投资经济型酒店价值分析报告

投资经济型酒店价值分

析报告

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投资经济型酒店价值分析报告（一）原创 | 2009-04-17 17:57 |

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第三章项目背景

经济型酒店的基本概念

根据史密斯旅行研究定义（Smith Travel ResearchDefinition），经济型酒店是指保持价格低廉，针对20%低端市场的价格敏感消费者的饭店。对我国而言，经济型酒店是指投资不高、规模不大、功能简单、租金低廉但又具备一定服务质量水准的较低档次的酒店，以低廉的房价和优质服务为最大卖点，市场定位在大众消费者。从广义上讲，是指硬件标准达到或接近一、二星级饭店水平，包括已评星级及未评星级的宾馆、旅馆、酒店、招待所及度假村等。

经济型酒店基本特征

经济型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般居民的旅行住宿的产品设施。其基本特征应有六点：

3.2.1产品有限性。经济型酒店紧扣酒店的核心价值——住宿，以客房产品为灵魂，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设，从而大幅度消减了成本。一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐，中国经济型酒店的餐饮功能相对于国外稍强些，如家酒店连锁大多数分店提供近乎套餐式的简易三餐，“锦江之星”则有可点菜的大餐厅，但比之星级饭店，则是大大简化了。

3.2.2产品和服务的优质性。与一般的社会旅馆不同，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化。清洁卫生、舒适方便的特点是社会旅馆不具

备的。其空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不亚于二星，而且在设计理念和装潢水平上已大大超越了二星，把现代家居的简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，给客人以“家”的感觉。

3.2.3经济型酒店的价格适中。相对于高档酒店动辄上千元的房价，经济型酒店的价格一般在人民币300元以下，一些青年旅舍和汽车旅馆只收取几十至一百元左右。

3.2.4成本节约。目前二星酒店面临的困境是建设投资本来就不小，经营管理费用又居高不下，但房价都卖不高，餐饮也少有人问津，在这样收入少而开销大的恶性循环下，更新改造更成奢谈。不说其他，单只人工成本一项，低星级酒店就处于劣势。而经济型酒店的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。如家的员工与客房比例仅为，是一般低星级酒店的1/5～1/7。

3.2.5市场定位明确。经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等，而高档酒店往往以高级商务客人、高收入阶层、公费旅客为主要目标市场。

3.2.6经济型酒店以连锁经营为主。从经济型酒店的外在表现来说，经济型酒店一般采取连锁经营的方式，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值。这种经营方式也是经济型酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的一个明显特征。

经济型酒店投资结构与收益结构

3.3.1投资结构

经济型的投资重点在客房，而其他的相关设施，比如说餐饮、娱乐、会议等设施相对来说都不是的重点，这就决定了经济型酒店的投资相对要少的多，而客

房利润在酒店利润总额的绝对比，再次充分体现了经济型酒店收益结构更适合目前的、运作模式。

经济型酒店单间客房投资额参考数据

3.3.2经济型酒店收益结构

某品牌经济型酒店每间客房收入预算表

注：该酒店以租用其他单位酒店为例，不含土地、土建费用，只包括装修、设备用品等费用。

经济型酒店经营利润率达到40％左右，速8对的投资回报的测算期为3年到5年，如家、锦江之星、7天等经济型酒店的客房平均90％以上的出租率。

第四章经济型酒店市场分析

旅游经济发展现状及前景分析

4. 1.1中国旅游经济发展现状及前景分析

随着社会的发展和国民生活水平的提高，旅游业已成为全球经济发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油、汽车业并列为世界三大产业。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游有效缓解了人们的工作压力，增进和扩大了人与自然、人与社会、人与人之间的交流和沟通；积极引导了生活方式转变，提升了城市居民的文明程度；带动了城市周边农村风貌和农民生活的改善，促进了城乡区域间的协调发展。

2005年，中国入境旅游人数达到12029万人次，旅游外汇收入达到亿美元，国内旅游出游人数达到亿人次，国内旅游收入达到5286亿元，国际国内旅游业总收入为7656亿元，公民出国（境）人数达到3103万人次，各项统计指标均创历史新高。旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求。

2006年，中国旅游业发展态势良好，各项指标较2005年同期相比均有所增长。入境旅游总体保持增长态势。全年共接待入境旅游者亿人次，国际旅游

收入亿美元，同比增长%，中国已成为全球第四大入境旅游接待国和第五大旅游创汇国。国内旅游人数达亿人次，同比增长15%；国内旅游收入达亿元人民币(约计亿美元)，同比增长%，有力地拉动了内需，促进了消费，带动了相关产业发展。

2007年，我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长。全年共接待入境游客万人次，实现国际旅游外汇收入亿美元，分别比上年增长%和%；国内旅游人数亿人次，收入亿元人民币，分别比上年增长%和%；中国公民出境人数达到万人次，比上年增长%；旅游业总收入10957亿元人民币，比上年增长%。

随着2008年北京奥运会的成功举办，中国经济型酒店这几年以每年200－3 00％的速度增长，新品牌也不断出现。2004年以来，国外品牌进入和国内自创品牌两种方式新出现的经济型酒店品牌就有近100多家。这说明经济型酒店在中国有发展机遇的同时也面临巨大的挑战。面对跨国投资者的抢滩登陆，这是一场同一起跑线上的竞争。国际知名品牌的美誉度和积累多年的管理经验正是国内经济型连锁酒店所缺乏的；但在建立国内销售网络，中国经营者具有本土化优势。

由于金融危机的影响，制造业、纺织业等均出现利润大幅度下滑，所以作为无烟工业的旅游业也越来越受到投资者的青睐。作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、建设旅游项目。

据预测，未来10年间，我国旅游业仍将保持年均%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均%的速度增长，特别是2008年举行的北京奥运会和2010年将要举行上海世博会将会使经济型酒店业发展爆炸式膨胀。

据世界旅游组织预测，到2020年，全球将接待16亿人次的国际旅游者，国际旅游消费将达两万亿美元。在这个大趋势下，世界旅游组织对中国今后20年旅游业发展的前景更加看好。

