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72203房屋纠纷案例分析

房屋优先购买权案例分析

案情介绍：

2013年9月，李某将自己的房屋出租给张某，在房屋租赁合同中，双方约定李某的房屋由张某租住，张某每月支付租金1500元，房屋租期为3年。随后，张某便在李某的房屋内正常生活。2014年10月，李某突然因病去世，而李某的房屋也顺理成章地由其两个儿子李某甲与李某乙继承。

李某甲与李某乙在房屋登记管理部门依法办理了产权转移，过户手续办完之后，李某甲与李某乙找到了承租人张某，三人共同商讨房屋租赁问题。李某甲提出，李某已经过世，李某与张某签署的房屋买卖合同也因此不再具有法律效力，两人之间的租赁关系应该解除。李某甲要求张某搬离该房屋，由李某甲自住。而李某乙则提出，该房屋自己并不打算租住或者使用，希望将属于自己的一部分出售出去。李某甲随即表示，自己作为房屋共有人，享有优先购买权，希望能购买属于李某乙的部分。而张某则表示，首先，其房租租住合同尚未到期，虽然李某去世了，但其合同关系依然存在，自己仍有权继续租住这一房屋。其次，张某也希望购买此房屋，希望李某乙将属于他的部分转买给自己。双方各执一词，而张某坚持不搬离该房屋，李某甲遂将张某告上法庭，请求其搬离，同时要求法庭承认自己的优先购买权。而张某则认为，自己作为承租人，同样享有优先购买权，法庭应该允许其优先购买属于李某乙的房屋。

法院经审理认为，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，因此，李某甲享有对此房屋的优先购买权，而张某的优先购买权在与李某甲的优先购买权发生冲突时，应该肯定李某甲的优先购买权。而从“买卖不破租赁”的角度来看，虽然李某甲享有优先购买权，可以购买房屋，使之成为自己名下独有的房产，但李某甲依然没有权利要求张某搬离该房屋。虽然房屋产权发生了转移，但张某与李某所签署的买卖合同依然受到保护，张某仍可以继续租住在这里，直到合同到期。

案件焦点:

一、张某作为承租人是否享有优先购买权？

二、李某甲作为房屋共有人是否享有优先购买权？

三、共有人的优先购买权与承租人的优先购买权发生冲突时应该如何处理？

四、房屋产权发生变化之后，租赁合同是否自动解除？

分析与结论：

笔者认为，在本案中，法院的判决是合理的。张某作为承租人享有优先购买权，而李某甲作为房屋的共有人同样享有优先购买权。但当张某的优先购买权在与李某甲的优先购买权发生冲突时，应该肯定李某甲的优先购买权，肯定房屋共有人的优先购买权。同时，依照“买卖不破租赁”原则的要求，张某的租赁合同继续有效，并不会自动解除，直到合同到期之后，李某甲才有权要求张某搬离该房屋。

1.租赁人是否优先购买权

优先购买权是民事优先权的一种，不同于民法上的平等原则，它体现为一种民事特权。承租人优先购买权作为租赁关系中的优先购买权，在实践中比较常见的一种优先购买权。承租人的优先购买权，是指承租人在出租人出卖出租物时，对该出租物在同等条件下享有优先购买的权利。

1999年《合同法》第230条的规定则以民事基本法律的形式肯定了承租人优先购买权，此条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见，关于承租人优先购买权我国有了正式的民事立法规范依据。2009年最高院颁布《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称《房屋租赁司法解释》），也提出，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，即丧失优先购买权。可见，法律也对这一权利行使的期限作出了界定，对其作出了适当的限制。

在本案中，张某作为承租人，依照现行法律之规定，是应该享有优先购买权的。也就是说张某对其所租赁的房屋，有优先于他人购买的权利，这一权利是值得肯定和保护的。

2.房屋共有人是否享有优先购买权？

共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时，就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额人出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《民法通则若干问题意见（试行）》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先的权利。”由此可见，依照我国现行法律之规定，房屋共有人享

