房地产中介公司有何风险以及防范
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房地产中介公司有何风险以及防范
核心内容：房地产中介公司有何风险以及防范？托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险，中介服务费支付和计算的佣金风险，房屋买卖或租赁合同无效的标的风险，一方违约交易无法履行的履约风险等。接下来赢了网小编为您详细介绍。
房地产交易中，买卖或租赁双方要注意防范各自的风险，同样，作为房地产中介公司也应注意防范自身的风险。
一、托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险。
当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？
以托管的定金为例，如无特别约定，一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时，未达到合同约定的放定条件时，是否应该退还守约方？
买方认为应该退还给买方，其理由是：如果卖方违约应该双倍返还定金，而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳，中介也不可能将其交给卖方，故应退还给买方。
卖方认为应该交还给卖方，其理由是：如果买方违约，则上述定金自然应该交给卖方没收；如果卖方违约，也不能放给买方，因为卖方已经向买方开具了定金收据，中介公司又向卖方开具了定金托管收据，因此托管的定金已经属于卖方所有，即若是卖方要双倍返还定金给买方，也应由买方向卖方直接主张，中介公司无权将属于卖方的钱支付给买方。
同时，摆在中介公司还有一个更重要的问题是，中介公司是否充分证据证明哪一方违约。
因此，在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时，法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符，由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时，不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。
为此，为减少中介公司的风险，中介公司在无证据证明任何一方违约的情形下，最好的做法就是——谁都不放，既不放给卖方，也不放给买方，当然也不去抵扣佣金，直到双方纠纷经法院或仲裁机构最
后裁判、或双方向中介公司提交约定定金归属的解除协议为止。
二、中介服务费支付和计算的佣金风险。
常见纠纷主要有因买卖双方私下交易（俗称“跳单”）产生的中介服务费纠纷；买卖双方一方违约导致交易不成引起的中介服务费支付和计算纠纷等。
买卖（租赁）双方通过中介公司提供的服务后，发生跳单、违约情形不付佣金时，前章已详细阐述，在此不再重复。本章仅主要论述佣金和必要费用的计算时，应注意如下事项：
1、合同或承诺书中无论买卖双方均应约定不少于佣金20%的必要费用的金额，防止一方违约（不排除卖方违约）时，中介公司在无法收取佣金时，向违约方收取多少金额的必要费用没有合同依据。
2、对于佣金支付时间和条件，最好不要随意添加不可预测或不可控制的附加条款。比如有业务员在合同中约定，如卖方在6月1日前无法收到全部楼款，则不必支付中介佣金，结果由于当时银行信贷收紧导致贷款审批迟延，致使卖方在6月3日才收到全部楼款，买方
因此拒付佣金。中介为此诉诸法院向卖方追讨佣金最终也未获法院支持。
三、房屋买卖或租赁合同无效的标的风险。
这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋；房屋被列入拆迁范围，卖方房产证尚未办出等，导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果，从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院，并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。
四、一方违约交易无法履行的履约风险。
如买卖或租赁一方违约导致交易无法履行时，若发生诉讼常常会把中介公司列为第三人，此时中介公司应注意：
1、中介公司是否也存在违约情形，如是否有逾期放定、逾期赎楼、丢失重要文件资料等情形，中介公司的违约是否与一方的违约存在因果关系，如不存在中介公司一般不会承担法律责任。
2、中介公司应及时发送履约催告函、告知函等文件，并注意保
留一方违约或守约的相关证据，以保护履行方，同时也是防范自身风险。
五、房屋被查封、无法赎楼、无法办理按揭等交易风险。
如果因上述客观或非主观故意的原因导致交易无法进行是，中介公司应注意：
1、看是否能够尽量采取补救措施，使交易继续进行。
2、若实在无法进行，做好买卖双方的沟通、解释工作，促使双方解除合同，化解纠纷，以便另寻其它交易的机会。
3、交易时中介公司应尽到谨慎审查义务，如及时查档，及时询问并打印卖方还贷清单、买方房产及信用状况，以免承担赔偿责任。
六、员工做私单、吃差价、挪用资金甚至卷款潜逃等内部管理风险。
中介公司中特别是关外、特别是租单，做私单现象可谓屡禁不绝，
对于吃差价现象由于都是签订三方合同，买卖租赁价格比较透明，但是通过多收佣金的方式吃差价也并非个别，同时员工特别是经理挪用资金甚至卷款潜逃的现象也偶见报端。对于此种员工内部管理问题，我们认为：
1、公司管理均应规范，建立健全相应规章制度，
2、规范业务流程，不断修正科学完善的业务电子数据系统。
3、加强监督机制、包括内部监督和外部监督，特别是外部监督。
4、收放款时，要求不能仅看收据，还应详细对照合同，包括双方买卖合同、资金托管协议、补充协议等。
5、加强备用金管理，文员、区经等分行账务除作账面核查外，应定期或不定期对合同、单据等作抽查或全面检查。
6、严格制止业务员打白条，控制外用收据的管理，在公司分行或相关合同上出具严禁业务员向客户打白条的提示文字，并公布举报方式和欢迎客户举报。
7、加强业务部门财务知识的培训、法律意识的培训、职业道德
的培训。
七、操作无房地产证单、阴阳合同、三方私下合同等的行政处罚风险。
