滨海康乐家园项目可行性研究报告

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滨海康乐家园项目可行性研究报告

目录

第一章项目总论 (5)

1.1 项目概要 (5)

1.1.1 项目名称 (5)

1.1.2 项目概况 (5)

1.1.3 项目可行性研究的目的 (5)

1.2可行性研究编制依据和范围 (5)

1.3可行性研究的技术经济指标汇总 (6)

1.4研究结论 (6)

第二章养老专题研究 (8)

2.1 我国老龄情况 (8)

2.1.1 老龄化概念 (8)

2.1.2 我国老龄化现状及面临的问题 (8)

2.1.3 钦州地区人口结构与老龄情况 (9)

2.2 我国养老发展状况分析 (9)

2.2.1我国目前主要养老模式 (9)

2.2.2 养老服务现状分析 (11)

2.3 北京养老机制发展创新与研究 (11)

2.3.1 北京养老机构生存现状调查： (11)

2.3.2 北京目前主要的养老运营模式 (12)

2.4 养老机构未来发展及市场前景 (13)

2.4.1未来发展模式 (13)

2.4.3 市场前景预测 (14)

2.4.2 未来投入预测 (14)

第三章项目建设选址及开发模式研究 (15)

3.2 项目建设的必要性 (15)

3.2.1 构建和谐社会，养老体制有益尝试 (15)

3.2.2 推进钦州地区养老工作的需要 (15)

3.3 项目选址条件及意向 (15)

3.4 项目运作模式研究 (16)

第四章项目优劣势分析及风险防范 (18)

4.1 SWOT分析 (18)

4.1.1 优势分析(Strengths)： (18)

4.1.2 劣势分析(Weaknesses)： (19)

4.1.3 机遇(Opportunites)： (20)

4.1.4 威胁(Threats)： (21)

4.2 项目风险分析 (21)

4.2.1 行业与市场风险 (21)

4.2.2 工程技术风险 (21)

4.3风险的防控措施 (22)

4.3.1 行业与市场风险防控 (22)

4.3.2 工程技术 (22)

4.4项目风险结论 (23)

第五章项目市场定位和规划布局 (24)

5.1 项目整体定位 (24)

5.1.1 项目整体定位 (24)

5.1.2 项目总体功能定位 (24)

5.1.3 项目运作模式定位 (24)

5.3 项目建筑规模 (24)

5.4 项目建筑布局 (25)

5.5.1 总平面布局设计 (25)

5.5.2 工程结构方案 (26)

第六章工程技术方案 (32)

6.1 设计理念 (32)

6.2 总平面规划原则 (32)

6.3 建筑设计规范 (33)

6.4 建设方案功能设计 (33)

6.4.1 老年公寓楼 (33)

6.4.2 老年活动中心： (33)

6.4.3 老年大学： (33)

6.4.4 其他户外活动场所： (33)

第七章公共配套设施 (34)

7.1 给排水 (34)

7.1.1 给水设计 (34)

7.1.2排水系统 (34)

7.2供电 (35)

7.2.1设计依据 (35)

7.2.2电源、电源设施和外部条件 (35)

7.2.3低压配电、照明 (35)

7.2.4防雷与接地 (35)

7.3弱电系统设计 (36)

7.3.1设计依据 (36)

7.3.2火灾报警与消防 (36)

7.3.3电话通讯及网络系统 (36)

7.3.4 紧急呼叫系统 (36)

第八章环境保护、劳动安全与卫生 (37)

8.1 环境保护设计依据（环境质量标准及排放标准） (37)

8.2 污染物来源 (37)

8.3 污染物治理 (37)

8.3.1 办公及生活废水废气处理流措施 (37)

8.3.2其他废弃物处理措施 (37)

8.4 环保结论 (38)

8.5 劳动保护和安全卫生 (38)

8.5.1 劳动保护 (38)

8.5.2 卫生条件 (38)

