历年房地产政策一览

历年房地产政策一览

2000年

建设部和国家工商行政管理局对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》出台。

2001年

《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》下发。

《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》下发。

2002年

5月9日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

2003年

国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。

2004年

3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。

10月29日，央行决定九年来首次加息。

2005年

3月17日，央行再度加息，调整房贷利率。

3月26日、4月27日，国务院出台的新旧“国八条”，对稳定住房价格、调整住房供应结构等给予了指导性意见。

2006年

5月17日，“国六条”出台。内容包括切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用等。

5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即九部委“十五条”，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出双70%的标准。

2007年

9月27日，央行、银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

2008年

9月16日、10月9日，央行两次调整存贷款利率。

10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。

11月10日，沈阳市出台25条惠及市民和房地产开发商的新举措，包括提高公积金贷款上限等。

2000年

1、统一房屋中介收费标准国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。房地产书面咨询费每份收费300元－1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。房屋代理收费，按成交价格总额0.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3％。

2、商品房买卖合同印发新示范文本建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。新版《商品房买卖合同示范文本》将于2001年在全国范围内参考使用。

3、房产测量推行国家规范我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。2001年

1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。

2、4月19日关于对消化空置商品房有关税费政策的通知财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。

2002年

土地使用权转让规定

2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"

的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年（土地市场治理整顿年）

1、土地市场治理整顿

7月18日、7月30日，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》7月31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。8月8日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。

11月３日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区“圈地”之风。

2、垂直管理

2003年10月14日，****中央十六届三中全会公报发布，逾300字的论述涉及土地问题，就在当天，田凤山被宣布免去部党组书记职务。10月28日，十届全国人大常委会决定免去田凤山的国土资源部部长职务。田凤山因有严重违纪问题，被双规。（在规定的时间规定的地点接受调查）（2007年12月6日在哈尔滨逝世，终年85岁）

2003年12月28日，从全国国土资源厅局长会议上传出消息，我国国土资源管理体制将发生重大变化——省以下国土资源管理部门将实行垂直管理。

2003年，招标、拍卖、挂牌在全国全面铺开，甚至在雪域高原的西藏也敲响了拍卖的第一槌。据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地占有偿用地总面积的33%，比2002年一举高出18个百分点。

3、《物业管理条例》

2003年6月，《物业管理条例》，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。

2004年（房地产政策年）

1、3月31日，71号令国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就"开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况"进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作"大限"。

2、、5月13日.《经济适用住房管理办法》为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。

3、、7月底，《物业服务收费明码标价规定》2004年7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。规定明确物业管理企业向业主提供服务应当标明服务项目、收费标准等有关情况。

4、9月2日，《商业银行房地产贷款风险指引》，2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

5、10月29日，九年来首次加息中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用；进一步防范和化解金融风险，抑制房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。

2005年

1、3月17日，央行调整房贷利率，二次加息央行调整房贷利率，个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调。是继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。

2、3月26日，旧《国八条》，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”。

政策内容：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

3、4月27日新《国八条》，国务院总理******4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

新“国八条”：一、强化规划调控，改善商品房结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加

大对房地产交易行为的调节力度；六、加强金融监管；七、切实整顿和规范市场秩序；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度；

（旧“国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致：那就是稳住房价；新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅；旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作）

4、5月17日—30日《关于加强房地产税收管理的通知》， 5月27日先税后证，各地要公布本地区享受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次。2005年6月1日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。符合规定条件的，免征营业税，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。5月30日 2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2006年

1、2006 年3月5日，国务院总理******所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。

2、2006 年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27 个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

3、2006 年5月17日，国务院总理******主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006 年房地产调控序幕。

4、2006 年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》（国办发（2006 ）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

5、2006 年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收

营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

6、2006 年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。

7、2006 年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

8、2006 年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

9、2006 年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006 〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。

