国税发200931号解读

国税发[2009]31号文解析

近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。

一、整体框架

熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。

二、重要变化

对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[20 09]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。

（一）“核定征收”需慎用

文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。

（二）计税毛利率“重生”

国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。

值得特别关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同。国税函[2008]299号规定：企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。

这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好”吧！

（三）委“外”销售佣金标准统一

国税发[2009]31号文第二十条规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，

也就是说从此内资、外资房地产企业委“外”销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的10%。

（四）自用产品折旧扣除有限制

国税发[2009]31号文规定：转为自用的开发产品，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。这与《国税发[2006]31号》的规定相比区别明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产”销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。

（五）明确了计税成本对象的确定原则。

这是国税发[2009]31号文的新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管看似没有实质内容。

（六）确定了成本分配方法

国税发[2009]31号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。此外，国税发[2009]31号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。熟悉成本核算的同仁多数知道，不同的成本分配方法计算出来的成本计算对象的成本可能会相差悬殊，如何选择科学、合理、有效的成本分配方法，是业内人士值得深思的一个问题。

（七）直面“预提费用”

多少年以来，“预提费用”不论是对房地产企业工作的同仁而言，还是对从事房地产行业税收征管、稽查的人士而言，都是一个难以解开的“结”，是个“言之不尽、挥之不去”的“老大难”问题，也是税收征纳双方分岐严重的地方。

为此，国税发[2009]31号文第三十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

同时，第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”

笔者认为，尽管按规定可以预提的费用范围非常小，但这毕竟是国税发[20 09]31号文一个非常大的进步，体现了总局“与时俱进”、“实事求是”的理念，实乃可喜可贺之事。

（八）历史遗留问题的解决

国税发[2009]31号文第三十八条规定：“从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。”

众所周知，新企业所得税法自2008年1月1日开始实行，原外商投资房地产开发企业在2007年12月31日前取得的未完工开发产品预售收入一般都已经按当时的规定（以预售收入与预计利润率之积并入当期利润总额）预交过所得税了，若按国税发[2009]31号文第三十八条规定，其在2008年是需要按相应的计税毛利率，重新计算其应预交的企业所得税了。哪么原来已经在2007年12月3 1日之前按预计利润率计算预交的所得税又该如何处理呢？有等总局日后发文

明确。

三、不容忽视的最后条款。

国税发[2009]31号文第三十九条规定：该文件自2008年1月1日起执行。这将对房地产开发企业2008年度的企业所得税汇缴工作产生非常大的影响。如前文所述，若企业在进行2008年度企业所得税预缴时，对于取得的预售收入已经按《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[20 08]299号）规定的方法及预计利润率预缴了2008年度的税款，那么在年度汇算清缴时，务必要按《国税发[2009]31号文》规定的方法及要求，计算预售收入应税的预计毛利额，再合并计算2008年度应纳税所得额，以此计算申报缴纳企业所得税。

四、结束语

国税发[2009]31号文虽然是姗姗来迟，但终归没有错过“企业所得税汇缴”的好时节，这对于从事房地产企业所得税征、纳的双方而言应该都是个“好消息”。只不过在实务工作过程中要注意该文与原来文件不一致的地方，尤其是发生重要变化的部分，更是值得重视。

房地产开发企业所得税处理新旧对照表

房地产开发企业所得税处理新旧对照表

2006年31号文2009年新31号文异同点分析

一、已经完工开发产品的条件

二、关于完工开发产品的税务处理问题

（一）符合下列条件之一的，

第三条企业房地产开发经营

业务包括土地的开发，建造、销售

住宅、商业用房以及其他建筑物、

共同点：三个条件相

同。

不同点：新31号文对

应视为开发产品已经完工：

1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。附着物、配套设施等开发产品。除

土地开发之外，其他开发产品符合

下列条件之一的，应视为已经完

工：

(一) 开发产品竣工证明

材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投

入使用。

(三) 开发产品已取得了

初始产权证明。

企业房地产开发经营业务范围进

行了界定，并明确上述三个条件适

用“除土地开发之外”的开发产品。

并且将完工开发产品认定条件由

原来的一般表述上升到“总则”。

二、核定征收方式的认定

九、关于征收管理问题

（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 1、依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；

