【工信意见】青浦区鼓励低效工业用地盘活的实施意见

【工信意见】青浦区鼓励低效工业用地盘活的实施意

见

鼓励低效工业用地

盘活的实施意见

第一条（目的和依据）

为了转变土地利用方式，盘活低效工业用地，进一步提高土地节约集约利用水平，提高土地利用效率和效益，促进创新驱动发展、经济转型升级，根据《上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》（沪府发〔xxxx〕14号）的精神，结合本区实际，制定本实施办法。

第二条（基本原则）

（一）在规划工业区块（即“104区块”）内，促进结构调整和能级提升，重点发展战略性新兴产业和先进制造业；

（二）在规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地（即“195区域”）内，加快转型，重点发展生产性服务业、现代服务业以及和城市功能相匹配的其他产业；

（三）在集中建设区外的现状工业用地（即“198区域”）内，推进减量化，重点实施生态修复和整理复垦。

第三条（低效工业用地定义）

低效工业用地指单位土地产出、单位土地税收等指标未达到要求，仍有调整利用空间的工业建设用地。具体分类如下：（一）属于《上海产业结构调整负面清单及能效指南（xxxx 版）》规定的“淘汰类”产业用地，以及不符合本区域产业导向，属使用落后工艺、生产落后产品的工业用地；

（二）开发效率低下的工业用地。包括未进行生产性经营活动的闲置工业厂房、土地容积率低于《上海产业用地指南（xxxx）版》行业调整值以及其他批而未用、用而未尽的工业用地；

（三）土地综合产出效率低下的工业用地，即单位土地产出、单位土地税收近三年均值均低于《上海产业用地指南（xxxx）版》行业调整值或者低于本区域经济指标平均值50%的工业用地。

已列入储备计划，按规划实施动拆迁的企业工业用地，不作为低效工业用地盘活对象。

第四条（工作机构）

区产业结构调整协调推进工作领导小组（以下简称“领导小组”）负责统筹推进全区低效工业用地盘活工作，由领导小组办公室负责具体工作落实，领导小组其他各成员各司其职，做好有关政策的研究制定和工作落实。

各镇、街道、“一园三区”为低效工业用地盘活工作的实施主体，全面推进辖区内低效工业用地的盘活。

第五条（盘活方式）

（一）企业间资产转让

企业间通过土地、房屋、设备等资产转让的方式，改变资产所有权人。

（二）股权转让

企业原股东将股东权益有偿转让给第三方，改变公司出资人结构。

（三）开发主体回购

工业区的开发主体或者符合条件的其他开发主体对企业的原土地使用权进行有偿回购（包括批而未用、用而未尽的工业用地），

上海市工业用地项目投资协议(正式版)

YOUR LOGO 如有logo可在此插入合同书—CONTRACT TEMPLATE— 精诚合作携手共赢 Sincere Cooperation And Win-Win Cooperation

上海市工业用地项目投资协议(正式 版) The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此协议书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 甲方：_________ 乙方：_________ _________公司(以下简称甲方)受_________人民政府委托和_________(以下简称已方)本着平等互利原则，经过友好协商，于_________年_________月_________日在_________设立_________项目，达成以下协议： 一、项目概况 本项目兴办_________，生产_________产品。 二、项目投资规模及资金到位： 1、项目总投资：_________万元。 2、注册资本：_________万元。

3、资金到位安排：分二期到位，第一期自签约后三天到位_________万元;第二期在做土地证前按土地评估一次性到位土地征用款、城建配套款和间接用地费用_________万元。 三、项目用地 1、该土地位于，地块面积约为_________亩，具体以土管部门宗地图为准。 2、土地价格 甲方出让的土地价格为_________万元/亩(包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补偿费)，面积约_________亩，合计人民币_________万元。间接用地补偿价格为每亩_________万元，面积约_________亩，合计约人民币_________万元。 如乙方同国土资源管理部门管理签订合同中土地出让单位高于与甲方的协议单价时，其超出部分在按上述出让单价付清土地款后，由甲方返还乙方。 3、出让土地状况

上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类) 使用权出让合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

篇一：上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于加强本市 工业用地出让管理的若干规定（试行） 上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于加强本市工业 用地出让管 理的若干规定（试行） 发布单位：上海市人民政府 沪府办〔20XX〕26号 各区、县人民政府，市政府有关委、办、局： 市规划国土资源局制订的〈〈关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）?已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 20XX年3月28日 关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行） 第_条（目的和依据） 为全面实施总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据〈〈中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的〈〈关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本规定。 第二条（定义及适用范围） 本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效

