商场式产权投资商铺的风险分析

商场式产权投资商铺的

风险分析

Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】

商场式产权投资商铺的风险分析

商场式产权商铺销售通常就是将一个大的“商场”物业进行小面积划分，再出售给不同的投资者。随着这几年国内商业房地产项目的开发量的增加，商业地产投资风险迅速升温，大大增加了商铺投资市场的风险性。采用商场式产权商铺销售的操作方式的主要问题在于将商铺产权分割销售后，会出现数量众多的不同背景的业主，致使项目在管理上难以协调，使项目在经营上难以成功。具体表现为以下几种情况：

1、管理失控：商场产权销售后，进入项目实际经营的是与产权小业主签订租赁合同的商户或是拥有产权进行自营的业主，而管理公司则是“纯粹”的第三方。一其在管理上没有多大的真正意义上的话语权。从而极易造成项目整体管理的失控。

2、业态失控：商铺投资者在购买产权成为小业主后，就有了选择租户的权利，而不同的业主对租户有不同的考虑，因此商场在整体上难以实现合保持科学合理的业态组合。

3、开发商将商业项目的产权出售后，已经不再享有物业升值带来的回报。因此不可能再投资对项目进行经营促销。而经营管理公司由于难以代表全部的产权小业主行使绝对的管理权利，因此其向商户收取促销费用也有相当大的难度。久而久之，经营管理公司也就丧失了举办促销活动的热情，使商场处于一种可怕的自然经营状态。

对商场内产权式商铺生存与发展的思考

目前，南阳产权式商铺的发展可谓如火如荼，也随着时间的推移，较早购买此类商铺的业主也面临着和商业经营管理公司继续签定委托经营合同的现状，而面对国内其它城市纷纷扰扰的产权式商铺，有开发商关门倒闭的、有主张返租和不主张返租两种意见业主斗殴的，有签约比率达不到要求商业经营管理公司处于两难决择的等等。产权式商铺成了雾里看花，业主究竟该何去何从，成了产权式商铺业主的心病。

笔者根据多年接触的商场内产权式商铺的经营状况，认为可以从以下几个方面客观看待此类商铺。

所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近几年才开始出现在国内的一些城市。

本文所提到“商场内产权式商铺” 的定义，就是开发商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者（买方）在一定年限内给予每年固定或一定比率的回报。一般商业经营管理公司所承诺的回报年限为5年，最长的可达20年，这为商业经营管理公司与大型商家签订整体（区域）租赁合同奠定基础。

一、产权式商铺是如何实现业主收益的

商场内产权式商铺的特点，主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过开发商或第三方公司整体委托，进行统一经营，商铺业主获得定期的投资回报。这种投资产品的根本属性就决定了业主的两种投资回报形式。

一种是统一返租的收益率。为什么是统一返租呢这主要是体现一个交易的公平原则，面对同一个物业的不同业主，不同的回报率或不同楼层的回报率都是不足取的，因为投资的产品在同一个场所，并不能因为某个区域的好坏衡量另一个区域的好坏，这是一个辩证的问题，商场的根本属性是商品，一楼的商品卖的再好，也还需要三楼的男装、五楼的床品、六楼的图书或七楼的美食，这种集合型商品的辐射能力是非常强大的，单靠某一层不但不足以稳定维持经营，更不能保障物业的运转和广大业主的收益。所以，统一返租的收益率是收益的主要表现形式。

第二种是从铺位升值后的产权转让获取收益。往往商场类产权式商铺有增值快，周转快的特点，商场一但经营稳定，商户趋之若骛，那商铺的增值就是水到渠成的事情。着名的案例是郑州的银基商贸城，从一开始销售的几千元每平米，到现在的十几万元每平米。巨大的利润空间也是推动产权式商铺发展的强大动力。

二、商场内产权式商铺要不要自行经营

开发商通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一是由开发商指定的商场经营管理公司统一经营，由经营管理公司按期提供业主的回报率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。

统一经营的优点是有利于商场的统一规划和管理；有利于商场的整体宣传；有利于提高商场的辐射能力；有利于招聘专业管理人才和引进大型品牌进驻；有利于设施设备的维护和保养；有利于强力保障业主的投资回报。那么统一经营的缺点是什么呢笔者认为是主要体现在限制业主对自己拥有商铺随意处置权。也就

是说，业主不能说卖什么就卖什么，想怎么卖就怎么卖，必须服从统一的商业经营和必要时的业态调整。

自营的优点有哪些呢一是经营品种的灵活性，二是商铺处置的灵活性。但自营最大缺点，却是无形中迫使商业管理公司放弃整体经营的杀手，商业管理公司通过专业的规划设计。哪里是少收租金的区域，哪里是多收租金的区域，都有合理的规划和安排，一但商户自营，就会打乱这种规划，使收支无法平衡，被迫放弃管理。

所以，笔者认为，个别商户的自营不影响大局，但普遍的自营却不可取。因为这种区别在实际操作中并不好把握，笔者主张：业主先同商业管理公司签定统一经营的合约，保障自己的稳定收益。如有经营需求再从商业管理公司租赁商铺进行经营。

三、多数产权式商铺失败的根源

多数商场内产权式商铺失败的根源是众多业主经营思想的不统一，有要自营的，有不愿自营的。自营的业主说自己有商业经验，不自营业主的说你的经验只能代表你自己，并不能给全体业主带来实际的收益保障，从而引发争议和矛盾。

这里举两个案例：一个是百联北上海购物中心。因为委托经营合同到期，一部分小业主拒绝签定继续委托经营合同，至使在2008年9月，同意签约的和不同意签约的两派小业主发生了群殴事件，导致警方出面干预，严重影响了百联北上海购物中心的正常经营。

另一个是长沙的益友商业广场。2002年1 月，马来西亚的百盛进驻益友商业广场，虽然面积只有8000平方米，但年销售额却有亿元，百盛的租期是2008年到期，当时位置好的业主就提出增加租金，有的满天要价，不满足就自营，还有一部分业主希望百盛留下，统一经营，为此，两派业主之间也发生了直接冲突。但即使生意再好，2008年4月，百盛毅然选择了从益友商业广场撤除，原因是245个产权式商铺的业主“各怀心思”。百盛撤除后，业主接手商场，但失败来的很快，目前商户几乎全部退出，空留衰败的商场。其它的包括较早的郑州五彩购物广场和后来的汇龙城都因业主委托的问题关门停业，但不论什么原因，业主的直接经济损失是无法挽回的。

由此可见，业主统一经营思想，对投资回报有一个理性的、长期的认识是支撑产权式商铺稳定发展的关键所在。业主固然对自己的资产有处置的权利，但随心所欲、不顾大局的短见，只能加速商场整体的经营下滑，最终导致关门的局

