碧桂园高速发展之谜
碧桂园高速发展之谜
万科集团战略与投资管理部
1992年，在顺德北滘镇一片河滩坡地上，杨国强和他的伙伴建起了几排别墅式的商品房。这里属于碧江管理区和三桂村，于是起名为“碧桂园”。
今天，尽管碧桂园拥有中国房地产行业两块“驰名商标”之一，尽管已经成为公共公司，在香港IPO 募集129亿港元，尽管顶上了“最大地主”的称号，尽管产品保持了多年一贯的良好口碑，尽管杨惠妍已经荣登《福布斯》内地首富，尽管杨国强被披露几年来慈善捐款约2亿元之巨，碧桂园还是不改其低调本色，更多时候，出现在媒体上的碧桂园还是一个一个的楼盘：“给你一个五星级的家”。
与这种低调风格一脉相承的是公司的经营理念，杨国强最推崇的公司是沃尔玛，碧桂园信奉的是“抵食夹大件”，翻译成英文，山姆·沃顿一定喜欢：everyday low-price（EDLP，天天低价）。
因为一些项目的拿地操作问题，碧桂园曾被《第一财经日报》社评质疑：“这家大型房地产企业能经得起公众推敲吗？”但另一方面，同行认为，碧桂园的业务模式和管理有其独到之处。
碧桂园，果然是“可怕的顺德人”？
碧桂园 VS. 万科
让我们先来作一个碧桂园和万科的对比：
一、虽然自上市以来，碧桂园股价上涨幅度低于主要可比公司，其市值仍位居香港上市的内地房企之首，而且，其动态市盈率低于万科。
注： P/E参照11月9日市值，碧桂园盈利预测来自UBS Country Garden by UBS 20070828，万科盈利预测来自中信证券《房地产行业2007年三季报综述》。
二、碧桂园近年收入增速与万科接近，但净利润增长很快。受惠于房价快速上涨，碧桂园和万科的毛利率均上升，但碧桂园净利率提升更加显著。（图表资料如无特殊说明均来自：万科、碧桂园年报、碧桂园招股书）
三、万科资产周转率今年略有下降，而碧桂园持续上升。公告资料显示，碧桂园2006年的分红额达到25.14亿元，若扣除高额分红影响，2006年总资产周转率为0.50，净资产周转率为2.52。
四、通过快速开发销售，碧桂园的预收帐款占总负债的比例远远高于万科。2006年，碧桂园以15
亿的净资产支持40亿有息债务，万科以149亿净资产支持133亿有息债务。此外，碧桂园通过上市改善了资本结构。
（部分资料来自UBS Country Garden by UBS 20070828）
五、万科的经营性净现金流为负值，而碧桂园经营性净现金流为正。2006年38亿的预收帐款导致经营性净现金流达35亿，融资性净现金流为负32亿，主要是因为年底25亿的股东分红。
六、较高的净利率、总资产周转率和超高的财务杠杆使碧桂园2006年的ROE进一步攀升。
这些出色的财务数据背后，是什么一种经营模式？在试图对此进行进一步分析时，我们选择了Thomas J．Peters和 Robert H．Waterman提供的工具7S模型，这两位均是麦肯锡的资深董事，也都是斯坦福大学MBA毕业，他们在上世纪80年代，按照获利能力和成长速度，挑选了美国历史悠久的43家模范公司，通过深入调查、和商学院教授进行研讨，总结出企业经营的七要素框架，简称7S模型。
7S模型强调优秀企业在发展过程中必须考虑各方面的情况，包括架构、制度、风格、人员、技能、战略和共同的价值观，企业最终的竞争力和业绩取决于在每个方面的合理选择和相互的有效支撑。
一、碧桂园形成了一套清晰有效的业务战略：避开主流市场和有实力的竞争对手，低价买入大片有发展潜力的土地，依靠多元化的物业提升住宅价值，依靠控制全价值链实现低成本快速开发销售，进而快
速回款持续发展。
1、相关多元化的业务组合：碧桂园以低密度住宅开发为主业，兼有酒店运营，建筑装修和物业管理等业务，并通过5星级酒店，学校，社区环境，基础设施等提升住宅产品价值。
多元化的业务结构在一定程度上可以减弱单项业务波动的影响，五星级酒店、大型商业中心、学校、主题公园、基础设施和综合社区配套（如自来水厂）等方面的投资可以提升住宅产品的市场价值。
2、高度的垂直一体化：与资源整合恰好相反，碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发。
上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈利水平。
3、立足广东，全国扩张：在每年提供广东省10％的住宅的同时，碧桂园上市后加快了在全国扩张的速度，并初步成功地将其业务模式复制到新市场。
上市后，碧桂园只有17％的新获取土地位于广东，截至9月，土地储备5400万平米，已获土地证的3700万平米。
4、独特的市场定位：碧桂园根据对宏观经济和城市化进程持续发展的判断，避开一线二线城市“主流”客户群的竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客户群。
碧桂园最初的客户定位：对价格高度敏感，对档次、品味考虑较少，典型如“毕业5年、成长中的白领阶层”。2004－2006年，推出精装修洋房，均价低于3500元/平米。在产品固化和异地复制过程中，客户逐渐演变为2类：①较成熟市场的低端客户(如广州郊区)，应用低价策略；②边远不成熟市场的高端客户(如内蒙)，售价高于当地水平。
5、低地价，大规模的投资策略。
低价低廉：近5个月，40亿拿2300万平米的地，平均楼面地价174元/平米。
土地成本占平均售价的比例一直维持在7－8％左右。
交通便利：“大部分项目选址于距相关城市中心地带10－30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域”。
密度较低：确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时有利于跨地域的简单复制。
景观优质：新获地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园区环境，提高产品性价比，例如张家界是5A级景区，韶关和池州拥有4A级景区，咸宁是温泉之乡等。
规模庞大：一般地块面积都在几千亩以上，建筑面积达几百万平米。
未来一年，陆续竣工面积达1000万平米以上，今年新开工面积达2000万平米。
政府欢迎：利用许多地方政府出售土地筹措发展资金和加速城市化建设的愿望，实行社区配套先行，主动配合市政建设，推动城市化进程，从而获得地方政府的欢迎和支持。
6、“批发大盘”的开发模式，低成本，低房价，快速开发。
严格控制成本：碧桂园通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经营等每个环节，很少外包，从而保证规模扩张的同时成本得到有效控制。
2007年上半年结算收入增长48％，而销售成本仅增长45％，营销成本增长36％。
合理前置设计：在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，且设计师会与工程师一起考虑营销中心对产品的构成，项目地点和市场前景的建议进行项目设计，在与政府谈判过程中不断完善设计。
