当事人未到登记部门办理抵押物登记手续

当事人未到登记部门办理抵押物登记手续，是否具法律效力?

发布: 2010-8-12 09:12 | 作者: 小丽 | 查看: 48次

房地产抵押合同签订后，双方当事人未到登记部门办理抵押

物登记手续，其是否具有法律效力?

[案情简介]

2005年5月18日，被告北京天亿贸易有限责任公司(以下简称“北京天亿公司”)为扩大经营规模，向原告中国建设银行公主坟支行(以下简称“建设银行”)申请贷款20万元，贷款期限两年，贷款年利率为5.814％，期满后由被告北京天亿公司还本付息。建设银行为了保证贷款的及时回收，要求北京天亿公司提供房地产作为抵押。北京天亿公司表示同意，并提出以价值30万余元的仓库用房作为贷款抵押。双方在签订了28万元的贷款合同之后，又签订了抵押合同。该抵押台同约定，被告北京天亿公司对仓库用房享有处分权，若被告北京天亿公司到期不能偿迁上述贷款本息时，原告建设银行可以将抵押物拍卖，并将从拍卖所得的价款中优先受偿银行的贷款。抵押合同簦订后，躁告建设银行没有要求被告北京天亿公司提供任何有关仓库的房屋所有权证书和土地使用权证书，双方也未向任何部门办理抵押登记手续。

2007年3月12日，被告北京天亿公司因经营管理不善面临破产，为了维持公司的正常经营，被告北京天亿公司与第三人张天虹签订《房屋买卖合同》，以28万元的价格将公司的仓库用房出售给第三人。合同签订后，第三人张天虹根据合同约定的时同支付了全部购房款，双方并于合同签订后的第10日到北京市房地产管理部门办理了过户手续。

2007年5月20日，被告北京天亿公司在原告处的贷款期限已届满，原告建设银行向被告北京天亿公司发出《催款函》，要求被告北京天亿公司在收到催款函后3日内偿还贷款本金及利息共计223256元。但因被告经营管理不善面临倒闭，根本无法偿还建设银行的贷款本息。

原告建设银行认为，20Q5年5月18日，本银行与被告北京天亿公司签订《贷款合同》，本银行向被告放贷20万元，贷款期限两年，年利率5.814％。当时本银行考虑到被告的资信问题，遂要求被告提供房地产作为抵押。被告为了顺利取得本银行的贷款，遂将被告的仓库用房作为抵押物。据此．本银行与被告签订房地产抵押合同后向被告放贷20万元。2007年5月20日，被告的还款期限已届满，但被告至今未按贷款合同的要求履行还款义务。根据房地产抵押合同的约定，本公司有权处分其抵押物，用以优先偿还本银行的贷款本息。

鉴于此，原告建设银行于2007年5月29日依法向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求法院依珐拍卖被告北京天亿公司提供的抵押物，

以实现原告的到期债权。

被告北京天亿公司认为，本公司拖欠原告建设银行贷款本息223、256元属实，但本公司现在已停产，没有履行还款的能力。

第三人张天虹作为本案的第三人申请参加诉讼，其认为：(1)被告北京天亿公司与原告建设银行签订的房地产抵押合同未经登记，不具有法律效力，其抵押关系不成立；(2)自己与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，本人根据购房合同中约定的时间已向被告支付了全部购房款，况且双方也到北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其之间的买卖关系符合法律的规定，理应受到法律的保护。综上，原告建设银行要求法院拍卖自己购买的仓库用房，实现其对被告的到期债权的诉讼请求，缺乏法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

[法院判决]

北京市海淀区人民法院经审理认为，原、被告签订的《贷款合同》系双方真实的意思表示，其内容符合法律的强制性规定，应受到法律的保护。原、被告为了履行贷款合同中约定的还款义务，双方簦订了房地产抵押合同，将被告所有的仓库用房作为抵押，但双方签订房地产抵押合同后，未到北京市房地产管理部门办理抵押登记手续，故其抵押合同不生效，对第三人不具有对抗性。在本案中，第三人张天虹与被告北京天亿公司签订《房屋买卖合同》，亦属双方真实的意思表示，而且第三人张天虹已向被告北京天亿公司支付了全部的购房款，双方并共同向北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其之间的房屋买卖关系符合法律的规定，第三人张天虹取得房屋所有权应受到法律的保护。因此，原告建设银行要求法院拍卖系争的仓库用房缺乏法律事实和法律依据，本院不予支持。根据《城市房地产管理法》第30条、49条、《担保法》第41条、第42条之规定，判决如下：

一、驳回原告建设银行要求处分抵押物实现其到期债权的诉讼请求；

二、被告北京天亿公司应当于本判决生效之日起IO日内向原告建设银行支付贷款本息223，256元。

[争议焦点]

l、房地产抵押合同签订后，双方当事人来到登记部门办理抵押物登记手续，其是否具有法律效力?

2、房地产抵押合同无效，是否影响当事人签订的借款合同的法律效力?

[律师点评]

一、在本案中，双方当事人签订房地产抵押合同后，未到登记部门办理抵押物登记手续，该抵押合同不产生法律效力。不得对抗第三人。

在本案中，双方当事人争议的第一个焦点问题是，当事人签订房地产抵押合同后，未到

登记部门办理抵押物登记手续，该抵押合同是否产生法律效力?在解决上述问题之前，我们应该弄清楚房地产抵押的法律特征以及房地产抵押登记的相关内容。

(1)房地产抵押的法律特征

所谓房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵

押作为一种法律行为，具有以下法律特征：

①抵押人必须是对用于抵押的房地产享有所有权或者使用经营权的人，即抵押人对抵押物必须享有处分权，具有处分能力。

②抵押人是以合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供担保。合法舶房地产．是指其合法所有或合法占有的房地产。设定抵押的房地产，抵押人对该房地产必须享有所有权或经营使用权，这种权利必须是真实存在的，具有确定性。

③向抵押权人提供债务履行担保。抵押人以自己合法的房地产向抵押权人设定抵押。目的是向抵押权人提供一种债务担保，以保证履行主债务。

(2)房地产抵押登记

抵押登记包括抵押权的设定登记和抵押扳实现后的登记。

①抵押权的设定登记。房地产抵押权的设定，除了由抵押双方当事人签订书面合同外，还应当办理抵押登记。就登记所需文件，《城市房地产管理法》第48条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”就登记机关，第61条第1款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”抵押合同自抵押登记之日起生效，未经登记的，抵押行为无效。抵押合同发生变更的，当事人应当在变更后办理变更登记。

为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障抵押当事人的合法权益，国家建设部根据《城市房地产管理法》和《担保法》，制定了《城市房地产抵押管理办法》。该办法设专章对房地产抵押登记作了规定，其主要内容是：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地抵押合同白抵押登记之日起生效。

办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》。共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料：可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件。抵押合同发生变更时，抵押当事人应在变更之日15日内，到原登记机

关办理变更抵押登记。

②抵押权实现后的登记。当房地产抵押人按期履行了债务或者由于其他愿因使抵押权归于消灭后，《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，到原登记机关办理注销抵押登记。这样规定的目的是，避免房地产抵押权捎灭后，形式上的房地产抵押权即登记簿上的抵押权仍然存在。

