珠江新城板块分析
一、珠江新城板块描述
珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。
珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。
二、历史记忆
◆80年代珠江新城的初步形成
广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。
◆90年代初珠江新城规划出台
根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。
《广州新城市中心区—珠江新城规划》出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。
1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。
1997年到1998年，广州房地产市场出现土地供应失控，开发商拿地的方式竟然出现了“多样化”例如一些单位为了“脱困”不惜平价出让土地。那些在几年前按照高达3800元/平方米楼面地价买到的珠江新城项目地块的开发商开始后悔了。
◆《珠江新城规划检讨》出台
由于《广州新城市中心区—珠江新城规划》完成于1993年，随着时间的推移，在实际的开发情况和原有的规划管理依据出现了差距：
?原规划中A街区的“会议展览中心区”，由于广州的新会展中心已选址在琶洲，并且原会展中心的某些地块已经被改变了用地功能；
?原规划中D街区保留了大量的“特殊用地”也随着广州土地整体开发的推进，而已迁出了珠江新城，这些空置的土地将面临重新规划的问题；
?原规划中I街区的“外贸外事区”，由于与赤岗外事区在规划功能上有重叠，是急需要修改规划的。
为了适应新时期广州城市建设和城市发展的需要，更有效地导控珠江新城的开发建设，对原规划进行检讨和调整十分必要，需要对原规划进行技术上的完善和修正。1999年9月广州市规划局开展了对珠江新城规划的检讨工作。并在2001年12月11日已穗规领会（2001）5号文下达了“珠江新城规划检讨”。
《珠江新城检讨》对原有规划作出了七项重大调整，调整要点如下：
?强化中轴线的空间、景观与环境，将原控规的128米宽中央林前大道调整为80-230米不等的生态性绿色开敞空间，适当降低开发密度，在商务办公区减少约150万平方米的写字楼，增加了广场和绿化用地，设计了新中轴线系列广场；
?提高了建设标准和公共配套设施水平，增设幼儿园9所，小学1所，同时争取扩大学校用地规模，教育设施用地由原来的19.6公顷增加至32公顷。扩大市级医院用地规模，明确市级文化中心的具体内容为广州歌剧院、广州博物馆、市图书馆和市青少年宫；
?改变小地块开发“楼看楼”的模式，本次规划将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元（街坊），采用建筑周边围合的布局方式，采用国际通用的
计划单元综合开发模式（PUD）,将群楼间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园；?街道变单一为多样，有“东风路”式的交通干道，也有“上下九”式的骑楼式商业步行街；
?提出由高架步行道、地下行隧道、地面专用步行道构成的立体化步行系统；
?提出了一个必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象；
?对3个“城中村”（猎德、冼村和谭村）分别提出了不同的改造方案。
【观点】：
?首先，规划检讨从建设国际性城市的战略高度重新提出了建设广州市二十一世
纪中心商务区（GCBD21）的目标。
其次，规划检讨就空间形态的改进进行了城市设计研究，就公共服务体系进行
了改进，对规划控制体系进行了调整，提出了一套由三层次构成的、可以取代
原规划、更有进取心并可以作为未来管理工作依据的控制性规划成果。
第三，规划检讨既要从城市设计角度考虑到土地开发的经济性、总体空间结构
的完整性、公共空间界面的连续性和居住街区的私密性，又要从规划管理角度
保证政策的延续性，保持既定利益的平衡。
?此次新的规划方案，政府用了“珠江新城规划检讨”这个名词，尽管这种“检
讨”不是一般意义上的检讨，不是一种简单的否定，是对珠江新城以前的发展
进行了总结和回顾，可在多少人眼中，政府此次“回头看”，反映出了多少深
层次的思考。
随着城市的发展和房地产开发形势的变化，原有的规划在实际的开发和建设管理的现实情况出现了差距，产生了某些矛盾。当时政府开发珠江新城的出
发点是为了给地铁建设筹到一笔款，所以规划中土地的开发强度非常高。珠江
新城经过了一段时间的发展，令政府意识到，当时的公共空间设计水平、公共
绿地组织方式，公共建筑建设标准已经不能满足社会、经济发展的需要。我们
才有幸看到“珠江新城规划检讨”。
这种“检讨”，是一种回顾，是一种总结，是一种重新筹划，是对原规划的调整，是对原规划进行技术上的完善和修正，正是在这种“检讨”之中，越
来越多的人重拾对珠江新城的信心和期望。
三、“CBD”房地产市场的逐步形成
◆房地产概况
绕珠江新城一圈，不难发现目前珠江新城已经成型的楼盘都是住宅盘，如新大厦、星汇园、南国花园、远洋明苑等，这些楼盘大部分都是在1999年到2001年开发的，应该是珠江新城第一次开发热潮留下的产物。楼盘的规模都比较大，生活配套成熟，外立面鲜亮、明快，户型设计和小区布局到今天仍处于中上水平。而目前在楼盘大部分是2004年左右开始开发的。
珠江新城在2005-2006年的两年内将有较多的写字楼和住宅项目面市，珠江新城目前云集了广州多数的地产大鳄：富力地产、中海地产、恒大集团、保利地产、新世界地产、嘉裕集团等纵横驰骋，令豪宅市场再次升级换代，各项商用物业如雨后春笋，拔地而起。
◆住宅市场实现价值回归
珠江新城的投资前景向好，目前虽然是以住宅项目为主，但商业项目很快就会大批量涌现，在珠江新城的20多个住宅项目中，售价在6000-7000元/平方米的住宅占了近五分之一的比例，7000-8000元占近一半的比例，8000-9000元的比例有四分之一，而目前在售的楼盘保利香槟花园、利雅湾、凯旋新世界、珠江·赛马国际、碧海湾等楼盘的均价都在
8000-11000元/平方米之间。
其中最明显的是保利香槟花园从开售到目前价格升了四次，由开盘时的7000元/平方米升至目前的9000元/平方米，而接下来的中海地产、合景集团的住宅项目也将会按高标准来进行打造。
?部分在售住宅基本情况
表1：部分在售住宅
?部分即将开售项目基本情况
表2：部分即将开售项目
【观点】：
珠江新城住宅的稀缺性主要体现在两方面，一是珠江新城的地块面积有限，二是珠江新城住宅用地比例有限。珠江新城总占地面积仅6.5平方公里，其中住宅
用地约占23%左右的比例，因此，住宅的稀缺性不言而喻。
随着一系列市政配套的设施逐步完善和大型发展商大举进军珠江新城等利好带动下，珠江新城再次迎来了“艳阳天”。由于在未来珠江新城将担当着中央商务
区（CBD）的重大使命，决定了珠江新城将不可能将大量的地块用来开发住宅，
因此板块内的住宅是卖少见少的，因此在供需杠杆发展失衡的情况下，珠江新城
的房价将还会有上升的空间。
商用物业方兴未艾
自92年广州市政府把珠江新城规划为中央商务区的10多年以来，人们很少把珠江新
城与商用物业联系在一起。在许多人心目中，珠江新城缺乏商业气息，可以支撑商业物业生存与发展的人流量与购买力不足。
