1关于未来物流园区专业性选择暨公共型电子商务物流平台项目的几点想法

关于物流园区专业性选择

暨公共型电子商务物流平台项目的几点想法

前言：

在国家十一五和十二五的整体规划中，流通领域的物流环节已经被提高到了战略高度。在此期间，大量的物流基础设施建设如火如荼，国内涌现出了一大批物流园区。但我们也应该看到，当前我国整体工业基础仍不平衡、产业结构调整仍处于关键时期，虽然在一定时期内我国标准仓储建设的缺口依然存在，但仍有大量的物流基础设施由于产业协调、定位规划、建设规模和运营模式等问题不同程度地出现了业务低迷甚至闲置等状况，资源浪费触目惊心。

在可以预见的短期内，多数物流园区开发商由于缺乏产业特征、运营模式单一、区域带动效应不明显、土地资源日益紧张等诸多原因，导致社会效益及经济效益均不理想，传统意义上的物流园区建设必然会遭遇发展瓶颈。

结合深基地公司这几年对宝湾物流的投入来看，已经运营的项目8个，在建项目4个，处于接洽投资阶段的项目4个，遍布国内一二线重点城市，在国内同行业中来看已经逐渐成熟，品牌效应逐步显现，客户结构相对稳定，取得了较好的社会和经济效益。值得赞许的是，集团和公司的领导层没有满足现状，已经深刻认识到：

1.宝湾物流各地的物流园区虽然建设标准较高、租金价格也

相对理想，但单纯的物流园区建设和运营已经越来越难以满足地方政府对区域带动性的需要了，产业带动、地方税收以及解决就业等社会压力导致土地资源越来越难以向单纯的物流园区开发项目倾斜；

2.园区开发模式相对简单，融资渠道、资金成本无法和同业

的普洛斯等国际巨头相抗衡，资金压力较大，在流动性的问题上仍没有找到一个比较科学的有效收回投资的开发模式；

3.客户结构虽然比较稳定，但客户中有传统制造业、有电子

产业、有建筑材料、还有流通领域的电子商务等等，产业特征不明显，直接导致园区运营无法深入产业供应链层次，运营模式单一不可避免，除了收取租金和提供物业服务以外很难开展多元化经营，盈利模式简单。

近期公司正在对合肥项目进行定位规划的工作，在“物流综合体”的范畴思考园区新的开发运营模式，包括“专业市场”、“专业物流园区”等都在考虑的范围。我们认为，公司过去积累的丰富的物流园区建设经验和客户群体资源以及市场形象等仍是我们的优势资源，有必要坚持围绕物流理念思考我们的未来方向。经过初步的调研和分析，我们认为针对当前蓬勃发展的电子商务产业，建设具有电子商务产业专业特征的物流园区可能是我们的正确选择之一。

一、电子商务在我国的发展回顾

中国电子商务十二年五阶段与标志性事件图

二、电子商务在中国的发展

中国电子商务产业的发展起步于1997年，以化工网、阿里巴巴、美商网等B2B网站的成立标志着中国互联网电子商务时代的到来。经过了1997-2000年的萌芽期、2001-2003年的冰冻和调整期以及2004-2005年的复苏增长期和2006-2007年的高速发展期，中国的电子商务产业一步步成长并壮大，并涌现了以阿里巴巴为代表的一批知名电子商务企业。

2008-2010年期间中国新创建的电子商务网站占现有网站总数的25.2%，其中73.1%的新兴电子商务网站由传统的B2B模式转为B2C

模式。此期间是我国电子商务的转型与升级时期的关键阶段。以家电数码、服装配饰、家居百货为代表的三类主流商品，渐渐引导了网购的新一轮大发展。

调查数据显示，截止到2010年8月，我国规模以上电子商务网站总量已经达13233家。其中，B2B电子商务服务企业有5017家，B2C、C2C与其它非主流模式企业达8216家。

