外商投资房地产条件及程序(精)

一、现行规范外商投资房地产有关法律法规及规范性文件

1、中华人民共和国国务院《指导外商投资方向规定》 (第 346号 , 2002年 2月11日发布《外商投资产业指导目录》 (2007年修订

2、建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》 (建住房〔 2006〕 171号 , 2006年 7月 11日发布

3、中华人民共和国商务部办公厅《关于贯彻落实有关问题的通知》 (商资字[2006]192号 , 2006年 8月 14日发布

4、国家外汇治理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》 (汇发〔 2006〕 47号 , 2006年 9月 1日发布

5、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 (商资函 [2007]第 50号 , 2007年 05月 23日发布

6、国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》 (汇综发 [2007]130号 , 2007年 7月 10日发布

7、商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 (商资函 [2008]23号, 2008年 7月 1日实施

8、国家发展改革委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》 (发改外资 [2008]1773号, 2008年 7月 8日实施

二、外商投资房地产企业的设立

根据 50号文的规定,外商投资从事房地产开发、经营,应遵循项目公司原则。

而根据 171号文、 192号文和 50号文等的规定,设立外商投资房地产企业应当满意以下条件:

(1已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权, 或已与土地管理部门、土地开发商 /房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让 /购买协议 ;

(2投资总额 300万美元以下 (含的,注册资本不低于投资总额的 70%, 300万美元以上的, 注册资本不低于投资总额的 50%。

(3经营范围为普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆 (饭店、度假村、写字楼、会展中央、商业设施、主题公园等的建设经营,或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发。

(4中外双方未以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

设立程序:

签订土地使用权出让合同 (转让合同→向商务主管部门申请企业设立批准→颁发一年期《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门申请办理企业设立登记, 领取《营业执照》→ 缴纳土地使用权出让金→申领《国有土地使用证》→换发正式《外商投资企业批准证书》→ 向工商行政主管部门换发《营业执照》

房地产项目立项申请

三、以股权转让、并购等方式投资房地产的要求

1、应以自有资金一次性支付全部转让金。

境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业, 须妥善安顿职工, 处理银行债务, 并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。

境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的, 须妥善安顿职工, 处理银行债务, 并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。

2、被收购的企业已取得《国有土地使用证》,且投资者书面保证将履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

四、外商投资房地产企业的限制

1、经批准的房地产企业在商务部备案要求,以及禁止从境外贷款。

经商务主管部门批准的外商投资房地产企业应及时向商务部投交档案材料进行备案。

据 130号文, 2007年 6月 1日及以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业不得办理外债登记及外债。

2007年 6月 1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业,外汇管理局各分局不予办理外汇登记 (或登记变更及资本项目结售汇手续。

2、经营范围限制

2.1投资限制类房地产项目的核准:

根据《外商投资产业指导目录》 (2007年修订 ,高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中央等高档房地产项目的建设、经营, 属于限制类, 外商投资该等房地产项目受到严格控制。

根据 13号文,下列项目属于高档房地产项目:

(1别墅性质的高档住宅及度假村 ;

(2单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目 ;

(3建筑标准四星级 (或相称于四星级及以上的宾馆、饭店。

外商投资该等项目, 按照 1773号文的规定凡总投资额在 5000万美元及以上的, 由国家发展改革委核准项目申请报告,总投资额在 5000万美元以下的,由省级发展改革部门核准。

外商投资除该等项目之外的其他房地产项目, 总投资 1亿美元及以上的由国家发展改革委核准项目申请报告,总投资额 1亿美元以下的,由省级发展改革部门核准。

2.2新增开发项目

据 50号文,已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务,以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营, 应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

3、投资人限制

严格控制以返程投资方式 (包括同一实际控制人并购或投资境内房地产企业, 境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式, 规避外商投资房地产审批。否则, 将被追究逃骗汇责任。

返程投资是指一个经济体境内投资者将其持有的货币资本或股权转移到境外, 再作为直接投资投入该经济体的经济行为。包括但不限于以下方式:购买或置换境内企业中方股权、在境内设立外商投资企业及通过该企业购买或协议控制境内资产、协议购买境内资产及以该项资产投资设立外商投资企业、向境内企业增资。

4、股权及项目转让限制

外商投资房地产企业的股权和项目转让, 由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批 (审批权限及程序参照外商投资企业的设立审批及项目立项审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函, 《国有土地使用证》,建设 (房地产主管部门的变更备案证实,以及税务机关出具的相关纳税证实材料。

