房地产企业防水材料战略合作框架协议全套资料

XX集团

防水材料战略合作

框

架

协

议

中国·上海市

二○一四年十二月

目录

战略采购协议书--------------------------------------------------------------------------------------------------1 附件1：材料及施工价格清单（另附）--------------------------------------------------------------------11 附件2：防水材料技术标准与配合要求--------------------------------------------------------------------12 附件3：XX集团防水材料采购合同（另附）-----------------------------------------------------------22 附件4：供需双方联系方式-----------------------------------------------------------------------------------23 附件5：材料质量共管协议-----------------------------------------------------------------------------------24 附件6：质量与供货综合保函--------------------------------------------------------------------------------27 附件7：廉政须知、廉政承诺书、民工权益保障承诺书-----------------------------------------------28 附件8：安全管理协议-----------------------------------------------------------------------------------------31 附件9：战略合作通用服务（投标单位自报）-----------------------------------------------------------34 附件10：工程质量保修书----------------------------------------------------------------------------------- -35

2015-2016年度

XX集团防水材料战略合作框架协议

编号：

XX集团股份有限公司（以下简称甲方）

地址：上海市XXXX

电话：XX 传真：XX

北京XX防水技术股份有限公司（以下简称乙方）

地址：XX

电话：XX 传真：XX

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就XX集团股份有限公司（以下简称XX）防水材料战略采购事项协商一致，订立本协议。

一、第一条合作内容

1.供方是指乙方及经甲方许可的乙方下属公司，包括乙方授权的特约材料/工程承包商。

2.需方是指XX集团下属的各房地产公司。

3.甲方指定乙方为XX集团的防水材料战略采购供应商之一，需方可根据在建工程的需要决定是否选用乙方的产品。乙方负责协议期内需方在建工程防水材料的供货，并在有需要时负责防水材料工程的施工。

4.需方在建工程防水材料采用附件1《防水材料价格清单》中所列必选产品时，采购范围仅限于战略采购供应商的产品，但截止协议签署之日需方已经另行确定供应商的项目除外，本协议书另有规定的亦除外。

5.必选产品/服务：防水材料供货。

6.可选产品/服务：防水材料施工。

7.战略采购协议中未包含的产品，或战略供应商的产品不能满足需方所开发项目的要求，需方有权选购市场上其他公司的产品。

二、第二条材料、施工价格

1.材料价格为需方工地到货价，详见附件1，此价格为供需双方采购订单的定价依据,；需方工地到货价包括成品、运费、包装、税金、管理费、检验费、成品保护费、货到工地负责堆放至需方指定地点等到工地仓库交货前的所有费用以及因质量问题引起的维修、技术指导和培训等费用；此价格为包干费用。

2.施工费是指由供方负责防水材料施工除主材外的全部费用，详见附件1，包括包括人工费、除主材以外的其它材料费、材料检测费、主材施工耗损、机械费、场内二次运输、技术资料提供费用、成品保护费、验收费、样品费、施工措施费、缺陷修复费用、合同期内（市场材料价格、人工价格、政府收费、汇费、关税等）各因素造成的价格变动发生的费用、二次深化设计费用、管理费和利润、税金等为满足本协议的全部责任和义务所需发生的所有费用。

三、第三条合作范围与期限

1.在合作期内，双方在XX集团投资开发的以下城市XX项目若有采购需求时进行合作：

长三角区域：上海、嘉兴、南京、苏州、镇江、杭州、合肥；

环渤海区域：北京、天津、沈阳、廊坊；

西南区域：武汉、重庆、长沙等需方指定的地点。

对于甲方在其它城市新开发的项目有采购需求时，甲方有权将其纳入合作范围。

2.供货地点为以上城市XX项目所在工地现场。供方应根据需方在指定的场地卸货，否则，需方有权拒收货物。

3.产品在到达需方所要求的上述地点交货前的运输、保险等事项均由供方办理，并由供方自行承担交货验收合格前的一切费用和风险。

4、合作期限：2015年1月1日——2016年12月31日。

四、第四条甲供材料合同签订方式

当供方仅负责需方的防水材料供货时，防水主材部分（亦称“产品”、“材料”或“主材产品”）需方通过甲供材料合同签订方式，供需双方遵照本协议提供的附件3《XX集团防水材料采购合同》签订合同，供方不得提出与合同样本内容相抵触的条款。

五、第五条施工合同签订方式

当供方同时负责需方的防水材料供货和施工时，防水主材部分（亦称“产品”、“材料”或“主材产品”）需方通过甲供材料合同签订方式外，除主材以外其它施工部分的相关采购：供需双方遵

照本协议再行签订防水材料施工合同，具体的防水材料施工合同文本以甲方提供的标准施工合同文本为准。

六、第六条产品的交货验收及保管方式

1.供方应在交货前10天，以书面形式发送《发货确认函》给需方，通知准确的发货日期、到货时间、货物型号规格、数量以及货物接收与保管的要求，需方须在收到确认函后5天内给予书面答复，经需方确认同意后供方方可发货，需方逾期不作书面答复的，则视为默认同意。

2.货物到货时，包装必须完好无缺,产品包装要求包括出厂日期、规格型号、产品种类、体积重量、标准代号等，货物在交货验收合格前灭失、损坏的风险由供方承担。

3.供方必须按需方提供的时间供货和场地卸货，否则，需方有权拒收货物，乙方对此承担一切责任。

4.到货后，需方负责召集工程监理公司、工程安装承包方，会同供方到现场进行验收，清点货物箱数及箱内货物情况，若货物与装箱数目不相符，箱内货物有丢失或损坏，或者货物的包装、品种、型号、规格、质量等不符合合同规定，需方有权拒收全部或部分货物，供方须按照需方要求收回或补齐，供方实际交货时间以供方最终补齐货物时间为准（运输中途破损的不视为供方违约，但供方须在10日内补齐货物，如10日内未补齐货物则视供方违约），若货到8个工作小时工程监理公司、工程安装承包方任何一方未到，则视为认可到场各方的验收结果，参与交货验收的单位在货物清单上共同签字，并填写交货验收合格证明，此合格证明为供方交货的凭证，也是供方申请付款的必要依据。