随着旅游经济的不断发展，作为其附属的住宿经济也自然得到了非常好的发展机会，经济型酒店的发展也一片光明。

三、中国经济型酒店存在的主要问题

中国经济型酒店发展的前景是乐观的，发展的潜力和空间是巨大的，而且仍会延续相当长的一段时间，这主要是由于全国有25多万家住宿场所可供开发和利用，尤其是6万家达到经济型酒店转型标准的潜在资源的利用。因此，目前对于经济型酒店的发展大可不必担心。而急需关注的是经济型酒店发展过程中如何解决当前存在的问题和防止潜在危机的发生。

1、飞速发展、物业飞涨、同业竞争等问题导致经济型酒店增长减缓

近一两年，经济型酒店呈现爆炸式的发展，据国家发改委2007年的数据显示，经济型连锁酒店业排名前十位的品牌年均增长率高达74%，如此快速的发展必然导致众多问题的显现。自2007年以来，我国正经历一场严峻的通货膨胀考验，物价水平高升、物业飞涨、人员工资高启，这些因素都将导致经济型酒店的利润下降。特别是如家酒店2007年第四季度爆亏事件，直接导致市场对经济型酒店的重新认识，七天酒店今年将增长速度由去年的400％降到140％，汉庭酒店也将控制增长速度，以期度过困难

期。

2、美国“次贷危机”导致经济型酒店融资难度增大

中国经济型连锁酒店的发展，资本一直是主要推动力。除了如家和锦江之星实现上市融资外，7天、莫泰、汉庭等其他经济型酒店的资金无一例外均主要源于风投支持。而在本次美国次贷危机中，美林、德意志等不少投行损失惨重，在进行项目考量时更加谨慎。海外资金不再唾手可得的同时，国内信贷收紧亦给行业带来更多变数。受“次贷危机”的影响，如家等上市公司股价产生一定波动，其他未上市企业的融资和上市估值也受到影响，摆在经济型酒店面前的直接问题就是融资成本提高，难度加大。例如，汉庭酒店集团首席执行官张拓日前向媒体承认，去年7月签订的85 00万美元融资协议，是与投资方约定分数次注入，目前最后一笔融资由于付款周期问题未能到账。

3、管理经验缺乏、人力资源不足

在几年的积累过程中，国内的经济型酒店积累了一定的管理经验，但是与国外一些成熟品牌几十年的管理经验相比，不足之处仍然很明显。在成本控制、服务质量、培训机制、物流配送、企业文化等方面，需要继续改进。

同时，在经济型酒店物业中25％以上为酒店改造的，而且经济型酒店发展速度如此之快，所以在经济型酒店市场真正从事过酒店行业的人员比例不大，大约只占30％；特别经济型酒店的用人模式简单、精炼，一人多岗、一职全能，因此要求经济型酒店的管理人才必须是不仅专业化，而且更要复合型。因此经济型酒店目前从业人员匮乏，特别是酒店高层管理人员紧缺。

4、市场细分不完全，产品层次不清晰

经济型酒店在中国刚刚起步，尤其是一些民族品牌的酒店，还没有明确的目标市场，或者对目标市场的细分工作不够细致和完全，导致了市场重叠或者过于宽泛，产品设计没有层次，缺乏针对不同细分市场需求的产品和服务。根据国外的发展经验，经济型酒店有三种类型档次：有限服务酒店（Limited Service Hotel），经济酒店（Economy Hotel/Budget Hot el）和廉价酒店（Super Budget Hotel）。有限服务酒店在经济型酒店中属于高档次，经济酒店中档，廉价酒店则属于最低档次。这三种层次的酒店价格相差很大，其硬件设施的差距也非常大，有限服务酒店的客房硬件设施不亚于四五星级宾馆，而一些廉价酒店则在削减成本的思想指导下尽量简化设备，客房设施比较简陋。但是在中国，目前市场上还没有出现非常清晰的产品层次的划分。

5、非理性资本的涌入给产业带来冲击

经济型酒店的高投资回报率吸引了大量的资本，但是一些非理性资本的涌入导致了很多问题。一些原星级酒店被资本收购后改头换面冠以经济型酒店之名；一些经济型酒店的管理、经营等各个方面都存在很大的问题；一些资本的真实关注点是地产，只想借经济型酒店之壳进入……这些现象都会搅乱这个产业原本就不是很稳定的秩序，导致一般民众对经济型酒店概念理解的混乱，并且为日后的价格竞争埋下隐患。

6、市场营销手段缺乏，销售预定网络不全

与国外品牌相比，中国国内的经济型酒店品牌明显缺乏市场营销的意识和手段。尤其是一些区域性的品牌，知名度非常低，品牌形象构建也不够成功。尤其重要的一点是，除了锦江之星、如家快捷、速8、7天、新宇

之星等少数几家酒店连锁建设了独立销售预定网络和电话中心以外，其他很多酒店都主要依靠专业的订房中心和旅行社来销售客房。即使是有预定网络的酒店，其预定技术和效率也不是很高，设计不够完善。

4、走差异化道路，突出核心竞争优势

国内经济型酒店在达到一定数量以后，市场竞争必然会加剧，笼统的市场定位和无差异的产品已经不能有效地吸引顾客，尤其是产品的同质化将是经济型酒店参与市场竞争的致命缺陷。因此，市场细分和产品差异化是酒店经营者必须面对的问题。每个经济型酒店品牌必须在未来的几年时间内完成品牌形象的定位和内涵的定义，目标市场的细分和顾客忠诚度的树立，产品设计的改进和服务的完善，只有这样才能在越来越激烈的市场竞争中获得稳定的客源，形成自有的核心竞争优势。为此，按照顾客群体的年龄、性别、出行目的、职业、收入等指标，可以将目前的经济型酒店客源市场进一步细分为很多目标市场，如老年游客市场、青年市场、团体游客市场、学生市场、求医者市场、商务游客市场，白领度假市场等等，根据这些细化的目标市场的消费特征设计不同的经济型酒店产品和服务，填补市场的空白，形成稳定的目标消费群体。如在价格上可以分为廉价型、舒适型和精品型；从功能上还可以分成商务型、旅游型、会馆型、社区型等等。