综上所述，在本案中，原、被告签订房地产抵押合同后，未到房地产管理部门办理抵押登记，故其抵押合同未生效，不具有法律约束力，亦不能根据抵押合同的约定对抗第三人。即在本案中，被告北京天亿公司将抵押的仓库用房出售给第三人张天虹，并办理了产权过户手续。故此，原告建设银行不得以抵押的事实对抗第三人张天虹，亦不能以抵押的事实要求法院确认被告与第三人之间的买卖关系。可见，房地产抵押合同签订后来办理抵押登记，对于抵押权人(债权人)而言，其能否正常处理抵押物实现自己的债权是有很大风险的，本案就属于这样的情况，导致原告建设银行无法处分抵押物实现自己到期的债权，亦给自己造成了经济损失。

二、在本案中，原、被告签订的房地产抵押合同未生效，但该合同并不影响原、被告签订的借款合同。

所谓款合同，是指当事人之间约定一方将自己所有的或者合法经营的资金出借给他方，他方在约定的期限内将同等种类、数量的本金和约定的利息返还的合同。借款合同的法律特征主要有：(1)借款合同的标的物只能是货币或者有价证券。合同的标的若是货币，在我国主要是指人民币。(2)借款台同是转移标的物所有权的合同。(3)借款合同一般为有偿合同，依照中国人民银行规定，商业银行应当计付利息。(4)借款合同一般是要式合同。根据《借款合同条例》的有关规定，保证借款合同履行的担保方式主要有两种：即抵押和保证。在本案中，被告北京天亿公司与建设银行在签订借款合同时已经签订了借款书面协议，而且被告北京天亿公司也已从建设银行提取了借款现金，借款合同已经转移了标的物(借款现金)的所有权。从以上的法律特征和双方当事人的事实行为中可以看出，原告建设银行和被告北京天亿公司之间

签订的借款合同是符合法律规定的。

但在本案中，被告北京天亿公司用足够的财产作抵押，并且作为从合同保证借贷合同的履行。在这里，抵押的有教、无效是否影响借款合同的生效?根据法律规定，在借款合同中，设有抵押的，那么抵押合同只是借款合同的一个从合同。当主合同无欢时，从合同才无效。当从合同无效时，不影响主合同的效力。因此，在奉案中，不管抵押合同是否有效，均不影响本案的借款合同效力。

由此可见．本案中的被告北京天亿公司与建设银行签订的借贷合同，是在双方真实意思

的表示下自愿签订的，其借款合同的内容没有违背法律的规定．因而是真实、合法、有效的合同，对双方当事人产生法律约束力，双方当事人的权利和义务也应依法受到法律的保护。故此，在本案中，原告与被告签订的抵押合同未生效，而且被告将抵押物已处理，导致原告的到期债权无法实现，但这并不影响原、被告之间的借款合同，即被告应负有向原告建设银行偿还贷款本息的义务。故本案法院判决被告北京天亿公司在判决生效之日起lO日内向原告支付贷款本息223256元是正确的。

本案的判决是符合法律规定的，也是正确的。但遗憾的是，本案的判决可能是一张“空白”的判决书，因为本案被告面临破产，没有履行债务的能力，亦没有其他可供执行的财产，导致原告建设银行的贷款本息无法追回。其实，对于本案的原告，只要在放贷的过程中，将本职工作做得细致一些，便可挽回20多万元的经济损失。在此提醒抵押权人，对于《担保法》规定的必须办理抵押登记的，特别是房地产用于抵押的，一定要去相关的部门办理抵押登记，否则其与他人鉴订的抵押合同是不生效的，亦不能对抗第三人。司(以下简称“投资公司”)

在海南省沿海开放城市合资兴办一座旅游饭店一一海南国际饭店。该饭店为中外合资经营企业，总投资额为4000!万美元，其中注册资本，即双方投资额为1400万美元，集团公司投资瑚万美元，占50％，投资公司投资700万美元，占50％。注册资本以外的2600万美元投资，以国际饭店的名义并由集团公司负责向中国银行联系贷款。

经多次协商，国际饭店最终与中国银行达成如下抵押贷款协议：

(1)中国银行向国际饭店提供贷款2600万美元，期限为5年。贷款期限届满后，国际饭店应在5年内每年按20％偿还贷款本息；

(2)国际饭店以其建成后的全部设施(包括饭店、办公楼、公寓以及其他附属设施)作为抵押向中国银行提供贷款担保；

(3)国际饭店有任何不按期偿还贷款本息的行为，中国银行即有权对全部饭店设旖行使抵押权。该协议经公证机关公证，国际饭店并对饭店设施投了足额保险。双方还到房地产管理部门办理了抵押登记

手续。

国际饭店如期建成营业，但由于合资双方在经营管理的许多问题上意见不一，矛盾日益加深，使饭店的经营状况不佳，亏损严重，至贷款还贷期限到来时，饭店根本无力依约偿还贷款，合资双方也无意继续合作下去。为此，贷款方中国银行在几经催促无效后，依抵押担保合同，向国际饭店提出以国际饭店抵偿贷款的要求。由于时值房地产和旅游服务业行情看好，且国际饭店地处繁华商业市区，中国银行意欲接手国际饭店。国际饭店此时全部财产估价约为4500万美元，中国银行表示愿意接受国际饭店，并向合资双方退还饭店财产超过贷款本息的价额。合资双方对于中国银行行使抵押权本身无甚异议，但对如何处理国际饭店意

见分歧很大。集团公司完全赞同中国银行的方案，但外方投资公司坚决反对，表示只能以拍卖的方式卖掉国际饭店，以拍卖价款抵偿贷款本息，坚决不同意将国际饭店折价转移给中国银行，井表示如果要折价处理，投资公司愿意折价取得，并负责偿还全部贷款本息和退还中方集团公司应得的投资额。

因各方意见难以统一，中国银行诉至人民法院，要求实现抵押权，以维护其合法权益。【法院判决]

海南省三亚市人民法院经审理认为，合资企业国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议符合《贷款办法》之规定，而且双方在签订抵押贷款协议后还到房地产部门办理了抵押登记手续。所以，双方订立的协议是合法有效的。合资企业国际饭店在还贷期限到来时，几经催促，无力偿还贷教，已构成违约，依照国际饭店与中国银行订立的抵押贷款协议，中国银行有权依照法律规定对国际饭店行使抵押权而使自己的贷款债权得到实现。根据《中华人民共和孱民法通则》第89条、《中国银行对外商投资企业贷款办法》第4条、《城市房地产管理法》第40条、第46条之规定，判决如下：

一、国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议是合法有散的；

二、合资企业到期不偿还贷款本息，中国银行有权对国际饭店行使抵押权。本案应采用拍卖的方式处理国际饭店，以偿还中国银行的贷款本息。

[争议焦点]

1、在本案中，国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议是否合法有效?