然而，随着珠江新城住宅物业“大跃进式”的发展，特别是豪宅和国际公寓吸引了许多精力充沛、购买力强劲的成功人士，情况似乎正发生迅速的转变。一方面，开发商开始注重该区域商业地产的开发；另一方面，投资者和众多潜在业主对珠江新城商铺的信心指数也屡创新高。对此，公司的研究人员将从大型专业市场、小区裙楼商铺和酒店市场等3个方面加以阐述：
?大型专业市场活跃
目前，珠江新城内的大型专业市场主要包括家居类、建材类和汽车类。以美居中心为代表的是广州品种最齐全、高档品牌最集中的家居、装饰市场，在全国拥有一定的知名度；南天广场则是广州乃至华南灯饰市场的龙头，并立志于成为国内配套齐全、服务一流的专业市场；广东国际名车城和三鹰汽车城分别以质量和规模见长，连同广东名车市场一起在华南汽车销售市场上的地位举足轻重。此外，花城会展中心在业内也有较大的影响力。主要专业市场的具体情形如下：
表3：部分大型专业市场
注：原美居车展中心(E座)已转型为装饰材料中心，出租率达97%
从表格中我们可以发现，大型专业市场中的家居、建材类租金处于高价位，而汽车类市场的租金一直在中、低价位徘徊。这说明房地产市场的活跃带动了家居、建材产品的销售，
而汽车市场还没有从去年年末的淡季中走出。
【观点】：
美居中心、南天广场等高端市场的地位得到加强，美居中心继续执中高档家居、建材市场之牛耳；中低档建材、家居市场将面临地价上升和竞争加剧的压力，有
些专业市场将被迫升级或迁出。经营规模、形式及管理水平成为该类市场的核心
竞争力之一。
汽车专业市场不得不在整体上面对销售下滑的问题，拓宽产品种类，提高服务品质，增加服务的附加值，减员增效等成为大家共同讨论的话题。
?小区裙楼商铺热手
小区裙楼（特别是商业氛围不浓的地段）的招商及定位一直是发展商较为头痛的问题，但03年以来在珠江新城内似乎不存在这样的问题。
据相关资料显示，珠江新城内典型的“热铺”主要分布在3个区域：皓瀚华轩、保利香槟花园等靠近华穗路的地段；以名门大厦、星汇国际、新大厦为代表的靠近广州大道的临街地段，这里能够分享到五羊新城成熟的配套设施及消费群；南国花园等入住时间较早的楼盘，由于住户众多，消费需求稳定，商业配套也日臻完善。
由于看好珠江新城的升值潜力和消费潜力，并受到各种交通、政策利好消息的刺激，区域内的各种物业特别是商业物业一直处于快速增值阶段。以早期售出的商铺为例，如双城国际、星汇园、皓瀚华轩、名门大厦等，自去年年底以来，已经出现了15-50%的升值幅度。目前，名门大厦、南天广场、皓瀚华轩的首层商铺的月租金在250-400元/m2之间，新大厦、星汇国际等裙楼的销售、租赁势头火热，售价在3万-4万元/m2左右。保利香槟花园的波尔卡商业街预计销售均价更是达到了65000元/m2。
目前珠江新城内的裙楼商铺在经营业态上以连锁店和个体商铺为主，主要经营餐饮、零售、个人护理、中介、家饰等生活配套业务，银行和政府机构也是进驻的重要力量之一。
【观点】：
珠江新城商业物业在整体上还处于附属地位，主要功能是为住宅、写字楼物业提供配套服务。一方面我们注意到珠江新城内商铺的一手市场交易活跃，租售价
格不断攀升，前景喜人；另一方面，我们也要清醒地认识到，区域内的商业物业
市场还存在一些问题：由于没有消费需求的有力支撑，商铺迅猛的升值势头难以
长久；大众类消费市场仍以小型商铺为主，尚未出现大中型的商业广场，整体水
平不高；由于没有主力商店的带动，区内还没有形成有影响力的商圈；商业地产
并未成为珠江新城的重点发展物业，也没有标志性的商业设施。
此外，目前广州房地产市场正处于转型初期，开发商在住宅物业开发方面的经验丰富，而在商业地产方面经验相对不足。随着住宅市场的逐渐成熟，利润下
降，开发商有两个新的发展动向，一是走住宅物业开发的高端，把豪宅、国际公
寓的开发作为重点业务之一，二是逐步增加商业地产和写字楼地产的开发比重，
如恒大金碧地产携金碧华府试水豪宅市场，城建集团、保利集团等实力强大的开
发商都已开始关注商业地产的开发。
?酒店市场开始出现重要转折
酒店作为中央商务区必要的配套设施，其作用不言而喻；酒店的发展水平直接展现了商务区乃至整个城市的形象和经济水平。目前，珠江新城内已有的酒店是国门酒店，4星级水平，位于广东检验检疫大厦。从市内的中国大酒店、白天鹅宾馆、花园酒店等顶级酒店到珠江新城需要30-60分钟之间的车程，且都已有自己的固定的客户和服务区域。珠江新城作为未来城市的CBD，需要与之相匹配的顶级酒店。
随着写字楼市场日趋明朗，及第二少年宫、歌剧院、博物馆等社会公共配套设施和文化生活设施的启动，酒店的规划和建设业已提上日程。富力集团联合万豪国际集团和凯悦国际酒店集团，将分别在珠江新城内建设两大全球最高档酒店——富力丽思卡尔顿酒店和富力君
悦大酒店。正佳企业有限公司的酒店项目也有意与万豪国际集团携手，共同打造白金5星级宾馆。此外，高盛集团和侨鑫集团也打算开发顶级酒店。
这些酒店项目可能会在3-5年左右的时间推出，届时这些顶级和超顶级的酒店将逐步取代现有酒店的领先地位，同时肩负起中央商务区的配套和形象展示功能。
◆写字楼市场热火朝天
由于优越的地理位置和持续的政策扶持，珠江新城的写字楼市场已经成为业内外人士关注的焦点。从目前发展的形势来看，珠江新城已经开始取代天河北商务圈，成为写字楼供应大户，很可能在3-5年的时间里形成CBD的雏形。
以售价为例，双城国际、星汇国际、华普广场等写字楼现在的售价都已比开盘初期升值了10%-25%，在全市全年楼市升值不足5%的情况下，已属罕见！参考天河北的写字楼价格，在2010年亚运会前，珠江新城的楼市价格还存在一定的升值空间。
?在租/售的写字楼情况
据不完全统计，目前珠江新城内正在销售/招租的写字楼有10多栋，总建筑面积达56万m2以上，其中用来销售的面积约为40万m2，市场接受程度非常高，半数项目的出租/出售率在70%以上。
下列表格是部分在租/售的写字楼情况。从表中可以发现，写字楼项目的单体面积都不太大，70%集中在4-6万m2。销售均价基本徘徊在8500-10000元/m2这个区间内。从客户群来看，政府机关购买和企业自用约占1/3左右，一方面可以显示政府在其中所起的作用，另一方面也显示出企业对珠江新城长期的发展前景信心十足，短期内则存在些许疑虑。
表4：部分在租/售的写字楼
?未来两三年后市供应量
从目前掌握的资料来看，两三年内珠江新城可以提供的写字楼面积将在60万m2以上，明显地进入一个高潮期。同表4相比较，仍有相当一部分用来作为企业自用，但项目本身的
单体面积、楼层高度、智能化以及等级水平等方面均比前期有大幅度的提高。这反映出企业更加看好珠江新城2-3年后的写字楼市场，同时也是一个摸索、升级的过程。
表5：部分两三年后上市的写字楼
?良好的宏观形势是条件与前提
珠江新城的写字楼市场在沉寂10多年后的今天，成为全市写字楼市场的发展热点并非偶然：
1、广州市2004年实现国民生产总值4115.81亿元，增长率达15%，经济进入新一轮的扩张期。经济的活跃带来企业盈利能力的提高和实力的增强，从而催生出更多的写字楼需求；
2、加入WTO以来，对外贸易增长迅速，外向型经济成分增加，推动了市场对写字楼特别是高档写字楼的需求；
3、多种因素刺激：亚运会、“泛珠三角”联动、CEPA实施以及会展经济的发展；
4、房地产行业景气看好，自04年以来，广州的写字楼空置率均呈下降趋势，不少“烂尾楼”得以复苏；
5、广州市房地产市场开始发生转型，业务重点由住宅市场向商业地产和写字楼市场扩展，珠江新城成为企业角逐利益和展示实力的首选舞台；
6、珠江新城的政策利好消息不断。除前期已经出台的多种优惠措施和鼓励政策外，广州市政府4月15日又出台了《关于大力发展广州金融业的意见》。《意见》规定：今年起3年内，市财政将设立金融业发展专项资金，每年安排5000万，用于补贴来穗发展的金融机构以及奖励和吸引金融人才。其中，对在珠江新城中央商务区购置办公用房的金融机构，政府将给予每平方米1000元的补贴，使珠江新城尽快建成金融区；
