旅游地产专题考察心得和研究报告
旅游房地产专题考察心得和研究报告
中国建筑一局集团有限公司
张利锋
2013-11-17
目录
前言1第一部分旅游房地产的发展2
一、旅游房地产基本概念
二、旅游房地产发展回顾
三、旅游和房地产的业态关系
第二部分旅游房地产项目的类型8第三部分旅游房地产开发模式探讨9
一、成熟的开发模式和条件
二、典型的开发案例
1、深圳华侨城
2、杭州宋城
3、三亚碧海蓝天
4、海南博鳌
5、黄山华商山庄
6、金罗马皇家森林别墅
7、四川蓥华山
第四部分旅游房地产开发中的问题和对策38第五部分旅游房地产业的前景39
一、发展现状和模式趋势
二、旅游地产前景分析
商业地产调研报告(精选多篇)
商业地产调研报告(精选多篇) 芜湖商业、写字楼调研报告 项目一：微商财富广场 该项目位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势，位置较好。项目用地性质为商办，占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。 办公部分：办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；单间建筑面积为33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公摊比达34 %。该部分建筑特色为纯loft创意办公,层高4米8，格力中央空调vivi分层计费，房内上
下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。 售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。 物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。 项目二：星隆国际城 星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗舰店、
12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。 商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并 给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。 商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺
商业考察方案
***公司商业地产项目考察方案要点： 一、考察目的 二、考察内容 三、行程安排及人员安排 四、费用预算 五、考察要求 六、考察案例选择 1、西安·大唐不夜城 2、西安·民乐园万达广场 3、重庆·龙湖时代天街 4、重庆·东原D7区 5、北京·世贸天阶 6、北京·朝阳大悦城 7、哈尔滨·中华巴洛克文化旅游风情街 8、哈尔滨·万达广场 9、哈尔滨·凯德广场 10、沈阳·中街大悦城 11、沈阳·华润万象城 七、商业项目考察分析表：附件
一、考察目的 ?从考察案例项目的开发模式、规划设计、业态组合、主力店等方面结合B01、C01地块特点，找到项目之间共性，为B01C01商业发展开拓思路，为定位提供参考； ?对优质商家资源收集为后期招商工作开展做准备； ?锻炼团队，鼓励员工工作积极性和创新热情，拓宽眼界，深入学习，提高业务水平。 二、考察内容 ?参考案例城市发展与项目整体定位； ?项目开发模式以及商业经营模式； ?参考案例功能板块划分及规划布局； ?项目业态组合比例及品牌商家； ?各类优质品牌商家资源收集。 三、行程安排及人员安排 3.1、工作组一： ?考察人员名单 ?考察地点 北京、哈尔滨、沈阳、西安、重庆、成都 ?考察时间 2013年3月7日-2013年3月16日 ?行程安排 D1. 3月7日星期四下午：***—北京 D2. 3月8日星期五世贸天阶、朝阳大悦城
D3. 3月9日星期六上午：世纪金源、五彩城 下午：北京-哈尔滨 D4. 3月10日星期日上午：万达广场凯德广场 下午：中华巴洛克文化旅游风情街D5. 3月11日星期一上午：哈尔滨—沈阳（动车） 下午：中街大悦城 D6. 3月12日星期二上午：华润万象城 下午:沈阳—西安 D7. 3月13日星期三大唐不夜城、民乐园万达广场 D8. 3月14日星期四上午：其他项目 下午：西安-重庆 D9. 3月15日星期五时代天街、东原D7区 D10. 3月16日星期六重庆—成都 四、费用预算 费用预算详表 五、考察要求 ?每日对考察项目进行分析总结； ?对考察学习中所看、所听、所感进行总结，撰写学习考察报告材料，结合企业、项目自
商业地产的前期调研9593685419
商业地产的前期调研9593685419地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险。而商业房地产因为其客户需求的专门性、利益和谐的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研。目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。 什么是商业地产呢？商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的讲确实是“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的进展现状、都市商业总况、消费承载与来源、市场资源依靠、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依靠为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。 一样来讲，当项目形式和经营行业并未确定时，我们要紧进行几个宏观方面的分析调研： 1、经济环境的分析和研究； 2、区域都市结构调查与进展规划； 3、商业进展规划和政策研究； 4、区域商业结构的市场调查与分析； 5、典型性调查与研究； 6、以后商业地产的供应量分析； 7、消费者消费行为的调查与研究； 8、立地条件研究； 9、商圈的确定和研究； 宏观调研一经完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议，随后，我们按照项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动：
