2018年万科房地产公司精装修工程现场管理条例 收藏版

万科集团房地产精装修工程现场管理条例

《精装修工程现场管理条例》说明

一、编制目的

在精装修标准交楼已成为我国房地产市场发展趋势的背景下，为理顺批量精装修工程管理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，树立“万科品牌”，创造“让业主满意工程”。

二、节点评审要求

根据《精装修工程现场管理条例》规定，在精装修进场施工前，须由项目部/项目部（项目公司）上报《精装修施工进度计划》、由工程管理部组织项目部/项目部（项目公司）评审签发。

同时，项目部/项目部（项目公司）须编制《精装修劳动力安排计划》以及《精装修材料进场计划》。

目录

《管理手册》说明 (1)

1 精装修施工管理流程 (2)

1.1精装修施工进场前准备工作流程 (4)

1.2 精装修施工材料进场验收流程 (5)

1.3 精装修施工工序流程 (6)

1.4 精装修施工验收工作流程 (7)

1.5 精装修工程移交工作流程 (8)

2 精装修施工工艺作业指导书 (9)

2.1 乳胶漆施工工艺流程及质量要求 (9)

2.2 地面砖施工工艺流程及质量要求（抛光砖） (11)

2.3 墙面砖施工工艺流程及质量要求 (12)

2.4 实木复合地板施工工艺流程及质量要求 (13)

2.5 复合木地板施工工艺流程及质量要求 (14)

2.6 户内木门施工工艺流程及质量要求 (15)

2.7 铝扣板板天花施工工艺流程及质量要求 (16)

2.9 橱柜安装施工工艺流程及质量要求 (18)

2.10 洁柜施工工艺流程及质量要求 (19)

2.11 镜柜施工工艺流程及质量要求 (20)

2.12 浴缸施工工艺流程及质量要求 (21)

2.13 马桶安装工艺流程及质量要求 (22)

2.14 台（柱）盆安装工艺流程及质量要求 (23)

3 精装修施工管理措施 (25)

3.1 土建与精装修交接面的移交注意事项 (26)

3.2 安全文明施工及现场管理规定 (30)

3.3 精装修成品保护要求及具体措施条款 (33)

3.4 精装修工程维修保养协议 (37)

4 精装修施工管理用表 (44)

4.1 表格目录 (44)

4.2 劳动力计划表 (45)

4.3 材料进场计划表 (46)

4.4 施工交接面验收表 (1)

4.5 现场工程质量跟踪卡 (49)

4.6 分户材料明细表 (50)

4.7 施工日志（分户日清表） (51)

4.8 装修房屋移交验收记录表 (52)

4.9 装修房屋模拟移交记录表 (55)

1. 1 精装修施工进场前准备工作流程

精装修施工进场前准备

精装修施工合同的签订根据项目开发要求，与施工单位沟

通，制定精装修施工计划（包括进度计划、劳动力计划、材料进场计划），并通过公司评审。精装修施工单位工程管理

班子搭建（报甲方审核）

组织精装修总包与土建签署配合协议

（落实配合费的交纳，临设搭建场地，

垃圾堆放场地及清洁方式，临时水电的

接驳方式等内容）

根据甲方的计划要求组

织充足的熟练技术工人

速度计划

project

??