10、2006 年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

11、2006 年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

12、9月14日，国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006] 144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管，是国家对二手房行业漏洞的补充，显示了国家规范二手房行业的决心。

2007年

1、3月5日《政府工作报告》，开始有意淡化房地产“支柱产业”的提法，强调协调房地产业在推动国民经济增长和带动民生方面的作用。

2、 8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》(国发〔2007〕24号)，

3、 9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例提高至四成。其后，包括中国人民银行和银监会在内的监管部门已经采取了强力的“窗口指导”措施，其中办理房贷最为严格，甚至有一些银行一度停放个人按揭贷款。

4、 9月28日国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称39号令)。对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定，自今年11月1日起施行。

5、 9月30日国土资源部专门下发了文件(以下简称236号文)，规范房地产企业的土地开发行为，加快解决低收入家庭住房的困难。

6、 11月21日国务院发布《加强和规范新开工项目的通知》（64号文件），要求各相关职能部门强化对新开工建设项目的管理，维护建设秩序，主要是对不规范的投资项目进行严格管理，是从源头严格限制那些高档房地产项目的开发，但对于属于民生的房地产项目，国家正在大力支持；

7、 12月11日又下发了《补充通知》（452号文），根据央行和银监会的精神，各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策，严格个人住房贷款、房地产开发贷款管理和规范土地储备贷款管理。

8、连续多次加息和提高存贷款利率。

2008年

1、2008年3月国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（3号文），提出对闲置土地征缴增值地价甚至无偿收回等措施，以打击房地产开发商长期以来靠囤地牟利的模式。

2、连续多次提高存贷款利率。

2009年

2009年房地产市场经历了一次从低谷到高峰的激变。在市场一日三变的时候，房地产宏观调控政策却没有像往年一般频繁出台，一直延续08年底鼓励房地产发展的基调。出台政策大多与规范房地产市场行为为主。直至年底。在房价飙高，投机氛围日趋浓厚，民生问题日益突出之后，一系列关于控制房地产投资，促使房地产业健康发展的宏观调控政策相继出台。盘点2009年元旦至今的房地产政策，一份关于政策之“最”的榜单新鲜出炉。

最具代表性政策：二手房营业税一年轮回

2008年12月30日，国税总局、财政部规定：个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009年元旦，新政实行，周期为一年。在执行不到一年，国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。

点评：中国房地产市场的特色，政策占据着至关重要的作用。冷时加温，温度过高起火了，再想办法灭火。相信，通过不断的调整，中国的房地产政策可以找到一个平衡点，不会再有矫枉过正。

最模糊政策：改善性住房贷款一刀划入二套房

4月12日银监局重申，非改善型二套房贷首付至少四成。银监局要求各银行严格按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的有关精神发放住房贷款。即对于已贷款购买一套住房，但

人均面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定，但贷款首付必须至少为四成。7月17日银监会重申严格执行二套房政策，银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知重申严格执行二套房政策。

点评：改善性住房一直是国家住房鼓励的重点之一，但是由于细则不明，界定不清，改善性住房个人贷款被“一刀切入二套房”。希望明年改善性住房可以有一系列相关界定程序出台，做到真正的政策扶持。

最关注民生政策：《物权法》两部司法解释出台

和民众利益密切相关的两部物权法司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》5月24日出台，并于2009年10月1日起施行。《区分所有权解释》共19 条，《物业纠纷解释》共13条，这两部司法解释的共同特点是条数不多，并未将物权领域的所有问题囊括其中，但每条均针对一个类型，解释相当详细，实用性很强。

点评：住的是否舒心与物业息息相关，但是长期以来在物业与业主的冲突中，业主一直处于相对弱势的地位。两部司法解释的总体原则是平衡各方利益，在此前提下，适当倾向于维护业主利益。

最刺激政策：下调开发商自有资金比例

5月27日，国务院13年来首次下调商品房资本金比例，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调 15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。

