房地产营销策划案例解析
河南城建学院课程设计
七
星
佳
园
营
销
策
划
方
案
目录
第一篇环境分析
1-1 市场分析
1-2 区域房地产住宅市场状况
1-3 项目介绍与分析
第二篇SWOT分析
2-1项目优势
2-2项目缺点
2-3项目机会点
2-4项目策略
2-5价格策略
第三篇项目定位
3-1客户定位
3-2项目定位
3-3定位支撑
3-4消费能力分析
第四篇营销战略
4-1整体战略
4-2宣传策略及渠道
4-3促销策略
第五篇营销推广策略
5-1推广渠道
5-2推广进度
5-3筹备期推广策略及工作安排
5-4开盘推广策略及手段
5-5现场开盘活动
第一篇
1-1. 市场分析
宏观市场分析
2009 年，平顶山楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任
务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的
开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略 2009 年，平顶山楼市将难见 08 年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，平顶山开发商高调收官。
区域市场分析
一、经济发展
1． 2009 年回顾 . 平顶山楼市异常活跃
1)2009 年平顶山市全年累计完成房地产开发投资19.1 亿元，占全市房地产投
资比重的 15.78%，商品房实际新开工面积 116 万平方米，占全市新开工面积
的20.7%，商品房市场供应面积 98.87 万平方米。 2007 年可以说是鹰城新老区开
工以来最活跃的一年，异域房产大佬的蜂拥而至，带来了新的理念，更带动了鹰
城的房价上升。
2)商业用房过剩量加大
商业性用房分别占当年供应总量和销售总量的15%和 7.6%，从物业类型的
供需比来看，商业用房的供需比为 2.32 ：1，出现明显过剩，过剩面积 15 万平方米。
3)多层和高层最受欢迎
各类商品房中，多层和高层住宅等普通商品住宅仍是市场供求的主体，二
者分别占到当年供应总量和销售总量的 80%和 86%。
4)全市新增商品房，供应和销售总量平衡
平顶山市 2007 年市区新批商品房预售面积共 645.57 万平方米，同比增长70.3%，其中住宅519.1 万平方米，同比增长60.8%，其中平顶山新区新批商品房
预售面积为 98.87 万平方米，住宅 53.4 万平方米，非住宅 45.47 万平方米。平顶山
房产市场供求总量基本平衡。
5.中小户型市场需求大， 125 平方米以下的小户型市场需求很大
从不同的面积户型的市场需求来看，单套80 平方米——130 平方米的户型最有
市场，占64%以上，其中100 平方米——120 平方米户型市场需求量大，占26.1%。同时值得注意的是， 60 平方米以下的户型近几年市场需求量也有所增加。
另外，商品房住宅套均面积从 2003 年的 146.9 平方米减至 2006 年的 122.3 平方米，单套住宅面积在逐年下降，户型设计呈现出日益紧凑，布局日趋合理。
6.外地人（平顶山城区以外）购房占了近一半。
从够房人群户籍归属分析， 2006 年全市共售出商品房 10658 套（间），其中外地个人（平顶山城区以外）购买4483 套（间），占 42.06%。
7.平顶山市北区，西区房子紧销。
从区域供求分析，北区，西区，和中区仍是平顶山老城区商品房供应和销
售的主要区域，三者合计占市区供应总量的 65.6%以上，占需求总量的 71.5%，而南区开发较弱，供求占比均有 8%左右。从各区域商品房的供销比来看，北区，西区的销售表现异常火爆，在全年供应量增幅较大的情况下，仍供不应求。
8.按揭仍是首选付款方式
按揭仍是多数购房人的首选付款方式，从全年购买商品房套数和面积比例
来看，基本都占70%左右。一次性付款的消费群体约占25%。
2. 2008年发展趋势
1). 政策从严效应显现
2004年至 2006 年平顶山房地产整体均价不断上涨，2006 年比 2005 年增加13%（而 2005 年比 2004 年增加 9%），其中住宅均价 2006 年比 2005 年增加 4%，非住宅增加 16%。2007 年的房地产市场发展趋势将持续稳定，不会出现大起大落的情况。
2). 购房需求越来越大
虽然 2000 户籍改革遭遇上学难，但户籍改革的推进会造成城区人口持续
增长。随着平顶山市城市划进程加快，对住房需求加大。据统计，平顶山市市区
人口 2007 年后将达到 89.5 万，到 2008 年平顶山市城镇人口人均住房建筑面积
新增到 34 平方米，这样平顶山市需要新建住宅528 万平方米，加快老城改造，
