2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告

2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告

1. 背景分析

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于1988 年11月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。截止到2009年3月31日，公司第一大股东为华润股份有限公司，控股14.73%。公司主营业务为：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。截至2009年3月31日，公司总股本109.95亿股，第一季度公司实现营业收入8,164.32百万元，同比增长27.56%；归属于母公司所有者净利润768.76百万元，同比增长7.05%；实现基本每股收益0.07元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

目前房地产业发展形势：

①进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；

②预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；

③低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。

2. 关注审计报告的措辞

从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件：

①会计报表的编制符合《企业会计准则》和国家其他财务会计法规的规定。

②会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况。

③会计处理方法遵循了一致性原则。

④注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。

⑤不存在影响会计报表的重要的未确定事项。

⑥不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。

此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。

3. 资产负债表分析

a水平分析法：

编制单位：深圳万科A股单位：元

会计年度2010/12/31 2009/12/31 增（减）% 货币资金37,816,932,911.84 23,001,923,830.80 64.41% 交易性金融资产0 740,470.77 -100.00% 应收账款1,594,024,561.07 713,191,906.14 123.51% 预付款项17,838,003,464.71 8,736,319,500.73 104.18% 其他应收款14,938,313,217.77 7,785,809,435.41 91.87% 存货133,333,458,045.93 90,085,294,305.52 48.01% 流动资产合计205,520,732,201.32 130,323,279,449.37 57.70% 可供出售金融资产404,763,600.00 163,629,472.66 147.37% 长期股权投资4,493,751,631.16 3,565,383,001.51 26.04% 投资性房地产129,176,195.26 228,143,157.99 -43.38% 固定资产1,219,581,927.47 1,355,977,020.48 -10.06% 在建工程764,282,140.58 593,208,234.13 28.84% 无形资产373,951,887.29 81,966,325.94 356.23% 长期待摊费用32,161,415.85 31,318,689.65 2.69% 递延所得税资产1,643,158,028.39 1,265,649,477.66 29.83% 其他非流动资产1,055,992,714.51 0 #DIV/0! 非流动资产合计10,116,819,540.51 7,285,275,380.02 38.87% 资产总计215,637,551,741.83 137,608,554,829.39 56.70% 短期借款1,478,000,000.00 1,188,256,111.11 24.38% 交易性金融负债15,054,493.43 0 #DIV/0! 应付票据0 30,000,000.00 -100.00% 应付账款16,923,777,818.98 16,300,047,905.75 3.83%

分析评价：1．该公司总资产本期215,637,551,741.83元，增长幅度为56.70%说明该公司本年资

产规模变化很大。进一步分析可以发现：（1）流动资产的变化主要体现在预付账款增长幅度是104.18%；

货币资金增加了302,363.79元，增加幅度为64.41%；（2）本期资产的变化主要体现在非流动资产，

其中影响最大的是无形资产，增长幅度为356.23%，使总资产增加了56.70%。

2．该公司权益总额本期增长幅度为56.70%，说明本期权益变化较大。进一步分析可以发现：（1）

负债本期增长幅度为74.68%，对权益总额的影响为56.70%；股东权益本期增长幅度为20.21%，使权

益总额增加了4.79%，两者合计使权益总额增长幅度为56.70%。（2）本期股东权益的变化对权益总额

的影响稍大于负债对权益的影响，其中对股东权益影响最大的科目是未分配利润，使权益总额增加了

52.93%。而其中外币报表折算差额较期初有所增长，增长幅度为40.98%。（3）流动负债的增长是负债

增长的主要方面，其中预收账款项目的增长最为突出，增长幅度为134.46%。

5.66%

递延所得税资产1,643,158,028.39 1,265,649,477.66 0.76% 0.92% 其他非流动资产1,055,992,714.51 0 0.49% 0.00% 非流动资产合计10,116,819,540.51 7,285,275,380.02 4.69% 5.29% 资产总计215,637,551,741.83 137,608,554,829.39 100% 100% 负债及股东权益