点评：没有任何数据显示09年下半年“疯狂的地王”与该政策有多大的因果联系，但是众多业内人士认为，如果没有这条政策，也许开发商在拿地的时候对自身资金实力的考虑会更谨慎。

最及时政策：组合拳促进房地产健康发展

2009年12月14日，国务院常务会议整体思路：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2009年12月17日，国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，关键政策如下：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠地价款，不得参与新的土地出让交易。2010年1月10日，国务院办公厅发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，

贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。国务院办公厅日前发布通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。此外，中国人民银行决定1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。

点评：调控是及时的，但是对市场究竟有多大影响力，还有待观察。希望不再延续调控一轮，房价报复性反弹一轮，然后再调控的怪圈。

最具悬念政策：物业税何时得以出台

2009年5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(以下简称《通知》)。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。与之前财政部、国家税务总局频繁提及物业税改革不同，此次是国务院首度将沉寂有时的物业税改革提到政府的议事日程。今年1月5日，有媒体报道称，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。

点评：没房的人盼物业税早点开征，既得利益者担心物业税出台会影响他们的收益，当无房者变成既得利益者，他们也开始恐慌。就在这种微妙的心态下，物业税何时开征还是个巨大的谜。

2010年

2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。不过，频频刷新的“地王”记录，以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。

中国国家统计局数据显示，今年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。1-3月，中国完成房地产开发投资6，594亿元，同比增长35.1%；房屋新开工面积3.23亿平方米，同比增长60.8%；商品房销售额7，977亿元，同比增长57.7%。

——4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

——4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

——4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。

——4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。

——4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

——3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。——3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

——3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

——3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

——1月21日，国土资源部发布《国土资源部关於改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

——1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

中国国务院称，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。

——2009年12月23日，中国财政部调整住房转让营业税政策，不足五年按全额徵收营业税。

中国财政部称，个人将购买超过五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款後的差额徵收营业税；个人将购买超过五年(含五年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

——2009年12月17日，中国五部委联合发文称，收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款。中国财政部等五部委发布通知，明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，开发商拿地后分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。

——2009年12月14日，国务院颁布“国四条”，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。中国国务院常务会议称，将继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。增

加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房。

——2009年12月9日，中国国务院常务会议决定，自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，其他住房消费政策继续实施。

2010年房地产调控政策汇总

https://www.wendangku.net/doc/858778083.html,来源：中国钢铁现货网 2011-01-10

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用“划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起水涌”形容2010年对于房地产业接二连三的调控政策并不为过，其针对性之强，力度之大是近年来罕见的。从2010年4月17日出台的“国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”，还包括各部委密集出台的一系列政策文件以及各城市陆续出台的落实国家二次调控的实施细则，分别就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。不过，频频刷新的“地王”记录，以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。

2010年房地产土地调控政策要点整理

一、《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》出台时间：2010.1.21

要点：国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

二、打击囤地行为，完善土地出让招拍挂制度，加快编制保障性住房用地供应计划出台时间：2010.1.28

要点：国土资源部部长徐绍史28日在全国土地资源工作会议上表示，2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，严格控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。

三、《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》出台时间：2010.2.27

要点：国土部、住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》该《通知》要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

四、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》出台时间：2010.3.08

要点：国土部发出《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。

五、开展对房地产用地突出问题的专项检查出台时间：2010.3.12

要点：国土资源部称，将于2010年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

六、慎重出让住房用地，明确并适当增加土地供应总量出台时间：2010.3.22

要点：国土资源部提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严格控制向大套型住房建设供地。

七、打击囤地国土部上演土地风暴

要点：4月打击国土出台15日，国土部公布今年住房供地计划，土地供应量同比大供应量住房今年幅上涨。

5月25日，国土部、监察部通报61万亩“未报即监察部通报上涨用”违法用地，16个地级市被点名。

八、国土部1457宗闲置土地黑名单出台时间：2010年8月2日

要点：国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表统计表1457全国交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的黑名单根据全面风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。黑名单融资土地同时期盈科地产因囤地被罚、大龙地产拍得的北京北京时期某地块则因土地闲置被收回。