5.供方产品通过交货验收并不排除供方对产品质量应承担的责任。

6.交货后，由施工承包方保管货物，货物如有丢失或损坏的情况，由施工承包方负责照价赔偿。

7.供方在交货的同时应向需方提交产品合格证、使用说明书、质量保证书等相关单证和资料，否则，需方有权拒收货物。

8.供方在送货时，总包单位、监理公司在货物验收合格后需要在货物验收单上共同签字、盖章，需方则根据总包单位、监理公司对货物验收合格后签字、盖章后的货物验收单，货物验收单与接收单是乙方申请付款的必要依据。如果需方参与现场验收，发现货物与装箱数目不相符，箱内货物有丢失或损坏，或者货物的包装、品种、型号、规格、质量等不符合订单规定的，需方有权拒收全部或部分货物。

七、第七条产品施工验收

1.供方有义务提供防水材料施工的技术指导、施工验收等技术支持工作，保证在正确的施

工方法、正常的施工条件，确保防水材料的施工一次性通过所有相关部门的验收。

2.验收时，需方、供方、监理和施工方同时到场，验收合格后各方在验收记录上签字。

3.根据国家或地方有关规定需要政府部门进行验收检查的，以政府部门出具的验收合格证明为付款的必要依据。

八、第八条产品供货付款方式

1.预付款：无预付款。

2.到货验收款：分批产品交货验收后，供方须提供齐全的付款资料（付款资料包括：供方的付款申请、相应金额的发票、交货验收合格证明、产品出厂合格证书、产品技术资料），需方在产品交货验收并收到齐全的付款资料之后30个工作日内支付供方到货总价95%的到货款。

3.材料结算款：产品通过防水工程验收并办理完结算手续后（需方应在完成供货后3个月内完成结算手续），供方须提供付款资料（付款资料包括：供方的付款报告、相应金额的发票、结算造价确认书），需方于收到齐全的付款资料之后于30个工作日内支付至结算总价100%给供方。如到货验收后3个月，非供方原因导致无法验收，双方办理完结算手续后，需方须支付该笔货款，但供方仍应履行验收责任。

4.因供方无法及时提供有效的付款证明文件导致的付款延误，需方不承担违约责任。

九、第九条变更处理方法

1.需方有权根据工程进度推迟交货时间。需方如须改变所订货品的规格型号、数量，需提前到货期10天通知供方，供方只可对因规格型号和数量的变化而造成的价差调整订单金额，但不得就需方的变更行为收取任何其他费用。需方对供方发送的《发货确认函》予以书面确认后，或需方收到供方发送的《发货确认函》5天内未答复以致供方认为需方默认同意后，则需方不可推迟交货时间或改变所订货品的规格型号、数量。

十、第十条材料保修约定

1.乙方应按法律、行政法规或国家关于设备材料质量保修的有关规定，对交付需方使用的设备材料在质量保修期内承担质量保修责任。

2.保修期限：保修期自工程通过竣工验收合格并正式交付使用之日起算（正式交付使用之日即工程移交甲方或甲方指定的物业公司，首批业主战略交付通知书所载的交付日开始计算，年限 5 年。房屋分批战略交付的，保修期分批计算。乙方承担因产品本身质量原因造成的防水质量问题以及因以上责任导致需方受到第三人索赔的所有责任。

十一、第十一条甲方权利与义务

1.在法律和政策及政府有关部门、行业许可范围内，甲方保证在由需方直接采购的工程项目中就本协议书规定的产品仅以战略采购供应商为供应商，在防水材料施工需要分包时有权选择是否使用经过乙方授权的特约工程承包商，在本协议签订日期前需方已定标的工程项目除外,本协议书另有规定的亦除外；

2.甲方有义务对乙方的价格体系进行保密，不得向需方以外的第三方泄漏；

3.甲方有义务监督需方订单/合同的执行情况；

4.甲方有义务知会乙方与供货所必需的项目状况；

5.如需方需要采购的材料在乙方经营范围内，而本协议书没有规定或没有确定价格，甲方或需方有权利视乙方报价决定是否采用乙方产品；

6.甲方有权利不定期组织需方人员对供方进行参观考察；

7.甲方有义务及时通知乙方需方联系方式的变动。

十二、第十二条乙方权利与义务

1.乙方应设立配合甲方的客户服务专员，统一协调供方的操作，并每月7日向甲方上海总部及相应分公司提交一份报告，该报告应体现前月发生的交易、配合情况、发生的问题、相关问题的解决措施等内容；

2.乙方有义务保证满足需方开发项目的需要，对需方所有开发项目（包括随时可能增加的新开发项目）都有按照本协议书及附件规定的供货及施工的能力；

3.乙方有义务在签订订单/合同之前向需方提供乙方产品的详细资料，包括产品性能介绍、检验报告等；

4.乙方有义务确保供方交付的产品质量符合合同约定的标准以及相关国家、地方与行业标准；存在多个标准的，应同时符合所有标准；

5.乙方有义务对XX采购的产品建立档案，并保存10年以上；

6.在乙方只负责供货时，乙方有义务提供施工的现场指导、施工验收等技术支持工作，保证在正常的施工条件和正常的施工方法下，乙方所提供的产品一定能一次通过所有相关部门对该产品的验收；在乙方授权施工单位负责施工时，乙方应确保所负责施工的工程质量满足规范要求，并能一次通过所有相关部门对该分项工程的验收；

7.乙方有义务保证供货期不超过10天；乙方承诺需方如有紧急需求，在有现货库存的情况下可以安排随时供货；

8.对于在乙方经营范围内而本协议中没有规定或未确定价格的产品及新开发的产品，乙方有义务向甲方提供最优惠的市场价格；

9.乙方有义务保证供方接受需方考察人员的参观考察；

10.乙方必须及时向甲方推荐乙方的新产品、新技术，以方便甲方对产品的选用；

11.乙方有义务及时通知甲方供方联系方式的变动；

12.乙方对供方的所有行为和债务均向甲方和需方承担无条件的连带责任保证，对供方的任何违约行为，甲方或需方有权直接要求乙方承担；

13.乙方有义务每半年向需方总部及其投资的子公司提供一次《质量改进报告书》。内容包括过去半年乙方取得的质量管理体系方面认证的情况；乙方内部生产流程有何优化，内部质量控制流程改善情况；半年前的客户反馈情况（包括产品和服务），针对客户的反馈采取的具体改善措施，半年后同样的反馈的数量/比率的变化。

14.作为集团合作伙伴，乙方有义务不断通过优化产品方案、整合原材料采购资源、降低制造成本等方式满足甲方采购价格持续降低的需求。

十三、第十三条协议违约责任

1.在协议有效期内乙方或供方有下列任何情形之一的，甲方有权利单方终止本协议，乙方应依法赔偿因此给甲方及需方造成的全部损失（包括另行采购的差价和费用损失及工程延误损失、给客户带来的其他损失赔偿等）：

