衡阳项目前期定位策划报告讲解

第一部分市场调研

一、衡阳市宏观市场经济分析

衡阳拥有700多万人口，仅次于长沙，历为湘南商品集散地，是湖南的第二大经济中心。衡山宗教旅游产业，造就了独具特色的商业都市，而随着武广高速的开通，衡阳快速迈入了飞速发展的阶段。衡阳商业业态分布明晰的各商圈网点，繁华旺盛的中山路与解放路传统老商业中心，江东服装鞋包批发商圈、石鼓装饰建材和家具批发商圈、华新开发区新的城市政治经济中心等。

衡阳市自改革开放经济发展迅速， GDP突破千亿，财政收入突破70亿元，全社会固定资产投资突破400亿元。全社会消费品零售总额将近400亿元。城乡居民储蓄逐年增长，突破800亿元。居民可以支配收入比例很大，消费能力强。衡阳城镇居民消费是呈上升趋势的，消费的倾向性，在保证基本食品外，享受型的消费居首位。2007年，2008年衡阳市居民恩格尔系数分别为41.9和43.39，收入基本处于小康与富裕之间，居民可以支配收入比例很大，消费能力强。

二、衡阳市商业现状分析

1、总体商业概况

衡阳的商业呈“点状”分布，且业态特征明显。商业呈现高度集中性特征，特点如下：

·中心商圈主要是零售业态，涵盖百货、超市、电器、主题商城及传统街铺·江东火车站商圈是以批发为主，涵盖服装、鞋类等商品的批发

·石鼓商贸区也是以批发为主，但主要涵盖装饰、建材、五金机电、家具等·华新商贸区属于商业开发区，以机关单位居多，高端配套零售业态将逐渐兴起政府规划下的品牌形象大街解放路沿街7、8个百货、商业综合体林立：商业步行街、步步高百货、宇元万向城、美达百货、崇尚百货、广百百货、颐高二期百货（紧挨广百）、龙泉商城、鸿运数码电脑等；热闹鼎沸的解放路手机一条街，包含移动、联通、电信等旗舰型服务大楼，沿街众多品牌的手机销售店，历史发展为城市最集中的手机网点；传统数码卖场颐高和新生市场鸿运，主营业覆盖了全市更波及县市。

繁华旺盛的中山路与解放路传统老商业中心，租金高达1200元/㎡·月，售价更是达到11万/㎡，几乎可以比拟长沙五一商圈，城市的商业繁华度可见一般。历史的因素造就的中山路与解放路传统零售老商业中心，商业价值已快比拟长沙，过度集中的商业网点让城市其他区域望之兴叹。

2、衡阳商业特征分析

（1）各商业圈依据不同位置，呈明晰业态分布状

中央商圈以零售为主，百货、超市、电器、商业街为表现形式，众多楼盘云集，人气旺盛。江东火车站商圈以服装鞋包批发为主，覆盖广泛。石鼓商贸区以装饰建材和家具批发为主，聚集着城市最大型的专业市场。华新开发区属于新的城市政治经济中心，众多机关单位林立。

（2）倾全市之力，造就中央区独特旺盛商圈，带来尴尬局面

解放大道、中山路商圈属于城市的核心商圈，地段显赫，交通畅达，商业活跃，人气旺盛，是真正意义上的寸土寸金。这里是衡阳最早、最成熟的片区，也曾经是衡阳地产的制高点，蕴藏了很大的消费潜力。正是基于对解放大道商圈这一黄金地带的认同，众多商家、开发商、投资者趋之若鹜，成就了比拟长沙的高租金和高售价，而中心商圈几乎囊括了衡阳近70%的城区购买力。

但因此形成了一方独霸的局面，零售业多处齐放的情况很难看到，其他区域几乎很难生存零售商业网点。

（3）衡阳本地人消费具有习惯性和就近原则，外来商家面临经营考验随着城市的不断发展，外来商家逐渐出现在衡阳市场，但以泰阳电器、香江百货、广百百货为代表本土商业大鳄生意始终非常好，而相对的苏宁、国美、步步高、家润多反而生意做不过他们。且本土商家原本就占据着老商业核心的位置，新商家只能在核心商圈外围区域开店，对本地人感觉来说，太远了。因此外来商家面临着经营的考验。

（4）中央商圈以主力店为代表，呈点状发展，形成区域网点

目前中央商圈市场虽然商业街居多，但商业各核心点的分布，主要是主力店为主，如晶珠百货和步步高超市形成的船山商业点，衡阳商业步行街形成的车站商业点，步步高百货和宇元万向城形成的莲湖商业点，香江百货形成的蒸湘北路商业点，广百百货和龙泉商城形成的中央商业点，崇尚百货和美达新天地、金色