益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。 本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总 部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史 违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分 割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。 第三条（基本原则） 坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。 坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、 节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。 坚持实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩 效评估和土地使用权退出的全过程管理。 坚持体现土地利用综合效益，实现资源节约、生态环保、提质增效、和 谐发展的目标。 第四条（管理职责） 市规划国土资源局负责本市工业用地规划和土地利用等管理工作。市 经济信息化委、市发展改革委会同市规划国土资源局负责制定本市产业 准入标准和产业用地标准，制定并实施土地利用绩效评估的指标、标 准、方法和程序等。市环保局会同市经济信息化委、市规划国土资源局

工业用地改为商业用地的步骤

工业用地改为商业用地的步骤 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准， 需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让 办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行， 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写 教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市 场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度 和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公 开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金 即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行 上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得 方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协

议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意， 由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收 回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少 法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使 用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土 地收购储备时应避免强收强卖。 关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补 办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。 准确理解相关法规、规章条款的具体涵义 2002年 7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，“商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方 式出让”。2003年 8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有 土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地 用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取 得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权 出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的 土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，

工业用地管理办法(征求意见稿)

《成都市工业用地管理办法》 （征求意见稿） 为进一步加强工业用地管理，提高节约集约用地水平，保障全市工业经济持续快速健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关规定，制定本办法。 第一章规划管理 第一条各区（市）县人民政府依据土地利用总体规划和本地经济社会发展需求，组织编制工业集中发展区（点）的土地利用规划，规划应当符合全市工业产业布局规划，并与区（市）县产业发展规划、城市总体规划相衔接。 第二条各区（市）县土地利用总体规划在征求市级相关部门意见，经市政府审查同意后，按法定程序上报省人民政府批准。市级战略功能区内土地利用规划需经功能区领导小组审查同意。 第三条工业集中发展区（点）土地利用规划的调整（包括规模、位置和用地性质）须由市国土局会同市经委、市规划局等相关部门审查同意，重大调整须经市政府同意，涉及土地利用总体规划调整的，须依法报原审批机关批准。 第四条严格控制工业集中发展区（点）内道路、绿化等综合配套用地面积，新扩展区域工业净用地面积应不少于总面积的

70％。 第五条工业集中发展区内总部经济项目和行政办公、生活服务等辅助设施用地，不得改变用地性质或变相进行商业开发。因城市规划调整等确需改变的按照相关规定办理。 第二章计划管理 第六条全市土地利用年度计划中30％以上用于工业项目。 第七条新增工业用地计划实行全市统筹，并按下列程序安排使用： （一）每年年底，由各区（市）县工业主管部门牵头，会同国土部门、工业集中发展区（点）管理机构，对下一年度拟安排在成片报征区域的项目进行初步审查，符合用地条件的向市经委提出用地申请；未纳入成片报征区域内的重大项目单独申请。 （二）次年年初，市经委会同市国土局根据各区（市）县用地需求情况和全市年度工业用地计划指标，对符合相关规定及要求的工业项目进行综合评审后，带项目下达本年度工业用地年度计划，各区（市）县国土局根据下达的用地年度计划组织报征。 第三章供地管理 第八条新用地工业项目按下列原则供地： （一）符合成都市确定的各工业集中发展区重点支持产业门类；符合工业项目用地投资强度、税收贡献等产出效益指标；符

高明区旧厂房连片改造项目混合开发操作指引(试行)

附件4 高明区旧厂房连片改造项目混合开发操作 指引（试行） 为加快推进我区低效工业用地改造升级，充分合理利用土地资源，鼓励我区旧厂房连片改造，促进产业转型升级和创新发展，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）等文件精神，结合我区实际，制定本操作指引。 一、适用范围 在旧厂房连片改造中，按照“统一规划、统一交易、统一建设、统一经营”的原则，将单一生产功能的“工改工”连片项目改造为融合工业、商服、办公、科研、生产等功能齐备的综合性项目,其土地出让和供后监管适用本操作指引。 本操作指引所指混合开发是指在旧厂房连片改造更新项目中，为支持新产业、新业态发展，鼓励工业改造升级，提升连片改造动力，通过平衡工业开发总体利益的方式，所实施的“以工业开发为主、商服开发为辅”的土地复合利用方式，其特点是“国有+集体、工业+商服、出让+租赁”三个层面的“混合”。

