孟庆豪 , 房宽峻 , 付少海

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第28卷　第6期2007年6月

纺　织　学　报Journal of T extile Research V ol.28　N o.6Jun.　2007

文章编号:025329721(2007)0620092204

聚苯乙烯丙烯酸丁酯表面改性的超细颜料性质

孟庆豪,房宽峻,付少海

(江南大学生态纺织教育部重点实验室,江苏无锡　214122)

摘　要　为提高涂料印花中织物摩擦牢度,减少黏合剂等助剂的使用,以苯乙烯、丙烯酸丁酯为单体用微乳液聚合法对颜料蓝15∶1进行表面包覆改性,探讨了表面活性剂用量、单体用量等对所制备的超细颜料平均粒径、粒径分布和分散稳定性的影响,用扫描探针显微镜观察了改性颜料的形貌。结果表明:随着单体用量的增加,颜料的平均粒径先增大后减少;颜料分散时表面活性剂的用量影响体系的分散稳定性及颜料的平均粒径;表面改性后的超细颜料在无黏合剂存在的情况下,对纯棉织物的摩擦牢度有一定的改善。关键词　聚苯乙烯丙烯酸丁酯;微乳液聚合;超细颜料;性质中图分类号:TS194.21 文献标识码:A

Properties of nanoscale pigment surface 2modified by

polystyrene 2butyl acrylate

ME NG Qinghao ,FANG K uanjun ,FU Shaohai

(K ey Laboratory o f Science and Technology o f Eco 2Textile ,Ministry o f Education ,

Southern Yangtze Univer sity ,Wuxi ,Jiangsu 214122,China )

Abstract C.I.Pigment Blue 15∶1was encapsuled by miniemulsion polymerization with styrene and butyl acrylate for the purpose of im proving the rubbing fastness and reducing the use of auxiliaries such as binders.The effects of the am ount of surfactants and m onomers on the average particle sizes ,PDI ,stability of the system were investigated.The m orphologies of the ultrafine particles were observed by the scanning probe microscope.The results indicated that the average particle size of the pigment first increases and then decreases as the am ount of the m onomers increases ;the am ount of surfactant affects the average particle sizes and the stability of the system ;the rubbing fastnesses of the m odified pigment for pure cotton fabric is rather g ood with absence of binders.K ey w ords polystyrene 2butyl acrylate ;miniemulsion polymerization ;ultrafine pigment ;property

收稿日期:2006-09-17 修回日期:2006-12-26

作者简介:孟庆豪(1983—

),男,硕士生。研究方向为有机颜料改性。房宽峻,通讯作者,E 2mail :fangkuanjun @https://www.wendangku.net/doc/8911760153.html, 。 超细有机颜料具有比表面积大,着色强度高,色泽鲜艳等优点,近年来在纺织、塑料、橡胶、造纸、建

筑等行业得到了广泛的应用。特别是喷墨印花和喷墨打印技术的发展,为超细颜料的开发和应用开辟了广阔的空间。然而,由于有机颜料主要是以凝聚体、聚集体等形态存在,表面极性低,在水相中很难被润湿和分散。尤其是将颜料分散到超细级,其比表面积和表面能急剧增大,自动凝聚的倾向增加,导致有机颜料在水相中很难被分散成超细级颗粒。

颜料表面胶囊化是近年来制备超细颜料分散体

系的重要方法,关于有机颜料包覆的方法主要有:溶剂蒸发法、喷雾干燥法、液相分离法、悬浮交联法等[1]

。微乳液聚合法具有操作简单,反应过程易于控制,对环境污染小等优点,是科技工作者研究的热点。文献[2]通过乳液聚合制备了粒径范围在131～225nm 的SiO 22PM MA 核壳结构的复合包覆粒子;文献[3-5]也利用乳液聚合方法对不同粒子进行了包覆。

本文以苯乙烯、丙烯酸丁酯为聚合单体,通过微乳液聚合法制备了稳定的超细颜料蓝15∶1微胶囊,

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通过改变乳化剂用量、单体用量制备了不同粒径及其粒度分布的超细颜料分散体系,同时研究了该体系在涂料印花中的应用。