经济环境的分析和研究 商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济进展和政策阻碍较大。因此，在开发商业地产项目时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研要紧集中在以下几个方面： 1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情形、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等； 2、GDP进展状况，国民经济产业结构和主导产业产业结构，包括经济进展规模、趋势、速度和效益的情形； 3、全社会消费品零售总额； 4、全市商业增加值； 5、城乡居民的人均和可支配收入； 6、城乡居民储蓄存款余额； 7、都市对外开放程度和国际经济合作的情形，对外贸易和外商投资的进展情形； 8、都市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等有关方面所出台的政策； 通常要对连续3-5年的数据进行统计分析，如此才能差不多反映出一个都市经济进展的总体水平。 区域都市结构调查与进展规划； 如果项目位置处在都市行政、经济、文化等人口活动密集的地点，则更易于都市机能的发挥，自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。因此除了这种情形外还受到区域都市结构和都市进展规划的阻碍，如： 1、公共设施状况； 2、交通体系状况； 3、道路状况、通行量； 4、区域都市性质与功能特点； 5、各区域的都市机能组成； 6、都市规划政策与方向；
商业地产前期调研分析
商业地产前期调研分析 地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据,回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,就更需要在开发前期进行市场调研。目前,这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。 什么是商业地产呢?商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式,简单的说就是“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状,以商业需求和市场依托为导向,以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位,为招商和销售工作提供依据。 一般来讲,当项目形式和经营行业并未确定时,我们主要进行几个宏观方面的分析调研: 1、经济环境的分析和研究; 2、区域城市结构调查与发展规划; 3、商业发展规划和政策研究; 4、区域商业结构的市场调查与分析; 5、典型性调查与研究; 6、未来商业地产的供应量分析; 7、消费者消费行为的调查与研究; 8、立地条件研究; 9、商圈的确定和研究; 宏观调研一经完成,依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议,随后,我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研,以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动:
经济环境的分析和研究 商业地产由于其开发周期长投资大,最终利润实现形式归于出租、经营和销售,这些均受经济发展和政策影响较大。所以,在开发商业地产项目时,经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面: 1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等; 2、GDP发展状况,国民经济产业结构和主导产业产业结构,包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况; 3、全社会消费品零售总额; 4、全市商业增加值; 5、城乡居民的人均和可支配收入; 6、城乡居民储蓄存款余额; 7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况,对外贸易和外商投资的发展情况; 8、城市内的重点开发区域,近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策; 通常要对连续3-5年的数据进行统计分析,这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水平。 区域城市结构调查与发展规划; 如果项目位置处在城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则更易于城市机能的发挥,自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。当然除了这种情况外还受到区域城市结构和城市发展规划的影响,如: 1、公共设施状况; 2、交通体系状况;