2、在本案中，合资企业到期不偿还贷款本息，中国银行是否有权对国际饭店行使抵押杈，来实现自己的债权？

[律师点评]

一、在本案中，国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议是合法有效的。

我国《中外台资经营企业法》第4条第2款规定；“在合营企业的注册资本中，外国舍营者的投资比例一般不低于25％。”国家工商行政管理总局《关干中外合资经营企业注册资奉与投资总额比例的暂行规定》第3条第4项规定：“中外合资经营企业的投资总额在3000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1／3，其中投资总额在3600万美元以下的，注册资本不得低于1200万美元。”本案中，合资企业国际饭店的注册资本与投资总额的比例、外方投资占注册资本的比例均符合上述规定；因而合资企业的设立是有效的。放国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议，其主体资格是符合法律规定的。

根据国务院批准的《中国银行对外商投资企业贷款办法》第4条规定：“中国银行办理贷款，必须同借款企业签订借款合同，并加强贷款管理。”第7条规定，外商投资企业申请贷款应当具备以下条件：一、企业取得中国工商行政管理机关发给的营业执照，并在中国银

行开立账户．二、企业注册资本按期如数缴纳，并经依法验资……五、企业有偿还货款能力，并提供可靠的还教、付息保证。第9条规定：“固定资产贷款期限，不超过七年，个别特殊项目经中国银行同意，可适当延长，但不得超

过企业营业执照限定的经营期结束前一年。”第16条规定：“企业向中国银行提供以下担保：……二、抵押担保。由企业将其财产和权益抵押给银行，作为偿还中国银行贷款率息的保证。下列各项可以抵押：

(一)房产、机器设备……”第17条规定：“抵押担保贷款，企业须与中国银行签署抵押文件。抵押文件须经中国公证机关公证。抵押物须向中国人民保险公司投足额保险。”我国《城市房地产管理法》第61条第1款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”

综上所述、在本案中，合资企业国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议符合上述《贷款办法》之规定，而且，双方在签订抵押贷款协议后还到房地产部门办理了抵押登记手续。所以，双方订立的协议是合法有效的。

二、在本案中，合资企业到期不偿还贷款本息，中国银行有权对国际饭店行使抵押权。本案应采用拍卖的方式处理国际饭店，以偿还中国银行的贷款本息。

在本案中冶资企业国际饭店在还贷期限到来时，几经催促，无力偿还贷款，已构成违约，依照国际饭店与中国银行订立的抵押贷款协议，中国银行有权依照法律规定对国际饭店行使抵押权而使自己的贷

款债识得到实现。

本寨争议的焦点是如何处理国际饭店，以什么方式来偿还中国银行的贷款本息？我国《民法通则》第89条第2项规定：“绩务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。”国务院批准的《中国银行对外商投资企业贷款办法》第2l条也规定：“抵押担保贷款，中围银行依据法律规定有权以抵押物折价或者以变卖抵押品的价款，优先得到偿付贷款的本息及其他欠款。”按照上述规定，债权人既可以以抵押物折价，也可以以变卖抵押物的价款优先得到偿还。

我国《城市痔地产管理法》第46条规定：“…债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”依照这一规定，债权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。按特别法优于普通法的原则，应适用《城市房地产管理法》的规定，即对国际饭店只能以拍卖的方式来处理。对这一问题，《城市房地产抵押管理办法》作了进一步的规定，该《办法》第柏条规定：“有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：(一)债务短行期礴，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行

协议的……”第41条规定，出现上述情况，“经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”

综上所述，在本案中，国际饭店与中国银行束能就处理抵押物达成协议，因而应依法采用拍卖的方式对国际饭店进行娃理。拍卖国际饭店后，以拍卖所得价款在支付姓分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应缴纳的税款后偿还债权人中国银行的贷款本息及支付违约金。余额则由中方集团公司与外方投资公司双方按出资比侧分配。

办理房产抵押授权委托书范文_委托书_1

办理房产抵押授权委托书范文_委托书 【办理房产抵押授权委托书范文一】 委托人：_______ 身份证号码：______________ 联系电话：______________ 受托人：_______ 身份证号码：______________ 联系电话：______________ _______支行： 委托人_______是坐落于_______房产(房屋所有权证号码：_______号)的产权人，根据受托人借款需要，本人同意将上述房产作为抵押物，向_______支行申请借款，同意受托人与_______支行签署《抵押合同》。由于本人无法前往现场办理该房产抵押登记手续，故委托_______作为本人的合法代理人，全权代表本人处理如下事项： 一、全权办理上述房地产抵押登记等相关手续，代为签署抵押合同及其他抵押相关文件，申请办理及领取给房产抵押登记的相关文件。 二、代为查询并打印个人征信报告及相关信息。 三、委托期限：_______年_____月____日至_______年_____月____日

受托人_______在其授权范围及代理期间内签署的一切有关文件、领取的相关房地产资料及支付的款项，本人均予以承认。 委托人：______________ _______年____月____日 【办理房产抵押授权委托书范文二】 委托人：_______性别：_______身份证号：______________现住址：______________ 受托人：_______性别：_______身份证号：______________现住址：______________ 委托内容如下： 本人因工作较忙，没有时间办理抵押登记相关手续，特全权委托_______全权代表我到房地产管理部门或车辆管理部门办理小额贷款抵押物的抵押登记手续(包括办理并领取相关他项权利证书手续)和利益及本金的追偿。 受托人在相关文件上的签字我均予以认可。 委托期间：_______年____月____日至_______年____月____日 委托人签字：______________ 受托人签字：______________ _______年____月____日

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关于抵押物评估的相关事宜 为防范贷款风险，加强抵押物评估管理，合理确定抵押物价值。 明确按住宅类型、房产增值倍数区别评估扣税政策，了解各业务品种的扣税标准。 一、贷款金额的确定 对持证抵押的非交易类业务以抵押物评估总值扣除相应税费后 的评估净值作为计算贷款金额的基础。 对有交易背景的贷款业务，还须遵循“孰低原则”，即以交易合同价格与评估净值中的较低值确定贷款金额。 二、评估净值的确定 计算评估净值时住宅种类按以下规则划分： 普通住宅，指单套建筑面积200平米以下且成交单价（交易类业务）/评估单价（非交易类业务）不高于人民币.6万元（不含）的住宅类物业； 豪华住宅，指单套建筑面积200平米以上或成交单价（交易类业务）/评估单价（非交易类业务）高于人民币.6万元（含）的住宅类物业； 独栋别墅、联排别墅，以实地调查及拍照结果确认其物业类型。 1、对购买普通住宅的住房贷款，扣除税费为营业税、城市维护建设税、教育费附加等三项税费； 2、对购买豪华住宅、独栋别墅、联排别墅的住房贷款，扣除税费为个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等四项税费；

3、对购买商铺、写字楼、厂房的商用房贷款，扣除税费为个人所得税及土地增值税(按比例扣除)、营业税、城市维护建设税、教育费附加等五项税费。 个人所得税及土地增值税以房产增值倍数（房产评估总值/房产证登记价）确定扣除比例。 增值倍数低于4倍（含）的，扣除50%的土地增值税及个人所得税； 房产增值倍数介于4—8倍（含）之间的，扣除70%的土地增值税及个人所得税； 房产增值倍数高于8倍的，扣除90%的土地增值税及个人所得税。如下表。 *房产增值倍数=房产评估总值/房产证登记价对以豪华住宅、独栋别墅、联排别墅、商铺、写字楼为抵押物的持证抵押贷款，借款申请人资信情况特别好、抵押物条件优越，可免予扣除或部分扣除个人所得税及土地增值税，由专职审批人从严掌握。