面。所以，维护多数业主认同的返租合同就是维护包含少数不认同业主在内的全体业主的根本利益。

四、商场内产权式商铺的出路

从全国从多案例可以得出一个结论：商场内的产权式商铺，只要涉及小业主，就必须走统一经营管理这条必由之路。分散经营，各自为战的经营形式，不是不可以走，但也只适合业主数量不大，意见便于统一的小型商业地产。大型商场内产权式商铺，一旦不进行统一经营管理便会走向没落。

尤其涉及到具体的管理事宜，比如电梯等设备的开闭馆运行和维护保养；水电气费用的节能降耗；宣传的整体思路和执行；消防设施的管理和操作；保安保洁的具体管理；商场环境的布置和美化；促销活动的组织实施等等，没有专业的组织和人员是不能推动大型商场在竞争激烈的市场中前行的。

唯有前期占主导地位的业主和中期占主导地位的经营商户及后期占主导地位的商业经营管理公司三方面共同携手，通盘平衡各方利益，才能实现真诚合作，互惠同赢的大好局面。

产权式商场商铺遭遇信任危机

（市场周报2005年6月10日报道）全国产权式商铺70％难逃失败的命运，产权式商铺这种地产经营方式受到了各方的质疑，一些项目出现了回报不能兑现、商场关张、大量的租售纠纷等问题。

随着北京碧溪家居广场、巨库等商城的失败经营，产权式商铺这种地产经营方式受到了各方的质疑，特别是开发商的信誉被大打折扣。产权式商铺对投资者而言到底是机会还是陷阱

产权式商铺风险乍现,“黄金旺铺10万元起售，仅头三年经营者会向购买者返还相当于总投资额30％的租金”。这样的广告词吸引许多有钱人蠢蠢欲动。从去年到今年，每一个新的产权商铺的出现，都会引起一轮中小投资者的追捧。因为大部分开发商打出了投资回报较快的承诺，吸引了中小型投资者。

商铺投资历来是有产者投资的热门选择，商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。去年产权式商铺销售形势更是比较火爆，究其原因，首先是相较于以前商铺整层的销售，很多老百姓的投资没法实现，于是不少开发公司在经营销售时将整层铺面划分为若干30至50平方米的商铺，这样总价降低了，也满足了一些老百姓成为铺主的心愿。其次,满足了百姓对私有财产追求的需要，有了房子以后就是买铺面，产权式商铺有产权，同时经营也不用自己发愁；对开发商而言，也能够很快以高价售出所开发的项目，让资金快速回笼，获得收益。对银行来说，40％的首付相对一般住宅项目而言，按

揭比例并不高，10年还清，期限也不长，风险自然减少了。另处，高回报也是吸引投资者的原因。然而从巨库、第五大道的惨淡经营到碧溪家居广场的停业转型，投资者所希望的8％至10％的承诺回报大都落空了。

两年前，碧溪家居在全国范围内销售商铺，宣称能够为业主们办理产权，有高额租金回报，还可银行贷款。最终，碧溪家居共卖给2000多业主约5000个商铺，收钱近6亿元。但到2005年3月，业主得到的答复是，租金和产权均已无法兑现，而此时已经关门的碧溪家居广场却没钱退还业主，2000多名业主无奈只好将碧溪家居广场告上法院。

产权商铺为何连连失败业内人士分析，导致这类失败的一个直接原因就是分割出售把商铺卖散了，各个小业主都有权经营自己的零散铺位，整个商铺难以通过统一管理培育出一个鲜明的特色，没有吸引顾客前来购物的理由。而当前的商业地产开发大多选择的是分割销售方式，地产商的资金链压力越来越大，而商业地产开发的资金流要远大于住宅和写字楼的开发，对地产商来说最核心的就是尽快回笼资金，分割出售这一形式在回笼资金上无疑是最具诱惑力的。资金压力让开发商对分割出售欲罢不能是现在商业地产开发的一处“硬伤”。

据专家分析，目前产权商铺销售项目所暴露出来的问题是共同的。其一，他们选址在传统的商业中心区。传统的商业中心区内，经营者获利空间反而狭小，反溯至投资者，使得投资者赚不到钱；其二，小商品市场的业态缺乏统一规划，经营者各自为政，难以获利；其三，承诺回报率的开发商缺乏诚信；其四，投资者在选择商铺的时候一味比较谁承诺的回报率更高，其实他们更应该关注项目是不是符合城市规划要求。

投资产权式商铺的几大风险

记者连日采访多位资深商业地产界专家，普遍认为投资产权式商铺至少要防范三大风险：

首先是差价补贴的风险。经营商场者作为一个商业的整体租赁者，其租金必然比较低，而发展商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在差距，发展商不能一味提高售价和回报率。

其次是商家经营不善带来的风险。在长期的承租期中，如果经营管理不善，就无法向投资者提供租金。要回避此类风险，一方面应选择实力雄厚的知名商家；一方面要针对自身项目素质，判断商场具有市场经营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱下。

北京易铺网CEO陈建明认为，在开发商把过多精力放在如何卖出商铺的时候，却忽略了商铺本身的定位问题。然而当商铺售完进入实际操作阶段，开发商或经营方必须面对每年8％至10％的回报压力，这样就会迫使开发商还得回过头来重新考虑商铺经营定位等最基本又最核心的问题。

以巨库为例，开始的定位是青年时尚休闲购物场所，但是安定门周边却是各大部委居民聚居区，周边消费人群年龄普遍偏大，而吸引较远地方的年轻人过来又有很大难度，所以一开始的定位就决定了现在惨淡经营的现状。

陈建明认为，商铺投资者一般分成专业知识较少、把商铺当投资工具的人和有商业经营经验、能够判断哪里是旺铺的人。对于后者来讲，他们很少在乎开发商所给的承诺。

其三是委托经营期满后产权分散带来的风险。开发商出售产权商铺，但是投资者能否得到产权仍是个问题。分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。

北京晟智律师事务所律师赵小波认为，产权早晚会出问题，在使用权、占有权、处置权等中，产权最大，将来如果经营得火，个别人可能会提出自己来做；如果经营得不好，可能就会找别人来经营，所有权人最大，经营方没有条件与其对话，“做这种产权销售，如果把经营和管理混在一起的话，除了具备房地产开发的能力，商铺经营能力也一定要强才行。”

其四是担保是否可靠，在承诺回报中,很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺8％至10％的回报，并有这样那样形式的担保。但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。

有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而经营收入是不可知的，如果经营效益不好如何回报有些以抵押过的未完工项目作担保，然而如果项目资金链出问题，银行有权先收回资产。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，要知道小债权人的权利是要排在大债权人之后的。

完善信用保障体系建设

北京碧溪家居广场、巨库等商城的失败经营使产权式商铺产生了信任危机，当然，产权式商铺究竟是陷阱还是馅饼还要看具体个案而定。业内人士指出，产权式商铺宣传零风险本身就是骗局，因为在产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。因此，零风险实际意味着更大的风险。