合同纠纷案例清单

一、深圳市美拜电子有限公司与深圳市垦鑫达科技有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书上诉人：深圳市美拜电子有限公司被上诉人：深圳市垦鑫达科技有限公司【案号】（2014）深中法商终字第2222号裁判日期：2015-06-16 【案由】买卖合同纠纷【上诉请求】上诉人美拜公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判垦鑫达公司向美拜公司支付货款计618079.03元；2、判令垦鑫达公司承担本案的诉讼费用。【判决结果】一、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民初二字第4034号民事判决第二项；二、变更深圳市福田区人民法院（2013）深福法民初二字第4034号民事判决第一项为：被上诉人深圳市垦鑫达科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市美拜电子有限公司支付货款612474.40元及利息（利息自2013年12月13日起计至被上诉人深圳市垦鑫达科技有限公司付清上述款项之日止）；二、好威电子（深圳）有限公司与深圳市美拜电子有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书上诉人（原审被告、反诉原告）：好威电子（深圳）有限公司被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市美拜电子有限公司【案号】（2014）深中法商终字第2030号裁判日期：2015-10-12 【案由】买卖合同纠纷【上诉请求】好威公司请求二审法院：1、撤销原判，改判支持好威公司的全部反诉请求：2、判令美拜公司承担因自行更改产品设计，造成证书更改并由好威公司垫付的证书更改费用1500元，赔偿因美拜公司违约造成双方无法合作，证书无法使用，产品认证证书取得费用23000元。美拜公司一审诉讼请求为：请求判令好威公司向美拜公司支付拖欠货款计265720.16元并按银行同期贷款利率6%支付迟延支付货款利息。好威公司提起反诉，请求判令：一、美拜公司向好威公司支付由于延迟支付产品认证证书增加的海空联运费用39384.29美元（折合246151.81元）、码头堆存费、吊柜费等6150元；二、美拜公司承担本案诉讼过程中因好威公司证据公证产生的费用（具体以公证后提交的票据金额为准）。【判决结果】驳回上诉，维持原判。一审判决，好威公司于判决生效之日起三日内支付美拜公司货款265720.16元及逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2012年12月1日起计至判决支付之日止）。三、深圳市聚源物业管理有限公司与深圳市美拜电子有限公司合同纠纷一案二审民事判决书上诉人（原审被告）：深圳市聚源物业管理有限公司。被上诉人（原审原告）：深圳市美拜电子有限公司。

设备买卖合同纠纷案例解析

设备买卖合同纠纷案例解析 Case analysis of equipment sales contract disputes 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日合同编号：XX-2020-01

设备买卖合同纠纷案例解析前言：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 6年前的一桩设备买卖合同，因供货商产品质量问题引发纠纷，最终买方退货、卖方退款。然而，夹在买卖双方之间的中间方———北京某工程总公司、xxx有限公司以及该公司前股东兼法定代表人刘某却陷入了一场错综复杂的拉锯诉讼。 8月23日，北京市第一中级人民法院对工程公司诉刘某公司股东滥用公司独立法人地位纠纷案作出一审判决，刘某对科技公司向工程公司承担的债务负连带责任。这是新《公司法》引入的“揭开公司面纱”规则首次运用于司法实践的一个成功案例。根据该制度，如果股东滥用公司法人资格，造成公司财产不足以清偿债务时，法院就可以否定其法人身份，进而追究股东承担无限责任。400万大单皆大欢喜 20xx年6月，天津某市政公司公开招标采购进口水泵设备及配套电机。要求设备产地为美国，设备制造商为美国某公司，供货日期为20xx年10月31日，工程公司中标。买卖合

同约定：工程公司应保证货物是全新、未使用过的，是用一流的工艺和最佳材料制造而成，并完全符合合同规定的质量、规格和性能的要求。科技公司当时的法定代表人刘某作为工程公司的委托代理人在该合同上签字。为履行合同，20xx年6月15日，工程公司与科技公司签订《协议书》，协议约定，此项目以工程公司名义参加投标及签订合同，工程公司负责投标部分的咨询、审核，科技公司负责合同执行，科技公司支付给工程公司合同总额的1.5%作为技术咨询费，工程公司按收款金额及时返还给科技公司。工程公司与天津某市政公司签订《设备买卖合同》后，天津某市政公司按合同向工程公司支付货款共计467万元。工程公司扣除了1.5%的技术咨询费后，将余额近460万元转付给科技公司。天津某市政公司招标、工程公司中标、科技公司负责合同执行，这本是一桩三赢的买卖，然而后来发生的一切，让这桩跨国采购生意不再顺风顺水。产品质量引发连环诉讼科技公司为执行《设备买卖合同》，就代理进口美国MWI公司生产的水泵。美国MWI公司于20xx年3月27日发货，货物于 20xx年4月14日到达天津港。20xx年6月7日，天津某市政公司收到货物。验收过程中，天津某市政公司发现设备不具备