家族形成的商业网点等，均体现了衡阳中心区的商业特征。

三、市场问卷调查总结

此为进一步了解市场细分的特征和消费者的习惯，特制定了《手机消费者调查问卷》、《手机经营户调查问卷》、《数码消费者调查问卷》、《数码经营户调查访谈》等调研工作。

1、《手机消费者调查问卷》总结

整个衡阳的手机市场存在价格混乱、质量没有保障成为现行市场的三大弊端。消费者对手机市场要求日益提高，但衡阳市场尚未出现让消费者信赖的专业手机市场。

衡阳手机人群年轻化、大众化，集中在40岁以下的各个行业人群。消费者购买手机大多会选择国际品牌机，也就是看重产品的质量与售后服务，时尚实用的手机更受欢迎。建立良好的卖场品牌形象，提供优秀的售前售中售后服务是衡阳市民对手机市场的需求。

2、《手机经营户调查问卷》总结

整个衡阳手机市场处于中档偏低水平，水货、山寨等国产手机在市场占较大比例，1000元一下的中低端手机占主导，高档手机缺乏。

中低端消费能力人群站手机消费主导地位，手机高消费者流失。手机对于消费者来说更多的是一种通讯工具，而对手机购物环境和增值服务的概念模糊，其手机消费意识处于初级阶段。

衡阳手机市场以本地经营户为主。价格混乱、竞争激烈。压价严重，导致毛利下降；而租金、经营成本的上升，利润下降，导致利润空间微薄，经营户压力大。

主要的市场空缺：①实用型求量，市场需求量大，尤其是品牌实用型手机；

②高端手机的经营户不多，随着人们消费水平的上升，对高端手机的需求上升；

③国产手机的价格实惠，消费者较容易接受；④手机维修服务也有市场空间，目前售后服务较差，而售后服务也是消费者购买手机的一个重要因素；⑤手机经营分销市场也有空间，当前衡阳手机市场经营渠道比较单一。

3、《数码消费者调查问卷》总结

目前衡阳市场对数码电脑需求较大是20-30岁之间的年轻人（包括大学生、白领、创业型个体经营户以及刚入新家的新婚夫妇），其中企事业单位职员，个体经营户，学生占有比例较高。专业实体店和网购是两种首选的渠道，衡阳消费者购买电脑最看重产品的质量与售后服务，价格优惠，3000-5000元之间的电脑为消费者普遍接受，实用性强的电脑更受欢迎。而当前市场价格混乱、质量没有保障、售后服务差是三大弊端。

另在已营业的卖场，大多消费者建议增加产品体验区和休闲区，以增强购物过程中的享受型服务，这也是促进销售的一种手段。

4、《数码经营户调查访谈》总结

本次针对经营户的调查以访谈形式进行，对鸿运和颐高分别进行调查，总结商家反馈的信息，情况如下：

四、市场对本项目的观点

通过市场调研，消费者普遍认为本项目地段位置优越，商业氛围好，周边商业丰富，适合多种业态生存。项目位于解放路手机一条街当中，适合做手机市场。周边商业氛围浓厚，人车流量大，同时适合餐饮、休闲娱乐等业态。项目所在区

域交通便利，苏宁、国美、通城电器城集中该路段，还具有电器市场的氛围。

第二部分项目现状分析

一、项目地块分析

1、项目位置

本项目位于永兴阁对面，解放大道与莲湖路交汇处，莅临城市中心莲湖休闲广场，紧挨移动大楼，沿解放路项目两侧基本处于手机市场中，这个区域是全市手机销售最集中的地方，俗称解放路手机一条街。

2、项目地块现状

项目主界面临解放路约60米，地块进深达130米，靠北部呈现三角形，目前整体地块拆迁已完，处于动工前段。

3、 项目四至情况

项目四

至 西至 莲湖路

莲湖路 向农路

解放大道

移动大厦

二、项目经济技术指标

项目总用地面积14147㎡，容积率≤6.44，建筑密度≤51%，绿地率≥16%，总建筑面积103108㎡，其中商业部分面积15960㎡。

三、项目SWOT分析及应对

1、项目SWOT分析

项目优势分析（Strengths）

·项目位于衡阳最繁华的中央商贸区，解放路手机一条街，人、车流量大，商业氛围浓厚。

·交通便利，交通通达性好，辐射力强。

·商业部分面积15960㎡，相比于周边零散街铺，具有规模优势。

·地块主体部分呈条形状，利用率高，开间进深比适中，做集中式卖场有一定的优势。

项目劣势分析（Weaknesses ）

·项目临主干道展示面约60米，进深达130米，不利于项目及品牌商家的展示。·临向农路一小地块呈三角状，不太好利用。

商业项目前期策划报告

商业项目前期策划 报告

黄兴绿地商业项当前期策划报告 第一部分、上海商业发展现状 一、上海商业发展回顾 全年商品销售总额达到5555.30亿元,比上年增长10.6％,其中零售和批发销售额分别增长8.4％和11.9％。社会消费品零售总额依然保持 全国的领先地位,达到2220.64亿元,比上年增长9.1％。结合商品零售 物价下降的修正值,实际增长10.2％。商业增加值首次突破700亿元,达到709.26亿元,比上年增长6.6％;对全市国民经济的贡献率达到11.3％,对第三产业的贡献率达到23.4％,均比上年有所提高;在第三产业分行业增加值中,商业增加值名列第一。 上海商业发展呈现以下特征: 1．消费市场出现持续上升势头 ,上海人均GDP 5600美元 ,人均可支配收入14867元人民币,消费能力大大提高。尽管受到"非典"的影响,上半年的消费总量有所下降,但"非典"过后消费出现了恢复性反弹,消费总量快速增长。"十一"黄金周期 间抽样统计的288家商业企业共实现零售总额22.90亿元 ,比上年同期 增长25.1％,创下节日黄金周零售额新高和比上年同期零售额增幅的新

