2017年上半年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：独一无二考试试题
2017年上半年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：独一无二考试试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会__。
A．上升
B．下降
C．不变
D．升降难定
2、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】
A：数学曲线拟合法
B：平均增减量法
C：平均发展速度法
D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
3、债券偿付方式不包括__方式。
A．担保
B．偿还
C．转换
D．转期
4、土地__是我国土地所有权发生转移的唯一方式。
A．出让
B．划拨
C．转让
D．征用
5、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。
A．-1.33
B．-0.66
C．0.66
D．1.53
6、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。
A．方案甲
B．方案乙
C．方案甲和方案乙均可
D．无法判断
7、下列职能中，属于保险基本职能的是__。
A．分散危险
B．融通资金
C．防灾防损
D．分配资金
8、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。
A．等值
B．不等值
C．相同
D．不相同
9、房地产业属于第产业。
A：一
B：二
C：三
D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
10、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。
A．100
B．111
C．112
D．118
11、所有权属于__。
A．从物权
B．动产物权
C．他物权
D．主物权
12、原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变。
A：权责发生制
B：收付实现制
C：配比
D：历史成本
E：执行层的组织协调
13、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。
A：成本法
B：假设开发法
C：收益法
D：比较法
E：工业用地的监测点评估价格
14、财务杠杆效应是由于__引起的。
A．贷款利率与项目全投资收益率不同
B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同
C．预售收入资金回笼较快
D．自有资金投入时间点的差异
15、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是__。
A．地籍图和房产分户图
B．宗地图和房产分户图
C．地形图和房产分户图
D．宗地图和房产分丘图
16、房屋面积测算的内容不包括__。
A．房屋建筑面积
B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积
D．房屋占地面积
17、开发投资的投资者主要是__。
A．赚取开发利润
B．保值增值
C．获得收益
D．消费
18、在城市房屋拆迁补偿安置中，__。
A．产权不明确的房屋不予补偿
B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿
19、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。
A：不予补偿
B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
C：减半补偿
D：给予正常补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
20、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。
A：单位面积土地上农产品的产量
B：市场上每单位农产品的价格
C：生产每单位农产品的成本
D：向市场运输每单位农产品的成本
E：工业用地的监测点评估价格
21、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。
A：正常
B：较低
C：平均
D：较高
E：工业用地的监测点评估价格
22、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。
A：上升
B：下降
C：不变
D：无法确定
E：工业用地的监测点评估价格
23、下列__不是影响房地产价格的经济因素。
A．经济发展
B．金融政策
C．利率
D．汇率
24、下列关于强制拍卖j表述错误的是。
A：在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等
B：法院强制拍卖有两种基本方式：法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖C：法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖
D：法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖
E：执行层的组织协调
25、的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。
A：城市总体规划、镇总体规划
B：控制性详细规划
C：修建性详细规划
D：城市分区规划
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值的期望值标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是．(2005年试题) A：52％
B：58％
C：62％
D：68％
E：借款合同
2、房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构发展情况进行调整，每__重新评定资格等级。
A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
3、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。A．房地产价格
B．房地产市场预期
C．金融相关因素
D．相关商品价格
4、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31 日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。
A：必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准
B：必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同
C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家
D：相应调整土地使用权出让金
E：销售净利率
5、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。
A：墙承重结构
B：剪力墙结构
C：框架剪力墙结构
D：框架筒体结构
E：框架结构
6、在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是。
A：对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B：对估价对象进行实地查看
C：了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D：将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E：拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
7、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括__。A．工程质量保修书
B．可行性研究报告
C．竣工图
D．住宅使用说明书
E．竣工验收备案表
8、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.07万元
9、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正A．一面临街的矩形土地
B．前后两面临街的矩形土地
C．一面临街的三角形土地
D．梯形土地
E．街角地
10、下列说法不正确的是__。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
11、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。
A：面积误差比在3％以内(含3％)的房价款由买受人补足
B：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
C：绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人
D：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人
E：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
12、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。
A．物业服务成本
B．法定税费
C．物业服务企业的酬金
D．物业服务企业的利润
13、项目融资主体的组织形式主要有项目法人融资和__两种形式。
A．职能式法人融资
B．直线式法人融资
C．交织法人融资
D．新设项目法人融资
14、下列关于地役权，表述不正确的是。
A：地役权自地役权合同生效时设立
B：地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限
C：土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外
D：地役权可以单独抵押
E：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记
15、发生工程索赔的原因包括等。
A：当事人违约
B：不可抗力事件
C：合同规范
D：合同变更
E：工程师指令
16、利率变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，当长期固定利率__时，会引起债权组合价值的相对下降。
A．上升
B．下降
C．不变
D．无法判断
17、房地产金融的特点包括。(2007年试题)
A：集中性
B：风险性
C：流通性强
D：资金增值性
E：资金周转期长
18、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D．违约的形式包括预期违约和实际违约
19、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。
A．容积率
B．空置率
C．利息备付率
D．成本利润率
20、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。(2008年试题)
A：挑战定价法
B：领导定价法
C：目标定价法
D：随行就市定价法
E：借款合同
21、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。
A：财产所有权关系
B：财产流转关系
C：财产形成权关系
D：人格权关系
E：身份权关系
22、拍卖标的亦称，泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。
A：拍品
B：拍卖物
C：拍卖人
D：拍卖方式
E：拍卖时间
23、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制
B．成本控制
C．进度控制
D．合同管理
24、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金．(2006年试题)
A：政府政策性
B：资产变现
C：企业入股
D：个人入股范围
E：借款合同
25、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元／㎡，张某交付了全部价款．买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。
A：40000
B：53600
C：66800
D：80000
E：执行层的组织协调