某房地产商业市场调研报告范本
房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候，接触了的珠峰伟业，我的同事还专门到现场去体会了生活，但后来开发商很“低调”，一场热闹变成了“无声无息”，当时我们甚至连售楼书都已经做了出来，销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观房地产商业市场，一方面，房地产市场是一个新兴的产业，而未来市场将面临“井喷式”的发展态势，各种商业形态将层出不穷；另一方面，房地产的启动与发展，带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展，随着旅游业不断升级趋势，对于推动商业市场的繁荣是一个长期利好消息，市场前景看好。可以说，房地产商业市场是压力与机遇并存。因此，在研究商业经营的基础上，寻求产品经营的差异性与产品经营的创新，将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 的整体旅游开发开放成果斐然，但相对于她的商业经贸功能，其配套服务仍然显得相对滞后。随着旅游旺季的到来，国外大量旅游人群的涌现，使得现有商业配套如雨后春笋
出现，但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合，形成不同档次、错位经营，已经被提上了进一步发展的议事日程。 因此，本项目的突破点在于跳出现有小商业模式与产品形式，更多的与国商业经营市场发展趋势接轨，结合城市发展目标，充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求，对目前所存在的市场需求进行高度概括与提升。通常的策划过程是通过基本的市场调查，然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法，在全面、详实的市场调查的基础上，对市场供求关系进行深入分析，并找到市场饱和点，进而剖析目前产品经营的局限性，从而找到市场空白点，再通过市场空白点，分析出可以为本项目所用的市场机会点，并通过全新的项目分析论证模式——“NMN矩阵分析模型”，找到项目的突破点，同时通过我们创造性的劳动，策划出首个商业市场经营产权销售的引领型物业，并旨在通过切实可行的新概念的提出，引起投资型商业经营模式的革命，最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析，最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证提供决策参考依据。 1.2. 调查原则 客观、全面、深入、有效。
商业地产的前期调研
商业地产的前期调研 地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研。目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。 什么是商业地产呢？商业地产是满足商业、贸易活 动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。商业地产的 前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。 一般来讲，当项目形式和经营行业并未确定时，我 们主要进行几个宏观方面的分析调研： 1、经济环境的分析和研究； 2、区域城市结构调查与发展规划； 3、商业发展规划和政策研究； 4、区域商业结构的市场调查与分析； 5、典型性调查与研究； 6、未来商业地产的供应量分析； 7、消费者消费行为的调查与研究；
8、立地条件研究； 9、商圈的确定和研究； 宏观调研一经完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议，随后，我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动： 经济环境的分析和研究 商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济发展和政策影响较大。所以，在开发商业地产项目时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面： 1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等； 2、GDP发展状况，国民经济产业结构和主导产业产业结构，包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况； 3、全社会消费品零售总额； 4、全市商业增加值； 5、城乡居民的人均和可支配收入； 6、城乡居民储蓄存款余额；
商业房地产综合体考察调研尽调报告范本(简洁)-公司内部调研
商业综合体考察调研报告模板(简版) 公司内部调研