五、具体审批程序及所需材料

1、外商投资企业名称预先核准

受理单位:XX 市工商局、 XX 市外商投资项目审批服务中心

所需资料:

1、全体投资人签署的《外商投资企业名称预先核准申请书》;

2、全体投资人的资格证明复印件;

3、其他有关文件、证件。

办理时间:资料齐备 2 个工作日内

有些地方工商部门可以进行网上审批

2、外商投资企业设立审批

受理单位:XX 市外商投资局及各区、开发区授权审批机关

所需资料:

外商投资企业立项:

1、外商投资项目立项申请审核意见表(一式三份;

2、可行性研究报告。

申请设立企业(以下文件均为一式三份:

1、以中方名义提交项目申请报告(独资企业免提交;

2、投资申请表(投资者签字,独资企业专用;

3、外商投资企业合同、章程(投资者签字,独资企业免提交合同;

4、设立外商投资企业的可行性研究报告;

5、投资者所在国家或地区政府颁发的有效营业执照或其它开业证明的复印件、董事会决议;以个人名义投资的需提交个人身份证明及护照复印件;

6、投资者所在地的开户银行出具的资信证明(中方投资者应提交审计报告;

7、外商投资企业董事会成员名单, 投资者委派董事文件、董事身份证及护照(中方董事免提交护照复印件;

8、外商投资企业生产经营场所的租赁(或购买合同及其产权证明, 或与土地管理部门签定的用地合同;

9、生产性企业需提供环保征求意见函;

10、审批部门认为必要的其它补充文件。

办理时间:资料齐备 7 个工作日内

3、外商投资企业设立登记

受理单位:XX 市工商局

所需资料 :

1、拟任法定代表人签署的申请书;

2、企业成立的批复文件、外商投资企业批准证书副本;

3、合同、章程;

4、名称预先核准通知书;

5、投资者的合法开业证明和资信证明;

6、法定代表人、董事、监事任职文件原件;

7、住所使用证明;

8、创立大会的会议记录;

9、发起人协议;

10、筹办公司财务审计报告;

11、具有法定资格的验资机构出具的验资证明;

12、前置审批文件或证件;

13、其它有关文件、证件。

办理时间:资料齐备 7 个工作日内

4、外商投资企业公章刻制审核

受理单位:XX 市、县(区公安局印章审核室或办证大厅审核地址电话:

所需资料:

1、工商营业执照副本原件、复印件;

2、外商投资企业批准证书原件、复印件;

3、 XX 市公安局刻制公章申请表(可从相关公安局网站下载。办理时间:资料齐备即时办理

5、办理组织机构代码证

受理单位:XX 市技术监督局

所需资料:

1、外商投资企业批准证书复印件;

2、营业执照副本有效复印件;

3、填写组织机构代码证卡申请表,并经单位负责人签字认可后加盖申报单位公章;

4、法人代表身份证复印件或护照复印件、回乡证复印件;

5、经办人身份证复印件。

办理时间:资料齐备 2 个工作日内

6、办理外汇登记证

受理单位:国家外汇管理局 XX 市分局

所需资料:

外汇登记证:

1、书面申请(企业基本情况;

2、营业执照(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存;

3、企业成立的批复文件、外商投资企业批准证书(验原件或盖有原章的复印件, 复印件留存;

4、经批准生效的企业合资合作合同、章程(加盖审批机关骑缝章,验原件或盖有原章的复印件,复印件留存;

5、组织机构代码证(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存;

6、视情况要求补充的其他材料;

7、填写外商投资企业基本情况登记表。

资本金帐户开立:

1、书面申请(企业基本情况、开户原因、拟开户银行、外汇账户币别;

2、外汇登记证原件(验后返还;

3、视情况要求补充的企业材料(如合资合同、章程中关于资金到位进度的条款、投资方关于缴付投资款的书面通知等。

办理时间:资料齐备 1 个工作日内

7、办理国税税务登记证

受理单位:XX 市国家税务局各区局、直属局办税服务科

所需资料:

外商投资企业:

1、企业成立的批复文件;

2、工商登记后核发的营业执照副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;

3、外商投资企业批准证书复印件;

4、企业组织机构代码证复印件;

5、公司合同、章程、协议书的副本及可行性研究报告复印件;

6、法人代表(负责人、财务负责人、发票管理员(办税员的居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件复印件;

