项目招商计划书
外贸服饰企划案例——外贸服饰连锁店项目招商计划书
第一章．项目说明
一．项目发起人简介
二．项目背景
三．产品背景
四．产品特点
五．目标市场背景
六．项目内容
七．项目意义
第二章．市场综合分析
一．宏观背景
二．政策环境
三．市场容量
四．市场形势
五．竞争情报
六．市场结构
七．预测、分析
第三章．运营模式
一．公司简介
二．运营策略
三．运营结构（合作形式）
1.资本结构：
2.机构设置与职责说明
3.组织结构
第四章．SWOT分析
1.机会
2.威胁
3.优势
4.劣势
5.解决策略
6.分析结论
第五章．市场营销策略
一．4P+2C整合策略
二．目标市场定位与市场细分
1.定位策略
2.细分策略
三．市场介入点分析
四．经营策略
五．经营策略执行
六．媒介策略与执行
开业前活动计划：
促销策略——
渠道策略——
价格策略——
产品策略——
第六章．投资分析
一．总结
二．效益分析
三．资金需求
四．投资形式设想
五．操作可行性
六．行业投资回报前景
第一章．项目说明
一．项目发起人简介
公司策划及筹建人XXX先生,原籍XX,生于上海.由于历史原因曾在XXXX年被下放到XX农村插队,后于XXXX年从XXX省XXX市XX局退休并回沪。退休前X先生分管XX局XX工作,顾忌政策限制等原因,X先生回沪后在上海集资创办一非医药类的民营企业,并任该企业执行董事及法人代表.其父XXX老先生是上海XXX界的前辈.
二．项目背景
我国是一个有着五千余年悠久历史的文明古国，几千年来的发展，为世界留下了许多宝贵的财富，譬如四大发明、传统中医中药学。中医药具有许多西药无法比拟和抗衡的神奇功效,尤其在养生保健方面更是独树一帜。据史料记载，中医药学开创在轩辕黄帝时代。当时，聪慧的中华民族的祖先们在对自然的探索过程中发现了利用自然资源治疗疾病的规律和方法，于是形成了最初的医学。而后有神农氏遍尝百草，著下了神农百草经，奠定了药学基础。中医诊疗，讲究从疾病产生的机理入手望闻问切，并结合了几千年来总结出的对大自然的理解，施以天人合一的治疗理念。
中药学，是中华民族长久以来通过对自然植物的药用功效进行探索实践而形成的以有毒无毒、四气五味、配伍法度、给药煎药服药方法等为基本理论的学说，集成了前人通过长期的实践积累下来的对自然植物、矿物的了解。作为药用植物，在入药时因不同的炮制方法，不同的用法甚至不同的配伍都会产生差异显著的效果，可以说是神奇万千。中医讲究辨证施治，这其中既包括了对疾病的正确诊断也囊括了一套正确的配药、用药体系。
在几千年的发展过程中，通过对疾病的长期研究与治疗实践，产生了许多经过反复试验效果明确的验方。这些在民间流传的秘方，只有少部分被妥善保存了下来并进行了系统整理，大多数都各因不同原因而失传。公司计划开发的这张瘦身秘方，也正是来自于民间。
三．产品（待资金到位后投入开发）背景
在我国现代史上的一个特殊阶段——文革期间，一位在外行医的XX籍中医因受到冲击,被迫回到原籍，在一位同乡好友的鼎立帮助下艰难度过了那场政治风波。改革开放后国家政治和经济环境都有了很好的改善。这位久别故乡的中医在一次回乡时发现好友的女儿已患有较严重的肥胖，一米六的身高却有三百多斤的体重。为报答好友，他留下了一个对减肥有神奇效果的秘方，帮助好友的女儿逐渐恢复了正常体重。这位减肥成功的患者，即是现在的秘方持有人。继自己减肥成功后，又相继成功的为自己的女儿、众多亲
朋减肥成功。这秘方因不断得到验证的神奇效果而迅速的在绍兴传播开了，许多肥胖患者慕名而来，到目前为止，约有3000名肥胖患者通过这秘方成功的恢复到了正常体重。在这当地形成了良好口碑。
机缘巧合之下，公司主要策划人XXX先生获悉了这秘方的神奇效果。X先生历来对于祖国传统医学有着浓厚兴趣，他深谙中医治病机理，并在制药方面也有一些造诣。在做了一番深入的了解和实地调查后，他对该秘方及相应的治疗方法大为赞叹。并决心将此流传在民间的秘方保护下来，并做产业化开发，将祖国传统医药学发扬光大。
四．产品特点
专家根据传统医学理论，依据人的不同体质制定不同的减肥方案，辨症施治，一人一方；
减肥效果显著，依据产品形态的不同，一般60——90天有显著疗效，公司有完善的售后跟踪服务;
纯中药制剂，无不良副作用；
减至标准体重后，服用后继产品，可控制反弹；
不厌食，不乏力，不腹泻，
五．目标市场背景
在全球肥胖的发生率正以惊人的速度上升。以目前的发展速率，到2230年，所有的美国人（100％）将成为肥胖患者。英国，1980～1992年间，男性中超重和肥胖者由15％上升至54％，女性则上升至45％。即使在发展中国家中，肥胖对于健康的威胁也越来越严重。
有关数据表明：
世界上因肥胖患病而死的人要比因饥饿而死的人多！
全球的肥胖人数正以每五年番一倍的速度增长；
我国肥胖人数已达7000万人；
我国城市人口中23.1%的是肥胖者；
我国城市儿童中51%的是肥胖者！
美国已将肥胖列为和吸毒、枪支泛滥等同的社会问题！
医学家证明：有31种疾病的发生与肥胖有直接有关！
肥胖，已经成为继心脑血管、糖尿病和爱滋病之后危及现代人健康的又一大隐型杀手！
中国有高血压患者将近1亿，其中肥胖或超重的大约占了42% 。目前，中国糖尿病患者已达3600万，虽仍属低患病率国家，但这一绝对数字已居世界第二，其中超重和肥胖患者约占34%。根据1996年全国学童营养普查，男生肥胖比率从85年的2.75%上升至8.65%；女生则从3.38%增至7.10% 对于大多数人来说，肥胖就意味着体态臃肿、行动不便、外表欠佳、交友困难，各种疾病青睐你的机会比别人多，你的寿命还因为肥胖而比别人短！如果你的体重比正常人的体重高出10%，那么：患高血压的几率比别人高6倍！患心脏病的几率比别人高1.5倍！患糖尿病的几率比别人高5倍！患胆结石的几率比别人高2.5倍！月经异常的几率比别人高3倍！患膝关节炎的几率比别人高6倍！每超重1磅，寿命就要比别人少29天！
六．项目内容
XXX（暂名）公司的发起、设立、运营、发展
根据减肥秘方开发出特效产品并进行市场化运作
七．项目意义
目前，国家越来越重视对传统中医药学的保护与发展。国务院更明确制订了中医与西医并重，相互取长补短，共同进步的中医发展道路。国际社会对于中国传统医药学也越来越叹服。中国传统医药学的发展正处在一个前所未有的高速发展阶段。对民间秘方价值的深入开发，将能使更多人的认识到中国传统医学的深厚内涵与对世界医学发展的重要贡献。同时，有助于秘方能够持续流传下去，保护了传统医学具有重要价值的成果。在获得这样巨大的社会价值同时，也能够获取十分客观的经济效益，并为广大肥胖患者与美体需求者提供了实现他们愿望的途径。
第二章．市场综合分析
一．宏观背景
国家统计局新近发布的资料显示，2003年我国GNP总量达到116694亿元，按照可比价格计算，比上年增长9.1％，是1997年以来增长最快的一个年份。按照现行的汇率计算，2003年我国GDP的总量相当于1.4万多亿美元，人均达到1090美元。因受非典影响，宏观经济个别指数增长幅度未如预期。但整体国民经济仍保持了8.5%的高速增长。
2003年居民人均消费水平达4000元，比上年增长6%，恩格尔系数城镇居民为36%，农村人口为45%左右，城乡加权平均比率为42%。截止到2003年9月底，全国储蓄余额总量达100889亿元，比上年同期增长16%。
消费价格指数中医疗保健上涨1.1%，其中其中医疗服务上涨7.3%、中成药上涨6.7%、西药下降5.7%; 2003年全国有11个地方年平均收入超过了全国平均水平。其中，上海城市居民家庭人均可支配收入达到1 4867元，居全国首位。以下依次是浙江、广东、天津、福建、江苏、山东、湖南、重庆和广西。上海市民家庭人均年消费支出达到11040元，居全国首位。（资料来源于国家统计局公开发布）二．政策环境
国家近年来对于保健品、食品、药品市场以政策手段进行了重新规划，并建立了更为完善的监督体系。自保健品被强令退出广告市场以后，又明令保健食品与药品明确定性，严格审核。目的就是为了保护广大消费者的根本利益，利用行政手段规范国内药品、食品流通领域。加强卫生管理，监督。
针对保健食品市场虚假广告漫天飞舞的现象，2002年11月,卫生部在全国范围内从市场上共抽检了1 18个样品,欣美姿、钎妃、贝美、高贵、宿脂、赘克、澳美欣、广济堂等产品撤销批准证书,2003年勒令减肥药品退出大众媒体。同时，在广告内容审核过程中增加了新的限制。
三．市场容量
按照中国医学会公布数字，我国超重人口总量估计在4.8亿左右，其中肥胖者比例占14.6%。中国有23.1%城市人口超重或肥胖，上海城市人口中的肥胖比例达到28.3%（资料来源于1992年全国营养普查）。
世界卫生组织1994年发布了体重指数≥25Kg／m2为“切割点”的标准。但长期的实践证明，这一标准并不适合于中国人。国内专家经过长期，得出：标准体重＝［身高(厘米)—100］×0.9这个公式，根据这个公式，超标范围在10%—20%为超重，20%—30%为轻度肥胖，30%—50%为中度肥胖，50%—100%为重度肥胖，大于100%则属于病态肥胖的动态标准。且应用以此标准时应综合考虑各人体质、生活环境等多方面的因素。根据这个标准，国人超重人口与肥胖人口存在巨大比差。原则上整个超重人群可以作为总量市场的构成。
中国目前减肥保健品年均消费金额达60亿人民币，最高曾达到100亿。减肥市场从属于美体市场，若再加上美体仪器、功能性化妆品、调整型内衣等，整个美体市场消费需求可达900亿元，消费人群则达
到5亿人之多。目前统计数据表明中国肥胖者数量仍在以年均12.7%的速度增长，这表明市场容量仍有不断扩大的趋势。
四．市场形势
目前，减肥行业内的竞争，表现为减肥药与减肥保健食品、外用美体产品、美体服务这三大主要业态的竞争。据统计，截止到2001年3月末，中国卫生和医药管理部门批准注册生产的减肥食品和药品数量达到82个，生产减肥产品的企业数量共达到67家，批准进口的产品6个。减肥产品行业的平均盈利水平较高，营业收入保持着旺盛的增长势头，但由于企业和产品之间的竞争不断加剧、产品重复率高，导致减肥品总体利润水平呈现出下降的趋势。
