成都住宅市场调研报告

2005上半年成都住宅市场调

研报告

统计时间：2004年1月1日—2005年6月30日。

统计范围：成都市三环路以内

统计方法：根据公开开盘工程销售部的楼书、现场说辞、销控表、广告、报刊、相关网站、电话采访。

分类说明：文中对区域的分界是以以下规范划分的。

环行区域：内环线内是指成都市府南河以内、西体路－三洞桥街－西安路－琴台路一线以东的部分；

内～一环是指成都市一环路以内、除去内环线内的部分；

一～二环是指成都市二环路以内、除去一环路以内的部分；二～三环是指成都市三环路以内除去二环路以内的部分；

方位区域：城中同环行区域；

城东是指西至内环、北至府青路一线、南至府南河的城区部分；

城南是指北至内环线、西至高升桥—红牌楼一线、东至府南河的城区部分；

城西是指东至内环、北至西大街—营门口一线、南至高升桥—红牌楼一线的城区部分；

城北是指南至内环、东至府青路一线、西至西大街—营门口一线的城区部分；主城区是指全市三环路以内的部分。

数据说明：文中来源于统计局的数据和房管局的数据除特别

说明外，其余皆是中原收集整理统计数据。楼盘统计数量依据成都五大报刊上刊登开盘数量为准。

一、城市简况

（一）地理特征

成都市是四川省的省会、国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，全国15个副省级城市之一，是中国西南地区重要中心城市，也是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。

成都平原介于东经102度54分至104度53分和北纬30度05分至31度26分之间，位于四川省中部，东北与德阳市、东南与内江市毗邻，南面与眉山地区相连，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族自治州接壤。全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方公里。其中，平原占40.1％，丘陵占27.6％，山区占32.3％。成都市西部以丘陵山地为主，海拔大多在1000～3000M之间；东部主要由平原、台地和部分低山丘陵组成，海拔一般在750M左右。成都平原是我国西南地区最大的平原。

成都市地处川西平原腹地，自古就有“一年成聚、二年成邑、三年成都”的传说。成都是我国的历史文化名城，是国务院确定的西南地区科技，商贸，金融中心和交通，信息枢纽。国道主干线“五纵七横”中的一纵一横（二连浩特至河口，上海至拉萨）交汇于此，使成都处于承东启西，南联北通的枢纽位置，决定了成都在西部大开发中具有重要的战略地位。

成都市城区位置图示

（二）地理区划

成都市位于四川省中部，全市总面积12390平方公里，东西长192公里，南北宽166公里。下辖10区4市6县：

10区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、新都区、高新技术产业开发区）；

4市（都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市）；

6县（金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县）（三）城市规划简况

按照《成都市城市总体规划(2003—2020)》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。在公布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外外环路内形成北部行政中心……区域商业、行政中心。

按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的”都市区”，这意味着成都将

以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。

交通规划

2004年成都市的一环路改造已经基本完成，二环路改造已经蓄势待发，三环外环的建成通车，天府隧道的建成通车，同时建成的还有东城根街下穿隧道和红星路下穿隧道，火车北站的改造、衣冠庙立交桥的改造和另外几个城市道路跨桥的建成通车，已经使成都市的交通大为改观，市区通行畅通、快捷。作为东西、南北大道交汇处的天府广场的改造已经进入基础施工的阶段。

城市交通及道路系统的完善，公共交通网络的改善，城市快速路系统的形成，将扩大人们居住和出行的范围，加快城市郊区化的步伐。三环路的建成通车，二三环之间以及三环两侧的土地价值显著提升；人民南路南延线、光华大道西延线的建城通车及北新干线的规划建设；改造一条路，激活一大片，对所辐射的区域将产生巨大的经济效益。

环境整治

成都市交通规划的沙河整治工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50M-200M的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。

（四）发展前景

1、面临机遇

可能成为西部开发的领头羊

成都市作为西部地区一个重要的经济中心，有条件成为西部开发的领头羊。

外资投入有望快速增长

国家实施西部大开发战略，这对成都市扩大开放和引进外资将是一次难得的机遇。

科教产业发展空间巨大

成都可以利用良好的科技教育基础，促进高新技术产业化及教育产业的发展。

产业结构调整速度有望加快

非国有经济得到更多发展机会，对调整所有制结构大有好处。

2、面临考验

在西部有若干中心城市与成都构成竞争

城市优势发展目标

重庆直辖市“三中心”( 科技、商贸、金融) 、“两枢纽”( 交通、通信) 、“一基地”(

现代化工业基地)

昆明旅游业利用“昆交会”和发展旅游业进一步扩大在国内外的影响

西安科技实力，历史、文化名城西部商贸中心、高技术产业基地

兰州丝绸之路省市共建兰州商贸中心

成都市支柱产业不明显，拳头产品不突出

目前成都市食品、医药、机械、电子信息四大支柱产业，其年增加值占国内生产总值的比重低于国际公认的支柱产业起码应达到5%的水平。

成都市中心城区综合服务功能不强

由于成都市是大城市带大郊区，城市化总体水平较低，中心城区规模偏小，没有形成较强的中心商务区，制约了成都市综合服务功能的发挥，将影响成都作为大型中心城市辐射带动区域发展的作用发挥。

（五）宏观市场分析

1、成都市经济现状

1.1宏观经济

近年来，成都市GDP和人均GDP均保持了快速增长势头。成都市国内生产总值年均增长11.30%，比全国高3.65个百分点。2004年全市生产总值比上年增长13.6%，保持了快速的增长势头。