一般项目概念设计1天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后几天内开工。
坚决快速开发：同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施工，销售等效率；每隔一段时间再进行产品的统一“升级换代”。
获得土地使用权证后，立即进行50％以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月。
以低价换周转：项目价格经常是周围可比项目一半的价格，多年来含精装修的公寓房销售均价不足
3800元每平米。产品取得预售证后，全数投向市场，低价快销导致批次日均销售率达到78％，年度平均积存率仅为2.5％。
7、红筹上市，多元融资：上市前，全靠银行借款和预售款；上市融资净额146.7亿元，除去近期买地的40亿，还有可用资金约130亿元。
二、碧桂园在土地判断、快速开发、成本控制、全国扩张和政府关系等方面形成了较强的竞争能力。
土地判断：碧桂园在判断廉价而具有增值潜力的土地和房地产市场上有非常强的能力，敢于进入一线开发商不愿和不敢进入的三线甚至四线城市拿地，迄今证明行之有效。
快速开发：碧桂园经常是近千栋别墅同时动工，几百个塔吊同时运行，其大盘迅速开发迅速销售的能力非常明显，广州“凤凰城”项目首日销售7.5亿。
成本控制：“只要平均售价达到1500元以上的城市碧桂园都有发展机会”。
全国扩张：碧桂园已经开始把在广东市场的经营模式成功复制到新进入的市场。例如在广东省外的第一个项目湖南长沙碧桂园，从06年10月开盘到07年8月已销售33万平米，实现收入16亿。
政府关系：碧桂园通过“住宅楼盘未动，社区配套先行”的方式，主动配合市政建设，甚至直接捐款来建立良好的政府关系。广州凤凰城项目开盘一年内，五星级广州凤凰城酒店，大型商业广场，主题公园，大型交通中心，中英文学校，大型水厂（日供水8万立方米）等配套设施已陆续运营。迄今一共要做五星级酒店17座。其中开始运营的两座，即将投入运营的三座，在建的五座，仅今年7、8月新规划兴建的就达七座。
三、碧桂园的价值观以“回馈社会”为核心：“希望社会因我们的存在而变得更加美好”，“做有良心、有社会责任感的阳光企业”，这受到其创始人个人价值观的很大影响。
慈善方面，杨国强个人10年匿名捐献仲明助学基金，捐资2.6亿创办慈善国华纪念中学，捐资2500万参与国务院雨露计划。碧桂园集团亦有捐资5000万修建增城广场，建设四川马边甘洛帮扶基金（每年5000万）等善举，据媒体估计，累积捐出善款约2亿元。
四、碧桂园通过设置多层离岸公司，在组织架构上有效地实现了业务区隔，并便于未来的资本运作。
以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规定；不同业务分别放到不同的海外法人实体内，未来择机单独上市；在BVI建立多层控股结构为未来股权操作和资本运作奠定基础。
五、高层管理团队以杨氏亲属为核心的创业者和有相关政府及专业背景的职业经理人为主。
六、碧桂园员工以物业管理和设计施工人员为主，规模随业务扩张而迅速上升，同时素质有所改善。07上半年，员工增加了3324人（18％），新人多为大学毕业生。公司薪酬和福利水平具有较强的市场竞争力。
七、碧桂园实行以职能部门纵向管理为主，大总部小地方的管理体系。关键职能的资源和权力高度集中于总部，职能部门一捅到底，直接管理所有项目的相关领域。杨国强本人直管建筑设计院和投资拓展部，其它部门由高管团队管理。地方每个项目公司大约10人左右，同一省份的几个项目由1-2名大项目经理协调。
八、低调、亲历亲为和民营企业重个人观察轻考核制度是碧桂园主要的管理风格。短期内这种管理风格有助于碧桂园的快速发展和规模扩张，但未来随着企业规模膨胀，地域多元化和业务复杂程度提高，这种管理风格能否继续支持企业的发展和人员的成长将面临很大的挑战。
总的来看，碧桂园在7S模型的每个方面作出了比较符合自身情况和市场需求，且相互配称的选择；在应对市场和资金风险方面能力较强，但政策风险，管理风险和人事风险较大；清晰的业务策略和坚决的贯彻执行，使碧桂园实现了持续的快速发展。v
房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告书
范文范例指导学习 2017年房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告
2017年7月
目录 一、历史沿革 ............................................................................................ 1 1、万科：城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团：多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 ................................................................................................ 3 1、销售成长性比较 (4) （1）销售规模 (4) （2）销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) （1）万科：区域优化和深耕 (6) （2）恒大：2013 年起向一二线城市转移 (7) （3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) （1）城市产能比较：深耕与纵深 (9) （2）单盘产能比较：开发规模的差异 (10) （3）可售资源比较：货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 .............................................................................................. 12 1、扩张节奏比较 .. (12) （1）拿地规模 (12)
（3）扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) （1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 (17) （2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 (21) （3）碧桂园：城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 .............................................................................................. 27 1、结算业绩比较 .. (27) （1）结算规模 (27) （2）结算均价 (28) 2、盈利质量比较 (29) （1）综合毛利率 (29) （2）命题一：一二线VS 三四线 (31) （3）命题二：大盘开发VS 中小盘开发 (32) （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) （1）永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇 .............................................................................................. 381、管控费用率比较 . (38) （1）成本控制 (38)