8.5.3 防火防盗防传染措施 (38)

第九章项目节能分析 (40)

9.1 设计依据 (40)

9.2 节能措施 (40)

9.2.1电力节能措施 (40)

9.2.2 节水措施 (40)

第十章组织机构及定员 (42)

10.1 机构定员 (42)

10.2 人员培训 (43)

第十一章项目实施计划 (44)

11.1 项目总体实施计划 (44)

11.2 项目假设工程实施计划 (44)

11.3 项目周期 (45)

第十二章项目投资估算 (47)

12.1 项目投资估算 (47)

12.1.1 总投资估算依据 (47)

12.1.2 投资费用分析及估算 (47)

12.2 项目投资使用方案 (50)

第十三章项目投资效益分析 (52)

13.1项目投资的经济效益分析 (52)

13.1.1 遵循的有关依据 (52)

13.1.2 基础数据和说明 (52)

13.1.3 运营收入估算 (52)

13.1.4 成本估算 (54)

13.1.5税费估算 (55)

13.2 项目总体经济效益分析 (56)

13.3 项目投资的社会效益分析 (58)

13.3.1 项目建设对社会的影响 (58)

13.3.2 提升公司的软实力 (58)

第十四章需要上级政府支持的若干问题 (59)

14.1 项目立项的审批 (59)

14.2 各种许可证办理问题 (59)

第十五章项目综合评价 (60)

15.1 项目综合评价 (60)

15.2 项目投资建议 (60)

第一章项目总论

1.1 项目概要

1.1.1 项目名称

****滨海康乐家园

1.1.2 项目概况

滨海康乐家园项目拟选址于****，规划总用地面积约100亩，其中：第一期主体建筑占地面积约4000平方米，计划总投资约4892万元人民币。第二期主体建筑占地面积约8000平方米，计划总投资约10099万元人民币。建设将高定位、高层次、管理科学、配套服务设施完善的养老机构。建立辐射钦州乃至广西地区的综合养老机构。

1.1.3 项目可行性研究的目的

在市场经济的大环境下，与其他行业一样，创办养老机构也要进行市场调查，进行可行性分析。

通过对项目的市场需求、消费能力、建设规模、环境影响、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程、人文等角度对项目进行综合的调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供较公正、可靠、科学的投资咨询意见。

1.2可行性研究编制依据和范围

《关于加快发展养老服务业的意见》；

《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》；

《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》国办发〔2006〕6号；

《中国老龄事业发展“十二五”规划》；

《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》；

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1.3可行性研究的技术经济指标汇总

表1-1 第一期可行性研究指标汇总

表1-2 第二期可行性研究指标汇总

1.4研究结论

养老机构养老行业是一个朝阳行业，有很大的发展前途，市场巨大，具有较强的抗风险能力，如今竞争格局尚未形成，需求大于总供给。

本项目建有较强的市场竞争力，符合国家政策精神，是企业资源优势、经营优势及市场需求的有机结合；经市场、财务等综合初步分析，经济效益和社会效益突出，总体方案的可行性和可操作性较为明显。

但同时，养老行业也是一个相对微利的行业，它的回报较长别长，需要投入较大量的流动资金。

第二章养老专题研究

2.1 我国老龄情况

2.1.1 老龄化概念

人口老龄化：指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态说明过程。

国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10％，或65岁以上人口

占总人口的比重达到7％作为国家或地区进入老龄化社会的标准。

2.1.2 我国老龄化现状及面临的问题

随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿；再过10年，将达到1.63亿；再过20年，将达到2.3亿；2050年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987 年的近4%上升到11 % ，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。

专家的预测，到2050年前后，中国真正进入到所谓的重度老龄化的阶段。到这个阶段以后，中国老龄人口将达到4亿左右，在全球人口排第三位，3个人中就有1个是老人。

作为一个以人口发展起来的国家，青年、中年的一代人是主要劳动力。而随着人口老龄化的日趋严重，中国将面对的不仅是巨大的养老压力、人口年龄段分布的不均衡，而且还将会处于“国未富，人先老”的境地。