7、珠江新城的诸多优势开始迸发；
8、7大文化、标志工程相继落实，交通、商业等各种配套设施日益完善。
【观点】：
从05年开始，珠江新城将成为广州市写字楼市场的供应大户。经过各方的努力与合作，珠江新城将在2008-2010年期间初步展示出她的CBD魅力！国内大
中型企业和外资企业的办公场所将向珠江新城迁移，而房地产公司、国有金融及
信息企业、政府机构等将成为首批客户。
公司在调查后发现，珠江新城在03年以来，一直呈高速增长势头，但可供出售的土地已经相当有限，“圈地运动”接近尾声。目前珠江新城的整体开发态势是
“东冷西热”，中轴线两侧集中了大量的标志性建筑。但核心商务区的住宅项目偏
多，以I区为例，在15个已知用地性质的项目中，住宅类项目占据了将近一半；
由于夹杂住宅项目，所以CBD的整体高度以30层以下建筑为主，已知项目中超
过30层的明显不足。
四、珠江新城发展前景展望
◆住宅供应出现不足
目前珠江新城可供开发的住宅用地已经不多，供应较为有限，随着写字楼、酒店物业的开发和逐步投入使用，珠江新城的住宅会显得不足，这就意味着周边板块的住宅将会得到相应的补充发展。
◆明年底商务形象会展现
从各写字楼的投入使用时间看，今年年底和2006年底将会是众多物业集中交楼的时段，今年交楼的绝大部分是企业自用物业和政府办公物业。明年则不同，一些具国际水平的商用物业均会相继落成，如富力中心大厦、合景国际金融中心、富力盈隆广场等，这些物业均会对珠江新城的商务形象有着积极的提升作用。
◆强化CBD的发展优势
CBD是未来的CBD，而不是现在的CBD，因为CBD的建设需要十几年甚至是几十年的时间，法国巴黎拉德方斯就花了差不多40年时间才在80年代末完成，日本新宿也经过了近30年的规划建设，所以建设CBD是不能有急躁情绪的。
另外，CBD是区域性大城市经济实力的集中体现，也是区域经济理论和网络经济理论发展的结果。随着广州及全国经济的持续快速发展，CBD作为城市的经济核心就更应该是人流、物流、资金流高度集中的区域，表现出来就应该是网络、信息、交通网以及各种服务业的高度发达。珠江新城在广州的新城市中轴线上，在地理上具备了成为广州经济核心的条件。现在要做的是如何将珠江新城合理规划和建设，以充分发挥其作为CBD的经济领跑能
力。
从珠江新城各写字楼的投入使用时间看，2005年年底和2006年底将会是众多物业集中交楼的时段，今年交楼的绝大部分是企业自用物业和政府办公物业。明年则不同，一些具国际水平的商用物业均会相继落成，这些物业均会对珠江新城的商务形象有着积极的提升作用。珠江新城作为中央商务区的角色将得到强化，其他相关性不强的功能将被弱化；各种相应的配套设施持续跟进，而边缘性和低级产业将逐步远离。
广州国际金融城起步区城市设计及控制性详细规划现状调研报告
建筑与城市规划学院 毕业实习报告 专业城市规划 年级班别11级（1）班 学号31110100xx 学生姓名祝思远 指导教师X X 2016年03月31日
摘要 建设广州国际金融城，是广州市委、市政府贯彻实施“金融强市”战略，推进广州区域金融中心建设和实施新型城市化发展战略的重大战略部署。广州国际金融城紧邻珠江新城和琶洲地区，是珠江沿线发展带的重要组成部分。广州国际金融城是华南的金融中心、区域监管中心、金融总部聚集区、金融市场服务平台集聚区、新兴市场交易中心、广州国际财富中心和后金融时代的专业型金融中心，是具有岭南特色的国际性区域金融中心，是新型城市化发展的核心引擎。广州国际金融城与珠江新城、琶洲地区共同组成世界级的中央活力区，具有非常重要的核心作用。 本次起步区城市设计深化及控制性详细规划工作范围：西至科韵路，东至车陂路，南至珠江岸线，北至黄埔大道，总面积1.32平方公里（未包括珠江），进行广州国际金融城控制性详细规划和城市设计。 首先，本文将叙述广州金融城现状情况，从现状环境、用地、道路交通等方面进行概况总结分析。 其次，本文将对上层次及相关规划作出解读分析。 再其次，本文将根据广州金融城片区的现状特点，找出基地特征相似的案例作分析研究。 最后，本文将简要提出总体定位及设计理念。 关键词：广州，金融城，控制性详细规划，城市设计 目录 1现状分析 (03) 1.1概况 (03) 1.2土地利用现状 (03) 1.3道路交通现状 (04) 1.4公共设施现状 (04) 1.5现状总结 (05) 2上层次及相关规划解读 (05) 2.1《广州城市总体规划2011-2020》 (05) 2.2珠江新城规划解读 (05) 3案例分析 (06) 3.1《北京商务中心区东扩规划应征方案》 (06) 4总体定位及设计理念 (08) 4.1总体定位 (08) 4.2设计理念 (08)
高德置地广场项目分析及区位经济分析
高德置地广场项目分析及区位经济分析一．项目分析： 1.项目概况： （1）广州高德置地广场是高德置地集团开发的一个超大型商业地产项目，集团成立于1995年,是中国一流的的商业地产开发商及营运商。公司现正运营的商业项目面积达50万㎡，写字楼项目面积约32万平方米，整体开发的项目超过160 万㎡。 高德置地广场总建筑面积9 2万平方米，包括国际级的购物中心、超甲级写字楼,超五星级酒店和国内顶级的酒店式公寓。 ◆珠江新城最大的综合性商业项目，全亚洲唯一的上百间复式店铺汇聚的商场。四通八达的交通和中央商务区的吸引力带来庞大的消费群。 ◆超五星级酒店由管理中东迪拜帆船酒店的朱美拉酒店管理公司负责设计、管理和营运。 ◆超甲级写字楼有国内最先进的智能化设施和最高速的电梯，还有独创的国际CE0会所，目前已有美国通用电气、瑞士迅达电梯等多家世界500强企业入驻。
◆国内顶级的朱美拉公寓有最完备的生活、休闲设施和最舒适、尊贵的酒店式服务。 （2）该项目作为城市地标性的综合商业建筑群，规划有22万平米购物中心parkside，分春、夏、中、秋、冬五个主题空间；33万平米甲级写字楼，分A、B、C、D、E、F、H、I共八座塔楼；3.8万平米JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL；8万平米高德公寓；15.7万平米服务式公寓。 高德置地广场有春、夏、中、秋、冬、高德公寓六个项目，其中冬项目为在建项目。 ——春, 代表清新与潮流——夏，代表阳光与活力——秋，代表成熟与魅力——冬，代表浪漫与品味
2.项目位置 高德置地广场，位于广州市天河区珠江新城CBD新城市中轴线上，东起华夏路，西至兴国路，南临花城大道，横贯中央绿核广场和轻轨双塔站出口，在花城大道上横跨1公里。 项目东接地铁三号线、五号线交汇站珠江新城站，西靠地铁五号线猎德站，在高德置地广场一期设有大型公交站场，东西向交通动脉以花城大道贯穿，交通四通八达。
珠江新城城市中轴线建筑形式构想
