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改制上市过程中土地使用权处置

改制上市过程中土地使用权处置
改制上市过程中土地使用权处置

企业改制上市过程中土地使用权处臵

一、我国土地分类与土地权利概述

(一)土地的分类

在我国,依据不同的标准,土地有多种分类方法,如依据土地的所有权属、自然属性、用途、质量、承载状况等进行分类,本文仅介绍与企业改制(本文所称的改制是指有限责任公司或其他非公司制企业按照公司法及其他相关法律法规的规定变更为股份有限公司的过程)上市关系最为密切的两种分类方法,即依据土地所有权属和土地用途的分类。

1、依据土地所有权属分类

根据我国《土地管理法》第二条第一款?中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制?的规定,我国的土地按照所有权属可以分为全民所有的土地和集体所有的土地,该条第二款规定?全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使?,故全民所有的土地,一般称之为国家所有的土地或国有土地。

不同所有权类别的土地,其使用权取得和流转的条件是不同的,因此,有必要区分不同所有权属的土地。

(1)国家所有的土地

我国《宪法》第十条规定?城市的土地以及法律规定为国有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有?,《土地管理法》第八条也作了相同的规定。这两条法律规定,确定了国有土地的基本范围:

①城市市区的土地

城市市区的界定,一般以城市建制区为准。所谓城市建制区是指已进行城市配套建设,具备城市功能的基本连片区域。

②法律规定为国有的农村和城市郊区的土地

根据《土地管理法实施条例》第二条的规定,下列城市市区以外的土地属于国家所有:

ⅰ农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

ⅱ国家依法征用的土地;

ⅲ依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

ⅳ农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;

ⅴ因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制的集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

③推定为国家所有的土地

根据国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十八条:?土地所有权有争议,不能依法证明争议土地属于农民集体所有的,属于国家所有?,该规定体现了国家所有权优先的原则。

(2)集体所有的土地

我国《土地管理法》第八条第二款规定:?农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。?根据该条规定,下列土地属于集体所有:

①农村和城市郊区的土地

农村和城市郊区的土地原则上属于集体所有,但法律规定为国家所有的除外;

②农村村民的宅基地和自留地、自留山。

2、依据土地用途分类

我国实行土地用途管制制度,不同用途的土地,其使用权取得和流转的法律规定是不同的,因此,有必要了解我国土地的用途类分。

我国《土地管理法》第四条第二款规定:?国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。?

(1)农用地

农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

(2)建设用地

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

(3)未利用地

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

国家和集体所有的土地,均可以按照用途划分为上述三类土地。

(二)土地权利概述

企业改制、上市过程中,涉及到的土地权利处臵主要是使用权的取得和流转及它项权利的设定,以下对我国的土地权利体系做一个概述。

1、土地所有权

土地所有权是指土地权利人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定,土地所有权的主体只能是国家和集体,其他任何组织和个人都不能享有土地所有权,因此,在我国只有国家土地所有权和农村劳动群众集体土地所有权。土地所有权的客体为土地,属于不动产的范畴,土地所有权的取得、丧失和变更必须履行一定的法律手续,以表征权利状况。

2、土地使用权

在我国,土地所有权是禁止交易的,但法律允许将土地占有、使用、收益等权能同土地所有权相分离,土地使用权即是与土地所有权相分离的独立的财产权利。

土地使用权是指民事主体(组织和个人)在法律规定的范围内对国有或集体所有的土地占有、利用和收益的权利。我国《土地管理法》第九条规定:?国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用?。

3、土地他项权利

土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利,这些权利的权利人是土地所有权和使用权的相对人,常见的抵押权、租赁权即属他项权利的范畴,此等权利也需要在土地管理机关登记,取得《土地他项权利证书》。

土地使用权及相关的土地他项权利是企业尤其是生产企业正常运营的重要条件,因此,企业在改制上市过程中的土地资产处臵是企业资产重组的重要内容,也是发行监管部门重点关注的法律问题。

由于不同所有权类别的土地,其权利处臵的法律规定不同,以下按照土地所有制的分类来分别论述。

二、企业改制上市过程中国有土地使用权处臵的法律问题

(一)国有土地使用权处臵的法律规范体系

企业改制上市过程中国有土地使用权的处臵问题就是改制后的股份有限公司如何合法取得国有土地使用权的问题。我国目前涉及到这一问题的法律法规体系如下:

1、法律

《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正)

第九条?土地使用权?、第十五条?国有土地承包经营权?、第四十条?开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩?、第五十四条?建设用地使用权的取得方式?、第五十五条?土地有偿使用费的缴纳和使用?、第五十六条?土地用途的变更?、第五十七条?临时用地?、第五十八条?国有土地使用权的收回?。

2、行政法规

《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月27日中华人民共和国国务院令第256号)

第二条?国家所有的土地?、第十七条?开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩?、第二十九条?国有土地有偿使用的方式?

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号)

3、部门规章与规范性文件

《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局1992年2月24日发布)

《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局1994年12月3日发布,2003年2月20日已废止)

《确定土地所有权和使用权若干问题的规定》(国家土地管理局1995年3月15日发布)第二章?国家土地所有权?、第四章?国有土地使用权?

《关于股份有限公司国有土地作价入股股权持有等问题的请示的批复》(国家土地管理局1997年3月25日发布)

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局1998年2月17日发布)

《规范国有土地租赁若干意见》(国土资源部1999年7月27日发布)

《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资源部1999年11月25日发布)

《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知》(国土资源部2001年2月13日发布)

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部2002年5月9日发布)

《协议出让国有土地使用权规定》(国家土地管理局2003年6月11日发布)

《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》(国土资源部2003年6月11日发布)。

4、地方政策

国有土地作为地方政府管理的重要国有资产,许多地方政府都出台了相关的政策,特别是近几年来,一些地方政府为了扶植本地的企业发行上市,在土地使用权方面制定了大量的优惠政策,这些优惠政策,如果不违反上述法律法规,也是有效的,如《湖南省政府关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的通知》(湖南省人民政府2000年5月29日发)、安庆市《关于鼓励和促进企业上市的若干意见》(安庆市人民政府2004年12月14日发)等。

(二)国有土地使用权处臵的基本方式

依据上述法律、法规及规章,企业在改制上市过程中取得国有土地使用权的基本方式有出让、租赁、作价出资(入股)、保留划拨用地等,此外,还有?招拍挂?等市场化取得国有土地使用权的方式及受让等二级市场取得方式。2004年至2005年4月首次公开发行上市的大多数公司,土地使用权的取得会涉及到上述两种以上的方式,如华电国际使用的161幅土地中以租赁方式取得使用权的有93幅,以出让方式取得使用权的有53幅,以划拨方式取得使用权的有15幅。1998年2月17日国家土地管理局发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》和1999年11月25日国土资源部发布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定了改制企业取得国有土地使用权的指导

性原则。

1、国有土地使用权出让

国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给改制企业,由土地使用企业向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应由市、县土地管理部门与土地使用企业签订出让合同。采用这种土地资产处臵方式,在签定土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金之后,企业取得的土地使用权,可以转让、出租或作价入股,便于公司灵活地进行处臵。但企业通过出让取得土地使用权要面临沉重的资金负担,对于一些赢利能力好、现金压力小、用地面积小的企业或改变用途、被拍卖等规定必须以出让方式取得土地使用权的企业多采用。许多规模较小的民营企业如兔宝宝、凤竹纺织、盾安环境、天奇股份、七匹狼等采取以出让的方式取得土地使用权。

以出让方式取得土地使用权需要关注以下问题:

(1)土地出让金的数额

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第九条规定:?土地使用权除保留划拨用地方式外,采取其他方式处臵的,必须进行地价评估,要以评估价格为依据确定土地出让金的数额?,关于出让金的数额,国家土地管理局1992年颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定?土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定?。2003年《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定?协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和,有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%?。因此,土地使用权出让金要参照改制当时地政府出台的标定地价与基准地价及最低下浮限度,根据地段、级别判断出让金额是否符合规定。

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第十七条规定:?在土地有偿使用费用方面,可采取适当优惠政策鼓励和支持国有企业改革,具体办法由各地根据本地实际情况制定?,因此,一些地方政府对于改制的国有企业土地出让金的缴纳,会有更优惠的政策,一般按评估值的5%-30%计收。如河南省豫经贸企改[2003]372号文件第十七条规定:?工业生产类企业原划拨土地需要以出让方式处臵的,受让方应一次性缴清宗地地价20%~40% 的出让金?;《无锡市人民政府关于企业改革中土地资产处臵的意见》(锡政发[ 1998 ] 169 号文)规定列入该市50 家重点企业集团的,以出让方式处臵土地资产后,土地出让金除按照省政府文件规定上缴15 %外,其余市政府所得部分全部留给企业;《云南省人民政府关于盘活土地资产促进国有企业改革和发展的实施办法》规定?国有企业划拨土地有偿转让涉及的土地出让金,按成交价或确认地价的5-10%缴纳?。另外,根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的规定:?对其他采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业,可将原使用的划拨土地按出让方式处臵,土地收益可作为应付帐款暂留企业,全额用于技术改造,并参照技改贷款方式进行管理?。

但如果出让金明显低于标准,应有合理的解释并取得有权部门的批准,保证

土地出让金优惠政策的法律效力。由于在出让金缴纳方面的优惠,地方政府往往会对土地使用权的流转做些限制,如改制企业如果转让该幅土地,须补缴剩余部分的出让金等,要注意这些限制条件。