九、国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一建设城乡住房步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知房地产建设通知》）出台时间：2010年9月27日

要点：《通知》规定，没有完成保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务的地方，不得向大户型高档住房建设供地；不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让；严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1；规定了土地竞买人有闲置土地一年以上等4种违法违规违约行为的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

2010年房地产金融及其它调控政策要点整理

一、二套房贷首付不得低于40%出台时间：1月10日

政策：1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。

二、取得预售许可后10日内需公开房源及售价出台时间：4月13日

政策：住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

三、二套房贷首付不低于50%出台时间：4月14日

政策：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

四、房价过高地区可暂停发放第三套房贷出台时间：4月17日

政策：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

五、经适房只能自住违规5年内不得再次申购出台时间：4月27日

政策：4月27日消息，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

六、北京出台“限购令”出台时间：4月30日

政策：4月30日，北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，其中“自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房”的临时性措施，引起业内外强烈关注。

七、加强对廉租住房管理强化租赁管理和服务出台时间：5月5日

政策：住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

八、二套房认定标准出台认房又认贷出台时间：6月4日

政策：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同中其家庭已登记有一套(及

以上成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。

九、“夹心层”住房之困有望破冰出台时间：6月12日

政策：6月12日，住建部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》对发展公共租赁住房提出了保障土地供应等相关政策支持。

十、暂停发放第三套房贷出台时间：9月29日

政策：9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。

十一、银行上调存贷款基准利率出台时间：10月19日

政策：10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

十二、上调个人住房公积金存贷款利率出台时间：10月20日

政策：住建部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

十三、房贷七折优惠利率取消出台时间：11月1日

政策：10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

十四、全面叫停第三套住房公积金贷款出台时间：11月3日

政策：住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止

向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

十五、“限外令”《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》出台时间：11月15日

政策：继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，外汇局2010年11月15日出台规定，限制境外个人及机构在境内购房。11月15日，外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

十六、中国人民银行二度加息出台时间：12月25日

政策：中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。

十七、个人住房公积金贷款利率再次上调出台时间：12月26日

政策：在央行宣布加息的第二天，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

2010年房地产税收调控政策要点整理

一、税收始终是调控的重要手段之一

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）在第（二）项坚决抑制不合理住房需求中指出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

二、营业税调控手段有限

《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）规定：对于个人转让住房营业税政策规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

财税[2009]157号出台，标志《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。从此房地产市场消费的促进政策开始转为抑制政策，其目的还是在于遏制通过炒房获利的市场投机行为，促进房地产市场的健康长远发展。但该政策主要作用于二手房交易市场，通过提高交易税费成本降低交易利润，从而间接影响一手商品房市场，因此其调控效力有限。

三、个人所得税凸显调控作用

（一）《国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》（国税发[2010]54号）2010年5月31日发布，强调要切实按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）等相关文件规定，做好房屋转让所得征收个人所得税管理工作。

按照上述文件规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

文件本无新意，但从各地反响来看，其个人所得税调控目的作用明显。例如《河北省地方税务局关于进一步加强个人所得税征收管理工作的意见》（冀地税发[2010]33号）规定，从2010年8月1日起，对不能提供原始凭证的，一律按3%的征收率进行定率征收。对于国家住房制度改革前，通过福利分房取得的住房，在进行转让时，必须提供房屋原始凭证，一律不得定率征收。政策变化前后，同样是成交价50万元的房子，若有10万元的交易差价，个人所得税支出核定征收至少增加10000元。20%税率差额征收也有20000元左右税金支出。该政策直接作用下，河北省省会石家庄的二手房市场成交量呈大幅度下滑趋势。

（二）《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）规定：自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。这也意味着《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条“为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。”的规定同时废止。