有的开发商为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资，归根到底，是开发商将其本身的风险转嫁给了投资者。一旦出现问题，开发商可以人去楼空，而风险则由投资者自己承担。

一些业内人士认为，未来两三年将是产权式商铺问题爆发的重点时期，有人甚至用崩溃来形容，而支持这些观点的主要理由是，开发商无法保证这些产权式

商铺的高回报。当开发商将前期收取的资金再返回给业主到达一定程度时，如果项目经营不理想的话，将会面临巨大的返回资金问题，如果资金链出现脱节，问题就将爆发。

赵小波律师认这，开发商对投资者的承诺不能大而化之，建立保障机制是解决这种信用危机的要点。开发商的所有承诺应该用很实在的机制来保证，包括物化的保障、法律形式的保障、信用机制的保障以及间接的例如银行方面的保障。比如开发商承诺的“包租”，如果开发商出现资金断链不能如期交房或是租金收不回来的话，投资者可以向开发商追究担保责任。

据悉，为了进一步规范产权式商铺的销售，深圳市规划与国土资源局在今年年初下发了《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》,明确了商铺的权属和转让方法，对于未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理商铺分割预售和登记。

业内人士指出，《通知》的出台，有效地解决了产权式商铺的产权纷争，但是必须关注的是如何保证投资者的利益、降低投资风险等问题。政府部门应该采取措施对开发商的行为和承诺进行监控，否则，一旦高回报落空，开发商卷款逃跑，将会造成严重的社会问题。

关于商场商铺产权人返租合同到期续签返租合同的法律问题

律师您好：

我于06年购买邯郸市某商场的一间产权式商铺，当时与商场签订了三年的返租合同，每年的返租金为商铺购房款的9%左右。三年合同马上到期了，商场通知我去续签返租合同，我得知商场单方面规定返租金额为银行贷款利率（现为5%左右），结合当前临街、商场房租金不断上涨的行情，这一结果（租金下调了40%左右）大大出乎我产权人的意料，我不想再与商场续签返租合同，自己将经营权出租给商户，但商场却将管理费收的很高，比如商户租一个铺位要1200多元，其中房租只有300多元而管理费+加物业费就900多元。这种规定就是强迫产权人将经营权返租给商场。

也许商场有其苦衷，但商场这样的做法是否属于霸王条款，商场收取商户的房租、管理费+加物业费两项的比例是否有依据请您给予解答，非常感谢。

众多产权人

商场商铺投资全攻略

商场商铺投资可以用两句话加以概括：“成败各半，振幅很大”。偌大一个上海，商场商铺成功的案例不算少，如武宁路上的“西宫”、南京东路上的“圣德娜”，在豫园附近还有好几个，七浦路边也有好几个。做得不成气候的也不少，闲置的、空关的、做不起来的。从浦东到浦西，扳扳手指，

出了名的就有五、六个，说到收益，在自由经营的状态下，商场商铺的起伏很大，做不起来的，颗粒无收；商业经营得好的，商铺的租金直往上窜，就像七浦路上有几个商场一样。但是现在本市少量推出的商场商铺往往采用“返租”方式，把商铺投资变成虚拟投资，投资者并不真正拥有所投资的实物，而得到一个名义上的权属，每年拿些固定的投资收益，似乎和商铺投资的“物业增值、租金增长”的投资目标相去甚远了。

商铺投资实在是一门很有技术含量的学问，商场商铺的投资难度还要高于其他形式的商铺，经常有人在投资商场商铺时，请商业行家去看现场，行家肯定，投资者才去付定金，等到商铺交割，商场开张，商铺还是没有做起来，投资者可能会责怪“行家”走眼。其实并不是行家不谙商场选择之道，而是商场商铺投资确实比较复杂，除了商业经营因素之外，还有许多非商业因素影响着商场的正常经营，投资商场商铺要从多个角度去考虑，才能取得成功，本文将对商场商铺投资需要用心的地方一一点出。

一、决策篇

商业，被称之为“选址的行业”，选址选得好了，商业成功了一半，商场商铺选择的内容要超出商业选址，所以要思考的问题也大大超出商家的思索范围。

1、选择商场

位置：商场商铺的位置十分重要。可以投资的商场商铺往往是在商业繁华区域或者是成“市”的区域，这些区域求租的对象多，为了满足更多客户的需求、谋求更大的利润，开发商(投资商)才把商场分割成一个个小型的商场商铺。租的人不一定投资(购买)，投资(购买)的人不一定经营，开发商利用这种市场机会，开出商铺的特殊品种——商场商铺。所以商场商铺一定要选在繁华的商业街或商业成“市”的地方。

看规模：商场规模有大有小，如何选择关键看商业资源配置。所谓的“商业资源”，包括两个方面，一是消费资源；二是商品(商业企业)，在两者之间，消费资源更加重要，消费资源多，而商场规模偏小，是理想的商场规模。

2、选择业态

不同的业态有不同的租金承受力。这种业态的差异造成租金承受力的差异，也影响到商铺的价值。如果在同一条商业街上，有两个个分相近的商场，一个经营建材，另一个经营服饰，商铺售价格也相同，我们应当选择经营服饰的商场，因为服饰的租金承受能力强。

3、选择开发商

商铺再好，开发商资信不佳，你不要心动，更不能行动。在豫园附近有这样一个项目，套住商场商铺投资者好多年，最后只能由散户来自救，不亏本就算是很幸运的了。所以选择一个知名度高，资金实力强大，负责任的开发商也是商场商铺投资者要关注的。

选择开发商的另一个含意，是选择有商场开发招商和运营经验的开发商。说一句不恭敬的话，至今还有许多开发商把商铺当作住宅在卖。有时候，商场的位置好，投资者众多，但是开发商不会运营商场，结果同样十分凄凉。石家庄有个商场，位置好，开发商人品也好、但就是不会运营商场，请了国内很有名的策划人给商场定了个名称，就没有后续动作了，招商招不起来，管理也没有能力，结果闹到当地政府，政府也只能做点疏导工作，吃亏的还是投资者。

4、选择区位

在商场商铺区域选择时，要注意“三差”，即前后上下因果差异。在位置选择当中，应当按“傍大”和“近门”、”朝向”三条规律去挑选商铺，所谓“傍大”，就是要靠近商场内有实力的大商家，利用主力店带来的旺盛人气，“带旺”你的商铺。另外一条规律是“近门”，我们说的“门”是商场的主入口的门，而非消防门或疏散门之类，商场主入口往往和外部的主要通道相连接，是整个商场的主动线所在，是客流最旺的地方，商业的机会很多。有时候内外区位内的商铺有些价差，这种价差在20％之内的话，我们宁愿挑选那些近门的商铺。