老年人口的快速增加，特别是80岁以上的高龄老人和失能老人年均100万的增长速度，对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。

与我国人口老龄化现象并存的社会问题是：城市化进程的加快，独生子女政策带来的家庭在缩小、人口流动的速度加快，加上人口的长寿，使得养老问题面

临诸多内容和挑战。

到这个阶段以后，如果单纯依靠家庭来养老，肯定是不现实的，那么养老的社会化与市场化是一个大趋势，而且是不可逆转的一个趋势。

2.1.3 钦州地区人口结构与老龄情况

据《全国人口普查条例》和国务院的决定，我国以2010年11月1日零时为标准时点进行的第六次全国人口普查的调查结果。

****全市常住人口307.7万人中，0-14岁人口为87.52万人，占28.42%；15-59岁人口为182.09万人，占59.13%；60岁以上人口为38.36万人，占12.46%；其中，65岁及以上人口为27.57万人，占8.95%。

同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降2.82个百分点，15-59岁人口的比重上升0.97个百分点，60岁及以上人口的比重上升1.85个百分点,其中，65岁及以上人口的比重上升1.58个百分点。

最新统计显示，****总人口350万，其中市区人口30万，市区老年人4万人。

从上述数据可以看出，钦州老龄化呈上升趋势，养老压力逐年增大，钦州养老产业现状压力较大。

2.2 我国养老发展状况分析

2.2.1我国目前主要养老模式

我国目前养老主要有以下几种方式：

居家养老

在我国传统和社会主流的观念中，孝敬老人是一种优良传统，在源远流长的中国传统文化中，孝文化无疑占有一定的地位。“四世同堂”，与父母共居无疑是尽孝的基本形式，所以居家养老是我国最为普遍的养老模式。

居家养老是指老年人按照我国民族生活习惯，选择居住在家庭中，而不是入住在养老机构内，安度晚年生活的传统养老方式。居家养老的主体是老年人，居家养老的载体是家庭，养老照料的责任是亲属。

让老年人生活在熟悉的家庭环境中，接受家庭其他亲属成员对其晚年生活的照顾，享受亲情融合的家庭生活氛围，是符合中国国情的主要养老传统选择。随

着家庭小型化和空巢家庭的出现，为改善居家老年人的生活质量，减轻家属的照顾压力，可依托社区居家养老服务照料机构和日间服务机构对老年人提供生活照料、医疗康复和休闲娱乐等服务。

居家养老的服务内容主要是生活照料和康复护理，逐步向精神慰籍领域拓展，居家养老服务的方式主要是上门进行个案服务，同时发展社区老年人日间服务机构，对老年人进行综合性的集中服务照料。

机构养老

机构养老是指以社会机构为养老地，依靠国家、亲人资助或老年人自备的形式获得经济来源，由养老机构统一为老年人提供有偿或无偿的生活照料与精神慰藉，以保障老年人安渡晚年的养老方式。

机构养老是指只要按月交纳规定的费用，就可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料的各种福利院和敬老院的养老模式。

社区养老

老人住在家庭里，在继续得到家人照顾的同时，由社区承担养老工作或托老服务，如社区办老年饭桌、送餐上门、家庭病床、料理家务和“急救铃”等。

在收费方面则以福利为主，根据老人的生活条件适当交一定的费用，对于生活十分困难的老人则实行无偿服务。

社区养老助老服务的主要取向是举办养老、敬老、托老福利机构；设立老人购物中心和服务中心；开设老人餐桌和老人食堂；建立老年医疗保健机构；建立老年活动中心；设立老年婚介所；开办老年学校；设立老年人才市场；开展老人法律援助、庇护服务等。从投资属性来分，则如表2-1所示：

表2-1