1）供方拒绝按照本协议书的规定与需方签订并履行采购订单/施工合同；

2）甲方收到需方对乙方、供方产品或服务的投诉达到3次并经调查属实的；

3）乙方有本条特别规定以外的任何其他违约行为（包括违反本协议书与采购/施工合同规定的任何义务）达3次的；

2.有下列任何情形之一的，甲方有权选择单方终止本协议或者就相应的需方项目所在地另行确定第三人为本协议书规定产品的供应/承包商：

1）供方不具有按本合同规定对需方全部开发项目供货/施工的能力；

2）供方及其产品未获得当地政府的施工资质或准用许可；

3）甲乙双方对新增加的需方开发项目所在地的货物运输费用不能协商一致的；

4）供需任何一方根据采购/施工合同的规定单方解除或终止某一个或几个项目的采购/施工合同的。

3.任何一方在不符合本协议约定条件的情况下单方终止履行协议的，必须向对方赔偿因提前终止协议而造成的全部损失；

4.任何一方根据本协议书的规定或法院判决或仲裁机构裁决必须承担违约责任的，除赔偿给对方造成的全部损失外，还应向对方支付全部损失20%的违约金；

5.现场实测的防水涂料实际涂布率（㎡/L）小于合作协议中所确定的涂布率的数量，卷材损耗率大于合作协议中所确定的损耗率的数量，增加用量由供方承担（本协议另行约定的除外），

并应及时补足；涂料实际涂布率（㎡/L）大于合作协议中所确定的涂布率的，卷材损耗率小于合作协议中所确定的损耗率的，剩余防水材料需方有权要求按合同单价退货；需方不承担因涂布率不准造成的损失。

6.在甲乙双方签订本协议前，乙方应向甲方提供金额不少于预期协议期采购额3%即200万的银行质量与供货综合保函，如因供方不履行质保义务或履行不符合约定的，因此而发生的费用以及对需方和第三方造成的损失，乙方和供方同意甲方或需方有权从质量与供货综合保函获得索赔或从供方与甲方任何一个控股公司签订合同的合同款中扣除。需方发现进度款超付（超过实际供货金额或超过施工合同约定金额或超过供货与施工合计金额）情况，需方有权减少后期进度款，或从质量与供货综合保函中扣除，不足以弥补超付付的，乙方和供方同意甲方或需方有权从供方与甲方任何一个控股公司签订合同的合同款中扣除。质量与供货综合保函有效期至2016年12月31日。

十四、第十四条订单违约责任

1.除本合同另有规定外，合同双方必须完全履行本合同，否则应承担相应的违约责任。

2.供方逾期交货的，须每天向需方支付逾期部分货款总额的0.5％为违约金，并赔偿因此给需方造成的一切损失；逾期交货超过 10天的，需方有权单方面终止本合同，另行确定供方，供方须向需方支付逾期部分货款总额的10％为违约金。

3.供方违反本合同规定擅自发货或者提前到货的，需方有权拒收货物，供方对此承担一切责任。

4.需方未按合同规定期限支付货款的，应就拖欠金额按中国人民银行同期贷款利率向供方支付利息。

5.因为货物的包装、品种、型号、规格、数量、质量问题致使未通过交货验收的，视为没有交货，因此造成逾期交货的，按照本合同关于逾期交货的有关规定执行。

6.因为产品质量问题致使没有一次性通过验收的，供方应立即无偿换货并在15天内向需方交送本合同规定的合格产品，并向需方支付未通过施工验收部分产品价款的5%违约金，赔偿因此给需方或第三人造成的损失；供方逾期15天未交送合格产品的，或者因为产品质量问题致使第二次没有通过验收的，供方应向需方退还所有已收款项，支付合同标的总价款10%的违约金，并赔偿因此给需方或第三人造成的损失。

7.供方承担因为产品质量问题而给需方、第三方（包括但不限于施工人员及业主）造成的一切损失。

十五、第十五条产品质量要求

1.乙方必须按规定提供全部完整无损、全新的产品；

2.乙方提供的产品必须符合防水材料技术标准与配合要求中的规定，在产品样本中和说明

书所列之标准和具备相应之功能，必须满足国家和地方的产品规范以及行业质量/技术标准。以上标准如有抵触之处，以高者为准。

3.乙方必须保证交货产品各项性能不得低于上述标准及符合协议书中约定的质量标准。甲方保留在例行送检之外随时抽检及送检产品的权利，检验机构为政府法定检验机构。对于产品的任何技术及质量不合格，由乙方承担检测费用，甲方有权拒收、部分拒收、退货、部分退货，并要求乙方支付因此造成的其他诸如工期、返工等损失。

4.乙方不得对设备/材料的技术要求进行变更。

5.乙方在供货中提出的合理化建议涉及到对设备/材料要求的更改及对设备/材料的换用，须经甲方书面同意。未经同意擅自更改或换用时，乙方承担由此发生的费用，并赔偿甲方的有关损失，延误的供货日期不予顺延。

6.甲方同意采用乙方的合理化建议，所发生的费用和获得的收益，甲方乙方另行约定分担或分享。

7.合同履行中甲方要求变更设备/材料质量标准及发生其他实质性变更，由双方协商解决。十六、第十六条不可抗力

1.因不可抗力致使完全不能履行合同的，本合同终止，双方无须承担任何责任，但本合同另有规定的除外。

2.因不可抗力致使部分不能履行合同的（包括导致延期履行），根据不可抗力的影响，免除相应的责任，但本合同另有规定的除外。

3.合同一方延迟履行合同后发生不可抗力的，不能免除责任。

4.因发生不可抗力影响合同履行的，遭受不可抗力的一方须及时通知另一方，并在不可抗力结束后合理期限内向另一方提交发生不可抗力的充分而有效的证明，否则，不能免除相应责任。

5.本合同所称不可抗力指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，不可抗力包括战争、地震、动乱、空中飞行物体坠落或其他非需方或供方责任造成的爆炸、火灾。

6.因合同一方延迟履行合同后发生不可抗力的，不能免除延迟履行方的相应责任。

十七、第十七条协议有效期与协议终止

1.本协议自双方签署之日起生效，协议截止时间为2016年12月31日，期满前1个月双方可协商修订本协议，但任何一方均没有期满续约或继续战略合作的义务，但是，本协议对上述约定截止日供需方之间已生效未履行完毕的具体采购／施工合同继续有效，直至该采购／施工合同履行完毕；