在商场商铺的楼层挑选中，建议尽量选择低层的商铺，如果商铺分布在多个楼层，就从楼下开始选择，三层以上商铺，能做好的实在不多。

5、面积选择

开发商把商铺切得很小，就是为了牟取高额利润，尤其是在那些位置良好的商场商铺，分切得很小。面积从20平方米到50平方米不等，如果面积再

大，造成定价过高，商铺就会卖不出去。所以“切小”是开发商销售商场商铺的常规手法。对于投资者而言．小规格商铺是好的选择，但是利用面积小，造成“总价不高，单价高”总叫人感到不合算。其实只要你投资对象的价格高低理由是真实的，有租金收益支撑的高价是可以接受的。如果市场租金很低，而售价很高，租金不能支撑房价．那么，这个商铺纯粹是“以小卖大”。

二、投资篇

商铺投资和投机的差异在什么地方我认为投资者是看商铺发展的投资价值，而投机者是看商铺运作当中盈利的机会。在商铺投资的眼里，商铺投资是门专门的技术，而在投机者的心里，商铺与其它可以投机的品种一样，商铺是个“借鸡生蛋”的鸡，投机的目的在于“蛋”而鸡好坏与之无关。

对于商场商铺投资，不同的投资方式有不同的收益方法；不同的收益目标，有不同的投资攻略，如果你追求高回报，那么你就应当选择自主经营；如果你偏向稳定收益，就应该选择返租回报；如果你既倾向稳定收益又希望高增长，那么你可以选择一家大家都喜欢的商品品牌企业和它营业额分成。

在商场商铺的投资活动中，应当倾向保守——稳。采取稳健的策略．首先我们要观察：自己的盈利模式是否“三点归一”。所谓“三点归一”就是商业的利润点、商铺投资的利润点以及开发商的利润点，是否集中在一个区间；三点集中的程度越高，那么这个商铺投资的盈利性就越真实。所以”三点归一”是投资商铺的基本盈利模式，如果这个前提确定了，那么后面的投资方式和盈利方法才是可以考虑的事项。

下面介绍商场商铺的几种基本投资方式。

1、自营式

开发商把商铺卖给你，然后他不承担任何责任。在新开商场中，这种商铺是不可以选择的。因为没有主力资金在商场前期运作，全靠散户是很难撑起大市面的，所以这种情况还是少碰为妙。

如果属于下一种情形投资者是可以跟进，在已经成市的商场旁边，新增面积小于原来主体商场，房价摊下来的租金水平低于原来主体商场的，是可以投资的。

2、返租式

在商场商铺投资(销售)活动中，返租式的投资形式最多，所谓”返租式”是开发商先把商铺卖给你，然后又以租赁的形式把投资者一定期限内的使用权、经营权、转租权利买回去，开发商为了获得这种“它物用益权”支付的代价就是租金，这种租金的价格并不重市场性，而是按照你投资金额的百分比来计算，通常情况下，是每年8—10％．也有超出这个回报比例的，通常规律是：商铺品质越好，返租回报的租金越少。如果回报租金过高，则是开发商以高额回报诱导市场，这类商铺是绝对碰不得的。

对于有职业的投资者而言，返租式的投资方式其实是一种很好的选择。但是有人利用人们这个愿望设局下圈，“你想睡觉，他送一个枕头，但是觉醒来，小包裹却不见了”。由于这种情形的多次出现，使得返租式的投资方式变得像过街老鼠一样，许多地方政府限制商场商铺分割销售，就是生怕出现这种事态。

从初衷来看，“返租回报”是一种很好的商铺投资的盈利模式，关键在于它的投资安全性。如何才能真正做到“无忧投资”呢，我认为有这三个方面需要把握好的。

一看“三点”是否“归一”。只有”三点归一”，你的投资收益才有基础保障，商业有租金承受力，能满足商铺投资要求，而开发商也是合理定房价，那么投资收益的商业逻辑成立了。

二看保证措施。商业开发商的信誉十分重要，有过商业成功经验，有过“返租回报”诚信记载的企业是你可以信赖的第一步，第二步再看一看保证体系，“爱建”名下的企业请“爱建”担保，市场的信任程度还是比较高的，如果请一家名不见经传的小企业担保，我们有理由怀疑开发商使用了“金蝉脱壳”之计，我们还是敬而远之。

最令人信服的还是实物担保。在温州见过一家企业请银行出具证明，说明这家企业有相当担保资金存在这家银行，我想这应该是一个可以接受的“返租回报”式的投资收益形式的理由。

3、自由式

所谓自由式即开发商允许你在“自营”和“返租回报”两种投资模式中选择的投资模式。

给你一种灵活选择的投资方式也是开发商的销售策略之一；自由式可以最大范围地吸纳客户资源，不管你是自营的，还是投资的(返租回报)，他全部统吃，目的就是提高去化，尽快回笼资金。

小业主和投资客拥有最大的自由度，整个商场的管理难度就大了，不容易管好。

一般情况下，开发商会设立一个程序，一是规定你经营的业态和品种，二是你在规定业态、业种范围内，经营状态不佳时，可以要求开发商返租商铺，三是返租的租金不会很高，目的是逼你自营，开发商可以脱掉干系，在这种程序下，会有下列三种假设情形，令你感到十分辣手：

A、大家做得很好，我做得不好；

B、大家都做得不好；

C、本来就是投资的，但是自行招商不成功。

(自营情况良好或已经自行招商成功租金回报不菲的情况，不在本案讨论范围之内)。

在A情况发生时，我们自己要更新商品和服务方式，如果再不行可以出租，在经营好的商场承租客是不用自己愁的。

在B情况发生时，应当集中起来，和开发商(或委托的管理公司)交涉，要求他们拿出培育发展商场的措施来。

在发生C情况时，如果就我们一家不好，可以参照B方法，在整个商场经营都不尽如人意的情况下或集中募资开展招商活动或催促开发商加大招商力度。

4、其他投资经营方式

商铺属于范畴，又被称之为“不动产”，“不动产”是可以动起来的，尤其是商场商铺，换手率是比较高的，商铺交易中有这样的一般规律：经营得当的商铺容易出手；而有潜力的但暂时未兴旺的商铺不受市场青睐。按照这个规律进行商场商铺运作，会取得“在资本增值的情况下，通过交易变换标的物，达到再一次增值的目的”。

出手时机：从理论上讲．商铺租金最高的时候，应当是出手时机，但是人们常常有一个误区，就是和原来的投资数额比较，如果收益很高的话，那么要看还有没有升值空间如果商场已经饱满租金涨得很高，求租人开始热情消退了，那么这个时候是你收益最丰厚的时机，也是投资资本膨胀系数最大的时候，而这个时候，应当是出手的时候。

