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房地产审计要点

房地产审计要点
房地产审计要点

一、合同审计

●建设工程合同。

1. 审计协议书中承包方资质条件:承包人是否为通过招投标方式确定的中

标单位;承包人的营业执照、资质等级证书、信用等级证明、安全生产许可证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真实性。

2. 审计工程款的支付方式:是否符合招标文件中规定的支付时限和支付方

式;是否按照规定预留了审计保证金;是否存在可能超拨的条款和约定;

3. 审计项目经理的资格:项目经理是否为承包人投标文件中承诺的人员;

项目经理部成员是否为承包人投标文件中承诺的人员;项目部成员资格是否符合相关规定;

合同价款

4. 审计项目管理条款:对于报验、隐藏工程验收、变更、签证、材料设备

价款的管理程序是否合法合规,是否有明确、可操作的约定;

5. 审计结算条款:合同价款的选择方式是否准确、正确;合同价款的调整

条件、方式、范围、内容、程序是否符合相关规定,是否具有可操作性,是否违背招投标的精神;是否有预留质量保修金的条款;

6、审计违约责任和争议处理条款:对违约责任的认定是否清楚明确;对违

约责任的追究与处理是否明确具有可执行力;争议约定是否明确无歧义,是否存在损害发包人利益的约定;

7、审计合同附件:是否按照国家规定签署了质量保修书;保修书约定的保

修期限是否符合规定;保修金的预留与支付是否符合要求;承包人承揽工程一览表是否全面、准确;发包人提供的设备、材料表是否符合约定。

●采购合同。

1. 审计合同供货方资质条件:供货商是否为通过招投标、议价方式确定的

单位;供货商的营业执照、信用等级证明、安全生产许可证等资料的真实性。

2. 审计材料款的支付方式:是否符合招标、议价文件中规定的支付时限和

支付方式;是否符合工厂或上级部门关于合同价款支付的规定;

3. 审计合同价款:材料、设备价款形成的依据资料是否真实;有无相关的

考察、比价、招投标资料;价款中有无违背招投标或议价精神的情况;

4. 审计支付条款:是否约定了支付的方式、期限;约定是否符合相关规定;

是否对提供不合格,不及时,不符合运输、包装、装卸条件的情况约定了认定与处罚条款;

5、审计违约责任和争议处理条款:对违约责任的认定是否清楚明确;对违

约责任的追究与处理是否明确具有可执行力;争议约定是否明确无歧义,是否存在损害发包人利益的约定;

6、其它内容:重点审计物资与设备采购的工艺参数、技术指标的设置、考

核、认定、处理内容是否有使用单位、管理部门、专业技术人员出具的书面材料;书面材料是否有相关人员的签章;是否存在违反工厂关于物资与设备采购文件规定的行为。

(三)其它合同审计:

主要审计合同价款的认定、支付条款、结算条款、违约责任认定、争议解决方式的约定是否符合法律、法规、制度的要求,是否存在损害发包方利益的行为;是否经过了相关部门的审批;是否存在超标准、超权限的签约行为。

●合同管理

是否按照项目进行分类管理,是否登记有合同管理台账

二、财务审计

●资金往来

贷款协议,集团内部往来,各项目资金占用情况,贷款利息支付情况,借款利息计提情况

资金的使用效率,相关事项流程是否合规,是否有相关负责人签字

●费用管理

公司的费用管理制度是否完全,单项的费用管理制度及费用审批权限是否执行,费用列支依据是否充分(发票,相关负责人是否签字,财务是否审核),费用报销审批流程是否有效

●付款管理

付款审批手续是否齐全,相关权限是否合理,工程付款必须有付款审批单,发票(如有监理,必须有监理支付证书并盖章签字及工程进度表或工程内容),尽量避免出现公司领导一人掌权的现象,重大事项的付款需有公司会议记录及表决的

过程

●现金及备用金管理

备用金是否及时收回清理,避免大额现金支付,是否有大额支付至个人的情况,支取现金是否有登记台账

●物资采购

物资采购必需有物资采购明细记录,物资验收记录,相关的发票是否合规

三、工程相关审计

●工程立项及审批及开工是否合规

●物资领用消耗是否与工程量配比

●物资领用消耗的材料间消耗是否配比

●审核施工图,计算工程量是否真实

●现场考查,工程内容是否真实

●监理资料是否齐全,监理日志管理是否齐全

●重大的变更是否有监理签字及相关负责人在场

●现场管理是否合规、合法

●安全管理是否落实到位

●竣工验收程序是否合规

四、环境审计、法律风险是否存在

房屋质量如何,是否涉及相关的法律风险,物业管理水平如何,业主是否满意是否有欺诈业主的可能,房屋售后服务跟踪情况如何

1、注意招投标是否合规。建设项目招投标情况审计是审计的源头,只要从源头开始规范,才主要有:能有利于公司施工管理。工程项目招投标审计的内容①审查工程项目招投标程序是否按公司规定、是否合规、合法,其过程是否按照“公开、公平、公正”的原则进行。②审查有无应实行招投标的项目而未招投标,有无为了逃避招投标或钻招投标方式的空子,采取直接确定或形式招标确定施工、安装单位。③审查附属工程、零星工程是否经过招投标。④审查中标单位是否具备相应的资质,有无施工企业因自身资质较低或无资质,采取挂靠或使用其他单位资质投标的情况。