根据2003年披露的2002年中国减肥市场占有率报表，减肥保健食品、药品占65%市场份额，外用减肥产品占20%，美体服务占15%。而整个减肥市场，外资占去了38%的市场份额。当前中国减肥业面临的一个最大难题是业内大部分都是小企业。根据统计，国内生产减肥类产品的企业，投资额100万左右的占了41.89%，投资小于10万的有12。6%。这导致有限的生产资源被浪费的低水平产品的不断重复上，并且多而无序的开展混乱竞争。于是，形成整个行业水平低，难以抵御外来威胁的局面。
五．竞争情报
主流品牌
目前市场上较强势的品牌，在减肥保健食品方面康宝莱、Ｖ２６减肥沙淇晶、宁红瘦身含片、大印象减肥茶、宁红新效减肥茶、瑞德梦减肥茶、金多靶减肥降脂胶囊较为受消费者追捧。药品方面，曲美、赛尼可、澳曲轻作为占有绝对市场优势。外用品方面，姗拉娜收腹霜、索芙特减肥皂、大宝减肥霜、健脾减肥贴等等，服务方面则主要集中在美容院、健身馆这样的经营场所，如舒适堡，浩沙，自然美等。一般这样的经营场所地域性强，多是个体或连锁经营。而外用产品到目前还没有得到消费者广泛的认可。所以，后面对微观竞争情报的分析将集中在药品与食品方面。下面是几种市场主流品牌的价格信息：
国氏全营养素每月费用 900 元
V26减肥沙淇晶每月费用1000元
魔鱼每月费用 500.00 元
康宝莱每月费用 870 元
白领女性减肥冲剂每月费用 500 元
维亭每月费用 200.00 元
朵而减之胶囊每月费用 200.00 元
风暴减肥胶囊每月费用 400.00 元
美生肥克每月费用 600.00 元
宁红瘦身含片每月费用 200.00 元
康美神窈窕乐每月费用 500.00 元
美福乐减肥套盒 126.00元/盒
唯可欣每月费用 800.00 元
纽海尔斯营养减肥胶囊每月费用200元
曲美 285 元/盒
竞争态势
减肥产品市场的激烈竞争历来都发生在减肥食品与减肥药品之间，食品与药品的一字之差使得消费者在选择购买的产品时容易受到商家宣传策略的影响而使得消费观念产生微妙的变化。于是乎，药品厂家则死死抓住“特效”的主题，而保健食品商家则牢牢把住“无副作用”概念不放。谁掌握了对消费意识的引导主导权谁便控制了市场。因此，这两方面的竞争是行业主要竞争所在，下面的分析与陈述，也就此两方面展开。
目前在国内生产的减肥药品只有西布曲明和奥利司他两种，前者的生产厂家有三家，分别是南京医药、太极集团和南京长澳制药；后者只有上海罗氏一家生产。这四家企业均是净资产规模超过亿元的特大型企业，其中南京医药和太极集团均为国内上市企业，推出的减肥药品分别为可秀、曲美。上海罗氏为外商投资企业，推出产品为塞尼可。南京长澳制药有限公司则是集体所有制企业所推出产品为澳曲轻。
上述企业的产品都是通过医药零售渠道销售，因而在广告宣传方面受目前政策限制较大。近年来连续发生产品伤热的新闻事件，这使减肥药品在消费者心中的地位骤然下降。生产减肥药品的竞争对手中，尤其值得关注的是罗氏与其产品塞尼可。赛尼可是第一个也是目前唯一的脂肪酶抑制剂，由瑞士罗氏制药公司历经20多年耗资数10亿美元研究开发的一个全新的治疗肥胖药物。它是由美国FDA批准的两个减肥处方药之一。也是唯一获得美国 FDA和欧盟两大药物权威审批机构批准的减肥处方药。它的基本作用机理是通过阻断30%的膳食脂肪被人体吸收达到减重的目的。
目前赛尼可占据世界减肥药市场2/3的市场份额，在中国拥有7年半行政专利保护。赛尼可在国内的销售主要依靠医院肥胖疾病门诊医生的推荐，尽管其在药店渠道的铺货率也比较高，但药店销售的渠道不是赛尼可的主要方向。
曲美相比，曲美采用代理商经销模式，为曲美的顺利流通提供了顺畅的销售通道。但这也仅限于其早期的市场策略，目前国家对于药品流通渠道的限制已经明确，这就要求其一定要改变市场策略。
减肥保健食品市场一直以来都是持续的混战状态。由于产品繁多而又缺乏有领导性的品牌与厂商，产品生命周期短暂是普遍现象。所以这一市场就成了大家以广告轰炸、强力促销和渗透性渠道建设为武器追求短期利润的场所。到目前为止，除少数品牌仍在勉强维持，大多数曾经名躁一时的产品都已经退出市场，其中还不包括因产品水平低，质量不过关而被行政部门强令退市的。当前减肥保健食品市场中以纯天然中药产品、茶饮类产品、植物提取类产品为主流。各种酒、胶囊、冲剂、茶等等形态的产品层出不穷。签定减肥合同、承诺无效退款、买多少送多少这样的促销手段几乎是遍地开花，群拥而起。但一阵阵热浪过后，市场总的格局仍旧没有发生太大变化，市场缺乏领导性品牌与企业。大量区域性品牌造成减肥保健品市场藩镇割据的局面。
六．市场结构
消费者分布结构
减肥市场的消费人群中，女性占到了总消费人数的92%，其中年龄在25-45岁的消费者最具购买力。最希望减肥的是20-30岁的人群，它占到了31.2%，其次是41-50岁的人群，占了26.8%；排在最后一位的是61-70岁的人群，它仅为6.3%；在所有这些人中，平均期望体重为56.75kg；减肥欲望人群为56.58kg。
从减肥者的身高来看，身高较低的有减肥欲望的人比例较高。体重超额较多的人比较想减肥，其中减肥欲望人群平均期望6.82kg，总人群平均期望减5.13kg。一般来说，城市居民的消费需求大于农村，收入决定了消费者的购买力。
大部分的减肥产品消费量是受高层次消费群体所带动，他们在总体人群中所占的比例不大却带动了消费潮流。这一人群，大多有稳定且较高的收入来源、超前的消费观念，是消费的主要力量。
从职业结构上分析：
白领阶层，目前我国有7000万的白领阶层，其中50%为女性，女性中有减肥瘦身需求的占80%，并逐年上升，整体男性人群中，30%也有减肥需求。
娱乐业女性，3000万人左右的娱乐业、餐饮业内，女性肥胖占50%，这其中又有90%的人有减肥瘦身要求。
肥胖儿童，他们本身并不具有消费能力，但可带动间接消费。
普通人士，许多人已经意识到肥胖会引发多种疾病，并且寻求高生活质量的男士和老人也有减肥需求，通过积极的引导会花钱买健康的。
商业人士，因生意场上多应酬，啤酒肚已是司空见惯的了。他们有最强的消费能动性与需求，只是可能受时间的约束性较强。
其它潜在人群，下岗再就业者，应届大中专毕业生求职前，事业有成就的人为了事业发展必须保持苗条身材，产后妇女必须尽快恢复体形，怕婚姻有危机的太太们也时刻关注自已的身材。
肥胖作为一种富贵病，极大情况下是因过于良好的生活条件致使产生了不科学的生活习惯所引起的。这就决定了肥胖患者中的一大部分具有足够的消费能力，从上述结构中可以看出高收入群体，尤其以女性是减肥市场消费的主力。而其他层次的肥胖患者虽没有表现出足够的即时消费动力但其作为整个消费结构体系中的隐性市场构成，蕴含了巨大的动能。
消费观念与消费结构
大多数消费者对于减肥产品的第一要求是安全，其次是效果，再次是价格。受此基本观念影响，在西药减肥产品频繁出现伤人事件后减肥食品成为消费主流。鉴于国内相关产品名目繁多，效果难以确定的情况，多数人愿意尝试国外产品以及纯天然无功害以天然植物为原料的中医药产品，中医药产品作为中国悠久历史和医学发展的产物，越来越为消费者所的青睐。
更多的消费者希望在成功瘦身的同时，达到综合提高身体素质，强身健身、保健、美体的目的。这一新兴起的综合消费观念，使部分消费者流向了提供减肥美体服务的机构。此外有相当一部分不在肥胖之列的人群认为应该通过一定方法来预防可能会出现的肥胖。另有相当部分因心理上认为自己肥胖而实施减肥。一般多应用减肥茶这样的使用方便、又有一定效果的产品。
根据对比几家权威市场调查机构所公开的调研报告，对3886个样本进行加权平均分析，可以发现月支出400元左右是目前最为广泛的价格可接受程度。过度肥胖患者中，有65%以上的肥胖者有能力每月支出600元左右。
七．预测、分析
中国的经济正在迅速的发展着，这发展势头在近期并没有放缓趋向。不断提高的生活水平使人们对生活质量更加的注重。健康，将是人们首要关注的问题。肥胖是亚健康的突出表现，甚至能威胁到人的生命安全。所以，减肥的观念会在近年来得到广泛的认可与接受。这促使了我国美体减肥业的极大发展，而经过多年的无序竞争，低水平竞争后，这个行业将面临一次大的洗盘。
消费者观念的转变要求商家的经营策略从产品导向型变为消费导向型。必须重视消费者的个性化需求，必须能够灵活应对市场竞争。对消费者心理的正确估计将成为影响企业成败的关键因素。减肥业将连同其他业态整合形成一个美体概念下的综合大市场，一些企业将要经历竞争状态到合作状态的战略转型。消费者会更加理性的去思考消费行为，在减肥产业中服务性消费支出比例将会大幅度提升。这个产业里新的竞争最有可能出现在中医药产品与国外产品之间，原有的消费者结构可能会发生变化。已有的数据已经表明曾经不为关注的群体会产生变相的美体需求，减肥作为单独的一个概念的时日不长了。保健美体，将会成为继保健品之后健康产业的又一支柱。
综观全国市场，不难发现华东地区是拉动即将成形的保健美体市场消费的最具潜力地区。其中尤以上海为突出，上海的外向型经济特点、消费者具有前瞻性的眼光、对于新事物的接受程度以及好奇心理都能够促使他们去尝试一下这个新鲜事物。作为中国的经济中心，高度发展的社会使这里比全国其他地方有更巨大的消费群体。巨大数量的流动人口，会把这里的消费潮流迅速的传播到国内其他地方甚至是国外。17 00多万人口的高密度分布使得宣传的规模效应远超过其他任何国内城市。针对上海的市场调研数据表明，2002年第三季度到2003年第二季度，上海的减肥消费市场累计达到了7.25 亿元。上海城市人口中每10 00人中就有25 人在一个季度中会服用减肥产品超过一个月。而上海因心理肥胖而产生减肥需求的隐性市场容量是全国规模最大的。
综合这些因素考虑，可以预见到上海市场将会发生最为激烈的市场竞争，占领了上海市场，便等于控制了进攻全国的制高点。
对于细分市场的消费预计，减肥保健食品将成为消费者的主流选择，应用天然植物为原料的无毒、少副作用的中医药产品将引领新的市场潮流。减肥药品，在层出不穷的伤害性事件之后将冷却消费者的消费热情。
消费者对于安全的首要考虑将会促进器械减肥与天然减肥产品的消费。对于介入此市场的商家来说，必须实施规模化经营，以差异性显著的产品与那些低水平产品加以区分，才有持续经营实现利润最大化的可能。