工程量复核

安排各材料供应商和精装修施工单位接洽，落实甲订乙购材料合同的签订根据土建总包给出的场地

搭设临时办公室及库房

施工单位与监理办理进场手续：

1.将施工组织设计报送监理审

核后报甲方批准；2.根据甲方的

开工通知书向监理提出开工申

请；3.监理对施工单位的申请审

核后，向施工单位发出开工令项目管理人员进驻现场

施工机具、安全设备进场

安全文明、现场管理制度

的建立，后勤工作的准备

临时水电的接驳，临时用

电线路敷设

开工申请及开工令

使用深圳市建委统

一表格

对施工单位项目管理层进行项目管理思路(目标)以及现场管理措施的培训

注：本流程用表------

附表4.2 《劳动力计划表》、附表4.3《材料进场计划表》、附表4.4《施工交界面验收表》

组织土建总包与精装修总包进行施工现场的移交

施工图纸准备，组织对施工图纸进行会审并对施工单位技术管理人员进行图纸交底

施工人员进场，材料进场

施工单位组织对全体施工人

员进行进场前培训(岗前安全教育、现场施工管理制度、文明安全施工管理制度等)，甲方及监理参加

参照现场管理流程

户内门、橱柜及木地板厂家参加移交、移交检察表

格见附件表 4.4公共走到部分须同移交

精装修总包将移交中存在问题汇总后上报监理，由监理安排土建总包限期整改

精装修总包正是开始施工

1.2精装修施工材料进场验收流程

材料进场

外观验收

不合格

精装修材料现场管理流程框图

送检不合格

向公认机关送检 送检合格

工程使用

项目材料清单编制

材料进场计划编制

合格

退回厂家

根据项目总体计划及工程量

提前10-15天进场提供原厂出场证明及检测报告或公认机关的检测报告

甲方监理工程师在进货单签收并注明外观验收情况及时存档，甲方抽检

按国家规范要求及标书要求

1.3

户内门同时安装

厨房墙面、卫生间墙地面砖铺贴

精装修施工工序流程

精装修总包进场与土建总包进行施工交接面移交

施工放线

客厅、厨房及阳台地面砖铺贴(门槛石同时铺贴)

户内门、橱柜及地板厂家许同时参加移交，移交按附件4进行

墙地砖需现场弹出排砖线经甲方工程师确认后方可施工

名津项目因客厅、厨房结构板面上不找平而导致水管外露，因此需要先进行地面砖的铺贴以防进行其它项目施工时破坏水管，按正常程序施工时此项应放在厨房，墙面砖铺贴之后进行

墙顶面腻子施工

乳胶漆底漆施工

卫生间吊顶安装 橱柜安装(含洗菜盆) 厨房吊顶安装

卫生间洁具、洁柜(含洗手盆)、镜柜安装

第一遍面漆施工

户内门套、贴脸线安装

卧室木地板安装

进户门扇此时开始安装

空调、热水器、厨房电器、灯具

开关面板、卫生间小五金等安装

施工完成

清理保洁

户内门窗安装

客厅挂衣镜柜按

装

1.4精装修施工验收工作流程

须隐蔽分项完成后，经自检合格后报监理进行隐蔽工程验收整改合格

不合格

不合格

合格精装修工程验收流程

各精装修施工单位在各分项工程施工前作该分项的样板

施工单位进行整

改

精装修施工验收依据以下几个方面的标准进行；

1、甲方的招标文件要求(技术标书要求)；

2、施工合同要求；

3、《木结构工程施工质量验收规范》GB50206-2002

4、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002

5、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001

6、《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001

按要求进行整改

对隐蔽分项进行隐蔽，进行

下道工序施工

甲方对隐蔽工程进行

不定时、不定期的抽检

经监理验收合格后报甲方进

行验收组织进行该分项的全

面施工

施工单位按

要求进行整

改

分项(分部)工程完成后，经

自检合格报监理进行验收

样板完成经自检

合格后报请监理

对样板进行验收

按照样板的质量要求组织该

分项的全面施工

按附表4.8进行检查

进行下一个分部(分

项)工程的施工

报甲方进行验收

全部分项(分部)工程施工完

整改合格

不合格

不合格

整改合格

不合格

合格

撇去成品保护对须

整改部位单独做好

保护后再进行整改

合格

注:本流程用表-----------

附表4.8《装修房屋移交验收记录表》、附表4.9《装修房屋模拟验收记录表》

各项施工验收资料准备齐全报监理审核 按附表4.9进行检查

经施工单位提出书面验收申请，甲方组织设计、工程、营销、物业以及监理等相关人员进行竣工验收

报甲方进行预验收，甲方

工程部联合客服、物业工程人员进行预验收

报监理进行预验收

按要求进行整改 施工单位组织自检人员进行全面自检

合格

合格

合格

不合格

不合格

不合格

整改合格

1.5精装修工程移交工作流程

精装修房移交流程图

1.施工单位移交甲方跟物业

解答、记录业主提出

的问题

确定问题整改的时间

组织物业、客服、监理全

面检查

竣工验收合格、竣工资料合格、移交资料合格

向甲方提出书面移交申请，同时报送移交资料 施工单位派人陪同物业及客服交楼

记录存在的问题

准备好入伙移交资

料

2.移交业主

业主签收

移交物业签收、同时移交

钥匙

整改存在的问题

完成移交

完成移交

按甲方要求提供交房记录卡、材料设备保险卡使用说明书等资料

由客服部或物业公司印

制统一的交房记录卡，设计统一的材料、设备保险卡，并要求材料、设备供应商统一印制；形成一本维修手册

建立一对一移交法：无论是整体交房还是分批交房都要求精装修施工单位每一户安排员工陪同我司交楼人员进行移交，要求参与交楼人员不得与业主发生任何冲突，对业主提出的意见必须认真记录，按交房记录卡记录的整改项目反馈精装修总包项目管理层并及时进行整改