第四条企业出现《中华人民

共和国税收征收管理法》第三十五

条规定的情形，税务机关可对其以

往应缴的企业所得税按核定征收

方式进行征收管理,并逐步规范,

同时按《中华人民共和国税收征收

管理法》等税收法律、行政法规的

规定进行处理，但不得事先确定企

业的所得税按核定征收方式进行

征收、管理。

共同点：依据《中华人民

共和国税收征收管理法》第三十五

条规定的情形对以往应缴的企业

所得税按核定征收方式进行征收、

管理，这是为防止房地产税收流失

的一种征管补救措施，新旧两个文

件都明确“不得事先确定企业的所

得税按核定征收方式进行征收、管

理”。

不同点：新31号文直接

依据《中华人民共和国税收征收

2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

3、擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

4、虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；

5、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

6、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。管理法》规定的情形，取消原31号文的列举方式，这样执行起来依据更加充分。并且将征收管理问题提升到“总则”里来加以表述，依法治理房地产开发经营业务企业所得税的意图可见一斑。

三、开发产品销售收入的范围认定

二、关于完工开发产品的税务处理问题

（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产

第五条开发产品销售收入的

范围为销售开发产品过程中取得

的全部价款，包括现金、现金等价

物及其他经济利益。企业代有关部

门、单位和企业收取的各种基金、

费用和附加等，凡纳入开发产品价

内或由企业开具发票的，应按规定

全部确认为销售收入；未纳入开发

共同点：

品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

六、开发产品先出租再出售问题

二、关于完工开发产品的税务处理问题

5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

不同点：新31号文取消此项规定。

七、视同销售问题

六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题

开发企业将开发产品转作固

第七条企业将开发产品用于

捐赠、赞助、职工福利、奖励、对

外投资、分配给股东或投资人、抵

共同点：

1、视同销售的范围都

是将用于捐赠、赞助、职工福利、

定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。偿债务、换取其他企事业单位和个

人的非货币性资产等行为，应视同

销售，于开发产品所有权或使用权

转移，或于实际取得利益权利时确

认收入（或利润）的实现。确认收

入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本

年度最近月份同类开发产品市场

销售价格确定；

（二）由主管税务机关参

照当地同类开发产品市场公允价

值确定；

（三）按开发产品的成本

利润率确定。开发产品的成本利润

率不得低于15%,具体比例由主管

税务机关确定。

奖励、对外投资、分配给股东或投

资人、抵偿债务、换取其他企事业

单位和个人的非货币性资产等行

为；

2、以开发产品所有权或使

用权转移，或于实际取得利益权利

时确认收入（或利润）的实现；

3、确认收入（或利润）的方

法和顺序相同。

不同点：新31号文中“开

发产品转作固定资产”不作为视同

销售范围。

八、计税毛利率的确定

一、关于未完工开发产品的税务处理问题

第八条企业销售未完工开发

产品的计税毛利率由各省、自治、

直辖市国家税务局、地方税务局按

共同点：

1、两个文件都规定了

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。

2、开发项目位于地及地级市下列规定进行确定:

（一）开发项目位于省、自治

区、直辖市和计划单列市人民政府

所在地城市城区和郊区的，不得低

于15％。

（二）开发项目位于地及地级

市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他

地区的，不得低于5％。

(四)属于经济适用房、限价房

和危改房的，不得低于3%。

计税毛利率；

2、经济适用房的计税

毛利率不得低于3%；

不同点：

1、新31号文取消了原

31号文对经济适用房的有

关规定；

2、新31号文对非经济

适用房计税毛利率的三

个级次分别调减5个百分

点；

3、新31号文增加了“限

价房和危改房”不得低于3%规

定。

4、新31号文将计税毛

利率的确定作了授权规

定。

城区及郊区的，不得低于15%。

3、开发项目位于其他地区的，

不得低于10％。

九、预计毛利额与实际毛利额的调整

一、关于未完工开发产品的税务处理问题

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

二、关于完工开发产品的税务处理问题

……

（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关

第九条企业销售未完工开发

产品取得的收入,应先按预计计税

毛利率分季(或月)计算出预计毛

利额，计入当期应纳税所得额。开

发产品完工后，企业应及时结算其

计税成本并计算此前销售收入的

实际毛利额，同时将其实际毛利额

与其对应的预计毛利额之间的差

额，计入当年度企业本项目与其他

项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业

须出具对该项开发产品实际毛利

额与预计毛利额之间差异调整情

况的报告以及税务机关需要的其

他相关资料。

共同点：

1、企业销售未完工开发产

品必须分季(或月)计算出预计毛

利额并计入当期应纳税所得额；

2、在年度纳税申报时，企业

须出具对该项开发产品实际毛利

额与预计毛利额之间差异调整情

况的报告。

不同点：

1、原31号文规定按预计计税

毛利率分季(或月)计算出当期毛

利额，扣除相关的期间费用、营业

税金及附加后再计入当期应纳税

所得额，新31号文规定按预计计

税毛利率分季(或月)计算出预计

毛利额后直接计入当期应纳税所

得额；

机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。

上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

2、新31号文对实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告不再强调“须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告”。