2.本协议一方在符合法律和本协议约定条件下提出终止协议的要求，必须提前1个月书面通知对方，在协议终止前双方仍应履行本协议规定的各项义务，否则须承担相应的违约责任。

3.具体采购订单纠纷，供需双方提交需方所在地法院解决。本协议相关纠纷，甲乙双方提交甲方所在地法院解决。

房地产企业全套会计核算流程

第一章房地产开发企业基本常识与特点 1、房地产企业行业介绍与特点 2、房地产企业一般经营模式与流程 3、房地产开发企业的会计科目 4、房地产开发阶段的划分与涉及税种 第一节房地产企业行业介绍与特点 一、房地产行业的发展概述 房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上. 房地产行业发展历程 在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段 1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。 一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程 二、房地产企业的基本业务介绍

房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。 三、房地产行业的特点 房地产行业是一个资源整合型企业 开发产品类型多，用途多样性 开发流程长、资金密集 房地产行业涉及行政主管部门多 销售收入种类多，销售行为接受政府监管 第二节房地产企业一般经营模式与流程 一、经营模式（开发与自持物业） 房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。 二、房地产开发流程

房地产中介公司店长培训

店长培训 房产中介店长培训不仅包含店长本人素质的培训，还包含整个经营房产销售的系统化知识培训。房产业在近两年来一直是很红火的行业，使许多人趋之若鹜，但不是每个人都适合做这份工作的，特别是店长的职位。 我们所说的“中介店长”，就是店铺的最高管理者，通常也被称为门店经理。从一个企业的管理结构来说，中介店长属于企业的中层管理职位。但确实中介企业中最为重要的职位之一，其职能效应举足轻重。 房产中介店长处境分析 国家宏观调控政策出台不断，市场风云变幻，房产中介行业起起伏伏。员工从业压力加大，流失严重。新员工不能迅速成长，老员工缺乏激情，成为算盘，拨一下，动一下。你不拨，他不动。门店内部勾心斗角，拉帮结派，损耗严重。 经纪人没有职业规划，没有长期从业的打算，做一天和尚撞一天钟门店管理混乱，制度不能有效执行，靠天吃饭，市场好的时候一片欢呼。市场一变化，便无所适从，一片哀鸣。 缺乏服务意识，把成单当成火车站的盒饭档---一锤子买卖。门店没有盈利，有一单算一单，来了个客户跟买彩票一样，成败全靠运气。商圈不精耕了，员工不培训了，团队合作气氛不管了，品牌美誉度不在乎了，先把这个月的任务完成就万事大吉了。

店长自己也做好跳槽的准备，公司因为缺乏门店管理人才和储备队伍，只能从没有管理经验的员工中临时提拔，门店管理水平进一步降低，形成了恶性循环。 房产中介店长的使命 一个店铺的全体员工是一个有机协作的工作团队，而中介店长作为这个团队的带头人，其使命不仅在于全面落实贯彻上级公司的运营规则，创造优异的销售业绩、为顾客提供良好的服务，还在于如何领导、布置门店中各部门的日常工作； 在日常工作中深刻理解、把握和传达企业文化及政策，最大限度地激发员工的积极性和创造性，从而营造一个令全体员工心情愉快的工作环境，使自己成为一名企业文化最基层的执行者和捍卫者，最大可能地为企业的集体和长远利益服务。 中介店长的工作是繁重的，大至市场规划、楼盘管理、成本控制，细至员工出勤、门店清洁，中介店长都必须身体力行、督促落实。中介店长的工作是全面的，一个成熟的中介店长，不仅要有销售、顾客服务、内外联络的能力，还应当掌握财务、电脑以及保安、防火等方面的专门知识。 中介店长的职位要求决定了这是一个富于挑战的角色。可以毫不夸张地说，在这个岗位上成长起来的管理者，将有能力去面对各行业最苛刻的要求和挑剔。因为，这个职位，将无疑地把你铸造成一个管理行业中的强者。房产中介店长角色定位

房产中介店合作经营合同协议书范本 标准版

编号：_____________房产中介店合作经营合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日

甲方： 身份证号码： 乙方： 身份证号码： 鉴于： 甲、乙双方拟合伙设立一家专门从事房地产中介的公司，该公司以甲方的名义进行经营。甲、乙双方在平等、自愿的基础上协商一致，就合作开设_____________店之事达成如下条款，以资共同遵守。 一、合作形式 （一）甲方以做为出资投入，具体如下： 1、现金：（大写：） 2、实物：（作价：_____________元人民币） （二）乙方以做为出资投入，具体如下： 1、现金：（大写：） 2、实物：（作价：_____________元人民币） 上述涉及的款项应于年月日共同转入此帐户，任一方未经对方书面同意不得转出、挪用。 二、双方责任 双方合作期间，公司的经营风险由甲乙双方共同承担，若该公司对外发生纠纷，双方应共同承担相应的行政、民事等法律责任。乙方承担无限连带责任。 三、盈亏分配 （一）公司的盈利及亏损均按甲方50%、乙方50%进行分配。 （二）公司盈亏结算自甲乙双方将资金转入指定帐户之日起算，每结算一次，每

分配一次，具体的费用结算及提成比例详见附件一（公司费用结算及提成比例表）。 四、店内事务管理 （一）业务管理 1、为了对公司进行有效管理，该公司的法定代表人甲方根据公司章程及内部管理制度进行任免及考核，公司其余所需聘请的员工也由甲方任免及考核。该公司销售由甲乙双方承担。 2、甲乙双方均应当利用自身的房地产中介管理知识和经验及资源，尽可能地提高公司业绩，促进公司的发展。甲乙双方必须以_____________ 公司的名义对外开展业务，否则，守约方有权解除合同，所造成的损失由违约方全部承担。 （二）财务管理 1、公司内设立独立的财务会计制度，进行独立的会计核算，公司内一切收入及费用均在该公司内进行统一核算。 2、该公司内每年财务状况应于次年第一季度内聘请双方同意的事务所进行并出具报告，甲、乙双方盈利结算均应以该报告为准。 五、合作期限 （一）甲、乙双方的合作期限自本合同签订之日起至年________ 月日止。（二）合作期满后，若双方欲延长合作期限的，应在期限届满前个月另行签订合作协议。 六、合作终止 （一）甲、乙双方投资经营公司期间，双方均不得随意终止合作经营。 （二）合作期间，一方欲终止合作的，该方应提前一个月以书面形式向另一方提出。终止意思的提出不得影响到公司的正常经营，且提出终止意思的一方应向另一方支付违约金，违约金计算方式为双方投入资金的 %。 七、双方投资的转让 （一）双方在合作期间不得将其投资任意转让，若因正当理由需要转让的，应向对方提出书面