5、拓宽融资渠道，实现经济型酒店稳步增长

经济型酒店属于资金密集型，特别是目前国内的经济型酒店主要是靠雄厚的资金来实现快速发展。除如家快捷酒店、锦江之星靠上市融资外，汉庭、7天、莫泰168等其他经济型酒店的资金来源主要是靠风险投资。

在美国“次贷危机”的影响下，众多风投损失较大，在对项目进行考量时会更加谨慎，因此今年行业资金总供给量将明显下降。海外资金不再唾手可得的同时，必须拓宽融资渠道，如寻找本土私募资金、银行贷款等，以此来实现经济型酒店的稳步增长。

6、加强政府引导，使经济型酒店走向健康之路

经济型酒店发展的基本点是“形成一条与旅游、商务活动相匹配的经济利益链”，即经济型酒店的发展规模，是以接受经济型酒店服务的旅游者和商务人员的规模为基础。这条经济利益链的形成可以避免盲目上马、过热投资、过度发展、恶性竞争、浪费资源的不良循环，使经济型酒店的发展符合规模经济的基本要求。加强政府引导，制定经济型酒店发展的产业政策和扶持措施，尽快出台经济型饭店经营规范及国家行业标准，整体控制经济型酒店的发展规模、合理布局，防止由于盲目发展造成人为的供求失衡。有效的产业引导将是经济型酒店健康发展的保证。

7、提升网络营销服务，提高集团化酒店的资源共享

在以信息技术为基础的21世纪，酒店业的发展离不开网络化的营销管理。网络营销具有成本低、覆盖面广、时效快等优点，是经济型酒店市场化和信息化的标志。通过免费预定电话、网络预定等新形式，可以快速、便捷的完成预定业务和发布酒店信息，并达到集团化酒店的资源共享。

经济型酒店投资成本

经济型酒店投资成本1经济型酒店行业SWOT分析 SWOT（优势、劣势、机遇、威胁）是英文第一个字母（Stengshs、Meaknesses、Opportunies、Threats）的缩写，S和W是指内部优势和劣势，O和T是指外部机会和威胁。经济型酒店行业的SWOT分析，就是基于经济型酒店行业内部中和外部环境对SWOT诸要求进行综合分析和系统评价，是为经济型酒店发展选择最佳经营战略的方法。表1 SWOT 分析示意图 近年来，我国酒店业发展迅速，但酒店档次结构不够合理——一方面高星级酒店林立，设施豪华，价格昂贵。另一方面，一些小型旅馆，招待所服务较差，卫生条件差，使大多数普通商务客人和游客感到不便，在这种情况下，消费者对价廉物美的经济型酒店的要求越来越强烈。 美国经济型酒店的每间价格在50美元以下，国内的价格在200元人

民币左右，客房在100间左右，“廉价、舒适、快捷”是经济型酒店的三大特色，它所面向的消费群是渡假的家庭、政府官员、自助旅游，商务客人以及会议客人。其经营模式是在满足顾客的商务或旅游的基本需求的前提下，着眼于从投资上降低造价，运营上降低成本，最终以较低的价格推出产品，赢得市场。 1.1经济型酒店的优势成本优势 目前，四星级饭店一个标准间的建造成本约为70万元，五星级约为85万元，初建成本居高不下。经济型酒店的硬件产品功能配置体现实用性不需要多余浪费的建设，节省了初建成本。高星级酒店采用的是电容空调，一间房间使用，等于每间房间都使用，经济型酒店大多采用分体式空调，有客人住客房就开，没有人住就不开，节约了能源费用。高星级酒店服务全面细致，需要员工人数众多，人工成本高，经济型酒店由于酒店规模小，配套简单员工可以一人多岗，从而大大节约了管理成本和人工成本。 价格优势 经济型酒店的最大优势在于价格合适，在服务水平、质量保证的前提下，经济型酒店的最大战略优势根基于价格的强攻击力。 相对于高星级酒店，经济型酒店的固定成本以及后期追加成本保本点低，同时管理和服务成本也较低，管理和服务费远远低于高星级酒店的水平，所以经济型酒店具有价格竞争的优势。我国经济型酒店的价位一般在150~400元之间。有据显示，我国旅游人均花费394元/次，

中国酒店行业现状及未来发展趋势

中国酒店行业现状及未来发展趋势 一、中国宏观经济简要分析 （一）宏观经济形势简要分析 2013年国内生产总值比上年增长，其中增加值56957亿元，增长4.0%， 第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长 8.3%。 第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为 43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。 “十一五”期间，我国国内生产总值的复合增长率为11.2%，到2015年，服务 增加值比重将增加四个百分点达到47%[1] 。数据表明，中国宏观经济形势依然 良好，服务产业的发展还有很大空间。 （二）酒店行业发展形势分析 根据国家旅游局公布的最新数据显示，2013年全国旅游总收入29475亿 元，比上年同期增长14%，其中，国内旅游人数同比增10.3% ，国内旅游收入 同比增长15.7%，入境旅游人数及入境过夜旅游外汇增长3.3%[2]。 预计到“十三五”，我国旅游人数会达到35亿，入境过夜人数会达到1.5 亿。从宏观面看，酒店行业已经进入高速发展的黄金时期。

二、中国酒店业发展战略及政策走向分析 （一）国家政策将突破预期 根据我国旅游业“十二五”发展规划及现状，旅游业已经成为了我国的战 略性支柱产业，并一直保持着高速增长的态势，我国已跻身为世界第一大入境 旅游接待国和第四大出境旅游客源国。由此可见，中国已形成了世界上最大的 国内旅游市场。 （二）酒店产业政策与发展方向 1、全国的改革开放政策和旅游业的持续快速发展引导着中国酒店业的发展方向。 1）持续稳定的保持对外开放的政策将有利于我国旅游酒店也的进一步发展； 2）旅游业在我国未来十年的历史发展时期内，将再一次引来历史性的大发 展，而作为旅游业基础产业之一的酒店业也将随之获得空前的发展机遇。 2、经济全球化的进程将进一步促进国内外酒店集团在本土的竞争。 3、连锁化、集团化将成为未来较长时期内中国酒店业的发展方向。 4、民营企业将在中国酒店业扮演举足轻重的角色。 酒店业是竞争性较强的企业，国家的大政策是：国有资产将有选择性的退 出酒店领域，并在3—5年内减少国有资产在酒店领域的市场占有率。因此，民 营企业将是中国未来酒店业市场的主力军，国家在政策法规，经融环境和维护 公平有序的市场竞争环境等方面所提供的支持，都有利于民营企业的发展。这 些因素都为民营企业介入酒店业提供了良好的宏观环境。 （三）国家相关政策 《关于加快发展旅游业的意见》获得国务院通过，对于旅游产业的重视首次 上升到中央战略级别，国家有意把旅游产业培育成国民经济的战略性支柱产业， 这对于国家产业结构调整和包括旅游在内的整个大消费崛起有相当的导向作用。 2010年12月29日，国家旅游局、中国银行在京签署了《支持旅游产业发