十、开发产品预租收入实现的确认

三、关于开发产品预租收入的确认问题

开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

第十条企业新建的开发产品

在尚未完工或办理房地产初始登

记、取得产权证前，与承租人签订

租赁预约协议的，自开发产品交付

承租人使用之日起，出租方取得的

预租价款按租金确认收入的实现。

共同点：出租方取得的预

租价款按租金确认收入的实现。

不同点：新31号文取消“承

租方支付的预租费用同时按租金

支出进行税前扣除”规定，在此无

须赘述。

十一、开发产品成本、费用的扣除问题

八、关于开发产品成本、费用的扣除问题

开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

第十一条企业在进行成本、

费用的核算与扣除时，必须按规定

区分期间费用和开发产品计税成

本、已销开发产品计税成本与未销

开发产品计税成本。

共同点：对成本、费用的

核算与扣除作了原则规定。

不同点：新31号文取

消区分“开发产品会计成本与

计税成本”的规定。

（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：

1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

第十二条企业发生的期间费

用、已销开发产品计税成本、营业

税金及附加、土地增值税准予当期

按规定扣除。

不同点：新31号文对

扣除项目原则规定更加

清楚。

（二）下列项目按以下规定进行扣除：

1、已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的

第十四条已销开发产品的计

税成本，按当期已实现销售的可售

面积和可售面积单位工程成本确

认。可售面积单位工程成本和已销

共同点：可售面积单位工

程成本和已销开发产品的计税成

本计算公式相同。

不同点：新31号文确定的可

计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本开发产品的计税成本按下列公式

计算确定：可售面积单位工程

成本=成本对象总成本÷成本对象

总可售面积

已销开发产品的计税成

本=已实现销售的可售面积×可售

面积单位工程成本

售面积单位工程成本计算公式中

的分母在原31号文确定的公式中

的分母“总可售面积”前加了定语

“成本对象”，这样更加工吻。

4、维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

第十五条企业对尚未出售的

已完工开发产品和按照有关法律、

法规或合同规定对已售开发产品

（包括共用部位、共用设施设备）

进行日常维护、保养、修理等实际

发生的维修费用，准予在当期据实

扣除。

相同点：维修费用的

扣除范围相同。

不同点：单列条款，

表述更加准确。

5、共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不

第十六条企业将已计入销售

收入的共用部位、共用设施设备维

修基金按规定移交给有关部门、单

位的，应于移交时扣除。

不同点：新31号文取

消“代收代缴的维修基金和预提

的维修基金不得扣除”规定。

得扣除。

6、开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十七条企业在开发区内建

造的会所、物业管理场所、电站、

热力站、水厂、文体场馆、幼儿园

等配套设施，按以下规定进行处

理：

(一)属于非营利性且产

权属于全体业主的，或无偿赠与地

方政府、公用事业单位的，可将其

视为公共配套设施，其建造费用按

公共配套设施费的有关规定进行

处理。

(二)属于营利性的，或产

权归企业所有的，或未明确产权归

属的，或无偿赠与地方政府、公用

事业单位以外其他单位的，应当单

独核算其成本。除企业自用应按建

造固定资产进行处理外，其他一律

按建造开发产品进行处理。

相同点：配套设施的处理

规定相同。

不同点：新31号文将“停车

场库”建造单列为第三十三条，不

再按照是否属于营利性标准划分，

并作了明确规定。

十二、计税成本的核算

第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固

不同点：新31号文增加条款，对计税成本进行原则

定资产，下同）过程中所发生的按

照税收规定进行核算与计量的应

归入某项成本对象的各项费用。

定义。

八、关于开发产品成本、费用的扣除问题

（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：

1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

2、开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

……

4、计入开发产品成本的费用

第二十六条成本对象是指为

归集和分配开发产品开发、建造过

程中的各项耗费而确定的费用承

担项目。计税成本对象的确定原则

如下：

（一）可否销售原则。开

发产品能够对外经营销售的，应作

为独立的计税成本对象进行成本

核算；不能对外经营销售的，可先

作为过渡性成本对象进行归集，然

后再将其相关成本摊入能够对外

经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对

同一开发地点、竣工时间相近、产

品结构类型没有明显差异的群体

开发的项目，可作为一个成本对象

进行核算。

（三）功能区分原则。开

发项目某组成部分相对独立，且具

有不同使用功能时，可以作为独立

共同点：体现了权责

发生制和收付实现制的

统一。

不同点：新31号文将

计税成本对象的确定原则归纳为

可否销售原则、分类归集原则、功

能区分原则、定价差异原则、成本

差异原则、权益区分原则六原则，

更具可操作性，并增加了企业在开

工之前合理确定成本对象的备案

管理规定。

必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。

5、计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。

6、开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

十三、开发产品计税成本支出的内容

八、关于开发产品成本、费用第二十七条开发产品计税成共同点：开发产品成

的扣除问题

……

2、开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿

费。指为取得土地开发使用权（或

开发权）而发生的各项费用，主要

包括土地买价或出让金、大市政配

套费、契税、耕地占用税、土地使

用费、土地闲置费、土地变更用途

和超面积补交的地价及相关税费、

拆迁补偿支出、安置及动迁支出、

回迁房建造支出、农作物补偿费、

危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开