1997-2009：B2C、C2C电子商务服务企业数量增长图

2009电子商务服务企业区域分布图

根据艾瑞市场咨询截止2010年的统计数据显示，我国2009年全年电子商务服务类企业(包括B2B、B2C、C2C、B2M、B2G等)营收累计达到160.8亿元人民币。其中最为重要的B2B、B2C两块分别为：67.5亿和84.8亿，相比去年同期，各类企业营收规模都有明显的增长。

2010年中国电子商务交易额达到4.5万亿元人民币，其中B2B 电子商务交易额达到3.8万亿，同比增长15.8%，约占全年社会商品零售总额的3%。在此领域，B to C成长显著，艾瑞网最新数据显示，2012年第一季度互联网支付交易规模达7760亿元，比2011年同期增长112.6%，网购领域占40.1%，其中B to C领域贡献近2/3交易规模。

在区域产业分布上，目前中国国内电子商务服务企业主要分布在长三角、珠三角一带以及北京等经济较为发达的省市。艾瑞市场咨询分析数据显示，我国电子商务企业中，珠三角占有35.8%，为4737家，长三角占有30.3%，为4009家、北京占有8.1%的份额，为1071

家，国内其它地方共占有25.8%。

从就业人数规模上看，截止2010年初，我国电子商务服务企业直接从业人员超过70万人，间接从事网络电子商务活动人数超过6500万人，使用第三方电子商务平台的中小企业用户规模已经突破1100万，而中国网购用户的规模已经突破了3亿人。其中杭州、广州、深圳三地从业人数最多，均接近10万的直接从业人数，间接从事网络电子商务活动人数均已超过300万人。

目前国内包括华东地区的上海、杭州、南京，华南地区的广东、福建、广西华北地区的北京、天津等省份电子商务产业发展过程中，主要物流节点城市多为直辖市及省会城市区域物流枢纽的作用，其余省会城市均可作为终端配送枢纽。根据最新统计数据我国二三线省会城市由于城市规模的不断扩张和经济总量的提升，社会零售总额高速增长，电子商务交易额也迅速提高，其中不乏像南京、沈阳、武汉、郑州、长春、济南、合肥、西安、石家庄等省会城市。

因此，宝湾物流在全国范围内，围绕泛珠三角区域、泛长三角区域以及环渤海区域甚至华中西北的重点城市区域启动公共型电子商务物流平台建设，建设区域电子商务一体化运营中心将极大刺激区域电子商务产业的发展，加快物流速度和产业链效应，从而配合政府的有关产业扶持政策，形成具有强大吸引力的电子商务产业引擎。

三、宝湾物流公共型电子商务物流平台简介

公共性电子商务物流平台的建设对电子商务产业发展的本身具有以下集中优势：

●能够提高电子商务的效率与效益，从而支持电子商务的快速发展；

●能够扩大电子商务的市场范围；

●集成电子商务中的商流、信息流与资金流，促使电子商务提升竞

争力；

●实现基于电子商务的供应链集成。

3.1 宝湾物流公共型电子商务物流平台架构

宝湾物流公共型电子商务物流平台是宝湾物流依托于现有成熟的物流园区开发建设的经验，以及对新型电子商务产业的深刻理解而建立区域电子商务生态中心，围绕电子商务需求，打造区域电子商务一体化运营中心。公共型电子商务物流平台具有以下三大板块功能：

1)物流服务平台

2)网络服务平台

3)商务服务平台

3.2 宝湾物流公共型电子商务物流平台功能介绍

电子购物的送达时间，商品的包装标准，物流的可追溯性，退还货物流程。。。这些相关服务标准，目前行业内没有统一的规范。通过宝湾物流公共型电子商务物流平台的逐步推进与整合，我们将致力于联系合作伙伴，共同逐步建立起相应的服务标准，使电子商务物流服务跨越现在散乱、无序的现状，真正能够做到让所有消费者放心、满意。

