开发项目经济评价课程设计报告书

开发项目经济评价

第一章产品设计一、项目规模

表1-1 产品规模估算表

表1-2 主要技术经济指标

1. 可用地规模

地块面积-道路退线占地面积

102515-40×220-40×466=2.主产品建设规模

可用地规模×容积率-附属产品规模

可用地规模×容积率——根据主产品套型比例，初步确定各类产品规模——户数（各类产品规模/套型面积）——人数（户数×户均人数）

83655×2=167310 m2，

167310×40%=66924 m2 ,合669户（100 m2），2341人；

167310×50%=83655 m2 ,合619户（135 m2），2168人；

167310×10%=16731 m2 ,合52户（320 m2），182人.。

按1314户、4600人计算。

校核主产品规模为

163500 m2，

3.附属产品建设规模

总人数×规划设计标准

4.6×（20+100+300+100+50+50）=2852 m2

其中，市场4.6×100=460m2

物业用房

163500×4‰=654 m2 （简化为按主产品计算）

4.其他建筑（给水增压站）规模

163500×6‰=980m2 （简化为按主产品计算）

5.绿地规模

可用地规模×绿地（化）率

83655×40%=33462m2

6.建筑基底面积

可用地规模×建筑密度

83655×30%=25096.5m2

7.道路、广场建设规模

可用地块面积-绿地规模-建筑基底面积

83655-33462-25096.5=25096.5m2

8.建筑平均高度

建设规模/建筑基底面积

其中，

附属产品、物业用房按二层建设，基地面积为（2852+654）/2=1753 m2联排别墅按三层建设，基地面积16731/3=5577 m2

其他建筑按一层建设，基地面积981 m2

主产品基地面积为25096.5-1753-5577-981=16785.5 m2，平均层高为163500/16785.5=9.7层

9. 人防工程规模

总人数×规划设计标准

4600×1.8=8280 m2

10.地下停车场建设规模

户数×规划设计标准-人防工程规模

（1314-52）×1×16-8280=11912 m2

第二章基本经济要素估计

一、投资

形成供项目开发单位运营、使用资产的现金流出。

表2-1 固定资产投资估算

表2-2 流动资产投资估算

1.固定资产与其他资产投资

附属产品、物业用房、人防工程的土地费、勘设等前期费、建安费、监理费、管网费、管理费、不可预见费等

——土地费用

102515×3900=39980.85（万元）

附属产品、物业用房建筑面积占总建筑面积比例

4486/167986=2.6704%（勘误2.0871%）

附属产品、物业用房分摊的土地费

2.6704%×39980.85=1067.6486（万元）（勘误834.4403）

——勘设等前期费

附属产品、物业用房：3506×200=70.12（万元）

人防工程：8280×200=165.6（万元）

——建安费

附属产品、物业用房：3506×1400=490.84（万元）

人防工程：8280×2000=1656（万元）

——监理费

附属产品、物业用房：3506×50=17.53（万元）

人防工程：8280×50=41.4（万元）

——管网费

附属产品、物业用房：490.84×10%=49.084（万元）

人防工程：1656×10%=165.6（万元）

——管理费：土地、勘设、建安、监理、管网

（1067.6486+70.12+165.6++490.84+1656+17.53+41.4+49.084+1 65.6）×1%=37.2382（万元）（勘误34.9061）