一、AAAAAA有限公司简介 本项目业主AAAAAA有限公司（以下简称“”）是“BBBBBB有限 公司”全资子公司“CCCCCC有限公司”旗下的商业地产类项目公司。成立于XXXX年XX月，现注册资本XXXX万元。 （一）公司财务及经营状况 AAAAAA公司系主要为DDDDDD项目房产收购、管理而设立，后 期除对该房产的租赁经营及少部分销售外，未做任何其他经营，财 务构成简单。截至XXXX年XX月底，主要资产：一是所持DDDDDD 万平米房产，其自己评估价值约亿元，该房产账面净值亿元； 二是账面现金万元。总资产亿元。主要负债和权益：一是银行 长期借款万元；二是应付股利万元。总负债亿元。近年来公 司每年租金收入一直在万元左右。XXXX年为万元。 （二）股权结构 （三）治理结构 公司设立董事会（董事X名）、监事会（监事X名），公司现有 员工X名，总经理和总经理助理以下设三个管理部门分别为经营部、计财部、综合部、XXX。 二、DDDDDD项目简介 （一）项目概况 DDDDDD项目位于，XX市最早最大的
地铁物业上盖建筑之一。总建筑面积约XX万平方米。地下X层、X 层及地上第X至XX层为大型购物商场，面积XXXX万多平方米。第X至XX层XX万多平方米的商业办公楼。拟转让物业总建筑面积为XXXX万平米，其中商业用面积XXXXXX万平米，办公面积为XX万平米，商业、办公剩余使用年限分别为XX年、 XX 年。现以出租经营为主，出租率在XXX%左右。项目详细概况见下表： （二）产权占有及项目经营现状 1.产权及占有情况 自XXXX年X月份以来，AAAAAA先后六次通过法院拍卖收购取得DDDDDD约XX万平方米的商业房产，作为经营性房产进行租赁经营工作。目前持有DDDDDD商业面积约XXXX万平方米，占总体面积（不含XX层以上公寓，其为独立物业）约XX%，处于该物业绝对主导地位（第二、三大业主分别持有XXXX多平米和XXXX多平米）。 AAAAAA掌握面积为国企持有，产权清晰。经多年努力解决了相
【香港】标杆房企住宅、豪宅、别墅及商业地产考察(2014年3月14日)
【香港】标杆房企住宅、豪宅、别墅及商业地产考察(2014年3月14日) 【课程说明】 主办：中房商学院中房博越地产机构 时间：2014年3月14-15日 地点：香港 标杆房企：恒基兆业、太古地产、信和置业、嘉里集团 【行程安排】 2014年3月14日(香港) 上林(香港置地);壹环(华人置业集团);懿峯(永泰亚洲);Ocean one(丽新集团);港图湾(嘉里集团) 2014年3月15日(香港) Dunbar place(太古地产);the avery(信和置业);尚悦(恒基兆业地产与新世界地产);逸峯(香港小轮集团);kadoorie hill 2014年3月16日(香港) 参观香港尖沙咀商业：海港城、新世界中心、美丽华、DFS 注：学员请提前至户口所在地办理“港澳通行证”欢迎索取详细介绍，最终行程以出发前为准。
【考察项目介绍】 项目一：壹环 【物业类别】：高端住宅【开发商】：华人置业集团 【项目介绍】：项目位于湾仔道1号，该楼盘总层数为45层,共提供213伙，间隔包括开放式、1房及3房连套房，标准单位面积由420至1,200平方尺。地下1楼及1楼为停车场以及商业，2-5楼市住户康乐及会所设施、园艺区，6-16楼，18-45楼为住宅(17楼为避火层) 项目二：上林 【建筑类别】住宅【开发商】香港置地 【项目介绍】大坑上林复式户6,200万元成交置地大坑上林刚录得一宗复式户成交，为1座中层A室，实用面积1,941平方呎(建筑2,617平方呎)，售价约6,200万元，实用呎价3.19万元(建筑呎价2.37万元)。 项目三: 懿峯 【建筑类别】住宅【开发商】永泰亚洲 【项目介绍】项目为香港西半山住宅楼高共47层，由永泰亚洲发展，设计概念为沿用同发展商永泰亚洲的懿荟。而由于西摩道附近的新盘供应较少，另外该区为传统住宅区及景观可望维多利亚港，住宅只有41层及一层隔火层，包括5层之基层共47层，但则有最高
商业地产项目前期调研的思路和方法
商业地产项目前期调研的思路和方法现在，在商业地产的城市综合体开发中，人们越来越认识到商业对规划设计的引导作用。所以，要想成功地开发和运营一个城市商业综合体项目，就必须在具体的规划设计之前进行严谨的市场调研，进行商业规划，并以此来指导规划设计和地产开发。通过前期市场调研，要回答以下几个问题:1、这个地块是否适合做城市商业综合体,2、这个城市商业综合体的功能定位是什么,3、如何进行业态组合和确定业态配比,4、城市商业综合体整体运营的角度来考虑，对规划设计有哪些具体的要求, 那么，如何进行具体的市场调研呢,通过实际工作，本人认为重点关注以下几个方面: 一、三个基本原则:1、宏观上，要研究城市整体规划、城市和区域商业网点规划、城市宏观经济发展;2、微观上，要研究终端消费人群的构成和消费需求，以及消费需求满足的情况;3、时间上，要结合项目的建设周期，以前瞻性的眼光预测项目建成后的未来的消费市场状况。 二、宏观研究(假设项目建设周期为三年): 1、城市发展的控制性规划，其中也包括了项目项目区域的发展规划。分析三年后项目周边的可能的城市状况，包括交通、住宅、主要商业设施等。这方面的数据可以从城市规划局取得。 2、城市和区域商业网点发展规划，分析三年后项目所在区域的主要商业网点构成情况，特别是项目周边已出售和待出售地块的商业开发计划。这方面的数据可以从城市商业局取得。 3、城市发展的宏观经济状况，根据过去五年的城市宏观经济发展情况，预测未来三年的宏观经济发展趋势。具体内容包括:三次产业结构在国内生产总值的构