买卖合同纠纷案法律意见书

买卖合同纠纷案法律意见书买卖合同纠纷案法律意见书提要：因XX区人民法院诉前联调工作室无法联系到深圳市B公司，无法进行调解，贵司需在立案之日2011年XX月XX日起七日内缴纳预交案件受理费来自物业管理资料下载买卖合同纠纷案法律意见书致：深圳A有限公司广东圣方律师事务所（以下简称“本所”）接受贵司的委托，指派本所颜宇丹律师，作为贵司与深圳市B有限公司买卖合同纠纷一案一审程序的代理人。贵司已向本所承诺：所提供的文件和所作陈述及说明是完整、真实和有效的，有关原件及其上面的签字和印章是真实的，且有关足以影响本法律意见书的事实和文件均已向本所披露，无任何隐瞒、疏漏之处。现根据相关资料结合有关法律、法规、规章及司法解释的规定，出具如下法律建议：一、本所代理律师代理贵司于2011年X月X日向深圳市XX区人民法院提出诉前财产保全申请，请求法院查封、冻结深圳市B有限公司名下价值人民币XX万元的财产。XX 区人民法院于2011年X月X日作出（2011）深X法立保字第XX号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人名下价值人民币XX万元的财产。本所代理律师代理贵司于2011年X月

X日向XX区人民法院提出诉前联调，法院于当日作出（2011）深宝诉前联调第XX号《诉前联调受理通知书》。由于诉前联调工作室无法联系到深圳市B公司，于2011年X月X日作出《诉讼建议函》，将有关材料移交法院。本所代理律师于2011年X月X日代理贵司向XX区人民法院提交起诉状及有关材料，XX区人民法院作出No 《受理案件通知书》立案审理，案号为（2012）深（X）法（民二初）字第（X）号。二、综上所述，本所代理律师认为：除劳动债权、欠国家的税费及实现债权的费用和执行中实际支出的费用优先受偿外，已采取财产保全措施的债权人享有一定条件下的优先受偿权，但必须对该被执行人已经取得金钱债权执行依据，即通过法院调解取得生效调解书，或通过诉讼取得生效裁判文书确认债权。否则，即使对被执行人已采取财产保全措施的申请人，也无权参与财产分配。三、因XX区人民法院诉前联调工作室无法联系到深圳市B公司，无法进行调解，贵司需在立案之日2011年XX月XX日起七日内缴纳预交案件受理费，否则法院按自动撤诉处理，贵司将无权参与深圳市B公司的财产分配。本意见书仅供贵司决策时参考。本法律意见书经本所盖章及经办律师签字后生效。本法

房屋买卖合同纠纷案例分析

一切用数据说话优质追账款、智能合同服务房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不

见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面一切用数据说话优质追账款、智能合同服务积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当

公司与公司之间借款合同纠纷案例

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被告ｂ集团有限公司，注册地浙江?痢痢痢?法定代表人杭ａ，董事长。委托代理人郭ａ，上海市ｂ律师事务所律师。原告上海ａ有限公司诉被告ｂ集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院于20XX年1月11日受理后，被告提出管辖异议，本院依法裁定予以驳回。本案依法由审判员薛美芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐ａ、被告委托代理人郭ａ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海ａ有限公司诉称：20XX年3月9日，原告与被告签订了《工业产品购销合同》一份，约定由原告为被告在ａ路地铁二号线延伸段房建工程供应建材，合同签订后，原告于20XX年3月16日至20XX年3月7日分批将建材交货至被告工地，总计货款人民币(以下币种相同)8,220,259.64元。被告于20XX年4月14日至20XX年1月已付货款 7,492,871元，尚欠727,388.64元未付，原告因催讨无着，故诉讼至法院，要求法院判令被告支付货款727,388.64元，并按合同约定支付违约金550,000元。庭审中,原告变更诉讼标的为727,344.64元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、20XX 年3月9日原告与被告签订的购销合同1份，证明双方之间的买卖合同关系。 2、银行对账单1份及原告制作的对账单1份，证明被