数据来源：成都市统计年鉴

1.2居民消费水平

成都市商品消费能力名列国内大中城市前列。2004年实现社会消费品零售总额875.28亿元，比去年同期增长13.5%，市民消费能力保持了稳定快速的增长势头。

数据来源：成都市统计年鉴

城市居民收入及消费力稳步增长,但增长势头放缓。近几年的

成都市的社会零售品销售总额及城镇居民的可支配收入保持了稳定的增长态势，从经济发展长期趋势来看，成都的整体消费力及购买力的发展良好。

2、金融环境

成都金融机构给房地产业提供了强有力的资金支持

成都市金融机构存、贷款余额保持了持续较快的增长速度，平均增长率均超过17%，为房地产业的发展提供了强有力的资金支持。

指标金融机构存款余额（亿元）金融机构贷款余额（亿元）

1999 年1636.7 1283.1

2000 年1890.4 1487.1

2001 年2257.1 1762.0

2002 年2635.6 2181.8

2003 年3240 ．8 2587 ．9

2004 年3771.5 2859.9

数据来源：成都市统计年鉴

数据来源：成都市统计年鉴

2.1国内贷款持续下降，自筹资金呈上升趋势

自2002年开始，国内贷款比重持续下降，2004年较上年下降10.51%，由于目前各种资金大量进入房地产投资，导致开发商

的融资渠道更为多样，2004年开发商自筹资金及其他资金呈上升趋势，分别增长14.1%和30.6%，资金结构已发生显著变化，开发商对银行贷款的依赖正在减少，对依靠企业自筹资金和购房者预付款进行开发的程度在加重。

指标资金来源合计（亿元）国内贷款（亿元）国内贷款占所有资金比重（% ）

1999 年140.64 27.07 19.25

2000 年188.90 30.78 16.29

2001 年240.89 39.89 16.56

2002 年292 ．37 63 ．23 21.63

2003 年383 ．21 68 ．24 17.81

2004 年396.5 55.48 13.99

数据来源：成都市统计年鉴

数据来源。成都市统计年鉴

资料来源：成都市房管局

2.2外资银行对成都房地产业的发展起到一定的促进作用

成都目前是西部地区拥有外资银行最多的城市，外资银行的进驻，对房地产业融资渠道的拓宽及金融机构市场竞争的进一步规范都将起到比较好的促进作用。

3、产业结构

第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速。高新技术产业得到突出发展，确立了电子信息、食品、医药和机械四

大主导产业，高新区成为全省发展电子信息"一号工程"的主要载体。

第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。第三产业内部各主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。

数据来源：成都市统计年鉴2000-2004

数据来源：成都市统计年鉴2000-2004

二、成都市住宅市场概述

（一）历年的总供应量

成都市三环以内住宅供应呈下降趋势。由于三环内可开发土地的急剧减少，三环外的住宅开发已经成为成都市住宅供应的潜在增长热点，成为未来成都市住宅供应的主流区域。

由于三环内住宅供应的不断减少，导致其价格存在上涨空间。（二）成都市住宅价格水平

2005年第二季度成都市区房屋销售均价为4140元/平M，同比2005年一季度上涨9.38%，同比去年同期上涨了25.30%；总的来说保持了稳定的增长趋势

成都市住宅价格在2004年出现一个峰值以后，涨幅有所回落，在05年2季度总体均价才略微超过2004年3季度价格水平。

从长远看，住宅销售价格将维持一个稳中小幅上涨的趋势；（三）成都市住宅市场供需比变化

近几年成都市房地产市场发展较快，呈供需两旺的局面，整体来看，供应略大于需求，但供需基本平衡；

2004年住宅市场发展异常迅速，开发商纷纷将手中储备土地进行开发，致使2005年第二季度供应量出现较大涨幅；国家为了经济的平稳发展，进一步加强了对房地产市场的宏观调控，经济调控手段不断加强，购房者观望情绪有所增加，呈现供大于求的局面；

据2005年春季房交会调查显示，成都市住宅需求市场购买目的绝大多数是为了自用，以真实需求为主。随着宏观调控对房地产市场的梳理，市场发展必然更为健康，供应市场将更为理性，需求市场将进一步发展，供需也会呈现平衡发展；

三、区域供应分析

（一）住宅物业供应趋势分析

2004年以来，成都市住宅市场异常火爆，三环内总供应体量为557.11万平M。由线性图来看，2004年第三季度至2005年第一季度供应量出现整体下降趋势，这是由于此时间段内供应量以三环外为主，不在本次报告的统计范围；

2005年上半年供应量较去年同期下降了40.88%，主要是由于三环内可开发的土地逐渐减少，住宅开发趋势往三环外移；

2005年第一季度供应量最低，为47.24万平M，主要是受传统春节影响，供应市场平淡所致；

2005年第二季度较2005年第一季度供应体量出现大幅攀升，

涨幅为156.82%；主要是由于2005年春季房交会推动，开发商多选择在房交会期间推出新的物业，以扩大市场影响，促进销售；

住宅市场依然保持着强劲的发展势头；在宏观调控政策下，开发商依然对成都房地产市场保持着足够信心，看好房地产市场的发展；

（二）区域供应趋势分析

从供应趋势来看，城西整体供应较其他区域平稳，同时也是市区供应体量最大的区域，供应量为188.14万平方M，占总供应量的33.77%；城西由于金沙光华等片区的快速发展，以及城西的居住环境在市民心中良好的印象等因素，推动了城西房产开发急剧升温；城南由于房产开发渐趋饱和，时间上呈在供应断档现象，总供应量较城西、城东均少；

城东由于片区供应特征明显，个别时间段供应量较为集中，2004年上半年供应量为77.45万平方M，占总供应量的13.9%，主要是由于个别大盘的上市供应；城东的旧城改造较城南、城西晚，但目前城东改造步伐加快，各种配套迅速完善，沙河改造的完成，再次提升了区域居住环境，城东的房产发展空间较大；