流动负债：

短期借款1,478,000,000.00 1,188,256,111.11 0.69% 0.86% 交易性金融负债15,054,493.43 0 0.01% 0.00% 应付票据0 30,000,000.00 0.00% 0.02% 应付账款16,923,777,818.98 16,300,047,905.75 7.85% 11.85% 预收款项74,405,197,318.78 31,734,801,163.76 34.50% 23.06% 应付职工薪酬1,415,758,826.87 806,504,472.20 0.66% 0.59% 应交税费3,165,476,401.56 1,176,877,640.28 1.47% 0.86% 应付利息127,806,502.79 122,643,721.10 0.06% 0.09% 其他应付款16,814,029,349.10 9,258,734,468.30 7.80% 6.73% 一年内到期的非流动

15,305,690,786.98 7,440,414,366.78 7.10% 5.41% 负债

流动负债合计129,650,791,498.49 68,058,279,849.28 60.12% 49.46% 非流动负债：0.00% 0.00% 长期借款24,790,499,290.50 17,502,798,297.11 11.50% 12.72% 应付债券5,821,144,507.03 5,793,735,805.14 2.70% 4.21% 预计负债41,107,323.15 34,355,814.95 0.02% 0.02% 递延所得税负债738,993,358.99 802,464,465.02 0.34% 0.58% 其他非流动负债8,816,121.26 8,408,143.82 0.00% 0.01% 非流动负债合计31,400,560,600.93 24,141,762,526.04 14.56% 17.54%

负债合计161,051,352,099.42 92,200,042,375.32 74.69% 67.00% 股东权益：0.00% 0.00% 实收资本（或股本）10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 5.10% 7.99% 资本公积8,789,344,008.84 8,557,716,583.44 4.08% 6.22% 盈余公积10,587,706,328.79 8,737,841,436.85 4.91% 6.35% 未分配利润13,470,284,310.05 8,808,398,744.05 6.25% 6.40% 少数股东权益10,353,522,851.30 8,032,624,392.93 4.80% 5.84% 外币报表折算价差390,131,925.43 276,721,078.80 0.18% 0.20%

归属母公司所有者权

44,232,676,791.11 37,375,888,061.14 20.51% 27.16% 益（或股东权益）

所有者权益（或股东

54,586,199,642.41 45,408,512,454.07 25.31% 33.00% 权益）合计

分析评价：资产结构分析：（1）从静态方面分析，该公司本期流动资产比重为95.31%，非流动资产比重高达14.56%，根据该公司的资产结构认为该公司资产弹性较好，有利于企业灵活调度资金，风险较小。（2）从动态方面分析，本期该公司非流动资产比重下降了0.6 %，非流动负债比重下降-3.02 %，结合各资产项目结构变动情况来看，除存货的比重下降了3.63%，预付款项比重上升了1.62%。其他流动资产比重上升了一点外，其他项目变化不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。资本结构分析：（1）从静态方面看，该公司本期负债比重为74.69%，股东权益比重为25.31%，资产负债率相对较高。（2）从动态方面看，该公司负债比重增长了7.69%，股东权益比重下降了7.69%，各项目变化幅度都不大，说明该公司资本结构还是比较稳定的。

4 利润表分析

3.75%

56.11%

28.04%

4.05%

-15.82%

37.50%

分析评价：

1．净利润分析

万科公司合并2010年实现净利润88.39.亿元，比上年增长了24亿元，增长率为37.47%，增长幅度较高。从水平分析表来看，公司净利润增长主要是由于利润总额比上年增长了38.57%引起的。

2.利润总额分析

万科公司合并利润总额增长33亿元，增长率为33.37%；同时营业利润增长也是导致利润总额增长的有利因素，营业利润比上年增长了32亿元，增长率为37.2%.