不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则

波（其与花根荣系夫妻关系）向顾漱清出具借条一张，载明 不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则 阅读说明：我国物权法第十五条确定了物权行为与债权 行为相分离的原则，并在第一百八十七条规定对于不动产设 立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但在 商品房按揭贷款以及金融借款案件中，对于不动产抵押往往 只有抵押合同，或者只进行了抵押物的预告登记，而未对抵 押物进行抵押登记，此种情形下，如何确定抵押人责任以及 如何保护债权人利益，司法实践中的裁判观点并不一致。本 期选择的案例均刊登在《人民司法?案例》 ，希望对处理此 类案件发挥参考作用。限于篇幅，对原判例进行了编辑，具 体的评析意见可按照索引查找参阅。判例一裁判要旨：抵押 财产未登记，抵押权则未生效，未生效的抵押权不产生优先 受偿的法律效果，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登 记致使债权人受到损失的，抵押人应当在抵押财产现有价值 的范围内承担赔偿责任 被告（被上诉人） ：韦安波。被告（被上诉人） ：花根荣。被 告（上诉人）：朱允保。 简要事实： 2008年 1月 5日，韦安 案号：一审：江苏省无锡市锡山区人民法院（ 2010）锡法民 初字第 0432 号； 审：江苏省无锡市中级人民法院（ 2011） 锡民终字第 0767 号。 当事人：原告（被上诉人） ：顾漱清。

有土地使用权的价值为限承担赔偿责任。 3.驳回顾漱清的其 今借顾漱清 50万元，2008年7月 5日前还，年利息 20%。” 2008年 1月24日，朱允保出具了授权书一张，载明“因韦 安波明源化工 （泰州 ）有限公司借顾漱清人民币做流动资金。 2005 年 5 月 11 日设定了 20 万元的抵押权， 权利人系中国银 行无锡市锡山支行，约定期限至 2013 年 5 月 11 日。该房屋 共同归还借款 90 万元及利息 34.6 万元，由朱允保承担保责 任。 裁判结果： 1.韦安波与花根荣共同给付顾漱清人民币 整。借款期限内利息 104141 元，并承担 90 万元自 2008 年 7 月 6 日至 2010 年 5 月 28 日的按中国人民银行规定的同类贷 款利率计算的利息。 2.朱允保应对上述第一项中的借款 50 万 元、借款期内利息 58333 元及 2008 年 7 月 6 日至 2010 年 5 月 28 日按照银行同类贷款利率计算的逾期利息，在韦安波 和花根荣不能清偿的范围内以位于无锡市房屋所有权和国 他诉讼请求。 兹本人愿意以房产证做担保” 。其名下位于无锡市房屋于 的房屋产权证和土地使用权证均在顾漱清处。 2008 年 1 月 25 日， 韦安波又向顾漱清出具借条一张，载明“今借顾漱清 人民币 40 万元整，年利息 20% ，2008 年 7 月 5 日归还。”2010 年5月 31 日，韦安波又向顾漱清出具了一份还款保证。 2010 年5月 31 日，顾漱清诉至法院，请求判令韦安波与花根荣 90 万元

抵押物管理办法

烟台市莱山信用担保有限责任公司 抵（质）押物管理办法 第一条为完善和规范我公司抵（质）资产管理，确保第二还款来源的充足有效，特制订本办法。 第二条本办法所称抵（质）押物，是指依据国家法律法规好我公司有关规定，在国家制定的有权登记部门办理抵押登记，并在我公司登记的各种抵（质）押物。主要包括如下种类： （一）土地使用权 （二）房屋所有权 （三）机器设备 （四）权利凭证 （五）其他抵（质）押物 第三条业务部经办人员要定期或不定期检查抵（质）押物的管理和维护情况，发现问题及时处理。 第四条对抵押品的检查要把握以下要点： （一）权属。抵押品权属是否改变，是否出租、转让、出售、征用、重复抵押等。 （二）状态。抵押土地是否维持原有用途，有无新的开发利用；房屋及其他地上附着物形态、结构是否改变，有无毁损，是否改变用途；机器设备、交通运输工具是否办理年检，使用过程中是否正常维护；其他抵押财产依据其特征进行检查。 （三）价值。分析判断抵押品市场价值的变化，评价抵押担保的

充足性。 （四）变现能力。分析变现的可能性，能变现多少。 （五）保险。抵押品保险到期后是否及时续保，是否发生理赔事项。 第五条股权质押检查，主要分析公司净资产变化情况。查看公司股份有无改变、有无改变的意向；公司其他股份有无质押；评价股份质押的价值是否依然充足。 第六条贷款发放后，业务部经办人员填制抵（质）押物交接清单，将抵（质）押品的登记凭证、权利凭证交由风险管理部档案管理人员统一管理。 第七条风险管理部档案管理人员依据交接清单登记抵（质）押物台账，并定期盘库核对，确保账账相符、账实相符。 第八条抵（质）押物原则上不得借用。如有临时需要，企业需提前联系业务经办人员并提出书面申请。档案管理人员登记抵（质）押物借用台账，经领导审批同意后方可借用。借用时间原则上最长不得超过15天，台账备注栏要登记归还日期。 第九条贷款结清担保责任解除后，档案管理人员审核还款凭证，确保拟出库的抵（质）押物与到期收回的担保贷款相匹配。 第十条企业领取抵（质）物时，要出具单位证明。列明抵（质）物名称、编号、领用人姓名、身份证号码。

办理房产抵押登记手续流程

房地产抵押登记办理流程 1、办理房地产抵押登记，向登记机关交验下列文件： （1）抵押当事人的身份证明； （2）抵押登记申请书； （3）抵押物清单； （4）《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，共有的房屋必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明； （5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明； （6）证明抵押房地产价值的资料（含有资质的房产评估机构的评估报告）； （7）登记机关认为必要的其他文件。 备注： 1.若以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，由抵押权人和抵押人一起按政策规定重新办理房地产抵押登记。同时以预售商品房贷款的，应提供《商品预售许可证》和生效的预购房屋合同。 2.以在建工程抵押的，抵押合同还应当具备以下证件： （1）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》(复印件)和《建设工程规划许可证》（原件） （2）《商品预售许可证》以及证明房地产开发资质的相关资料 （3）提供设计图纸原件（平面图、立面图） （4）已投入在建工程的工程款，进度、竣工日期、已完成的工作量和工程量、质量等证明原件（此项证明材料由工程监理单位出具） 办理房产抵押登记手续流程 对于办理房产抵押登记手续流程具体法律规定如下：

办理房产抵押登记申请 申请人填写《市房产登记申请表》并提交材料 (提交材料见办证须知) 终审前申请人可撤回登记 办理房产抵押登记初审 (1-2个工作日) 窗口收件人员收件出具收件清单，收取费用 收件人员按要求审核登记材料，输入权属登记信息签署初审意见. 如有必要还须进行现场查勘。 办理房产抵押登记复审 (1-2个工作日) 复审人员按要求审核登记材料，核对电子数据并签署复审意见。不符合条件，退回， 一次性告知补齐 不符合规定，出具不予登记、暂缓登记决定通知申请人(7日内) 办理房产抵押登记终审 (1-2个工作日) 终审人员按要求审核登记材料，核对电子数据并签署终审意见。