解析碧桂园发展模式
解析碧桂园发展模式 中国房地产界有两个驰名商标，一个是万科，一个就是碧桂园。那么碧桂园究竟有哪些东西能学，哪些东西是别的房地产公司所学不会的？ 房地产界的全能选手 从设计、建筑到装修和物业管理，碧桂园在房地产开发链条上的布局早已无人能及，几乎涉足地产开发的全价值链，它有着自己上千人的设计院，自己的位列行业前三甲的管桩厂，自己的建筑公司，自己印刷楼书、自己的现代家居公司……这些“副业”也帮助着碧桂园深化其固有的房地产开发链，从而确保能够长期有效地控制综合开发成本。 事实上，碧桂园集团已拥有一条成熟自主的房地产开发链，几乎亲自承担了房地产开发程序中的各个环节。从项目的设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。自此，该集团以房地产开发为核心，上下游相配合、相对封闭及独立的产业帝国形态已愈加清晰。 在该集团看来，凭借在产业链上的一体化运营，是其成功控制成本的关键。与多数开发商不同，碧桂园在资本市场上最受关注的核心竞争力正是在于“成本低”，除了土地成本远低于同行业水平外，设计、建筑等成本也保持行业中较低水平。因此，该集团自2004年起，每年毛利率都超过30%，高于业内同行。在产业链条上的扩张，让碧桂园在国内开发商中愈发显得特立独行。以万科为代表的多数开发商在多元化道路上曾经伤痕累累，最终选择做“减法”，确立以住宅开发为单一业务。而碧桂园却做到了真正房地产界做“加法”的全能选手！ 几乎做到极致的快速跑量模式
在调控的背景下，很多开发商都在学习这种模式，但是谁的速度都难以与碧桂园相比，别人可以开发几年的项目，它一年就可以搞定，永远跑在最前面，低成本土地、规模化生产、快速销售。正因为几乎做到极致的快速跑量模式，碧桂园的利润水平已经超过了万科，与此同时，碧桂园在毛利、资金周转率等多个数据上均超过万科。尤其在成本控制上，碧桂园的能力远远超过万科。碧桂园成本控制一方面在于其低成本土地储备，另一方面则在于碧桂园对开发流程的控制。从某种意义上来说，碧桂园是真正意义上实现了工业化生产的住宅开发商。 为了节约成本，碧桂园可谓无所不用其极。它通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经营等每个环节，很少外包，从而在保证规模扩张的同时成本得到有效控制。而这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平米，如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。碧桂园旗下的鸿业管桩厂已经位列行业三甲之一，年产量可高达500万立方米，其2/3的产能还供应着市场上其他客户的需求。碧桂园的全资子公司腾越建筑工程公司则承担了超过50%以上的建筑项目，其所属的物业管理公司拥有最高级别的一级资质，像军队一样管理着全国各地的数万名物业员工。 此外碧桂园亦建立起强势的集中式采购体系，并逐渐削减向单一供应商采购总额的比例，在过去3年间，已由6.8%削减至3.8%，前五名最大的供应商所占采购额总比则少于30%。碧桂园就像是一个全价值链利润的吞噬者，一个反“外包”趋势的典型。在这样的成本控制之下，2007年上半年碧桂园结算收入增长48%，但销售成本仅增长45%，营销成本增长36%。 从某种程度上来说，碧桂园是国内最大限度用资金快速周转来实现其风险防范的房地产企业，同时在土地、管理及流程管理上极大限度的压缩成本来达到实现利
战略管理案例 碧桂园
碧桂园 1、 PEST分析 1、政治环境分析 ①国家对房价的监管比较严格，但主要还是集中在一线的大城市，并且这些一线城市的土地开发成熟，拿地也比较困难，开发成本相对透明。而在二、三线城市，有大量的未开发土地，价格相对便宜，政府监管不是特别严，碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的方法，反而降低了房地产开发的风险。 ②我国房地产企业关系国计民生，仍是政府参与性很强的政府主导型产业，政府有很强的干预性。 2、经济环境分析 ①受经济危机影响，政府为保持经济发展，出台了诸如减免税、降息等刺激消费的政策。国家宏观调控的目的是调整住房结构和稳定住房价格。在当前经济存在较大下滑风险的情况下减税、降息对保持房地产市场的稳定发展，防止一些企业资金链断裂起到了积极作用。 ②房地产项目的投资回收期一般较长，对银行的依赖性较强。碧桂园能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系，取得贷款比较容易。 ③ 消费者的消费观念会慢慢成熟，当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时，碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式就会有很大的问题。 3、社会文化环境分析 ① 城镇化进程的推动。如今中国正处在人口、城市化快速发展时期，城市人口占总人口的比重将迅速上升而相应产生地产需求。 ② 改善民生，居民消费结构升级。随着人们物质生活水平的日益改善提高，居民的住房消费结构正在升级，今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展。 4、技术环境分析 ① 碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型。这些设计已变成积木，在环境规划设计成型之后，这些积木将被组合在一张图纸上，稍作调整甚至不作改变就可以进入施工程序，极大地提升设计、施工、销售等效率。 2、五力模型 1、潜在进入者 ①受金融危机的影响，我国实体受到冲击，大批中小房地产企业面临资金链短缺，甚至破产倒闭的局面。资金的匮乏成为一个瓶颈。 ②碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品
碧桂园调研分析
LANZHOU UNIVERSITY OF TECHNOLOGY 兰州市碧桂园现状调研 学生姓名周志堂12610109 专业班级城市规划12级一班 指导教师王雅梅陈谦