首先要说明的是，近年来，深圳陆续出台一系列关于房产中介的规范性文件，虽然对规范房产中介服务市场起到作用，但这些规范性文件具有浓厚的行政色彩，且有些不具有严格意义上的法律效力，都只是从行政上管理规范房地产中介活动。民法通则和合同法可以解决房产中介合同纠纷的许多问题，但对居间合同的规定条款却十分有限，难以应对日趋复杂的房产中介纠纷案件。
但是，规范中的有些“高压线”中介公司如果触范，则会有较严厉的后果，如网站公示、列为不诚信“黑名单”、锁公司系统无法打印国土局正式合同等。中介公司应予以避免，并特别注意：
1、坚决不操作无房地产证的单。
2、约定阴阳合同的《价格变更确认书》上中介公司不在其上面盖章签字。
3、不签订手写的三方合同，即只让买卖双方签订房地产买卖合同，再签订三方资金监管协议。
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房地产泡沫论文
厦门南洋职业学院毕业论文 房地产泡沫的危害、形成机制及 对策分析 作者黄顺凯 系（院）艺术学院 专业建筑设计技术 年级12级建工1班 学号12560101024 指导教师钱云云 日期2014.12.30
学生诚信承诺书 本人郑重承诺：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得厦门南洋职业学院或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：日期：2014.12.15 论文使用授权说明 本人完全了解厦门南洋职业学院有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 签名：导师签名：日期：2014.12.15
房地产泡沫的危害、形成机制及对策分析 黄顺凯 （厦门南洋职业学院艺术学院福建厦门 361102） 摘要：房地产泡沫是经济发展中的隐患，房地产泡沫的破裂将引发系统性的金融危机和经济危机，使经济发展遭受严重挫折，这就使预防和控制房地产泡沫变得极度重要。鉴于此，本文对房地产泡沫的危害、形成机制及对策进行了分析和探讨。 关键词：房地产泡沫；政府；土地市场 1 房地产泡沫及其表现形式 所谓的房地产泡沫是泡沫的一种，是指以房地产为载体的泡沫经济，是房地产经济波动的一种表现形式，它的产生反过来又加剧了房地产经济的波动。随着市场经济的发展，房地产经济中出现了越来越多的泡沫现象，对经济发展构成了巨大的威胁。房地产泡沫有以下几种表现形式：（1）房价飞涨。泡沫存在时，房价一定高，但是房价高不一定存在泡沫。（2）大量银行贷款进入房地产业。房地产泡沫一个重要的特征就是大量银行贷款进入到房地产行业。（3）房屋空置率高。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，构成经济泡沫。（4）土地价格暴涨暴跌。土地的稀缺性导致了市场对土地需求无限，土地市场便容易发生投机炒作，出现低价虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。（5）房地产的投资过度。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，形成泡沫经济破灭。（6）居民对市场房价的承受能力差。衡量居民对房价的承受能力的指标房价与家庭年平均收入之比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3-6。 2 我国房地产泡沫成因机制分析 2.1 土地价格垄断 土地与其他生产要素不同，其复杂性表现在：其他要素的公有制可以有多种实现方式时，土地的公有制仍然未打破，土地价格是使用权的价格，是在一定期限内的价格，而不是土地所有权的价格；土地市场分为一级出让市场和二级转让市场。国家是一级市场唯一的供给者；土地出让方式有协议出让、拍卖、招标和挂牌多种形式，价格差异很大，引发了土地市场持续混乱、导致了土地市场乃至房地产市场价格的巨大差异，以及不平等交易甚至寻租行为。而且也因为土地本身的固有的属性。土地是自己供给的，数量有限，不会随社会经济的发展而增加，土地稀有性的自然属性致使土地供给弹性最小。城市化进程越快，土地需求越大。而土地的需求大致只有两种，一种是刚性需求，是为了生活而不是利益。一种是投资需求，把土地当成牟利的工具，使土地脱离原来的价格，造成泡沫。并将土地集中在少数人手中。造成供不应求的假象，造成价格不断攀升的恶心循环。 2.2 地方政府对房地产价格的干预 传统政治体制下，考核地方政府政绩的最简单的方式是看经济发展速度，提高一个地方的gdp和财政收入的办法有很多，如调整产业结构，提升经济运行质量等，但这些措施耗时耗力见效慢，远不及“拉高房价”来得快。可是房价狂飙形成的泡沫，将导致泡沫经
房地产泡沫建模(有程序)
抑制房地产泡沫问题 摘要 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。表观为在经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。 下文中，我们以北京市房价为例，针对题目提出的问题展开分析。收集其相关数据，分析确定影响房价的主要因素，用最小二乘法对数据拟合，并建立该城市房价的模型： x w x w x w y 332211***++= 根据收集的数据，求得各影响因素的相关系数，代入上式得到房价的模型，再对模型进行修正，最终得到房价与各影响因素的关系式（即所求模型）： 12.2384*90.3*30.0*11.1321--+=x x x y 并通过此模型对房价的形成、演化的机理做细致分析，然后得出影响房价的主要因素。其后给出抑制房地产价格合理性的政策建议，并针对建议提出科学的预测和评价。 一：问题重述： 近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。因此如何有效地抑制房地产价格上扬，是一个备受关注的社会问题。现在请你就以下几个方面的问题进行讨论： 1．建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析； 2．通过分析找出影响房价的主要因素； 3．给出抑制房地产价格的政策建议； 4．对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。 二：模型假设与符号说明： （1）假设房价与人均可支配收入、房屋造价和人均GDP 呈线性关系； （2）消费者心理因素如对房价的期望可忽略，消费者对房屋无偏好； （3）假设银行利率每年保持稳定，房屋供需处于平衡状态； （4）忽略一些配套措施对房屋造价成本的影响，忽略人为的炒作和政府调控。