吸纳：投资商场商铺同选股有异曲同工之处．你喜欢做”短线”的，面积不宜过大，就应当选择有商业题材，可以炒作的商铺。在炒作之前吸纳，在炒热时脱手，脱手以后就别后看了；

三、鉴约篇

在代理行业中流传着这么一种说法，“带律师购房，十有九不成”。这是行业习惯和法律的摩擦的缘故。如果说买住宅的难度系数为“1”的话，那么投资商场商铺的难度恐怕要达到“3”以上，一般住宅的销售中遇到注意事项是交房日期、交房标准、定金支付、合同公证、按揭办法等等，所有的手续都已经程式化了，而商场商铺所遇的问题，可以说是鲜有未闻，它除交易当中所遇到那些事项之外还有以下三大门类的问题要解决，否则就买不好商场商铺。

1、交易合同

在中国，商铺混同于一般产品——住宅来销售。所采用的合同也是适合住宅的《商品房销售合同》。标准合同把附属设施作为重要内容来关注，把商铺的重要内容如通道、橱窗、店招以及准许经营的业态、开发商必须在前期提供的培育商场和促进市场发展的条款全部扔掉了，对于这种先天的缺陷不能“睁一眼、闭一眼”。而是主动地把记载这些内容的“楼书”、“招商计划”等文件收集起来，作为合同附件，到了开发商不作为的时候，你可以把这些文件拿出来，要求开发商信守承诺。

关于在“返租回报”的商场商铺的营销活动中，有以收益抵冲按揭款的做法，这样做法的本质是合理避税，但是也有开发商先涨上一块，然后给你一次性的收益回报，从房价里扣掉。

交房日期和租金起算日期：这两个日期应当是一致的，如果租金起算日期滞后了，那么说明你的租金收益减少了，开发商把整体付租日程往后挪3个月，按照商业用地的使用40年，你实际上只收到39年9个月的租金。对于这3个月的租金，你不能放弃，因为是现金。

2、商场管理

“商铺好造管理难”，尤其是商场商铺，在开发商销售完毕以后，从法律意义上讲开发商并不是这个物业的权利人，他没有责任也没有权利对这个商场行施管理义务，但是作为一个投资产品制造商又不要提供这个产品的正常使用、正常经营的承诺，这就是我国商业产品销售中的法律盲区，针对这种情况，作为投资者就要做出预先判断，看看开发商在开发建筑空间形态的同时，有没有商业形态方面开发，一是委托专业的商业管理机构为商场招商，经营管理服务，二是看开发商是否组织(商场的)商业物业业主经营管理委员会，如果商场商铺不具备这两条，加上没有商业资源配置，那么这类商铺属于“危险品种”，还是离开为妙。

商场商铺的特征是：在一个公共空间内，聚集了若干独立权属的权利人，每个权利人都能对自己名下的物业行使权利。在这种情况下，利益不一致，会造成各权利人的主张不一致，导致商场经营无法开展起来，在这种情况下，必须通过业主之间的约定——“业主公约”来规范各个业主的关系，所以商场商铺在投资时应当注意到下列法律文件是否存在，如果不存在的话，应当敦促产品提供人建立下列文件体系：

《商场商铺业主公约》、《商场管理公约》、《商场租赁和物业经营公约》以及业态控制区位图及《业态变更的约定》、《公用设施费用分摊的约定》、《广告促销费用分摊的约定》。

3、物业管理

商业物业管理是从属于商场管理，没有物业管理的商场是不可想象的，商业物业管理属于物业管理中等级较高的一种类型，目前行情约每个月每平方米30元，其中还包括了公共部位的灯光、新风、空调等费用。

物业公司的等级有高有低，收费标准也有差异。在投资商场商铺时，必须要关心物业管理，有些低本运作的商场商铺，即投资成本低、租金收益低的商场商铺更要关心物业管理费的高低，如果物业管理费比较高，而租金收益低的话，可能会垫高你的租赁经营成本。

商品投资回报率怎么算

商铺投资回报率如何计算 对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。 (1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价 案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5% 点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩

投资商铺的十八个理由

投资商铺得十八个理由 近几年国际上关于中国人民币升值得呼声与升值得预期越来越高,嗅觉灵敏得国际投资者纷纷将海外热钱投向中国,尤其就是投入我国得房地产行业,国外基金进入中国商业地产得迹象越来越明显,不同于早前得“单打独斗”,她们开始与国内商业巨头合作。 1、投资灵活:购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多优势。 与投资黄金珠宝相比,一则大众购商铺都能鉴别商铺得好坏,而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣,且保管黄金让人费心;二则商铺有广泛得使用价值,不仅自身在不断大幅升值,而且还可自主经营或租赁经营。黄金只就是一种奢侈得消费品,且就目前得黄金市场来说,国际金价已经到了一个相对得高位,即将有一个回调得过程,现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀得压力下,购商铺就是唯一可让资产保值升值得稳妥方式。 2、投资风险小:股票市场变数较大,且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来得收益,日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着,时时留心,生怕下跌,既劳神又费力;涨了还好,一旦被套牢,牵连全家,让人身心俱疲,鸡飞蛋打。尤其最近一段时间,股市狂跌,很多股民叫苦不迭,有了切身经历后,纷纷退出股市,转而购买房产。起码房子都能瞧得见摸得着,就是实实在在得东西,何况商铺还能带来双重收益,每年可收房租且房租远远高于银行利息(商铺得房租每年可达5%—10%甚至高达20%),而且随着租金得上涨,商铺也在不断增值。 3、投资回报率高:较低得存款利率,会导致资产缩水。 由于长期保持较低得银行存款利率,物价在不断地上涨,通货膨胀就是不可避免得(钱变得越来越不值钱),货币贬值找不到其她对冲得方式,那么只有通过购买商铺等固定资产得方式来实现货币得保值、增值。 4、商铺就是越老越值钱。 二手住宅房在出售得时候会比同地段得新住宅房便宜,因为二手房存在折旧得因素。而商铺就不就是这样得了,一般得成熟商圈需要两到三年得培育期,一旦商圈成熟以后商铺得租金就会逐年增长,商铺就会越来越值钱,所以商铺就不存在二手房需要折旧得说法。再加上二手房市场以住宅房为主,二手商铺非常少,因为已经就是成熟得商铺了,很少有人舍得拿出来卖,所以商铺就是越老越值钱。 5、商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺得商圈有很强得聚合效应,具体从两个方面来说明问题: 一、经营者。成熟得商圈会吸引很强得人气,虽然商铺得租金相对来说比较高,但还就是会吸引各方得经营者去经营,使这个商圈越做越旺。 二、消费者。商家越多、商圈得人气越旺,消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动,使得商圈与商铺越做越旺。 6、商铺属于耐久商品,稳定性高。 商铺使用寿命在几十年以上,买商铺,不仅不掉价,还会更值钱,对于商铺这种价值较高得固定资产,人们往往倾向于买涨不买落,别瞧买商铺一出手就就是几十万块钱,而钱并没有消失,只不过由钞票转化为固定资产,在需要用钱得时候,每年有丰厚得租金进账或者