2、注意工程预算是否超标。检查工程结算总额是否超过预算总额,预算变更及调整是否经有权限有领导审批;单项工程预算编制是否真实、准确,包括工程量计算是否符合规定的计算规则,是否准确;分项工程预算定额选套是否合规,选用是否恰当。

3、注意签证手续是否齐全。检查签证单是否有业主驻工地代表、承包商、监理工程师的签字盖章。签证在签字过程中模仿笔迹、变相复印、其他人代笔等多种形式。检查签证有无双方单位盖章,印章是否伪造,复印件与原件是否一致等是审核的重要内容。

4.注意工程量的是否相符。要审核工程量时,特别注意是对于工程量的签证,审核时必须到现场逐项丈量、计算,逐笔核实。特别是对装饰工程和附属工程的隐蔽部分应作为审核的重点。因为这两部分往往没有图纸或者图纸不很规范,而现场勘察又比较困难。对破坏性的审核也不能大多。

5、注意设备价格、质材的检查。在对设备或材料进行审计时应注意合同价格的合理性,材料与质量是否与合同约定相一致,并将审查合同设备清单及财务结算发票相结合,对工程所需的设备,要看采购合同清单,如果属于业主直接采购的设备,要注意设备采购的运杂费、保管费的支付情况,应审查合同内容是否包括安装费、调试费及附件、配件等。

6、注意定额套用的标准。检查是否与公司制定的标准相适应的结算价格,定额单价确定了定额子项工程的单位价值。套用定额分为直接套用与换算套用。对直接套用的审计,通过对实际套用定额价格与定额规定的价格是否相符加以对比进行审查,着重应对主要材料、主要机械、人工等价格进行审计,审查套用定额

有无就高不就低或多套定额的问题。对换算套用除完成对直接套用的审查工作外,还要审查对应该换算的材料是否按规定进行换算及换算方法是否合理、正确。

7、注意结算取费的标准。取费是要工程预结算时按照企业资质及取费类别确定的计费标准。进行审计时应首先熟悉施工合同、协议,了解施工企业的资质等级、工程类别、承包方式、结算方式、工期状况、优惠让利等,施工合同条款是否合法;了解建筑物结构、施工方法、施工条件,机械选用的型号、台数等;最后应仔细研究费用定额及相关取费文件。明确各项费用的计取条件、适用范围、计算基数,并结合实际情况加以审查,对适用不同费用政策的同一工程,应按工程量划分分别计算相应费用,审查有无扩大取费基数的问题。如在审计时常有发现乱用费用标准的情况。

房地产企业审计重点

房地产开发企业的审计重点 一、收入不入账。 1 同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、 管理费、 核实利润等承包费 用收支不入企业财务大账。 2 没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借 用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。 部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂 靠经营的收支情况。 3 开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的 拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两 者的价差即自筹资金。 少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁 补偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。 4 少数开发企业用新建房屋换取其他单位 土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费 直接冲抵开发成本。 5

少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。 6 少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工 地看护费、物业管理费等费用。 7 少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初 装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。 二、虚假销售。少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售气氛吸引购房 者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。 或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销 售方式即在商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的 “购买人” 达成买卖协议从银 行套取低息的信贷资金。 三、往来科目核算不规范。 1 国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证 和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 才能取得商品房预售许可证。 有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商

房地产内部审计的特点和难点

房地产内部审计的特点和难点 房地产企业是资金密集型企业,开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点,下属公司地域分散、管理链条长,集团总部为了加强管控,在总部设立比较强大的内部审计机构,内审人员对各下属单位进行横向比较、分析,及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益的需求,领导对审计意义的理解及重视程度不断提高,内部审计的职能逐步发展为企业经营管理审计,或者称为综合审计。 房地产内部审计的特点和难点: 房地产业务流程的复杂性,决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性,需要多学科和多专业的相互配合,需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、控制手段和评价原则,从而促进企业建立更加完善的内部审计体系,充分发挥内部审计的战略职能优势。 对于房地产内部审计难点的分析: 1、信息沟通不对等,增加跨区域经营管理的难度 房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式,对外埠项目的管理信息不畅,监督不到位、不及时,使得集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈,增强了问题的隐蔽性,助长了腐败的滋生蔓延。例如外埠项目公司招投标过程存在营私舞弊现象,由于信息手段的滞后,集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题,但损失已既成事实。 2、房地产开发产品的特性造成短期牟利行为 房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等,使每个开发项目在具有一定相关性的同时,又各具特点,这样就使得造价管理复杂多变,增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长,资金投入巨大,使得舞弊行为的隐蔽性很强。另外,产品的一次性使项目公司的存续时间较短,项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新选择,使项目公司成员缺乏对本企业的归属感,给舞弊行为提供了主观心理的动因。 3、管理体系不完善 管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业,在一些老牌房地产集团也同样存