目录 摘要关键词 2 一、碧桂园简介 3 二、兰州青白石及雁白大桥简介 3 1.青白石位置 3 2.青白石土地平整思路 3 3.雁白大桥 3 三、现状调研 4 1.交通中心展示 5 2.园林展示 6 3.商业街展示 8 4.会所展示 9 5.铺地展示 10 6.户型展示 11 四、整体分析 12 1.区位分析 12 2.功能分析 13 3.绿化分析 13 4.道路交通分析 14 五、小结 15
摘要 位亍兰州市城市北拓发展核心区域——兰州市城兰区青白石，项目三面环山，南邻北环路，与雁滩隔河而望，项目周边生态资源丰富，空气质量高，产品规划 IB中英文 学校、英伦主题商业街、五星级会所，是集休闲、娱乐、居住为一体的超大规模山水园林新城市。 关键词 碧桂园居住区调查建议
一、碧桂园简介 碧桂园成立于1992年，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团。2007年在香港联交所主板上市，位列中国地产十强。成立21年来，开发踪迹遍布40多个城市、完成120多个项目，为60万业主提供幸福居所，其提出的“碧桂园，给您一个五星级的家”的理念早已家喻户晓。2012年，全年完成合同销售额476亿。 二、兰州青白石及雁白大桥简介 1.青白石位置 碧桂园兰州新城位于城关区青白石街道白道坪村，整个项目地块南侧为北环路，东侧为大浪沟，西侧为石沟。与雁滩隔河相望，距市区3公里，开发定位为中、高端住宅区。该项目属兰州市低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区范围。 2.青白石土地平整思路 碧桂园兰州新城总投资300亿元以上，计划建设周期为8年，项目前期主要是进行土地一级开发整理，碧桂圆兰州新城一期项目建设用地1800亩，其中800亩建设用地，1000亩的道路、绿地等规划用地，这意味着配套项目的土地开发面积要大于建设用地，截止目前，碧桂园兰州新城项目平整土地的土方量保守估计已超过1600多万立方米，这在碧桂园以往开发项目中是没有遇到过的，自然隐性的成本也非常巨大，平整土地的土方量成本超过两个亿；同时为兰州建设一座雁白黄河大桥，将投入7个多亿。 3.雁白大桥
关于碧桂园集团的自我总结归纳
碧桂园集团资料整理 公司名称： 外文名称：CountryGarden 总部地点：广东省佛山市区 成立时间：1992年 经营范围： 公司性质： 公司口号：给您一个的家 董事局主席： CEO： 碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股份代号：2007.HK），总部位于佛山，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。2007年，碧桂园在香港上市。 采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。 碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及商铺。同时亦开发及管理若干项目内的酒店，提升房地产项目的升值潜力。除此之外，同时经营独立于房地产开发的酒店。 作为拥有超10万名员工的企业，碧桂园大多数带装修产品平均售价仅为每平方米8000多元，是十强房企中最低的。碧桂园每到一处都以匠心精神努力建造高性价比的房子，并同时在教育、生活、医疗等方面，满足高品位追求者的居住生活梦想。 20多年来，碧桂园都是所在城市亮丽风景线和名片。园林景观、生活广场使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。城市的建筑、园林、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每座城市都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过300万业主选择在碧桂园安居乐业。 价值观：我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业 企业使命：希望社会因我们的存在而变得更加美好 企业精神：对人好，对社会好 品牌理念：给您一个五星级的家 质量方针：过程精品，人居典范 人才理念：以德为本，德才兼备；不拘一格，能者居上 战略愿景：做全球最具竞争力的房地产公司 1992年，碧桂园成立。创始人建筑起家，由建筑商转型成为房地产商后。 1994年，为促进项目销售，提出针对未来业主的核心需求，建设一所高品质的社区学校，创办了?。这种“名盘+名校”的模式也开创了中国教育地产的先河。 1994年，碧桂园车队组建成立，开通了顺碧——锦汉停车场、顺碧——南沙港两条线路。 1997年，为完善配套设施，顺碧车队率先开通社区内穿梭巴士。 1995年，将酒店式服务模式引入住宅式物业管理。碧桂园社区定位为“以中高档别墅为主体的多功能、综合性的高尚住宅区”。这是房地产商第一次提出将酒店服务引入社区，开创行业先河。 1999年，碧桂园走出顺德，第二个项目落子广州。是年春节，广州碧桂园开盘轰动全城，创下当月销售3000套单位的惊人纪录，第一期三个月售罄。 2000年5月1日，位于广州华南居住板块的华南碧桂园开盘。华南碧桂园的持续热销也带动了广州华南板块的快速发展和成熟。 2002年，五一黄金周，碧桂园·凤凰城（广州）首期开盘，黄金周销售7.5亿元。自开盘以来，凤凰城长年稳占广州楼盘销售榜单前列，屡获广州全年成交量冠军。凤凰城为增城经济发展做出了杰出贡献，有“没有凤凰城就没有新增城”的说法。 2004年，碧桂园向广佛以外的珠三角地区拓展，在高明、鹤山、江门、清远、南沙等地纷纷落子，从过去一年一个碧桂园迈入一年多个碧桂园的快速发展阶段。 2005年，在国庆节盛大开盘。假日半岛是迄今碧桂园在国内开发的最大项目。也是碧桂园的首个度假项目，自
碧桂园凤凰湾产品定位分析
2014级《房地产市场营销学》作业（调研、预习、思考、讨论、汇报） 专业班级：工程管理141 指导教师：邓晓盈（副教授） 完成时间：2016.9.26～2016.12.29 参考教材和资料：《》 建筑工程学院工程管理系 2015年9月至12月
目录 2、碧桂园凤凰湾产品定位分析 (6) 2.1产品的主题定位 (6) 2.2产品的区域定位 (6) 2.3产品的建筑风格定位 (6) 2.4产品的主力户型定位 (7) 2.5产品的品牌属性定位 (7) 2.6产品的价格定位 (8) 3、碧桂园凤凰湾客户定位分析 (8) 3.1客户结构分析 (8) 3.2 客户需求分析 (8) 3.3各户型针对的客户定位分析 (8) 4、碧桂园凤凰湾形象定位分析 (8) 4.1碧桂园产品的形象定位标准 (9) 4.2集团品牌战略 (9) 4.3项目的产品特征 (9) 4.4凤凰湾形象定位 (9) 5、项目的销售策略及建议 (10) 5.1销售策略总结 (10) 5.1.1小步快跑细化执行 (10) 5.1.2深挖老业主 (10) 5.1.3点状拓展阵地式深耕 (10) 5.1.4销售现场氛围服务强化 (10) 5.1.5引客活动及气氛营造 (10) 5.2建议 (11) 2、碧桂园凤凰湾产品定位分析