商铺投资回报率测算公式

商铺交易税费 一手商铺 税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价 例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万； 一手商铺转让 卖方交税包括： 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65% 2、印花税：税收核定价×0.05% 3、土地增值税：差额收取，30%-60% 4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20% 买方交税包括： （契税:3%+印花税：0.05%）*总价 接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出； 具体计算方式为： （200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元 国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。

商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异： 现金全款： 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价） 按揭贷款： 净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价） 含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 计算公式一：租金回报率法 商铺投资回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 计算公式二：租金回报率分析法 商铺投资回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 （说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。） 计算公式三：内部收益率法 内部收益率= 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费） 计算公式四：简易国际评估法

投资商铺的十八个理由

投资商铺的十八个理由 近几年国际上关于中国人民币升值的呼声和升值的预期越来越高，嗅觉灵敏的国际投资者纷纷将海外热钱投向中国，尤其是投入我国的房地产行业，国外基金进入中国商业地产的迹象越来越明显，不同于早前的“单打独斗”，他们开始与国内商业巨头合作。 1、投资灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购商铺都能鉴别商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购商铺是唯一可让资产保值升值的稳妥方式。 2、投资风险小：股票市场变数较大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后，纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着，是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断 增值。 3、投资回报率高：较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币的保值、增值。 4、商铺是越老越值钱。 二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住宅房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 5、商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题： 一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。 二、消费者。商家越多、商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动，使得商圈和商铺越做越旺。

店铺盈亏平衡点计算及投资回报率分析.docx

投资分析策划表 项目金额备注自有资产每月存储利息 品牌管理费10000自有资产存款年利率 2.50% 店铺转让费50000自有资产期数2 首次租金20000自有资产定期存款金额555000 店铺押金20000自有资产月利息1,156 前期投资 50000贷款资产每月归还利息店铺装修费自有资产 前期固定资产费 100000自有资产贷款年利率 4.75%用 首批购入商品费 200000自有资产贷款年限2用 开业资金5000自有资产贷款总额0 流动资金100000自有资产每月应款还额0 每月应款还额利 息0 预测销售150000 销售折扣0.8 进货折扣0.36 水电费用1000 员工工资8000 工商税务500 店铺租金20000 物料物质300 每月流水 833 管理推广费 运输费500 差旅培训费833 广告费417 电脑125 电话费250 业务公关费417 每月利息1156 每月应款还额0 月均销售利润48169毛利率55% 投资回报周期 ( 单位月）12 年度投资回报率（ ROI)104% 投资104.15%60000700008000090000 95%6%20%33%47% 90%4%17%30%43% 85%1%13%25%38% 80%-3%9%21%33% 75%-7%4%16%27% 70%-11%-1%10%20% 65%-16%-7%3%13% 60%-22%-14%-5%4% 55%-29%-22%-14%-7% 50%-38%-32%-26%-20% 45%-48%-44%-40%-35% 40%-61%-59%-57%-55% 35%-78%-79%-79%-80% 30%-100%-105%-109%-113% 25%-131%-141%-150%-160%

投资商铺的18个理由

投资商铺的18个理由 1.投资回报率高，但是较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。 2.投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是唯一可让资产保值增值的稳妥方式。 3．投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 4.商铺属于耐久商品，稳定性高。 商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，

商铺价格的因素决定

商铺价格的因素决定 商铺价格的因素决定提要：内部收益率（IRR）是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比 地产e网 商铺价格的因素决定 在北京，开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的5~10倍，甚至更高。以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到3000元，一般商品房价格每平方米2000元出头，但商铺的价格基本在每平方米3万元，有些甚至达到5万多元。 那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。 城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素 影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指

标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。 对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其它区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1~2个，导致商业区与其它区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。 城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素 中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力=生产力╳流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能