二、申请条件 （一）符合土地利用总体规划和控制性详细规划或国土空间规划； （二）土地权属清晰，无争议，已取得不动产权属证书（包括所有权和使用权证书）； （三）项目产业类型符合高明区产业发展方向、环保要求、市区级工业园产业指导目录及相关产业规划； （四）城市更新单元计划及实施方案已批复； （五）经区人民政府批准认定为重点连片改造项目、工业提升改造项目、村级工业园改造提升项目等城市更新（“三旧”改造）项目。 （六）改造项目的土地用途以产业用地为主，产业用地面积不得少于项目总用地面积（如国有建设用地和集体经营性建设用地整合供应的则为两者面积之和）的75%。 （七）改造项目非产业用地部分不得位于佛山市产业发展保护区内。 三、申请材料 （一）《佛山市高明区旧厂房连片改造项目混合出让申请表》； （二）城市更新单元计划及实施方案批复文件； （三）混合出让方案。内容包括:改造后各类用地性质、权属、范围、规模、比例、改造模式、供地方式等（涉及集体土地，应按《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求表决）；

上海产业用地指南2016

上海产业用地指南 （2016版） （公开征求意见稿） 二 一六年一月

前言 在当前上海建设用地规模接近极限，建设用地特别是工业用地效率亟待提高的背景下，为推进上海“四个中心”建设，加快向具有全球影响力的科技创新中心进军，顺应新时期推进产城融合、二三产业融合、工业化和信息化融合、信息化与城市化融合的“四个融合”发展要求，落实“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地“五量”调控原则，聚焦产业项目“全生产要素、全生命周期、全产业链、全价值链、全所有制”发展，加快推进园区转型升级，打造上海产业园区升级版，按照国土资源部《节约集约利用土地规定》（2014年国土资源部第61号令）、本市《关于统筹优化全市工业区块布局若干意见》（沪府发〔2013〕33号）、《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号）等文件要求，在《上海产业用地指南（2012版）》的基础上，参考借鉴兄弟省市的成功经验，结合近年来上海在招商引资、项目落地和结构调整等方面的新情况、新问题，组织修订和编制了《上海产业用地指南（2016版）》（以下简称“指南”）。 本指南对产业项目的容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率四项用地指标的控制、推荐、调整标准进行了相关规定，对建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率提出了控制要求。其中对容积率、土地产出率和土地

税收产出率三项指标设置了均值、控制值、推荐值和调整值；对固定资产投资强度设置了均值和控制值。本指南基础数据主要来源于市统计局提供的2012-2014年本市规模以上工业企业1统计数据，及从上海市开发区产业用地管理信息系统提取的2008年以来落地、开工、投产的千余家企业的实际案例。 本指南所涵盖的产业用地适用领域包括工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类以及物流仓储用地。此外涉及混合用地的，可根据本指南，按照相关用地比例进行折算。其中，与制造业相关的项目用地按照国家行业分类标准2，结合上海实际，分为165个中类行业设置用地标准；物流仓储业项目用地按照仓储物品的属性分为通用仓储类、保温冷藏类、冷冻类、化学危险品类、城市配送类、农副产品类、堆场类等七个类别设置用地标准；工业用地标准厂房类和研发总部用地通用类作为单一类别，分别设置了全市统一的用地标准；战略性新兴产业项目用地按照其对应的行业中类代码与相关产业领域的用地标准相衔接。 本指南自颁布之日起施行。市相关部门将根据社会经济发展、技术进步、节约集约用地要求和指南实施情况，对产业用地指南进行适时修订。 1是指年主营业务收入在2000万元及以上的法人企业。 2工业行业分类按《国民经济行业分类》（GB/T 4754--2011）执行。

国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知2009年56号文件

国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知 国土资发〔2009〕56号 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局： 针对当前经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，部决定对《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）实施政策进行适当调整。现就有关问题通知如下： 一、市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508－2001）进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。 二、对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。优先发展产业是指各省（区、市）依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发〔2008〕24号）所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。 三、以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。农、林、牧、渔业产品初加工工业项目是指在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的项目，具体由各省（区、市）在《国民经济行业分类》（GB/T4754－2002）第13、14、15、17、18、19、20大类范围内按小类认定。 四、对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15%执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50%执行。国