发前期发生的水文地质勘察、测

绘、规划、设计、可行性研究、筹

建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各

项建筑安装费用。主要包括开发项

目建筑工程费和开发项目安装工

程费等。

（四）基础设施建设费。指开

发项目在开发过程中所发生的各

本支出的内容包括前期工

程费、基础设施建设费、公共配套

设施费、土地征用及拆迁费、建筑

安装工程费、开发间接费用等。

不同点：新31号文具

体规定了上述各项费用

支出核算的内容，属于成本

对象完工前后发生的费用支出如

何归类分摊在下面第二十八条企

业计税成本核算的一般程序有具

体规定。

项基础设施支出，主要包括开发项

目内道路、供水、供电、供气、排

污、排洪、通讯、照明等社区管网

工程费和环境卫生、园林绿化等园

林环境工程费。

（五）公共配套设施费：

指开发项目内发生的、独立的、非

营利性的，且产权属于全体业主

的，或无偿赠与地方政府、政府公

用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企

业为直接组织和管理开发项目所

发生的，且不能将其归属于特定成

本对象的成本费用性支出。主要包

括管理人员工资、职工福利费、折

旧费、修理费、办公费、水电费、

劳动保护费、工程管理费、周转房

摊销以及项目营销设施建造费等。

十四、企业计税成本核算

八、关于开发产品成本、费第二十八条企业计税成本核共同点：企业计税成

用的扣除问题

……

3、应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项

支出，按其性质、经济用途及发

生的地点、时间区进行整理、归

类，并将其区分为应计入成本对

象的成本和应在当期税前扣除的

期间费用。同时还应按规定对在

有关预提费用和待摊费用进行计

量与确认。

（二）对应计入成本对象中的

各项实际支出、预提费用、待摊

费用等合理的划分为直接成本、

间接成本和共同成本, 并按规定

将其合理的归集、分配至已完工

成本对象、在建成本对象和未建

成本对象。

（三）对期前已完工成

本对象应负担的成本费用按已销

开发产品、未销开发产品和固定

资产进行分配，其中应由已销开

发产品负担的部分，在当期纳税

申报时进行扣除，未销开发产品

应负担的成本费用待其实际销售

本都强调是“实际发生的”，

对预提费用和待摊费用都作了

明确规定。

不同点：新31号文在企业计

税成本核算的一般程序中对“当

期实际发生的”、“应计入成本

对象中的”、“期前已完工成本

对象应负担的”、“本期已完工

成本对象”等都作了核算的程序

性规定，并强调对本期未完工和

尚未建造的成本对象应当负担的

成本费用，应分别建立明细台帐。

时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

八、关于开发产品成本、费用的扣除问题

（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：

……

3、开发产品完工前发生的直

第二十九条企业开发、建造

的开发产品应按制造成本法进行

计量与核算。其中，应计入开发

产品成本中的费用属于直接成本

和能够分清成本对象的间接成

本，直接计入成本对象，共同成

本和不能分清负担对象的间接成

本，应按受益的原则和配比的原

共同点：

1、规定应计入开发产品成

本中的费用属于直接成本和能够

分清成本对象的间接成本，直接

计入成本对象；共同成本和不能

分清负担对象的间接成本，应按

受益的原则和配比的原则分配至

接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。则分配至各成本对象，具体分配

方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。指按已

动工开发成本对象占地面积占开

发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某

一成本对象占地面积占全部成本

对象占地总面积的比例进行分

配。

2.分期开发的，首先按

本期全部成本对象占地面积占开

发用地总面积的比例进行分配，

然后再按某一成本对象占地面积

占期内全部成本对象占地总面积

的比例进行分配。

期内全部成本对象应负

担的占地面积为期内开发用地占

地面积减除应由各期成本对象共

同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。指按已动

工开发成本对象建筑面积占开发

用地总建筑面积的比例进行分

各成本对象。

2、分配方法有按占地面积、

建筑面积等方法计算分配。

不同点：新31号文详细介绍

了占地面积法、建筑面积法的分

配方法，同时还列举了直接成本

法、预算造价法共企业在成本计

量和核算时选择。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发[2009]31号)

房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业 第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分

国税发2009年31号文件

国税发2009年31号文件,3月新出的关于房地产所得税 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 发文日期:2009-03-06发文字号:国税发[2009]31号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价

国税发2009第31号文企业所得税

国税发2009第31号文企业所得税 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人发共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业） 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工。 （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收，管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全 部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次

性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款尖银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发 产品清单之日确认收入的实现，如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格、以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