高;10月份零售总额实现了198.37亿元,也创下了历年单月零售总额的新高。 从近几年情况看,上海社会消费品零售总额增长幅度从开始出现反弹,达到9.3%的增幅。增幅虽然略低于上一年,但依然保持在9%以上,高于1999年至低谷时期的增幅,上海消费市场已开始出现周期性上升势头。推动这一上升势头的主要动力是汽车、住房、通信设备等新兴的消费热点。 ,全市轿车零售量达7.11万辆,比上年增长30%,零售额为176.7亿元,占社会消费品零售总额的8%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为19.8%。与住房相关的家具、家居类商品零售额为232.81亿元,比上年增长22.5%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为23%;通信器材类商品的零售额为45.93亿元,比上年增长44%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为7.6%。这三类消费品共拉动上海社会消费品零售总额增长了4.6个百分点,对社会消费品零售总额增长的总贡献率在50%以上,表明这些新兴消费热点已成为上海新一轮消费增长的主力。 2．各类消费品销售普遍增长 除了汽车、住房、通信器材等热点消费品供销两旺外, 全市吃穿用烧商品的销售也全面增长。 ?吃的商品销售887.29亿元,比上年增长7.5％; ?穿的商品销售287.59亿元,比上年增长7％;

石家庄龙泉花园项目策划定位报告

“龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。 第一章项目简介 项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总人口为17，500人，以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。铜业镇人口 12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。 附表： 第二章市场调查分析 本项目因所处地理位置距市区较远，该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：

（一）宏观经济分析：我国2001年国民经济增长指数为%，今年1-6月份我国国民经济增长指数为%，良好的经济运行环境和健康的经济发展，在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。 （二）市场分析：本项目按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此项目所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下： 市区住宅物业调查：

某楼盘项目前期分析及定位报告

体育馆路南安大厦工程前期分析及定位报告 第一篇地块解读 1．1本工程地块解读 本工程地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50M，北望环城南路。工程用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段 不可多得的地块。 图1.1 工程地块位置图 本工程地块

----地块现状 地块地面已平整，周边建筑物林立 占地面积：4600㎡ 1.2 本工程地块优劣势分析 【工程优势分析】 区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重 要的地理位置，整体规划配套完善。 生活优势---本工程周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本工程西 接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的 地方。 发展优势---位于西安市中心地段，发展潜力和升值空间很大。 昭示优势---因为工程的区位优势十分显著，对工程的后期形象有很好的 正面影响。 资源优势---本工程周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。 【工程劣势分析】 环境劣势---本工程地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角

度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环 境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求 自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。 【工程机会分析】 发展机会---本工程所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，工程区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建 设，所以工程周边未来发展潜力巨大。 空白机会—目前工程区域商务地产工程云集，只有少量住宅工程，本工程的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。市场机会---目前西安市住宅工程开发建设离市区越来越远，而城墙内的工程往往价格甚高，环城路周边工程则备受消费者青睐。 置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在工程区域置业，本工程目标客户群体范围广，容量大，对工程的销售有很大促进作用。 分析结论： 本工程个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针 对目标客户分析市场需求，依托本工程特色，借助周边生活 环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传， 同时致力于工程形象的改善，以求一举竖立起本工程的人气 热潮。

某房地产项目前期策划报告

绿色、现代、上品生活国茂房地产沈庄项目前期策划报告

目录 第一部分前言 第二部分项目开发背景分析第三部分项目总体开发策略第四部分项目规划设计 第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划说明

第一部分前言 目前全国房地产市场正处于低迷阶段，而作为二级城市的保定，其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对高开区沈庄项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。

第二部分项目开发背景分析 一、项目所在地价值潜力分析与预测 本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域，目前区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月，保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出，成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家，预计年内可实现产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1.8534亿美元，年平均增长率在120%以上。 特别值得关注的是，保定倾力打造“中国电谷”，并将发展目标定为：“十一五”期间，启动一期工程建设，力争到2010年实现销售收入500亿元以上；进入“十二五”之后，再启动二期工程建设，力争用10年左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日，占地

济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告

雪野湖别墅项目前期策划定位报告 2010年3月

目录 第一部分：市场调查与分析 一、宏观市场调研与分析 （一）济南市经济环境概况 （二）济南市城市空间发展战略 （三）济南市房地产市场分析 二、济南别墅市场专项分析 （一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研 （三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析 一、雪野湖基本概况 二、项目宗地分析 三、项目SWOT分析