成比例、社会零售总额构成比例和变化趋势、人均可支配收入和消费支出的构成和变化趋势、人口结构构成和变化趋势、城镇人口的就业状况和变化趋势等方面。这方面的数据可以从城市统计局取得。 三、微观研究(假设项目建设周期为三年): 1、项目周边3-5公里范围内的消费人群构成现状和三年后的变化趋势。这方面的数据可以当地统计部门取得，并结合项目周边的住宅楼盘开发和销售的情况综合考虑。 2、项目周边3-5公司范围内的主要商业设施和三年后将出现的其他商业设施情况。例如，百货、超市、餐饮、娱乐、文化、会展等商业业态的构成和开发计划。这方面的数据主要依靠现场踏勘取得。 3、目标消费群体的消费需求满足情况和未来消费需求的变化趋势。这方面的数据主要通过对项目周边消费群体和其他目标消费群体的问卷调研取得。 四、对目前城市主要商圈分析。具体内容包括商圈形成的历史过程、商业业态的构成、商业面积总量和人均商业面积、主要商业业态的历年营业状况等等。通过对目前商圈的分析，可以对看出该城市的商圈漂移趋势，从而对项目周边的商圈定位有一个预测。这方面的数据主要依靠现场踏勘、案头研究取得。 五、通过以上几个方面的分析，形成对项目的商业业态构成建议，并确定商业总体量。 六、基于以上的结论，结合商业运营的要求，提出具体规划设计的建议。比如，综合体内部的客流交通动线构成、主要出入口的位置和数量、层高、柱距、荷载等等。 特别提醒的是，在完成了初步的前期市场调研之后，应该进行主力业态的预招商，通过主力商业客户的反应，再对初步调研的结论进行修正，以便更符合商业市场的规律和实际。在完成初步调研之后，就进入“招商——修订业态构成——修订
商业地产调研
商业地产分享——商业地产的前期调研 突然累了发表于2010年01月11日23:51 阅读(1) 评论(0) 分类：个人日记举报 （每天分享一篇专业文章，转型商业地产，加油！希望朋友们多多关注）——转型进行时 地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研。目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。 什么是商业地产呢？商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。一般来讲，当项目形式和经营行业并未确定时，我们主要进行几个宏观方面的分析调研： 1、经济环境的分析和研究； 2、区域城市结构调查与发展规划； 3、商业发展规划和政策研究； 4、区域商业结构的市场调查与分析； 5、典型性调查与研究； 6、未来商业地产的供应量分析； 7、消费者消费行为的调查与研究； 8、立地条件研究； 9、商圈的确定和研究； 宏观调研一经完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议，随后，我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动： 经济环境的分析和研究 商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济发展和政策影响较大。所以，在开发商业地产项目时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面： 1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等； 2、GDP发展状况，国民经济产业结构和主导产业产业结构，包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况； 3、全社会消费品零售总额； 4、全市商业增加值； 5、城乡居民的人均和可支配收入； 6、城乡居民储蓄存款余额； 7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； 8、城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策； 通常要对连续3-5年的数据进行统计分析，这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水
商业地产项目考察报告
北京上海部分商业地产项目考察报告第一章北京地区考察项目如下 1、北京燕莎奥特莱斯购物中心 2、北京东方广场 3、北京大成国际广场 4、北京中关村步行街 5、方庄美食街 6、北京建外soho北京现代城 7、北京非中心 第二章上海地区考察项目如下 1、上海梅川路 2、上海北翼商业街 第三章目前商业发展存在的问题及对我们商业中心的启示
第一章北京地区 一、燕莎奥特莱斯购物中心 （一）概况 北京燕莎奥特莱斯购物中心（BEIJINGYANSHAOUTLETS）座落于北京东四环路北工大桥西北侧，区位优势明显，交通便利，停车泊位1000多个。目前A座+B 座营业面积35000平方米。A座于2002年12月开业，B座于2003年11月开业。迄今，北京人简称“奥莱”的新兴零售商业业态在京城也仅仅诞生了17个月，尽管它现在还是一个“新生儿”，但经过一年多的经营实践证明，奥特莱斯这种国内的新兴零售业态确实具有广阔的前景和旺盛的生命力。 燕莎奥特莱斯购物中心是北京燕莎友谊商城有限公司的第一家直属分店，也是国内第一家规范的品牌直销购物中心。OUTLETS是欧美最为流行的零售业态之一，在零售业态中专指由销售过季、下架、短码商品的商店组成的购物中心，由于品牌驰名、价格实惠，在欧洲、美国、日本和东南亚地区深受消费者的欢迎。燕莎奥特莱斯购物中心建筑面积3.5万平方米，营业面积1.9万平方米，分A、B两座，每座上下两层。 营业时间：10：00――9：00地址：朝阳区东四环南路9号 （二）特点： 引人注目的品牌——GIORGIOARMANI、MaxMara、登喜路、纪梵希、Cerruti1881、Boss、PARIOLI、Bally、YSL、Escada、范思哲、温莎、POLO、THENORTHFACE、NAUTICA、PRADA、WMF等国际知名品牌占品牌总数的60-70%； 极具吸引力的价格——绝大部分商品1-6折销售；
商业调研方法
商业地产策划中的市场调查方法 投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。不仅是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。 准备工作一般有： 1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；