购销合同纠纷案例

购销合同纠纷案例人民网乌鲁木齐11月12日电(韩婷)随着新疆的各类市场交易活动更加频繁和活跃，买卖合同纠纷案件数量呈逐年上升趋势。12日，新疆维吾尔自治区高级人民法院首次面向社会公开发布八个买卖合同纠纷典型案例，力求以通俗直观的典型案例形式进行普法，进而引导市场行为，规范交易秩序。附：八个买卖合同纠纷典型案例案例1 江苏虞梦圆家纺有限公司与张某买卖合同纠纷案虽然没有书面合同，但根据收货单的内容、交易方式等可以认定买卖合同关系成立的，人民法院应当予以认定。一、基本案情江苏虞梦圆家纺有限公司(下称虞梦圆公司)起诉称其与张某之间存在买卖合同关系，要求张某支付价款1529682元。虞梦圆公司提供一份《虞梦圆家纺发货清单》。该《虞梦圆家纺发货清单》对于标的物名称、单价(原价、折扣价)、数量、合计金额均有明确记载，张某在"收货人"处签字。标的物是由张某到虞梦圆公司自行提货并拉运，运费由张某自行支付。张某称自己是为虞梦圆公司代销标的物，而与虞梦圆公司不存在买卖合同关系。二、裁判结果第一审人民法院认为：从此类买卖行为交易习惯来看，多以书面合同

进行;双方在本案发生争议之前，从未发生过买卖关系，更无以此方式完成过此类交易的事实;《虞梦圆家纺发货清单》只能证明张某收到标的物的事实，但不能证明张树明是基于买卖合同关系收到标的物的事实;虞梦圆公司又无其他相关证据证明买卖合同成立的事实。遂以虞梦圆公司不能证明其与张树明之间存在买卖合同关系为由判决驳回虞梦圆梦圆公司诉讼请求。第二审人民法院认为：虞梦圆公司提供的《虞梦圆家纺发货清单》明确记载标的物名称、单价(原价、折扣价)、数量、合计金额，标的物由张某自行提取，张某为运输标的物又自行负担费用，上述事实可以证明虞梦圆公司与张某之间就涉案标的物存在买卖合同民事法律关系的事实。同时，张某在本案中并不能提供证据证明其与虞梦圆公司之间就涉案标的物存在委托合同民事法律关系的事实。因此，虞梦圆公司以其与张某之间存在买卖合同民事法律关系为由要求张某支付1529682元的上诉请求成立，原审人民法院认定虞梦圆公司不能证明其与张某之间存在买卖合同民事法律关系错误。遂判决张某向虞梦圆公司支付价款1529682元。严某与新疆华电吐鲁番发电有限责任公司、吐鲁番沿海矿业开发有限公司买卖合同纠纷案除法律另有规定或者当事人另有约定外，实际提供标的物的买卖合同当事人以外的第三人不得要求买受人直接向其支付价款。一、基本案情