长期投资决策风险

R isk Management 风险管理· 表1A 方案的现金流量及概率表时间／年０１２３净现金流量／万元（１０００）６００４００２００８００６００４００５００４００３００概率１０．４０．４０．２０．２０．６０．２０．５０．４０．１ 一、长期投资决策概念及特点 长期投资决策是指企业为了改变或扩大企业生产经营能力而投入大量资金，以期获得更多回报的经营活动。长期投资决策是对企业的长期投资项目的资金流进行全面的预测、分析和评价的财务工作，也是对长期投资项目进行分析决策的过程。一般来说，凡涉及投入大量资金，获取报酬或收益的持续期间超过１年，能在较长时间内影响企业经营获利能力的投资就称为长期投资。其基本的特点是：投资数额大；回收时间长；考虑资金的时间价值；投资风险大；不可逆转性。长期投资决策按投资影响范围的广义和狭义可分为战略性投资决策和战术性投资决策；按投资具体要求的不同，可分为固定资产投资决策和有价证券投资决策；按投入资金是否分阶段，可分为单阶段投资决策和多阶段投资决策。 二、长期投资决策程序 长期投资决策是在资金的时间价值、现金流量、投资风险、资金成本等因素的影响下，对长期投资项目进行分析、判断、然后取舍。由于这种投资资金量大、时间长、风险大，一般也可以称为资本支出决策或资本预算，长期投资主要是固定资产项目的投资。长期投资决策对企业未来的影响事关重大，因此，企业在进行长期投资决策时应确定决策的程序：一是确定决策目标。就是决策者要弄清楚这项决策究竟要解决的是什么问题。二是调查研究、收集相关的资料。 在调查研究和收集相关资料的基础上，企业应该可以对项目相关的情况作出合理的预测，如未来产品和要素市场状况和价格水平，以及未来市场各种状况的概率等。三是提出备选取方案。在 预测分析的基础上，企业可以制定出各种可供选择的备选方案。备选方案应具备多样性和可操作性，以便于增加企业的选择空间。四是确定最优方案。 通过对各备选方案的分析比较和评价，选择最优的方案。这是投资决策过程的核心环节。五是项目实施与事后评价。在实施过程中要将责任落实到各责任单位和个人，并进行严格的事中监督和控制。在项目结束后，企业要对项目的运行状况和效果进行事后分析评价。 三、长期投资决策评价方法 长期投资决策的评价指标按照是否考虑资金的时间价值，可以分为贴现指标和非贴现指标。贴现指标的分析评价方法是要考虑资金的时间价值的方法。主要包括净现值、内含报酬率、外部收益率和获利指数指标。非贴现指标分析评价方法是不考虑资金的时间价值的方法。该方法在分析评价投资方案时，对项目不同时期的现金流量，不按资金的时间价值进行统一换算，而直接进行计算。非贴现指标分析评价法主要包括：会计收益率法和静态投资回收期法。 四、长期投资决策风险分析 长期投资决策是在确定的条件下进行的，即只考虑未来的一种可能性，现金流量也是唯一的。事实上，任何项目在运行过程中都会有风险，都难免与预期的现金流量发生偏差。长期投资决策必 须包含这些风险因素，充分考虑项目的风险价值。对于风险性投资项目，由于已知概率分布，因此可以用概率分析的方法通过各种数学特征来描述项目的风险大小，具体可采用风险调整贴现率法和风险调整现金流量法。 第一，风险调整贴现率法。风险调整贴现率法是对于高风险的项目，采用较高的贴现率计算净现值，然后根据净现值法的规则来选择方案。这种根据风险大小确定的，包括无风险报酬率和风险报酬率的贴现率即为风险调整贴现率。 其计算方法有：一是数学计算法。风险调整贴现率＝无风险报酬率＋风险报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬斜率×风险程度。其中：无风险报酬率可以用购买国债的收益率来衡量。 国债投资一般没有违约风险，在物价比较稳定的情况下，其利率可视为无风险报酬率。风险报酬斜率与投资者的风险偏好程度有关，可以通过统计方法来确定。风险程度反映投资项目风险大小，一般用标准离差率来表示。 二是项目比较法。投资者在进行项目的评估时，可以在市场上找到已完成的类似项目的实际投资报酬率的资料，以此为参考，结合对未来市场变化趋势的预测和被评价项目的特殊性，进行适当修正后确定风险调整贴现率。为了使确定的风险调整贴现率更符合项目实际，投资者可调查多个类似项目，然后对它们的实际投资报酬率进行适当的平均。 三是风险评级确定法。为确定项目风险调整贴现率，可聘请一些专家，请专家根据历史资料和对未来市场的预测，首先对项目进行风险等级评定，然后根据风险等级确定相应贴现率。利用风险调整贴现率法分析评价投资项目时，首先，计算投资项目各年现金流量的期望值；其次，确定投资项目的风险程度，并选择适当的方法确定风险调整贴现率；最后，利用风险调整贴现率和现金流量的期望值，按确定型项目进行分析评价。 例如：东方公司的某投资项目的Ａ方案，其现金流量及概率资料如表１所示。 经专家对该方案风险水平的评定，并结合类似项目的实际报酬率，将风险调整贴现率确定为１０％。现用净现值法评价Ａ方案的可行性。 首先计算各年净现金流量的期望值。 第１年：６００×０．４＋４００×０．４＋２００×０．２＝４４０（万元）第２年：８００×０．２＋６００×０．６＋４００×０．２＝６００（万元）第３年：５００×０．５＋４００×０．４＋３００×０．１＝４４０ （万元）其次计算净现值：ＮＰＶ＝４４０×（Ｐ／Ｆ，１０％，１）＋６００×（Ｐ／Ｆ，１０％，２）＋４４０×（Ｐ／Ｆ，１０％，３）－１０００＝２２６．４１６（万元） 根据净现值的决策标准：只要投资项目的净现值大于零，就可 长期投资决策风险分析 重庆工贸职业技术学院 姜琴 １４８

商铺投资收益率四种算法

商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 如何计算投资回报率

投资商铺的18个理由讲解学习

投资商铺的18个理 由

投资商铺的18个理由 1.投资回报率高，但是较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免 的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过 购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。 2.投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金 珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不 仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的 消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有 一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是 唯一可让资产保值增值的稳妥方式。 3．投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买 基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套 牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多 股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看 得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房 租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 4.商铺属于耐久商品，稳定性高。 商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商 铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就 是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的 时候，每年有丰富的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱 怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。 5.商铺越老越值钱。 二手住房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的 因素。而商铺就不是这样的了，一般成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈 成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二 手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住房为主，二手商铺非常少，因为已 经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 6.商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营 者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会 吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多‘商圈 的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推进，使 商圈和商铺越做越旺。 7.租金的递增保证了租金长期的收益。 随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成 熟，成熟商圈的房租每年可达8%-10%甚至高达20%远远高于住宅的租金（1%-3%），5-10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增 值。 8.商铺的租金可做养老金、旅游、或者教育子女费用来源。 商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者

写字楼投资收益四种计算方法

四种写字楼投资收益的计算方法 1.租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2.租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 3.内部收益率法

公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.写字楼投资收益案例 一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120 万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米 到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。 简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认 为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

商铺投资的20问题

目录 问一：投资商铺有风险吗？ 问二：投资商铺的利润率和其它物业投资相比到底高多少？ 问三：投资商铺要考虑那些因素？ 问四：商铺投资的周期是多少？ 问五：商铺投资具有那些显著特点？(即为什么投资商铺的人越来越多？) 问六：商铺投资与其它投资（比如股票、国债、储蓄、古玩等）相比有何优点？问七：商铺投资具体有那些投资类型？ 问八：商铺投资贷款具有那些规定？ 问九：投资者在商铺投资前应注意那些政策性问题？ 问十:何为商铺的使用权和产权？二者的区别在哪里？ 问十一：专业商铺（商场）和沿街商铺（门面房）的优劣在哪里？ 问十二：投资商铺的有那些盈利方式？ 问十三：商铺的实用率一般为多少？它和住宅、写字楼有什么不同？ 问十四：何为售房返租？它有那些风险？ 问十五：商铺投资的付款方式有那些，各有什么特点？ 问十六：投资商铺如何最大化规避风险？ 问十七：目前投资型房地产有那些类型，他们各自的优缺点 问十八：资金较少能投资吗，应注意哪些问题？适合到哪里投资？ 问十九：如何规避商铺投资风险？（广告承诺要作合同补充协议） 问二十：如何多角度分析产权式商铺有何优势？

有。世界上根本不存在没有风险的投资！ 道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。 如果选择一个信誉好开发实力强的品牌开发商的话，商铺投资的风险可能降为零， 如果相反，那么投资的风险也就很大了。这需要投资者也要象投资专家那样去考察所投资的商铺基本情况，比如开发单位、周围环境、投资回报、租金、业态定位、经营管理等因素。如果将这些因素了解清楚后在做投资打算，那么风险就会降到最低。 一般来说，住宅的投资利润率为6％－8％左右，写字楼的投资利润率为10％左右，而商铺的投资利润率一般为10％－15％，如果前景好的话会更高，上海商铺投资利润率一度达到20％。 据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。 投资商铺不能草率，要综合考虑多方面因素，从全国权威专家以及众多投资

商铺投资可行性报告 (4000字)