未来宝湾物流公共型电子商务物流平台将产生全新的电子商务物流模式及商流模式：

●模块化电商一站式服务系统，在可能的融资基础上，对接包括网

站维护、广告上传、生产商、采购执行、物流仓储及配送以及结算体系完整的一体化点上服务体系。实现资源优化配置，促进传统流通行业快速进入电子商务领域。

●完善的仓储布局，充沛的仓储资源，满足电子商务的发展。

●先进的仓储设施设备，优秀的仓储管理水平，能够实现海量品类

存储。

●领先的分拣系统，迅速高效的电子商务订单加工体系，满足电子

商务峰值订单冲击。

●高速有效的配送服务，订单及时到达，可实现逆向物流、货到付

款，统一配送标准。

●完备的软件体系，订单全流程可查询，可中途退货，实现线上电

子商务和线下实体交易的完美结合。

●通过平台集聚商品，缩短网商采购以及配送的前端物流操作流程，

进一步压缩物流成本，提高供应链效率。

●颠覆传统商业模式，建立电子商务+先进物流的新商业文明。

3.3宝湾物流公共型电子商务物流平台的收益模式介绍

在所有入驻企业接受园区准入管理的基础上，可实现以下收益： 仓储设施、写字楼、公寓、展厅展位、会议室等物业租金收入； 物业管理服务收入；

物流信息发布系统的交易席位费及信息服务费收入；

使用模块化电商一站式服务系统进行招投标等服务费收入；

采购执行与分销执行的融资利差收入；

运费等结算担保的担保费收入；

其他配套服务收入。

四、宝湾物流公共型电子商务物流平台投资分析

4.1 项目投资主体

宝湾物流为投资主体，将以当地注册项目公司方式运作项目的投资。

4.2 项目投资特点

技术的先进性

宝湾物流作为国内领先的物流基础设施投资及运营企业，营运中心的选址、设计、运作将按照国内最先进的物流运作管理模式进行。在物流的规划设计及营运的过程中，都将保持全球领先的技术水准和管理水平，将引进条码、自动分拣、射频等先进的物流设备设施，采用全球最先进的库存及分拣管理系统，将成为全球领先的电子商务物流平台，并在此基础上服务于中国电子商务的发展。

项目将带来与传统物流截然不同的颠覆性影响，会极大的促进物流技术的应用和物联网的实施。

区域带动效应：

宝湾物流公共型电子商务物流平台将打造订单生产平台，将会引入商家或厂商的销售分部进驻，在单纯的储存分拨功能上叠加订单+销售功能。从而将货流转变为资金流，为当地创造更大的税收价值。因此该预测极其保守，考虑到未来电子商务在中国的飞速发展及经营中心和订单生产中心的融合，未来地方政府的收益也会得到极大改善。

按照400到500亩用地规模进行初步估算，预计在项目运营稳定后首年可为当地创造1000万元以上的税收贡献；随着项目规模的扩大和营运效率的提高，项目在建成5年后每年可为当地创造直接销售收入超过100亿元，每年为当地贡献税收超过3.5亿元。

电子商务的拉动作用：

摄影、包装、软件

等服务业网商集聚

物流汇集

五、宝湾物流公共型电子商务物流平台的社会效益分析

宝湾物流公共型电子商务物流平台不仅有很好的经济效益，同时具有良好的社会效应，可以带动周边产业转型，增加政府税收，改善就业，增强区域物流能力，降低社会物流成本。

5.1 产业聚集效应

1)优秀物流企业集聚

介于宝湾物流开放式平台的思想，伴随着项目的发展和落地，宝湾物流公共型电子商务物流平台必将汇聚国内优秀的第三方物流企业，包括仓内管理、配送等。这些企业的入驻，必将降低周边的物流成本，加强周边的物流能力，降低区域商品流通成本，增强区域企业的竞争力。伴随着电子商务产业的蓬勃发展，对于区域物流产业的发展也可以进行重新整合和优化。

2)电子商务企业集聚

商品的物流是企业经营管理的重点之一，电子商务企业要对库存品进行定期的盘点，对滞销品进行退换货，对退货产品进行确认，对于残次品进行翻修。电子商务企业的运作，离不开物流中心的支持，也需要定期定时和物流中心进行沟通。伴随着电子商务物流中心的确立，越来越多的电子商务企业会在区域内进行集聚，形成一个依托于