城中供应最少，且供应不稳定。2004年上半年无供应，2004年下半年供应体量激增至42.71万平M，占城中总供应量的76.53%。城中住宅开发基本饱和，可开发的土地稀少，物业供应主要由旧城改造产生；

城北供应量与城中相差无几，2004年上半年供应量较大主要

受万科金色家园体量较大的拉动作用。受城北物流中心的影响，大大降低了城北整体居住环境，加上规划的限制，城北住宅供应量一直远低于其他区域；但新改造完成的沙河绝大部分位于城北区域，大大提升了沙河沿线的人居环境，沙河沿线的房产开发也随之加快；

（三）各环线供应趋势分析

从供应趋势来看，二至三环较其他环线供应平稳，且供应体量较大，供应体量为355.22万平方M，占总供应体量的63.76%；随着二环内土地供应得日益减少且地价不断上涨，而二至三环开发相对较晚，土地可供应量较大且地价相对较低，以及环线的城市配套设施得到了较快的完善，市民对该环线的认同感逐步提高，供应量迅速增加；

一环内，尤其是内环内房产开发基本饱和，可供应土地稀缺；房产产品供应较少，供应量分别为55.81万平方M和38.91万平方M；

（四）各建筑类型供应趋势分析

小高层供应较为集中，供应总量为249.16万平M，占总供应体量的44.72%，随着土地地价的上涨，以及规划条件的限制，小高层的开发已成为三环内住宅开发的主流趋势；

多层供应量仅次于小高层，为189.03万平方M，占供应总量的33.93%。2004年下半年多层住宅供应量为35.03万平方M，较2004年上半年下降了65.75%，当时小高层作为较新的物业形态，

吸引了较多市民的购买热情，顺应这个潮流，开发物业多以小高层为主，对多层形成了较大的冲击。随着小高层居住中缺点的暴露，部分市民选择回归居住舒适度相对较高的多层，2005年上半年供应量回升到51.72万平M，较2004年下半年上涨了47.67%；

由于三环内多层的可供应量减少，刺激了三环外的多层住宅开发急剧增加；

高层住宅可供应量占到一定比例，达116.93万平M，占供应总量的20.99%。主要分布在一环内等地价昂贵的区域；

（五）各环线各种建筑形态区域供应趋势分析

内环、内环~一环供应建筑形态以高层和小高层为主且供应总量不大，主要是由于一环内地价昂贵以及土地规划的限制；

二环~三环供应集中在多层和小高层，尤其是多层在二~三环供应体量剧增，并首次超过小高层供应量，多出9.03%。三环以及三环外供应主流是多层；

低层物业在三环内数量极少，仅为两万平M。主要在风景优美、有浓厚历史文化底蕴的浣花片区。随着市区内诸历史文化区域开发的饱和，以及交通条件的改善，别墅开发郊区化已成为必然的趋势。

四、供应价格分析

（一）供应价格走势分析

2004年到2005年上半年成都房价涨幅最大的时期出现在04年3季度，上涨幅度为17.58%，主要由于部分高档楼盘的推出使

得该季度房价上涨较大，此后房价出现正常回落，在年尾的时候价格出现稳定，涨幅接近0。

05年一季度房价出现略微的下跌势头，跌幅为1.87%，是由于此间供应的物业档次变化出现的结构性波动。05年春季房交会的召开才使得成都房价涨幅增加。

2004年一季度到2005年2季度，成都市市区住宅价格的平均涨幅为：（1+P1）×（1+P2）×（1+P3）×（1+P4）×（1+P5）]1/5－1=6.08%

（二）区域供应价格趋势分析

1、城中供应价格趋势分析

城中房价在4250元/平M正负200元之间波动，价格相对平稳，升涨空间不大。主要由于城中住宅房产开发的水平相对成熟，受区域环境的限制，居住环境改善的空间较小，所以在今后一定时期内城中住宅的价格将继续稳定在该价格水平上。

2、城东供应价格趋势分析

由于外销工程粼江峰阁的推出，使得城东房价在2004年3季度达到一个峰值，价格为4500元/平M，从04年一季度到04年3季度城东房价出现了较大涨幅，涨幅接近50%，过了该时间段城东房价回落到正常水平，售价保持在3300元/平M左右。

3、城南供应价格趋势分析

受区域房产发展影响，城南房价在成都市各区域中一直出于领先水平，有时甚至超过寸土寸金的城中。

2004年一季度城南房价就达到了4000元/平M，在这之后的一年内，城南房产推出较少，房价也有小幅下降，最大下降幅度仅为5%。至到2005年二季度由于春季房交会的召开，上海花园、锦官秀城等知名工程的推出才使城南房价上升到4500元/平M以上，上涨幅度达到18.89%。

4、城西供应价格趋势分析

城西房价从04年一季度接近3000元/平M上涨到05年2季度的4078元/平M，涨幅达到4成以上，城西的房产供应和房价是成都市各区域中最为稳定的，其原因在于城西不仅拥有浣花溪、杜甫草堂等自然资源，而且优品道、成都花园的工程的建成提升该区域的房产开发水平。

房价分布出现了明显的分化，金沙片区由于受规划条件的限制，房价维持在4500元/平M左右，其他区域则稳定在3600元/平M 上下。

5、城北供应价格趋势分析

城北是成都市传统的物流中心和商业中心，区域内的荷花池、五块石等大型商贸中心，使得该区域内住宅房产处于较低的水平。2004年一季度城北房价仅为3000元/平M左右，但随着住宅需求的不断增加，以及万科等知名开发商的入住使得该区域房产开发逐渐提升，到05年二季度房屋价格上涨为3600元/平M，涨幅近2成。