房地产评估的风险与防范
房地产评估的风险与防范-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产评估的风险与防范 房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。 评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价风险体系也由政府、房地产估价机构和人员以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。 （一）政府面临的房地产估价风险 政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，带来社会价值总体虚高，同时过高估值的房地产金融抵押贷款，会使金融机构存在潜在呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦泡沫破灭，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响社会稳定。 （二）估价机构和估价人员面临的房地产估价风险 估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面： 1、政策风险。
房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。 此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。 估价机构和估价人员不能很好的理解政策背景和政策预期，就会影响评估结果，带来评估风险。 2、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。 估价目的是估价结构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，所以，一旦估价目的确定了，评估价值结论是与之相映射的，它不因估价报告作用不同而变动。因此，我们可以设想当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。 3、委托方提供虚假情况的风险。 委托方向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如，在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等，如果评估师不能洞察这些
房地产产生泡沫的原因及其防范策略
学号： 现代房地产投资与开发结课论文 课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）： 姓名： 指导老师： 班级： 日期：2014/12/25
摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。 关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略
1前言 房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。 2泡沫与泡沫经济 2.1泡沫的定义 2.1.1泡沫经济现象的历史回顾 荷兰1634-1637年的郁金香泡沫 密西西比股市泡沫(法国) 南海泡沫 日本房地产泡沫 我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 2.1.2泡沫的定义 概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。 两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。(2) 2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3) 2.2.1实体经济 实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 2.2.2虚拟经济 虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 2.2.3泡沫经济 泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济 2.3.1价格波动与泡沫经济
我国房地产金融风险及其防范
我国房地产金融风险及其防范 曾嫚莉 一、房地产金融风险的分类 房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险主要表现为以下几个类型： 1、信用风险。由于借款人无力偿还或者不愿偿还，导致房地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表现在房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导致无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。 2、管理风险。由于房地产企业拥有巨大的利润，所以每个银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审查不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实，都会造成管理风险。 3、政策风险。现阶段，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重点产业。伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市