新区建设也会刺激购房需求。城区以外的人购买商品房比率继续上升，2006 年外地人购房已占总购房比率的42.06%，平顶山市本地与外地人的购房比例为0.82 ：1。2007 年，外地来平顶山市购买房子的人数越来越多。未来随着平顶
山市对外开放的不断深化，城市进程不断加剧，外地人的购房量将高于本地人。
有需求就会有市场， 2007 年平顶山房地产市场的巨大需求将使平顶山房地
产市场更加繁荣。
3). 外地品牌挺进平顶山
进入 2006 年，随着新区建设一日千里，以前只闻其名的全国知名企业，
如郑州建业房地产公司，浙江漫浪房地产公司等外来房地产商纷纷进入平顶山地产。 2007 年，国家的宏观调空政策将会越发明显，造成一线城市地产市场成本
的提高，一线城市的品牌开发商们必将进行战略性转移，大举进军像平顶山这样的二三线城市。
4). 新城区继续升温
2006 年，新城区建设初具规模，平顶山市融鹰房地产开发有限公司开发的《华府广场》，漫郎房地产开发公司开发的《 0375. 首府》，建业房产公司开发
的《建业 - 森林半岛》等众多楼盘开盘销售情况喜人，销售量逐月速增，由 10 月的3 万多平方米，一跃增加到 12 月的 8 万多平方米，销售项目由 10 月的 7 个和 11 月的 9 个到 12 月的 12 个，价格由每平方米 1900 元增加到每平方米 2500 元，增幅达到 24%，金额达 600 多元。
为贯彻平顶山市委、市政府“建设大城市、发展大工业”的发展战略，以
“优化东区功能、改善老区环境、重点发展西部新区”为目标，加强对近期城市
住房建设的调控指导和统筹布局，特指定本计划。
随着 2007 年市委市政府的投入使用，区内的市政、交通等与新区有关的经
济开始出现跨越式前进、尤其是因此而对楼市所产生的升值预期开始释放。
新区建成使用后两三年楼市租金将持续上涨，市场的需求快速增长。可以
预见，开发商将借助新城区概念经济来提升房地产产品销售。 2007 年，以新城区
为中心的周边地区也将持续升温，使优先进驻新区的房地产开发企业得到更大的实惠。
5). 高层成新宠郊区化
2006 年高层住宅大于供给 19.89 万平方米，供需比为 0.88 ：1，对存量房进行有效的消化，高层住宅在经历了多年的“高处不胜寒”的困境之后，终于迎来了
春天。
在土地实施“招、拍、挂”后，土地奇缺，地价攀升，建造高层成为节约
成本的重要方式。高层作为城市现代化的标志，在提高城市档次方面起到重要的
作用。高层结构不断推陈出新，高层和其他物业一样一步步走向成熟、理性，被
越来越多的消费者接受。随着中心区域土地的开发数量的日渐减少，郊区化发展成了一种必然。 2006 年年底地产郊区发展将更加明显，尤其是西部、南部区域。
6). 房价价格稳中有升
随着宏观调控，土地成本、融资成本、建造成本、营销管理费用的增加，
农副产品价格的上涨，这些将成为促进房价继续上扬的内在因素。
2007年政府仍然会加大廉租房、经济适用房、普通商品房的建设。随着平
顶山市政府对二手房政策的倾斜，二手房市场会进一步活跃。另外，人们对银行
再次加息的心理预期，会使部分房地产投资人士出现持币观望或延期进行投资，
因此， 2007 年房价不会快速升高，整体价格稳中有升，涨幅可能不会突破12%。
小结 :
平顶山的未来更是让世人翘首以盼，平顶山市政府的《东扩西进》发展战
略和新区开发。从老市区到新区将会更加便捷，基础设施基本到位。展望未来，
平顶山的房产建设将更红火，同时，也是考验平顶山房产界的一年。更是值得我们关注的一年。
住宅发展趋势。
多层住宅发展趋势。
主要集中在市区边缘区域及稍偏区域，随着边缘区域下阶段的开发量迅速
增加，多层住宅从整体供给上来看仍属增长趋势，但主要集中在中低档上，也有一部分定位成高档，总体房价已趋于上升。
小高层住宅发展趋势。
小高层住宅主要集中在市区相对较好地段，市场逐渐被市场接受，产品的
设计发展迅速，两年内仍呈高速发展趋势，但竞争将更加激烈。
高层住宅发展趋势。
高层住宅在市区仍属稀缺产品，市场接受度较差，市场引导过程尚需一段
时间，随着地价及开发成本的上升，高层住宅也是未来发展的主流趋势，但仍属
风险产品。
1、人文环境
平西湖周围，是高素质人才密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集：2所高等院校
教授级科研人员共 3000 余人
在校大学生共 7 万人
每年毕业大学生 2 万余人
2、自然环境
本区域气候属西部利亚带季风气候，四季分明，年平均气温16.3 ℃，年日
照总时数1810 小时——2100 小时，年平均可日照总时数4450 小时，年降水。
1150mm —— 1450mm.