此次收楼为入伙移

交，当日不肯签收的业主；该部分业主的整改问题时间必须要快

(注:详细的移交流程参见公司

入伙程序制度)

2精装修施工工艺作业指导书 2.1乳胶漆施工工艺流程及质量要求

乳胶漆施工工艺流程及质量要求

注：该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》(Gb5021C-2001)的要求

基层清理

刮腻子

打磨

修补、清理

质量要求：腻子必须平整，坚实牢固，，无粉化，起皮，裂缝；粘接强度必须符合《建筑室内用腻子》(JG/I3049的规定

质量要求：基层含水率不得大于10%，基层 应平整、坚实、无缝隙、空鼓；

第一遍面漆

打磨、修补

底漆

质量要求：打磨必须均匀，光滑平整；不起皮，掉粉

质量要求;涂饰均匀，不漏涂；无流坠，疙瘩

质量要求：打磨必须均匀一致，洁净，无透底

第二遍面漆

质量要求:统一用滚涂施工，所用的滚筒质量必须良好，保证无明显刷痕；涂饰均匀，不漏涂；无流坠，疙瘩，无砂眼；

质量要求:统一用滚涂施工，所用的滚筒质量必须良好，保证无明显刷痕；颜色均匀一致，不透底；无流坠，疙瘩，砂眼；无泛碱，咬色；无刷痕

2.2地面砖施工工艺流程及质量要求(抛光砖)

地面砖施工工艺流程及质量要求(抛光砖)

注：该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》(Gb50210-2001)及《建筑地面工程施工质量验收规范》(Gb50209-2002)的要求 沫结合层砂浆

定标高及放线

铺面层砖

清洁

勾缝、擦缝

踢脚板安装

养护

质量要求：按设计要求，在墙面弹出完成面标高线；并结合现场情况，从美观及减少损耗考虑，拍砖放线必须经监理、甲方现场确认

质量要求：基层必须清理干净

质量要求：铺砖前基层应洒水湿润；用1:3干硬性水泥沙找平，有排水坡度要求的(例如卫生间)，必须做找坡，保证走水顺畅

质量要求：用同品种、同标号、同颜色的水泥，或用专门的嵌缝材料；勾缝饱满密实、洁净光滑；宽度与深度满足设计要求

质量要求：铺完砖24小时后，洒水养护，时间不应小于七天

质量要求：砖缝宽度满足设计要求；面层必须粘接牢固、无空鼓；面砖无裂痕、掉角和缺楞等缺陷；表面平整洁净、色泽一致；接缝平整顺直、深浅一致。有排水要求的部位必须坡度足够，无积水，走水顺畅；贴完每块砖后要同时做好清洁

质量要求：必须与地砖对缝铺贴；脚线必须粘结牢固、无空鼓；表面洁净、高度与出墙厚度一致、垂直度、平整度符合要求

基层处理 成品保护

要求：面层必须清理干净

要求：采用3mm 厚夹板满铺保护

2.3墙面砖施工工艺流程及质量要求(釉面砖)

墙面砖施工工艺流程及质量验收要求(釉面砖)

注：该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》(Gb5021C-2001)

基层处理 吊垂直、套房、找规矩

浸砖 质量要求：基层必须清理干净；铺砖前基层应洒水湿润

清洁

表层面砖

面砖勾缝与擦缝

排砖线、排砖

贴灰饼

选砖

质量要求：面层必须清理干净，无污迹

质量要求：按图纸要求，并结合现场情况，从美观及减少损

耗考虑，排砖放线必须经监理、甲方现场确认

质量要求：釉面砖和外墙面砖镶贴前，首先要将面砖清扫干

净，放入净水中浸泡2h 以上，取出待表面晾干或擦干净后方可使用

质量要求：贴砖前必须从规格，颜色纹理方面挑选相邻铺贴的砖，确保贴砖质

质量要求：砖缝宽度满足设计要求；进行二次贴砖调整，横向，竖向，竖向砖缝大小一致，用十字架塞条控制砖缝大小；面层必须粘接牢固，无空鼓；面砖无裂痕，掉角和缺楞等缺陷；表面平整洁净，色泽一致；接缝平整顺直，深浅一致，立面垂直度，平整度满足规范要求，阴阳角必须方正