场环境也随着发生变化，进而影响着整个房地产业的发展；而且我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，中央的宏观调控难以和地方政策相一致，在有些地区盲目片面追求GDP的增长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步恶化。 4、流动性风险。这种流动性风险一种是原发性的，即房地产金融机构资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和库存等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中大多以房地产作为借款抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。 二、我国房地产金融风险现状 1、个人住房抵押贷款风险。一是欺诈风险。目前我国虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况作出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出现问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，执行的难度也大大增加了。二是提前偿还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有
中国房地产泡沫与应对政策分析
中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商 上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。 在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。 首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。 那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市
我国房地产投资风险分析与防范
中国地质大学长城学院 本科毕业论文题目我国房地产投资风险分析与防--- 以为例 系别经济系 专业经济学 学生朱印 学号01110202 指导教师于诺 职称讲师 2014 年 4 月15 日
我国房地产投资风险分析与防 摘要 本文在总结国风险分析的基础上，结合当前房地产市场现状，对中国房地产投资风险进行分析，对影响房地产投资收益的风险进行了归类，解释了各类风险的特征，从而为风险控制和防提供有益的参考。使房地产开发企业以及投资者能够有针对性地建立相应的控制机制，以保障投资风险决策的正确实施。同时系统地阐释了风险回避、风险控制和风险转移等措施在房地产投资过程中的应用。最后得出在房地产投资活动中对于风险应保持高度关注，冷静分析对策，沉稳果决操作的结论。 关键词：房地产；投资；风险评价 ABSTRACT This paper summarizes the country risk analysis, based on the status of the current real estate market combined with Beijing on China real estate investment risk analysis, risk affecting the real estate investment income were classified explained the characteristics of various types of risks, so as to risk control and prevention provide a useful reference. So that real estate development companies and investors can be targeted to establish appropriate control mechanisms to safeguard the correct implementation of investment risk decisions. While systematically explains the risk avoidance, risk control and risk transfer measures in the real estate investment process. The conclusion that in the real estate investment activities should remain highly concerned about the risk, calm analysis countermeasures, calm and decisive actions conclusions. Key words: Real estate; Investment; Risk assessment
房地产项目联建及其法律风险防范
房地产项目联建及其法律风险防范 敬启者： 接受委托，现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见，供领导决策参考。 一、联建的法律概念及有关法律规定 联建一般意义上是指一方提供土地使用权，他方提供资金，双方进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同
有效。”因此，通过联建方式进行房地产开发是具备法律依据的，为合法有效的房地产开发方式。 二、联建的具体形式 根据目前联建的实际操作方式，联建的具体形式包括如下几种： （一）房屋合建 双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，办理产权登记。此类模式的特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。 （二）房屋联建 此为真正意义的联建模式，即：一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。其特点为共同经营、共享利益、共担风险。 （三）名为联建，实为土地使用权转让 一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资；双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权或利润；提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益。其特点出地一方只享利益、不担风险。而根据《解释》第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。而此种变相联建模式可能会存在如下法律风险： 1、土地使用权转让风险