【案例1】

青松化建在其招股书中载?根据兵团土地管理局兵土管发【2000】54号《关于对新疆青松建材化工股份有限公司(筹)土地使用权处臵方案的批复》公司按确定的土地使用权总价(扣除已上交土地业务费)的20%缴纳土地出让金?。山鹰纸业在其招股书中载?依据马鞍山市土人民政府马政秘【2000】58号文的规定,该块土地出让金按评估值15%计缴?。

(2)土地使用权出让金的缴付期限

关于土地使用权出让金的缴付期限,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条?土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿?,但一般来说,这条法律规定只有在极少数地方被严格执行,许多地方政府在执行时相对灵活,一般仅规定企业在某一时间内(一般是一两年内甚至更长,视出让金数额及企业情况而定)缴纳。如安庆市政府《关于鼓励和促进企业上市的若干意见》(宜政发“2004”21号)规定:?进入辅导期的股份有限公司,补交土地出让金有困难的,可采取分期支付,待上市后1个月内缴清?;吉林市政府2003年发的《吉林高新区关于推进吉林高新技术产业开发区区内企业改制若干意见》规定?吉林高新区区内采取改征地为占地的企业拟进行改制上市的,可在上市发行前暂不缴纳土地出让金差价款。企业全额支付占地补偿费后,高新区管委会以出让方式核发国有土地使用证,企业可以用于抵押贷款,待企业发行上市后,向管委会缴纳土地出让金差价款?;湛江市政府2005年1月发布的《关于大力发展和利用资本市场的实施意见》规定:?已完成上市辅导的拟上市企业,在申办土地使用权证和房产证等有关证照时可先行办理变更登记手续,其在实施上市过程中所涉及的土地出让金,经同级政府批准,可以申请延缓至上市后一个月内缴清?。但按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条?土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权?,故按规定在未缴纳完土地出让金前,不能取得土地使用权证,尽管地方政府有变通的做法,企业还是应在向证监会申报上市申请前将土地出让金缴纳完毕,取得土地使用权证。

【案例2】

洪城水务招股书载青云水厂、朝阳水厂、下正街水厂的土地使用权为集团公司通过出让方式取得。该部分土地面积为90799.48 平方米,总地价为3413.09 万元,土地出让金按基准地价30%缴纳,为1023.93 万元,其中上交省财政厅20%为204.79 万元,集团公司目前已缴纳了省财政40.96 万元土地出让金,余下的金额按年度缴纳。土地出让金的80%(1023.93 万×0.8=819.14 万元)市政府同意缓交。长堎水厂的土地使用权为集团公司通过出让方式取得。该部分土地面积21934.43 平方米,总地价427.99 万元,土地出让金为171.19 万元,南昌市人民政府办公厅同意缓交。

(3)土地上设定的他项权利

通过出让方式取得的土地使用权,其权利的饱满状态仅次于土地的所有权,权利人可以出租、抵押,因此,还应当到有关登记主管部门进行核实,了解该幅土地使用权上是否已设定了租赁、抵押等他项权利,特别是抵押权的设定是否会影响到企业对土地的正常使用。

(4)出让土地的用途与期限

我国实行土地用途管制和土地利用总体规划制度,因此,要关注企业取得的土地使用权的用途,如果企业改变用途,可能会面临补缴土地出让金的问题。另外,我国土地使用权实行有期限出让制度,因此,还要关注土地使用权的期限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定?土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年?。

2、国有土地使用权租赁

租赁取得土地使用权指改制的股份公司与县级以上人民政府土地行政主管部门、控股股东或其他土地使用权主体签订一定年期的土地租赁合同,按年或定期支付租金以取得土地使用权。以租赁方式取得的土地使用权在符合法律规定的情况下可以转租赁。由于现金支付的压力小,同时不会影响净资产收益率,因此,租赁取得土地使用权是改制后的股份公司采用的最多的土地使用权处臵方式。在2004―2005年4月上市的公司中,飞亚股份、南京港、南宁糖业、久联发展、航天电器、恒源煤电、苏泊儿、长丰汽车、文山电力、开滦煤矿、雷鸣科化、北方创业、贵绳股份等众多企业都采取了这种方式,其中以国有控股公司居多。

以租赁方式取得土地使用权需要关注以下问题:

(1)出租方是否已合法取得了出租土地的使用权

如土地使用权系租赁得来,首先应确认出租方有权租赁。改制后的股份公司,主要向两类主体通过租赁取得土地使用权,一类是向县级以上国土资源管理部门租赁取得,即一级市场租赁,如航天电器,其使用的 5 宗土地是向遵义市国土资源局办理了土地使用权租赁手续,取得了租赁土地的使用权,这类主体在资格上是没有问题的。另一类是向股份公司的控股股东及其下属单位租赁取得,即二级市场租赁,如飞亚股份、中材国际、南京港、南宁糖业、久联发展、航天电器、恒源煤电、北方创业、贵绳股份等,这种情况需要注意控股股东及其下属单位是否具有出租土地使用权的权利。

如果发起人拟将划拨土地租赁给股份公司,一般说来,控股股东应该先以出让或授权经营的方式取得土地使用权,也可先以租赁的方式取得,然后再转租赁给股份公司使用。

①?先出让再出租?方式

?先出让再出租?的方式,即控股股东或其下属企业先以出让方式取得土地使用权后,再出租给股份公司。对于这种方式,应注意国土资源部1999年6月18日发布的《关于企业改制中土地资产处臵有关问题的通知》规定?对于改制后新组建的公司为从事基建工程(如公路工程)的公司和物业公司的企业,由于

该类企业的土地使用是其业务和资产运营的关键因素,需要取得长期而稳定的土地使用权,因此不宜采用‘先出让再出租’的方式处臵土地资产?,根据该文件的精神,上述企业也不宜采取?先租赁再转租赁?、?先授权经营再租赁?的方式取得土地使用权。

②?先租赁再转租赁?方式

有些股份公司的发起人,由于一时难以支付土地出让金,取得土地使用权证,因此采取?先租赁再转租赁?的方式使股份公司取得土地使用权。

【案例3】

郴电国际,其发起人宜章县电力总公司等将以划拨方式取得的35幅土地先变更为租赁方式,然后再转租赁给股份公司。

③?先授权经营再租赁?方式

所谓授权经营是指国家根据需要,可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司,作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营,由国家土地管理局审批,并发给国有土地使用权经营管理授权书,被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书,可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁等方式配臵土地,企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件,按规定办理变更土地登记手续。

【案例4】

莫高股份自2000年1月起,以有偿租赁方式,向甘肃农垦总公司租赁使用农垦总公司划拨取得的工业、农业用地,由于当时农垦总公司尚未以授权经营或出让的方式取得上述土地使用权,因此,双方于2000年1月5日签订了《土地使用临时协议》,约定在农垦总公司取得前述土地使用权前,由农垦总公司代收租金,并应依法将该期间内代收的租金上缴国土资源管理部门。这种临时租赁方式,获得了甘肃省国土资源厅同意并实施。2001年4月,经甘肃省国土资源厅甘国土资函[2001]14号文和甘国土资函[2001]16号文批准,同意农垦总公司采用国家授权经营方式,经营上述划拨用地。2001年4月,公司与农垦总公司签署了正式的《土地使用权租赁合同》。

(2)关于土地租赁期限的问题

通过租赁的方式取得的土地使用权,并不能保证改制企业长期而稳定的使用,因此,证监会规定,以租赁方式取得的土地使用权,要保证较长的租赁期。1999年7月国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》规定?国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期?。因此,大量通过租赁方式取得土地使用权的企业,都在租赁合同中约定了尽可能长的租赁期,如南京港与南京港务管理局签署的《土地租赁协议》,约定的租赁期限为自公司成立之日起四十五年,其他如马应龙、陕西建设等公司的招股文件

中也披露了类似的租赁期限。事实上,上述超过20年的租赁期限是无效的,因为根据1999年10月实施的《合同法》第二百一十四条:?租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年?由于《合同法》相比《规范国有土地租赁若干意见》是上位法、后法,《规范国有土地租赁若干意见》关于最长租赁期限的规定是无效的,因此,要提请企业注意租赁期限不得超过20年与该幅土地剩余使用年限中的较短者。

(3)租赁土地上的建筑物?房地分离?问题

根据我国《房地产法》第三十一条?房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押?;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条?土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让?;第二十四条?地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外?。这些规定反映了我国的?房地一体?主义。国土资源部1999年6月18日发布的《关于企业改制中土地资产处臵有关问题的通知》也规定?为降低土地资产管理的复杂性,对于以土地房屋为生产场地的企业,企业改制时可选择房地整体出租或整体出让、入股等方式处臵土地资产?。

土地权利人以出让、受让方式获得土地使用权后,在土地上建筑房屋,或者房地均以租赁方式取得,自然不存在?房地分离?的问题,但如果在租赁的土地上拥有建筑物的所有权,房屋所有权证和土地使用权证的权利主体就会不一致,如果有一方处臵权利,会影响到另一方的稳定经营,特别是土地使用权人处臵权利时,如土地权利权人将土地使用权抵押、转让时会给租赁权人带来风险。

对于此类问题,我们应当关注:

①土地租赁期限在法律规定的范围内尽可能长,如双方约定20年的承租期,期满后可再续租20年,使租赁土地的使用权相对稳定。

②要考察土地使用权出租主体(一般是企业的控股股东或其他关联方)是否设定了抵押,如果设定抵押应当通过符合法律规定的方式解除。

③房地分割的合法性。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款?土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记?,确认了房地一体的例外,但要求有权部门批准。《关于企业改制中土地资产处臵有关问题的通知》规定?只有在新设公司向母公司租赁土地后再兴建地上建筑物和地上只有机器设备而没有房屋等建筑物,母公司将相应机器设备作价投入新公司但又不愿放弃土地使用权这两种情况下,才可按照房屋所有权与土地使用权可分离的原则,保留先出让再出租的土地处臵方式,但要相应加强土地资产严格监管。包括出让金的征收管理,取消各类随意性优惠政策等;同时对采取先出让再出租的方式处臵土地的改制企业,在上报审批时要同时上报草签的土地出让合同和土地租赁合同,严格审核其中的土地收益关系?。这说明在企业改制的实践中,国家土地管理部门认可?房地分离?的做法,但要在批准与登记程序方面符合上述规定。

【案例5】

2000年和2001年,贵绳股份向集团公司租赁土地,在省国土资源厅进行了备案,又于2001年11月购买了集团公司在该幅土地上的厂房及办公用房,并取得了遵义市房管局发的房屋所有权证,出现了土地使用权人和房屋所有权人的不一致。

律师解释如下:

①贵绳股份土地他项权利的取得和房屋所有权的取得,已经主管部门批准;

②和集团公司签订了长期租赁协议并有续租条款,保证了股份公司的长期使用;

③集团公司若抵押则需取得股份公司书面同意;

④在国内上市公司中存在先例;

⑤引用了国家土地管理局1996年5月17日发布的《关于<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>有关问题的批复》第一条规定?土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记?,来证明房地分割的合法性。

最后,律师认为?公司所购房屋的所有权人与其占用的土地的实际使用人一致,符合国有企业改革的一般惯例,未违反我国相关法律法规的基本原则,不存在重大的潜在纠纷?。

事实上,贵绳股份的律师可直接引用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款的规定,这是国务院颁布的法规,其效力高于该律师所引用的文件。

一些以出让方式取得土地使用权有困难的企业,厂房、仓库、办公用房也按《关于企业改制中土地资产处臵有关问题的通知》规定,采取向集团公司租赁的方式,以避免?房地分离?,如同仁堂,该股份公司的土地使用权、生产制剂楼、办公楼、仓库均向同仁堂集团租赁,其他还有济南钢铁等公司,这样,房地关系就简单了,但会发生比较大额的关联交易。

(4)租金缴纳问题

对于直接向土地管理部门租赁土地使用权的情况,有些地方政府为了扶持企业上市,会在租金缴纳方面制定一些优惠政策,如《无锡市人民政府关于企业改革中土地资产处臵的意见》(锡政发[ 1998 ] 169 号文),该市50 家重点企业集团在改制时以租赁方式取得土地使用权,交纳土地租金确有困难的,经审核、批准,在三年内可给予减免租金优惠等。因此,要关注企业取得土地租金的优惠,是否在改制时经过审核与批准。

(5)其他问题

租赁权是设定在土地使用权上的他项权利,因此,应当在县市级以上土地管理部门备案,并取得《他项权利证书》。

3、国有土地使用权作价入股

我国公司法第二十四条规定?股东可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资?;《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第七条规定:?根据国家产业政策,须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业,改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的,涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准,可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处臵?;《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定:?对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业,以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业,根据企业改革和发展的需要,主要采用授权经营和国家作价出资(入股)方式配臵土地,国家以作价转为国家资本金或股本金的方式,向集团公司或企业注入土地资产?。

因此,股份公司可以通过股东以土地使用权作价出资的方式取得土地的使用权,通过这种方式取得的土地使用权可以抵押、出租、转让。这种方式有两种具体的做法,一是将土地使用权折成国家股,由国土资源管理部门委托国有股持有单位持有;二是发起人以出让方式获得国有土地使用权,然后将其注入股份公司。由于土地使用权折股后会摊薄利润,因此,很少有公司采取这种获得土地使用权的方式。登海种业、久联发展等采取这种方式。

【案例6】

久联发展在股份公司设立时,集团公司将位于贵阳市花溪区总面积为181660 平方米的两宗土地投入到股份公司,2003 年7 月14 日,该两宗土地办理完毕产权过户登记手续;另一发起人五峰化工将位于贵州思南县思唐镇城北街面积为33779 平方米的一宗土地投入到股份公司,2002 年11 月15 日,该宗土地办理完毕产权过户登记手续。集团公司投入股份公司的上述两宗土地系经贵州省国土资源厅黔国土函[2001]第533 号文同意,由贵州省人民政府作为出资人,按照当地地价水平和土地出让金标准,以转增国家资本金方式投入到集团,集团于2002 年3 月20 日取得上述土地的使用权证。思南五峰投入股份公司的上述一宗土地系经贵州省思南县人民政府思府函[2001]17 号文同意,由贵州省思南县人民政府按照当地地价水平和土地出让金标准,以转增国家资本金方式投入到五峰公司,五峰公司于2001 年12 月20 日取得上述土地的使用权证。

股份公司采用此种方式取得土地使用权,需要关注:

(1)发起人土地使用权的取得是否有瑕疵

发起人必须是以出让、受让或授权经营的方式取得的土地使用权,才能折为股份投入公司,划拨土地使用权是不能作为出资的。

【案例7】

绿大地股份公司拥有位于河口县沙坝热作所使用面积分别为10,578平方米、9,712.5平方米,国有土地使用证编号分别为河国用(2001)字第1903号、河国用(2001)字第1904号的两宗国有土地使用权。这两宗土地为国有荒地,系发起人云南农垦红河州热带作物研究所(现云南省红河热带农业科学研究所)以划拨方式取得,该所于1996年将这两幅土地使用权作价人民币40万元出资投入到绿大地。由于该所出资当时并未办理出让手续,以划拨土地使用权直接出资,

所以其出资程序存在瑕疵。

2001年4月15日,发行人按国家土地管理局《关于划拨土地补办出让手续及办理土地登记程序的通知》与河口瑶族自治县土地管理局签订《出让国有荒山土地使用权合同书》,补办了出让手续,并由云南省红河热带农业科学研究所补交土地出让金22,725元。2001年4月30日,发行人取得河口瑶族自治县土地管理局颁发的上述两宗土地的国有土地使用证,消除了上述瑕疵

如果发起人系以出让方式取得土地使用权,并已取得了土地使用权证,但却没有缴纳土地出让金或没有足额缴纳土地出让金,在此情形下,土地使用权作为出资的行为是否有效,是实践中颇有争议的问题。

根据不动产物权关系的一般原理,土地使用权的转移应以登记公示为生效的要件,如果土地使用权已登记于发起人名下,则作为物权的土地使用权即已由发起人享有,因而该发起人以之对外进行投资就是有效的处分行为,其没有缴纳土地出让金或缴纳不足,只是违反土地出让合同的违约行为,土地管理部门可依合同规定要求发起人履行缴纳义务并承担违约责任。如物权制度中的善意保护制度一样,在股份公司善意接受该土地使用权出资的情况下,股份公司土地使用权的取得就是合法有效的。

(2)折股金额的问题

由于土地出让金一般按照评估值的15――30%计缴,所以,有的公司在折股的时候,也把这一金额作为折股的依据,这实际上是以土地使用权出让价格代替了土地使用权的价值,监管部门认为会造成国有资产的流失,因此,会对企业的发行上市造成法律障碍,如下福建南纺案例。

【案例8】

1993 年12月,福建省南平市地产评估中心出具了《土地估价报告》,南平纺织厂的工业用地总地价为人民币800 万元。随后,南平地区土地管理局以南署土(1993)21 号《关于南平纺织厂股份制改组的土地评估请示报告的批复》,同意南平纺织厂按不低于签订合同之日的标定地价的30%补交土地使用权出让金,土地总价格为240万元。1993 年12 月28 日,福建省南平地区财政局以(93)南署财国资字第025号《关于南平纺织厂股份制改组国有资产评估结果的确认通知》,确认南平纺织厂截至1993 年6 月30 日的资产总额为136,263,585.71 元,其中包括土地无形资产2,400,000.00 元,净资产42,378,668.56 元。但是福建南平纺织厂并未实际履行支付出让金的手续,而是由南平地区财政局以(93)南署财国资字第026 号《关于确认国家股股本的批复》将应交的土地出让金作为南平纺织厂无形资产折为国家股股本。

南平纺织厂在上述土地资产的处臵过程中,存在如下违法之处:

根据1992 年7 月9 日国家土地管理局、国家体改委《股份制试点企业国有土地资产管理暂行规定》(1994年12月废止,但当时有效),?改组或新设股份制企业时,涉及的国有土地使用权必须作价入股。土地使用权的价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估,并报县级以上人民政府审核批准后,作为核定的土地资产金额。?根据《国家国有资产管理局关于印发<股份制试点企业国有股权管理的实施意见>的通知》,?股份制企业应依照国家有关国有土地管理的规定