1　实验部分

111　材　料

苯乙烯(St ),化学纯;丙烯酸丁酯(BA ),化学纯;

过硫酸铵(APS ),分析纯;十二烷基苯磺酸钠(S DBS ),分析纯,国药集团化学试剂有限公司;过氧

化苯甲酰(BPO ),化学纯;乳化剂OP 210,分析纯,上海凌峰化学试剂有限公司;氨水:化学纯,上海联试

化工试剂有限公司;黏合剂W B2,工业品,青岛海怡精细化工有限公司;颜料蓝15∶1粉体,江苏五彩股份有限公司。

112　超细颜料分散体系的制备

通过减压蒸馏对单体苯乙烯和丙烯酸丁酯提纯;通过重结晶对过硫酸铵提纯。在定量去离子水中加入一定量的乳化剂S DBS 、OP 210,颜料5g ,在输出功率400W ,间隔1s Π3s 的条件下超声波处理30min 后,转移至装有搅拌装置、冷凝管、恒压滴液漏斗、温度计的四口烧瓶中。将定量单体、引发剂BPO 混合均匀缓慢滴加到反应器中,以600r Πmin 的

转速搅拌1h ,再在超声波作用下处理5min ,形成微乳液。将微乳液在机械搅拌的同时升温至80℃,引

发聚合反应一定时间后,加入剩余的引发剂APS 和分散剂,并恒温保持5h 。反应结束后,降至室温,用氨水调pH 值为7～8,过滤,得到超细颜料分散体系。

113　颜料的颗粒形貌

采用CSPM4000型扫描探针显微镜(广州本原

纳米仪器有限公司)观察改性前后颜料分散体系粒子形貌。

114　颜料的Z eta 电位、粒径分布

取少量试样,用去离子水稀释2000倍,采用Nano 2ZS90型纳米粒度及Z eta 电位分析仪(英国Malvern 公司)测试颜料粒子的z 均粒径、粒度分布

以及Z eta 电位。

115　离心检测

准确称取一定量的颜料分散液,采用Centrifuge 5415D 型离心机(德国E ppendorf 公司)以3000r Πmin 的转速离心30min ,除去上层液体,将沉淀物烘干至恒重,计算沉淀量占颜料分散液的质量分数。

116　涂料印花及其摩擦牢度

分别采用未改性颜料、超细颜料对纯棉平纹织物进行印花。印花工艺处方为:颜料2g ,增稠剂0.9g ,去离子水17.1g 。工艺流程:印花→烘干

(70℃,5min )→高温焙烘(150℃,3min )。

采用Y 571L 型摩擦牢度试验仪(莱州市电子仪器有限公司)测试印花织物的颜色牢度,采用X 2Rite 8400测色配色仪(美国爱色丽公司)进行沾色评级。

2　结果与讨论

211　单体用量对颜料包覆改性的影响

保持颜料用量等条件不变,分散剂用量为颜料

和聚合单体总质量的5%,改变聚合单体的用量,对颜料进行表面改性。聚合单体用量对颜料包覆改性的影响如表1所示。

表1　聚合单体用量对颜料包覆改性的影响

T ab.1　E ffect of the monomers amount for modified pigments 单体用量Π%

粒径Πnm

PDI Z eta 电位Πm V

沉淀量Π%

0150.70.187-20.5 1.2160

156.30.190-20.7 1.07100163.20.197-21.9 1.13200159.20.226-21.3 1.09300

150.4

0.235

-22.1

1.11

从表1可以看出,经改性后,颜料粒子的平均粒

径增大,由未改性的150.7nm 增长至聚合单体用量100%时的163.2nm ,但随着单体用量的增加,体系

的平均粒径逐渐减小,体系的多分散指数PDI 变大。改性前后,体系的Z eta 电位变化不大,但改性后颜料经离心产生的沉淀物减少。

随着聚合单体用量的提高,分散体系的平均粒子粒径先增大后减小,这种现象产生的原因可能是:反应体系中加入的单体吸附在颜料表面,经引发聚合对颜料进行包覆,使颜料粒子的粒径增大。聚合单体的加入量越多,颜料的包覆层越厚,体系的平均粒径越大;但随着聚合单体用量继续增加,未吸附在颜料表面的单体逐渐增多,最终单独形成粒径较小的乳胶粒,当乳胶粒的数量足够多时,将导致体系的平均粒径下降,形成体系的平均粒子粒径随聚合单体用量的增多而减小的现象。同时,体系的PDI 随聚合单体用量的增多而增大,也反映出体系中粒子粒径的分布范围增大,粒子分散的均匀性变差。