酒店项目投资经营分析报告书

酒店项目投资经营分析 报告书 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]

课程大学生创业教育 班级 D机制131 姓名甘崇志 学号 目录 一、项目基本情况 地理位置 (3) 基本结构及容积 (3) 项目介绍 (4) 二、市场分析 盐城市宏观经济数据 (4) 盐城旅游业发展现状 (4) 盐城酒店业市场分析 (4) 三、投资与概算 投资与概算 (5) 四、风险与分析 客源影响带来的风险 (6) 行业特点决定的风险 (6) 人力资源风险 (6) 市场竞争风险 (6) 五、项目定位

市场定位 (6) 目标客户 (6) 主要服务产品 (6) 六、其他 (8) 、酒店市场定位及经营 (7) . 对经营管理的要求高 (7) 发展规划 (7) 市场营销 (7) 人员配置 (8) 团队管理 (8) 遵循的标准 (9) 盐城酒店项目投资经营分析报告书 一、项目基本情况 1、地理位置 盐城酒店位于希望大道与希望中路，距离盐城火车站公里，距离五星长途汽车站1公里，距离机场约15公里；酒店距盐城工学院100米。 2、基本结构及容积 酒店为框架式砖混结构，建筑占地面积米2 ，楼高米，地面共25层，地下室2层。总建筑面积2万多平方米，酒店可使用经营面积1万6千多平方米。共有客用电梯三部，员工专用梯一部。 酒店一楼（面向盐工一侧）为大堂，层高米，面积约为230平方米； 五楼为餐饮包房、厨房，其中包房共计六个，平均面积为26平方米，中餐厅一个，面积约为140平方米，厨房面积约为278平方米； 六楼为会议楼层，总计面积约为550平方米。其中一个为140平方米的小型会议室，另外两个为可移动隔断式会议室，面积在360平方米左右； 七楼为行政办公楼层，共11间办公室（平均面积为35平方米），1间会议室（面积为100平方米）；

某广场物业投资分析报告书

三峡广场景观文化MALL 物业投资分析报告 第一部分项目概况 三峡广场景观文化MALL位于沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。 第二部分市场环境分析 一、项目区位条件评估 1、区位条件： 市是中国继、、之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把分割为沙坪坝组团区、家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。 根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点，

亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。它一般为一片围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。 三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为市除解放碑商圈外的市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。 三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。 三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与王府井大街、上京路、路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸价值。 2、交通条件 三峡广场景观文化MALL所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心，

经济型酒店行业投资分析

第七章经济型酒店行业投资分析 7.1投入产出分析 对经济型旅馆的效益的初步测算，测算口径为目前国内经济型旅馆常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。 1、改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元 2、消防系统30万元 3、照明系统、通讯系统、电脑系统100万元 4、电梯1台50万元 5、客房家电150间*4000元/间=60万元（单位空调和电视机及其他） 6、客房用具、布草150间*2500元/间=37.5元 7、餐厅设施设备40万元 8、其他50万元 收入：预计销售收入在880万元左右 1、客房收入150间*80%*365天*130元/间·天=569.40万元 2、餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80万元 3、其他收入50万元（小商场等） 成本：运行成本及费用合计630万元

1、租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米·年测算） 2、税金50万元 3、水电等能耗60万元（按收入7%测算） 4、员工工资70万元（按40人测算） 5、办公费30万元（按收入4%测算） 6、布草洗涤费用、维修费用20万元 7、广告及培训费用20万元 8、折旧60万元（按10年计提） 9、物料消耗及其他费用170万元 10、财务费用30万元(投入资金均为银行贷款算) 7.2 如何降低成本 (1) 降低投资成本 在功能布局上，没有豪华宴会厅、健身中心等高档饭店都有的辅助设施，使建设投入减少很多，从而大幅度降低了经营成本，保证了房价的低廉。 投资过程中的集中采购，降低了采购成本和投资成本。 房间内的床头灯可以两张床共用一个的就决不用两个，地上一般铺设地板而不用地毯。 窗帘按照窗户的大小来决定，决不浪费。 采用单体空调，避免了中央空调耗能的缺点，可以根据情况做到人走空调关，节约电能，而且单体空调也使得各个房间的空气相对洁净。

如家快捷酒店服务营销案例分析

服务营销学学期项目 如家快捷酒店案例分析 学院：商务学院 班级：2010级市场营销一班 组别:第五组 成绩：

目录 一、公司简介…………………………………………… 二、市场环境分析……………………………………… 三、SWOT分析…………………………………………… 四、目标市场分析……………………………………… 五、竞争战略…………………………………………… 六、营销战略…………………………………………… 七、营销策略组合……………………………………… 八、网络营销…………………………………………… 小组分工： 组长： 张倩（102064127）第一部分 组员： 常佩瑶（102064121）第二部分 游雪峰（102064122）第三部分 唐晓金（102064108）第四部分 韦姜（102064136）第五部分 汪开豪（102064137）第六部分 刘潇蜓（124064101）第七部分 顾丹丹（124064104）第八部分