3.营业利润分析

万科公司合并营业利润增加主要是营业收入增加和财务费用降低所致。营业收入比上年增加19亿元,增长率为3,89%。根据该公司的年报，其营业收入大幅增长的主要原因在于公司不断调整产品结构，增加产量，不断满足市场需求，从而造成的主营业务收入大幅上升；财务费用的大幅降低；但由于营业成本，营业税费，销售费用，管理费用，资产减值损失的增加，以及投资净收益的下降的影响，营业利润增加了33亿元,增长率为33.7%。

从企业的构成情况来看，盈利能力较上年度都有所提高。各项财务成果结构增长的原因，从营业利润结构增长看，主要是资产减值损失结构下降所致，说明营业成本及营业税金和财务费用下降是提高营业利润比重的根本原因。但是利润总额结构增长的主要原因，除受营业利润影响以外，主要还在于资产减值损失比重的下降。另外投资收益比重下降和营业外支出的提高，对营业利润，利润总额和净利润结构都带来了一定的不利影响。

5 现金流量表分析

a 现金流量表水平分析

53.00%

57.48%

53.14%

92.84%

54.39%

43.51%

38.37%

76.90%

-75.82% 额

34.23%

-6.20%

-99.68%

-85.58%

567.14%

131.07%

-67.50%

38.44%

-54.16%

额

现金

b 现金流量表垂直分析：

现金流量垂直分析表

㈠ 现金流量表总体状况的初步分析

从总体上看，公司当年的现金及现金等价物净增加额为13,094,160,478.37元，同比增长了546.79%。其中，经营活动现金流量净额为2,237,255,451.45元，而2009年的值为9,253,351,319.55元；投资活动现金流量净额为-2,191,659,310.46元，同比下降-47.70%；筹资活动现金流量净额为13,024,529,762.81元，2009年的值为-3,028,655,220.86元。 ㈡ 现金流量表主要项目的分析 1. 对经营活动现金流量的分析

从现金流量表可以看出，经营活动现金流入量同比增长了53.14%，在现金流入量中的占比由年初的72.35%增长到年末的74.15%，比重较大，表明公司现金流入很大一部分来自于经营活动，公司的财务基础比较稳固，持续经营和获利能力的稳定程度在提高。在经营活动现金流入量中，销售商品、提供劳务收到的现金同比增长了53.00%，占比由年初的96.82%略下降至年末的96.73%，保持稳定的较高比例，公司经营活动现金流入正常。

经营活动现金流出量同比增长了76.90%，在现金总流出量中的占比由年初的62.65%上升到年末的80.95%。一方面，由于占比相对还是比较高的，所以公司的现金仍有较大的一部分主要用于开展主营业务，公司的持续经营及获利能力的稳定程度较高；经营活动现金流量净额之所以下降，是因为经营活动现金流入与上年基本持平，而经营活动现金流出却增长了18.3%。增减的具体原因还应结合资产负债表和利润表进行分析。在同行业中，公司的经营活动现金流量净额也明显处于高位（如图19所示）。

图19 三家公司经营活动现金流量净额比较

0.00

年份

2. 对投资活动现金流量的分析

从现金流量表可以看出，投资活动现金流入量同比增长131.07%，在现金总流入量中的占比由年初的1.42%增长到年末的2.20%。其原因在于“收回投资收到的现金”同比增长了34.23%，使其在投资活动现金流入量中的比重由年初的18.00%降到年末的10.46%。关于这一点附注没有做详细的披露，推测应当是公司意在将投资扩张作为未来创造利润的增长点。

投资活动现金流出量同比下降-8.72%，占现金总流出的比重由年初的6.68%略下降到年末的4.46%。主要是“构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”同比下降-67.50%，占整个投资活动现金流出量的比例有年初的15.04%下降到年末的5.35%，表明公司降低了扩大生产规模的力度，缩小了其生产能力。有利于可持续发展，符合公司的长期发展战略。同时构建固定资产的支出远大于处置固定资产的收入也说明了公司正在扩大生产经营规模。这一结论

与资产负债表分析中的结论一致。

投资活动现金流量净额同比下降了-47.70%，主要原因是投资活动现金流出量的减幅大于投资活动现金流入量的增幅。公司投资活动现金流量净额在同行业中非常低，程度相当明显（如图20所示）。