第三部分：项目定位 一、目标客户群核心定位 二、产品定位 三、总结 第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析 (一)济南市经济环境概况 1.济南市经济现状与发展

2.产业结构情况 2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为：：，一、二产业比重分别较上年减少和，第三产业增加。 3.政府推动经济发展的产业重点 济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。 从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。 2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投

资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。(二)济南市城市空间发展战略 济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。 城市空间布局：“一城、一区、一带” 一城：中部主城区 一区：西南部长清地块 一带：东部产业带（章丘）

(完整版)地产项目前期定位策划顾问合同

项目前期服务顾问合同 缔约双方 甲方名称：乙方名称： 营业执照：营业执照： 联系电话：联系电话： 鉴于： 1.甲方为一家在省市注册成立的置业投资公司，拟对位于省市区域的项目等进行营销策划，项目位置如下：地块，用地位置为省市区域道号； 2.乙方为一家在省市注册成立的房地产经纪公司，具有接受甲方委托提供营销策划顾问服务的资质、授权及许可，亦愿意接受甲方委托对位于省市区域项目等提供前期营销策划顾问服务。 鉴此，根据我国法律法规的规定，甲乙双方经友好协商一致，对上述项目的前期营销策划工作合作事宜达成以下协议，以资共同遵照执行： 第一条合作内容 甲方在合同期内委托乙方为甲方位于省市区域房地产项目等进行前期整体营销策划工作，整体营销策划工作内容见附件一。 第二条合作方式及期限 2.1 合作期限：年月日至年月日，合同期为个月。合同期满后，如双方合作满意可续签合同，合同条款另行商定。 2.2本合同有效期内，乙方不能再向其他区域项目提供任何营销服务。 2.3为保证双方有效沟通、提高工作效率，甲方需安排相关人员负责与乙方合作、接洽；乙方应成立专门的工作小组确保工作质量。 2.4甲乙双方每周定期召开项目例会。建立确认、信息沟通反馈等工作程序，并严格按照工作程序进行。如无甲方特别通知，例会召开时间不得更改；若因特殊情况导致例会无法召开的，甲方有权确定时间另行召开，乙方应按要求参加。乙方保证工作小组领导 XXX 参加每周二上午或周三下午双方定期召开的项目例会。 第三条双方权责

3.1 甲方权责 3.1.1 甲方拥有对乙方提交的方案提出修改的权利。 3.1.2 乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后方可执行。 3.1.3 甲方认为乙方工作小组或小组成员不称职，可以公函形式通知乙方要求其在5日内另行调换他人，乙方应按甲方要求调换并达到甲方要求。 3.1.4 甲方应向乙方提供该项目有关资料，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行分析研究，策划工作。 3.1.5 甲方将工作单（见附件三）发送至双方约定的公共邮箱，并短信通知乙方指定工作联系人，视为工作单下达至乙方；乙方完成工作单中相应的工作内容后，发送邮件至双方约定的公共邮箱，并短信通知甲方指定工作联系人，乙方收到的接受完毕的短信回复后，视为乙方提交完毕。 3.1.6 甲方应及时推进计划并对乙方工作内容进行审核并提出修改意见或认可，以便乙方对设计方案进行修正或实施。 3.1.7 甲方有权审定乙方报送的针对该项目编制的策划推广方案等全案顾问服务有关文件，具体修改须以书面形式向乙方回复。 3.1.8 甲方应按合同约定向乙方支付费用。 3.2 乙方责任 3.2.1 乙方承诺安排专业团队负责该项目顾问服务工作，制定工作流程，并承诺由全程负责该项目策划顾问工作，项目小组人员名单见附件二。 3.2.2 乙方对每项工作制定工作时间推进表，并与甲方沟通确定，乙方按双方商定的时间推进计划进行工作并按双方商定的工作时间完成工作任务并提交方案及所有提交文件的可更改的电子文档。 3.2.3 乙方应本着尽职尽责的原则为甲方提供服务；乙方委派的服务人员（详见附件二）都应以甲方确定的工作为先，不得以任何理由拒绝或拖延。 3.2.4 乙方应根据甲方的调查要求和所提供的资料，进行深入的分析研究工作, 并应在本合同规定的期限内完成服务工作。 3.2.5 在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议，并对该项目提出有益的建议。 3.2.6 在本合同规定的期限内，完成各阶段有关推广及宣传活动的策划工作

(完整版)地产项目前期策划合同

编号: 项目前期策划合同 合同双方 甲方名称： 注册地址： 法定代表人: 联系电话： 乙方名称： 甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则，就甲方项目（以下简称本项目）的市场研究、 项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商，对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协 议，具体条款如下： 第一条项目名称及标的物地址 1. 项目名称： 2. 地址： 第二条委托内容 1. _________________ 本项目共约亩（暂定）的占地面积，甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务，乙方 按本合同约定收取项目前期策划费。 第三条甲方的权利及义务 1. 甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。 2. 甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料，并承担因上述资料及承诺所产生的对 本项目客户的责任。 3. 甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件，保证本项目有关资料的合法性。 4. 甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助。 5. 负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工 作，并提出改进意见。 第四条乙方的权利及义务

