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物业管理概论期末大作业答案

班级学号姓名

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2015-2016学年上学期期末考试《物业管理概论》试卷（A 卷）

1．物业管理招标

答：物业管理招标是指物业业主或开发商根据市场及物业管理的需要，提出一定的标准条件，向社会或者若干特定的物业服务企业发出投标邀请，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立物业前期服务合同或物业服务合同的过程。

2．商业物业

答：商业场所是向消费者提供包罗万象的消费对象的场所，不仅有多家零售商店、专业商店，还有各种服务业、娱乐场所、银行等，它是一种出租房产（摊位）供各类商人零售商品或提供服务获得营业收入的物业。

3．其他类型物业

答：其他类型物业主要是指住宅、写字楼、商业场所和工业物业以外的其他各种物业。 4．全面质量管理

答：全面质量管理，就是企业全体人员及有关部门同心协力，把专业技术、经营管理、数理统计和思想教育结合起来，建立起产品的研究设计、生产制造、售后服务等活动全过程的质量保证体系，从而用最经济的手段，生产出用户满意的产品。

二、单项选择题（每题1分，共10分）

1、物业服务企业在物业规划设计阶段要做的前期介入工作是（ B ）。 A.准备接管验收 B.对项目的配套设施提出意见 C.监督项目的工程质量 D.拟订日后的物业管理方案

2.物业不仅有价值，而且具有使用价值或观赏价值，这体现了物业的（D ）。 A.固定性 B.耐久性 C.多样性 D.高值性

3.招标人采用邀请招标方式的，应当向（ B ）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。 .3 C

4.物业管理投标环节属于法律意义上的（ C ）。 A.要约邀请 B.要约准备 C.要约 D.承诺

5.下列属于违约责任中的采取补救措施是( C )。

A.赔偿损失

B.更换

C.继续履行

D.违约金 6.物业服务合同不是( D )。

A.诺成合同

B.有偿合同

C.双务合同

D.实践合同 7.（ B ）属于物业管理招标活动中禁止的行为。 A. 招标方将招标文件卖给投标人

B. 在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商

C. 评标过程中没有召开现场答辩会题号

一二三四五六七总分分数

D.拒收在提交投标文件的截止时间之后送达的投标文件

8.物业管理投标环节属于法律意义上的（ C ）。

A.要约邀请

B.要约准备

C.要约

D.承诺

9.物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（D ）为依据。

A.企业的规章制度

B.业主委员会章程

C.上级行政部门的指示

D.法律、法规

10.物业管理的主要内容不包括（ A ）。

A.财务管理

B.保洁管理

C.环境管理

D.车辆管理

三、多项选择题（每题2，共10分）

1、物业服务企业在物业管理前期介入阶段需要做的准备工作包括（ ABCD ）。

A.收集相关资料

B.组织技术力量

C.了解物业管理对物业的基本要求

D.确定工作方法

2.下列阐述是正确的有（ ACD ）。

A.业主是物业的主人

B.许多业主组织为业主委员会

C.物业的产权是物业管理权的基础

D.物业管理权是物业管理中的根本问题

3.“零缺陷”的四项基本原则是（ ABCD）。

A.明确需求

B.做好预防

C.一次做对

D.科学衡量

年版IS09000族标准的指导思想是（ABCD ）。

A.应与ISO 14000环境管理标准保持一致

B.应建立在“过程模式”的基础上

C.应能根据组织的具体情况进行剪裁

D.应方便使用，易于理解，语言和术语应精炼

5.物业服务企业应根据业主和使用人的委托和要求，不断地（ ABCD），从而不断地提高服务质量。

A.改进服务态度

B.创新服务办法

C.扩大服务范围

D.开拓服务项目

四、判断题（每题1分，共10分）

1.绿地和道路不属于物业的范畴。（×）

2.物业管理的主要对象是受托管理的各类房屋建筑及其附属配套设施设备和场地。（√）

3.物业管理覆盖面广的特点，就是指从地域上看管理面广。（×）

4.在物业管理中，物业服务公司始终处于主导地位，是管理的主体。（）

5.加强物业区域内的绿化管理，主要是扩大绿地面积。（×）

6.订立合同当事人是自然人的，应当具有完全民事行为能力。（×）

7.受要约人一般是特定的，但有时要约人也可以向不特定人发出要约。（√）

8.凡是以欺诈、胁迫的手段订立的物业服务合同都是无效合同。（×）

9.物业服务合同无效并不影响合同中独立存在的有关争议解决方式的条款的效力。（√）

10.合同当事人一方违约，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照违约方承担违约责任，也可选择依照其他法律要求其承担侵权责任。（√）