图20 三家公司投资活动现金流量

-5,000,000-4,000,000-3,000,000-2,000,000-1,000,0000.01,000,000年份

3. 对筹资活动现金流量的分析

从现金流量表中可以看出，筹资活动现金流入量同比增长34.73%。其中，“吸收投资收到的现金”同比增长了138.70%，“吸收投资收到的现金”在筹资活动现金流入量中的占比也由3.85%增长到6.81%，但是“取得借款收到的现金”同比增长了30.57%，占比也由96.15%下降至93.19%。说明公司通过外延式扩大再生产，即通过发行股票方式筹集资金的比重在下降，而通过银行借款筹资的比重在上升。公司调整了集资结构，筹资成本随之降低，但风险增加。

筹资活动现金流出量同比增长-34.83%，主要是因为“偿还债务支付的现金”同比增长-44.62%，其在筹资活动现金流出中的占比由年初的88.01%下降到年末的74.79%。筹资活动现金流量净额小于零，与2008年相比急速下降，而且公司也是在2009年从较高的水平降低到了行业中的最低额（如图21所示）。说明公司自身资金周转已进入良性循环阶段，公司债务负担有所减轻。

图21 三家公司筹资活动现金流量-5,000,0000.05,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,000年份

㈢ 现金流量表的总体评价

由公司经营活动现金流量分析，公司的财务基础比较稳固，持续经营和获利能力的稳定程度在提高；收现能力强，坏账风险减小，营销能力有所提高；在同行业中，公司经营活动现金流量净额处于较高水平。

由公司投资活动现金流量分析，公司有着明确的长期发展战略，加大了扩大生产规模的力度，扩张了生产能力，有利于可持续发展；公司未来仍会有较强的创造现金流量的潜力。

由公司筹资活动现金流量分析，通过发行股票方式筹集资金的比重在下降，通过银行借款筹资的比重在上升，公司调整了集资结构，筹资成本随之降低，但风险增加；公司自身资金周转已进入良性循环阶段，公司债务负担减轻。

6 财务比率分析

a 财务指标-盈利能力分析

净资产收益率高表明公司盈利能力强。

该指标行业平均值：3.9627%

b 财务指标-营运能力分析

存货周转率高表明公司经营效率高，占用资金少，营运能力强。

该指标行业平均值：次/年

c 财务指标-偿债能力分析

财务指标2008 2009 2010

短期负债

流动比率(--) 1.7575 1.9149 1.5852

速动比率(--) 0.4269 0.5912 0.5568

现金比率(%) 30.948 33.7974 29.021

现金流量债务比率(--) -0.0004 0.1004 0.0139 长期负债

资产负债率(%) 67.444167.0017 74.6861

产权比率(%) 189.9294188.4252 282.931

利息保障倍数(--) 1061.9252 1602.1304 2468.1269

图1-1

通过对万科公司连续三年财务指标的比较（图1-1），不难发现近三年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也较强。资产负债比率高表明公司负债多，财务费用高，偿债压力大。该指标行业平均值：67.6585%

从短期偿债能力来看，万科公司在2008-2010这三年时间里，流动比率一直保持在1.7左右，速动比率也一直控制在0.5上下。而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2:1和1:1时，说明企业的短期偿债能力和策略是比较适宜的。万科公司的流动比率略低于这一要求，此外它连续三年的速动比率也比较偏低。可以看出，作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。

从长期偿债能力来看，万科集团在前两年，资产负债率都保持在67%，而到了2010年该比率达到75%，产权比例也从188%增加到282.9%，增幅比例很大。参照图2-1，这是万科公司近三年简化的资产负债表(为简化报表，一些项目未列出)

资产负债率的提高说明万科企业充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产企业的政策有关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。

通过长期负债财务指标，我们还能了解到该企业的产权结构。在前两年万科公司的负债总额是股东权益总额的1.88倍，而到了2010年，该比例更是达到了2.82倍。这充分说明该企业长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科企业降低财务成本、资本成本。但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此作为万科的高管层，应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还贷能力。

虽然该企业采用高负债的筹资策略，但是万科依然有着强大的还债能力，从2008年到2010年，公司举债不断攀高，但是利息保障倍数却从1061倍提高到2468倍，这么高的数据得益于企业的盈利能力。通过企业的利润表可以知道，该企业2008-2010年净利润分别为4,639,870,000.00元、6,430,010,000.00元以及8,839,610,000.00元，两年内增加了近1倍。正因为有着良好的盈利能力作为后盾，该企业才敢采用扩张性筹资方式。