(完整版)房地产会计账务处理流程

一.房地产会计账务处理流程 先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。 1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的 负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。 2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测 算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。 3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。 4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。 5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。 6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。 7、填制会计报表、税表。 再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是： 工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是： 1.土地出让及拆迁安置补偿费 2.前期工程费、 3.基础设施工程费、 4.建筑安装工程费、 5配套设施工程费、 6.开发间接费。 一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。 二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是， 国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：库存现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：库存现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

最专业最值得学习的房屋中介培训资料大全

第一节礼仪 服务质量是服务行业的生命线, 服务质量的内容是多方面的,服务行业从业人员讲究礼貌礼节礼仪,提供礼貌服务则是优质服务最重要的因素之一。 一、社交礼仪四原则 （一）、不卑不亢； （二）、热情有度； （三）、求同存异； （四）、不宜为先； 二、社交礼仪四禁忌 （一）、举止粗俗； （二）、乱发脾气； （三）、蜚短流长； （四）、说话过头； 三、礼仪规范 1、上班服饰整洁、着装典雅，以职业形象为。 2、男士宜着深色或中性色彩的西装，素色衬衣，小碎花细条纹领带为佳，下配黑色皮鞋，深色袜子。 3、女士着西装套裙或职业休闲装为佳，色彩宜中性，面料质地宜中、高档、做工精致，下配深色皮鞋。 4、女士办公时着装应避免过于暴露，透明，性感之装束，过于前卫，另类的打扮也不适宜。 5、男士每日进销售部前检查个人的仪表如下：无头皮屑，无鼻毛，剃须刮脸，修短指甲无垢，身体无异味，裤子小拉链扣紧，头发妥帖有型，服装无皱折，皮鞋干净打亮。 6、女士每日进销售部前检查个人的仪表如下：发型简洁妥帖，淡妆得体，无头皮屑，指甲干净无垢，一身色彩不过三种，无体味无口臭，鞋袜与着装相谐，淡洒香水。 7、销售部内接待、拜访，打接电话，接洽事务者应面带微笑，亲切有礼，热情适度。 8、进入公司空间，无论在销售部、电梯、小区在旁遇到熟人或陌生人至一米左右应面带表情，微笑致意，若是熟人可寒暄招呼。 9、若销售部环境较好，应在上班时将西服外套脱去挂入衣橱衣架上或是椅背上，西式长袖衬衣不得卷袖，西式衬衣扣紧就应配打领带。 10、为了行走方便和干练的要求，办公室女性一般不应着长裙，及膝上下的裙子为最佳选择。 11、销售部男女都不宜着运动装、旅游鞋、休闲鞋、拖鞋进入办公室，若刚运动完进入销售部可在销售部更衣间换上职业装。 12、销售部男女佩带首饰宜少而精：结婚戒指、扣缀式耳环、精细项链、胸针为佳。 13、遇商务宴请、庆贺、记者发布会、电视采访、签字仪式、揭幕仪式、剪彩活动等，销售部男女均要隆重特别对待：男女士沐浴、吹头、刮脸。

房产中介公司门店的规章制度

房产中介公司门店的规章制度 1、热爱祖国、遵纪守法，严格遵守国家法律法规及政府相关部门的各项规章制度,遵守职业道德。 2、严格遵守公司的管理机制，执行公司的各项规定，不断学习，努力提高自己的业务水平，更好地为客户服务。员工之间要团结友爱，不得在公司内吵架、斗殴，违反者交纳成长基金200元，情节严重者作开除处理。 3、员工必须在早上8点30分前正式上岗，吃早点、换衣服等事项必须在此之前完成。上班时间吃早点交纳成长基金5元，迟到在5分钟以内交纳成长基金5元，5分钟以上交纳成长基金10元。迟到3次计旷工一次，旷工3次作除名处理。非值班人员早上8:30分前打卡，下午16:30——17:00之间打卡，值班人员早上8:30分之前打卡，晚20:30分后打卡。 4、每日实行早(8:30)晚(17:00)会制度，由店长或指定人主持。未能按时参加早晚会的，须提前30分钟以上通知店长。因其它原因而未能按时打卡的，补填“未能参加早晚会的说明”单。交于店长后，再实行签卡考勤，有效签卡期3天以内。 5、公司每月1日和15日开店内销售会议，晚5点准时举行(特殊情况另行通知)，由店长主持。所有员工必须准时参加，未能参加者交纳成长基金20元，迟到5分钟以内者交纳成长基金5元，10分钟以上者交纳成长基金10元。 6 、 员工请假须提前一天申请， 必须填写请假单并经店长同意后生效， 如请假半天，须在中午

12 : 00 —— 13 : 00 点之间打卡。调休需提 前一天申请，必须填写调休单并经店长同意后生效，事后说明无效，作请假处理。 7 、公司实行早晚班制度，每日安排两位人员轮流值班，早班时间上午 8 : 30--- 下午 2 : 30 ，晚班时间下午 2 : 30 ——晚上

房地产会计全套账务处理1(免费下载)

房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之

三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

房产中介经纪人培训资料

实战房地产经纪业务 第一节跑盘 (24) 第二节电话营销技巧 (26) 第三节客户接待技巧 (27) 一、如何接待客户及业主 (27) 二、客户接待操作技巧 (31) 第四节独家代理与钥匙管理 (32) 一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性 (32) 二、如何说服业主放钥匙 (33) 三、如何应对行家借钥匙........................ (34) 第五节如何反签 (35) 第六节看房 (35) 一、看房前及看房中的工作 (35) 二、看房过程中应注意的问题 (39) 三、看房后应注意的问题 (40) 第七节如何跟进 (43) 第八节讨价还价 (45) 一、如何应付佣金打折 (45) 二、如何引导谈价快速逼定 (47) 三、如何向业主还价及说服业主收定 (49) 四、如何协调客户和业主的时间 (51) 第九节跳盘与控盘 (51) 一、如何跳盘跳客 (51) 二、如何有效控盘 (55) 第十节如何建立客户档案及售后服务 (57) 一、如何鉴定产权合法性 (57) 二、如何建立客户档案及售后服务 (58) 第十一节如何利用网络进行资源整合 (59) 第十二节商铺、厂房、写字楼交易 (59) 第一章二手楼交易手续办理指南 (64) 第一节二手楼交易标准流程图 (64) 第二节按揭赎楼知识 (65) 第三节过户所需要提交的资料 (66) 第四节税费计算 (69) 第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制 (70) 第二章新版《房地产买卖合同》操作指南 (74)

