大连市天津街商业区可行性分析报告

大连市天津街商业区

大连市2001-51地项目

可行性分析报告

开发商：大连海昌集团有限公司

日期：二OO一年月十日

目录

目录 (1)

一、概述 (3)

1、项目概述……………………………………………………………………………

2、项目建设背景

一、概述

1、项目概述

项目名称：大连市天津街商业区大连市2001-51号地项目（暂定）

投资商：大连海昌集团有限公司

建设地址：大连市天津街商业区，西起普照街、永和街，东至保安街，北至长江路，南到天津街。

占地面积：13800平方米

总建筑面积：57960平方米

投资总额：约64533万元人民币

投资收情况（租售结合）：静态投资回收期2。96年（含建设期）

动态投资回收期3。49（含建设期）

投资收益率33.3%

项目建设期：15个月

2、项目建设背景

大连市天津街商业区是历史上形成的大连市最早的商业中心之一，是大连市对外主要窗口。整个街区的建筑风格、经营业态分布、道路交通环境、经营商品的档次等都代表了大连市的对外形象。

经过大连市人民的共同努力，大连市在近十年内发生了巨大变化，并正在向着国际化都市迈进。然而随着大连市现代化城市建设的不断完善，天津街商业区逐渐暴露出与大连市的城市发展不相适应。主要表现在商业区衰落、商品的经营品种定位不明显、建筑功能与街区不协调、街区的特征逐步消失、形象定位不清等方面。

为使大连市真正成为中国北方重要的区域性国际化航运中心、商贸中心、旅游中心、信息中心、金融中心、国际商都和国际名城，市政府及市委决定对城市中心商业区进行全面改造。从2000年11月开始对进行天津街商业区进行总体规划，截止到2001年5月天津街一期发行规划方案设计已完成。

全部改造规划面积共70公顷，由三期进行，即一期改造区30公顷，二期改造区15.4公顷，远期改造区15.6公顷。其中一期改造拆迁面积113112平方米，占地面积57068平方米，拟建筑面积143739平方米，由普照街至民生街的5个地块组成。拆迁工作从2001年9月开始，全部改造工程约两年内完毕。

在大连市人民政府、市规划局、市建委、开发办、市商委及中山区人民政府的等各级领导关心、指导下，大连市天津街改造工程指挥部对天津街改造工作进行了大量细致的研究工作，并对一期五块地块进行了招投标，其中2001-51号地块由大连海昌集团有限公司中标承建，准备筹建“大连市2001-51号地项目”。

大连市商业街大连市2001-51号地项目拟建为经营品牌服装为主充分反映大连城市特色的综合性商业区，拟有两种经营方案，方案一为将商城全部出售，方案二为租售结合，两种方案均具有较高的可行性。

3、项目建设依据

大连市规划设计研究院受市政府委托于2001年2月作出了一套比较系统的“天津街商业街区改造规划前期策划研究”的研究报告。在此基础上，通过邀请招标的形式对天津街的进行高起点、高标准的整体设计。

中标通知书

关于天津街商业改造的会议纪要（大连市政府办公厅二OOO年十二月五日）

中山信息（第8期）（大连市中山区政府办公室，二OO一年三月八日）

天津街商业街5块地块启动区项目的规划设计条件（大连市规划局，二OO一年六月五日）

4、可研目的

开发商在这一房地产项目的目标是有盈利性，它将该现场的物业潜力资本化并从规划的房地产投资中获取可观的收益。

此可行性研究确定为评估该物业的经济和实施的可行性，并考虑了项目目前的建设状况和资金投入，此研究的目的包括：

物业市场分析及市场定位

经营方案分析

全部出售方案的财务可行性

租售并举方案的财务可行性

提出该项目投资资金筹措计划

5、可行性报告编制依据

本可行性报告的编制依据如下：

中标通知书

国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》

工程项目的技术经济分析

大连市天津街商业区改造规划图

大连市天津街商业区现状表

大连市建筑经济指标

大连市动迁改造有关规定及各种收费标准

大连市天津街商业芪改造规划前期策划研究报告及策划条件

相关的政策法规

市场调查数据

天津街改造会议纪要（大连市人民政府及中山区人民政府）

二、项目开发条件

1、项目选址及规划布局

大连市2001-51号地项目南临天津街商业步行街，周遍形成以天津街百货商店、巴黎之春、精品城为中心的商业群，处于天津街改造总布局的第一段，属于一级用地。与中山广场金融圈、友好广场娱乐圈、大连火车站、众多公共汽车站形成紧密联系。