第三章．运营模式
一．公司简介
上海XXX公司座落于中国经济中心之所在，上海。公司汇集了大量优秀人才，依托祖国传统医学的神奇，立足于医药技术前沿，集研发、生产、销售为一体的现代化企业。公司主要业务为通过自有流通渠道、服务网络，以“XXX”品牌为旗帜、生产及营销依据传统医学秘方以高科技手段研制成功的纯天然中药减肥保健产品，并提供一系列以瘦身、健身、美体以及相关咨询为主要内容的服务。公司以传承发展祖国源远流长的传统医学为己任，以提供个性化、人性化的服务、高质量的产品为宗旨，以帮助广大有瘦身美体愿望的消费者成功达成心愿为目标，兢兢业业的奋斗在瘦身美体领域。
公司奉行“以人为本，求实创新”的经营方针，与中医中药领域的权威人士建立了稳定良好的紧密型合作关系，组建有优化组合知识结构，极强实践操作能力的技术创新科研队伍。建立附属的上海XXX制药厂作为公司主要中医药瘦身产品的生产研发基地。基地拥有国际领先水平的科研实验设施和技术装备，奠定了公司技术创新，新产品研发的实力和发展优势，保证了公司的核心竞争力。
公司信守“客户导向、服务至上、质量为本、对消费者负责”的经营理念，建立有全面完善的顾客服务体系，公司的产品生产、服务实施以及管理各流程中均体现了对消费者的细心与关怀。从一对一专家咨询制到个性化产品中心，从现场服务到场外效果跟踪。公司各方面无不体现了人性化与个性化。为此，公司将积极推行STP战略，不断细分市场，选择目标消费群和明确产品定位，满足消费者个性化消费需求。随着二十一世纪全球经济一体化时代的到来，公司以维护人们健康、提高人们的生活品质为己任，致力于美体瘦身领域，以更高质量更好效果的产品，以更科学，更人性，更个性的服务，走长续经营的发展道路，立志成为中国瘦身保健美体产业的领导企业，力求创造最佳的经济效益和社会效益。
二．运营策略
1.租赁一中等规模的制药工厂，对秘方进行深入研究、优化与产品制造
2.某些非重点经营项目可以外包，公开招租，或自营。
3.用足国家对保健食品与药品生产、销售所制订的政策、法规，适当变通。
4.采用会员制度，提供具有鲜明的个性化、明显差异性的同质不同类产品与服务。
5.灵活的企业外交，加强与行业内的来往与联系。
6.淡化商业气氛，弘扬企业文化，宣传公司的社会价值理念。
7.应用先进的信息技术，借鉴快速消费品行业成功的营销模式。
8.待公司发展至一定规模，实行加盟连锁，打造专业品牌，在全国范围开辟市场。
三．运营结构（合作形式）
1.资本结构：
核心产品的开发方以技术入股形式，持有公司一定比例的股份，享有相应的股本收益权，并直接参与公司的经营管理。投资方作为公司的主要出资人，占有公司大部分的股权，在公司的经营管理中占有主导权。在决策过程中有与其他股东在公正，平等的基础上进行协商的义务。具体所占股份按照各方相对于资本总需求的出资比例计算
（注：追加投资或后期投资单股价值不以原始股本的平均价值计算，按时价折算。）
2.机构设置与职责说明
1）董事会，由各股东推举产生，公司最高决策机构。承担制订公司发展策略、对形势作出正确判断，决定经营方向等重要责任。
2）管理层，由董事会任命。管理层代表为首席执行官,负责董事会决策的下达，执行，以及日常经营的各项事务。担负着企业日常经营管理的责任，有通过努力使企业得到发展的责任，承担着向董事会反馈企业运营情况的义务。此外，设置有首席财务官,首席运营官，首席信息管,首席法律顾问以及公共关系顾问为管理层成员。他们承担着正常运作各自领域的事务，正当行使各自的职权以保证企业经营规范化与提高企业赢利能力的责任。
3）职能部门，企业为正常开展经营而设立的，处理其行政管理事务、经营性事务、战略发展事务的执行机构。根据本企业的特点，应进行如下设置：
市场部，制订公司市场拓展的策略，并组织执行。及时掌握市场动态并能根据变化作出反应。
人力资源部，根据公司的人事需求,开发人力资源并合理规划使用，进行业务能力、企业文化方面的培训，
制订薪酬福利、奖惩标准，实施绩效评估与考核。
战略发展部，对公司所正在实行的经营策略进行追踪调研，对未来经营方向作出合理建议。同时肩负着公司发展策略的执行责任。如对外合作、资本运作等。
公共关系部，鉴于本企业的特殊性（服务性行业中的中药应用），媒介关系、政府关系、公众关系都需妥善处理。
财务管理部，合理规划公司资金使用，监督资金流的正常运转，核算企业经营的各项成本支出，按照财务管理的要求进行统计汇总，制订财务管理制度并督促实行，并能实施的对公司财务状况进行分析、评估、预测。
运营部，为保证公司作为一个服务性企业能够正常运营而设立的部门，是公司产品（服务）的主要提供机构，直接面对消费者与基层员工，实施产品（服务），维护公司基础设施、管理基层员工。
制药厂，是公司产品的生产研发基地。是本企业的核心所在，其生产、研发、运营过程均视为商业机密保护。因而采取独立的结构，设置有：采购、生产管理、产品研发、保密监督四个机构。
监事会，作为对董事会决策起规范作用的机构而存在，为董事会提供合理建议以作参考。
信息部，对公司的IT系统进行管理、维护、开发，保证正常运行。
3.组织结构
1）市场部、人力资源部、公共关系部、运营部直接向管理层负责。
2）财务管理部、制药厂、战略发展部直接向董事会负责，接受管理层的协调。
3）制药厂的生产计划由运营部将消费信息汇总后协同制药厂财务部与生产管理部制订。
4）各部门间由管理层直接协调，日常运营中需加强配合，具备整体观念与团队合作意识。
第四章．SWOT分析
1.机会
市场环境是历年来最好的，消费者消费热情空前高涨。因市场洗盘和受政策限制而退出的企业留下了广阔的市场空间，在某些领域甚至是空白。公司的运营策略迎合当前市场形势，先来者已经对潜在市场进行了充分的培育。去年流行性疾病对市场动能的压抑将在今年得到释放。
2.威胁
政策限制越来越大，对于产品申报的要求日益严谨。工商行政管理部门对于服务性场所的监管力度加大使得经营难度增大，公共关系成本提高。因规模化生产，商业机密有泄露的可能。初始经营消费者可能对公司不信任。充斥市场的虚假广告容易使消费者混淆。
3.优势
公司主要策划人XXX先生有在XX局XX科行政管理长期工作的经历，并掌握有制药方面的专业知识。这就为公司在开展经营时形成了具有极高价值的公共关系资源调动力。同时，X先生所掌握的药学专业知识对核心产品的研发进而提升公司的核心竞争力有着极其重要的作用。
公司所掌握的核心产品因采取高度的保密机制而对同业竞争者而言，树立了进入壁垒。由于行业的先入性原则，消费者在接受本公司的服务与产品后。公司的无形资产——品牌的价值便凸显出来，加上XXX 的服务营销定位特点，便于培养消费者忠诚度。
目前XXX的经营定位与运营模式，是先于行业发展的创新探索。完善的内部管理机制以及对现代信息技术以及高新科技的利用使公司具有灵活的应变市场变化的能力。
核心产品的良好效果已经获得一定的消费者认同。核心产品所应用的祖国传统医学诊疗体系与目标市场当前的消费主流相一致，因此容易为消费群体接受。中医的历史文化背景能够作为带动企业发展的企业文化。目前核心产品在某些地域已经培养了一个近3000人左右的信任人群。
4.劣势
消费者在服务场所以外的行动无法预料，可能会影响最后减肥的效果。并可能将未达到效果的原因归罪于公司产品的质量与服务的可靠性。公司开展服务的场地可能因接纳能力有限而限制了经营收益。单一的产品销售渠道难以迅速渗透入市场纵深这促使公司必须有两套方案进行市场操作，影响了经营的专一性。
5.解决策略
坚持真实的产品与服务宣传，加强客户服务。
加强公共关系建设，树立诚信、专业、敬业的外界形象
塑造企业文化，团结企业团队，增强员工凝聚力，加强企业内部的协调，强调利益目标的一致。
加速资金周转，使资金利用率尽可能提高，优化资金使用结构。
整合营销传播，对企业经营资源加强使用规划以满足不同细分市场的需求，规避经营风险。
6.分析结论
本案就市场机会来看完全具备执行可行性
公司目前所掌握的资源能够使项目运作正常化
目前是介入目标市场的绝好时机
从市场容量与辐射能力来看，经营地点的选择应该是上海
SWOT分析中所提及的公司弱点有克服的办法
第五章．市场营销策略
一．4P+2C整合策略
产品策略——
以依据秘方所开发的瘦身产品为经营重点。该产品应形成系列，具有效果，各种性状，采取便携式包装。另外，设立有器械、运动健身，香熏美容，沐浴桑拿，保健按摩等美体服务项目，上述项目均采用一流设备，一流人员。结合为每一消费者度身定制的个性化咨询产品—瘦身美体方案，打造出一套结合美体、瘦身、健身、保健、美容的产品系列。
价格策略——
采取系统定价法，淡化单一产品价格。突出咨询方案的价值。同时，价格设置考虑公司目标利润、经销商利润空间、税收、经营成本、消费者承受能力、竞争对手的价格、进入商业流通渠道而产生的各层经销商返利、工商行政成本、公共关系成本、物流以及因渠道扩张后导致的生产规模急剧上升的需求对采购成本的影响。
渠道策略——
渠道层递设置，高渗透性、高密度分布入市场纵深。可以实施自建营销通路，以分公司或区域营销中心形式进行建设。或者配合价格体系征集经销商，转让区域经销权。这里可以采取两种方法，一是设立批销中心，二是公开招商有偿出让经销权。然后实施物流配套和相关的销售管理体系。渠道层次的设置按照
区域行政级别、目标人群分布的地理范围特点而进行规划。对于经销商，公司给予活动宣传支持以及适当的销售量奖励。通过经常与经销商的沟通达到渠道状况及时反馈，掌控经销体系的目的。
促销策略——
公司将主要采用体验营销方法，结合自然宣传规律代替大手笔的广告运作。开业前，通过活动形式征集10名经历过减肥失败的消费者免费试用公司产品，以奠定开业后消费者对公司的信任基础。开业后，需要进行促销的目标对象为：已经感兴趣却仍犹豫不决的潜在消费者，已经成为会员的消费者，尚不了解公司的消费者。促销目的是：获取更大的市场份额与信任，提升消费者忠诚度，培育新的市场。可以应用的手段有：开业酬宾、消费积累优惠、对公司开拓市场有益的行为奖励、不定期让利、免费培训与指导、免费体验等。
开业前活动计划：