2017年万科财务分析报告

万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻

一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）

二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司

万科企业股份有限公司财务报表分析

万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28

目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)

万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。

2018万科财务分析报告

2018万科财务分析报告 你了解万科吗?你知道2018万科财务分析报告是怎样的吗，下面给大家分享2018万科财务分析报告范本，仅供参考借鉴。 1 万科基本业务活动描述 1. 1 万科简介万科企业股份有限公司( 股票代码: 000002)，简称万科，成立于 1984 年 5 月，是中国目前最大的房地产开发企业。 总部设在深圳，已在全国 20 多个城市设立分公司。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。 投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。 主要产品是商品住宅。 目前万科总股本为 1, 099, 521. 02 万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161, 909. 48 万股，持股比例为 14. 73%。 1. 2 万科在行业内所处水平万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大， 20XX 年品牌价值已经达到 635. 65 亿元，在房地产行业排名第一位，在中国 500 强企业中排第 19 名。

20XX 年的主营业务收入为 507 亿元，在行业内是第一位。 1. 3 万科发展状况万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。 王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理” 概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证。 万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。 公司于 1988 年介入房地产领域， 1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 2003 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州 15 个城市进行住宅开发， 2004 年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到 19 个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。 凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。

财务分析万科

万科企业股份有限公司财务报表分析 11级会计四班黄丽娟（10）徐艳（44）尤橙澄（47）邹小萍（62）1 公司概况 万科企业股份有限公司（以下简称万科集团，股票代码：000002），英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. ( 缩写为“VANKE”)成立于1984年5月，注册资本 1099520万元。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过近30年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。销售规模持续居全球同行业首位，并且凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。 2 资产负债表分析 2.1 资产负债表水平分析 资产负债表水平分析也叫趋势分析，主要是对资产负债表进行横向分析，可以对企业进行多期比较分析，反映其发展趋势。趋势分析可以是绝对额的比较，也可以是相对额的比较；可以只作简单比较，也可以在表中计算出定基或环比发展趋势等进行比较。 2.1.1资产项目的趋势解读与分析 （1）绝对额分析 将企业连续几年的流动资产、非流动资产的部分项目的绝对额进行对比，以查看这些资产项目的变化趋势，从而洞悉企业资产的变动情况。 表2-1 万科集团2010—2013年的部分资产项目金额（单位：万元）

长期股权投资449,375.00 642,649.00 704,031.00 1,063,750.00 投资性房地产12,917.60 112,611.00 237,523.00 1,171,050.00 固定资产净额121,958.00 159,586.00 161,226.00 212,977.00 无形资产37,395.20 43,547.40 42,684.70 43,007.40 非流动资产合 1,011,680.00 1,356,180.00 1,602,790.00 3,715,870.00 计 资产总计21,563,800.00 29,620,800.00 37,880,200.00 47,920,500.00 图2-1 万科集团部分资产项目的绝对额趋势分析 由以上图表可知，万科集团的资产在过去的4年里呈平稳上升趋势，其中，流动资产表现出与总资产相似的增长趋势，非流动资产的变化不是很明显。 （2）环比分析 环比分析，指的是报告期水平与前一期水平之比，表明项目逐期的发展速度。计算货币资金、存货、长期股权资产、固定资产等资产项目相邻两期的变动百分比可以查看这些项目变动的方向和幅度，从而分析企业资产的变动情况。 表2-2 万科集团部分资产项目的环比趋势分析（%） 项目2011/2010 2012/2011 2013/2012 货币资金90.54 152.72 84.84 应收账款95.03 124.54 163.21 预付款项112.77 165.90 85.86 其他应收款123.44 108.77 173.57 存货156.25 122.48 129.77 流动资产合计137.52 128.35 121.85 可供出售金融资产109.01 1.08 51771.56 长期股权投资143.00 109.55 151.09