房地产投资分析课程论文
房地产投资分析课程论文 ——房地产投资风险分析及应对策略专业： 班级： 学号： 姓名： 日期：2016/6/5
【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。 【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略 一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 （一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 （二）房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 （三）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信
浅谈房地产估价风险
浅谈房地产估价风险 房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市场的信息不对称、不平衡产生的社会需求，涉及到社会经济生活的各个方面，无论是房地产的买卖、抵押、交换、租赁、拍卖、保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、补偿、纠纷、侵害和合并，以及企业的合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算等，都离不开房地产估价服务。房地产估价活动之涉及面广、专业性强的特点，决定了房地产估价行业是一个高风险的行业。因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。 对风险的研究管理起源于二十世纪30年代的美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理和企业管理之中。风险管理主要包括风险的辨识、转移、控制和防范。房地产估价要充分辩识估价风险，在认清风险的基础上控制和防范风险。 作为合格的房地产估价执业人员必须具有认定与辨别估价风险的能力，才能有效的防范风险、合理规避和减轻风险。 一、风险来源 房地产估价成果通常是以估价报告的形式体现的，因此其风险主要来源于房地产估价结果与房地产真实价值偏差的程度及所发生较大偏差的可能性。主要体现在以下几个方面： 1、政策变动风险： 政策变动是影响房地产价格的重要因素。房地产相关的政策变化主要包括税收政策、金融政策、产业政策、城市规划的调整等，均会
对房地产价格产生不同的影响，而政策的变化则是一般的估价人员无法或者没有能力预期的。因此房地产相关政策的变动致使房地产价格波动，造成房地产估价风险。另外房地产政策变化还可能对估价方法产生重大影响，如房屋拆迁补偿政策的的变动就会使得房屋拆迁补偿估价方法发生变化。 2、市场变化风险： 房地产市场主要是受供求关系变化、宏观经济变动等方面不可预测因素的影响且难以把握，而房地产价格短期巨大变化使得房地产估价结果与市场价格易产生较大偏离。市场变化风险是房地产估价的主要风险。 3、业务承接风险： 由于估价业务的取得是房地产估价机构生存的保证，所以估价机构容易站在客户的角度和立场考虑问题以致于迁就客户要求，造成估价结果与市场价格产生严重偏离的风险。另外，委托方提供虚假信息和资料或有缺陷的权属证明等情况，均可带来极大的估价风险。 4、估价技术风险： 目前估价行业广为接受的基本方法是成本法、收益法和市场法。估价方法的有限性与评估对象的复杂性、评估目的的多样性之间的矛盾，评估结果的咨询性与评估报告使用者对估价结果的依赖性之间的矛盾给房地产估价带来风险。另外，每种估价方法都需要详实的基础资料作为支撑，而房地产基础资料和数据的匮乏以及执业人员的实际经验等因素也是造成房地产估价风险的重要原因。
房地产泡沫形成原因以及防范措施
目录 提纲： 摘要 引言 简单介绍房地产以及引出房地产泡沫 一、房地产泡沫的实质 二、房地产泡沫的危害 (一)造成经济结构和社会结构的失衡 (二)容易引起金融危机 (三)造成生产和消费危机 (四)容易引发政治和社会危机 三、房地产泡沫的成因 （一）过度投机 （二）消费者及投资者对未来价格的预期 (三) 银行信贷非理性扩张 四、防止房地产泡沫产生的措施 （一）加强对房地产市场的宏观监控和管理 （二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理 （四）加强金融监管力度，合理引导资金流向 五、我国房地产泡沫成因及其治理过程 （一）我国房地产泡沫的形成原因 （二）我国房地产泡沫治理的对策
房地产泡沫形成原因以及防范措施 内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。 一、房地产泡沫的实质 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。 二、房地产泡沫的危害 (一) 造成经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营
关于房地产经济泡沫问题的几点思考
关于房地产经济泡沫问题的几点思考 摘要：随着我国社会经济不断发展，房地产市场持续火热，虽土地供应量受阻，但商品房销售价格仍逐年上升，房地产行业经济泡沫现象越来越严重。房地产行业作为我国国民经济重要的组成部分，直接关系着我国整个社会经济的增长，若房地产行业形成经济泡沫，给我国经济发展造成的危害是难以想象的。近年来，我国房地产行业发展迅猛，在给地方经济及财政税收带来机遇的同时，也加剧了当地商品房价格的上涨，导致老百姓买房难的问题越来越大。本文结合目前我国房地产行业发展现状，深入分析了房地产行业经济泡沫的危害及其形成的原因，并有针对性地提出了防范房地产行业经济泡沫形成的措施。 关键词：房地产；经济泡沫；思考 一、引言 在社会经济市场竞争力与日俱增的今天，我国房地产行业经济波动较多，为其经济泡沫的形成创造了条件。由于房地产投资商在投机过程中，房地产价格与市场基础值、实际需求存在较大的差异，使得房地产价格持续攀升。房地产经济泡沫是一种社会主义市场经济发展中不可避免的波动现象，在短时期内波动较大，不仅会加剧房地产行业经济发展