不动产抵押登记申请书

不动产抵押登记申请书 申请人抵押权人（权利人）抵押人（义务人） 申请登记内容 申请抵押登记类型 （在所选类型前打√） □一般抵押权登记□最高额抵押权登记□在建工程抵押登记 □抵押权变更登记□抵押权转移登记□最高额抵押权确定登记不动产坐落 建设用地使用权证号建设工程规划许可证号不动产权证号抵押面积（m2） 被担保债权数额（元）债务人 担保范围详见合同 债务履行期限（债权 确定期间） 年月日至年月日 抵押权变更（变更时 填写） 变更前： 变更后： 申请人承诺所提交的申请登记材料、申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担一切法律责任。特此承诺。 抵押权人（签章）：抵押人（签章）： 代理人：代理人： 联系电话：联系电话： 询问笔录 抵押权人抵押人 1、申请人意思表示是否真实□是□否 2、不动产是否为共有□是□否 其他事宜：1、申请人意思表示是否真实□是□否 2、不动产是否为共有□是□否 其他事宜： 询问人询问时间年月日被询问人 第1页共2页

填表指南 （1）抵押权人：即债权人，如某某银行或接受抵押的单位、个人（若为法人或其他组织需加盖行政公章）；（2）抵押人：即房屋登记簿记载的所有权人（若为法人或其他组织需加盖行政公章）； （3）抵押权变更登记、抵押权转移登记、抵押权更正登记和抵押权异议登记：即均包含了一般抵押权、在建工程抵押权和最高额抵押权变更、转移、更正和异议登记； （4）不动产坐落：即不动产登记簿上记载的房屋自然状况，包括区、路（街）、栋、单元、房号； （5）不动产权证号：即不动产权证上记载的不动产证号； （6）建设用地使用权证号：在建工程申请抵押权登记填写内容； （7）建设工程规划许可证号：在建工程申请抵押权登记填写内容； （8）抵押面积：即本次抵押面积； （9）债务人：即主债权合同中的债务人； （9）被担保主债权数额：即主债权合同中约定金额； （11）担保范围：即抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等，抵押合同未约定的填写未约定的事实； （12）债务履行期限：即主债权合同中约定的债务履行期限，最高额抵押填写债权确定期间，若当事人双方无约定则记载为无约定； 第2页共2页

论抵押物的价值及其相关法律问题(枊经纬)

论抵押物的价值及其相关法律问题 ——兼论未来物权法或民法典应持的态度 柳经纬中国政法大学教授 上传时间:2006-11-浏览次数:6178 字体大小：大中小 关键词:抵押物价值/重复抵押/物权立法 内容提要:我国《担保法》第三十五条对抵押物的价值与所担保的债权之间量上的关系，做 了严格的限制，即抵押担保的债权数额不得超出抵押物的价值。这种限制的不合理之处主要 在于，不利于物权法所具有的物尽其用的功能的发挥，而且在实践中也不容易把握。本文主 要从如何理解抵押物的价值与所担保的债权之间量上的关系和对“重复抵押”的法理分析 两个层面上，分析这一限制的不合理性所在，并对未来物权法或民法典应采取的态度，提出 了建议。 一、引言 抵押物的价值不仅是一个备受债权人关注的现实问题，因为它是关系到债权人所享有的 债权能否切实得到清偿；而且也是一个备受立法者关注的问题，因为依据《担保法》第三十 五条的一款的规定，抵押物的价值与所担保的债权之间必须保持一种量上的关系，即抵押担 保的债权不得超出抵押物的价值，否则为法律所不许。不仅如此，《担保法》第三十五条第 二款进而对“一物多押”的情形也作出相同的限定，抵押物的价值大于所担保的债权时，其

超出部分可以再设立抵押，但再设立的抵押所担保的债权不得超出抵押物价值的余额部分。显然，在“一物多押”时，抵押所担保的多个债权与抵押物的价值之间仍应保持第一款所确定的量上的关系，否则亦为法律所不许。《担保法》第三十五条的规定似乎已成为一种成规，并且被民法典草案所接受，体现在草案物权法编第二百四十二条的规定上。然而，《担保法》第三十五条的规定是否妥当？未来的物权法或民法典是否应全盘接受《担保法》第三十五条的内容？笔者以为仍有讨论的必要。本文拟从理论和实务两个层面上，对抵押物的价值之于抵押合同的意义等问题进行分析，试图对上述问题给出确定的答案。 二、关于抵押物的价值与所担保的债权量的关系问题 物尽其用是物权制度应有的功能作用之一。正是基于物尽其用的功能作用，物权法在其发展过程中，不断地创设出许多新的物权类型，对各种各样的物的利用方式加以确认和保障。在物权中，所有权是财物的价值包括实用价值和交换价值的全面利用，所有权人既可自己占有、使用其物，是对物的使用价值加以利用；亦可出租或者出卖其物，获得收益，是对物的交换价值的利用。在他物权中，用益物权主要是对物的使用价值的利用，用益物权人有对物使用收益的权利，因此用益物权人对物关注的重点是物的有用性，如果某物没有实际用途，那么即无设立用益物权之必要。担保物权主要是对物的交换价值的利用，但债务人不能履行债务时，担保物权可以使债权人通过依法变卖抵押物而获得清偿，因此担保物权人关注的是物的交换价值。如果某物不值钱，即便它有使用的价值，债权人也不会接受此种物的担保。虽然物的有用性和是否值钱之间存在一定的联系，有用的物总是比无用的物更加值钱，债权人接受某物担保时也会考虑该物的有用性，但是物的有用性只是债权人判断物是否值钱进而决定是否接受该物担保的因素，而非债权人对物关注的本身，除非债权人自己希望获得该物。 抵押权为担保物权，抵押物是否具有交换价值以及价值的多寡，是抵押得以设立的基础，也是债权人决定是否接受抵押人提供的抵押担保的重要尺度。当抵押人所提供的抵押物具有交换价值，足以保障债权人的债权从中得以清偿，那么债权人就会很乐意地接受该物的抵押。如果抵押人提供的抵押物不具有交换价值或者价值低，不足以保障其债权，那么债权人就可能不接受该物的抵押，或者要求债务人或抵押人增加抵押担保的财产，或者要求提供其他担