恒大万科集团财务报表分析精选文档

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万科集团财务报表分析 姓名：周春燕 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导 致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。? 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大 陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81?亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万 元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂 牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更 上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一 步增强。? 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司 树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股 份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三 大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公 司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角

万科财务分析报告

万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言，行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为318.78元，而2009年万科的预收款项为163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可

毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告 - 副本

东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月

目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)

摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告

2019年万科财务分析报告财务分析报告

万科财务分析报告财务分析报告 【万科财务分析报告_财务分析报告】 流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。 资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。 万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。而20XX年存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。 存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。 持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。 应付账款增加是由于工程量的增加。 一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。 一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。 速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。 一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。

公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。 由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。 尽管业绩增长势头强劲，20XX年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，20XX年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。 同时20XX年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点;销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为 市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。 净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能 力升高，获得的利润较高。 20XX年的经营活动现金流入比20XX年增加了53%，可以说经营活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展 经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支 付的现金流量增加 20XX年购买商品、接受劳务支付的现金流量比20XX年增加了92%， 但现金流入与20XX年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。 综合评价

万科公司财务分析

1 公司基本情况 1.1 业务概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是中国首家销售额突破五百亿的住宅开发企业。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，2007年业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的三十多个城市。2007年万科共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标。今天的万科，已经形成了以四季花城、城市花园、金色家园系列为主的城市主流住宅品类体系，共为近十五万户中国家庭提供了住宅。 1.2 股权结构 流动A股 87.82% 流动B 股 11.96% 股东结构

2．行业分析 2.1 房地产行业前景 2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。 2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。 2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。 2.2 行业影响因素 政府政策影响——2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。2010年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度力度之大，堪称史无前例。 市场需求影响——从长期看，中国房地产的需求量很大程度上由中国城镇化的进程决定。近年中国房地产市场的火暴与中国城镇化水平的不断提高密不可分。根据中国国家统计局的数据，1990～2006年中国城镇化水平变化程度的变化率高达17.49%，根据世界银行的统计，这一数字也高达13.9%——远高于世界平均的6.16%。城市化水平的不断提高，使得房地产市场的需求量保持了旺盛态势。但从2006年数据来看，中国城镇化率仍然低于世界平均水平，预计未来5～10年中国的城镇化率仍将不断提高。这从根本上决定了未来中国房地产市场的需求仍将十分旺盛。 2.3 房地产市场类型——寡头垄断 房地产行业最核心的的生产资源是土地，由独占土地资源行为所形成的对价格的控制本身就是垄断的表现。基于产品的与生俱来的垄断商品特征，房地产行业从来就不具备有充分竞争的条件，从来都是垄断现象发生的温床。在中国有四大房企——“招(商)、保(利)、万(科)、金(地)”中,万科房地产公司是企业最大的垄断寡头公司。 2.4 房地产生命周期——稳定期 基于房地产行业处于寡头垄断，在这一时期竞争中生存下来的少数企业垄断了整个房地产市场，他们彼此势均力敌，都相对稳定地占据了一定比例的市场份额。行业的利润由于一定程度的垄断达到了很高的水平。而风险却因市场比例比较稳定，稳定期一般会维持较长的时期，公司股票价格基本稳定上升。 3．财务分析 3.1 核心指标分析

2019万科房地产公司财务分析报告

2019万科房地产公司财务分析报告 目录 第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的3 2 财务分析的内容5 3 财务分析的程序6 4 财务分析的方法10 第二部分：万科企业股份有限公司2019年度财务分析 1 公司概况 (18) 1.1公司简介（历史发展及经营范围） (18)

1.2公司战略 (18) 2 行业分析 (20) 2.1万科地产：宏观环境分析（PEST法） (20) 2.2万科地产：SWOT分析 (21) 3 会计分析 (24) 3.1资产负债表分析 (24) 3.1.1趋势分析 (24) 3.1.2结构分析 (25) 3.2利润表分析 (27) 3.2.1销售收入和净利润趋势分析 (27) 3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 (28) 3.3现金流量表分析 (29) 3.3.1现金流量表增减变动分析 (29) 3.3.2现金流量结构变动分析 (31) 4 财务比率分析 (32) 4.1偿债能力分析 (29) 4.2营运能力分析 (37) 4.3盈利能力分析 (42) 4.4发展能力分析 (46) 5 综合分析 (47) 5.1公司综合分析 (48) 5.2财务综合分析 (49)