房地产企业审计注意事项

房地产开发企业的审计注意事项 1、索取五证 五证的范围、申请顺序及作用 “五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》(《商品房预售许可证》) 项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》,这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。 第二申办的是《建设工程规划许可证》,此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别,是属于商用、厂房、住宅、公寓等。 第三申办的是《开工许可证》,此证件是申请可以合法施工。 第四申办的是《国有土地使用证》,这是开发商花费比较高的一个证件,开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权,全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。 最后申办的是《商品房销售许可证》,拥有此证的商品房,是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金,可以合法买卖的房屋。 2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证 (一)收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础,同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物,房地产开发企业销售商品,特别是住宅,往往采取银行按揭的方式,即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等,其余房款则由按揭贷款银行提供,购房户根据同银行达成的协议,在以后年度,向银行定期归还贷款本金和利息;一般情况下,在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入,但是根据企业的管理要求不同,现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入,有的尚未办妥按揭手续,而在应收账款科目核算,特别是对于年终促销的房地产公司,年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。 审计取证: (1)索取商品房预售许可证,看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。 (2)索取企业提供的销售清单,与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比,抽取一定的样本看是否存在金额差异。 (3)抽查部分购房合同,特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期

房地产开发企业的审计要点及技巧

房地产开发企业的审计要点及技巧 一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说,首先,成本与收入的配比非常重要,因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。审计中要重点关注收入与成本的结转,工程量的计算与配比等。 (一)人为调节开发成本1.房地产项目开发前,通过评估形成大额土地评估增值,虚增“无形资产——土地使用权”。开始对土地进行开发时,再将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本。 2.将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。 3.有些房地产开发企业工程尚未决算,但仍根据工程预算及合同、协议预估应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。因此预估的工程成本的准确性和收集的完整性无法认定。 4.人为调高或随意提取公共配套设施费,调节开发成本。 5.随意分摊借款利息。根据借款费用计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。有时房地产开发企业确认开发项目的借款费用时,不是按规定方法计算,而是根据企业利润情况和财务报表的需要,在开发成本与财务费用之间人为划分,调节当期利润。 (二)人为调节经营收入1.将预售房款延迟确认收入。《企业会计制度》规定,销售商品的收入确认必须同时具备四个条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权,也没有对售出商品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关收入和成本能够可靠地计量。根据以上规定,房地产开发企业的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入,但房地产开发企业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。 2.将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地时,不按会计制度的规定视同销售,往往只按成本价作存货减少处理,从而偷逃营业税金及附加。 二、偷漏税费(一)漏缴土地出让金。国家规定,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后若改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但有些房地产开发企业以开发经济适用房等名义取得划拨土地后,未按经济适用房开发出售,而是开发成高档住宅楼、写字楼、商品用房出售,却不去相关部门补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。 (二)偷漏税金。如:调减经营收入,达到减少交纳营业税的计税依据;调增开发成本,使得企业所得税的应纳税所得额降低,少缴纳企业所得税;同时调减收入,调增成本,还会少纳土地增值税;将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》以隐瞒房租收入、将待售商品房出租收入账外存储等方法偷漏房产税;对在房地产开发过程中签订的各种经济合同,如勘察设计合同、土地买卖合同、委托代建合同、借款合同、商品房买卖合同、代销合同、广告合同、不按规定计缴印花税和贴花,此外,还可能会通过各种方式漏缴或欠缴契税。 三、违规取得贷款(一)编造虚假购销合同。房地产开发企业有时会与本公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同,由企业垫付首付款,到银行办理按揭贷款手续,骗取银行购房贷款。

房地产公司内部审计制度

房地产公司内部审计制度 大自在房地产有限公司 内部审计制度 第一章总则 第一条为了加强公司内部的审计监督,严肃财经法纪,完善内部自我约束机制,维护公司经济利益,促进公司廉政建设,保证公司经济健康飞跃发展,根据《国际内部审计准则》、《中华人民共和国审计法》,《审计署关于内部审计工作的规定》,结合公司实际情况,特制定本制度。 第二条内部审计是对公司及所属各部门、各分公司(以下统称所属单位)内部控制的健全、有效,会计及相关信息的真实、合法,资产的安全、完整,经营活动的合规性以及经营绩效等进行的检查、监督和评价,是在公司及所属单位自我监督的基础上实施的再监督。 内部审计目的是为了建立高效率的内部审计监督机制,保证政策和制度得到有效的贯彻和执行;不断完善内部控制制度;降低成本消耗;提高工作效率,保证工作质量; 及时堵塞漏洞,防止舞弊; 促进公司改善经营管理,提高经济效益,实现公司发展目标。 第三条内部审计应遵循“独立、客观、公正”的原则,保证其工作合法、合理、有效,完善公司内部约束机制,加强内部管理,提高经济效益。 第四条本制度是公司内部审计工作的基本管理制度,是公司审计部和内审人员开展工作的基本依据。审计部应根据本制度 以及国家相关的法律、法规、制度和准则的规定和要求,制定和完善各项业务规范,对公司内部审计工作实行规范化管理。 第二章机构和人员