1）进行一次“寻找100名消费者免费试用速瘦产品与2名公证人”的活动。他们需是经过多次减肥，尝试过多种减肥方式均未取得理想效果的肥胖患者。预计应征者数量超过需求数量，所以应进行筛选。筛选的标准可以参考公司产品的效果特点制订。（内部执行）
2）对试用者的试用全过程进行跟踪，并在媒体与公众两方面邀请代表人士监督，并对结果作出证明。可能的话邀请公证处作出证明。
3）作为新闻性事件通报媒体，进行自然宣传。然后公司作公开阐释。
二．目标市场定位与市场细分
1.定位策略
根据公司所制定的服务营销策略，结合公司现有的产品应用价值考虑。应当将目标市场定位于整个美体市场。此处，美体是一个广义的范围，包括美容，瘦身，健身，护理等。而减肥，仅仅是其中一个项目。分析近年美体市场的消费趋势，可以看到其中减肥市场的消费量最大，且市场容量不断扩容。而其他一些则相对平稳，甚至有些有下滑的趋势，譬如健身市场。进行市场定位应该有所侧重，完全针对整个美体市场则目标太大难以灵活调动经营资源。结合公司的核心产品速瘦的功效特点以及主流的消费者需求方向考
虑，应当施以面向美体市场，重点针对肥胖人群。（即整合营销传播理论中的面向整体，重点突破。侧翼为辅，协同作战的内部竞协策略）。
2.细分策略
利用会员卡的分级管理功能，以及公司所构建信息管理系统的自动搜集，整理，统计功能。依会员的消费能力、年龄、性别、职业、喜好这几项最为重要的指标为据进行已经获得市场份额的细分。注意，此处是对已经获得的市场进行细分，而不是传统做法中对目标潜在市场的细分。这一策略是因公司的产品定位而作出的。目的是为不同细分市场的消费者提供差异性的服务与产品，以提高低层次消费者的再消费积极性以及维持高层次消费者的消费忠诚度。
三．上海市场介入点分析
2002第三季度到2003年第二季度，上海的减肥市场产值累计达到了7.25 亿元，居全国首位，而上海人口的肥胖比例却是达到28.3%。可见2003年SARS对上海减肥市场的压抑较大，消费者的消费热情陷于对流行病的恐慌从而没有得到充分释放。
从市场增量上来看，上海是全国经济发展最为突出的城市。因为经济相对其他城市发展程度更高，而社会经济发展水平高低是决定本公司所针对的目标市场消费能力高低以及需求人群的数量变化的重要因素在消费观念方面，上海是外形型特点显著的城市，它包容了世界的消费主流又体现了国内的时尚观念。基于这个原因，公司的经营理念最易被上海消费者接受。再考虑到全国对上海的关注程度，上海的主流消费观会迅速的在全国其他地方传播开，为公司将来更长远的发展（将全国作为目标市场）打下良好基础。
四．经营策略
以上海为立足点，首家旗舰店开设在上海。
实行连锁加盟，树立专业品牌。
背靠高定位社区的SBD（次商业中心）地段为经营场地的首选
核心产业（药厂）自建，商业机密高度保密。
专业经营，整合招商资源形成系列产品。（原则上除公司的核心产品、健身服务外都可向外招商，公司向承租人提供场地、经营指导与扶持）。此策略目的是为加快投资回收速度，节省运营成本。也可全部自建，
成本增加，风险略升而利润率最大。
尽量采用活动促销形式。
五．经营策略执行
1. 以会员卡进行级别设置，功能设置，起到对不同消费能力的消费者细分、为实行促销提供便利。功能性应包括自动搜集消费者个性化信息、记录消费者的消费状况、对消费者的综合管理以及公司、消费者、服务产品承包商三者的财务结算，即时数据反馈。
2. 公司管理、运营体系均采用现代化的信息化系统，以承载会员卡的功能设置，并提高管理水平，经营效率。该套系统理想模型应包括：消费者数据库、流程管理、人力资源管理、客户信息管理、经销商管理、办公自动化、公司网站这几大重要的软件系统。各节点应不存在断链。
3. 加强对基层员工的培训和管理，提升服务质量。完善员工激励制度，使员工自觉提高服务水平。
4. 对承包商的经营实行监督，要求其遵从公司统一的管理框架。资源上公司仅向其提供开展经营所需的场地，需自行装修、招募员工、采购设备、日常维护与运营。公司可进行指导与扶持。
5. 坚持“自负盈亏，大力扶持，规范管理，整体对外，同衰共荣”的原则。帮助承包商尽可能的实现利润最大化。公司以整体形象对外。
6. 瘦身保健食品作为核心产品，其生产基地独立运营。采购、计划、生产、管理、研发的各个环节均为高度机密。
六．媒介策略与执行
上海的主流平面媒体作为信息发布、将公司产品、理念导入市场的首选工具。对目标媒体的选择，形式上可以采用报纸、杂志。对于目标媒体要求发行对象定位于时尚人群、居前列的发行量、超过49%（行业平均值）的平面媒体受重回馈率、新闻性纸媒为首选如《新闻晚报》，其次为生活综合类如《现代家庭》杂志与《上海星期三》报纸、再次为专门类如《经济观察报》《大众健康导报》。不推荐采用DM。在公司的宣传和推广活动中，主要依靠纸媒达到制造发布新闻性事件、引起社会广泛关注、提高公众认知程度的目的。
应用纸媒的同时，可以适当通过与广播媒体的主流节目合作，开办空中讲座、咨询热线、公益性普及活动。以达到培育潜在市场，提升在公众中的形象，促进顾客数量上升。合作频段的首选是东广am792、f m101.7 103.7 交通台音乐频道fm97.7。上述频段以调频为主，主要是考虑到受众与公司目标市场的重合性。合作节目的首选应是音乐娱乐、广播剧、指南类节目。合作形式可以是在节目末尾插播，或是专门开设一个短时间的小节目，采取直播并同时开通热线电话现场咨询。
电视广告因其过低的性价比与难以估算的实际价值和效果。除适当考虑新闻事件运作手段外广告投放建议不予考虑。
公司媒介执行的原则是：淡化商业性质，突出文化背景、社会价值、公益形象，淡化炒作。因此，在运用媒体时候，建议考虑尽量避免以直接广告形式发布信息，避免在健康专栏发布信息，避免直截了当的软文操作，避免平凡运作。尽量的多依靠市场自然传播与整合营销传播。
（目前各主流媒体普及率以及受众分布结构、回馈率以及相关指标请参加上海文广新闻传媒集团200 3年7月发行的《上海传媒业黄页》及文新报业集团出版的《上海平面媒体名录》或直接向各媒体咨询）第六章．投资分析
七．行业投资回报前景
根据卫生部和国家医药监督管理局的统计，减肥行业产品销售平均毛利率达到47%；其中减肥食品4 7%，减肥药品59%。减肥产品生产行业的平均毛利率为47%。各项费用中占比例较大的是销售费用22%，行业平均利润率为11%。由于减肥食品占据了减肥产品消费的绝大部分，因此其经营指标与减肥产品基本一致。
八．操作可行性
综合本案对市场、政策、环境的多方面探讨，以公司目前的资源状况。可以得出结论，目前是介入保健美体产业的大好时机。选择此时进入美体领域，以公司目前所定位的产品、经营方式，将能使各种经营资源最大限度整合，广阔的市场空间使公司有巨大的利润来源。因此该项目就市场前景而论完全可行，目前各项准备资源都已经调度完备，只要投资到位立即就可以开始运作。
九．投资形式设想
最全最完整商业地产招商计划书
招商策划方案
目录 第一篇团队组建 1.1人员配备 1.2到岗时间 1.3组织架构 1.4 各组织相关职能 1.5各岗岗位描述 1.6各职位薪金标准及计法 第二篇招商氛围形成 2.1包装总纲 2.2应用系统 2.3招商通路包装 2.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装 2.5形象宣传包装 第三篇招商现场资料及物料准备 3.1项目规划设计部分资料 3.2视觉形象延展设计 3.3工程及其它配合 3.4招商物料及宣传用品 第四篇招商实施及推案方式 4.1总策略 4.2招商策略 4.3品牌战略 4.4招商及销售阶段控制 4.5内部认购入市时机和时间建议 第五篇招商推广 5.1 推广原则 5.2 推广手法 5.3 招商主要设想和措施 5.4 招商推广及费用计划 附 1招商推荐会方案 2广告公司工作内容 3招商意向书 4合同书
第一篇团队组建原则： 一个上级 责权一致 既无重叠又无空白 1.1人员配备 目前部门需配备人数为6人。 部门经理——1名 策划师———1名 招商主管——2名 招商员——3名 销售主管——1名（待定） 售后服务——1名（待定） 售楼员（待定） 由管理公司配备清洁工———1名 保安————1名 1.2到岗时间 按一般同规模的商业项目，至少建筑封顶前8个月进行招商， 1.4 各组织相关职能
1.4.1营销策划职能 1、对总经办负责； 2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理； 3、负责根据销售部各期的销售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作开展。 4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施； 5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集地产信息，不断推出各种促销手段和措施。 6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作； 7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。 1.4.2销售部职能 1、向营销策划部负责； 2、负责公司物业招商、销售工作； 3、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商、销售计划、策略； 4、挖掘新的客户来源、跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档； 5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、销售过程中的问题； 6、负责办理招商、销售中的各项手续，做好售后服务工作； 7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用； 8、配合其他部门做好客户服务工作。 1.4.3策划部职能 1、向营销策划中心负责； 2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案； 3、负责房地产广告的制作及实际操作； 4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作； 5、协同销售部进行物业招商、销售工作。 1.5各岗岗位描述 1.5.1营销策划部经理 1、职务名称：营销策划部经理 2、直接上级：总经助理 3、直接下属：策划师、招商主管、销售主管； 4、本职工作：主持营销策划部全面工作； 5、直接责任： 6、草拟公司年度经营计划，上报董事会批准；