履行法定手续取得国有土地使用权。土地使用权可以直接计入企业总资产(国有企业整体改组为股份公司时)或作价投资入股(新设立股份公司时),也可以由土地使用权持有单位向股份公司出租或有偿转让。国有企业整体改组为股份制企业时,若土地使用权与其他由企业占用的各项实际资产一并列入股份制改组范围,则应依照有关规定对土地使用权进行评估和确认,并计入进行股份制改组的总资产额。总资产扣减负债后计算出净资产额,作为国家股或国有法人股股本的折股依据。此时,土地使用权价值直接计入企业总资产额,间接反映于企业净资产额。?根据上述规定,主发起人福建南平纺织厂作价入股的土地资产金额应为经南平市地产评估中心《土地估价报告》所确定的土地总地价800 万元,而非应交纳的土地使用权出让价格240万元。因此,相关部门以应交土地使用权出让价格折股的做法明显违反了前述规定,造成了国有资产的流失,其土地使用权在权利的取得上是存在瑕疵的。

1997 年2 月19 日,福建省土地管理局以闽土资[1997]043 号《关于确认福建南纺股份有限公司土地估价结果及土地使用权处臵方案的批复》确认了土地使用权总价为926.26 万元,鉴于公司在1993年股份制改造时已将土地资产中的240万元折为国家股,同意公司将其余土地资产686.26 万元折为国家股。

(3)发起人作为出资的土地使用权是否设定权利负担

如果发起人在作为出资投入股份公司的土地使用权上设定了抵押权等权利负担,则这种土地使用权不仅在权利的行使上受到法律的限制,而且因其可能受到抵押权人的追索而在财产价值上发生贬损,甚至完全失去投资价值。发起人如果用这种设定了权利负担的土地使用权出资,就会产生出资不实的潜在风险,违反《公司法》资本确定的基本原则。因此,对于发起人以出资入股方式投入到股份公司的土地使用权,一定要关注其上是否设定了权利负担。

4、国有土地使用权划拨

根据我国《房地产法》土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

根据国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第八条?企业改革涉及的土地使用权,有下列情形之一的,经批准可以采取保留划拨方式处臵:

(一)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,原土地用途不发生改变的,但改造或改组为公司制企业的除外;

(二)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的;

(三)在国有企业兼并、合并中,被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业;

(四)国有企业改造或改组为国有独资公司的。

前款第(二)、(三)、(四)项保留划拨用地发生的期限不超过五年?。

按照这一规定股份公司应当有偿使用土地,一般不能通过划拨的方式取得土地使用权,但这会加重许多改制国有企业的负担。因此,国土资源部颁布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定:?在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域,国有企业可继续以划拨方式使用土地。……对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业,原划拨土地可继续以划拨方式使用,也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产?;?为减轻企业负担,国有企业在改革前可继续以划拨方式使用原有土地;改革后的企业用地符合《划拨供地目录》的,可仍以划拨方式使用。国有和集体企业兼并国有企业涉及的土地,不属于划拨供地范围的,经土地行政主管部门批准,也可在一定年限内维持划拨使用?。该规定扩大了划拨用地使用权的范围,使改制企业仍可通过划拨方式取得国有土地使用权。

同时,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定?下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。?

《中华人民共和国土地管理法》第五十四条有同样的规定。

由于这两部法律是《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的上位法,因此,上市公司的土地使用涉及到城市基础设施用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,仍有以划拨方式取得土地使用权的法律依据。

在2004年首发的公司中,通过划拨方式取得土地使用权的有宁波热电、华电国际、韶能股份等几家能源或城市基础设施类企业。

【案例9】

宁波热电有四幅土地使用权,其中,两幅以划拨方式取得,律师在解释公司通过划拨方式取得土地使用权的合法性时,引用了下列法律文件:

①《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条;

②《中华人民共和国土地管理法》第五十四条;

③《划拨用地目录》;

④《宁波市国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

事实上,律师引用后两个法律文件是适得其反的,《划拨用地目录》尽管规定了城市基础设施等可以保留划拨用地,但同样规定了?以划拨方式取得的土地使用权,因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的,应当实行有偿使用?;而《宁波市国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》是《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的下位法律文件,其效力是低于《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的。

对于公用设施企业,除了集中占用土地的设备如变电站外,还有许多零星的供电设施,如电线干、变压器等,这些设施占地面积小,分布广而散,其所占土地的使用权如何取得呢?依土地使用权性质的不同,有如下处臵方式:

如果是架设在农村乡镇的电线杆或变压器等供电设施,其所占用的土地是农民集体所有,在架设前应征得当地政府或农村集体经济组织的同意,不必征用所占用的土地,但电线杆如果架设在田间或山间林地,应向农作物或林木的所有人支付一定的青苗补偿费。

如果是架设在市区或城镇的电线杆和变压器等供电设施,其所占用的土地是国家所有,依照《电力法》和相关电力设施建设的法规和规范性文件的规定,城区公用性质的输电、变电、配电设施为公用供电设施,电线杆和变压器均是该等公用供电设施的一部分,架设在地面以上或埋入地下的供电设施需占用的土地已经纳入当地政府城市建设规划用地计划,在经城建规划部门同意后,可以架设并无偿使用土地,也无需办理土地使用权的出让、租赁等转移手续,如实施线路改造需拆除的,在拆除后恢复原状即可。

对于以划拨方式取得的土地使用权,应当重点关注其取得的法律依据以及地方政府的批准程序。

5、受让取得土地使用权

受让取得土地使用权,是从二级市场上取得土地使用权的一种土地使用权交易行为,是一种市场化的土地使用权取得方式。在2004年首发的公司中,东方宝龙、动力源、交大博通的土地使用权即以受让的方式取得。这种土地使用权取得方式,法律关系比较清晰,也不像国有企业改制要涉及很多政策性问题,但要审阅土地使用权转让合同,关注标的土地的规划用途、尚余的使用年限、转让金的支付、是否设定它项权利、土地使用权的过户登记及权属证书的变更等情况。

6、以招拍挂的方式取得土地使用权

企业以拍卖的方式,取得土地使用权的案例,目前还很少,在2004年―2005年4月首发的公司中,仅七喜电脑有一幅土地系拍卖取得,土地使用年限为50年。

国土资源部2002年5月9日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定:?商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让?。

特别是国土资源部《关于继续开展经营性土地使用权拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定?各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后,除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外,商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式,其他土地的供地计划公布后,同一宗地有两个或两个以上意向用地者的,也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题,不得擅自扩大范围,也不得弄虚作假,变相搭车。要加快工作进度,在

2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权?。因此,股份公司在2004年8月31日后,取得土地使用权涉及商业、旅游、娱乐和商品住宅等项目的,需要以招拍挂的方式取得土地使用权,这一规定主要对房地产和商业、旅游类企业产生较大的影响。

7、未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩的利用

我国的国有土地,按照用途分为建设用地、农业用地、未利用地,在企业改制上市过程中,比较多的涉及到的是建设用地,一些农业类的上市公司会涉及到农业用地,如冠农果茸等。如果股份公司涉及到还未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩的利用,我国《土地管理法》第四十条规定:?开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给开发单位或者个人长期使用?。我国《土地管理法实施条例》第十七条规定:?在土地利用总体规划确定的土地开垦区内,开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的,应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请,报有批准权的人民政府批准。一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的,按照省、自治区、直辖市规定的权限,由县级以上地方人民政府批准;开发600公顷以上的,报国务院批准。开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给开发单位或者个人长期使用,使用期限最长不得超过50年?。

对于未利用地,应注意的是:

(1)使用人只是可以在较长的时间内使用,但并未取得土地使用权,因此,不能在土地使用权上设定它项权利或予以转让,如果要取得土地使用权,仍应办理土地使用权出让手续,这时,土地使用权方确定为开发使用人。

(2)这类土地的用途一般为种植业、林业、畜牧业、渔业,不能改做其他用途。

8、企业改制过程中土地使用权处臵的程序

企业改制过程中,划拨土地使用权的处臵,如果发生在2001年2月13日之前,应根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第十条规定的如下程序进行:

(一)拟定土地使用权处臵方案。由企业或企业隶属单位拟定土地使用权处臵方案,主要内容应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟处臵土地的状况、拟处臵方式和处臵价格及理由等。

(二)地价评估结果确认和土地使用权处臵方案审批。地价评估结果和土地使用权处臵方案应当报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批。报批时还应同时提交企业改革的批准文件、资产重组方案、土地使用权证书或土地权属证明以及其他有关材料。

企业进行公司制改造、改组或组建企业集团,属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团以及境外上市公司的,土地估价结果和土地使用权处

臵方案由企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批;属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团,土地估价结果和土地使用权处臵方案由企业隶属单位报省级人民政府土地管理部门确认、审批。

企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的,土地估价结果和土地使用权处臵方按由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批;属于中央企业的,报国家土地管理局确认、审批。

(三)签订合同与变更土地登记。土地使用权处臵方案经批准后,采取国有土地使用权出让方式处臵的,企业应持土地使用权处臵批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同,并按规定办理土地登记手续;采取国有土地租赁方式处臵的,企业应持土地使用权处臵批准文件和其他有关文件与土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门签订国有土地租赁合同,并按规定办理土地登记手续;采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处臵的,企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地使用权处臵批准文件以及作价(入股)决定书,按规定办理土地登记手续;采取保留划拨方式处臵的,企业应持土地使用权处臵批准文件及其他有关文件按规定办理土地登记手续。

同时,该文件第九条规定?土地使用权除保留划拨用地方式外,采取其他方式处臵的,必须进行地价评估。企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估?因此,应注意评估机构资格。