成都市房地产抵押登记流程

一、填写以下登记表格 1、房地产抵押登记申请书（房管局标准表格） 2、价值确认书（自备） 3、房地产抵押合同（房管局标准表格） 4、房地产典当借款合同（或者是借款协议书） 二、准备以下资料 1、第一条内所包含的所有文件 2、中众和公司办事人员的介绍信（开两份，一份在办理登记时窗口收取， 第二份在领取证时窗口收取）、身份证原件、复印件（身份证复印件需盖章）。 3、抵押人的身份证原件、复印件，结婚证原件、复印件，房产共有人身份 证原件、复印件（如果抵押人是单位，则需营业执照原件及复印件；组织机构代码证复印件及原件，股东会决议）。 4、中众和公司的营业执照原件及复印件；组织机构代码证原件及复印件。 4、抵押物的房产证原件、复印件。 5、准备人民币80元整（取证时要先缴费） 三、到成都市房管局二楼大厅（西华门街） 1、有专门的一个房产抵押咨询台处，对所提交资料进行预审及发放窗口排 号。 2、如资料无问题，拿到排号后，即可在窗口进行办理登记，拿到房管局抵 押缴费通知单和房管局抵押受理单。 3、按照房管局抵押受理单的要求，一般是登记成功后第二个工作日中午以 后，即可进行缴费，在一楼总咨询台排号，再到一楼86-107号窗口缴纳费用。缴纳费用成功后，即可在一楼27-40号窗口领取权属证书或登记证明。

(1)到车辆管理所车辆服务大厅或区(市)县交警大队车辆服务大厅 (2)领取《机动车抵押/注销抵押登记申请表》 (3)按要求填写《机动车抵押/注销抵押登记申请表》 (4)领取排队号 (5)提交《机动车抵押/注销抵押登记申请表》、抵押权人和抵押人身份证明、《机动车登记证书》、依法订立的主合同和抵押合同(注销抵押为还款证明) (6)领取《机动车登记业务受理凭证》 (7)到银行指定窗口缴费(注销抵押无此步骤) (8)持缴款凭证(注销抵押不需要)和《机动车登记业务受理凭证》领取《机动车登记证书》

房屋抵押登记授权委托书

房屋抵押登记授权委托书 导读：范文房屋抵押登记授权委托书 【范文一：房屋抵押登记授权委托书】 委托人：_______性别：_______身份证号：______________现住址：______________ 受托人：_______性别：_______身份证号：______________现住址：______________ 委托内容如下： 本人因工作较忙，没有时间办理抵押登记相关手续，特全权委托_______全权代表我到房地产管理部门或车辆管理部门办理小额贷款抵押物的抵押登记手续和利益及本金的追偿。 受托人在相关文件上的签字我均予以认可。 委托期间：_______年_____月____日至_______年_____月____日

委托人签字：______________ 受托人签字：______________ _______年_____月____日 【范文二：房屋抵押登记授权委托书】 今委托_______代理我办理坐落于_______的房屋登记事项，具体为： □所有权初始登记□所有权转移登记□所有权变更登记□所有权注销登记□抵押登记□地役权登记 □预告登记□更正登记□异议登记□补证、换证 代理权限为提出房屋登记申请、办理相关房屋登记手续，接受询问，撤回登记申请，领取房屋权属证书或其他办理结果。 我对代理人在代理权限内依规定办理的有关登记事宜均承担法律责任。

委托人：______________ 委托人联系地址：_______ 联系电话：______________ 受托日期：_______年_____月____日 注：委托人是自然人的应签字；委托人是法人或其他组织的，应加盖公章。 感谢您的阅读，本文如对您有帮助，可下载编辑，谢谢

抵押物价值评估办法精编WORD版

抵押物价值评估办法精 编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】

**********抵押物价值评估办法 为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。 分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。 评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重制定相应处理措施。 附件：《冠群驰骋兰州凤鑫分公司抵押物价值评估办法》 为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵押物限于住房和商用房。 一、抵押物价值评估方法 （一）参照交易或评估价格 对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。 1、个人住房购置借款； 2、个人商业用房借款；

3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营借款和个人综合消费借款； 4、申请借款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款； 5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。 （二）分公司内部评估 对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。1、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款； 2、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款； 3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款，每二年一次的抵押物评估； 4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行内部评定的个人借款。 （三）专业机构评估

个人房屋抵押登记流程(2010版)

个人房屋抵押登记流程（2010版） 一、提交材料(除说明外，其它均须提供原件)： 1、《××市房地产抵押登记申请表》 2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。 3、《国有土地使用证》(核对原件，收复印件一份);抵押权人为单位的应提交“营业执照”; 4、查档结果证明 5、抵押合同及被担保的主合同，若办理变更抵押登记，须提交《房屋他项权证》、变更抵押合同或协议 6、抵押当事人身份证明(核对原件，收复印件一份); 7、授权委托书及受托人身份证明(核对原件，收复印件一份，委托书须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章) 8、房地产估价结果证明或双方价值认定书 9、以房改私产抵押的须提交抵押人婚姻有效证明并夫妻双方到场; 二、办事程序： 申请→受理→审核→记载于登记簿→发证 三、办理时限： 自受理次日起1个工作日 四、收费依据及标准： 1、××市房屋登记管理中心：发改价格【2008】924号

登记费：住房80元/套;非住房550元/件 工本费：10元/本 印花税：5元/本 2、××市房产档案馆：××价费字【2009】152号;国家物价局财政部【1992】价费字130号、桂财综【2007】54号;××价费字【2008】79号档案资料查询服务费：50元/宗 档案证明费：10元/份 档案保护费：0.05元/页 档案复制工本费：A4纸：0.3元/页; A3纸：0.6元/页 五、注销抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，持下列资料到原登记机关办理注销抵押登记手续。 1、《房屋他项权证》 2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》或收件凭据 3、《房地产抵押注销登记申请书》(须有抵押权人公章及受托人签字) 4、以房改私产抵押的，注销时应提供抵押人配偶身份证、结婚证、委托书或夫妻双方到场 5、委托书(须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)及受托人身份证复印件 6、抵押当事人身份证明(核对原件，收复印件一份) 六、注意事项 1、抵押当事人为港、澳、台居民或外国公民的：港、澳居民提交身份证及《往来内地通行证》;台湾居民提交身份证及《往来大陆通行证》;为外国公

房产抵押登记授权委托书

房产抵押登记授权委托书 这是一篇由网络搜集整理的关于房产抵押登记授权委托书的文档，希望对你能有帮助。 委托人：性别：身份证号：现住址 受托人：性别：身份证号：现住址： 委托内容如下： 本人因工作较忙，没有时间办理抵押登记相关手续，特全权委托全权代表我到房地产管理部门或车辆管理部门办理小额贷款抵押物的抵押登记手续(包括办理并领取相关他项权利证书手续)和利益及本金的追偿。 受托人在相关文件上的签字我均予以认可。 委托期间：年月日至年月日 委托人签字： 受托人签字： 年月日 【拓展阅读】如何办理房屋抵押登记 房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 办理登记时，抵押当事人应提交下列文件： (l) 主合同及抵押合同; (2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明; (3)抵押登记申请书; (4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明; (5)以预售的商品

房作抵押的，须提交生效的`商品房预售合同; (6)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料; (7)可以证明抵押房地产价值的材料;如有效的房地产评估报告; (8)登记机关认为必要的其他文件。 登记机关应对抵押申请进行审核，权属清楚、证明材料齐全的，应在登记受理之日起15日内作出是否准予登记的书面答复，并予以登记发证：(l)以依法取得房屋所有权的房地产抵押的，登记机关应在原《房屋所有权证》上作他项权利记载，交由抵押人收执，同时向抵押人颁发《房屋他项权证》; (2)以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 /