松阳闲置及低效工业用地处置暂行办法

松阳县闲置及低效工业用地处置暂行办法 （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了进一步加强土地供后监管，盘活存量建设用地，提高土地节约集约利用水平，促进松阳生态工业快速、健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发〔2014〕6号）、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）等有关法律法规、政策文件规定，结合我县实际，制定本暂行办法。 第二条本办法适用于松阳县符合现行城乡规划功能区域内闲置工业用地及工业企业综合评价为C、D类工业企业低效利用土地的认定和处置。 第三条松阳县人民政府成立以县长任组长，分管工业、国土副县长任副组长，县国土资源局、县经济商务局、集聚区管委会、县经合办（招商局）、县发展和改革局、县财政（地税）局、县住房和城乡建设局、县市场监督管理局、县国资办、县金融办、县环境保护局、县统计局、县国家税务局、县供电公司、县人民银行等主要领导为成员的县闲置及低效工业用地处置工作领导小组，负责全县闲置及低效工业用地的认定、处置工作。领导小组下设办公室，负责组织实施、沟通协调、督查考核等日常性工作，办公室（下称处置办）设在县经济商务局。

第四条县国土资源局具体负责全县闲置土地的处置工作；县经济商务局具体负责全县低效工业用地的处置工作；集聚区管委会及所在乡镇（街道）为处置闲置及低效工业用地工作的主体实施单位，负责本辖区内闲置及低效利用工业用地情况调查及处置；县财政（地税）局负责保障闲置及低效工业用地处置运转的各项经费；发改、建设、国税、地税、统计、环保、供电、金融办等部门要各司其职，密切配合，共同做好处置工作。 第二章闲置、低效利用工业用地的认定第五条认定闲置、低效用地以宗地为单位。土地出让合同等法定文书约定分期开发的，按分期开发日期、范围认定闲置时间和闲置面积。 第六条本办法所称闲置工业用地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的工业用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的工业用地。 第七条本办法所称低效利用工业用地，是指已动工开发建设，未达到闲置土地认定标准，但集约利用程度不高，亩均税收、建筑容积率等不符合招商引资协议或土地出让合同要求的建设用地，包括由于经营管理不善、市场等原因，企业处于停产、半停产状态的工业用地。具有以下情形之一的建设用地，可以认定为低效利用工业用地：

新罗区2019年工业园区建设升级行动方案 .doc

新罗区2019年工业园区建设升级行动方案 为深入贯彻落实市、区“产业发展项目建设年”的工作部署，决定开展工业园区建设升级行动，推动园区经济发展、产业优化、提质增效，将龙州工业园区、龙雁经济开发区打造成为经济发展带动区、产城融合新区和工业发展集聚区。行动方案如下： 一、目标要求 以开展“产业发展项目建设年”活动为抓手，按照“一市两区三组团”城市发展格局和“五基地六产业七景区”产业发展布局，通过提升改造龙雁组团整体规划，以龙州工业园区、龙雁经济开发区为载体，实施工业园区建设升级行动，完善基础功能配套设施，进一步提升园区经济效益、改善园区整体形象、提升产业园区综合服务水平，为打造为产城融合的新城区,实现产业园区提质创新、空间拓展、产业升级，推动园区实现高质量发展奠定良好基础。 （一）2019年全区工业园区实现工业总产值550亿元，其中龙州工业园区450亿元，龙雁经济开发区100亿元，园区主导产业产值占比明显提升； （二）2019年规模以上工业增加值增长10%以上； （三）2019年实施基础配套设施项目17个，总投资24.8亿元，计划完成投资5.66亿元； （四）力争龙州工业园区2021年获评为省级高新技术园区、龙雁经济开发区2021年获评为省级综合利用示范基地。

二、主要任务 （一）明晰产业园区主导产业 充分发挥园区比较优势，综合考虑产业政策、资源禀赋、环境承载能力、经济发展潜力、区位优势等因素，因地制宜确定优先发展的主导产业。龙州工业园区重点建设国家专用车应急产业生产示范基地、数字经济产业发展基地，加快发展工程机械、运输机械、环保设备制造、硬质合金加工及生物医药等优势产业，引导园区产业转型升级，提供项目招商、资源匹配、政策解读、宣传推广等服务，引导产业要素区域间合理流动配置。龙雁经济开发区重点发展核心区机械加工产业，积极推进化工产业园申报，围绕龙化化工的烧碱、盐酸等化工主打产品，引进下游化工企业，延伸“三酸两碱”的基础化工产业链，做大做强循环经济产业集群。 责任单位：龙州工业园区、龙雁经济开发区 （二）推动产业园区集约节约用地 1.集约节约利用土地。强化土地集约利用，盘活园区闲置土地、厂房，鼓励开展产业园区新增用地的前期开发和存量用地的二次开发，严格按照《新罗区集约利用和盘活低效工业用地的实施意见》等有关规定，全面落实征收土地闲置费、协商或依法回收、实施土地置换等措施，加大对闲置土地的处置力度，提高土地利用率，缓解全区项目用地供需矛盾，切实做到项目有地可选、有地可落。2019年，龙州工业园区计划盘活工业用地400亩、厂房6.9万平方米；龙雁经济开发区计划盘活工业用地367亩、