7、经营地址证明:自己购房的提供产权证复印件; 没有产权证的提供商品房购销合同; 租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明;

8、银行帐号证明复印件(未开户可暂不提供。

外商投资企业分支机构:

1、分支机构注册证副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;

2、总公司的章程、合同、可行性研究报告复印件;

3、总公司的税务登记证副本复印件;

4、总公司的营业执照副本复印件;

5、分支机构组织机构代码证复印件;

6、负责人、财务负责人、发票管理员(办税员的居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件复印件;

7、经营地址证明:自己购房的提供产权证复印件; 没有产权证的提供商品房购销合同; 租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明。

8、银行帐号证明复印件(未开户可暂不提供;

9、总机构所在地税务(工商机关提供的在外地设立分支机构的证明复印件。

外国企业:

1、营业执照副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;

2、代表处组织机构代码证复印件;

3、境外总公司工商登记、银行资信证明复印件;

4、首席代表授权书、个人简历、身份证、首席代表证、财务负责人、办税员身份证;

5、代表处中方员工聘任合同、身份证复印件;

6、经营地址证明:自己购房的提供产权证复印件; 没有产权证的提供商品房购销合同; 租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明;

7、银行开户申请书复印件(未开户可暂不提供。

办理时间:资料齐备 3个工作日内

8、办理地税税务登记证

受理单位:XX 市地税局

所需资料:

外商投资企业:

1、营业执照副本有效复印件二份;

2、统一代码证复印件二份;

3、外商投资企业批准证书复印件二份;

4、企业成立的批复文件一份;

5、公司合同、章程、协议书的副本及可行性研究报告复印件二份;

6、法人代表(负责人、财务负责人、办税员的居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件;

7、房屋租赁合同或产权证明(未办理产权证明的可提供购房合同或协议等复印件二份。

外商投资企业分支机构:

除需要以上 1、 2、 6、 7、项外,还需附送以下资料:

1、公司的章程、合同、可行性研究报告;

2、总公司的税务登记证副本复印件二份;

3、总公司的营业执照副本有效复印件二份;

4、税务机关需要的其他资料。

外国企业:

1、营业执照副本有效复印件二份;

2、统一代码证复印件二份;

3、房屋租赁合同或产权证明 (未办理产权证明的可提供购房合同或协议等复印件二份;

4、境外总公司工商登记、银行资信证明;

5、首席代表授权书、首席代表证、身份证或护照、个人简历、财务负责人、办税员的居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件;

6、代表处中方员工聘任合同、身份证。

应填写的表格:

《税务登记表》一式四份,纳税人还要同时填报《税种登记表》一份、《代扣(收税务登记表》一份、《房产税税源情况表》一式三份;《税务登记表》、《税种登记表》要求使用 A4双面打印,用钢笔或签字笔填写,不得使用复写纸誊写,不得自行修改表格内容。

办理时间:资料齐备 5个工作日内

9、办理财政登记证

受理单位:XX 市财政局

所需资料:

1、外商投资企业批准证书及企业成立的批复文件的复印件;

2、营业执照副本有效复印件;

3、公司成立合同复印件(合资、合作企业才需提供、公司章程复印件;

4、国税、地税税务登记证 ;

5、财政登记表(需加盖公司公章;

注:外商投资企业应在取得营业执照之日起 30日内向市财政局办理财政登记,接受财政监督。

办理时间 :资料齐备 2个工作日内

外商投资房地产企业备案审核的要点

外商投资房地产企业备案审核的要点 说明：下划线部分为《商务部关于做好外商投资房地产备案工作的通知》原文，其余为补充说明。 一、备案审核的有关法律规定和规范性文件 重点为： （一）171号文（六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，2006年7月11日）、 （二）192号文（《商务部办公厅关于贯彻落实＜关于规范房地产市场外资准入和管理的意见＞有关问题的通知》，2006年8月14日）、 （三）50号文(商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,2007年5月23日)。 二、备案审核范围 （一）外商投资房地产企业的范围： 1、正向列举： 按照192号文，171号文中所称外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经 营、或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。 2007年的《外商投资产业指导目录》已将土地成片开发（限于合资、合作）和高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营列入限制类。 2、反向列举： 下述5类项目不属于房地产开发经营企业，不列入备案范围： 房地产中介、房地产经纪、房地产咨询、物业管理和仓储企业。

