房地产设计管理风险控制要点

房地产设计管理风险控制要点

一、总平面设计风险控制

1、总平指标控制

1.1建筑面积：产权总面积误差不能超3%；

物管、门卫、商业配套面积必须满足规划要求

1.2停车位布置：地下停车位、地面停车位、自行车位

2、总平布置及建筑定位控制

2.1小区出入口：道路开口宽度满足消防车道宽度及道闸安装要求

2.2红线周边关系：有没有对业主使用及心理造成影响

2.3.建筑与红线及道路关系：考虑阳台、消防车道影响

3、地下室范围影响

3.1地下室范围应不影响开盘区域

3.2考虑深基坑回填对周边平台及道路影响

3.3地下室退红线是否满足规划要求

4、车道、地面出入口影响

4.1考虑车道顶棚对一、二楼住户采光、防盗等影响

4.2考虑下地下室车道布置位置是否合理

5、建筑总平标高控制

5.1建筑标高及航空限高控制：考虑女儿墙顶标高对建筑高度影响、控制屋面装饰构架不能超过航空绝对限高

5.2 正负零标高确认：考虑周边道路标高关系、考虑市政排水管网高度、考虑总平景观标高关系，小区大门正负零与市政道路的关系。

5.3 考虑地下室、车道出入口标高关系

6、总平配套设施及配套用房控制

6.1设计前期控制：所有配套用房应有设计图纸，并报相关部门审核；所有配套用房定位、标高等严格按规划图纸实施。

6.2配套用房应考虑后期对业主的影响，并告知业主；消防水池、化粪池等是否在一楼私家花园内；现场销售模型应与总图对应；垃圾房、配电室等是否对业

主使用造成影响

6.3游泳池、景观构筑物影响：结构荷载考虑、游泳池设备用房布置

7、安装总平控制

7.1总平管井、消火栓等与私家花园、道路、停车位协调控制；出地面通风井对总平影响、烟道对总平影响

7.2安防系统和景观配合：大门须设置对讲系统，周边需设置防盗系统

二、外立面设计风险控制

外立面应严格按照外立面审查通过的效果图实施，并对外立面材料、分隔、栏杆、幕墙、空调位、安装管道等重点关注。

1、外立面材料选择及分隔控制点

1.1分隔及材料选用考虑成本因素

2.2考虑施工可实施性

2.3外保温时保温厚度对外立面影响：线条厚度、保温范围、门窗安装等

2.4考虑结构及建筑细部处理：不同材料分隔处应采用线条分隔或过渡

2、外立面栏杆、幕墙控制点

2.1成本及可实施性

2.2结构配合、实际使用及外立面效果的影响

2.3注意对使用及收边收口处理

2.4使用安全性考虑

3、外立面空调控制要点

3.1空调位、空调洞位置需同外立面协调

3.2空调大小满足安装需求

3.3空调位置便于后期安放

三、建筑方案设计风险控制

建筑方案涉及内容较多，重点就验收风险、安全防盗、使用功能性进行控制。

1、验收风险问题：建筑方案需要满足现行规范，对“住宅设计规范”、“民用建筑设计通则”、“住宅建筑规范”、“建筑设计防火规范”、“高层民用建筑设计防火规范”等规范强制性条文必须遵守，对于规范较模糊的地方须有相应的措施。

2、安全防盗问题

2.1公共区域及立面线条等对防盗影响

2.2二层门厅等设有雨棚处防盗问题

2.3一层大厅内防盗问题

2.4结构拉板等对防盗影响

3、使用功能性问题

3.1各专业交叉配合

3.2叠合图

3.3加强意识、预见性，站在业主角度看问题。

3.4使用合理性：门窗开启扇大小与方式满足通风要求（房间不得小于1/20，厨房不得小于1/10,0.6m2)；外门开启方式不影响通行和家具搬放、内门窗不影响使用，外窗便于清洗、便于空调搬放。

四、重大技术风险控制

1、地基处理：全面了解场地内的地质情况，对可能出现的地基处理方案进行充分的预估，并结合工期、成本形成可行性分析处理报告。

2、基础形式：结合项目结构形式和地质情况全面分析，就可选用的基础方案在工期、成本上进行充分分析比对，并形成分析处理报告。

3、安装系统：结合项目档次和分期安排，对供配电、给排水系统在成本、可行性、工期等方面进行分析比对，并形成分析处理报告。