物流中心繁荣的电子商务企业的聚集区。电子商务产业的集聚，必将为当地的经济发展带来巨大动力，推动地方经济快速增长。

3)其他服务行业兴起

电子商务企业的发展将大大带动包装材料、摄影、软件等行业的发展，基于物流中心及电子商务企业的需求，大量的服务产业将因为电子商务的聚集而迅速兴起，使之区域内最终真正的形成电子商务生态圈，改善区域经济。

5.2 带动产业升级转型

消费、外贸、投资被称为我国经济的“三驾马车”。实际上，在电子商务获得大发展的过程中，中国经济也在发生积极裂变：即扩大就业、拉动内需、外贸转型以及定制化大生产的兴起。著名经济学家吴敬琏曾表示，电子商务在“拉动内需、促进就业与消费”方面的优势显著。作为现代流通方式，电子商务已广泛渗透到生产、流通、消费等各个领域，对于扩大就业和拉动内需起着极其重要的作用。

2010年上半年，中国网络零售交易额为2118亿元，同比增长105.4%；到2010年底，中国网络零售交易额将突破5000亿元，并将首度达到中国国民经济总额的3%，成为中国“主流经济”体系中不可缺少的一部分。值得关注的是，2007年至2009年，我国网络零售交易额年均增长速度为117.0%，是同期社会消费品零售总额年均增长速度的6.5倍，专家预测，中国网络零售的高速增长期将持续到2015年，网络交易市场前景不可限量。

利润低、周期长，传统外贸难做是业内公认的事实，尤其是在金融危机后，制造企业人员成本的增加、汇率的变化、新贸易保护主义的抬头，这些都让传统制造企业不得不改变传统的营销方式，而借助电子商务则有效地实现了外贸转型，不仅如此，还能帮助企业从传统的规模经济转型升级到个性化、定制化的模式。

5.3 拉动内需、增加就业

物流项目本身的物流收益即大大高出传统物流产业，其项目作业不同于传统物流的大进大出的模式，而是电子商务销售的终端。其物流收益将带来良好的财政收入。电子商务的发展将极大的拉动内需，转变区域发展模式。伴随着产业的聚集，电子商务企业的快速发展和产业转型企业的销量增长，都会大大带动区域经济的快速发展，交易量的攀升和内销的增加，将大大提高税收，支持当地经济。

项目预计将会产生连锁的社会效应

●将可聚集超过上百家电子商务企业，形成电子商务产业集聚区，

加速产业升级转型。

●产生上百亿元的电子商务交易额。

●带动产生数十家摄影、软件、包装生产企业，带动区域服务业提

升发展，形成电子商务生态圈。

●带动当地培养和吸引高端电子商务人才，不断涌现创业型人才。

六、项目结论

宝湾物流公共型电子商务物流平台是宝湾物流物流基础设施投资领域的又一重大转型，会对国内物流基础设施领域的投资带来指向性影响，将带动大量的社会投资及电子商务领域企业投资于项目周边。迅速繁荣区域内的经济，并形成电子商务企业集聚。项目有以下优势:

●产业领先—宝湾物流作为国内较成熟的物流基础设施投资及运营

企业，具备一定的产业影响力。

●品牌效应明显—宝湾物流作为国内较成熟的物流基础设施投资及

运营品牌，在做如本案的转型后将极大提高原有品牌价值。

●经济收益良好—项目的投资分析显示，项目具有极好的投资价值●经济拉动作用突出—电子商务物流项目的实施，必将带来周边电

子商务企业聚集，进而拉动地方经济发展，带来良好拉动效果。

●增加税收，解决就业—通过物流项目本身收益及带来的产业发

展，带来良好的财政收入并加大区域的就业需求，利国利民。

综上所述，宝湾物流公共型电子商务物流平台的投资收益良好，带动作用明显，是适合宝湾物流长远发展的优质投资方向。