第五条审计部在公司董事会的领导下,开展对公司所属单位的审计工作,行使内部监督职能。审计部对董事会负责,并向董事会报告工作,在董事会的指导和监督下独立开展审计工作,对公司财务管理、内控制度的建立和执行情况进行内部审计监督。 第六条审计部应配备专职审计人员从事内部审计工作,且专职工程审计和财务人员应不少于4 人。 第七条审计部负责人必须专职,由总经理提名,董事会任免。 第八条审计人员资格要求: 1、具有大专以上财务、审计、建筑工程专业学历,或取得国家认可的会计师任职资格证书、注册会计师证书、国际注册内部审计师、工程师、工程造价师,从事财务工作8年以上,从事审计工作3 年以上。 2、内部审计人员必须具备良好的政治素质,职业道德。办理审计事项,应当遵守国家法律、法规、遵守公司的各项规章制度,忠于职守,坚持原则,客观公正,实事求是,廉洁奉公,维护公司的利益,做到依法审计。 3、内部审计人员依法行使职权,受国家法律和公司规章制度保护,公司及所属单位应当配合审计人员依法履行职责,任何单位和个人不得拒绝、阻碍审计人员开展工作,更不能打击、报复、陷害审计人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任不构成犯 2 罪的,给予行政处分。 4、审计人员对其在执行职权中知悉的公司秘密和商业秘密负保密责任。 5、审计人员办理审计事项与被审计单位或者审计事项有利害关系的应当回

房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题

房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题 一、我国现阶段房地产开发企业的经营模式多种多样 有个人独资开发(含外商独资);有中外合资开发;有合作、合股开发,按比例分配利润或开发产品;有联合开发,一方出地,另一方出资,按商定比例分配开发产品;也有接受委托代建等等。从开发规模看,有小规模或较大规模或成片开发的,开发周期一般都比较长,所有这些都给企业财务管理、会计核算带来一定的复杂性。因而会计师事务所在选派审计小组时,关键要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、会计制度以及相关的税收法规的注册会计师,以利更好运用审计程序和审计方法,提高审计质量,这是降低审计风险的最基本措施。 二、对房地产企业审计首先要弄清全面情况,掌握客观实际方面的经济信息资料 1、必须调阅有关档案、资料,包括经营模式的有关合同、协议;开发项目的立项申请、批文;土地使用权的有关批文或合同;总体规划批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件资料,弄清楚项目建设的合法性。 2、开发项目投资支出的估算及计划投资情况,投资各方资金到位情况、银行贷款或其他方面融资情况,偿债能力如何?尤其是开发项目立项时编报的项目可行性研究报告,对照开发过程出现的新情况、新问题,通过分析、弄清存在问题和需要采取的对策,并作为开发项目评价的重要依据。 3、要认清房地产企业审计复杂性,不能仅仅从会计凭证和账面记录作简单摘抄,更不应采取简单化,走过场形式,要按开发项目逐项弄清情况,分析存在问题,根据实际情况加以调整确认。 4、在审计过程中要根据实际情况到开发现场了解。深入现场向施工单位和有关单位了解情况,弄清楚工程进度,以及能否如期建成交付使用,各方有无违约及需要赔偿等情况。

万科集团房地产内部审计手册

【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式,是公司审计室在董事会审计委员会的领导下,依照国家有关法规和公司有关规章制度,独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性,检查、评价内部控制制度的完善性,评估企业经营风险,以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性,是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果,必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定,记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性,是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例,必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性,是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为: “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策,在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位,必须使它能圆满地履行其审计职责,即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会,独立于公司内所有经营管理活动;内部审计独立开展审计工作,不受其它部门的干涉,审计工作的范围和深度不应受到影响和限制;独立地发表审计意见和建议;内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准,审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是,客观如实。审计工作重调查研究,重审计证据,即审计过程中必须以客观事实为基础,实事求是,注重证据,不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分,不偏不倚,保证充分的公允性。坚持证据确凿,结论公正,评价合理,建议中肯。

房地产企业审计方案

房地产企业审计方案 (一)审计重点、难点及应对策略 1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入,但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税,待结转收入时进行汇算清缴,故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时,审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况,必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等,确保被审计单位确认收入时间正确。另外,由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件,故开发企业在车位完工后销售车位使用权,而这部分业务实际上属于出租收入,但很多企业长期挂账其他应付款,导致少结转收入并漏缴税款,对此部分业务,审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计,以确认企业是否有租金未确认收入问题。 2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长,成本归集对象较为复杂,完工产品确定及结转与其他企业截然不同,正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确,不仅牵涉到企业结转成本的正确性,而且也直接影响到存货余额的正确性。第一,应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对,以检查其相互匹配性;第二,根据企业提供资料,通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工;第三,要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况,核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料:第四,核查开发产品及开发成本科目,根据企业所提供资料,检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确,是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用:第五,