1-2.平顶山区域房地产住宅市场状况
一 . 平顶山房地产发展历程
2006 年，平顶山市房地产处于起步阶段，人们开始关注房地产的保值增值现象，投资方向逐渐转移向房地产。
2007 年后，建业，常绿等大型地产大鳄的进驻，推动了此地的房地产的发展速度。
2008 年受紧急危机的影响，房地产市场处于低迷状态，政府推出各项利于房地产的政策来促进房地产的发展。
2009 房地产市场飞速发展，高层楼盘新城区进驻。
二．平顶山部分在售楼盘一览表
价格总建筑面绿化名称楼盘位置（元 / 平积（万 / 平率/ 容积
建筑类型
方米）套数
方米）率
新城区长安大
1255% /蓝湾新城道与未来路交叉350014
中高层、高层
1.5
口东南片区
16 套
君临天下
平顶山市新城
4380
28
3.0387
32% /区经二路北段
高层
4.4
6 套
建业桂圆平顶山卫校后5200
13
22
32% /小高层
4.50
00 套
常绿大悦平顶山河南城
370013
33.723
38% /
城建学院北门小高层、高层
2.4
00 套
常绿九鼎平顶山卫校对
4200
73
4.7
36.3%
面
多层
/ 2.498
5 套
建业森林
湖光花园旁边400066
8.5
41.14%
半岛
小高层、多层
/ 1.85
9 套
1-3. 平顶山七星佳园项目介绍与分析
平顶山“七星佳园”居住区位于平顶山市新城区。基地大致呈不规则矩形，南北长约 300 米，东西向长约 280 米，总用地面积为 7.11 公顷。基地中间有规
划道路穿越。地块周围高校林立，毗邻河南城建学院和卫校；距基地南侧800米处有平顶山著名景观水域之一的南湖，人文及景观资源得天独厚。基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的形态，最高点与最低点高差达 10 米，形成独特少
有的坡地景观。
贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑单体的规
划布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场休闲设施的设计均将建筑
形式与自然景观有机结合。
住区以规划路为界，定位为东块的白领商住区以及西块的景观居住区。东
地块迎合受众的需求开发以小户型为主的白领公寓以及苏荷酒店，建筑布局井然有序；东块地区则强调舒适自然的居住体验，住宅布局错落而有张力，同时尊重充分现有地貌，自北向南塑造高低错落、有山地建筑趣味的景观住区。地块核心组团设计中央景观绿地，起到“外观南湖，内拥园景”的效果。在设计中，我们
强调主要轴线对小区形态的控制作用。整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布在其中，以道路、绿化、公建等把其余住宅有机地串联成一体。充分利用地形
的规划设计使得小区内部步移景异，公共交往的空间更为丰富而有趣味。
在住宅群体空间组合上，一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另
一方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。将高层住宅组团布局，形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合
的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。通用建筑的组合与空间的渗透，使小区平面构图富有节奏韵律美，开阖有序。项目是由湖北天地房地
产开发与限公司和平顶山金地房地产开发有限公司投资开发建设的，占地 77283平方米，建筑面积约 317966 平方米，绿化率为 35.24%，容积率为 3.89。七星佳园由规划路分为东西两区，东区 4 栋，西区 10 栋，由 1 栋 32 层的酒店式公寓
及 13 栋 30-33 层的高层住宅组成，七星佳园推出地户型主要集中于 89—— 120 平米的两室、三室，共计 300 多套。
项目北可看见平西湖,外部景观优越 ,项目内部景观充分利用原有的地形地貌，打造出具有高低错落的山地趣味园林景观。每一栋楼下面都园林组团 ,还有贯穿园区的 1000 米的韵律缓跑径将园林组团相连，使小区园林更具参与性。
七星佳园步行到市政广场只要十多分钟。门口就是公交车站，有十几条公交
线路，可以方便到达平顶山市市区
物业类别住宅、公寓、商住楼项目特色配套商品房 ,教育地产建
筑类别高层装修状况毛坯
物业地址七星佳园位于新城区开发区崇文路908 号（平顶山工学院斜对面）交通状况七星佳园66、67、27、28、16、26
当前价格均价6800元/平方米
特色点评：在新城区，七星佳园顾名思义，有七个重要板块组成，几个月
前的初露锋芒凸显出大家风范；而后勇夺年度住宅新地标引来了更多的关注。户型产品多元，对于七星佳园置业者们来说，他们的专业度更懂得分辨何处该出手。
性价比星级：★★★★☆
第二篇SWOT 分析
2-1、项目优势
项目临近的交通路网发达
项目紧邻新城区中环线，崇文路，有多路公交车进过此地，出行方便，并与进出平顶山门户的城际高速相通。
项目所处环境的高校林立，是修身的理想居所
地块周围高校林立，毗邻河南城建学院和平顶山卫校；距基地南侧800米处有平顶山著名景观水域之一的平西湖，人文及景观资源得天独
厚。基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的形态，最高点与最低点
高差达 10 米，形成独特少有的坡地景观。
项目处于中心地带，绿化核心
贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑单体的规划布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场休闲设施
的设计均将建筑形式与自然景观有机结合
项目错落有致，定位小户型
住区以规划路为界，定位为东块的白领商住区以及西块的景观居住区。
东地块迎合受众的需求开发以小户型为主的白领公寓以及苏荷酒店，建
筑布局井然有序；东块地区则强调舒适自然的居住体验，住宅布局错落
而有张力，同时尊重充分现有地貌，自北向南塑造高低错落、有
山地建筑趣味的景观住区。地块核心组团设计中央景观绿地，起到“外观
南湖，内拥园景”的效果
2-2.项目劣势
项目地块邻近主干道，噪音污染较严重
地块长安大道东路贯穿南北。交通主干道的邻近，使项目居住环境相对嘈杂，客观上对项目品质感有所影响；
现阶段项目工程形象仍缺乏正面视觉震撼
现阶段项目工程形象仍不具备建立环境体验示范区的条件，客户尚不能全面直观的感受产品的真正价值 ;
2-3. 项目机会点
地理位置带来的后发优势
项目处于热点板块新城区，加上平宝一体化的政府规划，使得项目区位前景将被日益看好。
项目在平顶山市场拥有独特性和稀缺性
平顶山针对白领的小户型的产品并不多见。因此，产品拥有的鲜明个性为未来市场热销提供了可能。
2-4. 项目策略
通过项目分析，本项目可采取如下应对策略：
七星佳园可以说是“新城区”片区楼盘的先行者，在业界和公众心中有很高的美誉度，可充分延用其品牌价值，以吸引关注“七星佳园”的广大客户。 .