珠江新城城市中轴线建筑形式构想 西区承接城市发展轴线脉络，布置一条128米宽的南北向林荫大道。沿林荫大道依次布置金融办公区、商业贸易区、办公文化娱乐区；沿广州大道东侧由北向南分别为会议展览中心区、高层公寓区和外贸外事区；西区东部南北分别为猎德村、冼村及两村之间的商住区。东区以高尔夫球场公园为中心，南北两边各为高级住宅区和综合高层商住区；东北部为赛马场，保留无线电工厂、住宅区和谭村；东南角为污水处理厂。 “国际大都市”是随着生产的国际化和金融的国际化，随着世界市场和国际货币的形成而发展起来的。必须创造良好的投资环境与城市空间，使珠江新城成为区域性和世界性的金融中心，具备对全球经济的强大辐射力。按此意图把珠江新城的城市形象和城市空间描绘出来，有效地组织建筑群体内部空间，同时考虑各方面的总体效益。 1、城市街道空间规划的序列性： 城市街道主轴线以林荫大道上的空间起伏与空间序列结合半室内商业步行街的穿插交织为主题。利用空间尺度和几何形状上的变化构成大小、长短、高矮不等的不同性格、不同用途的空间序列。利用不同的广场，林荫路组成节奏和重点，防止出现旧时的那种一贯到底的笔直街道。 城市轴线：自燕岭公园经建设中的天河火车站，直通火车站南的80层中天广场大厦；经这建筑高峰之后，是较低矮开阔的天河体育中心；及至体育中心南侧的商业区，高度又升至30层以上的小高潮；随之又降至9层高的居住区，到达珠江新城规划区。 珠江新城建筑容积率北高南低，北面的黄埔大道与中央林荫道交叉口的两栋450米的超高层金融办公楼达到最高点，成为新城市景观轴线的建筑高峰，然后向南逐渐降低。规划区内一条128米宽的林荫大道作为广州新城市发展轴线的延伸，是黄埔大道与海心岛的主要交通走廊，地铁、车流、人流的主干。 主要干道两旁的建筑稍作后移或降低临街面的建筑高度，创造大大小小的行人广场，形成丰富的街道景观，使人们虽置身于高层密集区，而不会产生压抑感。林荫大道南端连接海心岛旅游公园，两座错层处理的弧形海景酒店，形成一个半圆的绿化广场，作为城市轴线的空间停顿。从两座建筑物之间，景观轴线继续沿水面延伸至对岸的赤岗塔。 林荫大道中央为80米宽的绿化带，绿化带下为地下商业步行街，步行街底层是地铁出口，并有大量停车场。地下商业街吸引大量的城市人流，将有效地使人流与车流进行空间分层，提高城市的交通效率。
广州珠江新城商业地产市场分析
珠江新城商业地产市场分析 一、珠江新城概况 (3) （一）总体概况 (3) （二）土地利用现状及特征 (3) 1、西区A、E、I区 (3) 2、中轴线区B、F、J区 (4) 3、东1区C、G、K区 (4) 4、东2区D、H、L区 (5) 5、东3区M、N区 (5) （三）各项配套设施现状 (5) 1、文化教育设施配套 (5) 2、金融配套 (5) 3、饮食配套 (6) 4、商业配套 (6) （四）交通组织现状及规划 (6) 1、交通现状 (6) 2、交通规划 (6) （五）大型建筑工程 (7) 1、广州图书馆新馆 (7) 2、广东省博物馆新馆 (8) 3、广州市第二少年宫 (8) 4、广州歌剧院 (8) 5、电视观光塔 (8) 6、双子塔 (9) （六）SWOT分析 (9) 1、优势分析（S） (9) 2、劣势分析（W） (9) 3、机会分析（O） (9) 4、威胁分析（T） (9) 二、住宅市场分析 (10) （一）供应量分析 (10) 1、已售住宅项目 (10) 2、在售住宅项目 (11) 3、潜在供应住宅项目 (11) （二）住宅产品及价格特征分析 (12) 1、住宅使用用地现状 (12) 2、住宅开发情况 (13) 3、住宅产品分析 (13) 4、住宅价格分析 (15)
5、住宅二手市场现状及前景分析 (16) （三）竞争区域比较分析 (17) 1、天河北板块 (17) 2、东风东板块 (18) 3、滨江东板块 (19) 三、珠江新城商铺市场分析 (23) （一）商铺概况 (23) （二）分布特点 (23) （三）商铺类型及经营特点分析 (23) 1、专业市场 (24) 2、裙楼商场 (25) （四）商铺面积及租售价格分析 (27) 1、裙楼商场 (27) 2、专业市场 (29) （五）裙楼商场经营定位建议 (30) （六）投资风险提示 (30) （七）前景展望 (31) 四、珠江新城写字楼市场分析 (34) （一）写字楼供应量分析 (34) 1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 (34) 2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 (35) 3、2006--2007年竣工的写字楼项目 (37) 4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 (39) （二）写字楼产品特征分析 (41) （三）价格特征分析 (45) （四）客户群分析 (45) （五）竞争区域比较分析 (47) 1、天河北-体育中心商务区 (47) 2、琶洲商务区 (50) 二零零五年七月
市调部提供珠江新城分析
二、珠江新城区域研究 根据珠江新城区域内功能规划定位、地块属性，敝司将珠江新城分成商住两大区域：以猎德路为界，西部为商务办公区，伴以居住为辅；东部为居住区，伴以商务办公为辅。 ?市政动态 珠江新城规划定位 本项目位于天河区的珠江新城区。珠江新城是广州城市中心的核心位置，规划范围：北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线。占地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，可提供30万个就业岗位。经2002年珠江新城规划检讨案修正后，确立珠江新城区域共划分为14个街区，功能区域划分包括有商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等。 珠江新城位于新城市中轴线之上，属于广州市的核心地带的区位充分显示出其在广州未来发展中的重要地位。珠江新城在广州定位是：二十一世纪中央金融商务区（CBD），规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。
对《珠江新城规划检讨》的判断 在2002年年中，广州市政府审议通过了《珠江新城规划检讨》。在公众眼里，曾被确切定位为广州二十一世纪ＣＢＤ的这块土地，其总体规划几经修改，终于定案。此时，距１９９２年初广州市政府常务会议决定开发珠江新城，已经进入第11个年头。 新规划对原有规划进行了以下六大调整： 1)住宅、商贸、行政办公总建筑面积增加。 2)提高了配套设施水平，增设市级少年宫、图书馆，增设幼儿园９所，增设小学１ 所，市级医院、幼儿园、小学的用地面积增大。 3)改变小地块开发“楼看楼”的模式，采用国际通用的计划单元综合开发模式，将 楼群间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园。 4)街道模式变单一为多样，既有交通干道，也有骑楼式商业步行街。 5)提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面专用步行道构成立体化步行系统。 6)必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺 术特色的城市形象。 这六个方面的调整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套环境，也符合最新引入的CLD（中央居住区）的概念。由于珠江新城主要的商务区域集中在西部，而东部大多为住宅，因此新概念的引入，也使得政府对这个区域的改造更加人性化，对于未来的商住环境做出结构性的提高。 除了上面六个方面以外，政府还对珠江新城做出以下的修改： 1）将交易会展中心、领事馆区搬离珠江新城。 可能很多投资者不明白政府的决定，甚至怀疑珠江新城未来的前景。但我司认为，这反而更有利于珠江新城的健康发展。本身CBD中央商务区就是一个能够带动区域经济的高端产物，有着各种严格的硬件要求。而会展中心、领事馆区同样能够带动区域经济的发展，如果把这三个高端产物同时摆放在珠江新城，从大角度看无疑是一种资源的浪费，而会展中心和领事馆区都有个各自独特的硬件要求，和CBD 其实有着不可弥补的结构性冲突，使CBD的发展趋向多极化。 2）对标志性建筑“双子塔”的修改。 变动1：位置由靠近黄埔大道处移至珠江边。广州市政府在1993年第一轮珠江
