团队：Westfield集团 钢结构建造：Severfield-Reeve公司 伦敦西田斯特拉特福德城（Westfield Stratford City）所在地以前是混杂了铁路专用线、小工业作坊以及堆积了从英吉利海峡海底隧道铁路连接（CTRL）建造工程中挖掘出的50万m3覆层土的区域。经过西田集团三年的改造之后，该项目成为英国最大的城市改造工程之一，于2011年9月13日正式营业。这个购物中心比西田集团三年前在伦敦西区白城（White City）建设的购物中心大40万平方英尺，成为英国最大、及欧洲市区里最大的购物中心，同时也是伦敦东区绝佳的娱乐休闲好去处。 总投资为14.5亿英镑的伦敦西田斯特拉特福德城，是2012年伦敦奥林匹克公园的主要通道，同时还是伦敦东部这一区域重建项目的重要组成部分。整个开发包括8个主要的零售区域，各区将奥林匹克公园与现在的Stratford市商业中心以及交通枢纽连接起来。总楼面面积为190万平方英尺（合175,000平方米）的零售中心包括三大主力店（占地22,000平米的约翰刘易斯百货公司，下面是占地3,000平米的维特罗斯超市以及19,000平米的玛莎百货），超过300家零售店，餐馆，咖啡厅，17厅艺术银幕的Vue影院以及110万平方英尺的办公区，集艺术，文化，购物休闲为一体。同时，一个具有267个床位，11层高的普里米尔酒店建造在靠近国际车站的便利地段。 西田斯特拉特福德城还修建了英国最大的赌场——Aspers斯特拉特福德城赌场于2011年12月开放，共提供40张赌桌和150个座位的扑克室！同时还有另一娱乐场所——All Star Lanes 14道保龄球馆。 伦敦西田斯特拉特福德城——这个无论在体量和投资额上都非常巨大的城市改造项目，预计为当地的经济做出重大贡献，创造高达1万个长期就业机会，其中包括2千个当地的就业机会。预计第一年的营收为8.5亿英镑。 项目区位及交通状况 伦敦西田斯特拉特福德城位于伦敦东部的纽汉区（Stratford, London Borough of Newham），临近2012奥运场馆，并且连接当地的交通地铁站。无论游客是从斯特拉特福德国际车站还是地方车站到达，都会步行穿过这个购物中心，因此斯特拉特福德城将会在奥林匹克公园中扮演着门户作用。

高通智库：境外房地产产品案例研究(20110313)

百货商场重建为购物中心——德累斯顿Centrum Galerie 项目概况 项目名称：Centrum Galerie 项目地点：德国 德累斯顿市中心 项目规划：2007年10月——2008年5月 项目建设：2008年6月——2009年8月 开业时间：2009年9月17日 可出租面积：52,000平米（附楼12,000平米） 进驻商铺总数：120个 停车位：1000个（主楼800个，附楼200个） 主力店：时装百货Peek & Cloppenburg 、电子商城Media Markt （万得城）、运动休闲Karstadt Sports 、日用品超市Müller 、时尚服饰The Sting 、时尚服饰Next 投资额：2.9亿欧元 投资商/开发商/业主：Multi Development Germany GmbH (MD) 建筑设计：T+T Design (荷兰) 和 Peter Kulka (德累斯顿)（主楼） Piet de Bruyn （附楼） 总承包商：Max B?gl Bauunternehmung GmBH & Co. KG Centrum-Galerie 购物中心位于德国主要大城市之一的德累斯顿市中心。德累斯顿拥有50多万人口，是德国东部重要的文化、政治和经济中心。曾被德国经济周刊评选为德国十佳城市之一，截至2006年底，德累斯顿发展速度全德排名第一，综合排名第八。主要三大经济支柱：半导体工业、药业、机械与机电工业。 Centrum-Galerie 于2009 年9月17日开业，共有营业面积52,000平米，成为德国德累斯顿市内最大的购物中心，Centrum-Galerie 还被国际购物中心协会宣布入围欧洲购物中心奖。 Centrum-Galerie 购物中心的前身是Centrum 百货公司。现在的Centrum-Galerie 购物中心所处的位置就是之前老Centrum 百货公司所在地，于2007年被拆除。原先著名的蜂窝状外立面风格在新的购物中心仍然得到了沿用。新的购物中心设计有120个零售、餐饮和服务门店，为访客提供了一个完全独特的购物体验。 新的购物中心由两部分构成，中间由透明屋顶的过道相连。独特的外观设计在内部也得到呼应。四层挑高的内部空间艺术设计给人以深刻印象，采用了城市城堡的巴洛克式元素。Centrum-Galerie 作为德国第一个在欧洲零售物业中被英国环境认证体系BREEAM 授 高通智库 境外房地产案例研究 Overseas Real Estate Case Study 高通智库 2011年3月13日 (双周一次)