用足“平宝中心区高层纯住宅楼”的地段及楼盘优势，通过高层建筑挺拔、俊朗的外型，明丽、时尚的色彩，塑造平顶山西部门户的地标形象，最大化显现项目特质，以区别于其它楼盘。
在户型设计方面，要发掘西北面的景观优势，在户型上注重西北面观景阳台、大面积落地观景窗、能增大观景视野的外飘窗等的设计，使人有足不出户即可享受大自然的美趣。
注重小区大门一带的重新设计和包装，以新的标识向消费者展示新的楼盘形象。
2-5. 价格策略
1.根据对目标市场的仔细调研与分析，本案宜于采取“低开高走”策略，即在开盘期间
起价基本与周边楼盘持平且略低，待项目形成品牌形象后，根据定价原则，价格随销售率和市场价格作适当调整，逐步走高。综合以上两个因素，使价格稳步调整，让购买者、投资者
都能对项目充满足够的信心。根据这一原则，开盘后每售 30-50 套涨价一次，涨幅根据销售情况而定。
2.开盘期间，限额售优惠卡可达98 折，卡售完后不打折。
3.付款方式灵活多变，例如开盘期、重大节假日期间，适用优惠价格或送装修券（我公
司与多家大型装修公司有联系）的方式，吸引客户，促进销售。在项目销售到中后期或尾期，可以在首付款方式上相对灵活，可采取分期付款或其他方式，以减轻客户前期资金不足带来的门槛压力，对首付款项不足但预期收益乐观的客户很有利。
第三篇项目定位
3-1 、客户定位
主力总价约 45 万；
总
————首付 4 成，约为 18 万；
价价格决定阶层
华中科技大学，
森林公园为邻；
产品特性—————
与知识经济时代的高收入阶层及
新晋富豪匹配；
1、客户构成
以武汉为中心辐射全省面向全国的白领阶层
光谷武昌武汉湖北异地区域区域区域区域区域
2、潜在客户描述
地
客
户类客户特征描述对应购买动机重点单位来源
区
型
企多受过高等教育，为新城区区域
考虑到老人及小富士康、中芯国际、精伦电子、烽火集
孩居住需求，对居住团、华工科技、楚天激光、团结激光、凯
新业金内高新科技企业的相关负责人，
环境、硬件配套和软迪电力、长飞光纤、江钻股份、中冶南方
城领收入高；
件服务要求较高；等。
区
科多为周边高校、科技企业的学科住所离工作单位华中科技大学、平顶山大学、中南民族区
研教带头人、院系负责人或高级工程近；对居住环境、空大学、平顶山科技学院、中南财经政法大
域
育精师，其至少代表所从事领域的国内间舒适度有着极高学、华中师范大学、中国地质大学、平顶
英领先水平；教育程度与收入皆高；的要求；山理工大学、 709、717 研究所、铁四院等。武高多为省市级部门相关高级官员，社区环境与户型省市区各级政府机关
昌 级公 收入渠道多元 区 务员
域
传 多为武昌传统商圈内已经商多
年的商户，收入丰厚，喜爱攀比； 统商
原有住房已不能满足现有居住需
圈商
求，需要换置更加气派的高档住 人
宅；
接受过高等教育， 在商场打拼多
商 年，经验丰富，眼光长远，对任何 务人
事物有独到见解， 属于职业经理人
范畴；
金
年轻高知， 具有投资意识， 眼光
独到，生活快捷， 工作占去大部分
融 IT 时间，信息来源丰富， 属于新时代 人
信息化包装的人群；
非 对居住汉口没有绝对的地源情
汉口
怀，更看重居住社区的品质， 属于
传统 多次改善型住房类别， 且能够很快 住户
适应居住环境的改变；
境
在武昌相关高校及外资企业任
职，在平顶山计划居住时间超过
外人
年，收入高，且多享有专项住房补
士
贴；
政 平顶山各地市级政府高官， 收入 府高
渠道多元；
官
私 从事行业多样， 有丰厚的经济基 企高 础，文化层次中等， 渴望进入中心 管 城市主流社交圈；
投 对一线城市失去投资信心， 开始
转向二线城市平顶山， 并对平顶山
资
异 首个成品豪宅充满投资信心；
地
平 有平顶山工作生活和学习经历，
顶山 对平顶山地域怀有深厚感情的富
情 结
裕人
空间舒适；社区私密
性强
社区的 规模、 环 中南商圈、 鲁巷商圈以及各大学周边形 境、氛围、大器，以
成的商业圈层等。
及社区的名气；
社区环境、 居住舒 武昌区域内的一些外企分公司、
知名企
适性、周边配套，物 业公司职业经理人等。
业价值、升值潜力；
社区环境、 配套服 股票、基金投资公司，银行、保险类公 务、物业价值、交通 司等。
路网、信息系统；
社区环 境与户 型
空 间舒 适，住户 层 目前拥有高档住宅的业主
次，社区配套；
全市百所高校外教； NEC 电子、法国阿
尔斯通等众多外企高级管理层。
子女落户、养老；
荆州、黄石、孝感、宜昌、襄樊、荆门
等
项目品牌； 住户层 荆州、黄石、孝感、宜昌、襄樊、荆门
次；子女落户；养老
等。
认可平 顶山的 城 珠三角城市（深圳、广州等） 、长三角
市 经济 发展空间 及 （如：上海、温州）等。
本产品的投资价值；
项目区域； 项目品 全国各地
牌；产品的投资价值
社区文化， 配套服
5
务，国际社区的服务水平；
平
顶 山
平 顶 山
推广形象定位——毗连名牌大学新城区中心绿化带
开盘广告定位———新城区之心，一生之城；爱HOUSE,爱自己
11
3-3 、定位支撑
支撑一：领先的国际人文新区
规划中的三心之心
本案处于新城区未来战略规划中心：平顶山科技新区“公园商务中心、王
家店旅游服务中心、鲁巷商业服务中心”的核心位置。
生活配套完善齐全
外配套：
医院 / 同济新城区医院、平顶山市关山医院、平顶山中医院等
商业 / 亚洲最长的商业步行街、鲁巷广场购物中心、
平顶山数码港、新城区书城、苏宁电器、中百仓储、
中商平价等
酒店 / 华美达新城区大酒店、湖滨花园酒店等
餐饮 / 新加坡美食广场、金福盛大酒店、东鑫酒店、
鲁磨路美食一条街等
银行 / 工商银行、农业银行、建设银行、华夏银行、
浦发银行、民生银行等内配套：
7200 平方健康会所、 2000 平方幼儿园、 10000 平方商业街；
路网完善直达市心
地铁 2 号线、中环线路网、城区快速干道瞬间直达平顶山三镇
以及“ 8+1”城市圈；
支撑二：教育领先名校汇集
华中科技大学、平顶山大学、华中师范大学、中南财经政法大学、中国
地质大学、平顶山理工大学、平顶山科技大学、中南民族大学等28 所高校。
华师附中附小、华科大附中附小、新城区实验中学、关山中学、鲁巷实验
小学、平顶山外国语学校美加分校、枫叶国际学校等多所知名中小学。
支撑三：白领商住
整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布在其中，以道路、绿化、公
建等把其余住宅有机地串联成一体。充分利用地形的规划设计使得小区内部
步移景异，公共交往的空间更为丰富而有趣味。
支撑四：空间功能丰富
一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，
办求将环境优势与每幢建筑相结合。将高层住宅组团布局，形成小区环抱聚合的
空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。通用建筑的组合与空间的渗透，使小区平
面构图富有节奏韵律美，开阖有序。；
支撑五：金地品牌实力体现
金地集团初创于 1988 年， 1993 年开始正式经营房地产。 2001 年 4 月，金
地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承“用
心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。
金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区
域扩张战略格局，并已成功进入平顶山市场。金地坚持以产品为核心，不断为
客户创造价值：在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地
海景?翠堤湾、金地香蜜山；在北京，开发了金地格林小镇、金地国际花园；
在上海，开发了格林春晓、格林春岸项目。截止目前，正在和即将启动的有格
林世界、未来域两个项目。
3-4 、消费能力分析
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关
工作人员为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼
盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一
块热土。
第四篇营销战略
4-1 、整体战略
强迫记忆
广告轰炸
短时间内多层次多通路密集广告攻势，聚焦全武汉公众关注
精准传播
事件营销
针对目标客层群体的直销行为（小众活动及大客户直销）
多点销售
人海战术
1+ N 多点销售模式
4-2 、宣传策略及渠道
1、报纸广告——平顶山主流六大媒体密集轰炸
主力媒体
楚天都市报：覆盖全省的报纸媒体。
平顶山晚报：平顶山家庭订户量最高的报纸媒体；
辅助媒体
长江日报：平顶山市党报，机关单位订阅率高；
楚天金报：平顶山市年轻人最喜欢的报纸；
平顶山晨报：平顶山白领较为偏爱的报纸。
长江商报：平顶山新近崛起的报纸媒体；
发布周期：
08.03.27 — 08.04.15 （新闻通稿提前预热）
发布形式：
报头包面、底版、新闻报道
2、网络广告——选择点击率最高的房地产门户网
站发布网站：搜房、亿房
亿房——平顶山地区知名的房地产门户网站
搜房——全国知名的房地产门户网站
发布形式：通栏、整屏广告、画中画
发布网站发布形式发布时间
首页通栏条1月 1 日— 1月 27 日
亿房首页整屏广告1月 3 日 -1 月 10 日
画中画广告 1 月 1日-1月 7 日
首页通栏条12月 25日-12 月 25 日
搜房首页整屏广告1月 7 日— 1月 17 日
画中画广告12月 25 日-1月 30 日
3.电台广播——收听率较高的电台频道宣传
发布频道发布形式
1.FM107.8 湖北电台交通频30 秒硬广：每天10 次（ 8：30— 22：30）
道15 秒硬广：插播70 次/ 天（ 8： 30— 22： 30）
2.FM10
3.8 湖北电台音乐频30 秒硬广：每天10 次（ 8：30— 22：30）
道15 秒硬广：插播60 次/ 天（ 8： 30— 22： 30）
3.FM101.8 平顶山电台文艺
整点资讯 +15 秒硬广： 10 次 / 天（ 8： 30— 22： 30）频道
4.FM92.7 楚天电台交通体特约交通信息 +15 秒硬广： 10 次 / 天（ 8：30— 22： 30）
育台15 秒硬广：插播60 次/ 天（ 8： 30— 22： 30）
发布周期： 4.1---4.12
4、杂志广告——发行通路面向高端的平面媒体
发布媒体： BOSS
BOSS—平顶山知名的高端DM杂志
发布期：
元月刊做封底＋ 4P 内页
5、分众传媒——中国知名楼宇电视广告媒体
中国知名楼宇
电视广告媒体。
发布形式：
30 秒项目 3D 广告片
每日滚动播放 120 次
发布形式
1 月初——
2 月中旬
6、短信投放——以定点及拦截形式大量覆盖
特殊区域短信：
中高档百货：新世界百货、群光、平顶山国际广场等
传统富人社区：水果湖区域、汉口滨江区域、丽岛花园区域等
工业园：新城区产业园、沌口开发区
交通要道：机场、 8+1 城际高速
高档休闲场所：五星级酒店、高级俱乐部
商务核心区：西北湖区域等；
数据库定向短信：高端车主、企业主、高尔夫球会等；
7、系列新闻报道
目的：
配合硬性广告宣传，提高宣传密度！
借势新闻的言论权威性提升项目影响力！
8.新闻炒作频次
新闻报道全程配合、软文重要节点适度补充！
4-3 、促销策略
1、直销
1.1 在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户
为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，保
险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目
标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村
销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。
1.2 直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。
1.3 直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、
证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。
1.4 直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。
2、 DM 邮寄
2.1 对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜
访前先实行 DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。
2.2 DM 对象：其它写字楼客户，外省外市有意在平顶山租写字楼
的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。
2.3 DM 邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。
2.4 DM 邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。
第五篇营销推广策略
5-1、推广渠道
促进产品销售是代理商的终极目标，而建立良性可行的销售网络，应用有效媒体，为最终实现以最少的资金投入，产生最直接有效的产品销售带
来可能。
【1】售楼处：建议在市区及项目现场各设一个售楼处，以路程 30-40 分钟路程的距离为宜，人流量较多的地方，扩大项目宣传影响力，拦截客
户。现场售楼处：建议风格为现代、时尚气质，尽快建成。或将售楼处转
移会所现场。
【2】人员拜访：现在即着手收集目标客户名单、相关资料，在项目中期销售开始放缓时，适当安排人员上门拜访，争取成交，化被动为主动。
5-2、推广进度
【1】先启动配套建设。在会所、样板房、绿化景观示范中心建成，客户有了直观感受，并对开发商实力认可时，全面掀起宣传攻势，将会对产
品销售起到强有力的促进作用。
【2】将全程推广工作分为：预热——开盘——公开——强销——促销——延续6 个阶段，每个阶段推案策略、媒体支持都将有不同调整。各阶
段将会综合引用到如下手段（以下仅列主力推广媒体）：
①软性文章报导：引导客户理解、关注、认同本案，适合引导预热期。②公
关活动：让目标客户对产品产生好感，吸引目标客户群体人事视线，为后期销售做铺垫，并将贯穿始终。
③硬性报纸广告：强有力的视觉和项目魅力冲击。是房地产促进成交的
犀利武器，并将作为主力推广媒体。
5-3、筹备期推广策略及工作安排
【1】、策略：主要进行项目正式推盘销售的前期准备工作，为后期销售工作的顺利进展奠定坚实的基础。
【2】、售楼接待中心
接待中心家具、灯光、日常工作实物摆设均需注意。接待中心周边要方便车行出入 ,周围有足够的停车场所。
【3】、现场道具推荐及安排建议
类型道具名称
LOGO 墙；展板；销控板；总规模型、户型模型；销控台；洽谈桌椅；销售道具
触摸屏或楼盘查询系统；小礼品；认购书及订单；其它
销售资料楼书；海报；户型单张；销售手册；其它
接待台；安全帽架；电脑、音响、话筒、无线对讲；绿色植物；艺术装辅助道具
饰品；饮水机；其它
【4】、工地包装
（1）现场工地广告选址及设计选址原则：
项目的高层楼体；
项目主要各个出入口；
项目建筑工地。
（2）设计要求：
色彩明快抢眼；
美观，具强烈视觉吸引力；
主题明确；
能对过往行人形成再提醒效应。
5-4 、开盘推广策略及手段
策略：在 1 个月左右的开盘时间内，尽量扩展项目知名度及美誉度，集聚人气，积蓄客户资源。
主流媒体“开盘广告” ：
（1）媒体选择原则：尽可能覆盖知名媒体，拓开宣传面。
（2）媒体选择：《楚天都市报》、《平顶山晨报》；
《平顶山晚报》；《长江日报》。
口碑营销推广
巡回展示
业务员派单
5-5、现场开盘活动
口碑营销推广、巡回展示推广、业务员派单、报纸攻势（软性广告与硬性广告相结合）蓄积人气，锁定开盘客户。
策略：延续前期良好销售情形，做好项目收尾过渡，完成剩余项目销售。
手段：巡回展示、业务员派单、Call 客（继续利用口碑影响）、媒体配合。