关于国家税务总局2011年第41号公告的解读

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关于国家税务总局2011年第41号公告的解读 【标 签】终止投资经营,个人所得税,第41号公告 【业务主题】个人所得税 【来 源】 适应商事主体多元化形势下与时俱进的个人所得税政策 2011年7月28日，国家税务总局印发了《国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告》（国家税务总局2011年第41号公告），该文件对在商事主体多元化形势下，个人投资于不同商事主体的个人所得税政策进行了界定，可谓与时俱进。 《个人所得税法实施条例》第八条第九款规定，财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。该定义只明确股权转让包含在财产转让所得的范围内，并未列举个人投资于合伙企业，或者不成立任何企业实体进行单项目合作时，转让合伙权益或者收回投资的所得是否属于财产转让所得，而随着市场经济的发展，个人投资于非公司制企业各类商事主体的情形越来越多，41号公告与时俱进，对个人从各种商事主体终止投资经营收回款项征收个人所得税问题进行了明确。企业所得税中，类似的概念称之为“权益性投资”，41号公告实质是引入了该概念，以概括对各种商事主体出资以共享利润，共担风险，而非取得固定利息为目的投资。 41号公告的基本精神可以用用2、3、2来表述，即： 两种分类模式，三项注意要点，两个反避税措施。 两种分类模式。 按照接受投资的常见商事主体类型，可以分为三类，第一类：投资于公司制企业，体现为股权；第二类，投资于合伙企业，体现为合伙权益；第三类，投资于合作项目，体现为合作权益等。 按照投资者取得款项模式，可以分为两类，第一类，从被投资的商事主体取得的款项，类似于撤资或清算；第二类，从其他投资者取得的款项，类似于股权转让。

国税发[2009]114 合法凭证问题

国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知 国税发[2009]114号 颁布时间：2009-7-27发文单位：国家税务总局 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为进一步做好加强征管、堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标，税务总局制定了《进一步加强税收征管若干具体措施》，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。 各级税务机关要进一步统一思想，坚定信心。既要看到完成全年税收收入增长预期目标的严峻形势，也要看到国民经济运行持续企稳向好，完成今年收入任务具备的有利条件。要始终坚持依法治税和优化服务，越是收入形势严峻，越要坚决贯彻组织收入原则，越要优化纳税服务，越要公平、公正、文明、规范执法。要在认真落实结构性减税政策的同时，积极采取措施堵塞收入流失的漏洞，努力做到应收尽收。要切实加强领导，对税务总局加强征管、堵漏增收相关文件落实情况抓紧进行自查，税务总局将适时组织督查。 国家税务总局 二00九年七月二十七日 进一步加强税收征管若干具体措施 一、开展管户清查。利用工商、质检等部门提供的企业信息、组织机构代码信息和国税局、地税局交换的税务登记信息，认真开展管户清查，重点对街道、车站、商场内租赁柜台、市场内租赁业户、写字楼和住宅楼内经营业户、房屋出租等薄弱环节进行清理；对假注销、假停业、假失踪纳税人进行清查，防止漏征漏管。 二、加强专业市场和个体工商户的税收管理。结合实际，重点对大型专业市场中“前店后厂”型纳税人加强行业税负分析，掌握行业经营特点，加大纳税评估和稽查力度；加强对装饰、建材、钢材、家具、服装、餐饮、娱乐、美容等行业个体工商户定额核定，对定额偏低的，依法核定和调整定额；对经营规模较大、达到建账标准的，实行查账征收。 三、加强欠税清理。实行欠税目标责任管理，严格控制新欠，陈欠较年初压缩20%以上，对于往年陈欠，可暂先将欠税清理入库。 四、加强消费税税基管理。认真执行提高成品油和卷烟消费税税率相关政策。对白酒生产企业通过单独设立销售公司，压低出厂价格，侵蚀消费税税基行为加强监管，通过核定最低计税价格，防止利用关联交易偷逃消费税。 五、加强对跨地区经营汇总纳税企业总分机构管理。加强总分机构主管税务机关的信息沟通，核实月度或季度预缴税款准确性。对有主体生产经营职能的二级分支机构未按期取得企业所得税汇总纳税企业分配表的，分支机构所在地税务机关提请总机构所在地主管税务机关督促企业按照要求提供分配表，对拒不提供的，按《税收征管法》的有关规定给予处罚。分支机构所在地税务机关要配合总机构所在地税务机关加强对分支机构的检查，查实的分支机构隐匿收入，就地补缴税款入库。

解读国税发【2009】2号：特别纳税调整实施办法(试行)