一、公司简介 （一）酒店简介 如家酒店集团创立于2002年，作为中国酒店业海外上市第一股，如家始终以顾客满意为基础，以成为“大众住宿业的卓越领导者”为愿景，向全世界展示着中华民族宾至如归的“家”文化服务理念和民族品牌形象。 如家酒店集团旗下拥有如家快捷酒店、和颐酒店两大品牌，现已在全国30多个省和直辖市覆盖100多座主要城市，拥有连锁酒店700多家，形成了遥遥领先业内的最大的连锁酒店网络体系。 经济型连锁酒店品牌---如家快捷酒店，提供标准化、干净、温馨、舒适、贴心的酒店住宿产品，为海内外八方来客提供安心、便捷的旅行住宿服务，传递着适度生活的简约生活理念。 如家成立至今，更以敏锐的市场洞察力、完善人力资源体系、有力的管理执行力和强大的资金优势迅速建立起了品牌、系统、技术、客源等多个核心竞争力。作为行业标杆企业，如家正用实际行动引领中国大众住宿酒店市场走向成熟和完善。 （二）企业文化 如家愿景：成为大众住宿业的卓越领导者！ 如家理念：把我们快乐的微笑、亲切的问候、热情的服务、真心的关爱献给每一位宾客和同事。 如家使命：用我们的专业知识和精心规划，使我们服务和产品的效益最高，从而为我们的客户提供“干净、温馨”经济型酒店产品；让我们的员工得到尊重，工作愉快，在“如家”而自豪；使得我们的业主能够获得稳定而有竞争力的投资回报；由此创造我们的“如家”品牌。 经营理念：把我们快乐的微笑、亲切的问候、热情的服务、真心的关爱给每一位宾客和同事。 营销宣传语:净洁似月，温馨如家 指导思想:一个成功的酒店连锁组织的所有组织行为都是围绕着品牌形象展开的，良好的品牌形象是所有酒店连锁组织生存的基础。如家酒店连锁的目标是为顾客提供快捷简便、标准化、一致性的服务。为了保证酒店连锁品牌形象的良好性和一致性，如家酒店连锁公司制定了一套符合实际操作的标准的服务手册，指导和规范“如家快捷酒店”直营店和特许经营店的管理和服务。

恒大-中央广场融资投资立项项目可行性研究报告(中撰咨询)

恒大-中央广场立项投资融资项目可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址：中国〃广州

目录 第一章恒大-中央广场项目概论 (1) 一、恒大-中央广场项目名称及承办单位 (1) 二、恒大-中央广场项目可行性研究报告委托编制单位 (1) 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、恒大-中央广场产品方案及建设规模 (6) 七、恒大-中央广场项目总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (6) 十一、恒大-中央广场项目主要经济技术指标 (8) 项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章恒大-中央广场产品说明 (15) 第三章恒大-中央广场项目市场分析预测 (15) 第四章项目选址科学性分析 (15) 一、厂址的选择原则 (15) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (16) 五、项目用地利用指标 (16) 项目占地及建筑工程投资一览表 (17) 六、项目选址综合评价 (18)

第五章项目建设内容与建设规模 (19) 一、建设内容 (19) （一）土建工程 (19) （二）设备购臵 (19) 二、建设规模 (20) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (20) 一、原辅材料供应条件 (20) （一）主要原辅材料供应 (20) （二）原辅材料来源 (20) 原辅材料及能源供应情况一览表 (21) 二、基本生产条件 (22) 第七章工程技术方案 (23) 一、工艺技术方案的选用原则 (23) 二、工艺技术方案 (24) （一）工艺技术来源及特点 (24) （二）技术保障措施 (24) （三）产品生产工艺流程 (24) 恒大-中央广场生产工艺流程示意简图 (24) 三、设备的选择 (25) （一）设备配臵原则 (25) （二）设备配臵方案 (26) 主要设备投资明细表 (27) 第八章环境保护 (27) 一、环境保护设计依据 (27) 二、污染物的来源 (29) （一）恒大-中央广场项目建设期污染源 (29) （二）恒大-中央广场项目运营期污染源 (29)

(完整版)国内经济型酒店发展回顾及趋势分析

国内经济型酒店发展回顾及趋势分析 2007-10-18 中国投资咨询网 级酒店，将面临更多的商业机会。 随着我国社会经济高速发展，经济型酒店将起重要的作用，相比已发展成熟、规范化高星级酒店，将面临更多的商业机会。 经济型酒店业进入黄金期 随着我国经济的进一步发展，居民出游以及小型商务旅行呈现出蓬勃发展的局面，而这部分人口由于资金的问题，出行时对于酒店价格的敏感性较强，这就造成了经济型酒店的走热。据国家旅游局不完全统计，国内游客中有70%-80%是大众化消费，自由行旅游散客也越来越多；而绝大多数会展商务客人也并不需要住高星级酒店，经济型酒店正好满足了基本服务的需求。 从1997年我国第一个真正意义上的经济型连锁酒店品牌——锦江之星诞生至今，已经形成了三大阵营：第一大阵营是全国性的经济型酒店品牌，包括如家、锦江之星；第二大阵营是一些区域性的经济型酒店品牌，例如上海的莫泰168、广州7日酒店连锁、浙江新宇之星等；第三大阵营就是国际酒店管理集团，例如法国雅高的Ibis和美国Super8等。 经过近10年的发展，我国经济型酒店已经初具规模。目前排名前十的经济型酒店中已经出现了客房数量接近万家的锦江之星，饭店数量逾百家的如家等等，整个经济型酒店行业年平均增幅超过50％，可以说我国的经济型酒店进入了发展的黄金时期。 按照国家旅游局2006年底的最新统计资料，我国住宿业市场上共有现代意义上的经济型连锁酒店品牌近100家（其中已经开业店数在5家以上或者开业客房数量在500间以上的连锁品牌已经近40家），已开业店数超过1000家，已开业客房数量超过10万间。与2005年相比，市场继续高速增长，品牌数量翻番。 行业发展将呈现三大趋势 随着我国社会经济高速发展，经济型酒店将起重要的作用，相比已发展成熟、规范化高星级酒店，有更多的商业机会，既包括经济型酒店数量、规模、档次等涉及硬件、资金的方面，也包括经济型酒店产权、机制、经营模式、管理服务规范、行业体制软件等方面。总结起来，我国经济型连锁酒店未来发展将呈现如下三大趋势： 首先，经济型连锁酒店未来发展出现品牌化趋势。从酒店行业来看，在我国酒店行业中，欠缺的不是经济型酒店的产品形态，而是群体意义上的经济型酒店品牌。我国三星级以下的经济型酒店占据着整个住宿设施的80%以上，但长期以来都以单体的形式存在，没有形成规模，缺少有影响力的品牌，彼此之间主要靠价格进行竞争，所以实力不强、效益较差。对于经济型酒店来说，规模是管理的基础，品牌高于有形资产。只有在若干个知名品牌的旗下聚集了一定规模的企业群，才可以说经济型酒店已经发展到了相对成熟的业态；从品牌本身的属性来看，品牌的本质就是消除消费者的防御心理，取得消费者的信任。