2006年珠江新城商业项目市场分析报告
2006年珠江新城商业项目市场分析报告 本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，https://www.wendangku.net/doc/813300826.html,分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。 第一部分写字楼市场 一、写字楼区域分布 ?写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部 从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。 二、写字楼供应量 ?写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首 无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。 ?2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现 2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。
稳坐未来广州写字楼的霸主地位 据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。 三、写字楼项目状况 （一）写字楼概况 近年珠江新城的商业写字楼项目如下表：
广州城市新轴线系列空间调查珠江新城定稿版
广州城市新轴线系列空间调查珠江新城 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
目录 第一章绪论 (1) 1.1调研背 景 (1) 1.2调研范 围 (1) 1.3调研方 法 (1) 1. 4 CBD专题研 究 (2) 1.4.1 CBD概念理 解 (2) 1.4.2 CBD类 型 (2) 1.4.3 CBD结构布 局 (2) 第二章调研内容 (3) 2.1用地性 质 (3) 2.1.1规划历史与对 比 (3) 2.1.2珠江新城规划检 讨 (4) 2.1.3现状用地构 成 (5) 2.1.4分 析.......................................................5 2.2空间形态结构 (6) 2.2.1空间形态布 局 (6) 2.2.2天际轮 廓 (8) 2.3建筑现状 (10) 2.3.1建筑质量分 析 (10) 2.3.2建筑高度分 析 (10) 2.3.3建筑风貌分 析 (11) 2.3.4综合评 价 (11) 2.4交通分析 (12) 2.4.1轨道交通系统分 析 (12) 2.4.2车行系统分 析 (13) 2.4.3人行系统分 析 (13) 2.5.公共空间体系 (14) 2.5.1公共空间结 构 (14)
2.5.2公共空间类 型 (15) 2.5.3公共空间尺 度 (16) 2.5.4行为活 动 (16) 2.5.5地下公共空 间 (18) 2.5.6小 结 (18) 2.6景观、视线及绿化植被分析 (19) 2.6.1景观分 析 (19) 2.6.2视线分 析 (20) 2.6.3绿化植 被 (21) 2.7公共服务设 施 (22) 第三章综合评价....................... ........................... (23) 附件广州市花城广场植物应用情况详表 第一章调研背景 1.1调研背景 作为广东省省会、国家历史文化名城、国家三大综合性门户城市之一、国际商贸中心和综合交通枢纽，广州正在朝着国际化大都市的发展目标迈进，一个强有力的城市中心
广州市珠江新城金融商务区建设发展情况及展望
广州市珠江新城金融商务区 建设发展情况及展望 广州市金融服务办公室 广州市珠江新城核心区建设办公室 广州市珠江新城核心区建设办公室近年来，珠江新城金融商务区的建设发展迅速，基础设施建设不断完善，越来越多的金融机构入驻或计划在近期内进驻，珠江新城金融商务区的聚集效应初步显现。 一、珠江新城金融商务区规划建设情况 珠江新城金融商务区坐落于广州城市新中轴线上，珠江新城金融商务区东起冼村路，西至华穗路，北接黄埔大道，南临珠江，面积1.2平方公里，珠江投资大厦、信合大厦、发展中心大厦、盈隆广场等8个商务金融写字楼已经竣工并投入使用。富力丽思·卡尔顿及富力君悦两家五星级酒店正在进行最后的装修，预计将于今年三季度开业。其他地块建筑正在加紧建设或进行规划设计。 珠江新城双子塔之一的西塔坐落于珠江新城金融商务区中央地段，项目占地面积31084平方米，总建筑面积约45万平方米，由高432米（103层）的主塔楼和配套空间组成，是集顶级写字楼、超五星级酒店、高档商场、高端服务式公寓等功能于一体的综合性商务大楼。西塔项目2005年开始动工建设，预计2009年建成并投入使用，建成后将成为广州珠江新城CBD的核心地标。珠江新城另一地标建筑东塔的规划建设今年也已启动，预计2013年建成并投入使用。 随着珠江新城金融商务区规划建设的不断深入，区内的交通设施建设也得到很大改善。南北走向的地铁3号线已开通，东西走向的地铁5号线、跨越珠江的猎德大桥、连接新电视塔和林和西路的旅客自动输送系统、广州市珠江新城核心区市政交通项目正在加快建设，预计2010年前全部建成并投入使用。 二、金融机构进驻珠江新城金融商务区发展情况 为加快珠江新城金融商务区建设发展，推动广州区域性金融中心建设，市委、
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告 本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。 第一部分写字楼市场 一、写字楼区域分布 ?写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部 从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。 二、写字楼供应量 ?写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首
无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。 ?2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位 显现 2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。 ?稳坐未来广州写字楼的霸主地位 据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。 三、写字楼项目状况
广州珠江新城地下空间开发研究