房地产企业审计指引

房地产业务相关知识 一、房地产开发业务知识 1.土地知识 1)按来源划分:历史用地、行政划拨用地、经国土局批准的协议转让购地、政府协议出让、招标、拍卖购得土地; 2)按用途划分:A. 居住用地七十年;B. 工业用地五十年;C. 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; D. 商业、旅游、娱乐用地四十年;E. 综合或者其他用地五十年;F. 加油站、加气站用地为二十年。若需改变土地用途,应征得土地管理部门的同意,变更出让合同,重新调整土地使用权出让金标准,并按有关规定办理变更登记。 3)建筑容积率:在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率(%)。 4)建筑覆盖率(建筑密度):建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)。 5)土地地价内容:A. 向出让方支付的土地出让金/转让费;B. 出让方或受让方向政府支付的土地开发金;C. 出让方或受让方向政府支付的市政配套设施金。 6)根据深圳市规定,已签土地出让合同,闲置二年以上未开发的土地,依法无偿收回土地使用权。经批准继续开发的闲置土地,须按广东省有关标准征收土地闲置费。这对企业是一种潜在损失。 7)按照《深圳经济特区房地产转让条例》的规定,合作建房视为房地产转让,对已交清地价款的出地方,房地产管理部门不再审批合作建房,出地方直接进入土地交易市场,通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方;已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的,须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核,并补交市场地价后,再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。 2.房产类别:多层、高层(裙楼、塔楼)/ 砖混、框架/ 工业自用房、商品房。 3.开发过程 1)开工前批文:

房地产审计要点

一、合同审计 建设工程合同。 1. 审计协议书中承包方资质条件:承包人是否为通过招投标方式确定的中标 单位;承包人的营业执照、资质等级证书、信用等级证明、安全生产许可证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真实性。 2. 审计工程款的支付方式:是否符合招标文件中规定的支付时限和支付方 式;是否按照规定预留了审计保证金;是否存在可能超拨的条款和约定; 3. 审计项目经理的资格:项目经理是否为承包人投标文件中承诺的人员;项 目经理部成员是否为承包人投标文件中承诺的人员;项目部成员资格是否符合相关规定; 合同价款 4. 审计项目管理条款:对于报验、隐藏工程验收、变更、签证、材料设备价 款的管理程序是否合法合规,是否有明确、可操作的约定; 5. 审计结算条款:合同价款的选择方式是否准确、正确;合同价款的调整条 件、方式、范围、内容、程序是否符合相关规定,是否具有可操作性,是否违背招投标的精神;是否有预留质量保修金的条款; 6、审计违约责任和争议处理条款:对违约责任的认定是否清楚明确;对违 约责任的追究与处理是否明确具有可执行力;争议约定是否明确无歧义,是否存在损害发包人利益的约定; 7、审计合同附件:是否按照国家规定签署了质量保修书;保修书约定的保 修期限是否符合规定;保修金的预留与支付是否符合要求;承包人承揽工程一览表是否全面、准确;发包人提供的设备、材料表是否符合约定。

●采购合同。 1. 审计合同供货方资质条件:供货商是否为通过招投标、议价方式确定的单 位;供货商的营业执照、信用等级证明、安全生产许可证等资料的真实性。 2. 审计材料款的支付方式:是否符合招标、议价文件中规定的支付时限和支 付方式;是否符合工厂或上级部门关于合同价款支付的规定; 3. 审计合同价款:材料、设备价款形成的依据资料是否真实;有无相关的考 察、比价、招投标资料;价款中有无违背招投标或议价精神的情况; 4. 审计支付条款:是否约定了支付的方式、期限;约定是否符合相关规定; 是否对提供不合格,不及时,不符合运输、包装、装卸条件的情况约定了认定与处罚条款; 5、审计违约责任和争议处理条款:对违约责任的认定是否清楚明确;对违 约责任的追究与处理是否明确具有可执行力;争议约定是否明确无歧义,是否存在损害发包人利益的约定; 6、其它内容:重点审计物资与设备采购的工艺参数、技术指标的设置、考 核、认定、处理内容是否有使用单位、管理部门、专业技术人员出具的书面材料;书面材料是否有相关人员的签章;是否存在违反工厂关于物资与设备采购文件规定的行为。 (三)其它合同审计: 主要审计合同价款的认定、支付条款、结算条款、违约责任认定、争议解决方式的约定是否符合法律、法规、制度的要求,是否存在损害发包方利益的行为;是否经过了相关部门的审批;是否存在超标准、超权限的签约行为。 ●合同管理