年中国酒店行业发展与现状分析报告

目录 1 总论.................................................................................................... - 1 - 1.1 项目背景................................................................................... - 1 - 1.1.1 项目名称 ......................................................................... - 1 - 1.1.2 项目承办单位 ................................................................. - 1 - 1.1.3 项目建设地点 ................................................................. - 1 - 1.1.4 项目建设规模及目标 ..................................................... - 1 - 1.1.5 项目投资资金及效益情况 ............................................. - 1 - 1.2 可行性研究报告编制的依据 .................................................. - 2 - 1.3 可行性研究结论 ...................................................................... - 3 - 2 项目背景、市场分析 ....................................................................... - 5 - 2.1 项目背景................................................................................... - 5 - 2.1.1 产业背景分析 ................................................................. - 5 - 2.1.2 区位背景分析 ................................................................. - 6 - 2.1.3 项目的宏观必要性分析 ................................................. - 7 - 2.2 市场分析................................................................................... - 7 - 2.2.1 XX市旅游市场简析........................................................ - 7 - 2.2.2 XX市工农业简析............................................................ - 8 - 2.2.3 XX市酒店市场分析........................................................ - 9 - 2.2.4 项目市场环境分析 ....................................................... - 10 - 2.3 本章小结................................................................................. - 11 -

某广场物业投资分析报告书(doc 38页)

某广场物业投资分析报告书(doc 38页)

三峡广场景观文化MALL 物业投资分析报告 第一部分项目概况 三峡广场景观文化MALL位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，南通历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前重庆市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。 第二部分市场环境分析 一、项目区位条件评估 1、区位条件： 重庆市是中国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，重庆的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把重庆分割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。 根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点，

亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。它一般为一片范围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。 三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在重庆市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。 三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前重庆乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。 三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与北京王府井大街、上海南京路、广州中山路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸价值。 2、交通条件

经济型酒店投资分析

经济型酒店投资分析 高回报率使经济型酒店在近期成为新的投资热点。但业内同时指出，目前高达90%以上的出租率以及三四年之内收回成本的高回报率都是不正常的。市场这只无形的手，最终会使目前这种非正常情况走向平稳，收益率降低，市场整合都会在未来发生 “我们在上海有一家锦江之星加盟店，总投资1000万元。现在每天的现金流入是3万元，一年的净现金流入可达1000万元，如果按目前一般的经营利润60%计算，其一年的经营利润为600万元，扣除折旧、财务费用及其他成本后，一年的净利润高达400万~500万元。”这是锦江之星旅馆有限公司(下称“锦江之星”)副总经理俞萌给记者提供的一个案例。 这家店位于上海真北路、铜川路口，拥有近170间客房。按照俞萌的“计算公式”，这家店将在2至3年后收回成本。据说，这家店的老板做纺织出身，尝到经济型酒店的甜头后，已经在筹备第二家加盟店，计划要开10家店。 高回报率使经济型酒店在近期成为新的投资热点。6月29日，全球最大的经济型特许经营酒店——美国圣达特酒店集团麾下的“速8”在上海开业，成为沪上首家外资经济型酒店。此外，还有众多国内的民间资本也跃跃欲试。 来自浙江杭州的王形与几个朋友合股成立的上海林顿商务酒店 有限公司，目前已经在上海陆家嘴地区选址装修，他们的第一家店即将开业。据了解，王形正在洽谈租赁两处物业，分别位于徐汇区桂林

路、田林路口和新天地南面的黄陂路、合肥路口。 王形表示，经济型酒店一间客房每天的成本在40~80元之间，如果成本控制得好，就意味着利润增加。按照目前正在装修的陆家嘴店的成本估算，租金成本为2元/天·间，总投入为400万~500万元之间，开业后，客房的售价在280元~320元/间之间。王形预计一年半就能收回成本。 各自的成本账 经济型酒店又称为有限服务酒店，最大的特点就是房价便宜，其服务模式为“B&B”(Bed+Breadfast)。最早出现在上个世纪50年代的美国，如今在欧美已经是相当成熟的产业。而在国内，最早进入经济型酒店的锦江之星，其第一家店是在1997年开业的。 到2002年6月，如家酒店连锁成立，因两者在市场中明显的竞争态势，才使经济型酒店如雨后春笋般出现在上海、北京等国内各大城市。 曾经从事酒店管理工作的王形表示，酒店最大的利润在客房，而餐饮、娱乐等设施都是不赚钱的。经济型酒店就是通过控制好成本，使酒店的利润最大化。“如果控制得好，酒店的经营利润可以达到70%~80%。” 正因为如此，无论是锦江之星的副总经理俞萌，还是如家连锁酒店(下称“如家”)的市场总监邬苹，都把“节约”、“节省”挂在嘴边。 在锦江之星的客房里，地上铺的是进口的塑胶地板，价格虽然比一般的塑胶地板贵，但是这种地板有一个好处：如果烟头落到上面，