2001年2月13日国土资源部发布了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知》,以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批,并且不再指定评估机构,同时企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的,不再进行处臵审批,相关规定如下:

?企业改制需要进行土地估价的,应由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告,只要格式规范、文件齐备,土地行政主管部门将直接给予备案。

企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的,不再进行处臵审批,直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的,土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处臵的,土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处臵审批时备案?。

对于采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处臵的,按如下程序处臵:

?对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业,方可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配臵土地。其中,经国务院批准改制的企业,土地资产处臵方案应报国土资源部审批,其他企业的土地资产处臵方案应报土地所在省级土地行政主管部门审批。为方便与有关部门衔接,同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处臵的,企业可持有关省(自治区、直辖市)的处臵批准文件到我部转办统一的公函。

土地资产处臵方案报批程序如下:

(一)改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件,拟订土地资产处臵总体方案,向有批准权的土地行政主管部门申请核准;

(二)土地资产处臵总体方案核准后,企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估,并依据土地状况和估价结果,拟订土地资产处臵的具体方案;

(三)企业向市、县土地行政主管部门申请初审,市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行审查并出具意见;

(四)企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处臵具体方案和初审意见,到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处臵审批;

(五)企业持处臵批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后,到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。

国土资源部对土地资产处臵方案核准和审批实行集体会审,各地也应实行集体决策。审批机关要简化审查内容,只对土地权属状况、土地处臵方式和地价水平等内容进行重点审查。初审机关不干预土地资产处臵方式。?

三、企业改制上市过程中集体土地使用权处臵的法律问题

(一)集体土地使用权权处臵的法律规范体系

我国涉及集体土地使用权处臵的法律规范体系如下:

1、法律

《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正)

第八条?土地所有权的归属?、第九条?土地使用权?、第十条?集体所有土地的经营和管理?、第十四条?农民集体所有土地承包经营权?、第四十四条?农用地转用审批?、第四十五条?国家建设土地征收?、第五十九条?乡村建设用地的范围和审批?、第六十条?乡村企业建设用地审批?、第六十一条?乡村公共设施、公益事业建设用地审批?、第六十三条?集体土地使用权的流转?、第六十五条?收回集体土地使用权的情形?、第七十七条?集体土地违法流转的法律责任?

《中华人民共和国农村土地承包法》(2002年8月29日颁布,2003年3月1日实施)。

2、部门规章与规范性文件

《确定土地所有权和使用权的若干规定》(国家土地管理局1995年3月15日发布)第三章?集体土地所有权?、第五章?集体建设用地使用权?

《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村?四荒?资源工作的通知》(国务院办公厅1999年12月31日发)

《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部2005年1月19日发,2005年3月1日实施)。

3、地方法规、规章与政策

《中共桂林市委员会、桂林市人民政府关于农村集体土地承包经营权转让、转包、互换、入股、拍卖试行办法》(中共桂林市委员会桂林市人民政府1996年10月6日)、《中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府办公厅关于积极有序地推进农村土地经营权流转的通知》(浙委办2001年9月1日“2001”53号)、《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》(安徽省人民政府2002年10月23日皖政[2002]60号)、《广东省关于实行农村集体建设用地使用权流转的通知》(广东省人民政府2003年6月24日发)、《大连市集体建设用地使用权流

《佛(大连市人民政府2003年12月29日大政发2003[110]号)、

转管理暂行办法》

山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》(佛山市人民政府2004年6月22日发佛府2004[103])、《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》、《安阳市集体建设用地流转管理试行办法》等。

4、司法解释

《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》(1999年6月28日法释【1999】15号)

(二)企业改制上市过程中集体土地使用权的处臵方式

我国农村土地实行农民集体所有,农村的集体土地由农民集体经营、管理,农民集体组织是土地的所有权人,这本应使农村集体土地经营、管理方式更加灵活,然而,实际却非如此。集体土地的使用与流转受到了比国有土地更多的限制。这是因为国有土地是所有权派生出使用权,使用权是一种可以转让、可以设定他项权利的权利,其本质是一种物权,而集体土地是所有权派生承包经营权,承包经营权依据承包合同取得,是一种契约性的权利。如果农民集体所有的土地用于非农业建设,必须首先办理农用地的转用审批手续,经征为国有后,才能转为建设用地。

对于转征的集体土地,必须注意征用审批的权限,根据我国《土地管理法》第四十五条规定:?征用下列土地的,由国务院批准:

(一)基本农田;

(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;

(三)其他土地超过七十公顷的。

征用前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案?。然而,在实践中,一些地方政府往往采取?化整为零?的做法,规避国务院的审批,因此,要从实质上判断土地转征批准程序是否合法,而不仅限于法律形式,如可以通过连续转征土地的时间间隔、转征土地的用途、土地使用权主体等方面判断企业征用土地的审批是否规避了法律规定。

农村集体土地转征为建设用地的程序是非常复杂的。那末,如果不进行转征,依据现行的法律规定,集体土地有那些合法的流转方式呢?

我国农村土地分为农用地、建设用地和未利用地,不同用途的土地使用权,其流转的法律规定是不同的。

1、农村集体建设用地使用权的处臵方式

农村集体建设用地包括农村宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地和公共设施用地。根据我国《土地管理法》第六十三条规定,除农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业,经过批准,使入股、联营企业获得集体土地使用权以及因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移而取得以外,集体所有的建设用地,目前一般只能由本集体及其所属成员享有建设用地使用权,而不允许其他单位、个人拥有。

然而,随着我国社会经济的迅速发展,特别是城市化进程的加快,已凸显出这一法律规定的滞后性与制约作用。农村集体建设用地的使用权,以出让、转让、出租、抵押、入股等形式自发流转的行为大量存在,特别是在一些经济发达的地区,如珠江三角洲、长江三角洲、京津地区以及其他大中城市的郊区等。鉴于此,2001年2月和6月,国土资源部分别在苏州、安阳召开了两次土地制度创新试点工作座谈会,设立了河南新乡、安阳、江苏苏州、昆山、安徽芜湖、上海南汇、浙江湖州、福建古田、广东深圳等多个集体建设用地流转试点地区。事实上,目前在全国对集体建设用地流转的行为基本上都采取了默认态度,限制集体建设用地流转的法律障碍坚冰已破,在法律上明确它的合法性只是个时间问题。为了规范集体建设用地的流转,各试点地区相继出台了相关管理办法,如《广东省关于实行农村集体建设用地使用权流转的通知》、《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》、《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》等。这些地方文件明确规定了集体建设用地可以以出让、转让、抵押、出租等方式流转,并规定了流转的条件、流转的审批程序等内容。这些地方政府制定的文件,其关于土地流转的主要规定如下:

(1)关于流转的条件

各地方法规规定的流转条件有以下内容:

①符合规划要求、满足年度用地计划

这里提到的规划,主要是指土地利用总体规划、城市规划、村镇规划和土地利用年度计划等。只有土地利用总体规划划分的建设用地才能作为建设用地使用和流转,具体的土地用途还要符合城市规划、村镇规划和满足土地利用年度计划。

②权属合法、四至清楚、没有纠纷

流转的集体建设用地必须是依法确权,明确集体土地的所有者和现在土地的使用者,四至清楚且与周边土地所有者和使用者权属无争议,面积准确。绝大部分地区为了避免纠纷的产生,对需流转的集体非农建设所使用的土地先进行了确权、登记、发证工作,并明文规定?未经登记发放集体土地所有权证的,不得进行流转?(《安阳市集体建设用地流转管理试行办法》)。

③流转的必须是存量集体建设用地

目前,各地集体建设用地的流转都只停留在已经依法批准作为建设用地使用或已经依法批准转为建设用地的集体土地,也就是通常所指的存量集体建设用地。

土地使用权租赁协议新示范文本

土地使用权租赁协议新示 范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月

土地使用权租赁协议新示范文本 使用指引:此协议资料应用在协作多方为保障各自的合法权益,经过共同商量最终得出一致意见,特意签订成为文书材料,从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果,文档经过下载可进行自定义修改,请根据实际需求进行调整与使用。 甲方:_________集团公司 住所:_________省_________市_________路_________号 乙方:_________股份有限公司(筹) 住所:_________省_________市_________路_________号 鉴于: 1.甲方是具有中国法人地位的国有企业,持有工商行 政管理部门颁布的企业法人营业执照;乙方是经有关政府 主管部门批准,由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限 公司; 2.甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使 用权,土地使用期限为_________年; 3.乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土

地和有关房屋,经双方协商,甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用权,乙方同意向甲方承租该等土地使用权。 为明确甲、乙双方的权利义务,保护双方的合法权益,根据有关法律、法规的规定,甲、乙双方当事人本着平等、自愿、等价有偿的原则,订立本土地使用权租赁协议。 1.租赁范围:_________。 2.租赁期限:_________。 3.租金标准:_________。 4.甲方的权利、义务:_________。 5.乙方的权利、义务:_________。 6.租赁物的交验:_________。 7.续租:_________。 8.违约责任:_________。 9.争议的解决:_________。

国有土地租赁合同范本通用版

编号:_______________ 本资料为word版本,可以直接编辑和打印,感谢您的下载 国有土地租赁合同范本通用版 甲方:___________________ 乙方:___________________ 日期:___________________