（二）审核内容包括的范围： 下述5大类内容送省级商务主管部门进行核对：地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后（包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等），将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。 例外： 1、据反映，部分地方外汇管理部门对于外商投资房地产企业外国投资者向其它外国投资者转让股权的事项要求提供我部备案手续。我们认为，50号文件主要加强对于外商投资房地产企业新设（包括并购）及增资过程中有关外汇的监督和管理，因此目前对已设立的外商投资房地产企业不涉及外汇事项的暂不进行备案审核。 2、192号文规定，境内、外机构、个人依法购买自用、自住的已建成商品房，不属于外商投资房地产企业的项目转让范围内。 三、审核重点内容的具体说明 省级商务主管部门需根据171号文、50号文及相关规定的要求对下述材料的合法性、真实性、准确性进行核对： 1、公司提供的土地使用权、房地产建筑物所有权，或签订的土地使用权或房产权预约出让/购买协议等文件是其依法取得，真实有效，符合相关规定。 其中，新设项目允许由企业投资方取得土地使用权；其他变更项目要求企业取得土地使用权后，方予以备案。 2、投资设立（增资）的公司符合项目公司原则，投资（包括增资）仅限于经批准的单一房地产项目；一片土地，一个项目； （1）经营范围应明确项目内容，对经营范围的表述，应严格审核。对表述不清或有逻辑问题的，要求企业变更后再予以备案。

房地产开发经营与管理考试试题及答案(精品文档)_共7页

2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%

房地产企业房地产开发与管理制度

房地产开发与管理 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。 项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经理批准后，才正式

抽设计单位委托设计。 施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。 （3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其他有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序管理体系：

江苏省房地产开发外商投资企业(按登记注册类型)负债具体情况3年数据专题报告2019版

江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况3年数据专题报告2019 版

前言 江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况数据专题报告围绕核心要素房地产开发企业总负债，房地产开发外商投资企业负债，房地产开发外商投资合资经营企业负债，房地产开发外商投资合作经营企业负债等展开深入分析，深度剖析了江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况的现状及发展脉络。 江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况专题报告中数据来源于中国国家统计局等权威部门，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告从多维角度借助数据客观反映当前江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况真实状况，趋势、规律，江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况数据专题报告必能为大众提供有价值的指引，提供更快速的效能转化。

目录 第一节江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况现状 (1) 第二节江苏省房地产开发企业总负债指标分析 (3) 一、江苏省房地产开发企业总负债现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业总负债现状统计 (3) 三、江苏省房地产开发企业总负债占全国房地产开发企业总负债比重统计 (3) 四、江苏省房地产开发企业总负债（2016-2018）统计分析 (4) 五、江苏省房地产开发企业总负债（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业总负债（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业总负债（2017-2018）变动分析 (5) 八、江苏省房地产开发企业总负债同全国房地产开发企业总负债（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节江苏省房地产开发外商投资企业负债指标分析 (7) 一、江苏省房地产开发外商投资企业负债现状统计 (7) 二、全国房地产开发外商投资企业负债现状统计分析 (7) 三、江苏省房地产开发外商投资企业负债占全国房地产开发外商投资企业负债比重统计分 析 (7) 四、江苏省房地产开发外商投资企业负债（2016-2018）统计分析 (8)

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报告导读 本报告针对江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）主营业务收入具体情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）主营业务收入具体情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）主营业务收入具体情况提供重要参考及指引。 江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）主营业务收入具体情况数据专题报告对关键因素房地产开发企业主营业务收入总金额，房地产开发外商投资企业主营业务收入，房地产开发外商投资合资经营企业主营业务收入，房地产开发外商投资合作经营企业主营业务收入等进行了分析和梳理并展开了深入研究。 江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）主营业务收入具体情况数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报

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目录 第一节江苏省房地产开发外商投资企业（按登记注册类型）主营业务收入具体情况现状 ..1第二节江苏省房地产开发企业主营业务收入总金额指标分析 (3) 一、江苏省房地产开发企业主营业务收入总金额现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业主营业务收入总金额现状统计 (3) 三、江苏省房地产开发企业主营业务收入总金额占全国房地产开发企业主营业务收入总金 额比重统计 (3) 四、江苏省房地产开发企业主营业务收入总金额（2016-2018）统计分析 (4) 五、江苏省房地产开发企业主营业务收入总金额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业主营业务收入总金额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业主营业务收入总金额（2017-2018）变动分析 (5) 八、江苏省房地产开发企业主营业务收入总金额同全国房地产开发企业主营业务收入总金 额（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节江苏省房地产开发外商投资企业主营业务收入指标分析 (7) 一、江苏省房地产开发外商投资企业主营业务收入现状统计 (7) 二、全国房地产开发外商投资企业主营业务收入现状统计分析 (7) 三、江苏省房地产开发外商投资企业主营业务收入占全国房地产开发外商投资企业主营业 务收入比重统计分析 (7)