五、简答题（每题5分，共20分）

1.前期物业管理有哪些工作内容？

答：前期物业管理的具体工作内容包括上岗人员培训计划的制定和实施、新建物业的接管验收，接待业主或使用人入住，建立物业管理档案，设计管理模式，制定物业管理方案和管理制度，测算和收取物业管理服务费用，与业主和使用人建立联络关系，向业主和使用人说明房屋及其附属设备设施的功能和使用注意事项，监督和管理业主和使用人的室内装饰装修，策划并开展综合经营服务，自行提供或选聘专业机构提

供房屋及其附属设备设施的养护维修服务、安全管理服务和环境保洁与绿化美化服务，协助业主和建设单位筹备成立业主大会，与街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等行政主管部门进行联络、沟通与协调等。

2业主有哪些权利和义务？

答：业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。

3简述物业服务企业的权利与义务。

答：1.物业服务企业的权利有：物业服务企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法；按照物业服务合同和管理办法实施管理；按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用；有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为；有权要求业主委员会协助履行物业服务合同；可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目；可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用；有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业；经业主大会的允许，可以实行多种经营。

4.简述物业服务企业的一级资质等级标准的内容。

答：（1）注册资本人民币500万元以上；

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

六、物业文本写作（1题，每条2分，共10分）

1、请给住宅小区写五条温馨提示语。

七、管理方案设计（每题10分，共20分）

1、一天晚上，中海雅园雅士阁某业主运来不少装修材料。业主叫了装修工人好几次，他们才下来搬运材料。业主一走，装修工头就跟护卫员商量，要等第二天再搬，由于装修材料不允许放在大堂，护卫员拒绝了他们。

装修工人只好连夜搬运，材料运完之后，他们没有清扫垃圾就想离开。

请设计一个管理方案：

假设你就是那名护卫，当时你孤身一人，用什么样的办法把这些工人留下来清扫垃圾？

答：检查他们的装修出入证,拿到装修出入证后,护卫员提出先把垃圾打扫干净,才能把证件还给他们(这样就有了制约对方的办法)。装修工头会恼羞成怒，可能会有过激行为，护卫员冷静的对他们说:"想到后果了吗?我看你们还是先给业主打个电话,问他我这样处理对不对。"(业主较之装修人员了解和支持物业管理,请他们的东家出来说话,比我们说话更有分量)。

纠正违反物业管理规定的行为,不能一味来软的，也不能一味动硬的。在对方迫不得已纠正时,尤其应当注意适可而止,见好就收,这样不至于结怨,便于以后的工作。

2、试述物业管理投标书的编写要求。

答：物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：

（1）针对性。投标的目的就是为了在招标活动中成功。因此在编写标书、确定方案时，一定要有针对性，为保证自己的竞标方案具有针对性，需做好如下工作：①现场调查。②分析研究。③拟定管理方案。投标书的编写，应该有的放矢，针对性强，能够增加评标专家对该企业物业管理水平的了解。

（2）可操作性。①标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施，要充分考虑到管理服务对象的接受程度。②标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致。③所提的管理方案，必须在经济（管理费的收支）上基本平衡。

（3）体现企业的优势和专业水平。①针对目标物业的某个特色来展现自己的优势。②物业管理企业都重视发挥自己专长。

（4）深刻理解业主的意愿。投标的目的是取得目标物业管理权，因此，在编写投标书时，一定要按招标书提出的要求来组织方案设计，尽量使所做的标书得到评委的接受或认可。

班级学号姓名

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一、名词解释（每题5分，共20分）