（三）环线供应价格趋势分析

从环线价格的分布来看，各环域内房屋销售价格均保持了平稳的增长趋势。

内环内房价位居成都各区域房价之首，2004年房价已达到4000元/平M以上，此后一直稳步上涨，到05年二季度时涨幅接近10%，城中可供土地的逐渐减少以及成熟的房产开发水平是城中房价稳步上升的主要原因。

内~一环内房价是各环域中房价涨幅最快的区域，涨幅为45.85%，到2005年二季度时房价已超过内环价格，主要由于黉门公馆、西府花园等高品质楼盘的推出促使了该区域房价继续走高。从2004年到2005年上半年一~二环间房价波动较大，主要由于04年三季度粼江峰阁精装外销房的推出使得该区域房价上涨了15.91%，随后房价又逐渐回落到该区域的正常水平。

2004年刚开始二~三环房价不足3000元/平M，但经过一年半的增长房价已上升到了3900元/平M以上，主要由于二~三环之间随着交通、配套等设施的不断完善以及土地供应的原因使得该区域已逐步成为成都房产开发的主流区域。

五、需求市场分析

（一）销售情况分析

1、销售趋势分析

从住宅物业各时间段销售情况来看，整体销售情况较好，2004年整体销售集中在80%以上，2005年第一季度新开楼盘销售也在80%左右；主要是成都市住宅市场需求旺盛，据2005年春季房交

会购房者问卷调查显示，成都市需求市场中投资比例较小，约占样本量的10%，真实需求推动了住宅物业的销售；

2005年第二季度新开楼盘销售率较低，在40%以上；受宏观调控的影响，购房者观望情绪增加，以及楼盘面市时间较短，也是其销售率较低的重要原因；

总的来看，随着成都市国民经济的持续平稳发展，人民生活水平的提高，随之改善居住的需求也不断提升；房屋开发品质的提升，也促进了房屋销售；

2、各区域销售情况分析

各区域整体销售情况较为良好；城东伴随着居住环境的迅速提升，房产开发品质较高，购房者对区域的认同感急剧提升，2005年春季房交会购房者问卷调查显示，购房者首选区域中城东已与城西、城南并驾齐驱；以及城东房产价格较城南、城西低，性价比优势明显；这些因素推动了城东住宅的销售，2005年第二季度，城东销售率已在80%以上，城东住宅市场发展潜力巨大；

城北由于新开住宅供应较少，而城北作为物流中心，外来人口较多，且经济实力较强，对于区域内品质较高住宅的消化能力较强；城北住宅价格是市区中价格最低的区域；2004年上半年销售率在90%以上；2005年上半年销售率在70%左右；

作为物业投资性较强的城中住宅，其销售也也较为理想，2005年上年销售率较2004年下半年略低，也在60%以上；但在宏观调控影响下，与城南、城西住宅均受到一定影响，2005年下半年均

出现一定下滑；但值得注意的是，城西片区供应集中，且量较大，市场消化进度受到一定影响；

3、各环线销售情况分析

一环至二环住宅的销售率整体较高，销售较弱的2005年第二季度的销售率已达50%以上；一方面由于该环线内建筑品质较高，配套设施较二环外完善；另一方面由于市民对环线的认同感极高，与一环内相比普遍性价比更高；

二环至三环的销售情况较好，2004年的销售率均在80%以上，2005年销售较弱，但也接近50%；主要是由于该环线对于希望在市区购房的购房者来说，选择面更广，性价比更高，且配套设施日益完善；但由于旧城改造，二环内住宅供应量较大，环线内配套更完善，以及住宅郊区化逐步被广大购房者接受，这些因素分散了购房人群；

一环内商业氛围浓厚，城市环境良好，推动了环线住宅销售，内环内销售率均在60%以上，2004年下半年销售率在80%以上；

4、不同建筑类型销售情分析

随着市区多层住宅可供应量的日渐减少，而市场对多层住宅需求旺盛，目前市区的供应量远远不能满足市场需求，城市过去各主城区多层住宅的销售率大多在80%左右；城北由于市民对区域的认同感还较低，开发商多修建市场接受度更高的多层住宅；城西多层住宅主要集中于金沙保护片区，由于高昂的地价，目前片区内多层住宅主要为中高档类的城市townhouse物业，由于售

价较高，目标客户群较窄，以及片区内可供选择面相对较广，影响到了销售进度；

市区地价的节节攀升，以及房屋建造成本增加，市区小高层住宅逐渐成为供应主流，购房者随着市场的发展，也逐渐接受，整体销售情况均较好；值得关注的是城北、城东片区供应特征明显，小高层住宅的销售率均在90%以上，主要是由于沙河改造的完成，大大提升了城北、城东沙河沿线的居住环境，以及部分片区改造的深入，开发商对区域的关注度也增加，开发成熟度不断提升；

高层住宅供应量较少，所处板块环境大多较好，目前开发档次普遍较高，推动了物业销售；

高层住宅主要分布在二环路以内，由于环线内各种配套较好，商业环境也较好，是其销售的重要外部因素，销售情况较好，一环内销售率在80%，一环至二环的销售略低也在70%左右；

小高层住宅各环线均有分布，由于市区小高层住宅已成为住宅供应主流，购房者可选择性较小，以及小高层住宅开发日趋成熟，对其的接受度也逐步提升，销售率主要集中在80%左右；

市区土地单价的攀升，使得多层住宅逐渐向三环以外转移，二至三环部分区域也有相当分布，以至二环供应量极少，也使其销售率最高，达100%，二至三环多层住宅开始向中高档花园洋房转变，其销售率也在80%以上，市区多层住宅整体销售情况良好；

5、各价格段销售情分析

房地产市场研究报告[002]