房地产内部审计制度

北京XX房地产开发有限公司监察部管理制度 监察部作为服务于公司整体经营、管理、发展战略目标的部门,工作重点在于防范公司经营风险,规范公司管理,提高公司运营效率。通过监察部工作,促进公司员工在公司制度规定的授权内自觉履行自己的职责;披露公司运营管理中的隐患及重大违规、违纪、失职现象,分析问题产生的原因并提出建议,完善和强化内部控制制度,保证公司财产安全、完整,促进企业高效安全发展。 监察部下设审计组、纪检组。 第一节审计组管理制度 第一条总则 一.北京XX房地产有限公司内审系统是公司管理系统的重要组成部分,在贯彻公司政策、维护公司权益、完善和强化内部控制、促进企业健康发展中发挥着重要作用。为了明确内审系统的组织机构和工作职责,规范内部审计行为,加强内审管理,根据《中华人民共和国审计法》和《审计署关于内部审计工作的规定》,结合公司内部管理的实际情况,制定本制度。 二.本制度主要适用于北京XX房地产有限公司及其所属下级公司的内部审计活动,各级公司的内部审计工作必须严格遵守本制度。 第二条审计组组织机构 一.组织原则 (一)统一管理。审计组由监察部经理垂直领导,监察部经理对总部监察中心直接负责。审计组独立行使审计监督权,实行统一的工作制

度。 (二)上级监控。监察部经理对审计组的审计工作实行管理、监督、检查和指导,以保证审计工作协调统一,规范合理,科学严谨,真实合法。 (三)实行委派制。审计人员实行监察部委派制。 二.组织机构 监察部审计组机构设置图 第三条审计组的职责 一、拟定公司内部审计管理办法和规章制度。 二、拟定审计工作计划。 三、对公司的财务收支及各类经营活动进行审计监督。 四、对公司和部门内部控制制度的执行情况进行审计并 提出改进建议。 五、对经济合同的签订及执行情况进行审计监督。 六、独立开展对所属单位的事中审计监控工作,规范单 位的生产经营及财务收支行为,随时掌握盈亏情况及潜亏因 素,并提出审计建议,促进经营管理,为企业领导和各职能部 门了解实际情况,制定政策提供依据。 七、对在审计过程中提出的意见、建议及整改措施的落

(完整版)房地产审计要点

一、合同审计 ●建设工程合同。 1. 审计协议书中承包方资质条件:承包人是否为通过招投标方式确定的中 标单位;承包人的营业执照、资质等级证书、信用等级证明、安全生产许可证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真实性。 2. 审计工程款的支付方式:是否符合招标文件中规定的支付时限和支付方 式;是否按照规定预留了审计保证金;是否存在可能超拨的条款和约定; 3. 审计项目经理的资格:项目经理是否为承包人投标文件中承诺的人员; 项目经理部成员是否为承包人投标文件中承诺的人员;项目部成员资格是否符合相关规定; 合同价款 4. 审计项目管理条款:对于报验、隐藏工程验收、变更、签证、材料设备 价款的管理程序是否合法合规,是否有明确、可操作的约定; 5. 审计结算条款:合同价款的选择方式是否准确、正确;合同价款的调整 条件、方式、范围、内容、程序是否符合相关规定,是否具有可操作性,是否违背招投标的精神;是否有预留质量保修金的条款; 6、审计违约责任和争议处理条款:对违约责任的认定是否清楚明确;对违 约责任的追究与处理是否明确具有可执行力;争议约定是否明确无歧义,是否存在损害发包人利益的约定; 7、审计合同附件:是否按照国家规定签署了质量保修书;保修书约定的保 修期限是否符合规定;保修金的预留与支付是否符合要求;承包人承揽工程一览表是否全面、准确;发包人提供的设备、材料表是否符合约定。 ●采购合同。 1. 审计合同供货方资质条件:供货商是否为通过招投标、议价方式确定的 单位;供货商的营业执照、信用等级证明、安全生产许可证等资料的真实性。 2. 审计材料款的支付方式:是否符合招标、议价文件中规定的支付时限和 支付方式;是否符合工厂或上级部门关于合同价款支付的规定; 3. 审计合同价款:材料、设备价款形成的依据资料是否真实;有无相关的 考察、比价、招投标资料;价款中有无违背招投标或议价精神的情况;

研究房地产企业审计方法

研究房地产企业审计方法 近几年,我市房地产行业发展迅速,大量资源与资金被房地产公司迅速消化,严格监控房地产公司的业务与资金已成为审计的一项重点工作。笔者将近几年参与的大型房地产公司审计项目中不断摸索和实践出的适合房地产公司审计的方法与各位读者分享,不足之处敬请批评指正。 一、充分做好审前准备,全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始,房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年,国家不断出台调控房地产的政策,审计前应熟读相关规定,做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈,了解公司近几年房地产开发的战略方向,项目基本情况,项目开发的内部程序,内部制约与监督手段等。第三,收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单,清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容,通过分析清单,可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况,并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大,建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。 二、分析土地资源,评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲,

通常取决于手中的土地资源是否充足,资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告,分析土地开发价值,并实地检查储备土地的实际情况,走访相同地块的其他开发项目,分析评价可研报告是否贴合实际情况,评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。 三、查阅审批及施工资料,分析建设周期是否正常,核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年,寻根究底,查出了该单位资金缺口较大,相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外,因开发时间过于拖沓,导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置,不仅影响了公司的信誉与形象,更无效占用了大量资金,造成了国有资源的闲置。 四、对照银行贷款协议查阅资金账簿,核查贷款资金实际用途,有无混用贷款资金问题,有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业,项目投入需要巨额资金支持,通常情况下,开发商会通过各种渠道筹措资金,其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向,所以审计人员应查阅会计账簿,逐项比对贷款资金的流向,对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大,忽略对贷款资金专项使用的约束管理,项目资金混用,甚至将贷款资金与企业流动资金混用,贷款管理混乱。另外,按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定:商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷

房地产行业审计关注的重点

房地产企业会计报表审计重点: 1、开发成本审计:应该严格按照开发产品的用途经行分类,按成本 核算法确定开发产品成本核算对象。一般审计的类容应包括:土 地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程 费、公共配套设施和开发间接费用等,要弄清费用的发生、归集 和分配的真实情况 (1)土地征用应交的出让金是否按照合同、协议已经交清(含转让时按规定应缴政府的有关土地费、税)。根据调阅的 土地使用权出让合同的规定,欠缴的要进行预提,还有 超过动工开发期限的,按规定还需要缴交土地闲置费等 等。征用的土地范围内必须动迁、安置的建筑物以及坟 墓、果、杂树、青苗等,已经动迁的是否已按规定支付 补偿费及安置费用,有无应付未付?待开发土地还有多 少?已开发和待开发土地成本如何分配?等等 (2)前期工程费(含规划、设计、可行性研究及水文地质勘 察、测绘、场地平整等);基础设施(含道路修建、供水、 供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等);设施 配套费(含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设 施费和开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的 增容增压、交通道路等没有投资来源不能有偿转让的大 配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗 震、人防等费用)要根据政府有关规定和有关合同、协议 以及工程预、结算书查核已支付和未支付情况。 (3)建筑安装工程费(含建筑工程费、设备购置费、安装工程费等)要根据工程合同、工程预算书、施工企业开出的“工 程价款结算账单”,以及工程实际进度情况、设备到场和 安装情况,进行查核已付、未付工程款情况。对工程进 度的核实,必要时还要聘请相关工程师到现场勘察、测 实。因为房地产开发企业在获得较好的投资经济效益情 况下,为减少资金存量,较可能在建筑工程费用上虚增 成本。 2、库存开发产品情况,包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施 和代建工程等。要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及 时,各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转,尤其应关注 配套设施费的预提和摊销;还要弄清开发产品是滞销、积压、还 是处于热销之中;弄清已出租的土地、房屋,用于安置的房屋期

房地产企业审计方案

房地产企业审计方案 The latest revision on November 22, 2020

房地产企业审计方案 (一)审计重点、难点及应对策略 1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入,但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税,待结转收入时进行汇算清缴,故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时,审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况,必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等,确保被审计单位确认收入时间正确。另外,由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件,故开发企业在车位完工后销售车位使用权,而这部分业务实际上属于出租收入,但很多企业长期挂账其他应付款,导致少结转收入并漏缴税款,对此部分业务,审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计,以确认企业是否有租金未确认收入问题。 2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长,成本归集对象较为复杂,完工产品确定及结转与其他企业截然不同,正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确,不仅牵涉到企业结转成本的正确性,而且也直接影响到存货余额的正确性。第一,应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对,以检查其相互匹配性;第二,根据企业提供资料,通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工;第三,要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况,核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料:第四,核查开发产品及开发成本科目,根据企业所提供资料,检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确,是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用:第五,检查主营业务成本及存货科目,重点关注企业是否区分已销产品及未销产品,结转成本是否正确。

房地产公司内审报告模版

房地产公司内审报告模版 xxxx置业有限公司成立于2006年,现注册资本金人民币5000万元,公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处,东临xx路,西侧是xx路。项目宗地总面积:91700平方米,约137亩,代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米,其中:商业面积约19469平方米,住宅面积约112757平方米,社区服务面积约350平方米,公厕面积约60平方米。 xx项目多层住宅一期共12栋楼(414套)、二期共11栋楼(356套)均已全部售罄,分别于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼(住宅320套、门面房178间),最后一批房源于2012年12月交付使用。 由于xx项目已进入工程决算收尾阶段,所以本次内审侧重在于以下几个方面:通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理,进而对项目整体经济效益进行一次测算;通过对项目主要税种的测算,进而计算公司尚需缴纳的主要税款;其他一些需要关注的事项。 一、xx项目整体经济效益测算 1、销售收入 xx项目整个楼盘可销售面积131613。68平米(不含小区配套物业744。61平米及地下人防4344.32平米),其中:住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止内审日,已实现销售面积共计113564。46平米,其中:住宅104729.46平米,沿街商业1575.6平米,储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049。22平米,待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室,住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算,该项目预计可实现总销售额44894.05万元,详见下表。 xx项目销售完成情况及待售物业一览表 单位:万元