质量要求：用同颜色的嵌缝剂材料，勾缝必须密实，连续；平直光滑；宽度与深度满足设计要求

2.4实木复合地板施工工艺流程及质量要求

实木复合木地板施工工艺

注：该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》(Gb50210-2001)

找平层验收

打踢脚线安装预留孔

地面清理 选板 铺防潮地垫软膜 按装地脚线 铺9mm 厚夹板龙骨 定标高及放线 铺木地板面层 质量要求：找平基层标高符合设计要求；基层平整密实(平整度偏差小于3mm)，无空鼓开裂；建筑管线走向必须用油漆等标明清楚，正确

质量要求：必须用吸尘器清洁地面，保证地面清洁干

净，无明显施工废弃物，无杂物，无浮灰；地面必须干燥，室内无湿作业

质量要求：同一户型必须使用同批次的材料；不能出现明显色差

质量要求:木地板的两端接口必须落在夹板面层上，不能悬空；地板横向面与墙面要留8-10mm 缝隙，纵向留

5-8mm 缝隙，以防变形起鼓；安装牢固，无松动；表面平整洁净，接缝顺直

质量要求：必须安装牢固，不松动；平整垂直，与墙面接口密实，无缝隙；钉眼必须细小，不明显，补漆均匀；两段地脚线之间不能有明显接缝

要求：面层必须清理干净，无污迹

质量要求：防潮膜必须满铺地面，并适当返上墙面地垫与地垫接缝处用宽胶带粘合整齐

质量要求：夹板宽度15Cmm ，间距小于等于1015Cmm ，但要根据木地板尺寸规格及房间形状调整必须保证木地板的两端接口落在龙骨上，不能悬空；夹板与地面必须安装牢固，不松动；表面平整度不得有偏差

清洁

成品保护移交

清理打蜡质量要求：用防潮地板软膜满铺保护(含地脚线)，表面加地板包装纸保护

入伙前进行

复合木地板施工工艺流程及质量验收要求

注：该工序最低质量标准必须满足《建

筑装饰装修工程施工质量验收规范》

找平层验收

打踢脚线、安装预留孔找平层清理

铺防潮地垫软膜

铺木地板面层

安装地脚线质量要求：必须用吸尘器清洁地面，保证地面清洁干净；无明显施工废弃物，无杂物，无浮灰；地面必须干燥，室内无湿作业

成品保护质量要求：找平基层标高符合设计要求；基层平整密实(平整度偏差小于4mm)，无空鼓开裂；建筑管线走向必须用油漆等标明清楚

安装收口条

清洁质量要求：防潮膜必须满铺地面，并适当返上墙面，地垫与地垫接缝处用宽胶带粘合整齐

质量要求：必须安装牢固，不松动；平整顺直，与墙面接口密实，无缝隙；钉眼必须细小，不明显，补漆均匀；两端地脚线之间不能有明显接缝

质量要求：收口条必须安装紧贴地板，无缝隙；安装牢固，无松动

质量要求：地板横向面与墙面要留8-10mm缝隙，纵向留5-8mm缝隙，以防变形起鼓；企口拼接牢固，无松动，走动无明显异响；表面平整洁净，接缝顺直

要求：面层必须清洁干净，无污迹

质量要求：用防潮地板软膜满铺保护(含地脚线)表面加地板包装纸保护

定标高及放线

移交

户内木门施工工艺流程及质量要求

注：该工序质量最低标准必须满

足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》(Gb50210-2001)