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

上海市外资房地产开发企业基本情况

上海市外资房地产开发企业基本情况 罗欣蟾 一、外资房地产开发企业在上海市房地产业的地位 统计资料显示：1~9月上海市外资房地产开发企业331家。此次调查向331家外资房地产开发企业发放了调查表，共回收有效调查表243份，有效回收率为73.4%。 在243家外资房地产开发企业中，有房地产开发项目262个，项目计划总投资1098.98亿元，截至9月底累计完成投资768.29亿元，其中本年1~9月完成投资139.76亿元，占全市房地产开发投资总额的13.9%。 被调查的243家外资房地产开发企业建设的商品房施工面积1~9月达到979.89万平方米，占全市商品房施工面积的9.9%。其中：商品住宅580.26万平方米、办公楼177.58万平方米、商业用房114.42万平方米，分别占全市的8%、27.5%和11.9%。 1~9月，在全市商品房销售面积中的7.7%是由被调查的243家外资房地产开发企业建设的，销售面积总计159.22万平方米。其中，商品住宅销售面积114.61万平方米，占全市商品住宅销售面积的6.2%；办公楼39.2万平方米,占40.1%；商业用房2.32万平方米，占2.7%（见下表）。 表1~9月上海市外资房地产企业开发项目的施工面积、销售面积情况 二、上海市外资房地产开发企业基本情况 通过对此次有效调查表的汇总、整理和分析，结果显示：目前在上海市进行房地产开发的外资企业队伍较为稳定，港澳企业是上海市外资房地产开发投资的主体；6成以上外资房地产开发企业的外方投资比例超过90%；外资房地产开发企业在上海市开发投资项目的平均规模相对较大，建设项目的区域以内环线以内为主，非住宅项目比重高于全市平均水平；绝大多数外资房地产开发企业看好上海市房地产市场的发展前景，8成以上企业将维持或继续扩大投资开发房地产项目的规模，

·房地产开发经营与管理考试试题及答案

一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资

周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

房地产开发与管理

房地产开发与管理 一、填空 1.房地产：房地产是由土地、随着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2.房地产开发的特征：1.综合性2.长期性 3.时序性 4.地域性 5.风险性 3.生地熟地毛地净地生地。1.生地：指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。2.熟地：指已完成土地开发，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。3.毛地：指已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.净地：指已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁，土地权利单一的土地；从形态上看，净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.管理的基本职能：计划、组织、领导、控制、创新。 5.土地所有权：是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地所有权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 7.根据土地利用总体规划，土地用途包括：农用地、建设用地、未利用地。 8.建设项目选址意见书的主要内容：1.建设项目的基本情况2.建设规划选址的主要依据。 9.房地产开发项目规划：是把建设意图转换成定义明确，系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 10.房地产投资决策的基本要素：决策者、决策目标、决策变量、状态变量。 11.定量分析方法：确定型决策法、风险性决策法和不确定型决策法。 12房地产投资不确定性分析的进一步分析方法：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。 14.五种财务基本报表：现金流量表、损益表、资金来源与应用表、资产负债表和外汇平衡表。 15.房地产开发建设过程四个阶段：1.项目建设准备阶段2.招标投标阶段3.施工阶段4.市政公建配套阶段。 16.建设工程质量监理内容：1.对原材料的监理2.对混凝土浇灌的试验监理3.对施工程序的监理。 17.工程监理工作内容：1工程投资监理2.工程进度监理3.工程质量监理4.工程成本监理5.工程合同监理。 18.现行土地制度、社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。a农民集体的范围有：农民集体；村内有两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体.b 国有土地的范围有：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 二、简答题 1.房地产特性：1）位置固定性、地域差别性。2）使用长期性。3）商品属性。4）保值增值性。5）异质性。 2.项目选择的程序：1.投资项目寻找2.投资项目精选 3.初步可行性研究 4.项目谈判 5.详细可行性研究 6.公司总体决策。 3.我国土地所有权特征：1.权利主体的特定性2.交易的禁止性3.权属的稳定性 4.权能的分离性 5.排他性。 4.土地使用权转让原则：1.随之转移原则2.房、地产一致原则3.效益不可损原则。 5.房地产开发投资的主要不确定性因素：1.土地费用2.建安工程费3.租售价格4.开发期和租售期5.其他因素。