1. 乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。 2. 自首批款到账之日起三个工作日内，乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务书、规划设计评 审具体跟踪工作。 3. 乙方在前期策划工作过程中，应对本项目周边市场进行调查，同时根据本项目情况，进行定期市场研究及 应对策略制定等策划工作。 4. 乙方保证前期市场调查的准确性和完整性、及时性，其提交的前期市场调查报告和策划方案等文件应具有 准确性和可操作性，并通过甲方的审查。 5. 乙方向甲方所提交的报告、方案及建议均应以书面形式提交，并须对其内容予以详细解释。 6. 乙方应在向甲方提交《市场调研分析报告》、《项目定位策划及物业发展建议》、《项目规划 任务设计任务书》后，如甲方提出修改意见，乙方应及时配合甲方进行修改。 第五条前期策划费及收取方式： 1. 乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排，进行前期市场调研、定位策划、物业发展建 议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，甲方按照约定支付前期策划费用为：_ 万 元整。 1）双方确定合作意向，在签订正式合同后3日内付策划费 _万元，用于支付乙方前期策划工作开展费用。 2）乙方确定收到第一笔款后个工作日内出具《市场调研分析报告》，乙方甲方进行汇报， 甲方确认方案后丄日内支付给乙方前期策划费 __________ 万元。 3）乙方确定收到第二笔款后_20_个工作日内出具《项目定位报告及物业发展建议》，乙方专题向甲方进行汇报，甲方确认收到报告后3_日内支付给乙方前期策划费_________ 万元。 4）乙方确定收到第三笔款后后乞个工作日内出具《项目规划设计任务书》，持续跟进本项目后续服务直到规划设计报建完成为止。 2. 甲方在收到乙方报告后如有异议应于10个工作日内书面反馈意见，若无异议应于10个工 作日内在乙方《报告提交确认单》内签字，如10个工作日内无任何意见反馈，则视为认可 乙方报告部分及全部内容并向乙方足额支付相关费用；乙方在结算前期策划费时，应以甲 方签字的《报告提交确认单》为依据；甲方需按照上述规定时间向乙方支付策划费，如在甲方确认后延迟支付策划费，且延迟时间超过3天以上的，从第四天开始乙方将按照总策 划费的万分之二向甲方每日收取滞纳金。 3. 乙方提交报告并收到甲方意见后，需及时对报告成果进行修改。 4. 甲方支付乙方前期策划费时，乙方给甲方开具正式发票，税费由乙方自行承担。 第六条策划团队的组建 1. 合同签订后，乙方委派本项目总负责人1名，策划经理1名，策划人员2名；调研员若干。

地块项目策划定位报告

高发公司宝安119地块项目定位报告 前言 房屋建筑乃百年大打算。 项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析，并结合项目的总体评估和市场需求，提出有针对性的项目定位，旨在提高本项目的物业素养和市场竞争力，使项目特性更突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。

第一部分定位依据 一、环境依据------突破、衔接 项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面，也确实是项目定位时考虑地块的种种限制，并对限制因素进行合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境，包括对有害的环境做有效的处理和隔离（如污染、噪音、铁路、高压线等），对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景（如周

边公园、广场、江河、山脉、建筑物等），使小区成为都市总体的一个有机部分。 住宅的可持续进展关键在于建筑主题与环境的相结合。 二、市场依据 产品定位最终要面向市场，评价一个项目定位是否准确，最终的评委是市场。 (一)市场细分 市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白，降低竞争压

力，获得良好进展空间，是差异化竞争的实质。 现时期的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型，结果造成项目内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可幸免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群，是消费能力和消费需求截然不同的两种人，这种差不的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起，而且项目环境也不可能同时满足两种人群。 另一方面，市场竞争激烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品，如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是进展商必须深入考虑的问题。把握市场细分原则，走差异化竞争路线，就能专门好地把握住开发方向，确保项目成为市场上仅有、

深圳房地产项目前期策划方案

深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板 一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境（P） 1)国家或城市发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力（人均GDP） 4)城市消费实力 (恩格尔系数) 5)城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数 4)人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重（ % ）

3)社会劳动生产率（元,人） 4)科技进步贡献率（ % ） （二）城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析 C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析 （三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征

3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。 根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 3）规划设计及卖点 4）产品组合及特征 户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5）项目定位 6）营销综合及策略 7）价格标准及策略 8）媒体广告及效果 广告宣传、主打广告语等。 9）促销措施及效果 10）销售状况 11）客户群分类特征 12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）上3所有内容 2）与本项目竞争关联性调研分析 A.项目所处外部环境比较 B.项目核心价值点比较

