上海旧住区居民满意度调查及影响因素分析

万方数据

２０ｌｏ年第３期总第１８８期童氟讳强制冬勺；：ｌ

居民常常是城市发展中被忽视的个体（Ｌｏｇａｎ，２００２），而且住房政策对不同地区、不同社会群体有不同的影响（Ｗａｎｇ＆Ｍｕｒｉｅ，２０００）。因此关注居民的满意度的评估．有助于为住房政策反馈有效信息，及时进行规划干预。

西方发达国家关于居民满意度的研究主要集中在１９６０—１９９０年代西方城市发展的中后期。所涉及领域比较广泛，大多着眼于与居住生活相关的某一方面，如建筑特征（Ｒｏｓｓｉ，１９５５；Ｓｐｅａｒ，１９７４），室外环境特征（Ｓｏ，１９９６）、内部或周边公共服务设施（Ｋａｉｎ＆Ｑｕｉｇｌｅｙ，１９７０）、区位（Ｏｒｆｏｅｄ，１９８８）等因素对居民满意度都有影响．邻里关系和邻里特征也被认为是影响满意度的重要因素（Ｒｉｃｈａｒｄｓｏｎ等，１９７４；Ｇａｒ－ｒｏｄ＆Ｗｉｌｌｉｓ，１９９２）。研究的结论也因为具体情况的不同体现出差异性的特点。国内起步较晚，大多关注于指标体系的建立和对新建商品房小区居民满意度的测评，如徐磊青（１９９６）在研究上海延吉新村等地区发现。居民在评价满意度时．对家庭内部空间的关注要高于对公共环境的关注；陈浮（２０００）通过对南京购房者的调查．发现在评价满意度时．住宅户型的影响最大．同时商品房购房者对住区环境的要求从只讲求面积、地段的传统“解困型”向追求住区周边环境、户型、室外环境等要素的“品质型”转变；此外，杜宏武（２０００）也做了类似的工作。

１研究内容与数据来源

１．１研究内容

这是一项跟踪研究，以上海“旧小区综合改造”为实证案例，从居民满意度调查人手。归纳居民满意度的特征。重点分析居民对改造效果、改造过程的评价与居民满意度的相互关系．以期为今后旧住区持续的、健康高效的更新改造提出建议。