中国酒店行业现状分析

中国酒店行业现状分析 回顾过去的20年，中国酒店业的发展历经了80年代初的茫然无措，到90年代开始的突然启动，再回归到现在的生机盎然。历经23年的风雨兼程，生命力愈加旺盛。中国的酒店业是最早向外资开放的行业之一，早在1982年就出现了第一家合资酒店“北京建国酒店”，在此后的二十年中，中国酒店业更是伴随着国际酒店业的发展与渗透，取得了良好的发展趋势。 一、酒店业发展的基本态势 1、的数量规模加速度扩张 自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。以旅游涉外酒店为例，1980年有酒店203家，2002年光星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。 同期，客房间数增长30余倍。旅游酒店每五年的增长率在50%以上。 2、档次与规模结构已经形成 如果不分系统地将各类酒店放在一起，到2002年末(1)五星级酒店175座，共有6.49万间客房，占中国星级酒店客房总数的7.23%；(2)四星级酒店635座，共有14.35万间客房，占中国星级酒店客房总数的 15.99%；(3)三星级酒店2846座，共有34.65万间客房，占中国星级酒店客房总数的38.62%；(4)二星级酒店4414座，共有30.60万间客房，占中国星级酒店客房总数的34.10%；(5)一星级酒店810座，共有3.64万间客房，占中国星级酒店客房总数的4.06%。呈现两头小，中间大的格局。 3、空间分布出现三阶梯状态 中国酒店业发展水平在空间上呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。拥有星级酒店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：(1)广东926座； (2)浙江723座；(3)江苏575座：(4)北京572座；(5)云南560座；(6)湖北473座；(7)山东401座；(8)辽宁347座；(9)上海319座：(10)湖南319座。

快捷酒店的优势分析

优劣势分析： 1、客源供给优势 经济型连锁酒店拥有广阔的客源市场。我国现阶段旅游市场仍以大众旅游为主，而经济型酒店将其客源定位在社会大众和一般商务人士，其本身已赢得了客源市场优势。而连锁经营最大的特点就是规模效益,在合适的地方开设数量合适的分店，获得规模优势，同时还可以享受自身的客源共享，通过自身品牌的营销，把客人变成每个分店的客人。 2、品牌优势 经济型酒店需要品牌，良好的形象和口碑可以给客人信赖感，可以让客人来到一个陌生的城市在选择住宿时首先想到你。人们提起经济型酒店首先想到的是它的价格低廉，但同时最担心的就是在享受低廉价格的同时其他诸如服务环境等方面的质量会不会下降，这时就需要品牌。好的品牌在一定程度上代表着好的质量，而连锁经营就是推动品牌建设的一个好方法。统一的建筑形式，统一的环境布置，统一的着装，统一的色彩装饰灯形象连锁方式均势一种效果极佳的公众广告，使顾客愿意光临，而且通过顾客无意识的宣传，提升了酒店在公众心目中的形象。 3、成本价格优势 经济型酒店和中高档酒店相比，其硬件产品功能配置体现实用性，而不是装饰性，节省了初建成本。而且经济型酒店规模小，员工可以一人多岗，从而也大大节约了人工成本。而连锁经营方式更是把这一优势扩大化，连锁经营的“八个统一”，即统一店名，统一进货，统一配送，统一价格，统一服务，统一广告，统一管理，统一核算，有利于资源的配置，是的企业资源共享，减少浪费现象，降低了成本，从而凸显了价格优势，再加上经济型连锁酒店的定位是薄利多销型，保本点低，这就使得经济型连锁酒店在定价上有很大的优势。 连锁模式，带来了品牌“连锁”效应经济型酒店的“低价格”，使得企业要获得足够的生存和发展空间，必须走集团化、连锁化的道路，从而实现规模效应。并且，酒店业是一个具有深度标准化的行业，从建筑外观、设施设备、使用物品和服务规范等方面都烙上了“标准化”的印记。如家经济型酒店的经营模式便是一个很好的典范。 劣势： 1、价格竞争混乱，经济型酒店并不经济 目前在我国，无论是业界还是理论界，对经济型酒店的“经济型”概念的理解比较模糊和混乱，相当多人把“经济型”简单理解为价格低廉、经济实惠，因而出现了将价格作为确定酒店是否“经济型”的标准，并认为房价在200元以下都属于经济型；也有人认为“经济型”是相对于“豪华型”而言的，因而把一、二星级酒店、旅馆、招待所都纳入了“经济型”范畴。以上两种关于经济型酒店的理解存在概念的模糊和认知的误区。“经济型”应该从两个角度来理解，一是把酒店业主投资与经营上的“经济”，即投资上使用廉价而有品位的装修材料、采用廉价而使用的服务用品等来达到业主投入“经济”，采用仅提供必需的服务、减少服务项目和自助服务方式来达到经营上的“经济”；二是客人的“经济”，即客人在支付同样数量或者更少量货币时，可以获得比在其他非经济型酒店更多的效用。酒店客人类型众多，不同类型的客人有各自不同的“经济”层面。因而，经济型酒店目标市场的潘庞大和目标市场中客人群体之间各自不同的“经济”层面决定了经济型酒店有多种“经济”层面和类型。 而现如今在我国的经济型酒店市场还未规范统一的情况下，不少酒店为了占领市场，基本上以一种跑马圈地的形形势扩张。不少小品牌的经济型酒店盲目追求低价格，以为价格

项目投资分析报告

广州世贸服装城项目 投资分析草案 项目背景分析 广州世贸服装城位于广州市流花-矿泉服装商圈，是国内唯一的集合服装、鞋帽、皮革、钟表等民生日用品的综合批发集散地，更是全国、乃至东南亚最大的服装批发零售交易集散地，有着“全国第一服装商圈”的美誉。与白马服装市场为邻。 广州世贸服装城——占地面积超过8万平方米，总建筑面积超过30万平方米（其中商业20万平方米，住宅10万平方米），约3000多个铺位。投资约25亿。广州世贸服装城集商铺、写字楼及其他餐饮、会所、会展等众多配套功能于一体，拥有完善的硬件设施和软件发展空间，其配套设施有—4个大型豪华中庭、1个超大型室外下沉广场及4个小型下沉广场，不但提供了宽畅的视觉空间也提供了多个举办中小型互动推广活动的场地。100多台电梯，包括手扶电梯、大型货梯、观光客梯、汽车电梯等共同构筑了立体、完善、快速的人流、物流交通体系。两个超大面积的大型户外露天广场，适合举办大型户外活动；庞大、立体、完善的大型停车空间，拥有1000多个室内停车位的地下大型停车场、近200个车位露天停车场、5000多平方米的临时卸货区停车场，两个超大型露天广场也可为庞大的停车需求提供额外的应急停车空间。近万平方米的物流仓储中心，为本项目提供了庞大的物流中转基地，同时也可能为商圈带来新的科学合理的物流运作模式。5000多平方米的餐饮配套为客户提供了美食广场、品牌快餐、大型中式酒楼等不同档次的餐饮选择。3000多平方米的专业大型会议展示发布中心为厂商客户发布新产品及举办大型会议提供优质的场所。专设会员会所及各类专为项目客户量身打造的专业配套服务中心，合计面积过10000多平方米。 项目优势 当前中国服装批发行业风起云涌，品牌服装批发市场更是大行其道，这主要得益于社会财富的日益积累，以及人们对品牌的追崇愈演愈烈。2008年世界金融风暴以后，中国的加工或贴牌企业在寻求生存和发展契机，他们意识到最佳出路便是在逆境中打造品牌，而其中最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有的批发市场平台，打造自己的品牌。“商贸企业如何从出口为主转到内销的市场里，最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有批发市场的平台，快速塑造自有品牌。”业内人士分析认为。事实上，广东服