招商项目计划书
招商项目计划书 篇一：XX项目招商策划书 成都舜法国联投资顾问有限公司 成都舜法国联投资顾问有限公司 第一部分 本项目招商的目的与目标 一、本项目招商的目的 根据项目的市场定位及营销要求，项目的招商主要是针对项目商业营业房使用展开，主要是要达到以下目的： 1、通过主动导向式招商完成项目格调文化休闲的主题定位； 2、通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值； 3、通过招商形成项目的商流，最终增强投资者的投资信心； 4、通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系； 5、通过招商推动项目的销售。以上目的主要构架形式为：成都舜法国联投资顾问有限公司 二、本项目招商的目标 针对项目规划设计和营销、经营的要求，本项目在招商过程中分为两个阶段展开。 （一）、销售期中的招商目标 在本项目的销售期中招商最主要的目的在于促进项目
的销售，为项目经营期主题化风格的形成打下基础，主要目标有： 1、在销售前引入2~3家国际性连锁品牌休闲主力店，主要集中在咖啡吧、酒吧、西式风格餐厅、休闲俱乐部几种形式上； 2、引入10家左右成都本地有一定影响力的酒吧、俱乐部、KTV量贩以连锁店的形式入驻； 3、实现40%面积营业用房的出租。 （二）、经营期开始前的招商目标 在项目的经营期中项目招商的最主要目的是通过招商形成项目完整的主题化形象，实现项目总体的品牌化塑造，最终建立起项目的系统经营体系，展开项目的全面经营。这一阶段的主要目标为： 1、实现项目商业营业用房95%出租； 2、引入20~30家多种主题化的休闲吧，4~5家有特色的异国风味餐厅； 3、引入5~6家小型生活配套经营商家，完善项目配套经营； 4、完成项目的形象认知度的提升。 第二部分 本项目招商人员要求 一、项目招商的机构建设
商业地产招商计划书案例计划书
商业地产招商计划书案例 项目介绍：温州商贸城是由江苏某置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府2004 年重点标志性工程，占地面积200 亩，处于西环路和104 国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2 亿多元, 建筑面积近70000 平方米，商铺面积达80000 平米，仓储面积35000 平米。 二．产品定位优势： 温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。 三．交通概况： 本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2 公里的路程。项目门口有公交2 路10 路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20 分钟车程，距离南京市区只有40 分钟车程。 四.SWO■分析： 1、S――优势
（1 ）地段——离句容市城市中心只有1.2 公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 （2）交通一一项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。 （3）口碑一一项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。 （4）物业一一项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米, 商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。 （5）配套一一配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。 （6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。 2、W劣势 （1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。 （2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。 （3）项目临104 国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。 （4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。 3、O 机会 （1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。 （2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。 （3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。 （4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房, 加大了本区域的人流量。 （5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。 4、T——威胁 （1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
招商计划书
招商计划书 一、概况简介 二、商业分析 三、目标方向 四、战略方针 五、行动方案 六、组织细则 七、执行前准备 八、管控修正 九、总结 一、概况简介 为了准时、准确地达成开业目标，全面配合招商并控制各项工作的有序推进，特制定这份《开店招商作业计划书》。计划书中对开店前所需了解、准备和分工的各项内容作以细致划分和说明，以作为开业必备的工具类文案。 1. 分析 [日期] 可可儿[公司地址]
通过对项目内部、外部的优劣势分析、对面临的竞争、威胁和商机的分析，从而制定针对性的实施战略以达成设定的目标。 2. 目标 打造东北最具规模的美式购物中心，为沈阳及外来消费者提供购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的活动场所。 按照集团的整体规划，准时于07年第三季度开业，并在保证品牌质量的基础上完成第一年7000万的租金目标和90%以上的出租率。 3. 战略 为了更好地达成目标，对开店的招商实施优惠战略并配合招商，设计针对性的推广战略。 4. 行动 根据开业时间点对招商洽谈、营销推广、设计装修等具体工作制定行动方案。 5. 组织 全面展开招商工作之前对内部组织架构和租金目标进行划分，做好招商作业流程的制定并对招商产生的费用进行细分和预估。 6. 执行 完整的计划要通过良好的沟通与协作、达到准确的理解和执行。首先通过沟通对目标、战略计划和行动方案做到部门间和人员间达成共识，其次在展开全面招商之前充分准备、做
到人、财、物各因素完成到位，这包括招商工具、招商资料、招商费用、招商人员及人员培训等各个方面。 7. 管控 整的时间点进行修正，并对过程中所有相关资料进行建档和管理。 主要消费群体的消费能力，项目的发展目标，项目引进的店铺层次、店铺的种类等 等。 第二部分：项目具体的招商策略、招商计划。招商策略指项目招商过程中采取的指 导思想、运作模式、采用怎样的设计理念、从宏观上把握项目的招商需求；招商计 划是指招商过程中招商的阶段划分，每一个招商阶段的时间安排，商场各层的布 局，整体的结构。计划书中涉及到招商项目人员的组成，说明各级员工的工作职责 和权限。明确各项和招商有关的招商文件和资料，包括宣传手册、招商规定、招募 对象之间的合同文书等。下一步会说明招商方式以及招商项目的宣传方式、路径、 时间表等。最后会说明招商费用预算及租金建议方案,评估在招商过程中产生的费 用和预估。 第三部分主要包括附件及其他资料。 招商专员工作职责 一、收集、整理、市场行情、以及竞争对手等信息资料，提出分析报告，为部门业 务人员、领导决策提供参考。
互联网+项目商业计划书模板
互联网＋项目商业计划书模板目录 报告目录第一部分摘要 （整个计划的慨括） （文字在2-3 页以内） 一、项目的简单描述（目的、意义、内容、运作方式） 二、市场目标概述 三、项目优势及特点简介 四、利润来源简析 五、投资和预算 六、融资方案（资金筹措及投资方式） 七、财务分析（预算及投资报酬） 第二部分综述 第一章项目背景 一、项目的提出原因 二、项目环境背景 三、项目优势分析（资源、技术，人才、管理等方面） 四、项目运作的可行性 五、项目的独特与创新分析 第二章项目介绍 一、A PP建设宗旨 二、定位与总体目标 三、A PP规划与建设进度 四、资源整合与系统设计 五、主要功能介绍 六、商业模式 七、技术资源来源 八、项目运作方式 九、项目优势（资源内容模式技术市场等）十、无形资产 十一、收益来源慨述 十二、项目经济寿命 第三章市场分析 一、此类APP互联网市场状况，特点及发展趋势 二、商务模式以及市场地位 三、目标市场的设定（消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析、市场规模、市场结构与划分，特定受众等） 四、传统行业市场状况（市场资源方面的基础） 六、本项目的市场成长 七、本项目产品市场优势（对特定人群的市场特点的省事、省时、省力、省钱等） 八、本项目的市场趋势预测和市场机会 第四章竞争分析 一、有无行业华断 二、从市场细分看竞争齐市场份额 三、主要竞争对手情况