上海市工业用地项目投资协议完整版

上海市工业用地项目投资 协议完整版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________

上海市工业用地项目投资协议完整 版 下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 甲方：_________ 乙方：_________ _________公司(以下简称甲方)受_________人民政府委托和_________(以下简称已方)本着平等互利原则，经过友好协商，于_________年_________月_________日在_________设立_________项目，达成以下协议： 一、项目概况 本项目兴办_________，生产

【座谈发言】在赴外地学习考察总结座谈会上的发言

在赴外地学习考察总结座谈会上的发言 同志们： 这次随团赴杭州余杭、上海嘉定、苏州常熟等地学习考察，时间虽短，但行程紧凑、内容丰富。周边先进地区优质的产业项目、完善的创新机制、卓越的转型成效，让我触动很大、体会很深、受益匪浅。结合实际，谈几点体会： 一、学习领会了先进地区的发展理念和经验 这次学习考察的三个地区，既各具代表性，又有值得借鉴的典型性。这些地区的成功之路，无一例外，都生动演绎、真切体现了我们经常说的几句话： 一是思路决定出路。先进地区的成功经验离不开解放思想、敢闯敢试、敢为人先的闯劲和理念。如：余杭区发展理念超前，围绕信息经济、电子商务、“互联网+”，打造一系列创新创业平台，形成了特色鲜明、异军突起的余杭经济；嘉定区依托区位优势，瞄准汽车、物流、高新技术产业等，打造了多个“国内唯一”；常熟市在抓龙头项目带动经济发展的同时，注重环境保护、生态修复，打造了“山水相依、生态宜居”的城市品牌。 二是项目决定成败。项目是经济发展的“源头活水”，抓项目就是抓发展；谁扭住项目这个“牛鼻子”，谁就赢得了发展的主动权。正是有了阿里巴巴、上海大众等优质项目，才有力支撑了区域经济的跨越发展。 三是创新激发活力。只有让全社会都来参与营造支持创新、鼓励试验、宽容失败的氛围，才能激发每个社会主体的创造性，放手让一切劳动、知识、技术和资本的活力竞相迸发。如：余杭海创园，以海归系、浙大系、阿里系、浙商系为代表的“新四军”，大大激发了经济发展的活力；嘉定汽

车创新港通过激发大企业的创新活力，走到了汽车产业智能化发展的前沿；常熟高新区正是通过不断创新，才升格为国家级高新区。 四是集聚产生效益。只有推动产业集群化发展，才能提升总量、壮大实力，加快城市化进程。如：余杭区海创园、嘉定区的汽车创新港都是在原有产业链基础上延链补链，确立主导产业，并形成了产业集聚效益；嘉定通过集聚汽车产业，成为上海郊区的发展样板；常熟通过集聚，形成了汽车及零部件、装备制造、纺织服装“三个千亿级”产业。 二、进一步认识到扬中的发展差距和不足 通过这次参观学习，我感到余杭、嘉定、常熟这几年步子迈得大、发展速度快，与这些先进地区相比，我们还存在一些差距和不足。站在新一轮发展的平台上，我们都在思考，还有哪些不合时宜的思想障碍、还有哪些制约发展的机制弊端需要突破和扫除。我觉得，主要有这样几个方面：一是思想有待进一步解放。扬中历史上，80年代供销员经济、90年代乡镇企业率先改制、新世纪初确立三大主导产业，可以说，无论哪个时期，“每一轮发展都是思想解放的过程，每一步跨越都是思想解放的结果”，都得益于我们醒得早、想得远、走得快。新一轮发展，思想解放是前提。但是，跟先进地区相比，我们还缺乏一种勇立潮头、敢闯敢试的拼搏精神，缺乏一种主动作为、敢于担当的责任意识，缺乏一种海纳百川、包容并蓄的开放胸襟。 二是机制有待进一步创新。思想解放，首先体现在体制机制上，机制落后，必然制约经济发展。如：选人用人要看能力、重实绩，不应囿于条条框框；要针对闲置低效工业用地建立退出机制；生态补偿的机制要真正落到实处；信用制度和诚信激励约束机制要进一步完善；项目招引、创新创业等机制要更加切合实际，等等。只有机制灵活，经济发展的活力才得 － 2 －