四、房地产企业所得税旧话重提意义大于效力

《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）2010年5月12日发布，该文规定：根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

该文与《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）类同，本无新意，也难以在税收调控中发挥有效作用，但旧话重提，显示国家税务总局多种手段综合运用，对于房地产市场运用税收手段调控的态度。因此，对于房

地产开发商而言，开发产品只要办理入住手续，不管是否实际竣工备案，均应视为完工，应当按照国税发[2009]31号文所述方式结算计税成本，计算企业所得税。

五、土地增值税重磅出击，预征清算同时收紧

（一）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）2010年5月19日发布，对于土地增值税清算工作中有关问题做出明确规定：

1、清算收入应以实际交易价格确定；

2、质量保证金扣除以发票开具为依据；

3、房地产开发费用扣除进一步细化；

4、土地闲置费不得扣除；

5、支付的契税可按规定扣除；

6、拆迁安置用房视同销售；

7、进一步明确转让旧房准予加计扣除期限问题；

8、清算补缴不加收滞纳金。

其中，对于土地闲置费，规定了与企业所得税不同的处理，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文第二十二条规定，企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。而土地增值税清算中土地闲置费不得扣除。

对纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形，该文给予了明确：计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。这样规定，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）所规定的“经当地税务部门确认，可依据条例规定按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。”更具有可操作性。

（二）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）自2010年5月25日发布，该文所规定的调控原则一是预征率大幅上调，二是核定征收率大于5%。且强调严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。这从各地对于该文的反响可看出其重磅出击的调控效果。

1、2010年8月27日，河北省地方税务局发布《河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的通知》（2010年第1号公告）规定：自2010年10月1日起，（1）除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。（2）房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。

2、《广东省深圳市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》（深地税告[2010]6号）规定：从2010年8月1日（征收期）开始调整土地增值税预征率：普通标准住宅按销售

收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。

3、《福建省厦门市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（厦地税发[2010]93号）规定：自2010年6月1日（税款所属期）起预征率调整为：住宅中的普通标准住宅为2%、非普通住宅为3%；写字楼为3%；商业营业用房、别墅及其他房产为4%。

4、《上海市地方税务局关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》（上海市地方税务局2010年第1号公告）规定：按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。

5、《重庆市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（重庆市地方税务局公告2010年第1号）规定：房地产开发企业以商品房转让收入（含预售收入）为计税依据，普通住房核定征收率调整为5%，除普通住房以外的其他开发品核定征收率调整为6%。

查账清算条件下，预征率的提高不一定提高企业的最终税负，但是对于房地产开发企业不断绷紧的资金链影响非小。

（三）《国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复》（国税函[2010]347号）规定：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。该文虽非调控手段，但是对于实务中土地增值税的征收范围给予了明确。

六、契税向首购普通住房倾斜

《财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税[2010]13号）对于首次购买普通住房契税优惠政策规定：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）规定：自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

为落实以上政策，各地均发布了具体政策规定。例如《天津市财政局、天津市地方税务局、天津市国土资源和房屋管理局转发的通知》（津财税政[2010]31号）就具有一定代表性：

1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同）唯一住房的，按照成交价格的1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按照成交价格的1%征收契税。对个人购买非家庭唯一普通住房及非普通住房的，按照成交价格的3%征收契税。

2、住房购买人申请享受上述税收优惠政策的，应当向房地产主管部门如实申报家庭成员

及住房情况，并提供本人及其家庭成员的身份证、户口簿、婚姻关系证明等原件及复印件。房地产主管部门根据上述资料，在房地产登记信息系统进行查询，购房人及其配偶、未成年子女或户口簿记载的未婚购房人没有住宅房屋登记记录（包括房屋所有权登记、房屋所有权预告登记及商品房买卖合同备案记录）的，所购房屋即视为家庭唯一住房，可以享受上述优惠政策。购房人无法提供上述资料的，应出具家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