参考文献：
《房地产策划》北京大学出版社王直民、黄卫
华主编。
《房地产营销策划案例大全》、《房地产营销方案
实例精选集》机械工业出版社筑龙网组编
房地产营销策划方案(完整)6944337
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略
价格结构 价格预期 第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
房地产营销策划书前言怎么写
为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：
房地产营销策划方案模板
房地产营销策划方案模板 ★这篇《房地产营销策划方案模板》，是###特地为大家整理的，希望对大家有所协助！ 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须增强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争，且乐此不倦; 3、头脑敏锐，不拘传统; 4、感性理解和理性理解相处融洽; 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 三、构思框架： 1)以塑造形象为主，渲染品味和意念; 2)体现楼盘的综合优势;
3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素质实行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档 次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全能 够从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处 顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空 调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都实行精碉细凿，力争 完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这个高档物 业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置 不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空 间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要 线索。 2、主要卖点： 对楼盘实行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 3、绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体 效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为 楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精 美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。
房地产营销策划书
房地产营销策划书一、[世纪经典大厦]简介 地理位置：大连市星海湾星海广场 土地面积：4800平方米 占地面积：1613.97平方米 建筑面积：39919.5平方米 绿化率：30.8% 容积率：8.3 实用率：85% 建筑：高层高档公寓 户型：跃层与跃复合体共八种户型 四室二厅三卫——六室二厅四卫面积： 248——320平方米 总户数：126户 车位总数：120个 使用年限：70年 预计交付使用日期：2002年5月1日
二、环境和配套 [世纪经典大厦]座落于大连市著名的星海广场。 星海广场东临莲花山，西接星海公园，北依体育中心，南濒黄海，与大连国际星海会展中心为邻，周围有百年城雕、海滨浴场、圣亚海洋世界、现代博物馆等休闲渡假场所，被称为大连城市第一景观。 这里交通便利、四通八达，距市中心4公里、距火车站5公里、距大连港8公里、距机场10公里、距沈大高速公路入口12公里，16路、22路、23路、28路、406路、711路、502路等数十条主要交通线路经过于此，刚投入使用的轻轨电车从大厦旁穿过。 这里是大连市有名的学院区，幼儿园有空军一级幼儿园、星海幼儿园等；小学有富国小学、星海小学；中学有46中（辽师大附中）、31中、79中、48中；大学有大连理工大学、东北财经大学、大连医科大学、大连海事大学、辽宁税务专科学校、大连水产学院、大连市商业中专等数十所大中专院校。 这里距权威性医疗中心——大连医科大学附属二院仅一站地。 这里距大型百盛购物中心、家乐福超市仅5分钟车程。数百米外的星海广场东商业街正在建设当中。 [世纪经典大厦]处于繁华闹市的边缘，远离都市喧嚣而又不失交通便捷，这里自然风景一流，达到国际一流水平的城市规划、环境绿化以及环境保护，完全符合“住宅非中心化”、“住宅生态化”的现代居家潮流。 三、[世纪经典大厦]户型特点
最完整的万科房地产营销策划方案(20200422191003)
最完整的万科房地产营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路
营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略
入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录
引言 对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工 作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、 功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
上海房地产营销策划报告
上海房地产营销策划报告 Revised by Jack on December 14,2020
某某房地产营销策划报告 宏观市场：（数据来源：上海市房地产交易中心） 2001年上半年上海房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面： 房产投资涨：2001年上半年房地产开发投资额245258万元，而2000年同期为1986468万元，增加%。 房产开发涨：2001年上半年完成土地开发面积690339平方米，而2000年同期为314891平方米，增加%； 2001年上半年商品房新开工面积9089660平方米，而2000年同期为7876680平方米，增加%； 2001年上半年商品房竣工面积4298042平方米，而2000年同期为3095774平方米，增加%。 房产销售涨：2001年上半年商品房预售面积7730990平方米，而2000年同期为6120268平方米，增加%； 2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而2000年同期为8017253平方米，增加%； 存量销售涨：2001年上半年存量房销售面积6190892平方米，而2000年同期为3130836平方米，增加%。 销售价格涨：2001年上半年上海房价比去年底涨了230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元，涨幅为%。今 年6月份的中房上海价格指数则出现了“井喷”，环比猛涨了11点，同比涨幅则高达40点，为1995年中房价 格指数建立以来的最高涨幅。 个人购房涨：2001年上半年个人购房比例为%，而2000年同期为%。 分析： 宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。 上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。 房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。 投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线。