出租方:__________________(以下简称甲方) 法定地址:______________________________ 法定代表人:____________________________ 承租方:__________________(以下简称乙方) 法定地址:______________________________ 法定代表人:____________________________ 根据《中华人民共和国土地管理法》《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《规范国有土地租赁若干意见》《民法典》等和省、市相关法规、规章规定,双方本着平等、自愿、有偿的原-则,经-过协-商一致,订立本合同。 第一条甲方依据本合同出租土地使用权,其土地所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下矿产资源、无主埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权租赁范围。 第二条甲方出租给乙方的土地位于____________省(自治区、直辖市)市(县)街道村,面积为____________平方米。其位置与四至范围如本合同附件一《土地示意图》所示。附件一《土地示意图》已经-双方确认。 第三条本合同项下的宗地,土地用途为用地,乙方利用该地块。 在租赁期限内,乙方未经-甲方许可不得在该地块上新建永久性建筑物,乙方如须改变本合同规定的土地用途,须取得甲方和规划行政主管部门同意,依照有关规定重新签订土地使用权租赁合同,调整土地使用权租金,并办理土地使用权变更登记手续。 第四条该幅土地在签订本合同之前已经-村在的建筑物、构造物及建筑附着物的所有权归乙方所有,具体数量、位置及使用概况详见附件二《建造在土地上的建筑物、构造物、建筑附属物清单》,该附件双方已经-确认无误。 第五条租赁期限

我国当前的国有土地使用权取得方式

题目:分析并评述我国当前的国有土地使用权取得方式? 根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,我国国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨两种方式。 有偿取得方式,包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出租或者入股等。 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》的有关规定,国家依法实行国有土地有偿使用制度,但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土,地使用权的除外。 建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得。但是,下列建设用地经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:1.国家机关用地和公益事业用地。2.城市基础设施有地和公益事业用地。3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4.法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权出让又称土地批租,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 土地使用权出让是有期限的。出让土地使用权的最高年限执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》

中的有关规定。土地使用权出让有时有偿的,土地使用者需支付出让金。 土地使用权出让的方式根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权出让可以采取四种方式:协议、招标、拍卖、挂牌。 对于土地使用权出让合同,应符合遵循平等、自愿、有偿原则,主体要合法,以书面形式签订,内容要合法,程序要合法。合同的内容 1.合同双方当事人的名称或姓名、法定代表人、地址。2.出让地块的现状、包括该地块的位置、范围和面积等。3.出让地块的用途和使用条件。4.土地的使用年限。5.出让金的数额、支付期限和方式。 6.提供土地和移交土地使用权的期限和方式。 7.受让方转让、出租、抵押或以其他方式转移取得的土地使用权的条件。 8.定金和违约责任。9其他条款 土地使用权转让是指土地使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。实际上也是土地使用权再转让的行为,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。在转让的同时,转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让,并应当依照规定办理过户手续。 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号令)

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号令) 第三章土地使用权转让 第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。 第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。 第二十一条土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 第二十三条土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

中华人民共和国土地管理法实施条例 (国务院令第256号) 第五章建设用地 第十九条建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地,涉及农用地转用的,还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的,不得批准农用地转为建设用地。 第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内,为实施城市规划占用土地的,按照下列规定办理: (一)市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案,分批次逐级上报有批准权的人民政府。 (二)有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查,提出审查意见,报有批准权的人民政府批准;其中,补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 (三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后,由市、县人民政府组织实施,按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内,为实施

土地使用权租赁协议(样式一)实用版

YF-ED-J2170 可按资料类型定义编号 土地使用权租赁协议(样 式一)实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. (示范文稿) 二零XX年XX月XX日

土地使用权租赁协议(样式一)实用 版 提示:该协议文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订,从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改,请根据实际需要调整使用。 一、现将本文书的制作要点介绍如下: 1.协议的双方当事人。 2.租凭范围,即土地的确定。 3.租凭期限。 4.租金标准。 5.出租方的权利、义务。 6.承租方的权利、义务。 7.违约责任。 8.争议解决的办理。 二、格式:

土地使用权租凭协议 本协议由以下双方在_____省_____市签署 甲方:××集团公司 住所:_____省_____市_____路_____号 乙方:××股份有限公司(筹) 住所:_____省_____市_____路_____号 鉴于: 1.甲方是具有中国法人地位的国有企业,持有工商行政管理部门颁布的企业法人营业执照;乙方是经有关政府主管部门批准,由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限公司; 2.甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使用权,土地使用期限为_____年; 3.乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土地和有关房屋,经双方协商,甲方

土地使用权转让方式有哪些

土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制,但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,国家应当无偿收回划拨土地使用权,并可依法出让。 在我国,土地的使用权通过合法的方式是允许转让的,促进土地的转让流转,也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来,的小编将综合整理相关法律法规,对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳,希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展,将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”,该法

没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点,土地使用权转让的方式归纳如下: 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式,买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式,我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说,“转让”有广、狭两个概念之分,当“转让”是广义概念时,它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时,它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式,只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时,土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的,而在以土地使用权抵债时,价金支付在前,所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的,土地使用权的对价不是价金,而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人,以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间,既类似买卖,又类似交换。说它类似买卖,是因为将土地使用权用来作价,所作之价如同买卖之价金;说它类似交换,是因为土地使用权被用来入股,所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作

国有企业企业改制重组工作管理办法

**公司企业改制重组工作管理办法 第一章总则 第一条为加强**公司(以下统称“公司”)企业改制重组工作管理,规范企业改制重组行为,推进财务集约化管理和资本集中运作,确保国有资本的安全性、收益性和公司产权结构的科学合理,根据《国务院办公厅转发国务院国有资产监督管理委员会关于规范国有企业改制工作意见的通知》、《国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知》、《关于规范国有股东与上市公司进行资产重组有关事项的通知》、《**公司章程》及其他有关规定,结合公司实际,制定本办法。 第二条本办法适用于公司总部,公司所属各级全资、控股企业(以下统称“各级单位”)所出资企业的改制重组事项。 第三条本办法所称企业改制,是指导致企业类型发生变化的以下行为: (一)分公司改为子公司,或子公司改为分公司; (二)全民所有制企业改制为有限责任公司(含一人有限 —3—

责任公司); (三)有限责任公司改制为股份有限公司; (四)股份有限公司公开发行股票并上市。 本办法所称企业重组,是指采取合并、分立、资产(产权)置换、债转股、增资扩股(包括以资本公积、盈余公积和未分配利润转增资本)、减资缩股、产权转让、产权划转等方式,对企业资产、产权结构进行调整与整合的行为。企业重组后,其类型可能发生改变、也可能保持不变。 第四条企业改制重组中涉及股权投资、产权转让、产权划转、终止清算、固定资产处置的,应同时执行公司相关管理办法的规定。 金融企业改制重组,国家和公司另有规定的,从其规定;涉及引入新股东的,有关股东须符合行业监管要求的条件。 第五条企业改制重组应遵循以下原则: (一)符合公司发展战略和本单位主营业务发展需要; (二)有利于公司资源集约化管理、产权结构优化和资本运营效率提高; (三)遵守国家法律法规和公司有关规定,规范履行决策、审批、实施等程序,保障国有资本权益,维护职工合法权利,保护债权人利益; —4—

土地使用权租赁合同

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土地使用权租赁合同(正式版) The Purpose Of This Document Is To Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项:此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系,同时保障各自的合法权益,经共同协商达成一致意见后特此编制,文件下载即可修改,可根据实际情况套用。 土地使用权租赁合同,是指土地使用人作为出租 人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承 租人使用,承租人支付租金并于合同终止时将土地使 用权返还土地使用人的合同。土地使用权租赁合同应 当具备以下条件: (1)出租人必须是土地使用权的合法享有人或者 将来可以合法享有土地使用权的人; (2)出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使 用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用后, 方可将土地使用权出租; (3)土地使用权出租时,地上建筑物及其他附着物同时出租。反之,地上建筑物及其他附着物出租

时,其土地使用权也应当同时出租; (4)以无偿划拨方式取得的土地使用权出租时,必须征得土地管理部门的同意,重新签订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。 (5)土地使用权出租时,如果需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途,必须征得市、县土地管理部门的同意,并办理土地用途变更登记; (6)土地使用权出租的期限不得超过土地出让合同规定的出让期限减去土地使用权受让人已经使用的年限的余额。 土地使用权和地上建筑物和其他附着物出租,应由出租人与承租人订立书面合同,并由出租人依照规定到土地管理部门和房产管理部门办理登记。 请在此处输入公司或组织的名字 Enter The Name Of The Company Or Organization Here

土地使用权在取得时所需的材料

土地使用权在取得时所需的材料 需要土地时,可以依法申请国家的土地使用权,土地使用权在取得时意味着大家已经办理了土地使用证。取得土地使用权以后,大家可以合理利用土地,并且要对自己的土地使用行为进行负责。其实这也是要求大家合理高效的利用土地,不造成土地资源浪费,感兴趣可以随小编一起看看土地使用权的有关内容。 需要土地时,可以依法申请国家的土地使用权,土地使用权在取得时意味着大家已经办理了土地使用证。取得土地使用权以后,大家可以合理利用土地,并且要对自己的土地使用行为进行负责。其实这也是要求大家合理高效的利用土地,不造成土地资源浪费,感兴趣可以随小编一起看看土地使用权的有关内容。 ▲一、土地使用权在取得时所需的材料 1、土地登记申请书; 2、单位设立证明、法定代表人的证明或者是个人身份的证明和户籍的证明; 3、出具土地权属来源的相关证明,属于共同使用一宗土地的情况,还须要提交共有人的共同使用该宗土地的约定或者协议等相关资料; 4、地上的建筑物和其他的附着物的合法产权的证明;