房屋买卖合同纠纷典型案例解析

1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手

劳动合同纠纷案例

案例：未与劳动者及时签订合法劳动合同，致赔偿双倍工资广东省东莞市第一人民法院民事判决书（2014）东一法排民一初字第44号原告：段志某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。委托代理人：唐泽某，广东明冠律师事务所律师。被告：东莞某公司，住所地：广东某，企业法人营业执照注册号为XX。法定代表人：张定某，该公司副董事长。委托代理人：龚志某，湖南国纬律师事务所律师。原告段志某诉被告东莞某公司（以下简称“美信公司”）劳动合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法由代理审判员李慧仪适用简易程序进行独任审判，并先后于2014年2月18日、2014年4月25日两次公开开庭进行了审理，第一次开庭时原告段志某及其委托代理人唐泽某、被告美信公司的委托代理人龚志某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段志某起诉称，段志谋于2012年11月16日入职被告美信公司从事保安工作，但美信公司并未和段志某签订书面的劳动合同，也没有根据相关的法律规定为段志某缴纳养老保险、支付加班工资及高温津贴。2013年10 月28日，美信公司与段志某解除了事实劳动关系。美信公司的行为侵犯了段志某的合法权益，段志某为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判令美信公司支付段志某：1、因为签订劳动合同的二倍工资24200（从2012年12月16日至2013年10月28日）；2、2012年11月至2013年10月的加班工资16813.16元；3、高温津贴（2013年6月至10月）750元；4、经济补偿金2200元；以上共计43963.16元。被告美信公司口头答辩称，一、其无需支付段志某未签订劳动合同的二倍工资，理由为段志某入职时手续齐全，包括签订了入场登记表、承诺书、入职担保书，双方于段志某入职后第二天即2012年11月16日签订劳动合同；二、段志某的加班费应根据美信公司提交的有段志某签名确认的考勤表进行认定处理；三、美信公司无需支付段志某高温津贴，因为保安室是个独立的房间，内置风扇；四、段志某以更换工作环境为由主动离职，故美信公司无需支付段志某经济补偿金。经审理查明，原告段志某于2012年11月16日入职被告美信公司工作，任职保安。2013年9月16日，段志某向美信公司提交辞职单，并于2013年10月28日离职。段志某在2012年11月、12月及2013年2月至9月的工资条显示其应发工资分别为988.74元、1913.2元、2554元、2036.8元、2133.1元、2195元、1996.35元、2050.36元、2223.14元及2187.1元，共计20277.8元。段志某向劳动部门申请劳动仲裁，要求美信公司支付：1、2012年12月16日至2013年10月28日未签订劳动合同的二倍工资24200元；2、工资差额（含加班费）16813.16元； 3、2013年6月至10月的高温津贴750元； 4、经济补偿金2200元。东莞市劳动人事争议仲裁院企石仲裁庭于2013年12月18日作出东劳人仲企庭案字（2013）53号仲裁裁决书，裁决：一、美信公司应于该仲裁裁决生效后三日内支付段志某：1、2012年11月份至2013年10月份工资差额（含加班费）12553.34元；2、高温津贴750元。二、驳回段志某的其他请求。段志某对裁决不服，于法定期限内向本院起诉，请求依法裁判。庭审中，段志某同意其诉求的加班费按照仲裁裁决认定的金额12553.34元计算。双方均确认段志某离职前十二个月的平均工资为2200元/月。段志某主张其在职期间，美信公司并未与其签订书面劳动合同，故要求美信公司支付2012年12月16日至2013年10月28

合同纠纷案例分析

案例一、甲软件开发公司与乙房地产开发公司购买办公楼纠纷案要点：缔约过失案情：2009年8月上旬，甲软件开发公司决定在较为繁华的地段为公司购买一座大型的办公楼。经过调查，发现有3 家卖主所提供的大楼在环境、位置、价格上可以选择，其中一家为乙房地产开发公司。8 月下旬，该公司派出有关人员同时和3 家卖主联系，准备择优选择卖主订立合同。在洽谈过程中，乙开发公司的人员一再表示愿以低于另外两家的价格出售楼房。9 月中旬，当甲软件公司同另外两家价格谈到每平方米8000元时，乙开发公司的业务员王某多次表示，若另外两家的价格真能降到每平方米8000元，则乙开发公司愿以低于8000元的价格与甲软件开发公司签订合同。经过近一个月的协商，10月中旬，在甲软件公司准备签订合同时，乙开发公司却提出，公司内部文件明确规定了业务员不得在8000元以下同客户签订合同，王某作为公司的业务员，明知有此规定，却擅自答应以低于8000元每平方米的价格签订合同，其行为是越权行为，对此公司概不负责。由于市场房价已有回升，此时甲软件公司若要购房，必须在每平方米8100 元以上才能签订合同。当甲软件公司再次找到原来洽谈的另外两家公司时，两家公司的楼房均已卖完。后来，甲软件公司查知乙开发公司的王某，在谈判过程中把所获得的甲软件公司有关产品的销售情况以及该公司固定的客户名单，泄露给另外一家软件公