酒店投资预算回报分析及项目运营思路修订稿

酒店投资预算回报分析及项目运营思路 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】

【Word版，可自由编辑！】 郑州酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 一、项目市场调查 根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： 郑州酒店调查表 1、项目有利因素 （1）主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是**区的地标建筑。 （2）交通环境：项目位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程 （3）市场环境：目前**区高端酒店还是空白 2、项目不利因素 （1）项目所在区域不是郑州的CBD,也不是高端消费密集区

（2）所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强 三、项目定位 结合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店 四、项目投资及经营方向设想 目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。 因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。 首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。 其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。 最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。 那么，什么样的酒店才值得投资呢换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢如今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地。时尚精品酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的“中产阶级”一定会出现在我们的周围。

经济型酒店发展趋势分析

经济型酒店发展趋势分析 最近几年，的大城市中悄然兴起一种新的酒店业态：经济型酒店。提供清洁卫生的客房，味美营养的早餐，交通方便地段繁华，品牌知名连锁经营……这样的酒店已经成为一种非常流行的住宿设施在沿海大城市的大街小巷蓬勃发展起来。然而政府管理机构对这个新兴行业的发展却缺乏准备，学术界对经济型酒店的概念探讨也还刚刚起步。 研究的滞后和行业管理的缺位导致了经济型酒店行业出现一些概念的混乱和经营的误区。本文结合国外经济型酒店的发展，对经济型酒店的特点进行归纳，尝试对经济型酒店做了一个初步的概念厘定，分析了经济型酒店在发展的市场需求，并且提出了这个行业未来发展的趋势,期望能为经济型酒店的研究者和管理者提供一点思路。 一、经济型酒店的发展历程 经济型酒店（Budget Hotel）是相对于传统的全服务酒店（Full Service Hotel）而存在的一种酒店业态。经济型酒店在全球的发展经历了四个历史阶段：萌芽与发展初期；蓬勃发展时期；品牌调整时期；重新发展时期。 20世纪30年代末期到50年代末期是经济型酒店的萌芽与发展初期。这一阶段的主要特点是汽车旅馆的出现与发展。20世纪30年代，随着美国大众消费的兴起以及公路网络的发展，汽车旅馆开始出现，为平民的出游提供廉价的住宿服务。例如，早在1939年美国佛罗里达几家汽车旅馆就自发形成了行业联合组织品质庭院（Quality Courts），并于第二年改名为品质庭院联合酒店（Quality Courts United），为单体汽车旅馆业主提供行业服务。二战后，美国经济的繁荣带动了大众旅游发展，引发了对中低档住宿设施的大量需求；城际高速公路网络的建成则促进了汽车旅馆的风行。1952年成立的假日汽车旅馆在吸收了过去汽车旅馆发展经验的基础上改善了服务质量，并且第一次尝试采取标准化方式复制产品和服务，在短短的十年时间里沿着美国的公路网络迅速发展。

酒店行业经济型酒店业的竞争状况波特五力分析

以波特的五力模型分析酒店行业经济型酒店业的竞争状况 经济型酒店又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为“B&B”，即只提供早餐及住宿（床）。经济型酒店紧扣酒店的核心价值——住宿，并以客房产品为灵魂，去除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化，突出清洁卫生、舒适方便的特点。 从供应商的讨价还价能力来分析经济型酒店行业的竞争状况，我们可以得出：对于经济型酒店行业来说，供应商的讨价还价能力是很强大又很脆弱的。作为经济型酒店行业产品的购买者，他们主要看中的其实也就是经济型酒店所特别注重的核心价值——住宿，而非其他诸如康乐、会议中心、餐饮之类的服务项目，就从这点上来看，供应商的讨价还价能力是极强的。这是经济型酒店行业其供应商的讨价还价能力强大的方面，而经济型酒店行业其供应商的讨价还价能力脆弱的方面则在于，对于经济型酒店来说，住宿是经济型酒店的核心价值，客房产品是济型酒店的灵魂，所以供应方的产品差异性是极小的，整个经济型酒店行业的产品是高度标准化的，当然由此引申出经济型酒店行业内的同质竞争严重，品牌差异很小。这对于经济型酒店行业供应方的讨价还价能力来说是一个能够削弱供应方讨价还价能力的影响因素。经济型酒店行业的客房，大多只有大床房以及标准间，而房间内的设施设备的差异性也极小，电视机、床、桌椅、网络以及洗浴构成其客房的基本要素，再无其他。于是乎，经济型酒店行业的替代性非常强，由此，经济型酒店行业的讨价还价能力是脆弱的。虽然国内的经济型酒店行业也在供应方所提供的产品——客房上努力体现差异化，但免不了还是差异性太小，无法从客房内部区分不同酒店，虽然7天连锁的房屋外墙全是黄色以此来与其他经济型酒店进行区别。综合上述观点，从供应商的讨价还价能力来分析，经济型酒店行业的竞争状况还是异常激烈的，因为其产品没有很大差异性，所有从业者所提供的产品差异性不大。由此产品质量的好坏以及价格成为了经济型酒店行业供应方之间的战场。谁能提供更好的产品质量并提供更低的价格谁就能获胜。 从购买者的讨价还价能力来分析经济型酒店行业的竞争状况，我