. . 房地产市场研究报告[002] -----------------------作者：-----------------------日期：

资阳市房地产市场研究报告 第一部分总论 目前资阳市城区楼盘目前20余个，其中统计样本15个，在售楼盘总占地500余亩，总建筑面积约600000㎡（只计沱江新城已推出的项目），主要分布在新城区，规模普遍不大，多层住宅是开发主流，无电梯公寓和别墅和商业用房较少。面积集中在83-130㎡的套二和套三且销售情况较好，140㎡以上的户型销售缓慢，二层商业用房滞销。房屋价格上涨较快，住宅总体均价1100元/㎡，商业用房总体均价在3400元/㎡左右。位于车城大道与娇子大道项目总体销售在75%左右，沱江新城片区项目接受咨询中，未开盘。 第二部分资阳市场环境 一、资阳市简介 资阳市位于盆地中偏西部，成渝高速公路西段，紧邻，与江、、、眉山相邻。全市幅员面积7962平方公里，辖雁江区、简阳市、安岳县、乐至县，总人口500万。是2000年底才经国务院批准撤地建市的新兴城市，资阳市委、市政府驻雁江区。 资阳工业基础较好，拥有各类工业企业1.2万户，主要以燃机车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机械设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。目前，全市正加快实施“中国西部车城”发展战略，构筑以造车为主的加工工业体系。 资阳市也是全国闻名的农林牧渔全面发展的优质高产农业区，是全国重要经济作物重点产区。拥有国家粮食基地、生猪基地、棉花基地、花生基地和以山羊为代表的畜禽

基地，占全国总产量70%的柠檬基地，以及特种水产基地，具有农副产品深度加工和农业产业化开发的巨大潜力。 资阳市交通优势十分突出，成渝高速公路、成渝铁路、321国道（—）、319国道（至）、318国道（至）、省道106环绕及沱江纵贯全境。 资阳市旅游资源丰富，以其“古、多、精、美”而被文化部命名“中国民间（石刻）艺术之乡”；乐至是毅元帅故居。 资阳属浅丘地貌，气候温和，粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为丰富。全市水资源丰富，有3平方公里以上的大小河流43条，大中小型水库377座，市生态保护良好，森林覆盖率为47％，乐至是全国先进绿化县。 二、资阳市经济 1、国民生产总值、国民收入（本年度总量和增长率） 2005年，全市GDP将达256.9亿元，比建市时的2000年增加125.7亿元，超过“十五”目标37亿元，5年时间经济总量翻了一番。 (1)金融运行平稳 1-8月全市金融机构各项存款余额232.6亿元，比年初增加20.8亿元，增长9.8%，同比多增2.0亿元；各项贷款余额101.5亿元，比年初增加6.0亿元，增长6.3%，同比多增2.4亿元。1-8月，金融机构现金收入390.6亿元，金融机构现金支出378.2亿元，现金净回笼12.4亿元。 (2)固定资产投资继续增长 1-8月，全市城镇固定资产投资完成28.6亿元，同比增长29.4%，

成都农产品中心批发市场调查报告

成都农产品中心批发市场调查报告 聚和国际 A、资料法内容整理 成都聚合国际的区位优势 成都聚和国际位于龙泉驿区同安镇 （1）交通方面：公路四通八达———聚和国际的交易主要都是靠公路运输来完成的。紧靠成渝高速，厦蓉高速等高速公路，而且附近有通往成都市区的绕城高速，为蔬菜运往川内，城区等都提供了便利的交通条件，辐射面广。 （2）经济方面：以龙泉为经济腹地——龙泉农业经济发达。土壤肥沃，地势平坦，有广阔的农田、果林。为聚合蔬菜瓜果的提供稳定的供应。 （3）政策的支持 聚和是成都市重点农产品批发市场，成都市政府对于农产品批发市场的帮扶政策，为农产品提供更多的便利，对于农产品销售、供应提供政策上的便利。聚和是成都市重点农产品批发市场。 （4）资金的支持 聚和成为成都市在农产品销售方面的重点帮扶政策，政府为其提供了资金上的有力支持。 B、观察法分享 走进聚和就能感受到忙碌的气息，大型的货车进进出出，往来不息。行走路线：大门—办公楼—仓库—配送中心—交易中心 一、总体概括——主营业务 1、交易平台 聚和国际是成都乃至四川省的一级蔬果交易市场，现在的是主要业务是为蔬菜交易提供交易市场。 交易流程：来至全国各地的蔬菜来到交易中心，在聚和进行配货，将配好的货物送到各个地区。聚和实际就是提供一个农产品的销售交易的平台，在聚和中有700多个摊位，摊位主利用自己的人脉以及信息，吸引来至全国各地的菜源。在聚和摊位上来，至各地的买家在摊位上进行交易。

2、仓储业务 a、普通仓储业务。提供农产品的仓储业务； b、冷库业务。为那些需要保鲜的农产品提供冷藏仓库的服务。 C、仓库信息化管理系统的支持。 二、重点介绍——聚合个别功能区概述 （1）、仓库：提供给需要存放的或保鲜的农产品，拥有空调仓库，农产品需要什么样的温度就可以给予怎样的温度。仓库的管理是由第三方物流的广州夏晖物流有限公司来负责管理，仓库的管理实现了管理信息化，更具专业化。 （2）、配送中心：聚和的配送中心仍然是一个中介机构，只是为从各地来的车辆提供一个集散的区域，在这里雇佣聚和自身的摩托车，将菜品从交易中心运往配送中心，然后装车，运往各个地区。这里并没有信息化的管理，而仍然还是人工的搬运。 （3）、交易中心：聚和有700多个摊位，每个摊位都有卡车到位，运来蔬菜的销售者在这将蔬菜销售掉，一般蔬菜都是单一的蔬菜品种，批量的销售给各种消费者。摊主将这个摊位租给销售者，从中收取租金，而聚和则每年收取摊主的管理费用。 (4)信息发布中心：聚和还充当一个信息发布的角色，菜品的价格、菜品的销售情况、以及摊位的使用情况。聚和的信息部和市场部是发布信息的主要部门。在网站上并没有聚和发布的信息，他信息主要是通过摊位主的散发到各个销售者和购买者的。 C、访谈法内容分享 v 聚合国际行政部 被访者：聚和行政主管赵先生 人数：1人 访谈收获： （1）功能定位：聚合国际实际就是一个中介机构，有点类似于第四方物流。 （2）信息化程度：拥有仓储管理信息系统，IC卡系统，还有蔬菜检验系统，技术性较强，信息化高。 （3）发展方向：未来有很大的发展空间，将建立农产品期货交易市场。 （4）收入状况：聚和年交易额达70亿元，一个摊位年收入达100多万元。