3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、 Money（5wlhlm）； 4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像机等； 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。 三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的
广安商业地产市场调研报告
广安商业地产市场调研报告
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广安商业地产 市场调查分析报告 一、调研目的?２ 二、广安市商业发展状况?2 1、广安城市概况?2 2、广安城市总体规划 (3) ３、广安城市商圈分布 (4) 4、城南商圈典型商业?错误!未定义书签。 (1）城南商圈典型商业-中天国际商业广场 .................... 错误!未定义书签。 (2)城南商圈典型商业-摩尔春天 (6) （3）城南商圈典型商业-家园建材市场 (7) （４）城南典型商业－中桥建材市场?7 5、城北商圈典型商业?8 城北商圈典型商业—龙马商业广场 (8) 三、广安市商业地产现状?8 1、在售商业代表汇总?8 2、城南在售商业基本情况分析 (9) （1)城南在售商业-承平盛世 (9) （2）城南在售商业-锦绣山河.低碳智慧新城 (10) 3、枣山在售商业基本情况分析............................................ 1０（1)枣山在售商业-泰和国际商贸城?１0 (2）枣山在售商业-亿联轻工博览城 .......................... 错误!未定义书签。（3)枣山在售商业-万贯风情街 (12) (4)枣山在售商业-川渝家居?１2 （5)枣山在售商业-临港大市场? 13 （6）枣山在售商业－时代.奥特莱斯 ..................................... １４（7)枣山在售商业-广安国际会展中心 (14) (8)枣山在售商业-寰亚国际.广安皮革城 (15) ４、在售商业小结......................................... 错误!未定义书签。附件1：2０1５年广安主要楼盘成交情况汇总表. (16) 一、调研目的
商业地产考察心得
商业地产考察心得 近几日，利用周末外出学习了几个城市综合体和专业市场的案例，颇有些许心得，与关注的朋友分享如下： 1、南京水游城： 水游城项目属于是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。 我对水游城的感触有以下几个地方。 首先，他不是一个销售型的商业物业，所以在商业的布局和体验上做的比较有特色，尤其利用一层的水系有机地将地下商业与地上商业形成了一个带式的连贯，这是一个非常大胆的尝试，至少我在北方的城市很少看到敢这么干的，毕竟北方的结冰期比较长，很影响整体的效果，不过如果我们换个思维，是否可以将水道在春夏秋冬利用不同的场景进行转换呢？冬天，是不是可以成为一个独具特色的溜冰通道？等等！ 其次，目的性很强的商业都放在五层或者四层，如横店影院，电玩城以及大型的主题餐饮等。另外，将儿童类的产品也放四楼，主要因为儿童类的产品消费同样属于目的性消费，而且非常容易因为影院和电玩城等目的性消费引导过来。
另外，项目整体的美食餐饮占据了半壁江山，无论是负一层与负二层的小吃，穿插在1-2层的轻餐与甜品或者是4、5层的中式正餐，餐饮无疑是最能带来人气的物业形态。合理的空间布局使得项目人气爆满。 最后就是要说到的他的空间布局，内外部空间，外部走廊的尺寸再3.5米-4.米，内部走廊约2米，整体的交通动线比较合同，为了空间的美感，主要在端头设置垂直电梯外，在内部主要以立体的电梯为主，电梯层数其实不算太多，但是因为整体的环形设计，不出数十步就有电梯的出现可以非常便利地将客户导引到其他楼层，这就是整体商业动线设置的高超之处。 2、芜湖的万达城市广场 参观芜湖万达主要是因为广告公司的朋友推荐，所以，从南京直奔芜湖，幸亏不算太远，应当说芜湖万达所在的方位不算太出色，但是，产品的设计的确不错，进去一看，果然与其他的万达有不同之处，首先是产品的外观设计更具现代，尤其在细节的处理上与早期的万达有了更多的变化，更为精致。另外不得不说的是其金街部分，改变早期的金街形态，无论是商业街的小品还是外立面或者空间内部设置，都有了更大的突破与改变，整体街道定位于餐饮休闲娱乐。遗憾的是，现在还没开街，部分门店面在装修，主调性上还是不错，产品主要以一拖二为主，面宽4米，进深12米，端头设置楼梯，层高5.5米-6米。另外，值得一提的是，万达的餐饮部分融合了不少安徽的本土特色餐饮，整体的口味上更适合本帮人的需求。
商业地产招商策划书
商业地产招商策划书 [：.lwlwlw.] 商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，我们看看下面的商业地产招商策划书吧！ 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。
准备工作一般有： 1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系； 3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客
对商业地产的调研报告
针对商业地产的调研总结 6 月 1 日- 1 0 日 新阳光实业集团策划部 2015年6月11日 ..