房产全案营销策划方案
一、全案营销策划方案（如果这个您没做过就很难了） 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研
1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析
房地产营销策划书(完整版)
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
房地产营销策划报告
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
房地产营销策划方案模板
房地产营销策划方 案模板
房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观
.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量
第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
房地产营销策划方案书3篇.doc
房地产营销策划方案书3篇 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。下面就是小编给大家带来的房地产营销策划方案书3篇，希望大家喜欢! 房地产营销策划方案书一 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
房地产营销策划方案(范文模板)
房地产营销策划方案 目录 一、概述 (3) 二、市场环境分析 (3) （一）整体概况 (3) （二）区域房地产市场分析 (4) （三）消费者分析 (9) 三、策划对象特性分析 (11) （一）项目概况 (11) （二）技术资料 (11) （三）地块资源 (12) （四）周边配套设施 (14) （五）交通配套状况 (16) 四、竞争状况分析 (17) （一）竞争楼盘基本情况 (17) （二）竞争楼盘分析 (20) 五、项目SWOT分析 (22) 六、目标 (24) （一）销售目标 (24) （二）财务目标 (24) 七、项目定位 (25) （一）客户定位 (25) （二）产品定位 (30) （三）价格定位 (31) （四）形象定位 (37) 八、项目营销策略 (40) 附件
一．概述 本房地产项目位于XXXX，处在XXXX辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目 本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生 活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑 实际生活水平，结合XX本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。 二．市场环境分析 （一）整体概况 1、地理人文环境 XX，地处XX省北部。它北近长江，同XX省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与 常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和 一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的 5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部 为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富， 有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。 2、经济环境 XX资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号， 也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以
房地产营销策划报告
房地产营销策划报 告 1
第一部分市场分析 一、黄岐总体楼市概况 黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧,与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连,珠江从西向东贯穿而过,形成了”一河两岸”的环境优势。 黄岐镇整体面积19.8平方公里,共有4.4万居住人口。 静态分析 1985年,南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势,将黄岐定位于南海县的开发区,计划在黄岐大力开发房地产。1989年底,黄岐由乡升级为镇后,更加加大力度开发房地产,但售价均较低,买家也都是来自广州做生意的四乡客。近年来,随着房地产业越来越成熟,黄岐的房地产也不断改变,取得了不菲的成效,现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。它们具有以下一些共性特点: 1、市场前景 由于紧靠广州市区,黄岐素有”中山九路”之称,随广州楼市的迅速发展,黄岐的楼市也有长远发展。镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业,专门请来中大的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改,规划将对楼宇与环境的协调越来越重视,市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展,对整个房产行业有着促进作用。也因此 2
黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。 2、环境 黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过,现如今大多在售楼盘在江边建立,如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园,江景成为这些楼盘的一大卖点,同时小区也因江景而使得环境清新怡人,当然仅有江景是不够的,发展商也越来重视小区内的环境建设。例如建设亮丽的景观,铺种大面积的绿化,这些措施使得环境不断美化,从而使居住不但仅是住宿而成为一种享受。 3、交通状况 由于黄岐与广州相连,黄岐与广州间的交通十分方便。现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州,同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。现如今,在整个交通情况不断得到改进的情况下,每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头,这些更方便了买家。 4、配套设施 随着经济的发展,黄岐的市政配套不断完善,从以前的一个以耕作为主的地道乡村变为今日的小型都市,商业娱乐设施已不再依赖于广州,连美食也不逊色。同时住宅小区也为了吸引顾 3
房地产营销策划实施方案(完整)
目录引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略
策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路营销展示中心
接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略
推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
房地产全案营销策划方案