第五章商业实施方案 一、商业模式实施方案总体规划介绍 二、营销策划 三、市场推广 四、销售方式与环节 五、采购、销售政策的制定 六、价格方案 七、服务，投诉与解决措施 八、促销和市场渗透（方式及安排，预算） 1.主要促销方式 2.广告/公关策略、媒体评估 3. 会员制等 九、获利分析 十、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。 十一、市场开发规划，销售目标（近期、中期），销售预估（3-5 年）销售额、占有率及计算依据 第六章技术可行性分析 一、平台开发 二、系统开发 三、页面设计 四、安全技术 五、内容设计 六、技术人员 七、知识产权 第七章项目实施 一、项目实施构想（公司的设立、组织结构与股权结构） 二、开发进度设计与阶段目标 三、营销进度设计与阶段目标 四、项目执行的成本预估 第八章投资说明 一、资金需求说明（用量期限） 二、资金使用计划（即用途）及分期 三、项目投资构成和固定资产投资的分类 四、主要流动资金构成 五、投资形式（贷款用率、利率支付条件、转股-普通股、优先股、任股权、对应价格等） 六、资本结构 七、股权结构 八、股权成本 九、投资者介入公司管理之程度 第九章风险分析与规避 一、政策风险 二、资源风验 三、技术风险 四、市场风险
商业地产招商计划书
商业地产招商计划书 一．项目介绍： 商贸城是由奔宏置业出资建设的，该公司的重点项目——句容商贸城位于拥有御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。 二．产品定位优势： 商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。 三．交通概况： 本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离江宁区只有20分钟车程，距离市区只有40分钟车程。 四． SWOT分析： 1、S——优势 （1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 （2）交通——项目有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。 （3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。 （4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。 （5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。 （6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。 2、W——劣势
2021连锁经营项目招商计划书
连锁经营项目招商计划书 一、基本情况 1、项目名称：连锁经营项目 2、投资方及背景： 项目投资方：XXX食品有限公司 投资方背景：XXX集团起步于2010年6月，发源于美丽富饶的江南鱼米之乡-无锡，持有“XXX”知名商标，江苏省和无锡市农业产业化重点龙头企业，主要发展以“XXX”专卖店连锁业务的市场拓展，主要产品为：酱卤肉制品和方便菜肴系列。 公司秉承“真材实料，匠心制造”的产品理念和“让更多的消费者吃到安全健康的食品”的企业价值观，以“打造百姓餐桌首选卤味品牌”为经营使命，在创始人谢道文先生的带领下，XXX团队经过八年来的辛勤耕耘，努力拼搏，公司业务规模取得了快速发展，预计2019年公司产品销售收入将突破55000万元，连锁加盟店820家，产品销售市场遍布苏南、××以及浙江部分地区，“XXX”已成长为长三角地区深具影响力和美誉度的一线卤菜品牌。 3、总投资：12000万元 注册资本：1000万元 首期出资额：1000万元 4、出资期限： 3年 5、经营期限：长期 6、出资方式：现金 7、运营公司：江苏XXX食品有限公司 8、项目内容（经营范围）： 肉制品（酱卤肉制品）、蔬菜制品（酱腌菜）、速冻调理食品、其他食品（方便菜肴）的生产、加工；预包装食品、散装食品的批发兼零售；餐饮服务；方便食品的加工、销售；食品分装；农产品的加工；仓储物流；道路普通货物运输；食品加工的技术开发及服务。 9、拟租赁场地面积及要求： 办公场所面积：1000平方米 生产车间面积：1000平方米 职工宿舍面积：500平方米 要求：出租房屋手续齐全，属于合法建筑；出租房屋未被登记未其他公司或个体工商户的营业场所；出租房应保证房屋及其内部设施的安全，符合出租房屋使用要求；出租房屋符合经营活动对消防条件的要求。 10、计划入驻时间： 2019年10月份 二、资金来源及运作 总投资为12000万元，项目资金来源自有资金，其中设备 6000万元，其他费用6000万元。 三、主要研发、生产、销售内容介绍
2021招商工作计划书范本_工作计划书
2021招商工作计划书范本_工作计划书 20xx招商[一] 一、强化责任，加大招商引资力度。 我们准备成立招商引资领导小组，设立了招商引资办公室，专人负责招商引资工作，下发了《招商引资目标管理实施细则》，建立招商引资目标管理责任制。根据本社区实际情况，想方设法完成招商引资任务，签订招商引资责任状，实行年度绩效挂钩，按月督查，按季考核，年底兑现奖罚。做到人人身上有任务，个个头上有压力。 二、筑巢引凤，培育招商引资载体。 我们准备成立优化投资环境领导小组，加强社会治安综合治理基础建设，加大对企业周边环境治理力度，努力营造稳定的治安环境;在全社区营造“你投资、我欢迎，你办厂、我服务，你发财、我发展”人文环境。同时，加大投入，加强投资硬件建设，筑巢引凤，美化、亮化社区环境。从而，功能较全的硬件环境、勤廉高效的政务环境、安定团结的治安环境和全居招商兴商安商富商的人文环境组成社区充满活力和吸引力的招商引资载体。 三、广辟门路，积极开展招商引资。 我们准备收集整理社区在外贤人能士档案，建立社区招商引资资源库。动员全居居民发扬“走千山万水、说千言万语、想千方百计、历千辛万苦”的“四千”精神大力招商引资，利用春节、清明节等传统节日开展亲情招商引资，积极动员通过社会关系网招商引资，以情感商。同时，主动走出去，邀请外地老板到社区投资办厂。 四、加强服务，狠抓项目跟踪落实。 我们将坚持“一个项目，一名领导，一套班子，一套方案，一抓到底”的“五个一”制度，采取“围墙内的事企业管，围墙外的事我们办”的方法，紧紧抓住每次机遇，紧扣每个环节，全程跟踪服务，确保每个投资意向都能签订投资，每个投资合同都能落实资金到位，客商每笔
招商项目商业计划书
概要 一、项目概况 二、项目开发公司简介 三、招商活动承办公司简介 四、商业合作模式 五、双方合作的目的 六、乙方工作开展计划安排 七、活动策划 八、经费预算 九、附件（需甲方提供材料）
注：本文中所提的甲方为四平三达生态城开发有限公司；乙方为吉林省芭迪雅广告有限公司 一、项目概况 不夜城新加坡国际商业广场项目处于四平铁东核心地区，毗邻铁东区最大的市民广场，占地42796㎡，总建筑面积近10万平方米，规划设计为大型城市商业综合体，集商业步行街、超市、院线、大型购物商场、酒店、公寓、全室内街区为一体的新型城市商业，是四平第一个集中型、全业态、采用全新商业管理模式的多功能城市级商业中心区。伴随2011年哈大高铁站的落成及紫气大道的同步建设，不夜城必将成为四平新的城市中心。二、项目开发公司简介 四平三达生态城开发有限公司属于新加坡三达集团的控股子公司。新加坡三达集团由蓝伟光博士于1996年创立,是国际知名的以膜技术开发应用为核心的高科技集团公司,总部设于新加坡，集团拥有新达科技、瑞丰生物和中嘉国际三家新加坡主板上市公司。 三、招商活动承办公司简介 吉林省芭迪雅广告有限公司成立于2005年11月,同年12月出版第一期《芭迪雅——吃喝玩乐》DM。芭迪雅旅游文化传播机构致力于打造《芭迪雅》DM、芭迪雅旅游网、芭迪雅旅游服务呼叫中心、芭迪雅短信平台四位一体的立体化旅游传播平台，并搭
载吉林省芭迪雅旅游龙卡金融旅游服务项目；旅游节庆活动全案包装、策划及执行。专注于我省旅游业传播研究及开发可行有效的传播模式是芭迪雅的责任。 芭迪雅旅游文化传播机构以专业的营销创意策略能力、高质的策划执行能力、系统的媒体整合能力为三大核心竞争力。依托系统、优化的营销平台，以多种传播形式将各类旅游、餐饮、娱乐品牌和信息以最佳的用户体验方式完美呈现在消费者面前，为客户实现最大关注度和价值需求。 2010年至2011年吉林省芭迪雅广告有限公司先后开拓吉林市、松原市市场，在当地设臵分公司，进行市场的开拓及价值的传播。2011年第三季度，芭迪雅计划在延边、四平、通化开拓三个地级市场用以扩大芭迪雅旅游文化传播平台的资源。四平市场的开拓一定会为“不夜城”的发展带来全新的传播价值。四、商业合作模式 甲方在该项目招商工作开展中聘乙方为项目顾问。乙方顾问服务包括：招商目标市场调研；市场评估；招商活动策划方案；招商活动执行方案；媒体投放计划；目标市场负责人邀约；活动执行指导。 五、双方合作的目的 甲、乙双方在该招商项目中以实现“合作共赢”为目的。充分发挥双方各自资源、市场、项目、营销优势，最终为完成甲方2011年6月-8月招商目标计划（10-15户）为商业目的；乙方
招商计划书
招商计划书 第一部分招商策划 一、招商范围 1、北京华联五单元7-11层，22-26层，27层半层。 2、北京华联负三楼地下停车场。 二、招商定位 北京华联是集一流大型超市、影院广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为内江的真正核心商业区shopping mall。我们依托北京华联综合体商业，重点吸纳经营正规、运营良好的品牌酒店开办连锁酒店，同时吸引创业型企业、新兴产业企业入住办公，成为北京华联现有业态的有益的补充。 三、业态定位 为满足内江商业人士对一站式商业广场的消费需求，补强和丰富现有北京华联综合体的业态，主要发展商务酒店和企业办公为方向，兼顾部分高端人士对商务公寓的需求。 第二部分招商计划 一、招商阶段划分、招商目标和时间安排 阶段划分：招商筹备阶段、酒店招商阶段、办公招商阶段、运营调整阶段四个阶段。 招商目标：在工程竣工前，完成以上部分的招商。具体目标如下： 1、截止到今年4月底月，完成招商筹备阶段。 2、截止到5月底，完成酒店招商任务。 3、截止到6月底，完成办公用房的招商任务。 4、8-10月商家开始入场装修，为开业做准备。力争明年春节前月底，酒店开业，办公企业入驻。 二、相关招商资料的准备 1、招商手册或招商说明书 2、租赁合同