司丙，致使丙软件公司拉走了甲软件公司的一部分客户，为此，甲软件公司损失近10 万元。甲软件公司于是向法院提起诉讼。问题： 1、乙公司能否援引内部规定拒绝承认王某行为的效力？乙公司不能援引内部规定拒绝承认王某行为的效力。 2、8 月下旬，如果乙开发公司不与甲软件公司签订楼房买卖合同，其是否需要承担责任？为什么？乙开发公司不需要承担责任。因为此时双方的合同尚未成立。 3、10 月中句，甲软件公司是否有权要求乙开发公司必须签订楼房买卖合同？为什么？不能。因为合同是双方当事人意思表示一致的结果，一方无权强迫他方签订合同。 4、10 月中旬，若甲公司被迫以高价另行购房，对于差价，甲公司是否有权要求乙房地产公司赔偿？甲软件公司有权要求乙房地产开发公司赔偿差价损失。因为乙房地产开发公司违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任。 5、由于王某的泄密，甲软件公司损失近10 万元，甲软件公司能否要求赔偿？为什么？

买卖合同质量纠纷案例分析

买卖合同质量纠纷案例分析【律师提示】商家明知产品质量存在质量问题而故意出售给消费者，消费者在使用过程中连续出现严重的质量问题，且经多次修理未能排除障碍，消费者提出退货请求的，应予支持。【法院审理及判决】上诉人(原审被告)北京博瑞祥云汽车销售中心，住所地北京市朝阳区花虎沟2号。法定代表人马荣汉，该中心经理。委托代理人杨诩，北京市华通律师事务所律师。委托代理人穆亚明，男，1963年2月21日生，汉族，北京博瑞祥云汽车销售中心服务经理，住北京市朝阳区德外双泉堡汽修一厂宿舍5号楼4门302号。被上诉人(原审原告)贾英丽，女，1960年2月9日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司职员，现住北京市朝阳区惠新苑4楼902号。委托代理人王文忠，男，1960年7月4日生，汉族，无业，住址同上。委托代理人刘贵凤，女，1950年7月4日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司干部，现住北京市西城区德外大街12号。上诉人北京博瑞祥云汽车销售中心(以下简称博瑞祥云中心)因买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(XX)朝民初字第7416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 XX年2月，贾英丽诉至原审法院称：我于XX年7月19日在博瑞祥云中心购买了一辆奥迪a6轿车，车型为4b31t6。购买后，认真仔细的阅读了随车文件，并严格按使用说明书中的操作要领驾驶轿车，后又按《保养手册》的要求进行了日常保养。但是在驾驶过程中，该车的质量问题凸现，转向灯、继电器、安全气囊控制单元、刹车真空泵、机油灯报警、节气门开关等不断出现问题。我认为该车存在严重质量问题，博瑞祥云中心明知此车贴有”;禁止销售”;的贴条仍将此车予以销售，

房地产开发合同纠纷案例分析2则

房地产开发合同纠纷案例分析2则房地产开发合同纠纷案例分析2则发布时间：2021-12-04 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。今天宝岛优品小编要与大家分享的是：案例分析一：【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超

凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的嘉汇龙潭小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。

劳动合同法争议经典案例

劳动合同法争议经典案例王某在 S 公司第一份为期三年的劳动合同于 2009 年 3 月 10 日到期， 2009 年 3 月 10 日后王某仍继续在 S 公司工作。由于 S 公司人事的疏忽，直至 3 月底结算当月工资时，才意识到王某的劳动合同已到期。 S 公司人事部遂于 4 月 5 日向王某用 EMS 寄出两份劳动合同，请王某签字。 3 日后， S 公司收到签有王某姓名的劳动合同。 2009 年 8 月王某突然向上海市某区劳动仲裁委员会提起仲裁，声称公司于旧劳动合同到期后，至今未与其签订书面劳动合同。要求公司按照法律相关规定，自 2009 年 3 月 10 日起支付双倍工资。仲裁期间，公司提交签有王某姓名的书面劳动合同，但经公安机关笔记鉴定，劳动合同上王某的姓名并非出自王某所签。【律师分析】拒绝签订书面劳动合同无法拿到经济补偿金孔琪表示，根据《劳动合同法》规定，“用人单位应当在用工之日起一个月内订立书面劳动合同” 。若一直未予订立，从第二个月起，用人单位须向劳动者支付双倍工资。而对于劳动合同到期后未能及时与之订立书面劳动合同的情形，不予以一个月的宽限期。本案中，经权威部门鉴定，该书面劳动合同上签字并非王某签字，这意味着这份书面劳动合同失去真实性，公司无法证明双方之前存有书面劳动合同。但公司人事部持有 EMS 寄出凭证以及送达到对方的回执，且寄出凭证上的邮件内容一栏明白无误地写着“ 劳动合同”及该合同编号。此外，亦有电子邮件证明公司就签订劳动合同多次与王某沟通。故此，可以得出公司已履行了与王某订立劳动合同的义务。而根据《劳动合同法》规定，法律强调的只是用人单位一方的“订立”合同义务，而没有讲“持有”、“保存”的义务加于用人单位。且《劳动合同法实施条例》也有规定，用人单位提出与劳动者签订书面劳动合同，而劳动者拒绝的，用人单位可以终止劳动关系。