212　分散剂用量对颜料包覆改性的影响

保持颜料用量不变,聚合单体用量为颜料质量

?39?第6期孟庆豪等:聚苯乙烯丙烯酸丁酯表面改性的超细颜料性质

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的100%,分散剂用量对颜料包覆改性的影响如表2所示。

表2　分散剂用量对颜料包覆改性的影响

T ab.2　E ffect of the dispersant amount on modified pigments 分散剂用量Π%

粒径Πnm PDI Z eta 电位Πm V

沉淀量Π%

4.0反应结束生成大量沉淀

4.6163.20.197-18.7 1.16

5.0162.40.211-20.3 1.09

6.0

145.3

0.227

-22.5

0.89

注:分散剂用量=分散剂质量Π聚合单体和颜料的总质量×

100%。

表2说明当分散剂用量为410%时,分散体系的稳定性较低,放置一段时间后生成了大量沉淀,无法评价各项指标。当分散剂用量达到4.6%时,体系较稳定,颜料粒径为163.2nm 。当分散剂用量为6.0%时,颜料粒径为145.3nm ,而PDI 由0.197增大到01227。随着分散剂用量的增加,体系的Z eta 电位绝对值也随之增加,并且体系离心后的沉淀量减少。

颜料蓝15∶1表面极性低,需加入分散剂帮助分散。如果分散剂用量过少,颜料表面不能被分散剂全部包围,颗粒间的空间位阻作用和静电推斥作用小,在反应过程中粒子之间发生有效碰撞的几率提高,从而导致分散体系中出现大量的沉淀。当分散剂用量为416%时,分散体系的稳定性较好,没有出现沉淀,同时,聚合单体在渗透压的作用下能够吸附在颜料表面,经引发聚合后在颜料表面形成胶囊。当分散剂用量为6%时,颜料表面吸附的分散剂增多,分散剂在颜料表面产生的位阻作用较强,且过多的分散剂将分散到液相中形成胶束,引发聚合后生成的乳胶粒增多,导致颜料的粒径下降,PDI 增大。由于分散剂的用量增加,起到的空间位阻和静电推斥作用增强,体系的Z eta 电位绝对值增加,离心后沉淀量下降,体系的稳定性提高。

213　颜料的外观形貌

利用CSPM4000型扫描探针显微镜对改性前后颜料粒子进行扫描,观察颜料粒子表面形态的变化。图1为改性前后颜料表面形态的扫描探针显微镜图片。图1(a )说明改性前颜料粒子呈不规则的棒状,表面凹凸不平;图1(b )表明,改性后颜料粒子呈长椭圆型,表面光滑。改性后形成的聚合物包覆颜料粒子,使得表面形态发生变化。

214　包覆改性前后超细颜料的摩擦牢度

使用改性前后的颜料对纯棉织物进行印花,测得

干湿摩擦牢度的变化情况如表3所示。表3表明包覆改性后颜料的摩擦牢度明显好于未改性超细颜料,

图1　包覆改性前后颜料粒子的表面形态

Fig.1　Sur face m orphology of no 2m odified pigment (a )and m odified pigment (b )

且优于加入黏合剂的未改性超细颜料的印花牢度。

表3　包覆改性前后颜料印花摩擦牢度

T ab.3　Rubbing fastness of the modified

pigment and no 2modified pigment

级

样品

干摩擦牢度湿摩擦牢度经向

纬向

经向

纬向

11～22112331～223

3～4

3～4

2

2

注:样品1为未改性超细颜料印花;样品2为未改性超细颜料加黏合剂印花,黏合剂用量为印花浆质量的10%;样品3为改性后超细颜料印花。

颜料颗粒与纤维之间没有直接化学键的结合,相互亲和力较差,故使用普通颜料直接印花牢度很差。如果印花时使用黏合剂,黏合剂经高温焙烘成膜,将颜料颗粒包覆或镶嵌在膜内,聚合物膜与纤维

?