外商投资房地产方式、限制及流程

外商投资房地产方式、限制及流程 一、背景 经济表现优异的中国，加入WTO后，随着人民币升值的启动，迅速蹿红，成为国际资本的头号角逐目标。国际资本圈甚至流行一句名言“购买所有人民币资产，包括垃圾” 房地产行业作为中国经济支柱，对外资的吸引力越来越大。有数据统计，在外资购房的高潮期，2005年外籍人士在京购买高端物业占比为20%，外资成为支撑北京、上海等一线城市高房价的一股“生力军” 然而从2006年开始，对于外资而言，中国楼市的“美羹”开始无法轻易“品尝”。2006年9月份“171号”文件下发，对外资投资房地产亮出红灯。此后，政策为外资投资房地产业筑起了一道道的“门栅”。外籍人士在京购置高档楼盘的比例也由2005年的20%骤降至2007~2008年2.1%左右。 二、概念界定 外商投资房地产，是指外国投资者通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。 外商投资房地产业主要有：新设、并购和再投资三种方式。 三、新设方式 外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。新设方式是外资投资房地产业最基本的投资方式。 遵循商业存在原则和项目公司原则 1、商业存在原则 外商在中国境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则。即外商应首先在中国境内申请设立外商投资企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准

的经营范围从事相关业务。简单的说，商业存在原则要求“从事房地产开发活动”，必须按照要求“设立房地产开发企业”，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动。 2、项目公司原则 外商在中国境内从事房地产的开发和经营，应当遵循“项目公司”原则。即外商欲申请设立房地产公司，必须事先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或者已经与土地管理部门、土地开发商或者房地产建筑物所有人签订土地使用权或者房产权的预约出让或者购买协议。也就是说，项目公司要求有“从事房地产开发活动”的实际需要，才能“设立房地产开发企业”，否则，审批部门不予批准。 3、两种原则之间的关系 “从事房地产开发活动”和“设立房地产开发企业”是相辅相成的。“设立房地产开发企业”是以“从事房地产开发活动”为前提和条件的，但同时，“设立房地产开发企业”也是“从事房地产开发活动”的前提和条件，二者互为条件，缺一不可。 对外商投资新设房地产企业的限制 （一）、对经营范围的规定 2007年版规定的外商投资房地产业的限制类范围是： （1）土地成片的开发(限于合资、合作); （2）高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营; （3）房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。 此外，2007年版还将“高尔球场的建设、经营”规定为禁止外商投资项目。 （二）、对注册资本金和投资总额的限制 （1）房地产开发企业的最低注册资本为100万元人民币（地方政府可能有更高要求）；（2）投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本应该不低于投资总额

房地产开发和管理

房地产开发与经管 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制工程的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行工程的可行性研究。 工程的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设工程的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计工程委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。

施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计规范。（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程工程，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计工程任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其它有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费规范，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序经管体系：

房地产行业日常业务处理流程

房地产企业日常业务处理流程房地产公司的财务核算至关重要，故财务部应至少设三人以上，出纳人员一名，主管现金、银行存款及其他货币资金；成本会计一名，专门负责房地产项目开发成本的核算；记账会计一名，主要是全面负责整个项目的帐务处理，登记帐簿、登记记账软件、月末结帐、报表等。 下面主要针对房地产企业财务管理工作做一些简单的阐述。 一、收房款 1、置业顾问与客户签订认购协议或合同，一式三份，客户一份，财务部备案一份，销售部存档一份。置业顾问随同客户一起将定金或房款交存出纳处，出纳点验款项后开具收款收据或发票。收据联交客户，记账联转记账会计做帐，存根联出纳留存。 2、财务部与销售部都必须建立销售台账，做到日清日结。当天收款与开具收据必须当天登记，每日金额核对一致。每日出纳收取的现金必须及时存入银行，每次存入银行必须逐笔登记，并注明是现金收房款存入银行。每日收取的POS 款和转账款必须逐笔登记。销售部每日根据购房协议（合同）和收据登记《销售日报表》，并与财务部出纳登记的《收款日报表》逐笔核对。置业顾问和出纳根据自己的日报表分别登记销售台账，月底核对结清。 3、记账会计根据出纳传递的票据做账，每日与出纳核对盘点库存现金、银行存款的账面金额与实际库存。记账会计根据出纳开具的收款收据做预收账款，等开具商品房销售发票时再确认为“商品销售收入”。若直接能开具发票，则不做预收账款，直接做入“商品销售收入”。