调研目的：针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。 调研时间：2010年6月1日—3日 调研范围：昆区、青山、东河区商业及商业地产 调研对象：包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺 东方红CBD、万达广场、时代财富城、燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城 调研主体：李金瑾 （一）本案基本情况 ●参数介绍： 规划用地: 18000㎡ 建设总用地: 18000㎡ ●用地性质：商业用地 ●地理位置：包头市稀土高新区新光东路北侧，如图所示 ..
.. 位处高新区未来核心居住区，周边有中端社区日月豪庭、鹿港 小镇、地税小区、东海花园、现代城，大型超市、重点中学、 医 院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量较大。 ● 交通状况：131、43、29，交通状况一般，只有3条公交线路，且线路发车频率较低。 ● 生活配套：周边生活配套正在逐步完善中。 （二）包头市现有代表性商业 调研信息表： 主题公园 景苑花园 现代城 地税小区 金碧花园 鹿港小镇 日月豪庭 本案 高新中学
项目名称包百大楼王府井大楼为一商厦泰富购物荣资商厦老鼠街购物娜琳商厦宝林商厦东河太平寺九星电子大楼位置/商圈包百商圈包百商圈包百商圈包百商圈包百步行街包百步行街娜琳商圈娜琳商圈火车站附近九星商圈行业类别综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货小商品批发电子综合商场 经营面积建面3万㎡经 营2.8万㎡ 建面2.7万， 经营2.3万平 建面1.8万 平，经营1.25 万平 建面5.5千平 经营4.8千平 建2.8万平经 面2.7万平米 建6500平经 面5500平米 经面2万平米 建面6千平经 面4500平米 建面6000平 经面4500平 40000平米 商家数量1-4楼215家410家144家225家370家231家400家160家160家1200家仓库情况统一仓储统一仓储统一仓储无无无无无无5楼为仓储 租金价格扣点，珠宝 8%，其他 20-23% 珠宝8%；服装 20%至25%； 租金均价160 元+2%物管费 用 1、2楼租120 元/m2/月；2、 3楼27%扣点； 2、3楼均价 160元，4、5 楼20元/ 负一、三层租 价24元，1.2 层70元、 20-30平租价 4万-5万 均170元/平 包物管、税 400-800元/月/ 柜台 开业时间1959年2002年2003年2007年2000年2006年开业已18年2000年1995年2006年 业态布局 1F 45家，珠宝名 品，70-90平 80家珠宝、箱 包、女鞋 70-90平 37家化妆品 黄金珠宝 70-90平 整体休闲品 牌为主，一到 3楼均60家， 四楼45家，面 积集中与 70-90平之间 60家黄金珠 宝、美容民族 服饰70-90 51家饰品化 妆品，30-50 平 120家包、鞋、 家电、饰品 15-20平 70家女装内 衣男装30-40 平 1区100家综 合小商品零 售50平 500家国美、电 脑、手机、数码2F 60家，内衣饰 品彩妆45-50 平 120家女装内 衣箱包35-40 平 40家，男装、 箱包35-80平 80家男装、箱 包35-40平 80家休闲、男 装，10-30平 80家女装羊 绒内衣20-30 平 90家女装羽 绒服20-30平 2区鞋类批 发零售50平 600家，音像、 电子产品 3F 60家，鞋、少 淑装、休闲装 45-50平 120家休闲、 饰品、美容院 35-40平 47家，少淑女 装饰品35-40 平 60家床品、居 家、饰品 35-40平 80家摄影美 发女装10-30 平 80家男装、休 闲、20-30平 无 31家家具 100-300平 4F 50家男装绒 衫70-90平 90家男装绒 衫35-40平 19家毛衫、内 衣貂皮70-90 平 50家青少年 服饰、羽绒服 70-90平 无 100家童装、 羽绒服30平 无 43家家具 100-300平负1F 包百超市无无无 负一层与5层 为儿童服饰 餐饮区80家， 70-90平 20家，鞋， 90150 40家布艺美 食30平 无 ..