49?纺织学报第28卷

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发生结合,黏附在织物表面,使颜料的印花牢度提高。但由于颜料粒子被机械地固定在黏合剂膜内,同时部分颗粒暴露在黏合剂膜外部,当织物受到摩擦等外力作用时,颜料颗粒容易脱落,因此牢度将受到影响。

本文实验中,通过微乳液聚合形成超细颜料微胶囊,利用聚合物包覆颜料颗粒。这层聚合物的玻璃化温度较低,高温焙烘后聚合物发生变形,通过范德华力、氢键等作用力与纤维结合,吸附在织物表面。由于颜料粒子被完全包覆,不直接受到外力作用,当受到摩擦时,只有颜料粒子外部的膜被破坏,才能将颜料脱落。同时,每个颜料粒子都是单独与纤维结合,增加了与纤维之间的接触面积,即使受到摩擦时部分颜料粒子脱落,也不会对其他粒子产生影响,这也是改性颜料摩擦牢度提高的原因。

3　结　论

1)随着聚合单体用量的增加,分散体系的平均

粒子粒径先增大后减小,PDI 增大。

2)颜料分散时分散剂用量过少将影响体系的稳定性,生成大量沉淀,过多会产生乳胶粒,使体系

的平均粒径下降。

3)包覆改性后的颜料干湿摩擦牢度得到明显提高,与未改性的超细颜料相比,干摩擦牢度提高115级,湿摩擦牢度提高1级,与加入黏合剂的超细颜料印花相比,干湿摩擦牢度均提高半级。FZX B 参考文献:

[1]　张天永,周春隆.有机颜料的微胶囊化方法[J ].现代

涂料与涂装,1997(1):11-13.[2]　Zhang K ai ,Zheng Linli ,Y ang Bai.S ilica 2P M M A core 2shell

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[3]　Franca T iarks ,K atharina Land fester ,Markus Antonietti.

Encapsulation

of

carbon

black

by

miniemulsion

polymerization[J ].Macrom ol Chem Phys ,2001,202:51-

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S ilva ,Amilton Martins dos Santos ,et al.Encapsulation of T iO 2by emulsion polymerization with methyl metacrylate (M M A )[J ].P olymer Bulletin ,2005,55:477-484.

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organic phthalocyanine blue pigment into polystyrene latex particles using a miniemulsion polymerization process [J ].P olym Int ,2003,52:542-547.

?59?第6期孟庆豪等:聚苯乙烯丙烯酸丁酯表面改性的超细颜料性质

2016年青岛房地产市场分析

2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。

2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。

前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。

前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！

胶州房地产项目区域宏观市场分析(doc 35页)

青岛胶州商业市场调研报告 前言 华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析

一、胶州房地产市场发展概况 1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮 近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。 胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。 同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。 据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在2006年整体房地

青岛房地产

. A001 天泰集团股份有限公司 A002 青岛宝龙房地产发展有限公司 A003 中海地产（青岛）投资开发有限公司 A004 新华锦（青岛）置业集团有限公司 A005 青岛恩马房地产开发有限公司 A006 青岛小港湾旅游开发建设有限公司 A007 青岛鲁信置业有限公司 A008 青岛金实房地产开发投资有限公司 A009 青岛东方城投资发展有限公司 A010 青岛阳光新地置业有限公司 A011 青岛青特置业有限公司 A012 青岛中苑房地产有限公司 A013 青岛联城海岸置业有限公司 A014 青岛华孚置业股份有限公司 A015 青岛阳光滨海置业有限公司 A016 青岛鑫源置业集团有限公司 A017 青岛金之菱房地产开发有限公司 A018 山东永隆房地产开发有限公司 A019 青岛瑞庆地产公司 A020 青岛凯景置业有限公司 A021 鲁商置业青岛有限公司 A022 青岛银座地产有限公司 A023 青岛鲁商地产有限公司 A024 青岛海景（国际）大酒店发展有限公司 A025 青岛天宝置业有限公司 A026 青岛交通建设工程有限公司 A027 青岛华恩置业有限公司 A028 青岛嘉煌房地产开发有限公司 A029 青岛天隆置业有限公司 A030 青岛亚建实业有限公司 A031 山东省房地产开发集团青岛公司 A032 青岛市交通房地产实业公司 A033 青岛莱钢建设有限公司 A034 青岛启泰房地产开发有限公司 A035 青岛郁士房地产开发有限公司 A036 青岛玉峰置业有限公司 A037 青岛新宝通置业有限公司 A038 青岛欧美房地产开发有限公司 A039 青岛鹏飞房地产开发有限公司 A040 青岛城阳方正房地产开发有限公司 A041 青岛天一仁和房地产集团有限公司 A042 青岛希尔景园开发有限公司 A043 青岛泰盛城建集团有限公司 A044 青岛城阳长安房地产开发有限公司