是“城市财政蓝海”还是“短期财政工具”？ ——广州珠江新城地下空间开发研究 徐辰袁奇峰 【摘要】随着城市土地租金的提升，地下空间价值逐步显现。珠江新城地下空间项目是亚运时期广州重要的形象工程”，但其建成后暴露出一系列问题。本文基于新制度经济学的相关理论，回顾了地下空间由“建设”到“开发”的制度变迁；对广州地下空间开发制度创新进行了解析，将其核心内容分为寻利型制度创新与寻租型制度创新。并指出在寻租型体制的基础上，地下空间开发成为了政府和城投公司的短期财政工具。“城投所有，城投开发”体制导致珠江新城地下空间缺乏可经营性，是其失败的核心原因。对此，进一步提出地下空间大规模开发体制应转向具备“审慎商业原则”的“城投所有，市场开发”及“市场所有，市场开发”的路径。 【关键词】珠江新城 ;地下空间;开发体制;制度创新 1. 引言 1.1 珠江新城 1993年，广州市政府提出建设广州新的城市中心——珠江新城，自此开始了漫长的18年建设征程。2000年的《GCBD21——珠江新城规划调整》，政府明确把珠江新城作为广州CBD 的建设项目。2010年亚运会，珠江新城中轴线两侧的世界级建筑群，四大标志性公共设施及南岸广州电视塔成为展示广州现代化水平和形象的重要代表之一。 1.2 珠江新城地下商业空间 珠江新城地下空间项目由广州市建设投资发展有限公司（以下简称广州市城投公司）于2006年启动，2010年初步完成建设。政府及社会对地下商业项目寄予厚望，期待能够将其打造成为世界级高端地下商业区，弥补珠江新城商务区“无商业”的缺陷。然而项目建成至今，商业经营仍未走上正轨，反倒是一系列质量问题的暴露使其成为社会关注的热点。 问题主要体现在以下几点：（1）中央广场及地下空间方案缺乏创意。中央广场方案重点在于两个层面：一是中央广场景观设计，二是地下空间与广场的连接。在目前的方案中，中央广场景观设计方案较为平庸，地下商业项目与地面的连接方式局限于“孔洞状”阶梯，在地面完全感受不到大型地下商业空间的存在；（2）地下空间质量问题。自2011年开始，陆续有媒体报道珠江新城APM线漏水和渗水现象严重，地下空间在广州几次大暴雨中“水漫金山”。[1，2]（3）地下空间缺乏维护。行走在珠江新城地下商业广场“花城汇”，经常可以看到落满枯叶的电动扶梯，长满锈迹的铁质扶手，贴面瓷砖脱落的墙壁，阻止前行的围栏标识。（4）地下商业经营堪忧。2011年9月花城汇北区试营业，UV影院、大创百货等商家相继开
广州城市新轴线系列空间调查——珠江新城
目录 第一章绪论 (1) 1.1调研背景 (1) 1.2调研围 (1) 1.3调研方法 (1) 1. 4 CBD专题研究 (2) 1.4.1 CBD概念理解 (2) 1.4.2 CBD类型 (2) 1.4.3 CBD结构布局 (2) 第二章调研容 (3) 2.1用地性质 (3) 2.1.1规划历史与对比 (3) 2.1.2珠江新城规划检讨 (4) 2.1.3现状用地构成 (5) 2.1.4分析 (5) 2.2空间形态结构 (6) 2.2.1空间形态布局 (6) 2.2.2天际轮廓 (8) 2.3建筑现状 (10) 2.3.1建筑质量分析 (10) 2.3.2建筑高度分析 (10) 2.3.3建筑风貌分析 (11) 2.3.4综合评价 (11) 2.4交通分析 (12) 2.4.1轨道交通系统分析 (12) 2.4.2车行系统分析 (13) 2.4.3人行系统分析 (13) 2.5.公共空间体系 (14) 2.5.1公共空间结构 (14) 2.5.2公共空间类型 (15) 2.5.3公共空间尺度 (16) 2.5.4行为活动 (16) 2.5.5地下公共空间 (18) 2.5.6小结 (18) 2.6景观、视线及绿化植被分析 (19) 2.6.1景观分析 (19) 2.6.2视线分析 (20) 2.6.3绿化植被 (21) 2.7公共服务设施 (22) 第三章综合评价 (23) 附件市花城广场植物应用情况详表
第一章调研背景 1.1调研背景 作为省省会、国家历史文化名城、国家三大综合性门户城市之 一、国际商贸中心和综合交通枢纽，正在朝着国际化大都市的发展目标迈进，一个强有力的城市中心具有十分重要的意义。《新城市中心——珠江新城规划》明确了北起燕岭公园，南至海珠区的全长12公里的城市新中轴围。新中轴线贯穿火车东站、天河体育中心、珠江新城、新电视塔，南至珠江后航道的海心沙岛，以新电视塔为界分为南、北段，东至以林和中路-体育东路-冼村路向东拓展200米，西至林和西路-体育西路-华夏路向西拓展200米，总用地面积5.88平方公里。 珠江新城区段位于城市新中轴线的核心区段，是城市主要景观轴线珠江与城市新中轴线交汇的城市景观中心。地处繁荣的天商务区的南面，连接西边毗邻的传统商务区域越秀区和待发展的东部区域，贯通隔江相对的南部组团，位于未来三大城市组团交汇的城市地理中心，区位得天独厚；在功能上，珠江新城承载了金融办公中心、商业贸易中心和文化娱乐中心三大城市功能；而“GCBD21 确立了珠江新城作为中央商务区的最新定位，是天河CBD硬核的主要组成部分。珠江新城的区位优势城市景观优势，保证了其作为市新城市中心与地区级CBD建设能够恰当地结合起来。 1.2调研围 珠江新城总用地面积约6.48平方千米，规划总建筑面积约1592万平方米，整体开发容积率为2.46。城市主次干道将珠江新城划分为14个街区，本次新中轴线调研我们主要选取了位于中轴线区域的B、F、J三个区，围北起黄埔大道，南至珠江，东西以冼村路、华夏路，为界，面积约103.3公顷。 1.3调研方法 本次调研主要采取资料收集和现场踏勘和两种调研方法。 1. 4 CBD专题研究 东 站 广 场 段 体 育 中 心 段 天 河 城 段 珠 江 新 城 段 海 心 沙 电 视 塔 南 段图1-1，新城市中轴线平面图
珠江新城规划
广州市新城市中心——珠江新城规划检讨（文本） 2007-09-19 15:17:36来源：互联网【字体：大中小】 编制单位：广州市城市规划设计研究院 规划面积：6.19平方公里 居住人口：7.3万人 完成年份：1999年 项目概况 珠江新城位于广州市天河区，地处城市旧城大组团与东翼组团交汇处，用地面积约6.19平方公里。为未来的广州新城市中心，预计全区居住人口7.3万人，就业岗位6.16万个。 地区发展策略检讨结论 （1）全市写字楼过剩 广州市商务用地供应失控，办公设施已经出现了供大于求的现象，在相当长一段时间内写字楼开发缺少动力，目前的市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区。 （2）城市土地政策 供过于求的土地市场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。
（3）加强地区战略研究 在充分考虑城市新中轴线南延尚有大量区位良好的用地储备的前提下，未来20年里，在目前城市建成区及正在开发的新区范围内，全市商务办公建筑总体规模应该控制在1100万平方米左右，而天河中心区与珠江新城商务办公建筑应在600万平方米左右，那么，珠江新城商务办公建筑应控制在300-400万平方米左右。 在分析广州市城市发展的趋势、需要与可能的前提下，提出了广州市21世纪中央商务区（GCBD21st）的空间结构概念： 以体育中心四周及珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核心缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD地区。 这样一个商务办公建筑规模和CBD结构目标的设定与广州力争成为区域级国际性城市的目标相衬，又足以支持区域级国际性城市对商务办公设施的需求。相应，珠江新城功能定位如下： 作为广州市21世纪城市中央商务区（GCBD21）硬核心的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地。 3个递进的开发战略 战略一：以房地产开发作为主要动力，待市场需求上来以后，再加以开发。 战略二：仍然以房地产开发作为主要动力，但是加强全市土地供给控制，回收已经批出但开发商无力推动的商务办公用地，将未来全市的商务办公用地供应都集中放在城市中央商务区（GCBD21）范围内，促成开发的集约和聚集效应。 战略三：在集约房地产开发的前提下，将若干政府性的开发项目也集中放在城市中央商务区（GCBD21）范围内，为城市的整体利益放弃一部分土地收益，形成更大范围