第三部分：万科公司经营管理中存在的问题及建议 1 财务问题 (49) 2 改善建议 (50) 3 总结与展望 (48) 3.1总结 (48) 3.2未来展望 (51) 第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的 财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化，财务分析的目的必然出现多样化与多重性。 从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的，可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。管理者财务分析目的可分为高级管理者财务分析目的、部门管理者财务分析目的等。监管者财务分析目的可分为政府部门财务分析部门、中介机构财务分析目的等。利益关系着财务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、员工财务分析目的等。 无论从主体看、客体看、还是从使用目的看，财务分析的目标都要满足投资者、债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的需要。因此，研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行： 1.1从企业投资者角度看财务分析的目的 企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者，他们进行财务分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况，因此企业盈利能力是投资者资本保值增值的关

万科集团财务分析报告

万科集团财务分析 （一）短期偿债能力分析 1．营运资金 由表1可知，万科公司2010-2012年，每年的流动资产都大于流动负债，说明公司营运资金有盈余，营运资本随公司资产规模稳定扩大，处于正常水平。 2.流动比率 2010年年末流动比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49 =1.585 2011年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.408 2012年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396 计算表明，该公司三年流动比率基本保持不变。但由2010年至2012年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱，债权人权益的安全程度有所下降，企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期的流动负债。 3.速动比率 表2 万科股份2010-2012速动比率 速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障 由表2可知，万科公司近三年的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临较大的财务风险。 （二）长期偿债能力 1. 资产负债率 表3 万科股份2010-29012资产负债率

资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，通过对该公司3年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升，说明该公司的长期偿债能力变弱。但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。 2.所有者权益比率 表4 2010-2012年所有者权益比率 资产占比重减少，负债所形成的资产占比增多，该公司长期偿债能力下降。 （三）资本结构变动分析 1.资产与权益项目结构分析 表8 资产与权益项目结构百分比 分析表8 资产与权益项目结构百分比，可以获得以下信息： （1）在该公司的资产结构中，流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。增长的原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入。流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关，也可能是由于在经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的，这有待于后续部分分析。流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险，避免出现无力清偿短期债务的财务困境。但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。

万科财务报告分析

万科财务报告分析 2015年房地产政策坚持促销费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出以促进市场量价稳步回升，行业运行政策环境显著改善，市场持续回暖，，供应压力过剩有所缓解；同时住房改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升，新房百城住宅价格累计上涨3.39%，一线城市上涨15.1%，二三线城市均下跌；品牌房地产企业的业绩稳步提升，热点城市布局深化。 万科为专业化房地产公司，主营业务包括房地产开发和物业服务。2015年公司实现营业收入1955.5亿元，较2014年上升了33.6%，实现归属于股东的净利润较2014年增长了15.1%。房地产开发业务的主要产品为商品住宅，截至2015年底，公司在中国大陆拥有472个主要开发项目，实现销售面积2，067.1万平方米，销售金额2，614.7亿元，在全国的市场占有率上升至3.00%。海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入28.8亿元。物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入29.7亿元，同比增长49.4%。公司将与深圳地铁展开“地铁+物业”合作，向城市配套服务商转型。 二、财务状况经营成果分析 1.资产负债表分析 万科资产与权益对称结构为稳健结构，流动资产由短期资金和长期资金共同供给。2015年流动资产占总资产比重为89.49%，较2014年略有下降。其中，两年的存货占流动资产的比重均在67%以上，其次是其它应付款和货币资金。长期股权投资在非流动资产中占比最大，为52.14%。负债占总资产的77.7%，其中流动负债占比较大，两年均在68%左右。流动负债中，占比较大为应付账款和预收账款。2015年未分配利润占所有权权益比重为8.60%，较2014年增长了25.25%。经营性资产2015年占比达92%以上，投资性资产占比较2014年略有提升。流动负债中主要为经营环节负债，且多为信用负债，成本较低。 2.利润表分析 收支方面：纵向来看，营业成本占营业收入的比重最大，达70%，营业税及附加为第二大项占比9%左右，两年基本保持稳定。期间费用三项合计占营业收