波动，还会为我国国民经济发展带来巨大的威胁。房地产经济市场作为整个市场体系的重要部分，在推动国民经济快速发展、提高人们生活质量等方面具有十分重要的意义，但近年来我国房地产行业畸形发展，对我国社会、经济、政治等带来了严重危害，具体表现为土地资源浪费、社会矛盾加深、贫富加剧等，这一系列的问题都将导致房地产经济泡沫的出现。因此立足于实际，积极采取防范措施，有利于避免泡沫现象出现，从而促进我国房地产行业及整个国民经济健康发展。 二、房地产经济泡沫的危害 （1）导致经济结构失衡 与其他行业相比，房地产行业投资回报率非常高，且在房地产经济泡沫出现之前，房地产价格上升速度较快，对很多经济投资主体产生了误导，使其大量的资金投入房地产行业，仅仅只关注自身利益的提升。在这样的背景下，其他服务产业或基础建设缺乏一定的资金，从根本上抑制了其应有的发展，从而导致整个市场经济结构失衡。 （2）破坏金融系统 由于房地产行业市场预期回报率远远超过了其他产业，银行为了获取更多的贷款利息，将大量的资金投入房地产市场中，导致银行资金投放标准被扭曲，大幅度降低了银行抵御风险的能力。在这样的背景下，一旦房地产市场形成经济
房地产投资风险防范及措施
房地产投资风险防范及措施 一、房地产业投资风险产生的主要原因 1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。 2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。 3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。 1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终
【精选】房地产开发项目风险评估报告
房地产开发项目风险评估报告
武汉某房地产开发项目 风险评估报告 武汉某房地产开发有限公司 6月 目录
1 项目概况 1.1 项目简介 1.2 项目现状及周边情况 1.3 项目主要内容 1.4 总投资构成 1.5 项目的实施方案 1.5.1 项目运作模式 1.5.2 内部管理方式 1.5.3 进度计划 2 项目风险分析 2.1 项目的政策风险 2.2 金融风险 2.3 项目控制风险 2.4 项目的经营风险 2.5 其它不可抗力风险 3 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施 3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测3.2采用多样化（或组合化）投资 3.3以财务方式控制风险 3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售 3.6加强管理，缩短工期 3.5 经过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
4 结论 1、项目概况 1.1项目简介 项目的位置和规模 1.2项目现状及周边情况 项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，因此地势 比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。 当前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况 当前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而 且随着项目的建设日趋完善。 1.3 项目主要内容 项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总 投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如 下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。 1.4总投资构成 （1）土地出让金及契税； （2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费； （3）其它费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审 查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；
浅析中国房地产泡沫经济
七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。 -----啸之记。 房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济 摘要:房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。 关键词:房地产泡沫房价房屋空置率形成原因防X措施 传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这
些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。 一、当前我国房地产业的发展状况 1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%（国际上一般为3%—8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3％。 2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。XX销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。XXXX市商品住宅户均面积130平米。XX全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，XX空置商品房中非住宅用房2/3；XX市空置房中高档住宅和写字楼占80%。 3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面
房地产投资风险的防范策略