七、保障性住房税收优惠体现了税收调控的另一方面

（一）《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）规定：自2010年1月1日起对于城市和国有工矿棚户区改造安置住房（以下简称改造安置住房）给予税收扶持政策：

1、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

棚户区改造项目是利用原土地拆旧返新，一般不需要另购土地，若全部改造均用做安置住房，可以免征城镇土地使用税。但非安置住房不能免税。例如，土地面积50000平方米，建筑面积80000平方米，其中安置住房50000平方米，年税额标准5元/平方米，则开发商应缴纳土地使用税50000×（80000-50000）/80000×5=93750元。

2、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这里没有强调是否为普通住宅。

3、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

4、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

5、个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

（二）《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）规定：

1、对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

2、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建

造、管理公租房涉及的印花税。

3、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

5、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

6、对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

7、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保[2010]87号文和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。

8、上述政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。

从以上政策可以看出，税收调控方向吻合了中央经济工作会议将保障房建设作为房地产调控的主导政策。

房地产行业除上述列举的部分专属政策外，企业所得税、个人所得税的配套法规也均适用于房地产企业，由于不具有属于房地产专属特征，故在此不再赘述。

国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

历年房地产宏观政策一览表

历年房地产宏观政策表 1978-2014年

1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年

政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革 政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年 政策目标：规范房地产市场； 政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年 全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

历年房地产调控政策

2003年-2013年中国房地产调控政策一览 2003年 (1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产相关公司股票走势 保利地产9.98-0.20-1.96%市场持续健康发展的重要意义。 2004年 (2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年 (6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政

房地产宏观调控政策汇总表.doc

房地产宏观调控政策（2001年-2007年） 时间政策要点 2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的 通知》（国发[2001]15号） 针对国有土地资产通过市场配置的比例不高， 透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易； 随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用 地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍 卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提 出了严格要求 2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定》（国土资源部第11号 令） 提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具 体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招 标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让 2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强 建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70号） 对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、 转让土地的行为进行清理整顿 2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地 使用权规定》 对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出 让最低价进行了规定 2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开 发区规划建设管理的通知》（建 规[2003]178号） 纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设 的行为 2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房 地产市场持续健康发展的通知》 （国土资发[2003]356号） 加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地 供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高 档商品房的土地供应 2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用 权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知》（国土资发 [2004]71号） 针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标 拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问 题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后， 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让 经营性土地使用权。 2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的 决定》（国发［2004］28号） 决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地 执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集 约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系 统的规定 2005-3-26 《关于切实稳定住房价格的通 知》（国办发明电[2005]8号） 要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理 利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对 已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格 按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进 行处置 2005-5-9 《关于做好稳定住房价格工作意 见的通知》（国办发[2005]26号） 要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条 件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制 止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清 理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法 律规定，对超过出让合同约定的动工开发期满 1-未动工开发的，征收土地闲置费；满2-未动 工开发的，无偿收回土地使用权 2006-4-19 《国有土地使用权出让合同补充 协议》示范文本（试行）的通知 （国土资发〔2006〕83号） 要求出让人和受让人应就建筑工程完工期、投 资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

历年房地产开发与经营(真题及答案整理)

房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中的 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策的是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 5、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外 的耕地超过 B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B、是项目立项、用地审批的条件 C、是编制规划设计方案的依据 D、是项目投资决策的基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间和经费