2.1、产品的主题定位 凤凰湾的项目产品比较丰富，包括了商业街、写字楼、住宅三种业态，其中住宅又分为了高层板式大宅和亲水叠墅，但是无一例外的都是以奢华大户型为主，最小的户型设计也有125平米、为了响应碧桂园“给你一个五星级的家”的口号，凤凰湾项目全部为精装修交付。豪宅设计搭配精装交付。项目充分借助白沙湖的地域优势，打造水景房，环境优美，观赏性极强。同时南北通透便于空气对流，保证光线和阳光，居住环境比较舒适。纯英伦建筑风格，依1600亩白沙湖而建，尊享臻美湖居生活。户型全明，南北通透，双阳台设计，视觉开阔，开窗湖景就能一眼揽尽。 2.2、产品区域定位 碧桂园·凤凰湾地处世博板块，白沙河片区寺瓦路南侧，世博板块是昆明市“十三五规划”重点打造的片区之一，而白沙河片区拥有得天独厚的自然景观，片区内植被绿化覆盖率高，林地、水库等自然资源保留度非常完整，整个片区定位是打造成为昆明新兴的生态宜居高端居住社区，随着昆明长水空港成熟运营之后，整个片区成为了空港新区、昆明主城区、呈贡行政区三者之间的核心区域， 项目紧邻金瓦路，距离东三环、虹桥立交桥等较近，扼守长水国际机场交通门户。凤凰湾在规划布局上，依托白沙湖岸而建，采取低中高的布局特点，建筑错落有致，做到了户户朝南，户户观湖。同时，为便于业主生活，在出入口旁边配置了3400 多平米的风情商业街，商业街规划有精品超市、特色餐饮等商业配套，售楼部门口专用约11000平米打造了湖滨主题公园。 项目配套：医院：项目周边医疗配套青龙社区诊所（2分钟），延安医院15分钟车程、明珠医院(5公里)、五三三医院（5公里）；综合商场：七彩云南花之城、朝九晚五大型集中商业、新迎商圈、世博商圈；景观公园：呼马山公园、金殿森林公园、世博园、白沙湖公园、白沙河高尔夫球场； 2.3、产品控制性指标和基础性指标定位
碧桂园地产成本控制解析
碧桂园地产成本控制解 析 Revised as of 23 November 2020
碧桂园地产成本控制解析 碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本控制优势。 净利润猛增倍 ——碧桂园成本控制解析在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策及高效的成本控制。受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。如下表所示： 近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢本文将从以下五大层面进行详细分析： 一、低成本拿地 土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩万元。2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有2004年的％降为%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目：
链接： 以广州为例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。 这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式： (一)推行郊区化战略，避免高价拿地 碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。其属下项目大部分选址于一线城市的近郊（距城市中心地带约10—30分钟车
碧桂园集团经营情况及合作模式分析
碧桂园集团经营情况及合作模式分析 经过大量的信息收集和整理，对碧桂园集团近年的经营情况及合作开发项目进行研究分析，归纳总结出以下内容： 碧桂园概述 中国驰名商标企业碧桂园成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。千亿房企，中国房企三强，福布斯全球上市公司500强，截至2017年3月，全球超400城，700项目。碧桂园在所在城市都是亮丽风景线和名片。花园、绿化使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。每个城市新建的建筑环境、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每个地方都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过150万业主选择在碧桂园安居乐业。 立业以来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。碧桂园以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业核心经营理念 一、碧桂园集团近年财务状况分析
作为千亿房企中唯一深耕三四线的开发企业，碧桂园2015全年的销售金额达到1401.6亿元，单城市产能9.67亿元，单项目产能4.0亿元。2016年集团连同其合营企业及联营公司共实现合同销售约人民币3088.4亿元，同比增长120.3%；集团总收入约人民币1530.9亿元，毛利约人民币322.4亿元，核心净利润约人民币119.8亿元，同比增长分别达35.2%，41.0%和22.3%。其中销售楼款现金回款2841亿元人民币，同比增长142.8%，回款率达到92%，净经营性现金流约为415亿元。2016年碧桂园的净借贷比例约为48.7%，同比下降11.3个百分点，期末加权平均借贷成本5.66%，同比也下降了54个基点，企业负债率也在下降。 数据说明碧桂园负债管理得非常好，这个很关键，因为按照正常逻辑，企业负债率一般和规模成正比，而碧桂园却能逆势下降，维持在合理范围内，这和它自身的高周转销售模式与负债管理有莫大关系！负债管控是衡量企业财务价值的重要参数，也是企业发展健康度的外在体现，碧桂园负债率的下降进一步提升了其财务价值。 财务价值是衡量世界最具竞争力企业的标准，它的增长将直接增强企业竞争力。纵观碧桂园近年来业绩表现，杨国强总结了三个原因：1.去年整个房地产市场的向好，集团也是受到市场的利好；2.合伙人制度的安排，所有的项目里有583个项目实施了跟投制度，净利达12%；3.快周转，从拿地到销售历时6个月。上海克而瑞集团CEO丁祖昱认为，在前三强房企之中，碧桂园2016年的增长速度最快，近三年的复合增长率也达到了42.8%，仅次于恒大。
碧桂园房地产工程进度质量控制要点全套值得借鉴