房地产投资风险的防范策略 何为房地产投资风险 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。 房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。 房地产投资风险的防范策略 1.了解市场行情,寻找投资良机 房地产市场投资要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状，预估市场前景。 了解市场现状要从市场调研入手。市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的的竞争力如何，市场未来的走向又是什么。充分了解市场，是企业预估风险，理性预期，降低成本的风险的基础，企业应当根据市场理性决策，寻找最佳投资点。 2.把握政策变动，认准投资方向 投资风险是可以根据合同的相关规定转移的，对于存在的一些风险问题在法律规定范围内可以进行合理转嫁，比如在房地产开发过程中所面临的材料的价格波动这样的风险可以通过各种条款的制定将其锁定在最小范围内。
另外,可将项目投资资金证券化,所谓资金证券化,是指房地产企 业利用金融工具把项目开发资金转化为有效证券,在这个转化过程中,开发商和项目之间的关系也同时发生变化,从直接的物权关系转化为 以金融工具为媒介的债权关系,从而实现风险转移。 房地产投资量大，必须采取融资的方式满足其投资需求。 目前，房地产融资方式主要有：通过银行发行金融债券，筹集开发资金;通过房地产预售取得房款筹集资金;利用土地使用权申请银 行抵押贷款。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适 合的融资形式，以便迅速、大量、安全且低成本融入资金。此外， 房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少管理费用，以确保 所投入的资金获得最大的经济效益。 5.健全监管机制，降低资金消耗 工程建设既是投资项目资金的消耗过程,又是工程项目建设完成 过程。由于房地产项目投资主体与建设主体相分离，所以在这一过 程中节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。所以，进行 项目建设过程中的风险管理，保质保量按期完成项目是投资者应对 的一大难题。 最后，聘请经验丰富的工程监理对项目施工全面监督和管理，对工期、质量、成本严格监控，协调建设方与施工方的关系，及时化 解矛盾，防止出现延误工期的情况。 6.加强经营管理，多方面规避风险 项目管理者是投资项目能否达到预期收益的关键。提高管理着的素质和水平不仅可以降低投资不确定性带来的风险，还能提高资金 的使用效率及收益水平，进而降低风险。另外，合理改变经营形式、制定合理的销售战略、采用丰富的营销手段也可以在多方面规避房 地产的投资风险。
房地产泡沫对商业银行的负面影响
房地产泡沫对商业银行的负面影响 、概念界定 什么是房地产泡沫：房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。 房地产泡沫的主要特征：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。 ⒊房地产泡沫的判定：房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断： ⑴整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 ⑵投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危 ⑶商品房的空置情况。一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。 这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与距民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。
、我国房地产泡沫问题的各种学术观点 的学者通过以下指标来评价我国近年来房地产泡沫状况，认为我国存在房地产泡沫。 ⒈房地产价格方面的指标 ⑴房价收入比房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反应了具名家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。美国是市场经济高度发达的高福利国家，其1991-2001年的房价收入比非常稳定，平均值是3.97.1998年，全球96个国家的房价收入比平均数为6.4。因此一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫。1989-2005年我国的房价收入比一直大于6，说明我国存在房地产泡沫。其中，2005年我国的城镇居民家庭人居可支配收入为10493元，房屋价格为3242元/平方米，每一百平米房价收入比达到了10.3。 ⑵房价与CPI同步率房价与CPI同步率也即房地产价格增长率与CPI的比。当房地产价格急速上升，并且大大超过CPI的上涨幅度时，就说明房地产价格偏离了其基础价值，出现了泡沫。在我国，由于CPI得波动很大，仅仅用房价与CPI 得同步率来判断是否存在房地产泡沫有失偏颇，比如2000—2001年，我国房价的上涨率不大，但由于存在通货紧缩，CPI的增长率很小，致使两者的值很大。因此该作者认为，房地产价格增长率大于10%，同时房地产增长率与CPI的比率超过4.0，就可以认为房地产存在泡沫。从这一标准出发可以发现，2004年和2005年我国存在明显的房地产泡沫。 ⑶房价与租金同步率反映房价与租金的同步率的指标有两个，房价房租比和月供与租金比率。我们认为房价房租比超过2就存在轻微的泡沫，超过5就存在严重的泡沫。2004年到2005年，我国房地产存在一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，房价与房租严重背离，房价房租比超过了10，说明从总体上我够存在比较明显的房地产泡沫。而月供与租金的比率大于1，就说明存在房地产泡沫的可能性。2006年年初我国主要城市中，绝大部分城市的月供与租金的比率都大于1，平均值达到1.27，其中杭州达到了1.96、上海为1.81、南京为1.6，表明这3个城市的房地产泡沫已经非常严重。