4、若为按揭贷款，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。出纳人员应根据银行的按揭进账单及时登记销售台账，并根据收款开具收据（发票），三联式收据，客户一份，置业顾问一份，财务部留存一份。记账会计根据出纳提供收据（发票）记账，每日核对账面金额和库存余额。 二、开发阶段的日常支出业务 房地产企业日常报销跟其他行业基本相同，按照正常审批流程，报销人员拿着票据到出纳处粘贴，会计审核签字，再由经管部门领导审批，公司主要负责人审批，最后交由出纳报销，或领钱或冲账。这些日常报销中，多涉及楼盘的策划宣传等销售费用以及企业管理费用中的招待费、办公费等。 房地产企业最大的支出就是开发成本，开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用，这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。 1．土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 2.前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 3.建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

地产公司排名及企业性质

xx房地产开发商排名百强榜单 1.万科企业股份有限公司（民企，有央企入股） 2.xx海外发展有限公司（国企） 3.绿地集团（国企） 4.xx富力地产股份有限公司（民企） 5.合生创展集团有限公司（民企，港资背景） 6.xx控股有限公司（港资） 7.xx集团（民企，港资背景） 8.保利房地产(集团)股份有限公司（国企，央企背景） 9.华润置地有限公司（国企，央企背景） 10.远洋地产控股有限公司（国企，央企背景，港资——外资背景【汇丰】入股） 11.绿城中国控股有限公司（民企，外资背景） 12.雅居乐地产控股有限公司（民企，外资背景） 13.瑞安房地产有限公司（民企，港资外资背景） 14.新世界中国地产有限公司（港资，外资背景） 15.龙湖集团（民企，外资背景，有国企入股） 16.鲁能置业集团公司（国企，央企背景） 17.SOHOxx有限公司（民企） 18.金地(集团)股份有限公司（国企，有外资入股） 19.上置集团有限公司（港资）

20.金融街控股股份有限公司（国企） 21.合景泰xx地产控股有限公司（民企） 22.复地(集团)股份有限公司（民企，港资外资背景） 23.招商局地产控股股份有限公司（国企，央企背景） 24.上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（国企，中外合资） 25.北京北辰实业股份有限公司（国企，中外合资） 26.沿海绿色家园有限公司（民企，港资背景） 27.首创置业股份有限公司（港资） 28.大连万达集团股份有限公司（民企） 29.xx首都开发股份有限公司（国企） 30.大华(集团)有限公司（民企） 31.仁恒置地集团有限公司（民企，外资背景） 32.融侨集团股份有限公司（民企，侨资背景） 33.卓达集团（民企） 34.xx恒大地产（民企，外资控股） 35.凯德置地集团（外资） 36.上实地产（国企） 37.北京市华远地产股份有限公司（国企，中外合资） 38.xx城投置地有限公司（国企） 39.xx100集团有限公司（民企） 40.xx建设集团股份有限公司（民企）

外商投资中国大陆房地产有关法律法规

1 外商投资中国大陆房地产有关法律法规 1.1.1 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 （建住房[2006]171号） 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见： 一、规范外商投资房地产市场准入 （一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。 （二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。 （三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。 （四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。 （五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。 二、加强外商投资企业房地产开发经营管理 （六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。 （七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。 （八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。 （九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发[2006]37号文件及其他有关规定严肃查处。 三、严格境外机构和个人购房管理

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书

3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表

外商投资房地产条件及程序(精)