海外房地产市场研究报告

海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) （一）★开发商和楼盘特征总结 (4) （二）市场现状 (7) （三）市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) （一）市场特征 (12) （二）开发商特征 (13) （三）楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) （一）对市场的了解 (18) （二）进入市场的渠道 (19) 结论 (20)

摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；

一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。

2019年中国房地产行业投资前景分析

2019年中国房地产行业投资前景分析 ——预计2019年开发投资增速为4-5% 一、调控政策基调不变，地方调整更灵活 1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕 2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”。 2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。当月，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。货币政策的调整为2018年以来资金面持续紧张的房地产行业带来边际改善的预期，同时租金和首套房贷的个税减免政策也为刚需市场带来了一定程度的刺激。 进入年底，金融政策方面在做好服务实体经济、为企业减税降负的同时，继续强调了对房地产业的规范，减持不搞“大水漫灌”式强刺激。央行在11月的《中国金融稳定报告（2018）》中，强调保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域不当和过度融资，同时点名上海、浙江、广东、福建、重庆等5省市住户部门债务风险相对较高。12月的中央经济工作会议为之后的金融财税政策方向做出定调，提出宏观政策要强化逆周期调节，适时预调微调，实施更大规模的减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。同时，本次会议在房地产方面也强调了坚持“房住不炒”、“因城施策”的基调不变。

国外房地产投资信托发展的经验与启示(一)

国外房地产投资信托发展的经验与启示(一) 摘要]房地产投资信托在拓宽居民投资渠道、活跃房地产市场、培育和健全资本证券市场及促进社会发展等方面发挥着重要作用。房地产投资信托的健康发展涉及其发行、上市交易和所投资物业的运营和管理等诸多方面，应在汲取国外房地产投资信托发展的成功经验的基础上，从法律制度完善、机构投资者参与及自身不断创新的专业队伍培养等方面入手，开创中国房地产投资信托的新局面。 关键词]房地产投资信托；REIT；启示 房地产商品既是消费品，也是资本品，能够产生可观现金收益的这一特性，使房地产成为社会资金投向的重要领域。但同时，房地产价值的昂贵又使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作及相关业务又具有很强的专业性，要求投资者具备相当的专业知识和经验，这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中，市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——房地产投资信托(REIT，RealEstateInvest-mentTrusts)，并不断趋于完善。 房地产投资信托是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。 随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业

银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。 一、国外房地产投资信托发展的起源及发展沿革 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始规范投资公司。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可分为：面额证券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、单位信托公司(UnitInvestmentTrust)和经理公司(ManagementCompanies)三类。其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。

产业研究案例：启迪控股集团研究

产业研究案例：启迪控股集团研究 房讯网2014-10-15 16:17:00 分享到：4 [提要]启迪控股以清华大学为依托，以科技园区开发运营起步，并已形成创业孵化服务等特色服务。 启迪控股以清华大学为依托，以科技园区开发运营起步，并已形成创业孵化服务等特色服务。同时，启迪控股通过综合利用"政、产、学、研、金、介、贸、媒"八大创新要素理论，正在以自建自营、合作开发、输出管理三种运营模式辐射发展。 1.启迪控股简介 启迪控股股份有限公司（简称启迪控股）成立于2000年，其前身是1994年成立的清华科技园发展中心。启迪控股是依托清华大学设立的综合性大型企业，同时是北京清华科技园开发、建设、运营单位，也是紫光股份有限公司的第一大股东。公司旗下直接投资及控参股企业200多家，管理总资产超过300亿元人民币。 目前，启迪控股已形成以科技园区开发运营为主的大型企业，依托清华大学强大的科研能力和师资力量，辅以发展教育培训、创新研究等产业，并于2011年获得科技部首批"现代服务业创新发展示范企业"。其开发运营的清华科技园获得"中国第一个A类大学科技园"，不仅在国内30多个城市布局战略，还率先以国内大学科技园身份在美国硅谷投资创建首个中美跨境孵化基地。此外，启迪控股还计划在香港、韩国、俄罗斯、以色列等地区和国家拓展园区业务，最终形成中国乃至世界科技园行业的清华品牌。 创业孵化服务是启迪控股的特色服务，启迪控股为此专门成立启迪创业孵化公司，并以园区和孵化器为载体，以科技创新类研发机构、科技创新类创业企业、科技创新类大中型企业等为主要服务对象，已孵化培养上市企业上市8家。其下一步将打造的"孵化+金融"第四代孵化器，将进一步升级孵化服务体系，并成为其品牌输出运营模式中的又一亮点。 2.启迪控股的发展历程 启迪控股构建了以科技园区和科技新城为载体辐射全国的科技服务平台。1994年至今，公司历经四个发展阶段：1994年至1999年，是清华科技园建设起步期，主要完成清华科技园的规划；从2000年起，逐步形成分园网络，成为科技园区的管理和运营者；2006年起，着力完善以科技园为载体，形成覆盖地产、投资、服务、金融、传播、培训即多元化一体化服务体系；2012年后，进入再升级阶段，开始重点打造科技新城和新型孵化器。 经过20年的蜕变，启迪控股完成从单一的科技园区到社区、校区、园区三区联动的科技新城的升级；从传统孵化器到以金融服务为主的新型孵化器的升级，形成金融化、专业化、国际化、网络化的新一代孵化器；从单一的创投公司到紫光股份、启迪金控、启迪实业三位一体全新业务格局的升级，并逐步形成"清华品牌"。