5、法律、法规、规章规定所需要提交的其他文件的资料。 ▲二、获得土地使用权的方式有哪几种 (一)以出让方式取得国有土地使用权 1、内涵:土地使用权出让,是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式:招标、拍卖、挂牌、协议。 3、年限:土地使用权出让最高年限:居住用地七十年,工业用地五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年,综合或者其他用地五十年。 (二)以划拨方式取得国有土地使用权 1、内涵:土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权,而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。 2、年限:以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制,但因土地使用者迁移、解散、

2018-2019-国有土地使用权出让和转让暂行条例word版本 (6页)

本文部分内容来自网络整理,本司不为其真实性负责,如有异议或侵权请及时联系,本司将立即删除! == 本文为word格式,下载后可方便编辑和修改! == 国有土地使用权出让和转让暂行条例 土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规的规定,并不得损害社会公共利益。下面小编为大家精心搜集了关于国有土地使用 权出让和转让的暂行条例,欢迎大家参考借鉴,希望可以帮助到大家! 第一章总则 第一条为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,制定本条例。 第二条国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权 出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国 有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。 第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律 另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。 第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使 用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律 保护。 第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、 法规的规定,并不得损害社会公共利益。 第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。 第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记,由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的 有关规定办理。 第二章土地使用权出让

第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一 定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让应当签订出让合同。 第九条土地使用权的出让,由市、县人民政府负责,有计划、有步骤地 进行。 第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民 政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定的批准权限批准后,由土地管理部门实施。 第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。 第十三条土地使用权出让可以采取下列方式: (一)协议; (二)招标; (三)拍卖。 (四)依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤,由省、自治区、直辖市人民政府规定。 第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付 全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求 违约赔偿。 第十五条出让方应当按照合同规定,提供出让的土地使用权。未按合同 规定提供土地使用权的,土地使用者有权解除合同,并可请求违约赔偿。

国有企业改制的几种模式

国有企业改制的几种模式 1、国有企业—国有独资公司 2、国有企业—股份公司 1)国有企业与职工 2)国有企业与其职工及社会其它投资者 3)全体职工与其它社会投资者 1.成立改制工作小组 组建该工作小组的目的主要是为了负责办理改制所需手续,处理改制过程中 出现的各种问题,及时解决改制中遇到的困难。该工作小组一般由原企业的 经营管理负责人、工会组织负责人、财务管理负责人、职工代表以及厂办负 责人等共同组成。 改制工作小组是一种临时性组织,在股份合作制改制成功、新的企业内部组 织结构建立起来后,其使命即告结束,应宣布解散。 2.进行企业清产核资,了解企业的财务状况,预测出资额 查明并确认企业的实有资产,主要内容是: ?流动资产: 货币资金、各项应收款、存货、短期投资、待处理流动资产以及一年内到期的长期债券等 ?固定资产:原值、净值折旧额等以及在用、出租、未使用、 不需用、封存和其他固定资产 ?长期投资:股票投资、债券投资以及其他长期投资 ?无形资产:专利权、商标权、非专利技术、名称权、著作权以及特 许经营权 ?递延资产、在建工程等 清产核资是为资产评估作准备 同时清产核资也是设计、确定改制后的股份合作制企业的股权结构的依据和 基础 3.股权结构的设计与预测 股权结构的设计,主要根据企业的实际情况,进行股权结构的设置与持股比 例。既要考虑国家的产业政策又要考虑对人力资本的激励效果。 ?国家股 ?法人股 ?个人股 根据企业资产的清查结果,预测企业职工应当出资的数额,如资产置换所需 资金数额、职工入股数额等,以供职工参考。应当充分考虑到企业职工的心 理和资金承受能力,不宜过高或过低。过高的话,职工的实际能力承受不起; 过低的话,职工可能产生不信任情绪。因此应当综合考虑各种情况,实事求 是地作出股权结构的预测和设计。 4.提出改制申请报告和可行性方案 如果改制工作小组认为企业符合股份制改造的条件,可以向有关主管公司提 出申请报告和可行性方案。 改制申请报告主要有以下内容: ?改制的目的 ?改制的形式 ?改制的途径和方法等

土地使用权租赁协议样式一(协议示范模板)

编号:YK-HT-056571 土地使用权租赁协议样式一 Form 1 of land use right lease agreement 甲方:_________________________ 乙方:_________________________ 日期:_________年_____月_____日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 编订:Yunbo Design

土地使用权租赁协议样式一 一、现将本文书的制作要点介绍如下: 1.协议的双方当事人。 2.租凭范围,即土地的确定。 3.租凭期限。 4.租金标准。 5.出租方的权利、义务。 6.承租方的权利、义务。 7.违约责任。 8.争议解决的办理。 二、格式: 土地使用权租凭协议 本协议由以下双方在_____省_____市签署

甲方:_____集团公司 住所:_____省_____市_____路_____号 乙方:_____股份有限公司(筹) 住所:_____省_____市_____路_____号 鉴于: 1.甲方是具有中国法人地位的国有企业,持有工商行政管理部门颁布的企业法人营业执照;乙方是经有关政府主管部门批准,由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限公司; 2.甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使用权,土地使用期限为_____年; 3.乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土地和有关房屋,经双方协商,甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用权,乙方同意向甲方承租该等土地使用权。 为明确甲、乙双方的权利义务,保护双方的合法权益,根据有关法律、法规的规定,甲、乙双方当事人本着平等、自愿、等价有偿的原则,订阅本土地使用权租赁协议。

农村集体荒山土地使用权出租合同

农村集体荒山土地使用 权出租合同 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089

仓房镇马沟村 农村集体荒山、土地使用权出租合同 出租方:(以下简称甲方): 承租方:(以下简称乙方): 甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部令第47号)、《河南省农村土地承包经营权流转规则》等有关法律、法规和政策规定,本着平等协商、自愿、有偿的原则,就乙方承包甲方的土地使用权事宜协商一致,订立本合同。 一、出租面积 甲方将其位于仓房镇村组172水位线以上亩土地使用权出租给乙方从事(主营项目)种植、养殖、具有农业特色的农家乐等休闲、度假、餐饮、建设等经营项目。(注: 172水位线以下邻水区域土地也归乙方管理使用,甲方及其它单位不得占用或用于经营。) 土地性质:农村集体土地 土地类型:甲方未对外承包或租赁的土地

土地面积:荒山亩,土地亩 四至为: 东至: 西至: 南至: 北至: (详见出租土地定界图) 甲方承诺:该块土地为非国有土地,也不属于丹江水库管理局管辖土地,属淅川县仓房镇村集体所有土地。 二、出租期限 出租期限为70年,即自2010年月日起至2080年月日止。 三、出租价款及交付时间 租金总计人民币(大写)(万元)(其中包括土地地面附属物、建筑物等)。 甲方应于______年___月___日前将出租土地全部交付乙方。

四、支付方式 1、乙方以现金向甲方交付租金。 2、合同签订之日起付清全部租金。 五、权利和义务的特别约定 1、甲方应向乙方提供开发和承包土地必要的条件,帮助乙方协调处理好地方及村民关系。 2、甲方有权要求在出租期满后收回土地使用权。 3、乙方有权要求甲方按合同规定交付出租土地使用权。 4、甲方有权代理村民与乙方签订本合同,并已经按照《农村土地承包法》第四十八条规定,取得了三分之二以上村民代表的同意,同时征得了当地政府的同意,即对该宗土地享有出租权利。 5、甲方在所出租土地内所有墓地根据村民意愿自主迁出或原地保留。乙方在开发中需要迁坟,甲方有义务协助村民迁出坟墓,费用由乙方承担,每座坟墓费用2500元。在本合同期内甲方不得在乙方租赁的土地范围内新建墓葬坟地。

浅议土地使用权取得时间的界定

浅议土地使用权取得时间的界定 一、土地使用权取得时间的争执及评析 人们凭借对现行有关法律文件的理解,土地使用权在取得时间上有下列五种不同的观点,认为下列日期为土地使用权取得的时间: 其一,政府依法批准建设用地的日期。 其二,国土资源部门与用地单位或个人依法签订土地使用权出让合同的日期,或国土资源部门制订作的划拨用地通知书的日期。 其三,国土资源部门或其委托的机构与中标人或竟得人签订的土地使用权成交确认书的日期。 其四,交地日期,即《建设用地批准书》规定建设期限的起始日。 其五,土地使用权登记发证日期。 关键要明晰“土地使用权”的含义,顾名思义应理解为“使用土地的权利”,用地单位经依法批准,使用土地起始日应为该单位取得土地使用权之日。笔者对上述四种观点作些剖析,意在抛砖引玉。 对第一种观点,应从供地方式区别对待。(1)使用集体土地或划拨方式使用国有土地的,以建设用地批准书载明建设期限的起始日为土地使用权的取得时间。若项目用地的审批时间与建设