办理房产抵押手续和领取合同流程

办理房产抵押手续和领取合同流程 一、签合同。 注意事项：合同第12页中的日期不填，以免与电子合同自动生成的时间不一致。合同12页需加盖开发商法人章。 二、银行开具“抵押解除说明”给房产部门，房产部门对相应房屋解除抵押后，带U盘去房产局接收信息。(在建项目抵押需要此程序) 三、根据制式合同内容在商品房合同备案管理系统中输入电子合同，暂不上报房产局接收。 四、打印电子合同并与客户签约。 注意：此时可以填写合同的签约时间。 五、在商品房合同备案管理系统中上报房产局接收房屋信息。 注意：房屋信息上报后24小时之内有效，需确保房产局工作人员在此时效内接收完毕。 六、打印网上签约上报房产局备案清册1份，并盖公章。 七、将合同与备案清册一起送往房产局备案。 八、房产局接收房屋信息后，在每一份第一页写上当天的日期，并加盖房产局商品房合同备案专用章。 九、合同取回来后，将一次性付款的合同留下，贷款的合同送往

银行。 十、去银行领取审核过后的贷款合同，加上客户贷款资料并约上客户一起前往房产局办理抵押手续，客户应按照住宅80元/户、商铺550元/户的标准缴纳抵押费。领取收件单，并在收件单上签银行工作人员的名字，盖抵押专用章。 注意：送资料前，需确保资料的完整性，具体见附件。 十一、房产局审核房产抵押资料。 十二、银行去房产局领取期房抵押证明和合同。 此过程不需要开发商参与，房产局会留存一份制式合同。 十三、银行通知领取剩余合同。 此时，银行会留存一份制式合同。 十四、发放合同。 注意事项：业主至少需要一份电子合同（办房产证用）和一份制式合同（办土地证用）。 特殊情况说明： 1、合同备案后，贷款如何转一次性付款？ 业主需填写一份贷款转一次性付款的申请书，说明原因，并签字按手印，开发商需给出“同意”意见，并加盖开发商公章。将此申请送

关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结

关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结报告 ****项目部作为****房地产开发公司第一个走向市场，按照市场运作模式经营的项目，在人员操作及管理过程中存在一些问题。 目前，****小区多层房屋已交予住户，由于工程管理经验不足及公司体制等原因，造成多层交房后衍生出一系列问题，就拿办理银行按揭及抵押登记工作方面说： 按照市场上其他房地产开发公司的运作模式，都是在开发商交房前为客户办理个人住房按揭贷款手续的，由于我们体制的原因，造成我们迟迟没能与银行合作办理银行按揭准入手续。等到我们与客户签订的商品房买卖合同上约定的交房日期，我们只有先给客户交房再办按揭手续，否则，公司的信誉就会受到影响，对我们楼盘有意向的潜在客户也会大量流失。但是，交房后给我们的按揭回款造成的难度很大，我们处于被动地位，客户会想反正我的钥匙已经领了，你急我不急。再加上交房后工程上出现的一些维修不及时等问题，客户也会拿这些问题作为不予配合做按揭的理由，这就要求我们给客户做好多工作。办理银行按揭需要客户提交身份证、户口本、结婚证、收入证明等资料，还得依据客户提供的资料帮客户填写银行提供的大量的审批表格，每组客户资料及审批表格填写下来至少得十多分钟，客户资料的初步审查及整理是按揭手续的第一步，这些工作都得由我们专人做，整理完这些资料后，拿着资料领着着客户去银行，由银行负责按揭业务的信贷员复审，复审通过后必须当他们面签字摁手印，这是第

二步，银行信贷员根据客户情况填写复审意见，报上级银行单位终审，这是第三步。随着国家对房地产的调控，对客户贷款资格的审查越来越严，有时客户资料不符合要求被打回来还得重新整里。因为我们现在是为是一个个已交房客户办理按揭贷款，每个客户的情况不一样，有的是在外地，暂时回不来，有的是收入达不到贷款条件，由于贷款资格的问题办不了按揭，一方面得给客户做工作，让他们增加首付或着转为一次付清，一方面得跟银行方面做工作，让他们的贷款条件尽量放宽一点，由于我们跟银行的准入时间太晚的原因，国家对房地产接二连三的打压调控，本来符合贷款条件的客户现在也变得不符合贷款条件了，本来可以购第三套房可以申请贷款的，现在也申请不下来了。从而造成一部分客户贷款不符合条件，转为一次性付清余款又拿不出钱来的矛盾境地，有些客户还把房子装修过了，客户对造成此种情况也是怨声载道。房屋贷款利率由最开始购房签约时的七折到八折，再到目前的八五折，客户会因为咱们的原因损失好几千，这方面我们也得给客户做工作。（从11月份开始，利率再次调高，并且不再打折。） 银行按揭手续走完，银行终审通过后放贷之前需要领着客户做房屋抵押登记手续，就是把客户所购房屋抵押给银行，这个环节涉及三个部门：房管所，交易所，银行。这三个机构位置都不在一块，每个部门都需要客户面签，如果到哪个部门他们的业务较多时还得排队等，而且每个部门需要至少2个主管业务的部门领导签字，环环相扣，如果有一个人相关业务的人不在，下一个环节就进行不下去，而且也

成都房产证的办理流程有哪些

成都房产证的办理流程有哪些 成都房产证的办理流程有哪些 第一步：确定开发商已经进行初始登记，即完成大产权购房合同中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初 始登记的最后期限以及办理完毕后的及时通知义务等，明确不及时 办理应当承担的赔偿责任。 第二步：到管理部门领取房屋(地)所有权登记申请表可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不 同的申请表。 第三步：拿测绘图(表)由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。 第四步：填写表格、盖章、领取相关文件在前面询问相关部门时，一定要明确需领取哪些文件，一次领齐全，免去奔波之苦。 第五步：缴纳公共维修基金、契税无论是小区收取还是由银行代收，都需要保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证 的必需文件，一旦遗失会影响产权证的办理。 第六步：提交申请材料材料主要包括以下几种： 第七步：按照规定时间领取产权证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。 第八步：办理抵押登记有些贷款银行允许自己办理产权证并且不扣押产权证，只需办理抵押登记即可。这种情况下，办理手续需要 提交的文件通常包括：房屋所有权证，共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见国有土地使用证借款合同、抵押合

同抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照通常这个手续可以与领取产权证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。 第九步：将产权证交给银行扣押如果贷款合同约定，需要将产权证交给贷款银行扣押。按理讲，办了第八步就可以不用再把产权证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押购房合同正本，以求“三保险”。 1.房屋购销合同原件及补充合同原件。 2.商品房销售统一发票原件。 3.房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。 (若房屋测绘报告为旧格式的，则还需出具竣工验收单及填写房地产登记申请书，新格式只需提供房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件即可。) 4.完税凭证(契税缴款书) 5.⑴购房人已婚①双方身份证复印件(原则上需校验原件) ②婚姻证明复印件(带原件校验) ③双方任何一方不能到场办理，则需提供私章，若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私章 ⑵购房人单身(必须本人到场，不可代办) ①份证复印件(带原件校验) ②户口簿或户籍证明复印件(带原件校验) ③单身声明具结书购房者在本地则到民政局办理 ⑶购房人为单位①营业执照(或组织机构代码证)复印件(校验原件)，无法提交原件校验，则需提交工商出具的彩印副本。