国外房地产发展状

国外房地产发展状

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国外房地产发展现状 1、发展历史悠久，中介事业发达 国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。 2、法规健全 如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。

3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化 美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是：（1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人：年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务，法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发，要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。 美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国皇家特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。

房地产经典案例

万科城市花园 百合园、云枫阁销售企划书 目录 1.万科城市花园项目简介 (3) 1.1.万科集团简介 (3) 1.1.1.万科集团 (3) 1.1.2.万科 (6) 1.1.3.万科物业 (6) 1.2.万科城市花园 (7) 1.2.1.市场定位 (7) 1.2.2.开发过程 (7) 1.2.3.价格策略 (8) 1.2.4.宣传方式 (8) 1.2.5.前期总结 (8) 2.百合园、云枫阁销售企划 (10) 2.1.市场二次定位 (10) 2.1.1.客户群特征分析 (10) 2.1.2.竞争对手分析 (15) 2.2.产品设计 (18) 2.2.1.设计思想 (18) 2.2.2.户型介绍 (18) 2.2.3.产品数量 (20) 2.3.销售计划 (22) 2.3.1.公司利润与回款要求 (22) 2.3.2.工程施工进度计划 (22) 2.3.3.销售计划 (23) 2.3.4.开盘准备 (24)

2.3.5.销售进度安排 (25) 2.4.价格策略 (27) 2.4.1.影响定价的因素 (27) 2.4.2.价格策略 (27) 2.4.3.滞销对策 (28) 2.5.销售控制 (29) 2.5.1.价格控制 (29) 2.5.2.整体楼盘 (29) 2.6.促销方案 (29) 2.6.1.目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考） (29) 2.6.2.诉求点 (30) 2.6.3.交通潜力 (31) 2.6.4.各销售阶段诉求点 (31) 2.6.5.产品包装 (32) 2.6.6.销售渠道 (33) 2.6.7.主要宣传方式 (33) 2.6.8.年度宣传计划 (37) 2.7.销售管理 (42) 2.7.1.营销 (42) 2.7.2.前台销售 (43)

中国房地产各阶段发展史(非常详细)

中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

海外房地产基金投资特点及趋势

海外房地产基金投资特点及趋势 2007-11-12 14:45:00 来源：《中国房地信息》2007年第10期作者：佚名 近年来，国际房地产基金纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，逐步加大在华投资规模。国家统计局数据显示，2006年海外资金投资中国房地产资金规模达到8Z.3亿美元，比2005年增长51.9%，这一趋势2007年仍在继续。 一、海外房地产基金在华发展三阶段 回顾海外房地产基金在中国的发展，可分为三个阶段。 第一阶段：上世纪90年代中期至2002年底，房地产投资基金观望阶段。此阶段海外房地产基金表现出对中国市场的浓厚兴趣，但大多数海外基金缺乏中国市场经验，对市场保持观望，数年内海外房地产基金投资项目仅9例。 第二阶段：2003年初至2004年底，房地产投资基金试水阶段。随着2003年上海房价快速上涨，海外基金在中国的投资迅速扩大，不少项目纷纷启动，每年项目都达到10个以上，部分项目获得了可观的盈利，使海外房地产基金对中国房地产市场信心倍增。 第三阶段：Z005年至今，房地产投资基金迅速发展阶段。虽然房价调控政策不断出台，海外基金仍旧通过各种投资模式如合作开发、股权收购等，参与营运优质房地产项目，每年启动项目达20余个，仅2007年上半年投资项目已有10余个，其投资资金规模、投资范围等都迅速扩大，并且该趋势可能进一步延续。 二、海外房地产基金在华投资特点及趋势 1.投资模式 海外房地产基金成立的目的都比较明确，投资方式与投资对象都有清楚的界定，而且范围较窄，在国内投资模式主要如下： 收购房地产物业或不良资产。收购房地产物业的，一般长期持有房地产物业的租金收益并享有物业增值收益，不参加前期开发过程。收购房

中国房地产市场发展现状及存在的问题

中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于