投资计划书 第一部分项目情况 一、项目名称 顺驰·洛阳第一大街名店街（商业效果图） 二、项目定位 高档品牌餐饮、休闲娱乐购物名店街（商业资料图片） 三、地理位置 河南省洛阳市洛南新区太康路与龙门大道交汇处（区位图） 四、产品 1、产品形式：独立全临街商铺，整体三层局部四层，全框架结构 2、外观：大面积玻璃落地窗，外墙采用红色拉毛砖，方钢横栅 3、面积总量：2万平米 4、单位面积区间：60—600平米 5、户型图： 6、单间商铺分布：附图 五、配套设施 1、水：自来水 2、电：240kw 3、气：可接市政管道天燃气 4、暖：市政供暖 5、电梯：升降电梯 六、业态分布（图示） s1——高档品牌特色餐饮、休闲、娱乐 s2——高档大型洗浴中心、休闲、娱乐 s4——餐饮、超市、洋果蔬菜行、 s5——家居家纺、装修装饰、美容美体、 七、目前情况 已入驻商家：上海凯德华洗浴城、信阳菜馆、上海美朝荣欣装饰有限公司、天津久安装饰有限公司、上海水星家访、特莱维美容美体中心第二部分推荐经营项目 一、行业 餐饮：洛阳惠迪隆饮食有限公司 二、经营项目名称：老洛阳面馆 三、消费人群定位 目标客户：行政事业单位、大众消费、中高档消费人群 四、经营项目介绍 1、来源：来自十一朝古都悠久的饮食文化，挖掘地方传统的餐饮名吃，弘扬洛阳饮食文化 2、发展历史：公司成立于1997年，现有十多家分支机构，营业面积有7000多平方米，老洛阳面馆作为洛阳经典老字号饭店，对出品质量要求非常严格，同时对原料进行自己加工、自己使用。老洛阳面馆以其多年的品牌信誉和品质，打造洛阳特有的中华名小吃，将奉献给洛阳市民最放心最美味的食品。 3、经营范围：面食、酒水、洛阳特色菜系 4、主要经营品种：洛阳浆面条、糊涂面、洛阳大角片、偃师卤面、洛宁蒸肉、蒜苗炒扁垛、小酥肉、浆水鱼、老洛阳扣碗、老洛阳皮冻、栾川醮汁豆腐、东关包子肉等。

商铺投资收益率的四种算法

商铺投资收益率的四种算法 商铺投资收益率的四种算法作者：佚名 时间：2008-6-23 浏览量： 商铺投资收益率四种算法 目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种: .租金回报率法 公式:×12/。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。 不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析

工具。 2.租金回报率分析法 公式:×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计

出租月数/=内部收益率。 上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。 不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

投资商铺收益从哪里来如何简单计算回报率

投资商铺收益从哪里来?如何简单计算回报率? 选择对的商铺，不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。 ●投资商铺收益从哪里来 投资商铺的收益主要来自商铺的租金和价值增值两个方面： 就租金而言，新的商业项目需要一定的培育期，而培育期租金相对较低。在过去商铺比较稀缺的时代，租金收益高，通常在7%，高时可达到10%。近几年商业迅速发达，商铺数量增加，租金增长幅度走低，一般都在5%左右，静态投资收益的回收期为20年，均属正常范围内，被投资者所接受。 然而就商铺的增值性而言，其增长幅度大，速度快，主要是由于商业项目通常是在成熟地段，地段稀缺性是增值的主要因素。以武汉为例，成熟地段的商铺近年来价格翻了几番，2003年还在3500元左右的商铺，如今已涨到3万元以上。因此，虽然商铺的租金增长幅度小，但增值的幅度却很大。对于一个好的商铺，租金增长幅度的走低并不会影响商铺价值的快速攀升。 ●简单计算回报率 评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率，而它的算法并不深奥。杨广安介绍，能否实现发展商预期的投资回报率，只需要把几个环节串连起来进行计算。 先选好地段，在理解了这个区域的主流消费群体之后，判断区域的主要业态，再回过头来看一个商铺的价格，按12年收回成本来计算租金，看看这样的租金水平对应的业态能否承受，如果租金价格不能为区域的主流业态所接受，那么很可能造成铺位空置，投资回报自然无从谈起。 “帮商铺的承租人算算账，租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱，推算他能承受的租金，看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。”只要是街铺就有升值的空间，但选择的依据是，承租人的账能不能算得过来，这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。 ●要自然增值，更要投资回报 目前国内可选择的投资产品种类太少，而与股票、期货等需要一定专业的金融投资品相比，物业投资更符合人们“保值”的投资取向。“可是‘保值’并不意味着商铺投资的成功”,因为达不到稳定的投资回报的商铺投资虽然赢了地段，但损失了机会成本。

投资商铺有何优势

投资商铺有何优势 商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，另外，商铺投资的稳定性要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约---可能商铺一次租约的租期会达到3-5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。 当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。 商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。在此对商铺投资的主体加以区分，完全在于商铺投资的特殊性：并非所有商铺都适合任何类型的投资者，可能有些商铺适合个人投资，但有些商铺适合机构投资。显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。因而，商铺投资的回收周期在长期租赁经营中有一定的时间跨度。 商铺投资具有稳定性。有业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的 装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 商铺投资具有增值性。商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。 商铺投资回报优势明显。与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。

商铺投资回报率

商铺投资回报率 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？商铺投资收益率算法有以下几种： 商铺投资回报率算法 1、租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2、租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3、内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4、简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

标杆地产集团 营销策划 投资商铺的17条理由

投资商铺的16条理由！ 一、较低的存款利率，会导致资产缩水 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。 二、投资方式灵活 与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是唯一可让资产保值增值的稳妥方式。 三、投资风险小 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的

上涨，商铺也在不断增值。 四、商铺属于耐久商品，稳定性高 商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就是几百万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，每年有丰富的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。 五、商铺越老越值钱 二手住房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 六、商铺成熟有聚合效应 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：

投资商铺的10大卖点

投资商铺的10大卖点，如下： 投资渠道对比 目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金、黄金、收藏品、房产。 （1）银行存款利率最近保持很低水平，随着CPI指数超过了3%中国的负利率时代已经来临，随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到，存在银行里的资金会越来越缩水。（钱变得越来越不值钱） （2）股市、期货、基金风险很大，尤其是最近一段时间行情暴跌，给很多投资者造成了很大的损失。而且炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打，一下回到解放前。 （3）黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。 （4）收藏品要求投资者有很强的专业眼光，因为这个市场鱼龙混杂，一不小心就会受骗，花很大的价钱买回一个不值钱的赝品，会给自己造成很大的损失。 房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地产可以让你的资产保值、增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原因。房产是看得见摸得着，是实实在在的东西，而且商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 1、投资商铺好还是住宅好？ （1）大量炒房客已弃宅转战商业地产，商铺升值空间大。 本次国家对房地产市场的调控主要是针对住宅房的，目的是通过紧缩的银行信贷和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出住宅市场，使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家