2019年成都市南延线别墅市场初步研究报告共30页word资料

南延线别墅市场初步研究报告 目录 第一部分南延线规划 一、南延线区域定义 二、成都市南部新城 三、城南副中心规划 四、中和镇规划 五、华阳规划 六、地铁1号线 第二部分南延线别墅市场 一、南延线别墅楼盘概况 1、兰桥尚舍 2、三利宅院 3、蜀郡 4、原乡 5、麓山国际社区 6、蓝山美树 7、阳光华苑 二、南延线别墅市场特征 1、区域分布 2、开发模式 3、物业类型 4、建筑规模 5、总体规划 6、景观设计 7、建筑风格 8、户型

9、销售价格 10、销售情况 三、南延线别墅市场发展趋势 1、区域分布预测 2、开发模式预测 3、物业类型预测 4、建筑规模预测 5、总体规划预测 6、景观设计预测 7、建筑风格预测 8、户型预测 9、销售价格预测 10、销售情况预测 南延线别墅市场初步研究报告 第一部分南延线规划 一、南延线区域定义 南延线定义为以人民南路为轴线，从三环路到人民南路终点广场，包括城南副中心、成都市高新技术开发区南区、中和镇和华阳镇。 二、成都市南部新城 图一成都市南部新城规划图 成都市确定向东向南发展，确定的南部新城总规划面积205平方公里，包括城南副中心、中和镇、华阳镇、高科技农业园区等区域。 三、城南副中心规划 图二成都市城南副中心规划 城南副中心位于人民南路南延线，城市向南发展的中轴线上，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，规划范围在成都高新技术开发区内，规划面积3.59平方公里，规划居住、就业人口不超过9万人。主要位于成都市高新技术开发区内，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，人民南路南延线位于该副中心的中轴线上。

在城南副中心建设一期总建筑面积5万平方米，一次性可容纳上万人观看赛事和休闲健身的成都体育文化中心。据悉，该体育文化中心预计投入建设资金2.1亿元，建成后将和后子门的成都市体育中心、人民南路的省体育馆等共同构成成都市体育文化产业的发展平台。同时，有关方面还考虑以该体育文化中心为核心，在城南新区建设一个集运动、健身、休闲、餐饮、娱乐等多个功能于一体的体育公园。 用地按功能分为五大块：站前交通集散商业服务区、中心商务办公区、行政中心区、文化科技博览区以及科技园区。科技园区占地33．04公顷。绿地总面积79公顷，人均绿地指标8．79平方米 规划中的人民南路南延线在行政中心区和文化科技博览区采用下穿方式通过，为地面留出足够的广场和步行空间。武侯大道至城市外环线世纪公园地区，是未来发展的中心地带。站前区通过站前广场解决大量人流的集散问题，并结合商业街、旅馆区、餐饮服务区等，形成商务服务区。三环路与人民南路交叉点，采用互通式立交及大规模的城市生态绿地形成良好的公共开放空间。中心商务办公区，包含了商务办公、商住、特色商业街及金融贸易中心等功能组团。文化科技博览区西侧的商务居住组团，结合城市公园和河湖水面，营造优美、温馨的居住环境。科技园区面向世纪公园，绿树成阴、碧水环绕、环境优美。 四、中和镇规划 图三中和镇用地布局规划 发展定位：环境优美的居住区，繁华的商业服务区。 发展规划：以农村城市化为统揽，统筹城乡规划建设，实施行政办公教育区，工业集中发展区，商贸流通区，高尚住宅区和生态农业经济区五大组团式发展，推进城乡一体化进程。统筹城乡产业发展，大力推进工业向园区集中、土地向业主集中，增强综合竞争力。统筹城乡社会发展，促进“三个文明”健康协调发展，将中和建成经济繁荣、社会文明、环境优美、居住舒适的成都市成南新区特色鲜明的板块。 发展目标：近期为市重点镇，中期为新城区的一部分，远期为成都市核心区域的重要组成部分。规划城区面积2019年达5.6平方公里，人口5万人。 重点抓好“七个一”工程，即建成一条连接人民南路南延线的快速通道；形

市住宅市场调研报告

市住宅市场调研报 告

济南市住宅市场调研报告 第一部分:市场宏观分析 为把握济南市房地产市场的发展趋势及需求动态,公司于秋季,对济南房地产市场进行了深入的市场调研,根据调研结果做以下总结报告,本报告由市场宏观分析、消费市场及开发市场微观分析以及本案市场机会分析三个部分组成。 一、济南市宏观经济分析 1、宏观经济环境 前三季度,济南市实现GDP生产总值1327．9亿元,增长15．9%, 综合经济实力保持在全省前列,是全省重要的综合性产业城市。 其中第一产业实现增加值83．92亿元,同比增长5.9%;第二产业 实现增加值632.18亿元,同比增长18.7%;第三产业实现增加值 611.39亿元,同比增长14.5% (其中房地产业实现增加值64.45 亿元,同比仅增长0.5%)。 2、济南经济结构 1)国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构 济南作为山东的省会城市,积聚了大量的大型国有企业,如鲁能、 济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等,大型国有企业 是济南经济的主体、骨干和脊梁,以这些企业为龙头,带动了一大