房地产开发合同纠纷案例分析2则.doc

房地产开发合同纠纷案例分析2则从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。今天我要与大家分享的是：案例分析一：【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年月17日签订《土

地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的"嘉汇·龙潭"小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。 2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是全威公司指定要求支付给超凡公司的，超凡公司并无独立债权。 3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款，且必须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和超凡公司。 4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元，剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事

(采购管理)采购合同纠纷案例分析

采购合同纠纷案例分析（一）甲、乙双方于2007年7月12日签订了一份简单的购销合同，约定乙方向甲方购买50万米涤纶哔叽，由于当时货物的价格变化大，不便将价格在合同中定死，双方一直同意合同价格只写明以市场价而定，同时双方约定交货时间为2007年年底，除上述简单约定，合同中便无其他条款。合同签署后，甲方开始组织生产，到2007年11月底甲方已生产40万米货物，为防止仓库仓储货物过多，同时为便于及时收取部分货款，甲方遂电告乙方，要求向乙方先交付已生产的40万米货物。乙方复函表示同意。货物送达乙方后，乙方根据相关验收标准组织相关工作人员进行了初步检验，认为货物布中跳丝、接头太多，遂提出产品质量问题，但乙方同时认为考虑到该产品在市场上仍有销路，且与甲方有多年的良好合作关系，遂同意接受了该批货物，并对剩下的10万米货物提出了明确的质量要求。在收取货物的15天后，乙方向甲方按5元/米的价格汇去了200万元人民币货款。甲方收到货款后认为价格过低，提出市场价格为6.8元/米，按照双方合同约定的价格确定方式，乙方应按照市场价格，乙方按照1.8元/米补足全部货款，但是乙方一直未予回复。 2007年12月20日，甲方向乙方发函提出剩下货物已经生产完毕，要求发货并要求乙方补足第一批货物货款。乙方

提出该批货物质量太差，没有销路，要求退回全部货物，双方因此发出纠纷并诉之法院。思考：案例中的甲乙双方在所签订的合同有哪些问题？

1995年7月，原告海林公司与被告晓星公司协商买卖聚酯切片期间，收到晓星公司传真来的购销格式合同要约文本正背两面。7月22日，双方经协商一致后在格式合同的正面签字。合同约定：买方海林公司、卖方晓星公司；买卖货物聚酯切片1000吨；单价每吨1460美元；装运期1995年8月20日前；付款方式是通过开立以韩国晓星公司为受益人、按提单日期第60天付款的不可撤销远期信用证支付；该信用证不迟于7月31日开出；如买方迟至8月1日未能将信用证电报影印件传给卖方，卖方有权不经通知取消交易并保留向买方索赔合同金额5％的权利；卖方迟至8月20日仍未发货，则买方保留向卖方索赔合同金额5％的权利。该格式合同的正面内容中未表明背面条款是否作为合同不可分割的一部分，双方当事人也未能就背面条款达成一致意见，故背面的仲裁条款不包括在合同中。7月26日，双方又达成修改协议，将货物价格由每吨1460美元修改为CNF厦门1455美元，付款日期由按提单日起第60天付款改为第45天付款。 1995年7月27日，原告海林公司向香港新华银行提出信用证转让申请，申请将其下家买方华榕公司根据与海林公司的合同约定，由中国工商银行厦门分行开出、以海林公司为第一受益人、自提单日起第45天付款的不可撤销远期信用证，转让给南韩晓星公司。海林公司将这一转让用传真通知了晓星公司驻广州办事处。同日，该办事处表示拒绝接受转让的不可撤销信用证，要求海林公司亲自独立开证。7月28日后，双方多次传真往来，晓星公司坚持不接受转让的信用证；而海林公司则认为转让信用证没有违反合同约定和国际贸易惯例，并于7月31日通过香港新华银行和汉城NOV ASCOTIA银行办理了向韩国晓星公司的信用证转让手续。8月1日，晓星公司驻广州办事处又发来传真，仍表示拒绝接受海林公司转让的信用证，并单方面宣布解除合同。8月20日，晓星公司未按合同约定履行交货义务，并于8月22日告知海林公司，其已于8月21日通知汉城NOV ASCOTIA银行拒绝了香港新华银行的转证，信用证已经退回。8月25日，因海林公司没有向华榕