3、物管合同 4、定租确认书 5、招商委托书 6、招商流程表 7、招商文案 8、其他必要文件（需要） 三、招商方式、目标客户的确定 招商方式： 1、项目销售现场招商发布会 2、公交站台广告或售楼部门前广告 3、登门拜访 4、网络招商 5、电话联系 6、面对面沟通 7、行业协会、政府机构（电商办公平台）推介 8、民间商会推介 目标客户——酒店 1、现有报名商家 目标客户——办公类 1、 四、第三方招商 1、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。例如：商务局、行业协会等。 2、与资源比较丰富的房地产中介建立合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。 五、招商政策的制定 在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂。
商业招商 项目策划书
商业招商策划书 完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。 制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。 第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商 运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运 作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直， 勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。 4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好务（资料物品、来电来函、来人
商业招商计划书_范文
商业招商计划书 本文是关于范文的商业招商计划书，感谢您的阅读！ 商业招商计划书（一） 第一部：招商原则和准备过程 招商目标的选择 企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素： （一）项目自身的市场定位； （二）项目所在地的消费状况； （三）投资商和发展商的自身资金情况； （四）拟引进商家的市场定位、发展战略。 招商谈判原则的确定 招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。 （一）招商谈判的特点 1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性 商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。 2、谈判条件的原则性与灵活性 项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。 3、谈判口径的一致性 在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公
关能力。 （二）招商谈判的原则 根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则： 1、坚持平等互利的原则 2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。 3、坚持信用原则 信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。 4、坚持相容原则 相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。 招商谈判的准备 所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括： （一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点： 1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。 2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。 3、招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。 4、第一承租户的选择确保租金的来源。 5、第二需要保证购物中心的商品种类的完整性。 6、第三需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。 （二）准备谈判的依据 1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；
招商规划书模板
欢迎阅读 招商计划书 第一部分招商策划 一、招商范围 1、北京华联五单元7-11层，22-26层，27层半层。 2、北京华联负三楼地下停车场。 二、招商定位 北京华联是集一流大型超市、影院广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为内江的真正核心商业区shopping mall。我们依托北京华联综合体商业，重点吸纳经营正规、运营良好的品牌酒店开办连锁酒店，同时吸引创业型企业、新兴产业企业入住办公，成为北京华联现有业态的有益的补充。 三、业态定位 为满足内江商业人士对一站式商业广场的消费需求，补强和丰富现有北京华联综合体的业态，主要发展商务酒店和企业办公为方向，兼顾部分高端人士对商务公寓的需求。 第二部分招商计划 一、招商阶段划分、招商目标和时间安排 阶段划分：招商筹备阶段、酒店招商阶段、办公招商阶段、运营调整阶段四个阶段。 招商目标：在工程竣工前，完成以上部分的招商。具体目标如下： 1、截止到今年4月底月，完成招商筹备阶段。 2、截止到5月底，完成酒店招商任务。 3、截止到6月底，完成办公用房的招商任务。 4、8-10月商家开始入场装修，为开业做准备。力争明年春节前月底，酒店开业，办公企业入驻。 二、相关招商资料的准备 1、招商手册或招商说明书 2、租赁合同 3、物管合同 4、定租确认书 5、招商委托书 6、招商流程表 7、招商文案 8、其他必要文件（需要）
三、招商方式、目标客户的确定 招商方式： 1、项目销售现场招商发布会 2、公交站台广告或售楼部门前广告 3、登门拜访 4、网络招商 5、电话联系 6、面对面沟通 7、行业协会、政府机构（电商办公平台）推介 8、民间商会推介 目标客户——酒店 1、现有报名商家 目标客户——办公类 1、 四、第三方招商 1、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。例如：商务局、行业协会等。 2、与资源比较丰富的房地产中介建立合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。 五、招商政策的制定 在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂。 六、媒体宣传推广计划的制定执行（详见媒体宣传计划） 七、大型主题招商活动的策划执行 1、招商发布会 2、酒店店、或知名企业入驻等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式。 3、阶段性的招商成果发布会 4、工程重要节点（竣工等）完成及开业庆典会 八、招商费用预算 招商费用包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。 预计费用为6万左右。其中，广告公关礼品费1万，媒体投放、现场活动5万元。 九、租金建议方案
招商工作计划书范文
招商工作计划书范文 目录 前言 第一部分商业定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 二、项目总体定位 三、项目的功能定位 第二章商业业态定位 一、定位理由 二、业态定位 第三章商业名称定位 一、商业案名定位 二、博览城的解释 第四章商业管理功能定位 一、现有管理格局 二、金润物流的管理功能定位 三、现代化的管理体系 第五章商业经营业种定位 一、主题物流定位 二、经营业种定位 三、定位规划 第二部分招商策略
第一章招商总策略 第二章招商阶段设置 第三章招商工作计划表 前言 商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。 商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。 要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。 项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。 第一部分项目定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。 前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业发展格局，并创造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，
(完整版)项目计划书模板-很详细