门洞口检查

门锁及门吸安装

移交

安装合页/门扇 、

安装侧面贴脸线

底框安装

安装门框 成品保护

清洁

质量要求：土建移交前必须进行检查门洞口尺寸是否合格，统计不合格的具体情况，并由土建整改；2.安装前在复核门洞口尺寸是否合格，门坎石是否已经安装到位

清洁

门框安装牢固；平整顺直；与墙面自己的塞缝饱满(泡沫胶)、打钉位在侧面，排列均匀；门框表面颜色一致，均匀，无碰伤，划痕与

钉眼

底框必须做防腐处理

质量要求：整个门套必须用美纹纸粘贴地板防潮软膜满包保护，并 1.5米以下必须用5厘米做U 型护角处理

质量要求：侧面贴脸线安装必须牢固；接缝

均匀密实

要求：面层必须清理干净，无污迹

质量要求：门锁安装牢固，开启灵活；门吸

安装要牢固，位置正确

质量要求：合页安装牢固，方正平直；门扇连接牢固，留缝均匀顺直，开启灵活，关闭

严密，无倒翘；表面平整，油漆均匀无色差，无划伤，碰损等缺陷

质量要求：面层必须清理干净，无污迹

质量要求：用美纹纸粘贴地板防潮软膜进行保护，要确保保护膜完整，无裸露

2.7铝扣板板天花施工工艺流程及质量要求 注：该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》(Gb5021C-2001)

主龙骨安装调平

弹线定位

质量要求：符合设计要求

隐蔽验收

质量要求：龙骨间距分部均匀，安装牢固；平整顺直，无弯曲变形；打孔时要求加4CM 限位器，以防打穿楼板

质量要求：吊杆必须进行防腐防锈处理，不能固定在设备上，可距满足要求，垂直不弯曲，吊杆距离主龙骨端部不能大于30Cmm

次龙骨安装固定 质量要求：龙骨间距分部均匀，与主龙骨搭接牢固；平整顺直，无弯曲变形

吊杆安装 开孔

扣板安装

成品保护 质量要求：必须安装牢固，不松动；接缝密和，均匀垂直；表面平整，无翘曲变形，折裂、缺楞锤伤等缺陷；收边条顺直，与扣板接缝密和，均匀

质量要求：必须检查天花内管线，设备(例如厨房预埋油烟机软管，卫生间新风机，淋帘杆；是否安装到位，方可进行隐蔽)

质量要求：用产品原有贴膜保护

质量要求：必须用专业开孔工具操作，确保开孔边顺直美观

(注：主卫生间必须用湿贴法，即底部用水泥砂浆先找

平到适当高度，门坎石用素水泥浆与与找平层结合)

地面石材施工工艺流程及质量验收要求

基层处理

定标高及放线

试拼编号 抹结合层砂浆

铺贴石材

质量要求：铺砖前基层应洒水湿润；用1：3干硬性水泥沙找平，有排水坡度要求的(例如卫生间)，必须做找坡，标证走水顺畅

质量要求：按设计要求，在墙面弹出完成面标高线；并结合现场情况，从美观及减少损耗考虑排砖放线必须经监理，甲方现场确认

质量要求：基层一定清理干净

养护 勾缝、擦缝

质量要求：石材必须粘接牢固，无空鼓；无裂缝，掉角和缺楞等缺陷；表面平整洁净，色泽一致，无明显色差；接缝平整顺直，深浅一致

质量要求：必须做好石材的对色，对花排号，做到花色连续拼接

清洁

成品保护 质量要求：铺完砖24小时后，洒水养护，时间不应小于7天

质量要求：面层必须清理干净，无污迹

质量要求：用同品种，同标号，同颜色的水泥，或用专门的嵌缝材料；沟缝饱满密实，洁净光滑；宽度与深度满足设计要求

质量要求：采用3mm 厚夹板满铺保护

橱柜安装施工工艺流程及质量要求

注：该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》(Gb5021C-2001)的要求

现场量尺寸

质量要求：按设计要求及现场尺寸

柜体及支点固定 质量要求：安装人员打钉必须避开墙面暗埋管线；安装牢固，平整顺直；遇到线盒，水管位置地板开口方正，配收边压条

要求：用防潮软膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固

1.土建移交前的尺寸检查统计；

2.

贴完瓷砖后的复尺

开孔

台面石安装

电器、挂件安装

台面石打磨

洗菜盆、龙头及上下水安装 清洁

移交

成品保护 质量要求：人造石安置牢固，平整；无明显接缝，表面无色差，划痕，损坏等缺陷；收边打胶饱满顺直，连续

要求：包括煤气灶、水盆、煤气管等部位

台上盆应该先打磨在装盆；太下盆先装盆在打磨；打磨要均匀一致；平整无接缝

要求：安装牢固，无渗漏

要求：面层必须清理干净，无污迹

质量要求：挂件安装位置必须正确，牢固