项目前期策划程序及方法

项目前期策划程序及方法 第一章项目策划及其意义 第一条为规范和指导项目前期策划工作，现将项目前期策划的程序和方法简述如下，各单位可根据项目的具体情况参考执行。 第二条项目前期策划是项目经理部在工程项目施工之前或施工前期对其施工组织方案和措施、经营管理目标和方案的总体筹划，也就是对项目经营模式、项目机构及人员组织、施工平面布置、施工技术方案、施工进度、质量、安全、机械设备配置、施工材料组织、资金流、风险规避方案等进行策划，并根据上述各种策划方案测算出项目施工的各细分成本、总成本和利润，通过分析比较揭示出影响项目成本的主要和关键因素，确定成本管理的重点，并通过对施工组织设计和项目配置的多次优化，获得最优的策划结果，明确项目成本控制目标，从而制定项目各项预算指标，研究积极有效的成本控制措施，指导项目各项生产经营活动。 第三条项目前期策划是“一线三关”的第一关，是项目管理中尤为重要的一个环节，它是做好全面预算管理和全过程成本控制的前提和基础，对项目经营成败有着非常重要的作用。 第二章项目策划的基本原则、环节和组织机构 第四条项目策划的基本原则。项目策划应以“事前策划、目标清晰，过程控制、执行有力，事后总结、不断规范”为总体思路，遵循“以合同条件为基础、以施工组织优化为重

点和以收定支”的原则。 第五条项目策划的环节识别。根据工程施工承包合同和项目管理内容，对项目策划全过程的各个环节进行识别。一般来讲，项目策划主要由以下几个主要环节构成：（一）学习和钻研招投标文件。 （二）项目经营总体目标的制定。 （三）项目施工组织和技术方案的再设计。 （四）项目经营管理模式的策划。 （五）项目组织机构和人员的策划。 （六）项目设备和物资配置（物资流）策划。 （七）项目经营核算模式的策划。 （八）项目营业总收入的策划。 （九）项目施工总成本的策划。 （十）项目资金流的策划。 （十一）项目风险规避方案的策划。 （十二）项目策划成果的利用。 （十三）项目策划的优化和修正。 第六条项目策划的组织机构。项目策划是一个系统工程，它涉及项目的各个方面，要求项目部决策层、管理层及相关责任单位全员积极参与。为保证项目前期策划工作的顺利开展，一般需要成立项目策划工作领导小组来领导、组织项目策划工作的实施，同时还需制订出各责任单位的职责、工作目标、内容相应的奖罚措施。 （一）项目策划领导小组。领导小组由项目经理任组

前期策划报告

前期策划报告 前期策划报告 ●市场定位与产品设计定位： 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括： 项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议● 市场推广策划：根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是： 市场推广主题定位： 市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议找房地产资料,到中国地产商销售策略： 开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：

广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意(报纸，户外，电播等)媒体投放策略： 媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略： 媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行● 项目销售策划(项目销售阶段)： 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整销售策略调整 附送： 前期策划经理 前期策划经理 荣艺集团，为一家产业多元化、经营跨地区的大型集团公司。我们秉承“高效、共赢、和-谐”的经营理念，围绕“凝聚共荣，追求卓越”的核心价值观，在经营中大胆探索实业发展和资本运作相结合的发展思路，以房地产开发为主，建筑装饰、市政工程、酒店家具、投

某地产策划项目定位报告

盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 地产策划实务 2005-9-15 盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章工程地块整体情况分析 (3) 第一节工程简况 (3) 第二节工程交通出行分析 (4) 第三节街区功能分析 (5) 第二章工程土地SWOT分析 (6) 第一节工程地块优势分析 (6) 第二节工程地块劣势分析 (7) 第三节工程市场机会点分析 (8) 第四节工程威胁点分析 (8) 第三章工程市场定位分析 (9)

第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9) 第二节工程定位 (11) §3.2.1 整体定位 (11) §3.2.2 功能定位 (13) §3.2.3 形象定位 (13) §3.2.4 价格定位 (15) §3.2.5 户型面积定位 (16) §3.2.6 目标客户定位 (18) §3.2.7 小区配套功能定位 (20) §3.2.8 案名定位 (21) 第四章工程产品策划 (22) 第一节小区整体布局规划 (22) 第二节建筑风格 (24) 第三节户型设计建

议 (25) 第四节道路与交通规划 (27) 第五节景观及绿化规划 (27) 第六节生活配套规划 (29) 第七节物业经管建议 (31) 第八节小区智能化规划 (32) 第九节住宅小区细部处理 (33) §4.9.1 室内装修细节 (33) §4.9.2 室外环境细节 (34) 第十节社区人文环境的营造规划 (35) 第一章工程地块整体情况分析

房地产开发项目前期策划的案例,分析报告

房地产开发项目前期策划的案例,分析 报告 篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托

设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的XX年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，XX 年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，