批中小企业的发展。 ,全市个体工商户增加到13.3万户,私营企业累计达到23000户,形成了国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构。 2)济南向区域中心城市转变 当前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右,现代服务业的比重决定了城市的地位,香港作为国际性区域城市,其第三产业的比重占其GDP的86%,现代服务业的比重占50%左右,东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占GDP的90%以上,现代服务业的比重占60%以上。济南的产业结构决定了济南有可能发展成为国内区域性的中心城市,成为中国经济版图上一个重要的力量。 二、济南市人文环境分析 1、包容并兼的文化特色 济南文化是鲁文化和齐文化的结合,济南人有鲁文化的内敛而不张扬,喜欢轻松而悠闲,朴实大方,同时还有部分齐文化的开放和重商成分,能接受新东西。 济南文化的时空复合性决定了该文化的复杂性,文化的复杂性决定了人们的价值取向和消费观念,使济南这个庞大而又看似无序的城市既古老、又现代,既传统、又开放,既富裕、又贫穷,是一个有众多阶层组合的城市。

别墅项目市场分析报告文件

南汇区三灶镇不墅项目报告 二OO三年十月一日

目录 第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海不墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~00

第一部分 宏观市场分析 ——供需两旺，外来购房者比例增高 ——市场规范，大势看好，稳步进展 一、2002年房地产市场分析： 2002年上海市房地产市场接着上年的快速进展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速进展态势。2002年上海市房地产市场综述如下： 1、市场综述：

?本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应接着放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。 ?商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试进展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量接着较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的进展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。 2、走势分析： ?投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道， 特不是近几年进展势头加快，房地产市场各要紧指 标持续增长。在整个房地产市场进展过程中，住宅 无疑成为本市房地产业进展的领头羊，对本市房地

产业进展起了举足轻重的作用。2002年房地产投 资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工 面积住宅比重超过83%。 ?旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现： 近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面 积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分 点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。 ?商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓： 2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的进展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增 长。 近6年，本市商品房批准预售面积走出“U” 字型，在1999年触底回升。1997—2001年，批准 预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登 记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997 年供求比仅为1：0.25，随后商品房预售量逐年增

成都写字楼市场调查报告

一、宏观环境分析 1.经济环境 2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。 2011年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。 2.区域环境 成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。 2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。 2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。 二、微观环境分析 1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件 人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。 项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。 项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。 距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。

知名地产成都市精装修市场调研报告-共29页

成都市精装修市场报告

目录 一、成都精装修市场概况 (3) 二、指标特征分析 (3) 1、物业类型分析 (3) 2、环线分布分析 (4) 3、区域分布分析 (4) 4、装修报价分析 (5) 5、装修报价与销售价对比分析 (7) 三、精装修产品分析 (8) 1、目前成都精装修市场的主要项目标准情况 (8) （1）项目装修档次定位表： (9) （2）目前成都主要在售精装项目精装标准 (9) 2、主要精装楼盘分析 (9) （1）厨房 (9) （2）卫浴 (11) （3）客厅及卧室 (12) （4）公共部分 (13) 四、典型个案分析 (14) 1．成都精装修房市场个案分析 (14) 【西城公馆】 (14) 【金域西岭】 (15) 【挪威森林】 (16) 【龙湖.三千城】 (17) 【鹭岛国际社区】 (18) 2．国内主流城市精装修房市场个案分析 (20) 【中海瀛台】 (20) 【创智天地】 (22) 【宝地东花园】 (25) 五、部分户型装修亮点 (27)

一、成都精装修市场概况 成都精装修房地产市场整体属于快速发展阶段，虽然尚未成熟，但客户认知程度尚可，销售情况较为乐观。 装修档次两极分化严重，以500元/平方米——1500元/平方米的中低端和2500元/平方米——5000元/平方米的超高端为主。体现出两种不同的开发套路，销售务实与品质拉动成为其主导的开发思想。 目前精装修房的销售情况较为乐观，这与较低的总价范围以及需求旺盛有较大关系，这与客户对精装修房的逐渐认可有关。 二、指标特征分析 1、物业类型分析 2019年，成都市场上目前在售的精装修项目共有25个，其中公寓类项目24个，占到了装修项目的96%，别墅类项目仅有一个，为雅居乐花园，但仅为几套，在成都的别墅精装房项目中属于稀缺资源。 数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息?成都机构

市住宅市场调研报告

济南市住宅市场调研报告 第一部分：市场宏观分析 为把握济南市房地产市场的进展趋势及需求动态，公司于2005年秋季，对济南房地产市场进行了深入的市场调研，依照调研结果做以下总结报告，本报告由市场宏观分析、消费市场及开发市场微观分析以及本案市场机会分析三个部分组成。 一、济南市宏观经济分析 1、宏观经济环境 2005年前三季度，济南市实现GDP生产总值1327．9亿元， 增长15．9%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的 综合性产业都市。其中第一产业实现增加值83．92亿元，同 比增长5.9%；第二产业实现增加值632.18亿元，同比增长 18.7%；第三产业实现增加值611.39亿元，同比增长14.5% （其中房地产业实现增加值64.45亿元，同比仅增长0.5%）。 2、济南经济结构 1）国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构 济南作为山东的省会都市，积聚了大量的大型国有企业，如鲁