规划设计地形呈L型布置，对吸引客流和提升物业价值极为有利。入口平面布置上采用弧形曲线，丰富了建筑物的造型。平面采用大柱距、大空间布置，有利于商场内部布局。为满足人民集散的需要，将建筑物远退红线，留足足够的地上、地下停车位。

该地段为土净地出让，出让的土地综合地价为：

7800元/平方米（楼面地价）

该地价包括土地出让费、动迁安置费、产权补偿费、装修补偿费、搬家费、搬迁奖励费、三停费、排渣费跨区优惠、不可预见费等及部分城市配套费用。

2、规划设计条件及功能

占地面积：13800平方米

建筑物覆盖率：60%

绿地率：>25%

容积率（地上）：2.4

总建筑面积：57960平方米

地上：33120平方米，四层，商城

地下：24840平方米，地下一、二层商场，地下二层含停车场

3、场区情况

大连市天津街商业区一期可以分为5个较大地块，其动迁安置工作截止到2001年11月中旬已全部结束。

三、市场定位及经营方案

1、市场定位

大连市政府对改造后的天津街的定位为：代表21世纪大连商业形象，面向中、高档消费群体，可与北京的王府井、上海的南京路以及香港的铜锣湾相媲美的标志性商业大街。根据这一定位，经过我们深入细致的调查和研究，并参照有关规划方案，我们将大连市2001-51号地项目定位为专营中高档服装、服饰，商品销售实行现代计算机管理，实施“星级服务”规范，具有国际水准的精品名店。

2、经营方案

为提高投资决策及设计的科学性，我们通过政策研究、市场调研及预测、投资及财务分析以及技术方案分析论证，制定了大连市2001-51号地项目的经营方案，以期在法律上允许、技术上可能、经济上可徒刑的情况下获得最高、最佳使用，提高投资收益率。

出售与出租结合，考虑到物业整体布局、投资回收和方便管理，计划将物业地下两层及地上一层用于出售，地上二至四导通知于出租经营。经过测算这样的租售比例较为合理。（有关财务分析附后）

3、主题风格

拟建商场将以“独特的生活方式中心”来引人注目。

基于这一主题，我们将仔细规划建筑的内部装修和建筑方式以创造与这一主题的目标和风格相应的合适的购物环境。更为重要的是，货品和休闲活动应作好职业包装并且有选择地刺激购物者的需求和购物欲望。

基于这一主题风格的物业不论是出售经营还是租售并举的方案都将启得较大的市场份额，实现较好的投资回报。

4、市场组成

4.1本地市场

本地具有500多万人口的市场，将近160万人口集中在中心商业区，对于这样大的市场没有特色的市场战略是不会对拟建的物业起多大作用的。为了加强其竞争性，应将市场战略的特色性和集中性相结合。首先，根据相应特性将市场分类，然后再设计购物中心以抓住这一市场份额。

基于我们对市场走向和模式的观察，我们认为中高收入的年轻工薪族单身或已婚（有或没有孩子），年龄在20到45岁之间，应该是拟建项目的市场中较为集中的部分。

4.2流动市场

据估计每年国内、外到大连旅游人数就如1996年7月一样大约850万人。随着今后几年大连的经济开放和外国投资者的进入，这部分潜在市场预计将会进一步扩大。最近由新加坡——大连合资的大窑湾港项目就已经表现出了这种趋势。