第四节 基本社交礼仪 一、社交礼仪四原则 （一）、不卑不亢； （二） 、热情有度； （三）、求同存异； （四）、不宜为先； 二、社交礼仪四禁忌 （一）、举止粗俗； （二）、乱发脾气； （三）、蜚短流长； （四）、说话过头 ； 三、与上司相处的礼仪 （一）、理解：人人都有难念的经； （二）、保持距离；

房产中介经纪人培训资料_图文

房产中介经纪人培训资料_图文 实战房地产经纪业务 第一节跑盘、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、24第二节电话营销技巧、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、26第三节客户接待技巧、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、27 一、如何接待客户及业主、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、27 二、客户接待操作技巧、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、31 第四节独家代理与钥匙管理、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、32 一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性、、、、、、、、、、、、32 二、如何说服业主放钥匙、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、33 三、如何应对行家借钥匙、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、34 第五节如何反签、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、35第六节瞧房、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、35 一、瞧房前及瞧房中的工作、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、35 二、瞧房过程中应注意的问题、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、39 三、瞧房后应注意的问题、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、40 第七节如何跟进、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、43第八节讨价还价、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、45 一、如何应付佣金打折、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、45 二、如何引导谈价快速逼定、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、47 三、如何向业主还价及说服业主收定、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、49 四、如何协调客户与业主的时间、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、51 第九节跳盘与控盘、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、51 一、如何跳盘跳客、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、51 二、如何有效控盘、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、55 第十节如何建立客户档案及售后服务、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、57 一、如何鉴定产权合法性、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、57 二、如何建立客户档案及售后服务、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、58 第十一节如何利用网络进行资源整合、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、59第十二节商铺、厂房、写字楼交易、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、59第一章二手楼交易手续办理指南、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、64 第一节二手楼交易标准流程图、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、64第二节按揭赎楼知识、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、65第三节过户所需要提交的资料、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、66第四节税费计算、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、69第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制、、、、、、、、、、、、、70第二章新版《房地产买卖合同》操作指南、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、74

房地产会计科目表

房地产会计科目表 悬赏分：0 - 解决时间：2009-11-20 18:43 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票） 借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款——XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时：

贷：应收账款 （4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款 收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款 （5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期： 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

贷：应收票据 若为有息商业汇票 借：银行存款 贷：应收票据——XX公司 财务费用 （6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款

房产经纪人培训资料

经纪人培训资料 一：自我介绍流程。 1：姓名—籍贯—兴趣爱好—个人特长—最高学历—最长工作经历及年限—自我总结。 二：二手房所产生的税费。 甲方所承担的税费； 1:个人所得税1%；（房证满五年户口所在地唯一住房可免)； 2:增值税5.65%（契税发票满2年可免); 3:土地出让金1.5%（是房改房；家属楼的房子；商品房可免） 4:土地出让金1.5%＋93元每平米的经转商费用（经纪适用房，购房合同满5年并且有房证；商品房可免）。 乙方所承担的税费； 1:契税（房屋面积小于90平方米首套1%；二套1%；三套3%；房屋面积大于90平米首套1.5%；二套2%，三套3%，每交易一次，乙方必须交一次）。 三：绘制房屋户型图的方法； 1:先确定方向以及南北；2确定窗户及墙；3：门开的方向。

四：二八法则（穷人与富人的区别是对财富的追求不同）。 100%财富---富人=20%的人占80%的财富 100%财富---穷人=80%的人占20%的财富 五：确定房源具体情况有哪些; 1:房屋具体位置； 2：买进情况（是否满五唯一，产权人，产权人是否在本地） 3：现在的买价； 4:甲方所需承担的税费； 5:看房时间； 6：现在房子基本情况（是否有家具，家电，车库，车位，是否住人);六：客户买房需求； 1:买房用途； 2:买房预算及面积大小和方向要求； 3：家里常住人口，做主人是谁； 4:有看过那些小区，有没有喜欢的；

5:看过的为什么没有买； 七：如何问问题； 1;开放式—当你问问题时有N多重答案； 2:封闭式—当你问问题时只有一个或者两个答案；问关键和决定的事情时用封闭式方式。 八:看房时的准备； 1：匹配房源； 2：熟悉带看房源； 3：设计看房线路； 4：安排看房时间； 5：钥匙情况； 匹配房至少看三套，用ABC法则； A—最符合客户需求的房源；（3） B—比较符合客户需求的房源；（1） C—与客户有差异的房源；（2）

二手房中介门店运营方案

二手房中介门店运营 方案

一、选址 对于二手房的选址，应该选择在二手房市场活跃度较高的区域，通常集中在以下几个地方： 1.有大型楼盘即将交房或刚交房的区域。 2.次新房较多的区域。 3.地标性楼盘区域。 4.学区房。 二、门店形象设计 (一)招牌设计：招牌作为一个门店的象征，具有很强的指示与引 导作用，是企业向客户传递信息的最直接、最有效的形式。 通常有几种不同的类型： （1）广告塔，即在门店建筑的顶部竖立广告牌。 （2）横置招牌，即在门店大门上端 （3）壁面招牌，即在门店大门两侧 （4）立体招牌，即放在门店门口的人行道上。 (二)主题颜色：选择比较醒目的颜色吸引顾客的眼球 (三)LOGO设计： (四)办公设备摆放：必须保持干净、整洁。同时各个器具要能保 证能完美工作。 (五)员工招聘及组织结构： 作为一个正规的二手房中介门店，因此我们参照大店模式的组织架构图。

如图，门店是由除总经理外4位主要工作人员组成。 招聘 公司绩效产生的源泉-----招聘，对于新店来说，只有招聘做好了，其他问题才能迎刃而解。 1.不断的发现销售精英; 2.给公司源源不断的活力和激情; 3.给老经纪人以压力； 4.为公司储备人才, 为开第二、第三家做准备; 5.获得淘汰不称职经纪人的机会 招聘经纪人的条件： 1.吃苦耐劳 2.有责任心 3.沟通能力 4.热爱房地产事业 5.具有团队精神