解读国税发【2009】2号：特别纳税调整实 施办法（试行） 前言 随着2008年新企业所得税法（“所得税法”）的实施，中国的税收征管进入了一个新纪元。所得税法第六章－“特别纳税调整”（包括所得税法第41－48条，以及所得税法实施条例第109－123条）为中国税务机关在转让定价、资本弱化、一般反避税和受控外国公司等领域进行特别纳税调整构建了法规基础。此外，上述有关条款亦为中国企业达成预约定价安排和成本分摊协议提供了可能。 国家税务总局（“国税总局”）于2009年1月8日的国税发[2009]2号文件中正式印发了《特别纳税调整实施办法（试行）》（“《办法》”）。《办法》于2008年1月1日起施行，对如何进行特别纳税调整，尤其是在转让定价调查与调整方面，做出了具体的规定。 《办法》在内容上整合了旧所得税法体系下发布的转让定价法规，并同时废止了国税发[1998]59号（“59号文”），国税发[2004]143号（“143号文”）和国税发[2004]118号（“118号文”）等文件。这部《办法》的颁布被视为中国转让定价法规历史上的一座里程碑，其表明了国税总局加强转让定价执法力度，以及进一步与国际标准接轨的

决心。 1.转让定价同期资料准备要求 1.1适用性 以往中国企业并未被强制要求准备转让定价同期资料。然而根据所得税法及其实施条例的有关规定，国税总局在《办法》中首次明确地引入了转让定价同期资料的准备要求。 根据《办法》规定，除属于下列任一情况外，企业须在关联交易发生年度的次年5月31日之前准备完毕该年度转让定价同期资料：年度发生的关联购销金额（来料加工业务按年度进出口报关价格计算）在2亿元人民币以下且其他关联交易金额（关联融通资金按利息收付金额计算）在4000万元人民币以下，上述金额不包括企业在年度内执行成本分摊协议或预约定价安排所涉及的关联交易金额； 关联交易属于执行预约定价安排所涉及的范围； 外资股份低于百分之五十且仅与境内关联方发生关联交易（不包括香港、台湾和澳门）。 《办法》以百分之二十五直接或间接持股比例为限来定义关联企业（或关联方）；同时规定，若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到百分之二十五以上，一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算。因此，即使一家企业对另一家企业的法定持股比例（即按各层持股比例相乘计算）未达到百分之二十五，也可能由于上述规定被认定构成关联关系。 《办法》在定义关联方时同时强调了“控制”的概念。如一方对

36、关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发[2009]31号)

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建

造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

《房地产业企业所得税管理办法》( 国税发[2009]31号文件)

房地产企业企业所得税政策 第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上规定，企业在2008年以后以“预收账款”为基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费将允许扣除（因为预收账款已经被确认为收入）。 四、视同销售收入 第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 新办法取消了“将开发产品转作固定资产”视同销售的规定。这样一来，营业税、土地增值税、企业所得税的规定基本一致。是否视同销售，最根本的标志是“产权是否转移”。

L038建设项目目标成本编制及投资收益测算国税发[2009]31号文

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处 理办法》的通知 国税发[2009]31号 税屋提示—— 1、依据国家税务总局公告2014年第35号国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告，本法规第二十六条第二款自2014年7月16日起废止。 2、依据国家税务总局公告2018年第31号国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告，2018年6月15日起，本法规“第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定”中的“国家税务局、地方税务局”修改为“税务局”。 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收 管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税

务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所

国税发200931号解读

国税发[2009]31号文解析 近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。 一、整体框架 熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。 二、重要变化 对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[20 09]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。 （一）“核定征收”需慎用 文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来，国税发[2009]31 号文对此种行为划上了“休止符”。 （二）计税毛利率“重生” 国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5 个百分点（除经济适用房等项目外）。 值得特别关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同。国税函[2008]299号规定：企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。 这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好”吧！ （三）委“外”销售佣金标准统一 国税发[2009]31号文第二十条规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，