１．２数据来源

２００４年．上海市旧小区首批综合改

造完成了３８个。根据传统区位差异、

行政区划差异以及规模相似等原则挑选

了其中的６个小区作为案例，能够体现

出这批改造小区的普遍性特点。见图１、

表ｌ。２００５年６月由上海社科院社会调

查队按照分层随机抽样的方式直接入户

调查，共发放问卷６００份．全部收回，

并于２００５年７月至２００６年ｌＯ月期间

对这些小区进行了跟踪回访。

受访者总体情况如下。

１．２．１自然属性

平均年龄４７．７８岁；女性多于男性，

占５９％；户均人ｔＺｌ为３．１３人。

１．２＿２社会属性

受访者体现出一定的学历层次．但

总体来讲不高．大专以上的学历只占到

２２．８％．高中学历为４０．７％：在职人口

从事的职业主要是偏向于工业和服务业

等劳动密集型产业，从事管理以及知识

密集型产业的比例只占到２５．５％：下岗

和失业占比例较高，为１２．５％。还有超

过一半的比例已经不在岗．特别是４５—

５５岁中年阶段在职比例只有４４．６％：整

体收入偏低．７９．１％受访者月收入低于

２０００元。

１＿２．３住房条件

受访者户均建筑面积为４５．１７ｍ：：

９３％受访者为两室（两室一厅）以下房

型，其中一室户（一室一厅）占２９％；

平均居住年限１５．７年：７４．８％的居民住

房是通过购置公房获得．住房的私有化

程度达到８６．３％。

２居民满意度的概念和研究着

眼点

居民满意度涉及内容广泛。Ｃａｎｔｅｒ

图１所选小区区位图

Ｆｉｇ．１ＬｏｃａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｓｉｘＣａ５ｅ５ｉｎＳｈａｎｇｒｍ

表１调查小区的基本情况

Ｔａｂ．１Ｇｅｎｅｒａｌｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｓｉｘｃａｓ６

区属小区名称小区地址户数建筑面积（ｍ２）发放问卷交通区位

杨浦四平路２０６５弄四平路２０６５弄７３０３３７１５１２２内中环间

虹口海虹小区广灵一路７４弄４９９２４６７６８３内中环间

普陀铜ＪＩＩ路１４２２弄铜川路１４２２弄４２４３２０８２７ｌ内中环间

闸北临山路２０３弄临山路２０３弄７４２３４９４５１２４内环

静安姚西小区余姚路４８７弄８１４４５０４２１３６内环

长宁香花小区新华路３７０弄３８０２２３１０６４内环

合计３５８９１９２７７０

６００

万方数据

刘勇上海旧住区居民满意度调查及影响因素分析

（１９７７）将居民满意度定义为在一个特

定地方居住所得到的满意感．Ｍｏｒｒｉｓ（１９７８）指出居民满意度不仅仅是一个静态指标．还包括从不满意到满意的一个连续的过程．Ｇａｌｓｔｅｒ和Ｈａｓｓｅｒ（１９８１）提出居民满意度就是测量实际的和预期的住宅需求之间的差异。尽管不同领域学者对这一概念关注角度不同，但理论基础非常相似。笔者对这一概念的理解为：居民在特定的居住地点，对当前居住状况总体的满意程度。

笔者的着眼点有２个：一个是通过统计分析反映旧住区居民满意度状况：另一个是研究其影响因素。事实上居住生活的多样性决定了居民满意度影响因素的多样性．笔者无意要建立一个完整的指标体系．或者是发掘新的影响居民满意度的因素，而是着眼于整个“旧住区综合改造”工作对居民满意度的影响。它包括３个方面：①综合改造主要是改善旧住区的各类空间环境．通过改善居民的空间满意度来提升整体的居民满意度．需要研究居民空间满意度对居民满意度的影响；②综合改造需要通过由一系列行为所构成的“改造方式”来完成．包括组织居民公众参与、施工组织．以及采取的具体改造方式等等．需要研究居民因改造方式的满意度对居民满意度产生的影响：③通过统计分析探求是否还有其他因素对居民满意度产生影响。

根据综合改造的内容．把居民空间满意度分为５个方面．并增加了地段及周边环境满意度，整个研究框架见图２。第一批综合改造的小区从改造的内容、方式以及改造后的物质空间环境来看相似程度很高．为分析研究提供了一个很好的可供比较的平台。

分析主要运用相关性分析和交互分析的方法进行。

３

相关调查结果

居民夺问满意度ＬＪＪ

居民满意度

墨Ｉｌ萱鎏

鋈ｌｌ备度

度㈦

居满

导耋

改

募

式

图２研究框图

Ｆｉｇ．２

Ｋｅｓｅａｒｃｈｆｌａｍｅ

满意度状况。居民选择较满意以上的比例为４８．８％，选择一般的为３６．３％。选择不太满意和很不满意的为１４．９％。具体到各个小区，差异较大，其中长宁的小区满意度最高．较满意以上的比例为７６．５％．虹口小区满意度最低．不太满意以下的比例为３１．３％。

图４反映了综合改造前后居民满意度的变化情况。经过改造。６３．６７％的用户满意度得到提升．３２．３３％的用户满意度没有变化，还有４．０％的用户满意度降低。具体到各个小区，差异较大，其中虹口小区满意度提升最小．只占２６．５１％．且有１８．０７％的用户满意度下降；其次是静安小区，５２．９４％的用户满意度得到提升：长宁小区的改造效果最好。９２．１９％的用户满意度得到提升。

３．２居民空间满意度

图５反映了综合改造后居民空间满

意度状况。经过改造．居民空间满意度大致分为２个层面。其中对住宅、道路交通、公共服务设施的满意度相对较低．较满意以上的比例集中在３５％左

右，而对室外环境、市政设施的满意度相对较高，在５５％左右。

图６反映了综合改造前后居民空间

满意度的变化情况。经过改造，满意度提升最大的是室外环境、市政设施和道路交通，分别为５６．５％、５０．５％和４６．５％．公共服务设施和住宅提升最少．分别为３１．８３％和２４．１７％。

进一步的交互分析发现。居民空间满意度各区情况以及变化情况与图３、图４反映的结果类似．总体上虹口区的空间满意度最低且满意度提升最小：而静安区满意度最高且满意度提升最大。

３．３居民对改造方式的满意度

第一批综合改造的小区在改造方式上很相似。这为检验不同地区居民的评价搭建了具可比性的平台。整体上，５９．５％的居民认为目前采取的方式“非常好”或“比较好”．也有９％的居民对目前的方式提出质疑。各区的统计当

图３居民满意度及分地区情况表

Ｆｉｇ．３

Ｏｖｅｒａｌｌ

ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ

ｓａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ

ｌｅｖｅｌｗｉｄｌｉｔｓ７ｄｉｓｔｒｉｂｕｔｉｏｎｉｎｓｉｘｃａＳｓ

３．１

居民满意度

图４居民满意度改造前后变化分地区情况表

图３反映了综合改造后旧住区居民

Ｆｉｇ．４

Ａ

ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ

ｏｆｏｖｅｒｄｌｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ

ｓａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ

ｌｅｖｅｌｂｅｆｏｒｅａｎｄａｆｔｅｒｒｅｎｏｖａｔｉｏｎｉｎｓｉｘＣ－＇ｌＳｅｓ

１００

道路交通满意度

室外环境满意度

公共设施满意度

市政设施满意度

万方数据

２０ｌｏ－年－ｇ３期总第１８８期童鼠辛焉鼍蒯学勺唱

图５居民空间满意度情况

Ｆｉｇ．５Ｓａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎｏｖｅｒｂｕｉｌｔｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ

图６改造前后居民空间满意度变化情况

Ｆｉｇ．６

ＡｃｏｍｐａｒｉｓｏｎｏｆｔｈｅｌｅｖｅｌｏｆＳａｔｉＳｆａｃｔｉｏＮｏｖｅｒｂｕｉｌｔｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｂｅｆｏｒｅａｎｄａｆｔｅｒｒｅｎｏｖａｔｉｏｎ

ｉｎｓｉｘｃａｓｅｓ

图７居民对综合改造方式评价及各分区情况

Ｆｉｇ．７

Ｒｅｓｉｄｅｎ俗’ｅｖａｌｕａｎｏｎｏｆｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅｒｅｎｏｖａｔｉｏｎｉｎｓｉｘｃａｓｅｓ

中，杨浦区的评价最好，８５．３％的居民比较认可综合改造这种方式，而闸北和静安区的分别有１５．３％和１５．４％的居民认为应该有其他更好的改造方式（图７）。

４居民满意度影响因素分析

４．１居民空间满意度与居民满意度的相关性

４．１．１居民空间满意度与居民满意度的相关性

表３反映了居民空间满意度与居民满意度的相关性。但相关程度不同。从旧住区内部空间角度．整体上室外环境的相关程度最高，其次是市政设施和道路交通．公共服务设施和住宅的相关程度最低。分地区比较大致也是这种趋势。同时，由于各区的公共服务设施原

有配置有差异．虹口和普陀的公共设施

满意度与居住满意度没有表现出相关

性。

这个结果说明．站在衡量居民满意

度的角度．居民最看重室外环境．也比

较关注居住区内的交通环境和日常使用

的市政服务设施．而对住宅空间本身的

关注最弱。

同时．地段和周边环境满意度与居

民满意度有着很强的相关性．相关性要

大于居民对旧住区内部空间的满意度。

而在进一步的分地区相关分析中发现．

长宁区和静安区的相关程度最高．而闸

北、虹口和普陀的相关程度低。这些地

区代表了上海传统的“上只角”与“下

只角”地段。可以看出，在衡量居民满

意度时。好的地段的居民更加看重地段

和周边环境．而地段差一点的地方居民

的关注会弱一些。

４．１．２住宅满意度与居民满意度的相关

性

因为住宅本身与居住生活关系最为

密切．分析中还比较了住房面积、住房

户型与住宅满意度、居住满意度的相关

性。表４显示住房面积、住房户型与住

宅满意度总体上负相关，但相关性不

强，在评价住宅满意度时，住房面积的

作用大于住房户型。在分地区的比较

中．杨浦和闸北的小区在评价住宅满意

度时．比较看重住房面积和户型，其他

小区没有体现出相关性。居住满意度与

住房面积和住房户型没有明显的相关

性。

４．２改造方式满意度与居住满意度的相

关性

表５反映了居民对改造方式满意度

与居住满意度的相关性。从相关性的数

值来看．大部分的值在０．２５与Ｏ．４之

间，差异性不是很大。在分区比较中，

虹口区、普陀区对改造方式的评价与居

住满意度相关性最小。

５其他发现

５．１居民自身状况与居民满意度、居民

空间满意度的关系

通过相关性分析以及交互分析显

示，在比较居民的年龄、性别、教育程

度、收入水平等反映自身状况的指标与

居民满意度、居民空间满意度的相互关

系时．没有体现出规律性的特点，没有

发现居民自身状况对居民满意度、居民

空间满意度产生显著影响。

５．２居民自身状况与改造方式满意度的

关系

５．２．１年龄的影响：中年年龄段的满意

度最低

在统计中，将整个年龄段划分为３

个区间，即年龄在３５岁以下的为青年

人，３６＿４５岁为中年人，５６岁以上为老

１０１万方数据

万方数据

２０１０年第３期总第１８８期童黼删学列

图８年龄与对改造方式态度的关系

Ｆｉｇ．８Ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐｓｂｅｔｗｅｅｎａｇｅａｎｄｔｈｅａｔｔｉｔｕｄｅ

ｔｏｗａｒｄｍｅａｎｓｏｆｒｅｎｏｖａｔｉｏｎ

图９居住年限与对改造方式评价之间的关系

Ｆｉｇ．９Ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐｓｂｅｔｗｅｅｎｄｕｒａｔｉｏｎｏｆｒｅｓｉｄｅｎｃｅａｎｄｒｅｓｉｄｅｎｔｓ７ｅｖ：ｄｕａｔｉｏｎ