珠江新城板块分析
一、珠江新城板块描述 珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。 珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。
二、历史记忆 ◆80年代珠江新城的初步形成 广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。 ◆90年代初珠江新城规划出台 根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。 《广州新城市中心区—珠江新城规划》出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。 1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。 1997年到1998年，广州房地产市场出现土地供应失控，开发商拿地的方式竟然出现了“多样化”例如一些单位为了“脱困”不惜平价出让土地。那些在几年前按照高达3800元/平方米楼面地价买到的珠江新城项目地块的开发商开始后悔了。
广州市珠江新城板块研究分析
广州市珠江新城板块研究分析-研究分析 一、珠江新城板块描述 珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。 珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。 二、历史记忆 80年代珠江新城的初步形成 广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。 90年代初珠江新城规划出台 根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。 《广州新城市中心区—珠江新城规划》出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。 1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。
珠江新城规划检讨。
珠江新城——规划检讨：从广州新城市中心到中央商务区（CBD） 1992~1999年，广州新城市中心——珠江新城的土地开发已累计投入50亿元人民币，但对多数广州人而言，“珠江新城”还只是一个地图上的概念。除居住用地正在积极开发外，只有若干政府办公机构迁入，尚无一家真正的商务办公建筑建成。对于珠江新城建设，曾经存在两种有害的倾向： 倾向一：认为形势一片大好，当时开发建设中的困难只是经济发展过程中小小的低谷，忍一忍又会有九十年代初那样的大发展。因此当时制定的规划虽然会延迟，但是最终仍然可以实现。 评价：过于乐观地估计形势，看不到广州经济发展所面临的挑战，可能继续鼓励商务办公设施在全市布局过于分散的情况，耗散了促成和维持新城市中心所需的市场需求，不利于迅速形成新城市中心面貌，会延迟甚至耽误珠江新城开发建设的时机。 倾向二：对形势过于悲观且强调近期经济效益，认为最好把规划全改了，干脆把商务办公用地全改为目前市场情况较好的住宅和一般性商业用地，将其建设为一般的城市中心区，尽快回收政府已经投入的大量开发资金。 评价：过于强调近期经济效益，看不到广州经济发展所面临的机遇，放弃建设新城市中心的构想，是与广州市建设国际性城市的目标背道而驰的。 一、GCBD21，作为一种城市发展战略 1.1 “GCBD21”战略的提出 2000年广州市确立了建设国际性区域中心城市的目标，中心城市最大的特点就是这个城市不仅为自己服务，更重要的是能够组织区域经济。 假设：市政府仍然坚持将广州建设成为国际性区域中心城市的战略目标。 推论：面临城市间剧烈的竞争，必须突破瓶颈争夺优势，作为战略措施，广州市政府必须下决心在本世纪建设一个完整的城市中央商务区，我们且称之为GCBD21——广州廿一世纪城市中央商务区（Guangzhou Central Business District of 21st Century 简称GCBD21）。
【房地产失败案例】—广州珠江新城
【房地产失败案例】——广州珠江新城 ——政府的计划经营让公主变成了灰姑娘 1992年市委、市政府为进一步提升广州市中心城市地位，提出“高标准、大规模发展第三产业”、建设“国际化大都市”，15年基本实现现代化的奋斗目标。位于广州东部新中轴线上，总用地面积约6.6平方公里。北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道。核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米的珠江新城成为政府规划中城市未来的CBD区域。 珠江新城拥有在广州独一无二的黄金地理位置，从功能上来说，珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上将金融、信息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一身，形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。 新城的文化景观同样也是广州史无前例的。歌剧院、博物馆、冼星海音乐厅、大型绿地广场、林阴大道，人们想象中国际大都市的每个具体形象都可以预见。但是从1992年至2001年底，10年间珠江新城卖地99宗，已建成19宗，在建11宗，没有开发的有69宗之多，其中烂尾2宗。在卖出去的地块中，有三分之二没有进入实质性的开发；到2001年底合同地价102亿，但实际只收回45亿；在卖地过程中早已打乱原来规划的地块分割，形成政府失控、投资商无所事从的不良局面。 【失败因素研究】
A.定位 1993年规划初期珠江新城的定位是，“未来的广州新城市中心、21世纪的CBD”；一个大型综合中心街区。 B.影响因素 因素一：在珠江新城的发展过程中，广州地铁随即成为重要的影响因素，广州修地铁这一历史性决策的最后敲定，庞大资金问题提上了议事日程。按国际惯例，融资的核心关键是不动产抵押，而在广州政府的腰包里，珠江新城这块时价上百亿元人民币的土地，当然地成为支援地铁建设的最佳不动产抵押物。出于大笔融资的需要，广州市政府提出要求：珠江新城应提高开发强度，为地铁建设筹集更多资金。因此，从1992年10月征地通告颁布开始，广州市政府便以“五统一”的决策来营建这块宝地（即统一征地、统一开发、统一建设、统一出让、统一管理）。与此相应，珠江新城默默承担着每年十几亿的输出金额，以至于有人把珠江新城的开发称为地铁的“血库”。 因素二：经济预期过于乐观。ＣＢＤ（城市中央商务区）不是仅靠行政手段，想造就可以造出来的，它是逐步形成的，虽然行政手段会有一定的促进作用，但更重要的因素是这个城市是否成为一个国际化大都市，是否成为一个区域中心城市，是否有足够的经济辐射能力，是否有足够高的产业档次。具备了以上条件，世界知名的跨国公司就会蜂拥而至，城市就会形成ＣＢＤ。现在广州市还处于朝着这些目标前进的过程中，并不具备拥有真正意义ＣＢＤ的客观条件。