项目前期策划方案

项目前期策划方案 1

厚街汇景豪庭项当前期策划--市场研究篇.doc 厚街·汇景豪庭项当前期策划 市场研究篇 合富辉煌房地产 11月11日

一、厚街概况 厚街大略: 厚街镇,始建于北宋徽宗宣和中期(公元1119--1125年),相传福建莆田王泰宦游至此定居,因选址"军铺"(随军眷属圩场)后面,故名"后街"。此后历代人口繁衍,百业俱兴,人才辈出。又因民风淳厚善良,生活丰厚富足,易名"厚街"。

厚街地处穗港经济走廊中段,北连东莞市区,南邻虎门港,S256省道和广深高速公路纵贯全境,至深圳宝安机场仅30分钟车程,水、陆、空交通十分便利。

全镇总面积126平方公里,下辖22个村委会和1个居委会,121个村民小组,常住人口88429人( 底),外来人口30多万,其中旅外侨胞和港澳同胞4万多人。 改革开放以来,厚街经济快速发展,主要表现:1、经济实力雄厚,截止第三季度,厚街经济名列东莞各镇区三甲,银行存款余额突破100亿元;2、外贸地位显赫,荣获”全国出口创汇十强镇”称号;3、工业、服务业发展迅速,产业结构进一步优化,各产业呈多元化协调发展势头;4、城市基础设施建设日趋完善,城镇形象逐年提高! 进入新世纪后,结合东莞市”以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的定位和目标,厚街在原有产业基础上更加大力发展服装、电子、玩具、鞋类、皮具、家具等六大产业,取得了”骄人战绩”!非常值得一提的是会展和家具产业的飞速发展和雄厚实力! 市政规划 ”规划先行、标准建设、效能管理”这是厚街镇城市化协调发展的保证。 近年来,全镇集中于道路建设的投资逾10亿元。镇内的水泥公路四通八达,并全部实现净化、绿化和美化。相继开通了教育路、将军路、湖景大道、家具大道、康乐南路、康乐北路、博览大道、北环路等主干道路,交通网络日臻完善。

房地产项目前期策划流程

房地产项目前期策划流程 营销策划从营销方案的构思、实施到评价有一整套规范程序和科学方法，下面是的房地产项目前期策划流程，欢迎大家参考! 整体看点 可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等 项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析 市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略 可行性研究 1.市场分析 包括宏观市场和区域市场。 2.市场预测 包括供给预测、需求预测、价格预测。 3.收入、成本、费用预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。 4.财务评估 (1)静态指标：成本利润率、销售利润率; (2)动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。 5.盈亏平衡分析

关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。 6.敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比。 7.风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。 项目研究 1.宏观环境分析 (1)经济环境：包括宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等);重大事件及其影响(如北京xx年奥运会、上海xx年世博会);城市经济状况(GDP、人均收入等);城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等);人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)。 (2)房地产市场环境：结构及其规模(一、二、三级市场);板块布局(热点区域);行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)。 2.项目价值分析 (1)区位价值分析：产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等);街区价值(土地级别，区域功能定位、人文历史价值等)。

北京XXX项目策划报告书

XXX项目策划报告书

目录 项目概况 XXX项目项目策划背景 区域环境分析 通州区购房客群消费行为分析 SWOT分析 项目价值分析 定位依据 定位建议 目标客户群分析 项目定位对周边地区竞争格局的影响 产品卖点整合 户型定位及配比建议 户型设计建议 产品规划建议 营销配合建议 项目实施进度安排 一、项目概况

?地理位置 本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属高速发展的“泛CBD”地区，是通州区区域规划之北苑商务区核心区，堪称通州的西门户。南临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东距CBD核心区国贸15公里，车程约10分钟。 ●四至：东为规划芦庄西路，宽30米，西为拟建20米规划路，南为长安街东延线 ——新华大街，北为通惠河。 ?建设用地面积：41033.1平方米 ?代征城市公共用地面积22310平方米 其中：代征绿地用地面积：12250平方米 代征道路用地面积：10060平方米 ?拟建建筑面积：约20万平方米，目标容积率大于4 ?总户数；约1100户 ?园区绿化面积：13222平方米 ?设计构思：围合设计，四栋北塔楼采用两栋连塔布置，三栋南塔以三层商业裙房相连， 东侧4层会所，西侧9层板楼。另有一南北朝向XX板楼于整体用地东侧，自成体系。 ?建筑性质：住宅、商业及配套设施 ?项目运作现状 ●本案为旧厂搬迁改造成项目，九月份，工厂将按合同规定搬迁完毕，完成建设区 域土地平整。不存在拆迁阻力，条件具备可迅速开工。 ●已完成市计发、建委立项手续。 ●已取得建设用地规划许可证，规划意见书，目前正在进行审定方案的完善与报批。 ●本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式取得国有土地使用权，但需限 在10月31日前具备办理出让手续条件。 二、XXX项目项目策划背景 ?内部因素 ●属规模较大的郊区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及 品质的超前性。 ●容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市 场的需求。