碧桂园房地产工程进度、质量控制要点(全套),值得借鉴 来源/地产精英讲堂版权属于原作者内容提要进度、成本控制是项目管理的重要内容，很感谢集团给这个机会给我总结和发表意见,这段时间在集团领导的关心支持和大力指导下，将个人的一点工作体会及韶关项目过去两年工作的经验教训进行结合，谈谈对进度质量控制的一点认识和体会，供其它项目的同事批评、指正及参考，并提出更好的意见和建议，以达到抛砖引玉的效果。一、进度控制 进度控制是项目管理的重要内容之一，能否成功地控制进度直接影响了项目的资金运作和成本，决定了能否实现对客户的交楼承诺，关系到公司的成本和声誉，是一项不容忽视的重要工作。进度控制的内容很多，这里仅站在项目部的角度，从事前、事中和事后三个过程谈谈对进度控制的认识和体会：（一）事前控制碧桂园项目的特点是占地面积大，往往位于郊区或二、三线城市。因此，作为项目部，在项目启动前，必须站在项目整体开发的角度上，和集团其它部门一起，全面、细致和周密地做好整个项目开发策划、规划、方案和计划工作，这是整个进度控制的关键。1、做好整体小区的规划工作2、合理确定项目的标高3、做好土方平衡计划工作4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作，并根据项目总体计划制定好市政报建，施工计划。5、对地质进行详细的勘察。选择合理的基础类型和桩型。6、制订项目开发，施工计划，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。7、做好内外的沟通协调工作8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作
9、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。10、督促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工计划，，作为进度控制的依据。1、做好整体小区的规划工作 首先应根据项目各方面实际情况，及公司的有关部门一起制订整个项目的分段开发计划和顺序，统一意见后据此制定项目外部交通和内部临水、临电、市政和施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室等布置和计划，做到统一规划、有条不絮、避免重复投资，以利于加快进度，节省投资。其中，临水尽可能就地取材，利用合格的河水、水库水和地下水，这样有利于节省投资；临电根据开发计划合理布置；场内尽量提前施工小区市政道路作为施工道路，这样一方面能保证场内运输，另一方面也有利于文明施工，对土质较好的地段，可采用先利用底层砼路面作为施工道路，施工完成后再浇筑面层砼。土质较差地段的市政道路，可采用先倒底层砼路面作为施工道路，施工完成后再铺上沥青；临设材料堆放现场，办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比较近的位置，避免多次搬迁，减少搬迁费用。搅拌站应考虑交通运输问题，放在较晚开发，且便于交通运输和取水的位置。另外，碧桂园的项目多数处于山区，还必须考虑防洪措施，做好边坡防护、截洪沟和场地排水工作。2、合理确定项目的标高 对一个大型小区来说，土方工作量是非常大的，因此合理确定项目的标高是一项非常重要的工作。合理确定项目的标高可以大大地减少土方的开挖和外运，同时也减少了市政管线的埋设深度。从而达到加快进度，节省造价的目的，标高的确定必须综合考虑及外部市政道路、
房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告文案
.. . . .. 2017年房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告
2017年7月
目录 一、历史沿革 ............................................................................................ 1 1、万科：城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团：多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 ................................................................................................ 3 1、销售成长性比较 (4) （1）销售规模 (4) （2）销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) （1）万科：区域优化和深耕 (6) （2）恒大：2013 年起向一二线城市转移 (7) （3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) （1）城市产能比较：深耕与纵深 (9) （2）单盘产能比较：开发规模的差异 (10) （3）可售资源比较：货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 .............................................................................................. 12 1、扩张节奏比较 .. (12) （1）拿地规模 (12)
（3）扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) （1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 (17) （2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 (21) （3）碧桂园：城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 .............................................................................................. 27 1、结算业绩比较 .. (27) （1）结算规模 (27) （2）结算均价 (28) 2、盈利质量比较 (29) （1）综合毛利率 (29) （2）命题一：一二线VS 三四线 (31) （3）命题二：大盘开发VS 中小盘开发 (32) （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) （1）永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇 .............................................................................................. 381、管控费用率比较 . (38) （1）成本控制 (38)
碧桂园地产成本控制解析