——不可预见费等

37.2382（万元）（勘误34.9061）

2.流动资金

满足项目开发流动基本需要。形成产品的土地获取费用、勘设等前期费用、工程预付款、管理费、不可预见费等

——土地费用

102515×3900=39980.85（万元）

主产品建筑面积占总建筑面积比例

1-2.6704%=97.3296%

主产品分摊的土地费

97.3296%×39980.85=38913.2014（万元）（勘误39146.4097）——勘设等前期费

主产品工程：163500×200=3270（万元）

地下车库：11912×200=238.24（万元）

——预付款

主产品建安费：163500×1400=22890（万元）

地下车库建安费：11912×1400=1667.68（万元）

主产品预付款：22890×25%=5722.5（万元）

地下车库：1667.68×25%=416.92（万元）

——管网费

主产品：22890×10%=2289（万元）

地下车库：1667.68×10%=166.768（万元）

——监理费

主产品工程：163500×50=817.5（万元）

地下车库：11912×50=59.56（万元）

——管理费：土地、勘设、建安、监理、管网

主产品：（38913.2014+3270+22890+2289+817.5）×1%=681.7970（万元）（勘误684.1291）

地下车库：（238.24+1667.68+166.768+59.56）×1%=21.3225（万元）——不可预见费

主产品：（38913.2014+3270+22890+2289+817.5）×1%=681.7970

（万元）（勘误684.1291）

地下车库：（238.24+1667.68+166.768+59.56）×1%=21.3225（万元）

二、成本

形成供项目开发单位出售商品的现金流出。

开发成本估算表

——土地费用

102515×3900=39980.85（万元）

主产品建筑面积占总建筑面积比例

1-2.6704%=97.3296%

主产品分摊的土地费

97.3296%×39980.85=38913.2014（万元）（勘误39146.4097）——勘设等前期费

主产品工程：163500×200=3270（万元）

地下车库：11912×200=238.24（万元）

——建安费

主产品建安费：163500×1400=22890（万元）

地下车库建安费：11912×1400=1667.68（万元）

市政道路：25096.5×150=376.4475（万元）

绿化景观：33462×250=836.55（万元）

——管网费

主产品：22890×10%=2289（万元）

地下车库：1667.68×10%=166.768（万元）

市政道路：376.4475×10%=37.6448（万元）

——监理费

主产品工程：163500×50=817.5（万元）

地下车库：11912×50=59.56（万元）

市政道路：25096.5×50=125.4825（万元）

绿化景观：33462×50=167.31（万元）

——管理费：土地、勘设、建安、监理、管网

主产品：（38913.2014+3270+22890+2289+817.5）×1%=681.7970（万元）（勘误684.1291）

地下车库：（238.24+1667.68+166.768+59.56）×1%=19.6548（万元）市政道路：（376.4475+125.4825+37.6448）×1%=5.3957（万元）绿化景观：（836.55+167.31）×1%=10.0386（万元）

——不可预见费

主产品：（38913.2014+3270+22890+2289+817.5）×1%=681.7970（万元）（勘误684.1291）

地下车库：（238.24+1667.68+166.768+59.56）×1%=19.6548（万元）市政道路：（376.4475+125.4825+37.6448）×1%=5.3957（万元）

绿化景观：（836.55+167.31）×1%=10.0386（万元）

——销售费用

主产品：（38913.2014+3270+22890+2289+817.5）×2%=1363.594（万元）

（勘误1368.2582）

地下车库：（238.24+1667.68+166.768+59.56）×2%=39.3096（万元）市政道路：（376.4475+125.4825+37.6448）×2%=10.7914（万元）绿化景观：（836.55+167.31）×2%=20.0772（万元）

三、营业收入

营业收入及税金估算表

1.主产品

163500×7500=138975（万元）

2.车库

11912×3800=4526.56（万元）

3.人防、公建租赁

（8280+2852+654+981）×400=510.68（万元/年）

四、营业税金

1.主产品

138975×5%=6948.75（万元）

2.车库

4526.56×5%=226.328（万元）

3.公建、人防工程

510.68×5%=25.534（万元）

五、土地增值税

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（一）增值额：营业收入-开发成本-营业税

1.主产品

138975-6948.75-72512.0616=59514.1884（万元）（勘误59271.65）

2.车库

4526.56-226.328-2210.867=2089.365（万元）

（二）应纳税额：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

1.主产品

59514.1884×30%=17854.2565（万元）（勘误17781.495）

2.车库

2089.365×30%=626.8095（万元）

第三章项目融资前财务评价

表3-1 项目投资现金流量表

NPV（i=8%）3354.715（万元）

所以，项目具有经济可行性。

第四章项目投资与融资方案一、项目投资

表4-1 项目投资规划表

二、融资方案

1.项目投资收益率

表4-2 EBIT估算表

ROI=EBIT/PI

=5019.417/ 53765.4

=9.34%

2.融资方案

由于项目投资收益率大于债务利率，所以宜举债。

投资总额（建设投资、流动资金投资）：53765.4002（万元）（1）资本金35%

53765.4002×35%

=17717.8901（万元）

（2）债务资金

53765.4002×65%

=34947.5101（万元）

表4-3 项目融资方案表

流动资金估算表

0 1 2 3 4 5 6 7 8

流动资金-19456.6 -23858.6

第五章项目融资后财务评价

一、盈利能力评价

表5-1 利润与利润分配表

表5-2 资本金现金流量表

IRR=7.65%

资本金投资收益率不能满足所有者12%的投资收益期望，盈利能力不好。