由这部分参观旅游的人带来的商业消费不可低估。应将这一流动市场视为拟建项目有希望发气利益的第二部分市场。

4.3租户组合及布置

租户组合及布置情况是拟建项目市场战略的重要部分。一个成功的商业中心主要领带于租户/零售商的平衡和互补以及有效空间内有策略的布置。

零售商/租户的分布应有计划的安排，这样才能保证商业零售覆盖率和光顾商场的顾客均衡分布。还应考虑到固定租客与其它附属租客之间的互补与竞争关系。

大众化且实力雄厚的主要租户对现代的商业中心的主题和目标来说非常关键。他们即能提供顶级服务又能为商厦引来其它的附属租客，同时也会吸引潜在顾客光顾商厦。成功的主要租户会进一步提高商业中心的名望和形象，在某些情况下，主要租户的名声和特色已经与商业中心联系起来了。在新加坡就有一些典型例子，如Liang court 的daimaru，新加坡广场的yaohan ,raffies 城的sogo等。

目前大连的零售市场被相互独立的本地零售商统治，他们在主要的商厦租用柜台和店铺。友谊商店、国泰大厦、秋林公司是大连市仅有的几家经营零售商品的国有商厦。国外的商店/零售商还没有在大连的零售市场站筝脚跟。但有报道说日本的和新加坡的已表明对在大连设立分店的兴趣。

5、商场布局

地上一层主营港台女装、化妆品、箱包

地上二层主营欧美女装

地上三层主营男装和童装

地上四层为皮草广场

地下一层为大型百货和食品超市

地下二层为休闲美食广场、停车场、设备间等

四、市场分析

1、周遍环境及通达程度

天津街商业区具有优越的的地理位置，她西入口（胜利广场）与大连火车站相连，东入口与大连港（港湾桥）相连，全长约2公里，其中近期改造总长约1公里。

大连火车站及大连港客运站是大连的主要交通枢纽，其客流量占大连市人口流动量的50%以上。

同时天津街商业区内靠人民路附近聚集了大连市主要的白领阶层，如中山广场附近的中

国人民银行、中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国农业发展银行、国家开发银行、中国进出口银行、光大银行、招商银行、中信实业银行、上海浦东发展银行、中国人寿保险公司、平安保险公司等金融机构，同时还有国家、辽宁省及大连市等机关及企事业单位如大连海关、辽宁商检局、辽宁海事局、动植物检验、辽宁移动通讯、大连邮政、大连市财政局、大连市机械局、大连市化工局、辽宁省纺织进出口公司、中国粮食进出口公司，此外大连富丽华大酒店、香格里拉饭店、大连希尔顿酒店、国际酒店等高级涉外酒店。其地理位置优势是大连市其它大型商业区无法比拟的。

2、周围商业区的经营特点

2.1胜利广场

与其相临的胜利广场（合资）全面投入使用，新的面貌、先进的设备、完善的配套设施吸引了众多客户；同时做为大连接市内主要街区及商业区的必经之路及主要通道吸引了许多经营业户及旅游购物的人流。

胜利广场商业区的主要建筑在支下，以个体经营为主，整个街区的方向只能靠有限的标识来辨别，极易使购物者迷失方向，为购物者带来不便。

2000年与天津街一街之隔的大连青泥商业街进行了全面改造，现已接受尾声，青泥商业街聚集了大连市最大的商业机构如大连大商集团、万凯乐—大连商场、大连先施秋林、秋林百货、中兴商业大厦、中山大厦、新玛特购物中心等，同时正在兴超的有大连百年商城，预计今年底青泥商业街会全面完成改造计划，投入正常运营。改造后的表泥商业商业街其特色是国内外大型综合性商场，其中比较有特色的如迈凯乐—大连商场以青春派专卖服装及日式产品为特色；大连商场以副食品经营为特色；大连百年商城（太平洋百货）以经营妇女用品为特色；先施秋林以经营中高档服装为特色等，这些大型商场优势是品种全，即从百姓生活着想，日常用品几乎都可以看到。但改造后尤其是临街，几乎没有专店，使其些偏爱品牌、名牌的购物者难以方便地确定目标。