项目策划书编号： 项目策划书 项目名称： 策划人： 策划时间：年月日
第一部分：项目介绍 1．项目概述 请对本项目策划书进行整体概括性陈述（要求简明扼要，重点突出）：? 1、项目主题 ? 2、实施对象（目标人群） ? 3、实施区域 ? 4、项目期限 ? 5、希望解决的问题、预期达到的目标 ? 6、计划的活动、预计的成果等要素 2．项目背景分析 ?请对该项目相关的背景进行简要分析。包括项目起因和必要性、实施项目的条件、 以前类似项目实施经验教训及相关政策环境等。（要求简明扼要）3．项目问题分析: （要求简明扼要） ?通过项目的实施，希望解决什么具体问题？ ?导致这些问题的关键原因是什么？ ?这些问题将会导致什么不良后果？ 4．项目目标 ?项目所希望达到的目标是什么？(项目目标是对本项目所希望达到的目标的精确陈述，在项目目标的陈述中，应当尽量符合具体，可测量，可达到，有时限的原则。 项目目标可划分为总目标和分目标，总目标是对项目整体目标较为宏
观的描述，分目标则是为实现总目标而形成的一系列具有严密逻辑关系的具体目标。) 5．项目策略及活动 ?项目将通过什么策略实现项目目标？即项目将用什么方式展开哪些活动？ 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用哪些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 ?创新性是项目成功与否的重要因素，也是项目是否获得资助的重要因素之一。项目申请方应当明确陈述本项目在本领域内具有哪些显著的创新性。而且这种创新性应当具有可推广、可持续的价值。 第二部分：项目实施计划 1．项目产出 ?为了实现项目目标，将在什么时候开展哪些具体的活动？ ?活动预期将会产生哪些具体可测量的产出？ 简要说明本项目的总目标、预期成果（包括成果指标）、相关活动和资源投入等。
招商工作计划书
招商工作计划书招商工作计划书 招商工作计划书范文 目录 前言 第一部分商业定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 二、项目总体定位 三、项目的功能定位 第二章商业业态定位 一、定位理由 二、业态定位 第三章商业名称定位 一、商业案名定位 二、博览城的解释 第四章商业管理功能定位 一、现有管理格局 二、金润物流的管理功能定位 三、现代化的管理体系 第五章商业经营业种定位 一、主题物流定位 二、经营业种定位
三、定位规划 第二部分招商策略 第一章招商总策略 第二章招商阶段设置 第三章招商工作计划表 前言 商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着高回报刺激着巨资开发;而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从炙手向可热转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在赢了再打的总策略下，各工作环节环环相扣，做好赢的工作后，然后再打下一战役。项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户;而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。 第一部分项目定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结
项目招商计划书范本
项目招商计划书范本 一、招商的目的及流程： （一）招商主要的目的： 快速回笼资金，缓解压力 快速建立营销网络，占领市场 锻炼队伍，总结经验，提炼市场运作模式 （二）招商的流程： 组建招商工作组→整体招商方案设计→建立信息库（数据库）→广告创意媒体选择发布→1次信息处理（来函来电）→工作信息处理（书面回复）→发出会议邀请→召开招商会议（签约）→督促履约→款到发货→档案移交（招商人员转给协商人员）→协销、督导工作开始 二、招商应注意的6个因素 （一）确定招商目标定位 招商第一步就是要做好“自我定位”，搞明白“我是谁，我为谁，我能做到什么”。 1．产品定位 见“策略篇”和“内容篇” 2．资金定位 绿金有多少钱又准备拿多少钱“攀亲”，是关键，关系前期招商和后期招商连续，要量力而行，而不是“人有多大胆地有多大产”，希望能够持续而稳定地进行招商。因此需要
同财务部门进行密切配合，对招商预算在先，因此根据内容需要拟定一个“招商预算表” 3．网络定位： 我们所拓展的通路网络是单招省级经销商还是地、市、县级经销商一起招，经销商是越大越好还是适可最好，是全面开花还是重点“精确打击”。 我个人认为应该采取小区域范围内招商：以县作为最大招商面积，允许有实力的经销商包揽几个县。经销商着重选择发展型中小经销商，因为他们在拥有一定资金的前提下，对公司产品的认同度非常高。 （二）掌控招商关键环节 招商是项系统复杂的大工程，事项多、时期长、投资大，核心强化的是细节。“细节”包括： 招商目标定位 经销商标准确定 评选经销商策略 邀约步骤 招商掌控（包括投资、终端、服务等掌控） 招商培训辅导 招商政策 招商书制定公布 合同权利义务、签约规范
商业地产项目招商计划书
前沿商业地产策划机构 华 莹 项 目 招 商 意 见 书 （提纲） 前沿企业管理有限公司
尊敬的华莹项目开发商老板： 经与贵公司领导初步接触，实地目测考察，特将招商代理有关意见汇报如下： 1、前沿公司简介 前沿公司是一家零售业、商业地产的专业策划、管理输出机构。公司专职零售业、商业地产的前期规划、推广、销售招商、运营管理的全程代理。公司法人代表刘裕炎先生有着13年的大型商业零售业和商业地产策划经验；七年的营运总监、总经理的高管任职经历、操盘过多例10万平方米以上的商业综合楼盘。公司网络了一批零售业、商业地产高级策划人才；尤其是公司汇集了国内外近300家各行业的品牌商家资源，完全有实力担当大型房地产项目的策划招商代理。 2、项目基本情况 瑞海公司解放南路商业地产华莹项目在河西大旅游开发新城和白石商业步行街即将形成时适时开发有着良好的区位优势；其地处湘潭市雨湖区解放南路中段，总建筑面积15400平方米，经营面积10419平方米。 分A、B两栋。物业每栋临街面四层，内侧面七层。该项目1.5公里商圈内常住人口和流动人口有15万多人，有着较大的消费潜力。物业外形美观，消防系统、中央空调、观光电梯等设施的配备一应俱全，有着品牌商家入驻的优势；其所处位置解放南路沿街商铺以经营日用百货为主，一楼铺面月租80—120元/平方米不等，经营情况比较稳定，但没形成浓厚的商业氛围，多系“夫妻”店，缺品牌和经营特色，属湘潭市的二级偏下商圈。项目物业系旧房改造，临街公路系市内次干道，路面较窄；另物业在层高、柱距、停车位、单层面积等方面针对大品牌的招商有一定劣势。与开发商的招商期望值有一定距离。因此必须经过系统的营销策划
招商项目策划书
招商项目策划书（一） 一、项目建立背景 20**年10月1日，多媒体旗下的《多媒体电视》十二个频道正式向世界开播。在20**年2月预计实现手机浏览，城市居民家用电视上浏览的目标。《多媒体电视》十二个栏目是全国最具专业化特色，国际化商务与贸易咨询相结合的多媒体电视平台。预备在全国各省市筹建站运营分支机构，与地方政府、机关、企事业单位、及广告文化公司铿锵连手，通力合作，实现双赢。 二、栏目现状与发展 为了推动IT多煤体综合数字电视传媒业的发展，进一步适应迅速崛起的数字电视传媒产业的发展，特拟《多媒体项目招商企划书》，旨在寻求战略合作伙伴。 多媒体电视十二个频道以“十二合一”全新运营的理念，全面开发和利用频道资源，发挥效益空间，改变传统电视传媒，依赖广告收入的单一经营模式，变消费者市场需求为核心，将①《搏在中国》②《影视中国》③《易货中国》④《人文中国》⑤《贸易中国》⑥《招商中国》⑦《名牌中国》⑧《IT中国》⑨《健康与中国》⑩《房地产中国》⑾《信息中国》⑿《游戏中国》十二大主体有机结合，更有利的开拓广阔市场空间。 《多媒体电视》十二个频道的发展，紧随着中国IT数字电视的发展与普及，不断的扩大栏目的容量，提高栏目质量，以打造精品栏目为重点，不断开发栏目资源，使《多媒体电视》频道成为中国多媒体综合数字电视传媒业的焦点品牌。 三、栏目优势与平台 根据频道的定位，在今后一段发展中，频道资源内容可分为：①“打造名人”②“影视新秀”③“同城易货”④“人文奇景”⑤“贸易信息”⑥“连锁招商”⑦“名牌产品”⑧“IT 产业”⑨“健康咨询”⑩“房地产走势”⑾“信息荟萃”⑿“游戏天堂”。 从目前栏目的经营分类可定义为： ①《搏在中国》②《影视中国》③《易货中国》⑥《招商中国》⑦《名牌中国》⑧《IT 中国》⑨《健康与中国》⑩《房地产中国》为八大效益频道；④《人文中国》⑤《贸易中国》⑾《信息中国》⑿《游戏中国》为四大公益频道。 四、联盟模式与条件 （一）建立影视联盟多媒体集团：结合当地传媒业优势，报道名牌企业或产品、各种商务展会、IT产品及游戏、健康行业、房地产行业等最新动态。与当地相关行业：如政府站，报纸、电台、电视传媒机构、保险公司、银行、酒店、休闲业、旅游业、房地产业、文化艺术产业等相关行业，建立互动多元化的合作模式，发展为当地最具挑战性的多媒体影视集团。 （二）地方联盟连锁企业主要合作条件： l、联盟方主要有一定的经济实力，并对数字电视节目有一定的了解，有信心的大中型私营或国营企业及机构。 2、注册成立联盟合作公司，合作经营，联盟方需具备摄制场地、办公场地以及制作《多媒体电视》栏目电视节目的运营资金。 3、《多媒体电视》提供栏目资源，全力支持联盟合作公司，负责电视节目的播出，和编辑制作以及电视节目的运营管理，上的各种培训等。 4、联盟方负责当地的人力资源、工作机构、财务管理、资金统筹等。 5、在频道整体规划下，合作公司负责开展在地区的易货、公关、包装、广告、经纪、招聘、招商、版权转让等相关业务。 6、经营利润及版权可归联盟合作公司所有。 7、建立联盟影视中心：在地方城市成立拥有一流设备，人才制作中心，结合当地传媒业优势，发展成为当地最大的影视人才，打造名人的基地。