6.具有上进心 7.认可公司企业文化 招聘的渠道： 1.介绍（通过熟人、朋友、客户介绍来的经纪人，这种人不容易流失，因为他们是被推荐来的，他们能看到我们身边成功的希望，而且对于本行业有一定的了解，知道过程可能很苦，但马上就有好的业绩，因此他们能坚持做下去，将会很快成为店面的主力。） 2.店面招聘（非常直观，能够直接了解店面情况，来之前就有一定的思想准备，落差感不强。） 3.人才市场（目前去人才市场招募的中介公司会比较多，效果不是太明显。） 4. 网络（通过58同城赶集网等现有网络发布招聘信息，但是要把好关来后思想落差比较大。） 5. 其他行业的销售人员（销售相通，适应能力强。） 6.挖人（短期应急可以，但是他们的忠诚度不够强，不能够与公司同舟共济，在这期间店面需要不断培养自己的销售团队。） 7.毕业大学生（大中专生、高中生、技校生，他们学历中等，做起工作踏实，没有太多想法，会一心一意的工作。） 招聘人数： 根据新店前情运营情况来看，将人数迅速扩充起来，对于新的店面来说，店里比较好留人，因为大家基本上是同一批进入公司的员工，相互之间没有隔阂，有共同语言，而且一人签单带动

地产中介新员工培训资料1

多带看，多业绩；没带看，没业绩。 很多新人（其实也包括老经纪人）在工作三五个月以后依旧开单困难，其原因除了在业主回访方面做的不到位，另一方面就带看效果不理想，无法制造出对业主和客户的吸引力，最终导致开单困难。 公司在培训时一直强调“多带看，多业绩；没带看，没业绩。”但目前就带看方面而言，还是功夫不够深，缺乏一些办法。在这里，我将带看时的一些话术和实用技巧更有针对性地罗列出来，其中有很多内容是培训的时候没有讲过的，请大家仔细阅读，牢记在心，并真正运用到实际工作中去。 带看，顾名思义就是经纪人带领意向客户实地看房的过程，带看是门店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。关于带看前的一些工作之前培训时提出过，为了加深印象，方便阅读，特发布在空间内，希望各位随时翻开看看，增加自己的战斗力。 一、带看前： 1.带看前一定要再次确认时间地点、约定客户的时间点和约定房主时间段(时间段在20分钟左右比如9点至9点20分)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 约房主（话术）： “客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套。”（给房主造成紧迫感） 约客户（话术）： a.“您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去。” b.“我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。” c.“今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!” 2.提前与客户、房主沟通，防止跳单。(就是勤前教育，以前培训曾说过，根据房子的优缺点，跟房主或客户提前约好，在这里针对几个重点再重新提醒一下。) a.对房主： 一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！ b.对客户： 房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，

房地产与中介合作方案

房地产与中介合作方案 Prepared on 22 November 2020

中介合作方案 一、合作时间：XXX年XXX月XXX日-XXX年XXX月XXX日 二、合作对象：XXXX 三、合作房源：XXXX 四、合作内容： 1、方式：中介门店从我司营销中心取得部分房源，通过门店客户接待、推介达成购房； 2、价格：中介门店从我司营销中心取得部分房源，价格、折扣等与我司营销中心一致； 3、成交：中介门店推售成功后带领购房意向客户到达我司营销中心财务签约室缴纳定金和签订购房手续； 4、佣金比例：实行双佣金制度，中介门店的佣金比例是购房总金额的XXX%，佣金为税后金额，中介门店不提供发票；由我司售楼人员负责接待中介门店推介而来的客户成交的，按照售楼部现行的佣金比例结算佣金。 5、结佣条件：购房客户交足首付款后，次月结算佣金； 6、口径输出要求：要求中介门店严格按照我司提供的销售口径向购房客户推销，切不可做出任务超范围承诺； 7、客户届定办法： 建立客户报备制度，我司指定对接人与各中介门店指定1名对接人进行客户信息对接报备；中介门店推介客户自行到售楼部看房的，中介

门店必须事前与我司对接人员进行报备登记，我司售楼人员按照轮序接待，若客户现场成交的，我司售楼人员负责跟进客户办理按揭手续等相关工作。 ●中介门店销售人员接待客户后及时通过该门店指定对接人向我司指定 对接人进行报备，我司指定对接人及时核对客户信息回复中介门店； ●有效客户判断标准，7天内未曾到访我司营销中心视为有效客户，中 介门店自接待客户之日起30天内未成交者，我司有权将该客户交予我司销售人员进行跟进，若是达成购房则与中介门店无关。 8、竞争约定 ●合作中介门店销售人员不得在我司项目方圆3公里内进行拦截客户等 行为； ●严禁合作中介门店销售人员与我司销售人员私下进行不正当操作等行 为；为规避我司销售人员与中介门店销售人员私下合作，我司案场必须执行严格的来访登记制度，严禁我司销售人员私下把客户推介给中介，一经发现则给予辞退且承担由此造成的经济损失。 ●严禁合作中介门店在未取得我司允许的情况下与我司销售人员发生利 益关系； ●与我司合作中介门店需与我司签订合作协议。 附件： 中介合作协议书 甲方： 乙方：

房产中介门店管理的8点经验

房产中介门店管理的8点经验 其实今天想谈到的问题大家也都知道,看这文章的题目就知道了!现在很多中介公司都在想着如何改变运作模式或者是加盟模式.但是我个人认为不管你怎么变怎么改,门店业绩上不去就是白费心机.其实现阶段南昌本地中介在门店管理上和业绩提升上各有不同的方法,但对门店直接提高业绩水平帮助显的不是很多.更有很多号称大公司的中介公司竟然对下属门店还处在无管理状态?各位想想这将会对正个市场走向规范运作之前带来多大的困难. 其实就在去年我在广东深圳、福建福州和同行业交流时发现目前中介门店管理水平实属广东一代领先。因为中介成立较早，再加上市场日益火热，一些香港外资上市公司的进入带领着整个行业水平一直上升。我在与其交流时发现门店的管理能否有效第一就是要看该公司整体模式的问题。在沿海地区加盟的中介公司早已不存在了。因为加盟中介公司第一大弊端就是下面门店不能直接听从公司管理，造成公司与门店目标、行动都不能统一这样的公司在竞争强的市场上是很难找到一席之地的。所有面对竞争的对手都是直营公司，它方便直接管理、制定目标计划能有效执行完成，属统一管理统一调配统一思想的公司这就是直营公司的特点与优势。 简单的介绍了内地与沿海中介公司的差别与水平之后我想跟一些南昌本地的同行一起研讨一下南昌市场未来中介门店管理的重点所在。我本人认为目前市场上的中介公司加盟体制居多，但门店的基础管理都是各家公司经营的重点。以下我就谈谈我个人对与门店管理的一些看法与 实际操作，希望能有同行一起研讨共同成长 第一. 门店做为是公司的服务窗口首先要做到的就是形象统一 第二. 门店必须关注人员的配置与要求 （标准：店长1人、助理1人、店员4-5人） （沿海地区按门店面积平均2平方1人 第三. 对于门店上报广告房源的定期分析（要专业的分析报告） 第四. 建立门店培训体系（以会代训） 第五. 建立门店独有团队文化与氛围 第六. 强抓门店基础管理（会议、总结、计划、量化） 第七. 建立门店监督、检查与汇报机制 第八. 做到主动出击切勿坐享其成 以上8点是本人一点小小看法与门店实际操作方法，到目前为止本公司新开门店第一个月就