广州城市新轴线系列空间调查——珠江新城资料讲解
广州城市新轴线系列空间调查——珠江新 城
目录 第一章绪论 (1) 1.1调研背 景 (1) 1.2调研范 围 (1) 1.3调研方 法 (1) 1. 4 CBD专题研 究 (2) 1.4.1 CBD概念理 解 (2) 1.4.2 CBD类 型 (2) 1.4.3 CBD结构布 局 (2) 第二章调研内容 (3) 2.1用地性 质 (3) 2.1.1规划历史与对 比 (3) 2.1.2珠江新城规划检 讨 (4) 2.1.3现状用地构 成 (5) 2.1.4分 析.......................................................5 2.2空间形态结构 (6) 2.2.1空间形态布 局 (6) 2.2.2天际轮 廓 (8) 2.3建筑现状 (10) 2.3.1建筑质量分 析 (10) 2.3.2建筑高度分 析 (10) 2.3.3建筑风貌分 析 (11) 2.3.4综合评 价 (11) 2.4交通分析 (12) 2.4.1轨道交通系统分 析 (12) 2.4.2车行系统分 析 (13) 2.4.3人行系统分 析 (13) 2.5.公共空间体系 (14) 2.5.1公共空间结 构 (14)
2.5.2公共空间类 型..........................................15 2.5.3公共空间尺 度..........................................16 2.5.4 行为活 动..................................................16 2.5.5地下公共空 间..........................................18 2.5.6小 结……..................................................18 2.6景观、视线及绿化植被分析..........................19 2.6.1景观分 析 (19) 2.6.2视线分 析..................................................20 2.6.3绿化植 被..................................................21 2.7公共服务设 施 (22) 第三章 综合评价....................... (23) 附件 广州市花城广场植物应用情况详表 第一章 调研背景 1.1调研背景 作为广东省省会、国家历史文化名城、国家三大综合性门户城市之一、国际商贸中心和综合交通枢纽，广州正在朝着国际化大都市的发展目标迈进，一个强有力的城市中心
广州市珠江新城市场调研报告
珠江新城07年在售项目 分析报告
目录 1 前言部分 (4) 1.1城市居住变化史 (4) 1.2珠江新城的总体规划 (5) 1. 2. 1 珠江新城用地规划 (5) 1. 2. 2 CBD规划检讨工作结果 (6) 1. 2. 3 珠江新城各用地功能分区 (9) 1. 2. 3 珠江新城目前主要住宅项目情况 (10) 1. 2. 4 珠江新城的主要基础设施和生活配套设施 (11) 2 个盘介绍 (14) 2.1誉峰 (14) 2.2富力爱丁堡国际公寓 (16) 2.3富力史丹尼国际公寓 (19) 2.4铂林国际公寓 (21) 2.5嘉裕礼顿阳光 (23) 2.6尚东宏御 (25) 2.7尚东美御 (27) 2.8中海观园国际 (29) 2.9中海璟晖华庭 (31) 3 分析 (33) 3.1价格分析（价格走势、起价、均价、最高价、增幅） (33) 3.2户型分析（包括主推户型和热销户型） (40) 3. 2. 1 誉峰 (40) 3. 2. 2 富力爱丁堡国际公寓 (41) 3. 2. 3 富力史丹尼国际公寓 (42) 3. 2. 4 铂林国际公寓 (43) 3. 2. 5 嘉裕.礼顿阳光 (44) 3. 2. 6 尚东.宏御 (45) 3. 2. 7 尚东.美御 (45) 3. 2. 8 中海观园国际 (46) 3. 2. 9 中海璟晖华庭 (47) 3.3珠江新城07年项目总体分析 (48) 3.4预测走势分析（价格、消费群体、供应产品特点） (51) 3. 4. 1 预测价格走势 (51) 3. 4. 2 消费群体分析 (51) 3. 4. 3 供应产品特点 (51) 4 珠江新城开发的商机与未来展望 (51) 4.1珠江新城CBD开发的商机千载难逢 (52) 4.2珠江新城CBD开发的着力点 (52) 4. 2. 1 建立高效协调机制，强力整合区内资源 (52)
珠江新城概况
珠江新城概况 珠江新城位于北二环与东二环的交汇处，占地约120万平方米，总建筑面积约240万平方米，容纳25000个家庭，常住人口达8万人，是中国华南地区最大的城市新区。建成的珠江新城集合城市所有单元，将完善的学校、大型超市、综合百货、特色商业街区、运动场馆、医疗机构、服务管理等设施为一体。 简介 珠江新城——十年蓄势，浴火凤凰。金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心……珠江新城的崛起，标志着广州作为中国三大城市之一的特殊地位；她的功能，把广州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。1992年开始规划的珠江新城，用地规模6.19平方公里。珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。 人口规模预测可达17-18万，提供近30万个就业岗位。地区性质为21世纪广州市中央商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地，是集中体现广州国际性城市形象
的“窗口”。 城市主次干道将珠江新城划分为14个街区。规划功能区由东至西主要有以下几个：西区A、E、I区，A区以商务办公为主，E区为商住区、I区为商务办公与商住综合区。中轴线区域B、F、J区，B区为入口广场与金融办公区，F区为商贸办公区与中央广场，J区为商务办公区与文化广场。东1区C、G、K区，为自然村址与村留商主用地。东2区D、H、L区，D区为商务办公与商住综合区，H 区为别墅区与珠江公园，L区为商住用地。东3区M、N区，M区为文化娱乐综合区与赛马场，N区为商住珠江新城与酒店区。 作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，珠江新城未来的发展仍是社会关注的热点，仍将拥有其他地区缺乏的发展优势，比如大型的开发规模、较强的综合性、完善的服务配套设施和公共设施以及区域的中心作用等等。可以预计，在更多政府项目的引入、地铁等公共交通的完善、大型公共商业服务设施在区内的布置等有利信息的带动下，珠江新城商务办公区域的建设将得到有效的带动，并与环体育中心商务办公区共同形成一个完整的CBD核心，最终树立珠江新城的中心区域形象。 发展前景 《珠江新城规划检讨》经广州市政府审议通过，历时两年的规划调整终于划上句号。上世纪90年代初。广州市政府提出建设珠江新城。1992年，市政府决定以美国托马斯公司方案为基础，编制出控制性详细规划，按照这个规划，珠江新城将建成广州未来的“中央