资产评估 市场法自测题

待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：

已知以下条件：

（1）交易情况正常；（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。

（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：

注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。

（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。（5）折现率为8%。

解：

（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

（2）进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07

交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05

交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04

（注：由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。）

（3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163

交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075

（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）

（4）进行个别因素修正。

关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。

土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A 与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：

交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659

交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995

交易实例B的个别修正系数＝1.03

交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995

（5）计算待估土地初步价格。

A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）

B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）

C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）

（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）

因此，这一地块的评估值为994200元。