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1.1胶州行政区划 胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，因东南临胶州湾，以胶水而得名。1987年2月经国务院批准，在青岛地区第一个撤县设市。陆地面积1210平方公里，其中城市建成区面积60平方公里，辖10个镇、7个街道办事处、811个行政村，67个社区，全市总人口110万人，常住人口80.6万人。 1.2人文历史 胶州拥有4500多年历史，至今仍保留新石器时代集大汶口文化、龙山文化于一体的三里河文化遗址。境内曾是春秋莒国、介国封地，唐朝设立板桥镇，北宋时期发展成为全国五大商埠之一、长江以北唯一通商口岸。胶州历史底蕴深厚，文化名人众多，以“扬州八怪”之一高凤翰为代表的历史名人就有100多位；民间艺术源远流长，胶州秧歌和胶州茂腔同时入选国家第一批非物质文化遗产，成为中国秧歌节永久举办地，并确定每两年在我市举行一次，被授予“中国民间文化艺术之乡”、“中国秧歌之乡”、“中国剪纸之乡”等称号。 1.3交通区位 胶州地处胶州湾腹地最开阔的位置，青银、青兰、沈海等三条高速公路和胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路贯穿境内，成为内陆各省进出青岛、烟台、威海和通往青岛港、黄岛前湾港的重要门户，距青岛流亭国际机场半小时车程。近年来，随着双积路、胶州湾大桥胶州连接线等一批重大交通设施的快速推进，公铁联运、海陆联动的优势愈加明显，对接青岛、同城发展更加强劲，成为大青岛半小时辐射半径内重要的经济隆起带和交通枢纽。从半岛区域看，在东西走廊上，“三线两站五节点”构筑起独特的区域交通地位。三线即山东半岛一体发展的三条黄金通道：青银、青兰高速以及胶济铁路，胶州均处于咽喉位置。两站即中铁联集青岛集装箱中心站以及胶济客运专线胶州站。中铁联集青岛集装箱中心站是中国铁道部在全国设立的18个集装箱中心站之一，也是山东省唯一一个；胶济客运专线胶州站是青岛地区除青岛站以外的唯一电气化客运站点，服务胶

青岛房地产市场调研报告

2010年1月青岛房地产市场 郑州项目组 2010-1-18

目录 一、市场环境和市场研究 1．青岛房产发展简介 (3) 2市场宏观背景 (4) 3．区域规划与未来走势 (6) 4．经济因素 (7) 二、2009年6—12月全市及各区住宅成交、价格情况 1．全市住宅成交及价格情况 (10) 2．市南区住宅成交及价格情况 (11) 3．市北区住宅成交及价格情况 (11) 4．四方区住宅成交及价格情况 (12) 5．李沧区住宅成交及价格情况 (13) 6．崂山区住宅成交及价格情况 (13) 7．城阳区住宅成交及价格情况 (14) 8．黄岛区住宅成交及价格情况 (15) 三、全市住宅存量、供需比 1．全市住宅存量情况 (16) 2．全市住宅供应量与销售量情况 (17) 四、青岛房地产发展总结 附件：部分新楼盘房价及在售项目 (19)