一、现行规范外商投资房地产有关法律法规及规范性文件 1、中华人民共和国国务院《指导外商投资方向规定》 (第 346号 , 2002年 2月11日发布《外商投资产业指导目录》 (2007年修订 2、建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》 (建住房〔 2006〕 171号 , 2006年 7月 11日发布 3、中华人民共和国商务部办公厅《关于贯彻落实有关问题的通知》 (商资字[2006]192号 , 2006年 8月 14日发布 4、国家外汇治理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》 (汇发〔 2006〕 47号 , 2006年 9月 1日发布 5、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 (商资函 [2007]第 50号 , 2007年 05月 23日发布 6、国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》 (汇综发 [2007]130号 , 2007年 7月 10日发布 7、商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 (商资函 [2008]23号, 2008年 7月 1日实施 8、国家发展改革委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》 (发改外资 [2008]1773号, 2008年 7月 8日实施 二、外商投资房地产企业的设立 根据 50号文的规定,外商投资从事房地产开发、经营,应遵循项目公司原则。 而根据 171号文、 192号文和 50号文等的规定,设立外商投资房地产企业应当满意以下条件:

(1已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权, 或已与土地管理部门、土地开发商 /房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让 /购买协议 ; (2投资总额 300万美元以下 (含的,注册资本不低于投资总额的 70%, 300万美元以上的, 注册资本不低于投资总额的 50%。 (3经营范围为普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆 (饭店、度假村、写字楼、会展中央、商业设施、主题公园等的建设经营,或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发。 (4中外双方未以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。 设立程序: 签订土地使用权出让合同 (转让合同→向商务主管部门申请企业设立批准→颁发一年期《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门申请办理企业设立登记, 领取《营业执照》→ 缴纳土地使用权出让金→申领《国有土地使用证》→换发正式《外商投资企业批准证书》→ 向工商行政主管部门换发《营业执照》 房地产项目立项申请 三、以股权转让、并购等方式投资房地产的要求 1、应以自有资金一次性支付全部转让金。 境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业, 须妥善安顿职工, 处理银行债务, 并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。 境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的, 须妥善安顿职工, 处理银行债务, 并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。

房地产开发与经营教学大纲

建筑科技大学 “房地产开发与经营”课程教学大纲 英文名称：Real Estate Development & Operation 课程编号；404244 课程类型：选修课 学时：40 学分：2.5 适用对象：会计学专业 先修课程：经济学、技术经济学、市场营销学 建议教材及参考书：1.《房地产开发与经营》，兰峰编著，中国建筑工业，2008.3； 2.《房地产开发经营与管理》，中国房地产估价师学会编，洪玉主编，中国建筑工 业，2005.5； 一、课程性质、目的与任务 1．课程性质 本课程是工程管理、会计学专业的一门限选课，本课程提供了进行房地产开发经营活动所必需的专门知识，为将来学生走向相关工作岗位打下一个良好的基础。 2．课程目的和任务 通过本课程的学习，使学生能够全面认识和了解房地产开发经营管理的全过程知识体系，掌握房地产开发概述、房地产开发前期工作、房地产开发项目市场调查、房地产开发项目策划、房地产开发项目规划设计、房地产开发项目风险与不确定性分析、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目工程建设管理、房地产开发项目市场推广、物业管理等方面的专业知识，提高房地产投资决策的质量。 二、课程教学容及要求 第一章房地产开发概述 容 （1）房地产与房地产开发：房地产的基本概念，房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用； （2）房地产开发模式：多元化开发模式，专业化开发模式，其他开发模式； （3）房地产开发分类与项目类型：房地产开发的分类，房地产开发的项目类型； （4）房地产开发特性：区位特性，价值特性，外部特性； （5）房地产开发企业：房地产开发企业的设立条件，房地产开发企业资质等级，房地产开发企业设立的程序。 基本要求 （1）掌握房地产的基本概念； （2）熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；

房地产开发流程及五证办理流程

房地产开发流程及五证 办理流程 集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

房地产开发流程及五证办理流程 原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证 详细查看下面： 一、建设用地规划许可证和国有土地使用证 1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日） 程序： （1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处 （2）用地处转总工室审查 （3）报局业务会批准 （4）领取选址意见书 2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（30个工作日） （1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查 （2）主管局长、主管局市长批准 （3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（60个工作日） （1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处 （2）土地评估 （3）土地局测量对现场测量，出定界图 （4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证

二、建设工程规划许可证 1．市消防支队盖章（15个工作日） （1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批 （2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章 2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续 3．房地产开发建设规模（30个工作日） 建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理 4．建设工程规划许可证（30个工作日） （1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处 （2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字 （3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单 5．放线报告（15个工作日） 持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。 三、建设工程施工许可证（建委） 1．报建（1个工作日） 提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图 2．现场勘察（3个工作日） 3．组织招标 4．抗震审查 5．施工合同审查 6．交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、