ｏｆＩＤｅａｌ＇ｉＳｏｆｒｅｎｏｖａｔｉｏｎ

表５不同地区居民倾向的居住区域

Ｔａｂ．５Ｒｅｓｉｄｅｎｔｓ７ｐｒｅｆｅｒｅｎｃｅｏｎｈｏｕｓｉｎｇｌｏｃａｔｉｏｎｉｎｓｉｘｃａｓｅｓ

如条件许可．愿意居住的区域

地区总计

核心城区边缘城区近郊远郊

杨浦区３６．１％５７．４％６．６％Ｏ．Ｏ％１００．Ｏ％

虹口区９８．８％０．Ｏ％１．２％０．Ｏ％ｌｏｏ．０％

普陀区２６．８％６９．０％２．８％１．４％１００．０％

闸北区３０．６％５８．９％６．５％４．Ｏ％１００．Ｏ％

静安区８２．４％１６．２％０．７％Ｏ．７％１００．０％

长宁区３９．１％５４．７％６．３％Ｏ．Ｏ％１００．Ｏ％

注：核心城区（黄埔、静安、虹口、卢湾）、边缘城区（徐汇、长宁、普陀、杨浦、闸北）、近

郊区（嘉定、阑行、宝山、浦东）；远郊区（松江、金山、青浦、南汇、奉贤、崇明）

升最大、满意度评价最高。其次是道路交通：④对住宅的改造成效最差，满意度提升最小、满意度评价也最低；⑤公共服务设施由于地区配置的不同而体现出较大的差异性。这个结果指明了今后进一步改造的重点。

也应看到．４．０％的受访者认为改造降低了他们的整体满意度．接近１５％的受访者不太满意当前的居住整体环境。也有近一成的受访者对改造方式持不同意见。并且具体到各个小区差异性较

大。虹口小区甚至出现了１８．０７％的受访

者总体满意度下降的情况．这一实例说

明了相对单一、缺乏变化的改造对不同

地区起到的不同效用。加上改造时与居

民沟通存在问题（刘勇。何丹，２００９）

甚至可能起到反作用。“和谐社会”的

建设目标要求今后很长一段时间仍将强

调大规模改造．但从方式来讲要求精细

化的、因地制宜的、充分公众参与的改

造方式．这决定了转型期改造的特征。

６．２关于居民满意度的影响因素

６＿２．１空间要素对居民满意度的影响

本次调查部分反映了上海旧住区居

民的生活条件．住房标准较低（人均建

筑面积低于１５ｍｚ．同期上海市人均居住

面积２１．４ｍ：）、接近八成的月收入不足

２０００元．接近３／４的从事劳动密集型职

业．失业率较高，在岗率低等等，这些

都反映了弱势群体的特征。

站在城市规划的空间类型角度考

察，发现在评价居民满意度时。这部分

居民最看重地段因素．然后是室外环

境、道路交通和市政设施。住宅的因素

排在最后。公共服务设施的作用由于各

小区配置情况不同而体现出很大的差

异。进一步的分析还发现，地段越好的

地方地段因素越重要，例如在上海传统

的“上只角”地段（如长宁区新华路小

区），居民在评价满意度时更看重小区

所在的地段．而在在上海传统的“下只

角”地段（如闸北区临山路小区）居民

在评价满意度时地段所起的作用就弱一

些。以上结果一方面反映了上海旧住区

居民对居住生活内涵理解的特点．居民

更加关注住房的外部空间环境：另一方

面也为今后如何提高居民满意度提供了

思路。旧住区的改造虽然会改善内部空

间质量。但无法改变其所在区位的特

征。因此，缩小城市中地段的差异，实

现城市空间的均衡发展．不只是实现社

会公平的需要．也是提高这部分群体居

民满意度最为有效的手段。

这次有两个结果与预期有所不同：

一个是在人均住房条件较低条件下。仍

然将住宅因素排在最后．这或许可以用

城市不同阶层要求的差异来解释这个结

果．但反过来需要认真研究适合上海的

住宅标准问题．而非放任居住标准无限

度的提高：另一个是地段因素的重要性

以及居民的迁居意愿反映出的矛盾心

理。一方面。地段在满意度评价当中占

有至关重要的位置．反映了上海传统区

位对居民居住心理仍然有非常重要的影

１０３万方数据

万方数据

上海旧住区居民满意度调查及影响因素分析

作者：刘勇， LIU Yong

作者单位：上海大学美术学院建筑系

刊名：

城市规划学刊

英文刊名：URBAN PLANNING FORUM

年，卷(期)：2010(3)

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本文链接：https://www.wendangku.net/doc/839517263.html,/Periodical_csghhk201003014.aspx