3、环境对大连市2001—51号地项目的影响

基于周围商业区的经营特点及竞争的关系，拟建物业将利用自己的地理优势，同时考虑经营特色，制定切实可行的经营策略。

3.1不利影响

新型的天津街商业区建筑设计设计新颖、购物环境舒适、周遍商业发达，既有历史优势是商家必争之地，必然存在较大竞争。

3.2有利影响

天津街商业区的改造及购物环境的改善，使来大连旅游的国内外游客数量增加，同时吸引更多的市民在闲暇时间到市中心消费。中心商业区的人流总数在不断上升，商机相应增加。

4、市场分析与预测

天津街是大连市最重要商业区，从业人数24800人，年销售总额为60亿元。主要商品销售以天百集团为主如大连市百货大楼、大连国泰大厦、大连天伦商厦、巴黎之春的大型商场，同时还有20余家服装专卖店、5家眼镜店、6家皮具专卖、4家中国特色小吃及数家饭店，如圣邦服饰、真维斯、班尼路、堡狮龙、佐丹奴、鱼、蜜雪儿、苹果等服装专卖店；丽字、大明等眼镜店：忠氏、忠记等皮具店。除个别专业店以外，几乎所有经销的商品以中低档为主，主要面对工薪阶层。

目前的天津街一期改造的5个地段中的业户大部分为租用门市房。其租金依据门市的大小、位置、朝向、楼层的不同而差异较大，据统计其租金从700/5000元/平方米。

年不等；若出售，其商场的售价可达20000-60000万元/平方米。

根据我们对大连市商业区的市场调查与分析，初步预测大连市天津街在未来几年来的市场情况是：

大连市天津街商业区属于中档商业区，地段规划为综合商业体，因此，我们将目标客户定位在国内及国际知名品牌消费者。

5、拟建物业销售价格确定

根据对大连市同类项目的销售价格调查，我们假设临天津街的地理位置评价系数为1，新建筑物标准的评价系为1，计算出大连市同类商场的加权平均价格如表1所示。

表1市场定价法计算大连天津街商业区销售及出租价格表

米之间，出租平均价格可定义在每年3000-8000元/平方米。

成本定价

根据前述大连天津街项目成本测算表，该项目的单位面积成本为9227元/平方米。我们按照中高档的平均成本年利润率30%。（未计算税项）计算，则大连天津街商业区的市场平均成本销售价格应在13000元/平方米左右。

由于天津街的租金较高，如果不是急于回收资金，出租经营也是可行的。

综合以因素，结合大连天津街商业区的特点及开发商资金使用营销策略。我们制定了拟建物业全部出售和租售并举两种经营方案。并根据楼层、临街状况、所在楼层地位、周遍环境、景观、下沉广场物业增加值等因素制定了出售、出租价格。

大连市同档次、同类建筑的市场租价为：新世界广场租价为6000-8000元/平方米（一层临街），目前天津街门市房租金为6000元/平方米，胜利广场租金为6000元/平方米；销售价格为：胜利广场（商用）20000-60000元/平方米，友好大厦（写字间）：7000-20000元/平方米，考虑到位置状况、物业类型、用途、楼层、临街状况、所在楼层地位、周遍环境、景观、下沉广场物业增加值等因素我们制定了拟建物业的出售价格为14000-50000元/平方米，租金为3000-5000元/平方米年。

五、规划设计方案、建设条件分析

1、建设条件分析

本次改造的总建筑面积几乎与拆迁面积相同，同时其他使用功能未发生改变，因此市政方面的水、电、煤气、集中供热、通讯容量不会有较大的变化，但考虑到某些市政设施陈旧方面、未来发展的需要、人闪生活水平的提高等因素，相应的基础配套设备需要更换，并适当增加容量。

供水系统：利用现有的供水系统，并在适当地点建一个污水处理站及中水系统，实现水资源的循环利用，缓解大连市用水的局面，同时满足休闲购物者及游客正常用水的需要。

供电系统：变电所经变配电来满足供电需要。

供热系统：采用集中供热，以实现能源的节约与环境的保护。

通讯系统：利用原有的通讯系统以及有线电视系统基本可以满足项目的需求。

交通系统：天津街商业区由于历史悠久，交通则成为阻碍其发展的一个因素。主要问题有：道路宽度较窄；

停车场严重不足；

无专门的出租车停降站。

几条主要干道人民路、长江路、上海路、友好路、民生街、民意街将天津街步行街分割成几个区段，人流与车流并行既阴断了步行者购物活动的连续性，又影响机动车交通顺畅可能导致交通隐患及使交通不畅，因此本次改造的必须解决的主要问题之一是交通组织问题。