一、全案营销策划方案 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、入市时机、入市姿态 （五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率
房地产市场营销策划报告
武汉·金地中心城项目 ——营销策划报告 学号： 班级： 姓名：
目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动
第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析 光谷领衔——大武昌强势外拓 一、经济发展 ?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企 业群。 ?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电 子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设， 28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元， 增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用 明显。 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。 二、光谷环境 1、产业环境 开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。 2、人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集： ?18所全国知名高等院校 ?教授级科研人员共8000余人 ?在校大学生共50万人 ?每年毕业大学生50000余人 依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发
房地产营销策划报告
房地产营销策划报告 房地产营销策划报告 。我从不认为报告的页数越多就越好，越薄就越没价值。大多数情况下，写报告的人为了体现自己的工作成果或辛苦的程度，一整就是上百页，废话要写几十页。我见过的最贵的一本报告是60万，就是国际上一家知名的顾问公司写的。但报告的价值与价格往往不成正比，开发商往往迷信知名的顾问公司，一份报告给个几十万，眼睛都不眨一下。怎样的报告才是有价值的呢?答案只有一个： 能够解决问题的报告才是有价值的，才是好的报告。而不是以报告的厚度和价格及写报告的人的名气来衡量。能够解决问题有几个含义： 其一解决问题的方式或方法必须是明确有效的;其二解决问题的方式或方法是可操作的;其三解决问题的方式方法是低成本的(时间、人力、财务成本等)。报告的观点报告的观点是一份报告的灵魂及核心，也是这份报告的价值所在。观点没有绝对的对与错，关键是看能不能解决问题。可能这份报告就几页纸，哪怕就是一段话，只要能把困扰你的问题解决了，那么它就是有价值的。如果得出的结论在不能解决问题，那么这份报告就一分钱不值，不论它有多厚，充其量就是一堆废纸。报告的逻辑关系策划人有一句名言： 可以容忍你的观点错误，但决不能容忍你的逻辑关系错误。这句话说得是一针见血。上学的时候解数学题，如果你用的公式是对的，即使结果错了，老师也会给你一半的分。报告中的分析问题的逻辑关系或是原理一定是正确严谨的。这是关乎方向性的问题，不能有半点
的偏离，否则会南辕北辙，距离你要达到的目标会越来越远。报告的数据数据是对观点的有效支撑和说明，因此数据一定是真实准确的。数据要保证时效性，超出时间范围的数据，不具备参考意义。数据的统计有不同的出处，因此从那里得到的数据，一定要注释清楚，最好是权威机构或官方的，大家都认可得机构才具备说服力。一切的数据都是为观点服务的，不要为了堆砌数字而堆砌数字。报告的文笔语句简洁、通顺，用词准确是最基的要求。报告不是散文和诗，渲染和美化只能使报告贬值。不说废话、套话，模糊不清的，只要不是为了支持你观点的东西，就不要写。与上就是我心目中好的报告的标准。报告排版简洁、令人赏心悦目那就更好了。当然每个人的审美观是不同的，不另类、不花了唿哨是基本要求。简洁、大方、美观就可以了。说老实话我觉得世联和易居中国的报告不错。世联的逻辑关系强，报告严谨，有冰的味道。易居中国的数据比较扎实，文笔简练。但最重要的还看是能不能解决问题。 附送： 房地产营销策划方案 房地产营销策划方案 骤1： 房地产项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。阶段A：
房地产营销策划方案1
篇一：房地产营销策划方案前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市
场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
房地产营销策划方案范本
房地产营销策划方案 简介 所谓的房地产营销策划方案，从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一整套适合自己企业的的营销策划方案。在品牌塑造房地产策划方案中，品牌塑造采取的是321法则品牌策划优势，即30人数据分析、20人策划方案、10人完善审核。根据企业的不同性质为企业量身定做一套适合他们的策划方案，房地产行业有房地产行业的总体策划思路，然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 创意 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心； 2、富于竞争，且乐此不倦； 3、头脑敏锐，不拘传统； 4、感性认识和理性认识相处融洽； 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 构思框架 （1）以塑造形象为主，渲染品味和意念； （2）展现楼盘的综合优势； （3）体现楼盘和谐舒适生活； （4）直切消费群生活心态。 流程 形象定位： 对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及
住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，开发商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量比例不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 主要卖点： 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： （1）地理位置（2）、楼盘设施结构；（3）、楼盘做工用料；（4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多栋单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。 广告诉求点： （1）阐述楼盘的位置；（2）阐述楼盘所在地的历史渊源；（3）阐述楼盘交通条件；（4）阐述楼盘人口密度情况；（5）阐述楼盘的升值潜力；（6）阐述楼盘开发商的信誉；（7）阐述楼盘的背景以及公司规划；（8）阐述楼盘的舒适温馨；（9）阐述楼盘的实用率；（10）阐述楼盘的品质；（11）阐述楼盘的物业管理有什么不同。 广告阶段划分： 对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段： 第一阶段：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。 第二阶段：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。 第三阶段：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。 总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。 广告表现：