1993年-2010年我国对房地产宏观调控的五大阶段

我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

改革开放以来房地产发展

历年房地产宏观调控政策回顾（1978-2010年） 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；

1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

房地产调控政策一览

1998年住房分配货币化——1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 点评：对城镇居民生活产生巨大影响的住房暴涨序幕正式拉开，主要角色陆续到位——虚伪的相关政府部门、贪婪的开发商、精明的投机客、朴实的自住购房者。 2001年刺激消费繁荣房地产市场——4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知：为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：.................... 点评：只要出台政策，名头都很动听！地产商小弟有困难，政府大哥当然两肋插刀、义不容辞；兄弟情深，可见一斑；到底是什么维护了这段感情，现在大家已然明了 2002年土地使用权转让规定,规范土地市场.——2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。 此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。 点评：暗箱操作似乎并未被“挪移”，但土地却获得了一个身价倍增的极佳途径：拍卖——价高者得！明确告之普通百姓：没钱你就别想使用土地！土地财政这块肥肉已经递到了政府嘴边！作为土地的唯一供应者，政府想要多吃肉，只能限制供应土地，伺机拉高地价！政府作为商人会很合格！ 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 点评：中国从来不缺少规定，却从来缺少执行！各种规定在聪明的执行者面前均化为无形。 2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业 点评：中国是世界上极少数把房地产作为支柱产业的国家之一，开发商从此有了坚实的依靠，现在来看，国之误、民之哀！ 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 点评：开发商的又一尚方宝剑，限制开发商的行为就是与中央对着干！上面红字部分是谎言。

历年国家房地产调控措施集合(1978年-2013年)

历年国家房地产调控措施集合(1978年-2013年) 1978-1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿。 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革;调整产业结构，下放管理权。 1984年 政策目标：发展房地产业。 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点。 1985-1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅。 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售。 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革。 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租;全国城镇分期分批推行住房制度改革;房地产市场。 1989年 政策目标：加强房地产市场管理。 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序;压缩固定资产规模，紧缩银根。 1990年 政策目标：加强治理整顿;推进土地使用制度改革。 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目;颁布深化企业经营机制改革的通知;紧缩银根;发布《土地管理法实施条例》。

1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革。 政策内容：治理整顿;房地产市场建设全面起步;房改开始在全国范围内全面推行。 1992年 政策目标：加快房地产业发展。 政策内容：引进外资;宣布“治理整顿”结束;房地产价格;扩大市场调控范围;下放权力;发放开发消费贷款。 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展。 政策内容：开始进行宏观调整;控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》。 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革。 政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》;进入调控、消化、稳定的发展阶段;开展房地产开发经营机构全面检查;整顿金融秩序。 1995年 政策目标：规范房地产市场。 政策内容：加强房地产市场的宏观管理;颁布《房地产管理法》、《增值税法》;整顿金融秩序;开始实施安居工程。 1996年

历年房地产政策一览

历年房地产政策一览 2000年 建设部和国家工商行政管理局对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。 我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》出台。 2001年 《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》下发。 《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》下发。 2002年 5月9日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。 2003年 国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。 2004年 3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。 10月29日，央行决定九年来首次加息。 2005年 3月17日，央行再度加息，调整房贷利率。 3月26日、4月27日，国务院出台的新旧“国八条”，对稳定住房价格、调整住房供应结构等给予了指导性意见。 2006年 5月17日，“国六条”出台。内容包括切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用等。 5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即九部委“十五条”，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出双70%的标准。 2007年 9月27日，央行、银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。 2008年 9月16日、10月9日，央行两次调整存贷款利率。 10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。

11月10日，沈阳市出台25条惠及市民和房地产开发商的新举措，包括提高公积金贷款上限等。 2000年 1、统一房屋中介收费标准国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。房地产书面咨询费每份收费300元－1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。房屋代理收费，按成交价格总额0.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3％。 2、商品房买卖合同印发新示范文本建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。新版《商品房买卖合同示范文本》将于2001年在全国范围内参考使用。 3、房产测量推行国家规范我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。2001年 1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。 2、4月19日关于对消化空置商品房有关税费政策的通知财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。 2002年 土地使用权转让规定 2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"

2010年房地产调控政策分月汇总(精)