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以广州 为例，土地成 本往往是房 地产开发企 业最主要的 成本构成。在 过去土地未 通过公开途 径招拍挂之 前，广州一些 大型开发企 业的土地成 本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。 这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式： (一)推行郊区化战略，避免高价拿地 碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。其属下项目大部分选址于一线城市的近郊（距城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域）或二、三、四线城市的中心地带，购地价格远低于市区的水平。 如下所示即为万科、碧桂园、雅居乐、富力四大开发商近4年的房屋平均销售价格，从中可以发现，以郊区化为主导的万科、碧桂园、雅居乐其房价相对较低，而拥有大量城 中心物业的富力则售价较高。而其在房价上及房价增长上的巨大差别，也就体现了郊区
碧桂园集团的自我总结
碧桂园集团资料整理 公司名称：碧桂园集团 外文名称：Country Garden 总部地点：广东省佛山市顺德区 成立时间：1992年 经营范围：房地产 公司性质：上市公司 公司口号：给您一个五星级的家 董事局主席：杨国强 CEO：莫斌 碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股份代号：），总部位于广东佛山顺德，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。2007年，碧桂园在香港上市。 采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。 碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及商铺。同时亦开发及管理若干项目内的酒店，提升房地产项目的升值潜力。除此之外，同时经营独立于房地产开发的酒店。 作为拥有超10万名员工的企业，碧桂园大多数带装修产品平均售价仅为每平方米8000多元，是十强房企中最低的。碧桂园每到一处都以匠心精神努力建造高性价比的房子，并同时在教育、生活、医疗等方面，满足高品位追求者的居住生活梦想。 20多年来，碧桂园都是所在城市亮丽风景线和名片。园林景观、生活广场使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。城市的建筑、园林、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每座城市都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过300万业主选择在碧桂园安居乐业。价值观：我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业 企业使命：希望社会因我们的存在而变得更加美好 企业精神：对人好，对社会好 品牌理念：给您一个五星级的家 质量方针：过程精品，人居典范 人才理念：以德为本，德才兼备；不拘一格，能者居上 战略愿景：做全球最具竞争力的房地产公司 1992年，碧桂园成立。创始人杨国强建筑起家，由建筑商转型成为房地产商后。 1994年，为促进项目销售，杨国强提出针对未来业主的核心需求，建设一所高品质的社区学校，创办了?广东碧桂园学校。这种“名盘+名校”的模式也开创了中国教育地产的先河。 1994年，碧桂园车队组建成立，开通了顺碧——锦汉停车场、顺碧——南沙港两条线路。 1997年，为完善配套设施，顺碧车队率先开通社区内穿梭巴士。 1995年，将酒店式服务模式引入住宅式物业管理。碧桂园社区定位为“以中高档别墅为主体的多功能、综合性的高尚住宅区”。这是房地产商第一次提出将酒店服务引入社区，开创行业先河。 1999年，碧桂园走出顺德，第二个项目落子广州。是年春节，广州碧桂园开盘轰动全城，创下当月销售3000套单位的惊人纪录，第一期三个月售罄。 2000年5月1日，位于广州华南居住板块的华南碧桂园开盘。华南碧桂园的持续热销也带动了广州华南板块的快速发展和成熟。 2002年，五一黄金周，碧桂园·凤凰城（广州）首期开盘，黄金周销售亿元。自开盘以来，凤凰城长年稳占广州楼盘销售榜单前列，屡获广州全年成交量冠军。凤凰城为增城经济发展做出了杰出贡献，有“没有凤凰城就没有新增城”的说法。
2017年房地产行业碧桂园分析报告
2017年房地产行业碧桂园分析报告 2017年9月
目录 一、业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升 (4) 1、盈利能力快速提升 (5) 2、负债结构全面优化 (6) 3、销量稳居国内榜首 (8) 4、同心共享计划显成效 (9) 二、行业呈纵深化发展趋势，公司布局契合城市群 (12) 1、国家级城市群带动产业布局 (12) 2、三四线价量齐升，业绩有保障 (13) 三、存货充足兼具弹性，战略前景明朗 (16) 1、土地充足，拿地不手软 (16) 2、战略优化，前景广阔 (18)
业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升：2016年公司净利润为115.2亿元，同比增长24.2%，2017年上半年净利润同比增长39%，盈利状况持续改善。上半年由于结算单价的提升和结算费率的降低，公司销售毛利率和净利率较16年底分别提升0.9和1.8个百分点至22%和10.7%。今年1-8月公司共实现合同销售金额约3807亿元，同比增长112%，超过去年全年3088亿的销售总额。净负债率进一步降低，上半年公司净负债率37.8%，同比下降24.8个百分点。随着有息债券的全面偿还，净负债率有望维持在较低水平。 行业呈纵深化发展趋势，公司契合城市群：全国商品住宅库存从2016年二季度开始降低，都市圈内房地产呈现纵深化发展趋势。三四线城市的房屋存量逐年下降，成交均价也从2010年的每平方米2794.56元稳步上升到2016年9月的7614.82元/平方米，过去六年的房价复合增长率达到272.5%，三四线城市呈现价格上涨，库存降低的态势。根据国务院划分的六大城市群中的三四线城市为代表，本文得到重点三四线城市的销售面积增长率除2015年外都明显高于其他三四线城市的销售面积增长率。截止2017H1，碧桂园拿地遍布国内56个三四线城市，与我们看好的重点三四线城市重合率达80%，说明公司的战略布局具有前瞻性，有望受益于城市群的发展。 存货充裕弹性十足，战略前景明朗：2017年上半年，碧桂园积极补仓，获取292个项目，预计建面5084万平米，总体存货量达1143亿元。拿地金额再夺榜首，总量高达828亿元，同比增长262%。2016年底碧桂园土地储备总量为166万平方米，共获取722个项目，其中目标
(完整版)碧桂园房地产SWOT分析