万科房地产公司财务分析报告

万科房地产公司财务分析报告万科房地产公司财务分析报告 实习对象： 实习名称：财务报表分析 小组成员： 实习时刻：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析 企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公布上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产9 4.73亿元，净资产42.85 亿元。

1988年12月，公司公布向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,80 0万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1. 27亿元，公司开始跨地域进展。 1992年底，上海万科都市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月2 8日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，要紧投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，要紧投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务进展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直截了当及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了进展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务差不多扩展到15个大中都市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

万科集团盈利能力分析

中央广播电视大学六盘水分校毕业论文专业 年级 学生姓名 学号 论文题目 指导教师 完成时间

【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标

目录 一、盈利能力分析概述 (1) （一）企业盈利能力内涵 (1) （二）盈利能力分析指标 (1) 二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (1) （一）万科股份有限公司概况 (1) （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (2) 1.盈利模式分析 (2) 2针对财务数据对万科进行分析 (3) 三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (3) （一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (3) 1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (3) 2、运营能力波动大 (4) 3、成长能力缺乏稳定性 (6) 4、流动性强，负债率下降 (6) （二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (8) 四、对万科股份有限公司的相关建议 (8) （一）增强企业核心竞争力 (8) （二）增强公司获取现金的能力 (9) （三）加强公司内部结构的治理 (9) （四）改善企业的资产质量 (9) （五）健全外部监管机制 (10) 参考文献 (10) 附录 1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 (11) 附录 2 2007-2014年万科集团现金流量表 (14) 附录 3 2007-2014年万科集团资产负债表 (19)

万科企业股份有限公司财务分析报告书

万科企业股份有限公司 财务分析 姓名：范永勋 111603005 孙继波 111603008 王战美 111603048 陈新刚 111603004

一：公司背景简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，总部设在深圳，以房地产为核心业务，1991年成为深圳证券交易所第二家上市的公司，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（1、简单不复杂；2、规范不权谋；3、透明不黑箱； 4、责任不放任）享誉业。持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。 二：财务分析 万科企业2009-2011相关财务信息

资料来源：万科企业相关财务报表 1:营运能力分析 万科企业2010-2011营运能力相关指标

一般情况下，流动比率在2：1左右表示企业财务状况比较稳定，万科企业的流动比率由10年的1.59降至11年的1.41，呈现逐年递减趋势，说明短期偿债能力较差，财务风险增大。 速动比率比流动比率能更好体现企业的变现能力，一般认为这个比值至少应维持在1：1以上，才算财务状况良好。万科企业的速动比率都远低于1，且从10年到11年速动比率呈递减趋势，说明企业的短期偿债能力变弱，因此公司的经营面临一定的风险。 现金比率越高，企业的短期偿债能力就越强，反之则越低，万科企业从10年到11年现金比率逐年递减，说明企业的短期偿债能力较差。企业面临一定的风险。 3：长期偿债能力分析 万科企业2010-2011偿债能力相关指标 对房地产企业来说，60%到70%是企业正常的资产负债率。万科2010年到2011年，企业资产负债率保持在70%上下，这是比较合理的。万科企业资产负债率偏高，可能存在资金周转风险。从报表中我们看到万科企业的资产负债率逐年上升，负债总额持续增加，企业面临较高的风险。 现金总负债比率说明了企业营业活动创造的现金流量对企业负债的保障能力，该比率越大企业的经营活动创造现金流量的能力越强，现金对企业债务的偿付能力越强，万科公司虽然以长期负债为主且期限较长，但是企业的现金净流量

万科房地产公司财务分析报告

万科房地产公司财务分析报告 实习对象： 实习名称：财务报表分析 小组成员： 实习时间：2011.1.5～2011.1.11

万科房地产集团财务分析 一．企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。