在项目施工过程中要求施工方处理安全管理小组，并督促其严格执行有关安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身伤亡事故

为各建筑物配置先进的保安防范系统。

对各个安全岗位的人员进行上岗前的强化培训。

定期进行各安全岗位、安全防范措施、安全防范设备的检查，及时发现问题、解决问题。

2、消防措施

消防问题涉及到公共财产、职员和客户的人身安全，因此从设计、施工单位、经营方方面面，严格按照相关的规范进行设计、施工和竣工验收。在运营期间还应严格执行《中华人民共和国消防法》和《公共娱乐场所消防安全管理规定》，杜绝消防事故。拟采用的措施有：

设施在设计上要达到政府部门的消防要求，施工时安装完善的消防报警、灭火系统。

部门专门设立消防保安岗位，通过对安全设施及消防报警联动控制系统的昼夜监探，及时发现并解决问题，最大限度地降低安全及消防隐患。

全及消防设备，对设备进行及时的维护与更换，保证安全及消防系统的正常运行。

健全消防制度，逐级落实消防责任制，严格执行消防的操作程序；健全消防组织，根据实际需要进行演练。

定期或不定期对公司职员和客户进行消防教育。

部门和场所设立醒目的消防警示标志。

九、环境保护、节约能源方面

1、环境保护

项目的生态环境的保护不仅要符合大连市总体规划要求，而且考虑大连市中心地区特殊的地位，为此在设计时要求设计师依据《中华人民共和国环境保护法》的相关要求在建筑物中科学合理设计叔叔及环境保护的系统和建筑材料。拟采取的措施有：

景观

请景观设计专家在充分考虑周围环境的基础上严格按照政府规划要求进行方案的规划设计，以保护已存在的生态环境，使项目建成后给人以新的感觉。

污水处理

建立完善的生活污水排放系统，并建立污水处理站，实现水资源的循环利用，减少对周围环境的污染。其中洗浴污水经过中水处理系统后，用来冲洗厕所、车辆和作绿化用水；生活废水和餐饮废水进入污水处理站，经过隔油、沉淀处理后达到国家环保法规要求后排放。

噪音处理

对公共场所、机电设备、泵房等产生噪音设备采取相应的隔音、消声措施；在风机管理道上加装各类消声器，以降低传到各场所的风机噪音；加强对机动车辆的管理，禁止鸣笛等，符合《中国城市区域噪声标准》

大气保护

采用集中供热减少空气污染

材料选用

采用无污染、无辐射作用、隔音效果好的建筑材料，实现对生态环境的保护。

生活垃圾

与环保部门协作,科学合理放置垃圾箱，建立完善的垃圾收集处理系统，用封闭式垃圾车清运可。

施工中的环境保护

本项目的施工过程中，机械设备及施工粉尘对周围环境、人群造成危害，因此必须对施工中产生噪音较大的机械设备采用隔音装置，并对粉尘采用除尘装置或喷水除尘；要求施工方作好施工过程中的生活垃圾、污水处理工作。

2、劳动保护

对项目施工过程及经营过程中职工的劳动保护应符合《中华人民共和国劳动法》，拟采用的措施为；

在本项目的施工中要求承包方对施工人员采取科学合理而具体的劳工保护措施，如工作环境除尘、饮食卫生、发放安全保护用具等。

要求工程承包方为施工人员在施工期间进行人身保险。

在公司运行期间，公司应与职工签定合法的用人合同，保护职工的合法权益。

公司应为职工提供劳保用品。

对女职工应该按照国家法律安排合法的工种，并进行孕期保护。

严禁使用未满16周岁的工童。

3、节能措施

根据《中华人民共和国节约能源法》和建设部有关建筑节能的精神，本项目工程在监视期间、经营期间，应采取各种措施进行节能，既符合国家政策又可降低成本。拟采取的措施有；在建筑设计上，做好建筑节能设计，尽可能采用节能行材料。