2010年房地产政策分月汇总 时间： 2010.01.01 措施：财政部：五年内住房转让全额征收营业税 要点：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 时间： 2010.01.12 措施：央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 要点：中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 时间： 2010.02.20 措施：银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 要点：流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 时间： 2010.03.10 措施：国土部强调房地产用地监管将开展突击检查 要点：国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 时间：2010.03.18 措施：国资委确定78家央企退出房地产业务 要点：按照国资委要求，78家不以房地产为主业中央企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 时间：2010.04.11 措施：银监会：银行不得对投机投资购房贷款 要点：中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 时间：2010.04.13 措施：住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨

年至年国家房地产宏观调控政策汇总

2010年至2011年国家房地产宏观调控政策汇总2010年国家房地产宏观调控政策 2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。 2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。 2010年3月22日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。

2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。 2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。 2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上

政府对于房地产采取的政策调控及其分析

政府对于房地产采取的政策调控及其分析 （一）原理： 政府调控手段对房地产价格既有抑制作用，又有拉动作用。政府通过信贷、税收及土地等政策，可以调控房地产供求关系，从而影响房地产价格的变动。 （1）房地产贷款利率和首付比例的调高，能有效地抑制房地产信贷需求的过快增长，从而导致房地产价格下降。同时，商业银行对房地产开发商的贷款利率提高，有利于控制房地产投资商的投资冲动，减少房地产的供给，从而增加房地产价格上升的压力。 （2）国家运用行政手段调控房地产用地的数量与结构。一方面，国家减少商品房用地的供给，会推升房地产价格；另一方面，国家通过增加经济适用房的供给，促进房地产价格的下降。 （3）政府通过税收手段，可以调控房地产交易的数量。比如，政府提高房地产交易的税率，会在一定程度上减少交易的规模；如果政府降低房地产交易的税率，又会增加房地产交易的规模。另外，增加或减少房地产交易过程中的纳税环节，也可以对房地产供求关系产生影响，从而影响房地产的价格变动 （二）我国对房地产的历年的重要宏观调控： 分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。 1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 时间：1998-2002年 现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。 对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照建设部当时

中国房地产宏观调控政策效果分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/858778083.html, 中国房地产宏观调控政策效果分析 作者：刘艳 来源：《合作经济与科技》2009年第24期 近年来,随着国民经济的快速发展和住房体制改革的不断深化,中国的房地产业已日趋成熟和完善,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时,部分城市的房地产市场出现了过热的现象,表现为价格的不合理持续上涨,房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,市场运作不规范,房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全,也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。本文在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果,有助于相关部门更加准确地把握中国房地产市场发展的实际状况,探究其发展过程中产生的偏差及问题症结,正确把握调控的时机和方向,为下一步宏观调控政策提供参考。 中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政 策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段: 一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2) 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻 查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。 总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。

历年房产政策归纳

2005 “国八条” 2005年由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快。为了抑制房价过快上涨，“国八条”出台。具体内容分别是：高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 据悉，政策甫出，开发商“吓了一大跳”，而由于这是政府首次调控房价，当时许多项目都纷纷响应政策主动降价出售存量。 2006 “国六条”“国十五条” 2006年5月，“国六条”出台，提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地年内建立廉租住房制度。 楼市专家称，“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。 2007 房贷新政

2007年9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”，该政策对当时的住房消费贷款细则进行大刀阔斧的修改。 具体内容是：购买首套房的市民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于两成，90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于3成；而对 于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 据了解，该政策出台不久后，全国楼市一路低迷，房价均大幅度跳水，成交量也明显萎缩，多数业内专家纷纷将该政策看做是楼市风云突变的一声惊雷。 2008 “国十三条” 2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署 促进房地产市场健康发展的政策措施。其中，为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。国务院办公厅21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为“国13条”。这些政策力度之强，覆盖面之广，堪比国务院2005 年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”。 业内人士表示，在全球金融危机的背景下，中国楼市出现了10年大拐点，量价齐跌。因此，下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，以刺激楼市成交量。 2009 “国四条” 2009年10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出台：增加普通 商品住房的有效供给；要继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；要加强市场监管；要继续大规模推进保障性安居工程建设。