房地产企业会计核算知识点

精品汇编资料 第一节房地产企业的经营特点 房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。房地产包括房产和地产。不同的房地产企业具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。 自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。 1992年实行市场经济以后，我国的房地产业得到了迅猛发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，企业没有自己的资产。而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。这也是本书将企业定位为房地产企业而非房地产开发企业的原因。同样，本书所研究的会计核算不仅涉及传统的销售物业，同时也涉及新兴的自持物业。 一、房地产企业经营活动的主要业务 房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业经营活动的主要业务有： 土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。 城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产项目的运作流程 房地产企业将自有资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段： (一)前期准备阶段 前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。同时，房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。

房地产中介门店业务运营与管理系统

房地产中介门店业务运营与管理（上）我们的观点: ◆流程掌控结果，细节决定成败。 ◆数量淘出质量，累计造就奇迹。 ◆数字说话，追求简单。 一、门店业绩执行系统 1.策略分解 ◆含义：策略分解是指把执行目标任务所需的条件进行分解。 ◆举例：本月5万业绩→需要完成8套售单→需要多少房客源→分解房客源任务 ◆注意事项：在分解策略时应充分考虑执行目标任务所需的核心条件及可执行度，防 止没有抓住要点分解或无法执行的情况发生，并应考虑在执行目标任务过程中可能会出现的异常问题，应提前做好解决预案。 2.责任承诺 ◆含义：责任承诺是指千金重担人人挑，人人头上有指标，把责任落实到人头并 公开承诺。 ◆意义：可以非常有效的减少员工的借口，并提高分行执行力，提高员工工作积 极性。 ◆责任承诺方式：公开口头承诺、书面承诺。 ◆责任承诺内容：应包含执行人、开始执行时间、任务完成标准、任务完成时间、 完成或未完成时的奖罚方式。 ◆奖罚方式：应注意奖罚措施必须落实到实际处罚例如：罚款、义务劳动、精神

处罚（扮超人、扮奥特曼、男扮女装，然后去游街）且应注意伤及员工自尊心 但必须得让他有深刻记忆。分行经理应以身作则，带头执行。 ◆注意事项：应充分考虑承诺的可执行度，并严格检查切忌延迟检查及提前检查， 在承诺时应严谨承诺内容防止借口产生。 3. 结果跟踪 ◆含义：结果跟踪是指定时检查任务执行质量以结果为导向，建议每天、每周、 每月分级检查。 ◆意义：可以很好的提高分行执行力和权威性，迫使员工合理安排时间做到计划 工作。 ◆注意事项：在结果跟踪过程中应尽力保证公平、公正、公开，一切以责任承诺 标准为依据，尽力减少争议。 4.即时奖励 ◆含义：即时奖励是指在规定任务未完成或完成时立即奖惩，建议在10个小时 内执行奖惩决定。 ◆意义：即时奖惩才能够促使员工自觉性，杜绝借口产生。 ◆注意事项：在即时奖惩过程中应按时保质、保量执行，严禁打折，如果打折会 丧失公信力。 二：门店运营管理要义 1.地产中介的本质 ◆信息：房源、客源 ◆服务：权证代办、贷款、协调业主/客户关系

房地产财务知识

房地产财务知识

?我按资产负债成本费用分类说明： 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议 销售发票或出租发票） 借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款——XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款 （4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款 收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款 （5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期： 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款 贷：应收票据——XX公司 财务费用 （6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款 （7）材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。 （8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 （9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用

房地产开发集团公司财务管理规定完整版

房地产开发集团公司财务管理规定完整版 Newly compiled on November 23, 2020

地产集团公司 财务管理制度 第一章总则 第一条为了规范公司的财务管理，加强财政监督，维护投资者和债权人的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》以及其他相关法规，结合公司的经营特点和管理要求制定本制度。 第二条本制度适用于本公司的会计核算工作。 第三条公司具体会计核算，参照财政部颁布的企业会计准则执行。 第四条公司应按财政部规定按期编制会计报表和财务情况说明书，年度会计报表需经中华人民共和国政府批准的注册会计师（以下简称注册会计师）审查、验证，出具报告，方可向外提供。 第二章会计准则 第五条公司财务部为公司的会计机构。公司的会计工作必须遵守国家有关法律法规的规定。 第六条公司发生的经济业务均应按规定填制会计凭证、登记会计账簿、编制会计报表。 第七条会计记账 1、会计记账采用借贷复式记账法。 2、会计记录必须以实际发生的经济业务及可以证明经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，做到内容真实、数字清晰、项目完整、手续齐备。

3、公司应按照权责发生制的原则记账。会计事项的处理必须于当期内进行，不得提前或延后。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，都不应作为当期的收入和费用。 4、各项财务物资应当按照取得或构建时发生的实际成本核算，除国家另有规定者外，一律不得自行调整其账面价值。 5、会计信息必须符合国家宏观经济管理的需要，满足投资方了解企业财务状况和经营成果的需要，满足公司加强内部经营管理的需要。 第八条会计核算 1、会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计期间分为年度、季度和月度。会计年度自公历1月1日起至同年12月31日止。季度、月度均按公历起讫时间确定。 2、公司的会计核算以人民币为记账本位币。以外国货币结算的，应当折合人民币记账，同时登记外国货币金额和折合率。 3、会计核算必须符合国家的统一规定，做到口径一致、相互可比。会计核算方法应当前后一致，不得随意变更。确需变更的，应当将变更情况和原因、变更后对公司财务状况和经营成果的影响，在会计报告中说明。 4、会计核算应当划分收益性支出与资本性支出。凡支出的效益仅及于本年度的，应作为收益性支出；凡支出的效益及于几个会计年度的，应作为资本性支出。