土地增值税解答2009 31号文件

段光勋 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要文件有： 1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。 2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。 3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》，为税务师事务所和注册税务师开展土

地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。 4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。 5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。 6、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），并规定从2009年6月1日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。 从上述6个关于土地增值税管理的文件可以看出，近4年来国家税务总局对土地增值税的征管，一刻也没有松懈，

国税发2009第31号文__解读

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。 关注 1.适用范围 国税发[2009]31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。这里的企业既包括内资企业，也包括外商投资企业。对外商投资企业而言，国税发[2009]31号文件对其财税处理的影响很大，需要重点学习与把握。我们中税网的客户群中有不少台湾同胞投资企业，如果涉及房地产业务应当及时关注我网对新31号文件的释义和解读。任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发[2009]31号的约束。房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 关注 2.开发产品完工条件 国税发[2009]31号文件第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； (二)开发产品已开始投入使用； (三)开发产品已取得了初始产权证明。 沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。不过国税发[2009]31号文件第三条依然存在缺陷，就是没有规定土地开发的完工条件。

如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。 国税发[2009]31号文件第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。这意味着我国不少地区对房地产行业硬性规定必须实行核定征收的错误政策必须得到纠正。最近，某地国税机关就电话通知某些企业， 如果预计2009年所得发生亏损，必须实行核定征收，而不是查账征收，显然是不符合法理的。 关注 3.收入的处理范围 国税发[2009]31号文件第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。其实代收代缴费用是否纳入收入管理，对企业所得税不会造成本质影响。 中税网财税专家王骏提醒有关纳税人还是需要对代收代缴款项开票流程进行必要筹划，毕竟开票还要涉及营业税、城建税、教育费附加和土地增值税。 关注 4.收入确认时点 国税发[2009]31号文件沿用了老31号文件的收入确认时点规定，对房地产行业收入确认时点提出了下列特殊要求：

新房地产开发企业31号文件

国家税务总局 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通 知 （国税发〔2009〕31号） 第三章成本、费用扣除的税务处理 第十一条企业在进行成本、费用的

核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单

位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、

共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、

水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： (一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业

自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

国税发〔2009〕31号

房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二)开发产品已开始投入使用。 (三)开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法_国税发【2009】31号

发文标题：关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 发文文号：国税发[2009]31号 发文部门：国家税务总局 发文时间：2009-3-6 实施时间：2008-1-1 失效时间： 法规类型：企业所得税 所属行业：房地产业 所属区域：全国 发文内容： 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认

解读国税发_2009_2006_两个31号文

解读国税发2009 2006 两个31号文 文件解读：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）（以下简称新文件），是在原国税发[2006]31号文件（以下简称原文件）的基础上，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，进行的修订和补充。在房地产开发企业计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面进行了明确。 新文件首次在以下几方面进行了明确： 一、适用企业的类型 新文件适用于各种类型的企业，即从2008年1月1日起内资和外商投资房地产开发企业在企业所得税处理上适用统一政策。但是从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前未销售的已完工开发产品，在以后年度取得的收入，仍按国税发[2001]142号文件的内容执行。2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按新文件的相关政策执行。 二、计税成本的核算 1、计税成本对象的确定原则。新文件规定成本对象可以按可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异

原则和权益区分原则来确定。以上原则要求企业在开工之前合理确定并报主管税务机关备案，并且一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 2、开发产品计税成本支出的内容，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。开发产品计税成本支出的内容与《房地产开发企业会计制度》中规定的开发产品的成本列支内容一致。 3、计税成本核算的一般程序，归集至成本对象的成本和当期税前扣除的期间费用中，在已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象中分配，对期前已完工成本对象应负担的成本费用在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中进行分配。对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。 4、企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行成本计量与核算，开发、建造开发产品发生的直接成本直接计入成本对象，发生的共同成本和间接成本按占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法分配至各成本对象中。 土地成本一般按占地面积法进行分摊。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，按建筑面积法进行分摊。属于不同成