在机电设备上全部采用节能型设备，包括水泵、电机、制冷机、灯具等。

供暖管道加强保温设施，提高能源利用率。

采用中水处理系统，提高是的质量利用率，达到节水目的。

采用计算机对设备运营进行优化管理，提高设备运营效率，同时加强综合管理措施，达到节能的目的。

十、总投资估算与资金筹措

1、总投资估算

经估算该项目总投资为64533万元

祥见建筑投资估算表。

2、资金筹措与使用计划

项目除了1000万流动资金投入外，自筹资金10000万元，其余采用银行贷款，贷款年利率按照7.2%考虑。

祥见投资计划与资金筹措表。

十一、财务评价与分析

1、财务评价的基础数据

一、项目预算期

本项目确定建设期为15个月。

经营期十年，总计算期十二年。

二、项目折旧与摊销

本可研报告用分析折旧法，即将折旧分成两类：建筑按10年折旧，残值率取10%；机器设备类按10年折旧，残值率按5%，无形资产按10摊销；递延资产按5年摊销。

祥见固定资产折旧表及无形资产、递延资产摊销表

三、经营收入

采用租售结合，出售部分按2002、2003年分别销售总额的45%，52%及3%考虑，停车场按自营考虑。

四、经营成本

经营成本为项目总成本扣除修理费及折旧摊销费。

2、财务评价及指标

财务评价分为财务评价报表和评价指标。

一、基本报表

财务现金流量表

损益表

资金来源与运用表

资产负债表

二、财务分析及指标计算

静态指标

A 财务累计计现金流量为71489万元

B 投资回收期为2.96年

C投资利润率为15%

D财务比率

流动比率=流动资产总额/流动负债总额=528%

动态指标

A 累计财务净现值为35749万元

B 投资财务内部收益率33.3%

C 投资回收期为3.49年

十二、风险分析

本部分就开发过程中最有可能发生变化的建安成本及总收入两个主要因素，对项目计

算期内的内部收益率、财务净现值、投资回收期等因素进行敏感性分析，结果见表3。

由上表可见,各因素变化对该项目的内部收益率、财务净现值、投资回收期的影响程度不同，按敏感程度排序由大到小依次为：总收放、建安总投资。另外，在以上两个分析因素10-20%的变化范围内，内部收盗率指标均高于基准收益率，财务净现值均大于零，表明项目有较好的抗风险能力。

总收入变化是充分考虑市场潜在的购买随能力的变化，其变化同幅度考虑10-20%；

建安总投资可能增加的主要因素是商城的装修档次提升、机电安装设备档次提升。从理论上考虑最高可以增加70%。

十三、建议与结论

1、结论

大连市天津街商业区项目是大连市建设的需要，是使大连成为国际性现代化城市的一个重要举措，大连市2001-51号地项目建成投入使用，即可提升大连市的对外窗口形象又可提升拟建项目的品牌内涵和的国际知名度，真正实现经济效益和社会效益的双赢；

大连市中山区天津街的地理位置非常优越，是大连市最大的商业街，和对外的窗口。大连市2001-51号地项目地理位置得天独厚。

经过技术、经济测算和市场调研后形成的以经营国内及国际知名品牌为主的综合性商场的市场定位切实可行。

该项目建设符合相应的国家、大连市规划要求、国内的房地产业形势、以及商业区发展趋势，市场前景良好；

专业、细致、以人为本的建筑、结构、景观、环保、设备设施设计无懈可击。

全部销售和租售并举的方案都有很好的投资回报、流动动性和抗风险能力，项目经济前景好，社会效益高，贷款偿还能力强，是一个理想的投资项目。

2、建议

该项目在建设工程管理过程中人员一定要专职分工，选择资质优良的施工队伍及工程项目管理人员或公司，尽量缩短建设工期；同时做好政府部门的协调工作；

该项目包含的各种设施多而杂，经营过程中集中管理难度比较大，在公司的组织结构中一定要理顺各种管理关系；

在项目的建设施工管理过程中一定科学合理，要做好资金的筹措、使用等工作，使资金成本降到最低点。

建设投资估算表

辅助报表1

建设投资估算表辅助报表1

辅助报表1

辅助报表1

投资计划与资金筹措表

固定资产折旧费用估算表辅助报表3

无形资产/递延资产摊销估算表辅助报表4

成本费用估算表

销售经营收入\税金及附加