衡阳项目前期定位策划报告讲解

第一部分市场调研 一、衡阳市宏观市场经济分析 衡阳拥有700多万人口，仅次于长沙，历为湘南商品集散地，是湖南的第二大经济中心。衡山宗教旅游产业，造就了独具特色的商业都市，而随着武广高速的开通，衡阳快速迈入了飞速发展的阶段。衡阳商业业态分布明晰的各商圈网点，繁华旺盛的中山路与解放路传统老商业中心，江东服装鞋包批发商圈、石鼓装饰建材和家具批发商圈、华新开发区新的城市政治经济中心等。 衡阳市自改革开放经济发展迅速， GDP突破千亿，财政收入突破70亿元，全社会固定资产投资突破400亿元。全社会消费品零售总额将近400亿元。城乡居民储蓄逐年增长，突破800亿元。居民可以支配收入比例很大，消费能力强。衡阳城镇居民消费是呈上升趋势的，消费的倾向性，在保证基本食品外，享受型的消费居首位。2007年，2008年衡阳市居民恩格尔系数分别为41.9和43.39，收入基本处于小康与富裕之间，居民可以支配收入比例很大，消费能力强。 二、衡阳市商业现状分析 1、总体商业概况 衡阳的商业呈“点状”分布，且业态特征明显。商业呈现高度集中性特征，特点如下： ·中心商圈主要是零售业态，涵盖百货、超市、电器、主题商城及传统街铺·江东火车站商圈是以批发为主，涵盖服装、鞋类等商品的批发 ·石鼓商贸区也是以批发为主，但主要涵盖装饰、建材、五金机电、家具等·华新商贸区属于商业开发区，以机关单位居多，高端配套零售业态将逐渐兴起政府规划下的品牌形象大街解放路沿街7、8个百货、商业综合体林立：商业步行街、步步高百货、宇元万向城、美达百货、崇尚百货、广百百货、颐高二期百货（紧挨广百）、龙泉商城、鸿运数码电脑等；热闹鼎沸的解放路手机一条街，包含移动、联通、电信等旗舰型服务大楼，沿街众多品牌的手机销售店，历史发展为城市最集中的手机网点；传统数码卖场颐高和新生市场鸿运，主营业覆盖了全市更波及县市。

项目前期策划及可行性分析报告

项目前期策划及可行性分析报告 前言 受XX天鸿房地产公司的委托，我司对XX房地产市场进行全面细致调研分析。调查的内容主要包括XX房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对XX市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。 本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。 本报告为我司提供的初步方案。对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。

第一篇XX市宏观环境 一、XX城市概况 1、城市基本情况 【地理位置】XX市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积9445平方公里。 XX市地理位置优越，位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。随着济青高速、国道205线黄河公路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速XX段、XX铁路公路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设，XX市作为山东的海上北大门，将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟更为经济便捷的通道，成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。 【环境气候】属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。

某项目前期策划招标书

招标文件 招标编号： 招标人：xxxxxx 项目名称：xxxxxx 前期策划 招标容：项目前期策划 招标代理机构： 二O一六年六月

目录 一、投标人须知前附表 (2) 二、投标人须知 (3) 三、招标容及有关要求 (13) 四、评标办法 (16) 五、投标文件（格式） (17)

一、投标人须知前附表

二、投标人须知 （一）总则 1、投标人资格要求： 1.1凡国具备同类型项目前期策划经验的具有相关资质单位； 1.2深入了解国房地产市场走势，熟悉国家房地产政策，具有五年以上策划经验，拥有独立的的策划团队。 1.3最近五年前期策划个案的成功业绩要求：全国围具有3个（含）以上，且体量在10万平米以上的大型办公、研发、酒店类型商业地产项目策划、规划顾问或招商代理服务经验； 1.4本项目不接受联合体投标。 1.5公司管理制度完善、从业人员具备良好的职业操守。 2、本次招标方式 2.1本次招标采取“投标人须知前附表”序号3规定的招标方式。 3、投标费用 3.1投标人必须自行承担所有与参加投标有关的费用。不论投标的结果如何，招标代理机构和招标人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。 （二）招标文件 4、招标文件构成

4.1 招标文件包括（以下四项容与格式）： 4.1.1投标人须知前附表 4.1.2投标人须知 4.1.3招标容及有关要求 4.1.4投标文件格式 4.1.4.1投标函 4.1.4.2开标一览表 4.1.4.3团队配备情况 4.1.4.4明文件 4.2 投标人应认真阅读和充分理解招标文件中所有的容。如果投标没有满足招标文件的有关要求，其落标风险由投标人自行承担。 4.3投标人应严格按照规定的格式提供投标文件，并对投标文件的真实性负责。 5、招标文件的澄清 5.1投标人有权要求招标人对招标文件中的有关问题进行答疑、澄清。 5.2投标人对招标文件如有疑问，应在规定时间以书面形式（如传真、信件等）通知招标代理机构。招标代理机构对在此规定时间收到的、且需要做出澄清的问题，以书面形式予以答复，同时将书面答复传送给每个购买招标文件的投标人，但不说明问题的来源。 6、招标文件的修改