碧桂园房地产的SWOT分析 一、公司简介 碧桂园是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。 碧桂园创建于1992年，沐浴改革开放阳光雨露，持续发展壮大；2006年，获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。2007年，碧桂园在香港联交所主板上市；同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。 以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”为企业使命，二十年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。碧桂园项目选址多位于城市发展潜力区，实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。正如碧桂园董事局主席杨国强在各类场合多次提到：“碧桂园的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴的让利。碧桂园要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。” 截止2012年6月30日，集团已经拥有110个项目(其中109个在中国，一个在马来西亚)。在国内的项目中，64个位于广东省，45个位于其他省份。 作为国内著名的综合性房地产开发企业，碧桂园下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业，旗下已有三十余家挂牌五星级或五星级标准酒店开业。20年来，碧桂园直接提供就业岗位5万多个，间接创造就业岗位逾20万个；本着人才本土化战略，碧桂园项目优先考虑当地劳动力就业；对"40/50"年龄段人员给予特别关注。 碧桂园矢志成为“有良心、有社会责任感的阳光企业”；同时，碧桂园及其创始人热心于社会公益慈善事业，集团建立了完善的社会责任体系，包括定点扶贫、公益教育、医疗卫生、志愿服务等系列公益项目，历年捐赠约17亿元。
碧桂园房地产SWOT分析
碧桂园房地产的S W O T分析一、公司简介 碧桂园是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内着名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。 碧桂园创建于1992年，沐浴改革开放阳光雨露，持续发展壮大；2006年，获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。2007年，碧桂园在香港联交所主板上市；同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。 以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”为企业使命，二十年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。碧桂园项目选址多位于城市发展潜力区，实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。正如碧桂园董事局主席杨国强在各类场合多次提到：“碧桂园的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴的让利。碧桂园要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。” 截止2012年6月30日，集团已经拥有110个项目(其中109个在中国，一个在马来西亚)。在国内的项目中，64个位于广东省，45个位于其他省份。 作为国内着名的综合性房地产开发企业，碧桂园下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业，旗下已有三十余家挂牌五星级或五星级标准酒店开业。20年来，碧桂园直接提供就业岗位5万多个，间接创造就业岗位逾20万个；本着人才本土化战略，碧桂园项目优先考虑当地劳动力就业；对"40/50"年龄段人员给予特别关注。 碧桂园矢志成为“有良心、有社会责任感的阳光企业”；同时，碧桂园及其创始人热心于社会公益慈善事业，集团建立了完善的社会责任体系，包括定点扶贫、公益教育、医疗卫生、志愿服务等系列公益项目，历年捐赠约17亿元。
2018年碧桂园物业分析报告
2018年碧桂园物业分 析报告 2018年6月
目录 一、发展历程：26年成长，打造“国内最好的物业公司” (4) 二、业务概览：“双轮驱动”+“三大核心业务”，彰显领跑者底气 (5) 1、多线布局：三大核心业务线共构丰富服务类型 (6) （1）物业管理服务 (7) （2）小区增值服务 (8) （3）非业主增值服务 (8) （4）其他服务 (9) 2、双轮驱动：内生增长与外延扩张双线策略 (9) 3、多元发展：住宅与非住宅类物业并起建立收入多元化 (11) 4、两大模式：以包干制为主，辅以酬金制 (11) （1）按包干制收取的物业管理费 (12) （2）按酬金制收取的物业管理费 (12) 三、未来格局：背靠资本实力，伫立行业洗牌潮头 (13) 四、财务简析：高营收高净利高现金流，轻资产助力高效运营 (15) 五、物管股逆风飞扬，品牌差异化优势受资本青睐 (17) 1、中海地产：背靠中海集团，管理面积持续增加 (18) 2、绿城服务：三驾马车齐开动，业绩稳步增长 (19) 3、彩生活：收购万象美，估值将获进一步提升 (19) 4、雅生活：收购紫竹物业，未来市场表现可期 (19)
折戟A股IPO，转战港股介绍上市：6月19日，碧桂园服务正式在港交所主板挂牌上市，开市价格录得每股10港元，总市值最高达到250亿港元，登上港股物业服务板块第一的位置。此次碧桂园服务亮相港股最为关键的三大亮点，一是分拆上市，二是介绍形式上市，三是除权。分拆符合股东的整体利益，能够实现双赢。 发展历程：26年成长，打造“国内排名前三物业公司”：从1992年开始在碧桂园开展物业管理服务以后，碧桂园发展迅速，2009年即获得中国一级物业管理资质、并被评为中国首批将五星级酒店服务标准及理念引进物业行业的物理管理服务商之一，而后多次被评为中国物业服务百强企业和领先企业，2017年碧桂园综合实力在全国排名第三，服务规模排名第四（中指院）。2017年末碧桂园服务的合同管理面积规模已经覆盖全国28个省、直辖市及自治区的超过240所城市（招股书）。 业务概览：“双轮驱动”+“三大核心业务”，彰显领跑者底气：三大核心业务线共构丰富服务类型：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务构成碧桂园服务向客户提供的综合服务并覆盖整个物业管理价值链。住宅与非住宅类物业并起建立收入多元化：除住宅社区以外，碧桂园服务已通过将服务延伸至日益多样化的非住宅物业。内生增长与外延扩张双线策略：碧桂园服务依靠集团地产资源实现内生式增长，并通过向独立第三方物业开发商提供物管服务对外拓展，2017年新增的独立第三方物业开发商的合同管理面积约占2017年新增合同管理面积的21.6%。两大模式：以包干制为主，辅以酬金制：