2010年1月青岛房地产市场 一、市场环境和市场研究 1．青岛房产发展简介： 青岛是山东半岛最具特色的海滨城市。海洋作为城市最宝贵的资源，已经融入到青岛的城市建设、城市生活和城市精神当中，城市的三大特色经济——港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋。海洋也直接影响到房地产市场，例如对住宅来讲，海景作为难以替代的资源成为决定住宅档次的关键因素。2007年以来，新政府逐渐将城市建设重点由前海向后海（胶州湾）转移，房地产市场面临新的重大变化和发展机遇。 2007年，青岛市房地产市场发展主调是稳健。2007年房地产投资增速继续减缓，延缓开发现象严重。2007年1-10月，全市共完成房地产开发施工面积2,959.1万平方米，同比增长18.2%；竣工面积341.1万平方米，同比减少 3.9%。施工面积与竣工面积之间的差距呈现越来越大的趋势，延缓开发现象严重。市场需求相对旺盛、供应呈现区域性结构失衡、“地王”的促动效应、外地开发商助推房价上涨、外来购买需求加剧房价上涨压力，五项因素对于2007年的青岛住宅市场供求状况及价格走势有明显影响。 进入2008年，青岛房地产市场资金紧张、产品滞销、行业分化现象明显等等，这些都是其在低迷形势下的真实表现。2008年1-11月，青岛市实现商品房销售面积626.65万平方米，同比下降4.31%，增幅较1-10月提高 1.3个百分点。销售面积的持续回落彰显了国家宏观调控政策的效果，整体 市场观望气氛浓厚。2008年1-11月，青岛市完成商品房销售额326.19亿元，同比下降了4.06%，增幅较1-10月下降了0.49个百分点。2008年1-11月，青岛市完成房地产开发投资335.11亿元，较2007年同期上涨14.94%，增幅较1-10个月下降了2.95个百分点。 2009年，对于青岛房地产市场来说，从春节前的“跌”声一片，到春节后的骤然火爆，青岛房地产市场在一片争议声中演绎着神奇。2009年上半年，青岛市房地产开发投资累计完成187亿元，增长18.5%，投资回升较快，较一季度回升29.2个百分点，较1-5月份回升10个百分点。全市商品

青岛市房地产市场分析报告(00001)

2004年青岛市房地产市场分析报告 一、青岛市的地理环境和人口 青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫M，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫M（1911年），最少仅308.2毫M（1981年），降水的年变率为62％。年平

均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2M/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。 2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者） 91.19万人，其中市内四区25.39万人。 二、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心

青岛市胶州少海项目简报

青岛市胶州少海北地块项目简报 一、 项目概况： 1、地理位置 项目位于胶州市少海新城北，大沽河东侧，兰州路（在建）北侧。比邻青岛市城阳区。距离胶州市新城区约10公里、距离胶州市老城区约15公里、距离青岛市中心区域约55公里、距离青岛流亭机场约39公里（以上距离为实际车程，非直线距离）。 2、经济技术指标 占地面积： 约800亩 土地价格： 约30万/亩 用地批次文件已于4月报省政府，预计7月批复。 取得土地使用权需履行招拍挂市场手续。 其他指标待定。 3、项目周边概况 胶州市概况： 胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，是山东半岛连结内陆各省市及进出青岛、烟台、威海和通往青岛港、黄岛前湾港的重要交通纽。全市现辖13镇5个街道办事处，总面积1210平方公里，人口79万人。 少海新城概况： 少海新城位于胶州市区东南侧，东隔大沽河与青岛城阳区相接，南邻胶州湾高速公路与胶州湾连通。营旧路、正阳路及未来的城市轨道交通贯穿其中，规划总用地面积16平方公里，其中主体水面面积6.28平方公里。现阶段南湖已经初具规模，景观效果较

好。 北湖 南湖

二、 项目现状及周边环境分析 项目场地现状 项目东侧大沽河现状 项目东侧小产权房 项目南侧在建的兰州路 项目周边楼盘 序号 物业 名称 物业地址 开发商 容积 率 物业类别 销售价格 1 蓝水 假期 少海新城西南 侧 香港路劲地产 1.32 规划为洋房、高层、别墅。 目前销售高层。 4200 2 水岸 府邸 胶州新城 胶州新城建设发展有 限公司 约2.5 高层 3900—5700 3 紫薇 广场 胶州新城 绿城集团 约2.5 高层 6000—8000（8月开盘） （以上均为毛坯房） 三、SWOT 分析 1、项目优势