房地产内部审计业务合同

房地产内部审计业务合同 甲方(委托人): 法定代表人: 乙方(受托人): 法定代表人: 依据《中华人民共和国合同法》、《中国注册会计师执业准则》等规定,兹有甲方委托乙方提供内部审计服务而乙方愿意接受委托,就甲方下属 之(公司)(以下简称“被审计单位”)年度月 -月的有关情况进行检查,经双方协商,就有关事项约定如下: 第1条委托目的及范围 1.1 委托目的 1.2 审计范围 第2条双方的责任和义务 2.1 甲方责任和义务

2.1.1 甲方应及时通知被审计单位,并督促被审计单位履行以下义务: (1)对乙方开展审计工作给予充分的合作,提供必要的条件,并按审计人员的要求及时提供完整的内部控制制度、会计凭证、账册、报表、预算资料、纳税资料、董事会决议、监事会决议以及其他在审计过程中所需要查看的各种文件资料;(2)建立健全内部控制,保证提供资料的真实、合法、完整; (3)根据审计需要,对审计人员的询问、调查所取得的资料等做出必要的声明;(4)乙方认为需要发函询证时,及时提供方便,并承担必要的费用。 2.1.2 甲方应及时协调审计工作。 2.1.3 甲方根据审计委托方按照约定的条件,及时足额支付服务费。 2.2乙方的责任和义务 2.2.1 按甲方的要求,及时选派足够的具有专业胜任能力的审计人员,根据国家法律法规和业务约定书中的约定事项开展工作,工作应遵守遵循《内部审计准则》的规定。 2.2.2 按照约定时间完成审计服务业务,对审计出的问题提出处理意见;整理审计底稿,按甲方的要求起草审计报告并提交给甲方,并协助甲方完成最终审计报告。

2.2.3 对执行业务过程中知悉的被审计单位商业秘密严加保密,除非根据法律、法规的要求,或经甲方同意等情况外,乙方不得将其知悉的商业秘密向甲方以外的任何单位或个人泄露。 第3条出具服务结果的时间要求 3.1 乙方应于时完成现场工作,并于向甲方提交起草的审计报告以及全部审计工作底稿(包含书面底稿和电子底稿)。 3.2如果在审计过程中出现不可预见的情况,影响审计工作如期完成,应与不可预见情况出现时起48小时内通知对方,并防止损失扩大,双方及时沟通协商解决。 第4条服务费用金额及支付方式 4.1本项服务计费由甲乙双方协商后确定总额为人民币元; 4.2服务费支付方式为: 第5条违约责任 5.1如甲方逾期支付应付款项,应当按照如下约定承担违约责 任:

绿城地产内部审计工作规程

绿城地产内部审计工作 规程 Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#

浙江绿城房地产开发有限责任公司 内部审计工作规程 文件编号:GT/FC●06●01 修改状态:A/0 管理状态: 分发号: 编制:许洁日期:2000年12月23日 审核:李明日期:2001年01月16日 审批:寿柏年日期:2001年01月19日 发布日期:2001年01月21日实施日期:2001年02月01日

1.目的 规范内部审计工作,提高内部审计工作的有效性;加强对全资、控股、参股公司的财务监督管理; 2.适用范围 适用于绿城系统内全资、控股、参股公司审计全过程; 3.职责 公司分管领导为内部审计负责人,负责审核《内部审计实施计划》和《内部审计报告》; 财务管理部负责人为内部审计具体实施责任人,负责《内部审计实施计划》的具体实施; 财务人员负责具体审计工作,并由审计组长出具《内部审计报告》; 1.工作流程 附《内部审计工作流程》图。 审计种类:全面审计、不定期审计、离任审计、专项审计; 全面审计 a.审计含义:对被审计公司的整个经营财务活动进行全面审计; b.审计内容:报表真实性、正确性,财务制度执行情况、内部控制情况、销售及期资金回笼情况、公司的资产情况、项目成本预算执行情况和费用开支和财务核算的质量等情况; c.审计时间:每年第一季度完成对上年财务状况的审计; 不定期审计 a.审计含义:财务管理部根据实际的工作需要随时对全资、控股、参股公司进行不定期的财务工作检查; b.审计内容:现金、银行存款的盘查、内部稽核控制制度审查、了解公司财务管理情况等等; c.审计时间:每年1-2次; 离任审计: a.审计含义:财务管理部对各全资、控股、参股公司的总经理或公司重要领 导,在其离开公司或换离原岗位之前应对其担任公司领导期间的工作进行审计; b.审计内容:对公司财务制度的执行情况、公司的各项资产是否真实,包括现金、银行存款、固定资产等其他资产,审查收入的真实情况和资金的回笼情况,审查工程成本、费用的开支情况是否合理,以及公司领导要求的其他方面的审计内容;

房地产开发企业审计中的问题与建议

【摘要】目前 ,房地产开发企业经营业务核算存在虚增无形资产和开发成本;人为调节经营收入和经营成本;漏缴规费;套取银行信用,违规贷款;偷漏税金等问题。笔者针对上述问题,提出审计建议。房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。一、虚增无形资产和开发成本 2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。二、人为调节经营收入 (一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。 (二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库。 (三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。 (四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法 ,查实企业人为调节收入的问题。三、人为调节开发成本和经营成本 (一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚

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