一文读懂上海工业用地新政脉络暨【2016】22号文全面解读

一文读懂上海工业用地新政脉络暨【2016】22号文全 面解读 4月8日刚刚出台的《本市盘活存量工业用地的实施办法》沪府办【2016】22号文（以下简称“22号文”）是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的 文件，是以《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》〔2014〕14号文为指导思想的落地性文件，是2014年出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》沪府办〔2014〕25号文的接续，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义。 首先，我们来看一下上海市近几年出台的所有关于工业用地的新政及其脉络： 备注： 目前上海工业用地规划发展方向分为“104区块”、“195区域”和“198区域”。其中，104区块是指全市 现有的约104个规划工业区块；195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，实际面积约195平方公里；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，约198平方公里。 表格清楚的揭示了本次22号文出台的政策背景，同时向我们透露了一个消息：另一部关于规范工业用地出让的文件即将出台！ ? 关于本次22号文的全面解读 一，22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发 的问题。 对于原土地权利人： 由下表可知，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。 对于新拿地企业： 主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。

1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。 2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意，也可由出让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。 二，22号文虽有创新和突破，但国有平台公司的“国民待遇”特惠政策仍然存在： 三，22号文的影响 对产业地产商：可以说，文件内容不可谓不严苛，文件的出台是对非园区平台的产业地产商一个不小的打击，无论是转型为标准厂房类的不可分割转让规定还是转型为非住宅类经营性用地的高比例持有，再加上区县政府和全生命周期管理的要求，都将会对产业地产商的资金和招商构成很大压力。 对原土地权利人：虽然文件提供了４种转型方式，但除了收储外，其他３种方式的实现均非易事。 更多资讯请关注公众号：上海工业地产交流平台。

工业用地政策报告-专项研究

工业用地政策报告

一、国家顶层政策 顶层规章制度 1、2014年6月，国土部发布的《节约集约利用土地规定》指出，针对实践中创造的工业用地新方式，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。不过，《规定》明确禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。该《规定》是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，自2014年9月1日起实施。此时，全国没有一部法律法规给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割的明确规定。 2、目前国家并未就工业用地转让出台明确规定，同样在工业用地的产权分割上中央也没有明确的规定，实际操作已地方政策为准。

（一）东莞 ?政策依据：《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》2015年8月。 ?对象：科技企业孵化器，指以培养各类科技企业和企业家为宗旨的各类前孵化阶段、孵化 阶段和加速阶段等。 ?可分割转让的最小单元：有固定界限、乐意独立使用并具有明显（栋号、室号）的房屋。 “单位之小堪比住宅商铺”。 ?如何认定为东莞的科技企业孵化器？需要满足这些要求：属在东莞注册成立的独立法人机 构，并符合“八有”条件，既有孵化场地、有孵化企业（项目）、有孵化团队、有孵化政策、有孵化设施、有孵化服务、有孵化基金、有孵化机制。（具体参照《东莞市加快科技企业孵化器建设的实施办法》） ?《东莞市新型产业用地（M0）管理办法》2018年9月11日。其中可分割转让的新型产业用 地上产业用房达到条件后可进行产权分割、不动产登记、销售、转让（配套用房不得分割转让）。

（二）青岛 ?政策依据: 《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》2014年8月 《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》2014年2月 ?对象1 : 小企业产业园工业标准厂房，符台全市小企业产业园发展规划和国家通用建筑标准及行业要求,利用工业用地,由专门投资运营单位进行统一设计、集中建设用于生产制造类小微企业租用或购置的通用工业厂房。 ?可分割转让的最小单元: （1）固定界限、可以独立使用的建筑空间。 （2）单层标准厂房可以分幢、分跨转让,最小单元不小于500平方米; （3）多层标准厂房可以分幢、分层转让,最小单元不小于300平方米,多层标准厂房一般不在同一楼层内分割,如要在同一楼层内分割,必须符合现行安全、消防等技术标生。 ?入驻企业限制 :入驻企业必须符合产业导向目录和环保、安全有关要求。

工业用地政策分享

近年有关工业地产的政策及影响 政策内容 2003年工业用地政策 2003年2月18日，国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》 该通知的主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。 2003年2月21日，国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知为了巩固18号发出的紧急通知的结果，国土资源部又发出《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知，其主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。 2003年6月5日，国土资源部《国有土地使用权出让协议》 该协议共20条，详尽的规定了国有土地使用权出让的程序和要求，还确定了协议出让最低价标准，为判断是否低地价出让土地的行为划了线。 2003年7月18日，国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》该通知的主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。 2003年7月30日，国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 通知的主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。2003年11月3日，国务院《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》