起始日为同一天,那么,可将有权机关批准项目用地的时间认定为用地单位取得土地使用权的时间,除此之外,则不然。(2)以出让方式取得土地使用权的,一般情况下有三个不同的日期,即政府批准出让土地方案的日期、国土资源部门与受让人签订土地使用权出让合同的日期、国土资源部门制作的建设用地批准书规定的建设起始日,其中政府批准土地方案的时间先于后两者(协议出让方式的,前两者的日期有可能相同),因为土地出让方案经批准后,以招标拍卖挂牌方式确定中标人或竟得人,需要经历一段时间。因此,以出让方式提供国有土地使用权的,政府批准项目用地时间不能简单地认定为用地单位取得土地使用权的时间。 对第二种观点,也应区别对待。(1)以出让方式提供国有土地使用权的,关于土地使用权取得时间在《国有土地使用权出让合同》范本中作了明确规定,即土地使用权出让年期“自出让方向受让方实际交付土地之日起算,原划拨土地使用权补办出让手续的,出让年期自合同签订之日起算。”(2)以划拨方式提供国有土地使用权的,依照国土资源部《建设用地审查报批管理办法》,国土资源部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》,其内容包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等,它的法律地位与《国有土地使用权出让合同》相同,二者实体内容相近,但《国有土地划拨决定书》没有规定交地日期。 对第三种观点,笔者持不同意见。以招标拍卖挂牌方式出让

贵州省实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法

贵州省实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法(1994年6月30日贵州省人民政府令第6号发布根据1997年12月23日《贵州省人民政府关于修改、废止部分行政规章的决定》第一次修正根据2008年8月4日《贵州省人民政府 修改废止部分规章的决定》第二次修正) 第一章总则 第一条为合理开发、利用城镇国有土地,加强城镇国有土地使用权出让和转让权管理,促进城市建设和经济发展,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,结合我省实际,制定本办法。 第二条在本省行政区域内,出让、转让、出租、抵押、终止城镇国有土地使用权,必须遵守本办法。 第三条本办法所称的城镇国有土地是指市、县城、建制镇和工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地),但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。 第四条城镇国有土地使用权出让,实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理的原则。 第五条国内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本办法的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

第六条依照本办法取得的土地使用权,在使用年限内可以依法转让、出租、抵押,或者用于其他经营活动,合法权益受法律保护。 土地使用者开发、利用、经营土地,必须遵守有关法律、法规、规章的规定,并不得损害社会公共利益。 第七条省、州、市、县、特区人民政府及地区行署土地管理部门,主管本行政区域内土地使用权出让工作,负责土地使用权转让、出租、抵押、终止的权属管理和监督检查。 第八条按本办法和其他有关规定需要进行地价评估的,由取得土地资产评估资格的专业性评估机构进行。 第二章土地使用权出让 第九条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付地价款的行为。 前款所称的地价款,包括土地使用权出让金、征地费和土地开发费等。 第十条土地使用权出让地价款,由市、县以上人民政府土地管理部门会同有关部门,根据地块用途、使用年限、地块大小、形状、容积率、区位、土地开发成本和市场行情等因素,在基准地价的基础上核定。

国有企业改制、上市(IPO)涉及的主要法律问题

国有企业改制、上市(IPO)涉及的主要法律问题 一、企业改制上市法规体系 二、企业股票发行与上市的条件 三、企业改制、上市程序 四、企业改制上市中涉及的法律问题 五、律师在改制上市中的工作 一、企业改制上市法规体系(1) 基本法律法规 《公司法》(2006.01.01) 《证券法》(2006.01.01) 《中华人民共和国全民所有制工业企业法》 《首次公开发行股票并上市管理办法》(2006.05.17) 《深圳交易所股票上市规则》(2006.05) 《上海交易所股票上市规则》(2006.05) 一、企业改制上市法规体系(2) 关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见? 关于中央企业报送主辅分离改制分流总体方案基本内容和有关要求的通知? 关于规范国有企业改制工作的意见? 国有大中型企业建立现代企业制度和加强管理的基本规范(试行)? 国家体改委关于积极稳妥地推进国有企业股份制改革的指导意见? 股份有限公司国有股权管理暂行办法? 企业国有产权转让管理暂行办法? 企业国有资产评估管理暂行办法? 企业国有资产监督管理暂行条例? 二、企业股票发行与上市的条件 1、最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3000万元,净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计算依据; 2、最近3个会计年度经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元;或者最近3个会计年度营业收入累计超过人民币3亿元; 3、发行前股本总额不少于人民币3000万元(深、沪两市交易所规则中要求人民币5000万 元); 4、最近一期末无形资产(扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后)占净资产的比例不高于20%; 5、最近一期末不存在未弥补亏损。 发审委主要关注的问题: 发行人改制和设立方面的问题 公司治理方面的问题 经营成果和财务状况方面的问题

土地使用权租赁协议范本正式版

YOUR LOGO 土地使用权租赁协议范本正式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列,下载即可用

土地使用权租赁协议范本正式版 使用说明:当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕,就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻,材料内容可根据实际情况作相应修改,请在使用时认真阅读。 甲方:_________(出租方),系根据中国法律成立并合法村续的_________企业。 企业法人营业执照号码:_________ 注册地址:_________ 乙方:_________(承租方),系根据中国法律成立并合法村续的_________公司。 企业法人营业执照号码:_________ 注册地址:_________ 根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函 _________号《_________》、国土资函_________号 《_________》,甲方向乙方出租国有土地使用权(以下简称“土地使用权”)为明确双方的权利与义务,订立本合同。 第一章土地使用权租赁范围 1、甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市,面积_________平方米(以下称“租赁土地”)对该租赁土地的详细描述作为附件一,构成本合同之一部分。 2、甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权,有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的

土地使用权及地上建筑物租赁协议

土地使用权及地上建筑物租赁协议出租方: (以下简称甲方) 承租方: (以下简称乙方) 甲乙双方根据国家有关法律法规的规定,按照互利互惠和平等自愿原则,现就本协议约定的土地使用权及地上建筑物租赁事宜,经友好协商达成一致意见,特订立本合同,以兹共同遵守: 一、租赁土地及建筑物位置和面积 甲乙双方同意并确认,甲方租赁给乙方的宗地位于,土地面积大概平方米,该宗地的具体位置及四至见附件一(该宗地以下简称为“拟租赁宗地”)。甲方租赁给乙方的、拟租赁宗地的全部地上建筑物和构筑物清单如附件二。 二、租赁期限 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁期限为年,自年月 日至年月日止。 三、租赁费用及付款时间 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁费用为万元/年,共计万元。本协议签订当日,乙方向甲方支付万元,剩余租赁费用万元,乙方在合同签订之日起日内,向甲方一次性支付。 四、其他约定

1、甲方出租给乙方的土地为工业用地,在乙方租赁使用期间,如发生国家或地方政府政策变化而引起的停业、搬迁等造成乙方损失的,相关的所有责任均由乙方自行负担。 2、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物,在乙方租赁使用期间,如遇国家征用,甲乙双方同意按照以下方案实施补偿:租赁宗地的土地征用费、地上建筑及其附着物和拆迁安置补偿费均归甲方所有,甲方按照乙方实际使用租赁宗地及建筑物的期间收取乙方租赁费,向乙方退还剩余租赁费用。 3、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物产生的所有税费,均由乙方负责承担。如因法律规定和交易习惯需由甲方代乙方先行支付的,乙方应当在甲方实际 1 支付之日起30日内向甲方偿还该费用。 4、乙方依据本租赁协议取得的甲方宗土及建筑物使用权不得转让、转租和抵押。甲方需要转让、抵押该宗土地及地上建筑物使用权的,应当书面通知乙方,并保障乙方按照本协议享有的租赁使用权。 5、乙方在本租赁期限届满后,如需继续租赁使用该宗土地及建筑物的,须在租赁期限届满前六个月内向甲方提出书面要求,由甲乙双方另行签订租赁协议。 6、乙方在租赁使用期间,需要在该宗土地上增建的建筑物和附属物的,应当取得甲方书面同意,有关费用问题由双方另行约定。乙方未经甲方同意,增建建筑物和附属物的,应当向甲方承担所有相关责任。 7、乙方因停业、终止经营等原因,需要提前终止履行本协议的,应向甲方支付相当于一年租赁费用的违约金。 五、违约责任 1、乙方应按照本协议的约定向甲方支付租赁费用,逾期支付租赁费用的,每逾期一日,按应付未付金额千分之一的标准向甲方支付违约金;逾期支付超过六十

土地使用权的获取方式总结

房地产开发课程论文 姓名: 学号: 专业班级: 成绩: 2012/11/28

土地使用权的获取方式的总结 摘要:土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者,通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权出让,应当签订书面出让合同,同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。如果不签订书面出让合同并办理土地使用权登记,则土地使用权出让行为无效。 关键词:房地产开发;土地使用权;获取 [Abstract]Land use right transfer of state is state-owned land use rights to a certain number of years to transfer land users, by users of the land to the state to pay the leasing of land use rights behavior. The transfer of land use rights refers to the transferring of land use right of the land users, through sale, gift or other lawful means of land use rights transfer behavior. Land use right transfer refers to the approval of the people's governments at or above the county level, the land user has paid compensation, resettlement and other costs, will the land delivery of its use, or the land use right of free delivery to users of the land use behavior. The transfer of land use rights, shall sign a written lease contract, at the same time to the local people's government at or above the county level land management department for registration. If you do not enter into a written contract on the transfer of land use right registration and management, the land use right transfer act invalid.. [Keyword] Real estate development; land use right; acquisition 一、简介 土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念,这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。 1、国有土地使用权 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后,才可以转让、出租、抵押。

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