不动产抵押未办理登记相当责任承担典型判例五则

不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则 阅读说明：我国物权法第十五条确定了物权行为与债权行为相分离的原则，并在第一百八十七条规定对于不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但在商品房按揭贷款以及金融借款案件中，对于不动产抵押往往只有抵押合同，或者只进行了抵押物的预告登记，而未对抵押物进行抵押登记，此种情形下，如何确定抵押人责任以及如何保护债权人利益，司法实践中的裁判观点并不一致。本期选择的案例均刊登在《人民司法·案例》，希望对处理此类案件发挥参考作用。限于篇幅，对原判例进行了编辑，具体的评析意见可按照索引查找参阅。判例一裁判要旨：抵押财产未登记，抵押权则未生效，未生效的抵押权不产生优先受偿的法律效果，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当在抵押财产现有价值的范围内承担赔偿责任 案号：一审：江苏省无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民初字第0432号；二审：江苏省无锡市中级人民法院（2011）锡民终字第0767号。当事人：原告（被上诉人）：顾漱清。被告（被上诉人）：韦安波。被告（被上诉人）：花根荣。被告（上诉人）：朱允保。简要事实：2008年1月5日，韦安波（其与花根荣系夫妻关系）向顾漱清出具借条一张，载

明“今借顾漱清50万元，2008年7月5日前还，年利息20%。”2008年1月24日，朱允保出具了授权书一张，载明“因韦安波明源化工(泰州)有限公司借顾漱清人民币做流动资金。兹本人愿意以房产证做担保”。其名下位于无锡市房屋于2005年5月11日设定了20万元的抵押权，权利人系中国银行无锡市锡山支行，约定期限至2013年5月11日。该房屋的房屋产权证和土地使用权证均在顾漱清处。2008年1月25日，韦安波又向顾漱清出具借条一张，载明“今借顾漱清人民币40万元整，年利息20%，2008年7月5日归还。”2010年5月31日，韦安波又向顾漱清出具了一份还款保证。2010年5月31日，顾漱清诉至法院，请求判令韦安波与花根荣共同归还借款90万元及利息34.6万元，由朱允保承担保责任。 裁判结果：1.韦安波与花根荣共同给付顾漱清人民币90万元整。借款期限内利息104141元，并承担90万元自2008年7月6日至2010年5月28日的按中国人民银行规定的同类贷款利率计算的利息。2.朱允保应对上述第一项中的借款50万元、借款期内利息58333元及2008年7月6日至2010年5月28日按照银行同类贷款利率计算的逾期利息，在韦安波和花根荣不能清偿的范围内以位于无锡市房屋所有权和国有土地使用权的价值为限承担赔偿责任。3.驳回顾漱清的其他诉讼请求。

办理在建工程抵押登记流程

办理在建工程抵押登记流程？伴随着经济结构的调整,房地产发展面临新形势,在建工程抵押成为房地产融资的重要渠道之一。那么您知道办理在工程抵押登记的流程都有哪些吗? 关于在建工程抵押登记的相关法律适用，在我国《担保法》和《物权法》中并没有确切的关于“在建工程抵押”的表述。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”实际上，我们通常说的在建工程抵押即为上述“正在建造的房屋或其他建筑物”的抵押。 在实践中，根据具体抵押物内容的不同，在建工程抵押可分为房地产开发项目在建工程抵押和非房地产开发项目在建工程抵押。房地产开发项目在建工程抵押适用《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》的有关规定，在房地产管理部门办理抵押登记。但非房地产开发项目在建工程抵押在法律适用和实际办理中存在不同情况。 一、提交证件: 1.申请表, 2.土地使用权证, 3.建设用地规划许可证, 4.建设工程规划许可证, 5.用地红线图, 6.贷款合同, 7.抵押合同, 8.房地产评估报告书, 9.抵押双方法人资格证明,10.法宝代表人身份证复印件,11.可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料,12.法人授权委托书或代理人身份证复印件及委托书,13.建设单位书面具结书,14.登记机关认为必要的其它文件及资料。 二、办案时限: 符合规定条件、手续齐全的,自受理收件之日起十个工作日内办理完毕。 三、收费标准: 1 住宅他项权利登记费 80元/套 2 非住宅他项权利登记费按非住宅登记费60%计算 3 印花税5元/本 笔者认为，抵押权实际是一种担保物权，以担保主债权的实现为目的。抵押权的设立不但要合法有效，还要充分保障抵押法律关系中各方当事人的合法权益。抵押登记作为一种物权公示手段，不仅对抵押权生效起着决定性作用，还可起到对抗和追及作用。水电项目的大坝、隧道作为一种建筑物，属于不动产。随着我国不动产统一登记体系趋于明确之际，笔者认为以水电项目的大坝、隧道等正在建造的建筑物抵押的，应依据《担保法》第42条规定，为县级以上地方人民政府规定的部门为妥，具体为国土部门、城建部门或是其他部门应依据当地县级以上政府的规定确定。

办理抵押登记授权委托书

办理抵押登记授权委托书 委托书一： 今委托 (身份证明编号： )代理我(单位)办理坐落于的房屋登记事项，具体为： □所有权初始登记□所有权转移登记□所有权变更登记□所有权注销登记□抵押登记□地役权登记 □预告登记□更正登记□异议登记□补证、换证 代理权限为提出房屋登记申请、办理相关房屋登记手续，接受询问，撤回登记申请，领取房屋权属证书或其他办理结果。 我(单位)对代理人在代理权限内依规定办理的有关登记事宜均承担法律责任。 委托人(签字)： 委托人联系地址(邮编) 联系电话： 受托人(签字)： 受托人联系地址(邮编)： 受托日期：年月日 注：委托人是自然人的应签字;委托人是法人或其他组织的，应加盖公章。 联系电话： 委托书二：

委托人： 姓名：王先生 性别：男身份证号码：12354541 受托人： 姓名：陈先生性别：男身份证号码：2514541 委托书 委托人： 姓名：王先生性别：男身份证号码：12354541 受托人： 姓名：陈先生性别：男身份证号码：2514541 我拥有位于成都市武候区玉林南路玉林花园2栋 3 号的房产，现委托陈先生为我的代理人，代理人可以我的名义在代理期限：XX 年3 月3 日至XX年 3 月3 日内，代理如下事项： 一、全权办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房产租赁合同、收取租金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格。 二、管理上述房产，代为支付该房产有关水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络以及相关费用。 三、以上述房产为抵押办理贷款，代为签署借款合同、抵押合同等以及借款借据及其它相关文件，收取借款款项。

四、到国土部门办理上述房产的抵押登记手续。 五、全权办理提前还清上述房产贷款(即赎楼)手续，代办抵押登记注销手续、领取房地产证等产权证明，有权递 件、取件，在有关文件上签字。 六、全权办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，在有关文件上签字。 七、办理上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的房款，签署相关文件。 八、到国土部门查询上述房产产权资料、办理过户登记等手续。 九、全权办理所转让上述房产的水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络费以及其它相关过户、销户手续。 委托代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我均予承认。 委托代理人(有/无)转委托权。 委托人(签字、按指印)： 年月日