金坛区城镇土地利用现状分析及对策探索

金坛区城镇土地利用现状分析及对策探索 发表时间：2019-10-31T14:31:57.060Z 来源：《城镇建设》2019年18期作者：谢卫华[导读] 本文以金坛区为例，对土地利用状况展开分析，基于问题提出相应的解决对策。常州市金坛区自然资源局 213200 摘要：本文以金坛区为例，对土地利用状况展开分析，基于问题提出相应的解决对策。关键词：土地利用；机制；低效用地；考核 改革开放以来，土地资源的开发利用为我国工业化和城镇化的发展做出了重大贡献，但也存在着人多地少，保障与需求矛盾突出的问题。如何利用有限的土地保证一定时期内我国经济的快速发展就显得尤为关键；充分发挥自然资源部门的职能作用，树立科学发展观，加大宏观调控力度，深化土地节约集约利用，走可持续发展的道路，是必须深入探索研究的课题。 一、常州市金坛区土地利用现状 截止2018年底，金坛区行政区域总面积为975.7平方公里，建设用地总量已达185.359平方公里，开发强度近19%，单位GDP建设用地使用土地面积为0.2617平方公里，单位地均GDP为3.8亿元。 一方面土地利用总体规划空间制约严重。十三五期间金坛区土地利用总体规划的建设用地规模为2.9万亩。目前已报批占用新增建设用地规模2.7098万亩，使用规模空间占省下达规模数的93.44%，剩余有限空间分布零散，无法有效利用。 另一方面地利用方式依旧粗放、低效。依据2016年度工业用地更新调查的数据，金坛区工业用地1642宗，占地总面积3520.91公顷，工业项目亩均税收是3.9万元，亩均营业收入为154.84万元，亩均从业人员2.45人，平均容积率不足0.4。近年金坛区地均GDP增长很快,但与周边苏南发达区县相比，金坛区经济基础差、底子薄工业企业等实体经济利用产出效率还很低，有较大的提升空间。 目前金坛部分板块仍习惯于消耗资源外延扩张的经济增长模式，重保障轻节约、重供给轻监管、重增量轻存量等现象仍然存在，各板块在编制城镇规划时对土地需求巨大，存在不同程度对耕地保护的弱化。 二、低效用地退出存在的主要困难和问题 （一）保有成本低、收益预期高，导致企业主动退出存量工业用地的积极性不高。由于低效工业用地强制退出的政策依据缺失，工业用地二次流转环节价格形成机制尚不健全，缺少约束性控制规定和标准，用地企业对因土地转让或被政府收购储备而获得的收益存在较高预期，使得企业即使已经停产也不愿主动退出土地。（二）存量用地取得和改造成本相对较高，致使新的企业更加倾向于使用新增工业用地。根据金坛区区现状，工业企业使用新增建设用地的成本为28-30万元/亩，而存量土地转让需要交纳契税、营业税、土地增值税、企业所得税等，加上原企业加价部分，取得成本远远高于28-30万/亩，加之对原有厂房和配套设施用地的改造，利用存量用地的综合成本明显高于利用新增用地。同时，土地转让涉及的政府部门多，涉及面广，沟通协调难度相对大。因此，企业更愿意使用成本较低、手续相对简单的新增建设用地，而不愿使用存量工业用地。（三）政策依据缺失、企业参与不积极，政府在存量工业用地退出中面临较大压力。现有法律法规、国有建设用地使用权出让合同条款中都没有对土地使用权退出的相关规定和约定，政府在组织存量工业用地退出工作过程中缺少明确政策依据，实施难度较大。 三、低效利用土地处置的对策 1、摸清家底，控制城市规模 严格维护国土空间规划的刚性约束，改变城市不断外延式发展的模式，利用好工业用地调查和城镇土地低效利用调查的成果。形成容积率低、产出底、工艺落后的淘汰产能的企业数据库。摸清家底，对下一步处置工作打好基础。 2、完善机制，积极引导 （一）建立完善的工业用地退出机制，淘汰机制，创新监管方式，倒逼低效用地企业主动退出。在出让合同中约定容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率等指标，推行入驻评估、园区综合评价，有效地引导产业项目准入和产业用地的高效集约利用。通过差别化征收土地使用税等办法，倒逼高能耗、低产出的用地单位，腾出宝贵的土地空间。（二）制定优惠政策，完善管理措施，鼓励传统工业企业退出，为新兴产业入驻提供条件。支持在现代服务业聚集区、创意产业园区内的工业利用国有存量用地兴办信息服务、研发设计、创意产业等新型产业。（三）建立引导机制，平衡利益分配，引导和规范市场主体参与工业用地再开发利用。明确盘活存量工业用地的前提条件和具体措施，建立存量盘活政策引导机制，积极探索采取以区域整体转型为主和有条件零星开发为辅的存量补地价转型模式，创新土地收储利益平衡机制，进一步激发原土地权利人存量盘活的积极性。（四）不断加大闲置用地清理整治力度，依法促进闲置工业用地的退出。《闲置土地处置办法》印发以来，金坛区也陆续出台了相应的文件，并积极开展闲置工业用地专项清理工作，对确无盘活利用条件的闲置土地，加大收回力度，促成了一批闲置工业用地的退出。委托律师事务所清理闲置、低效土地，通过法律手段对落户项目的土地利用、厂房使用、投产经营等情况进行全面清查。 3、鼓励企业自生再开发 结合老城区改造计划，鼓励在中心城区的一部分企业关闭落后产能和淘汰工艺的产业，或将对周边环境影响较大的产业转移出主城区，对原厂区可因地制宜的发展新业态的文创或其他服务业。在转型期内（不超过五年）可保留原土地用途。待转型期过后，依据规划部门意见办理用途变更并补缴依据现用途土地出让金。 4、加强城镇存量建设用地的综合利用 加强存量建设用地的再利用，改善建设用地的结构、布局，对各类城镇低效用地（主要包括旧城镇、旧村庄、旧厂房等）和闲置土地等通过回收、转让、改造等办法进行重新开发利用。 重视对城镇建设立体空间的开发利用。积极引导主城区内的商住类项目及城市综合体发展地下、地上空间建设，在开发标定的地下空间过程中可计容但不再增缴土地出让金。鼓励拓宽地下空间的使用功能，即可作为配套设施使用，也可设置商业、文体娱等其他服务功能。 参考文献 [1]付靖凯,吴正伟.低效用地和闲置土地利用盘活的对策思考[J].工程建设与设计,2019(06):226-227. [2]张莉.低效用地和闲置土地利用盘活的对策与建议[J].价值工程,2017,36(34):86-87