二手房买卖合同纠纷案例分析

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载二手房买卖合同纠纷案例分析甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

案情原告：徐某某被告：周某某 2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司（以下简称“宝鼎公司”）签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套，合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。 2003年5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司（以下简称“广达公司”）签订《房地产居问合同（出售）〉〉，约定被告委托广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司”居问，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元, 广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。另，系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”办理

房屋买卖合同纠纷案重要判例要点摘要法律文司法解释与答复摘要

一、案例 1、陈柏发诉西街社区居委会等应按合约书的约定恢复其购买的房屋所在楼的楼梯并办理产权证案 ——46辑《人民法院案例选》，第106页本案涉及以下几个问题：（1）原告陈柏发与被告西街居委会保太综合楼筹建处签订的《保太房屋筹资代建合约书》的性质、效力（2）原告与被告西龙公司是否存在商品房买卖关系？原告要求二被告办理产权郑是否有理 2、骆顺长夫妇诉骆会群确认双方以转让赡养义务为条件转让房屋的协议无效案 ——46辑《人民法院案例选》，第115页本案是一起合同效力确认纠纷，争议的焦点在与转让效力的合法性，包括合同的实质内容是否合法，形式要件是否齐备（1）转让协议是否有效（2）赡养人是否可以约定转让赡养义务 3、陈勇民诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付放款和赔偿损失案 ——《人民法院案例选》（总第45辑），第106页本案的争议焦点是：（1）关于《认购书》的性质及法律效力（2）如何认定陈勇敏预交房款的行为（3）正达公司的行为已构成缔约过失行为（4）本案不能以违约责任处理 4、债权人诉债务人房产转让合同无效的处理原则——中国长城资产管理公司武汉办事处诉湖北峰源集团有限责任公司、湖北威邦投资有限公司、湖北鸿骏经贸发展有限公司确认房屋转让合同无效案 ——《民事审判指导与参考》（第17集），第276页

（1）本案长城公司武汉办事处能否提起无效合同确认之诉（2）无效合同确认之诉中债权人的请求权范围和证明责任范围（3）关于指令审理与发回重申的区别，即一审程序是否违法的问题（4）关于适用《合同法》第4条问题 5、三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案 ——《公报》2004年第8期，第30页【裁判摘要】：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。 6、中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案——正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质 ——《民事审判指导与参考》（第14卷），第335页 7、远中房地产发展（上海）有限公司与上海益顺房地产发展有限公司、北京华太三兴建筑设计工程有限公司上海分公司、张进隆等人房屋损害赔偿纠纷案——受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，谁应当是侵权损害赔偿的请求权人和受益人 ——《民事审判指导与参考》（第15集），第237页 8、中房集团大地土地发展公司与中国银行、北京西单商业区建设开发公司购房合同纠纷上诉案——本案能否一并处理开发合同纠纷 ——《民事审判指导与参考》（第15集），第265页（1）关于开发合同应否在本案中一并处理问题（2）关于中房公司与中行购房合同的效力的认定及双方如何承担责任问题 9、肖宴生与湖南锦绣实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案——实际损失无法查明如何确定损失赔偿数额 ——《民事审判指导与参考》（第15集），第367页（1）关于违约金条款的效力（2）关于原告损失赔偿额的确定