政策解读：198号上海工业用地减量化和五违共治

【政策解读】198号上海工业用地减量化和五违必治 作者：北京吴少博律师事务所 今天的《法律大讲堂》向大家介绍一下上海的两个土地政策—198工业用地减量化和五违共治（五违必治），我认为这两个政策在实践中是互相配合的政策，而且当中还有重合，甚至是分辨不清到底地方。对被拆迁的企业来讲有时候分不清自己的土地在哪个政策的范围内，今天我们从基本的概念上以及具体情况上来阐述下。 198工业用地减量化大约是在2015年提出的，上海分成104、195、198区块，104区块主要针对商业性行为，195区块是产业调整和土地用途转换。现在就腾退、环境治理、工业用地减量化的方面主要是198地块。 2014年上海市第六次规划土地工作会议也提出上海市工业用地负增长，2016-2017年要减少20平方公里的工业用地，基本就在198地块上实施。 198地块主要在青浦区、金山区、奉贤区、松江区、浦东区等郊区范围内，现在在推动198工业用地减量化的过程中主要还是依靠行政手段来推动，并且一级压一级，市级压区级，区级压镇级。镇主体作为最小单位，落实具体指标。在这里发挥最大的行政力量去做这个事情主要是乡镇街道办，每年、每季度的任务也是由乡镇来完成的，而且超额完成的或自提量有奖励，都是行政手段在推动一个土地政策的实施。 违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住统称为“五违”必治。五违必治和198工业用地减量化互相掺杂，在地块分割上不清楚。198地块如何来确定一些工业场地的腾退？在实践中也有一定的困难。困难在哪？据我们掌握的198地块中80%左右是集体建设用地，不是国有土地，集体建设用地采取一次性买断和出租等方式，企业在土地上进行的实际建设，都是经过乡镇政府的认可、签字盖章的。据说拨付了相关腾退补偿款项，不同的区域级拨放的款项也不一样，我们接触到的松江区拨70万，最高的在浦东新区可能给到108万。 主要是腾退一些工业上能耗大、污染大并且阶级贡献比较低的工业场地，腾退完毕后相关土地复工，也有可能进行重新利用建设，增加最大附加值。如果该工业能耗大、污染大并且阶级贡献比较低，就换一些好的基础工业项目进来。这就是198工业用地减量化的初衷。 由于资金缺口较大、缺乏相关技术等原因，区、镇各级在推进“198”区域减量化中遇到不少难题，各方面阻力也是很大的。这些中小企业都是来自于招商引资或者由于一定的历史渊源过来的。这样的话就造成企业在腾退搬迁的时候有实际存在的困难，阻力也是依次增