能、济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等，大型国有企业是济南经济的主体、骨干和脊梁，以这些企业为龙头，带动了一大批中小企业的进展。2004年,全市个体工商户增加到13.3万户，私营企业累计达到23000户，形成了国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构。 2）济南向区域中心都市转变 目前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右，现代服务业的比重决定了都市的地位，香港作为国际性区域都市，其第三产业的比重占其GDP的86%，现代服务业的比重占50%左右，东京、纽约等国际性都市的第三产业比重占GDP的90%以上，现代服务业的比重占60%以上。济南的产业结构决定了济南有可能进展成为国内区域性的中心都市，成为中国经济版图上一个重要的力量。 二、济南市人文环境分析 1、包容并兼的文化特色 济南文化是鲁文化和齐文化的结合，济南人有鲁文化的内敛而不张扬，喜爱轻松而悠闲，朴实大方，同时还有部分齐文化的

别墅项目市场调研报告

不墅项目消费者调研报告 一、调查方案 1、调查目的 本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的不墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。 2、调查对象 本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特不需要被访问对象符合以下条件： （1）家庭年收入在10万元以上； （2）拥有私家车或可供其长期支配的公车； （3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。

3、调查内容 （1）目标客户的初步购买打算，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等； （2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度； （3）目标客户对各项保安系统的需求程度； （4）目标客户对智能化设施的需求程度； （5）目标客户对各项物业治理服务的需求程度； （6）目标客户个人信息。 4、调查质量操纵 由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识不的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识不身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。 二、单项统计分析 1、拟选择不墅式住宅的规划形式

调查数据显示，被访问者希望不墅式住宅的规划形式为纯不墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与一般商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。这反映出目前长春市尽管有一些高档小区规划建设了不墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为不墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。而关于不墅的目标客户来讲，除了要求不墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中不墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。这反映出纯不墅式居住区存在一定的市场空间。 2、拟选择不墅式住宅的类型

小区住宅市场调查分析报告

商业小区住宅市场调查分析 第一部分市场篇 项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信息，把握市场环境的变化。因此，我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细致的调查研究。 一、项目营销环境调查分析 1、XX城区环境 A、XX简介 全镇占地总面积381平方公里，人口6.8万人，其中城区人口1.8万人。总面积为362平方公里，其中城区面积6.5

平方公里。全国153个重点示范镇及全区20个重点小镇之一； 具有良好的投资环境。 B、交通发达、运输便利 东接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处，是西 南省区通往广东、湖南的重要通道，来往客运特不繁忙；水路 有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤， 区位优势独特。这些都为XX商业的进展提供了得天独厚的地 理环境。 2、政策环境 B、加大基础建设，吸引外资 镇政府加强XX的基础建设，扩大城区的建设力度，多方引进外来资金的投入并给予多方优惠政策，如按五折优惠 价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面给予优先安 排，关心代办有关证、照手续等。一系列的优惠政策，给XX 投资环境的改善提供有力的支持与关心，为XX房地产业、商 业的进展制造了良好的机会。

C、长远规划 1997年起，镇政府对全镇实行至2015年的长远规划， 2004年再次调整规划，加大镇区功能完善性，拟2005年前 引资在码头处建设一座AA公园。规划为房地产业的进展提 供了更多的机会，XX房地产业的进展前景乐观。 3、流通环境 D、陆地交通繁忙 XX做为一个交通枢纽，来往的车辆特不频繁，每一时间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边差不多上差 不多上车辆维修的铺面，约估有十家以上，可见陆地交通的繁 忙及过往车辆之多。 项目位于镇中心十字路口旁，各来往车辆川流不息，均从此通过，保证了区域内巨大的车流量，为项目营造旺盛的环 境氛围。 E、水路交通发达 XX镇的水路交通也不落后于陆地交通，水运方便，LR西 面的柳江河有两个码头，LQ江建有1个码头，年吞吐量

重庆成都物流市场调研报告

重庆、成都物流市场调研情况报告 ◆成都物流市场 调研区域：成都市新都区，主要集中于物流大道、货运大道周边 调研类型：仓储、货运、停车场及配套 主要市场：1、货运综合类有传化公路港、七七货运市场、海都货运市场、凯立客货运市场、升峰货运市场、八达远野货 运市场、安仕吉货运市场、佳吉货运市场 2、仓储类：DHL仓库、中国物流成都分公司 市场分布简图： 货运物流物流

各类市场简介： 一、传化公路港 1、地理位置：位于成都市北部的新都物流中心，东靠成德大件路，南至毗河，西临货运大道，北通物流大道；距离新都收费站（G5京昆出口）15公里、大件收费站3公里 2、占地1150亩，分为信息交易中心；零担货运中心；停车、住宿、餐饮及配套中心； 3、其中，信息交易中心共四层，其中一层分为A、B、C、D、E五个区，E区为新增区域，分信息档和单间两种，信息档面积为1平米，配有电视屏，单价1000元/月/档，主要集中在信息交易大厅正中心；单间面积为4平米，设有两个信息档，分别配有电视屏，单价2000元/月/间，A、B、C、D区主要以单间为主，面积约为12平米，一般设有3个信息档，单价3000元/月/间，一层共计信息中心共计645家信息档加单间；二层至三层布局相同，每层共分A、B、C、D四个区域，每层共计260家办公室，面积约为20平米，租金2500元/月/间，其中多为第三方物流租用，一层设有信息部；传化鼓励信息部人员使用物流qq软件，一方面信息部人员通过软件上传货源信息至各自档口上的电视屏，另一方面通过传化平台方便司机在信息大厅查询货源信息； 4、零担货运中心，共有三个出入口大门，450家商铺，每间35平米，每间共两层，一楼做货运，二楼住宿或办公，价格45元/平米/月，站台库，站台高度为1米左右，排与排之间的道路宽度约为20米，线

别墅项目前期市场调研报告

海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分

S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景

为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。

第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。

某住宅市场调研报告

城市现状 1、地理位置 溧阳市位于江苏省南部，苏浙皖三省交界处，地处长三角地区，属上海经济区。半径200 公里范围内有上海、杭州、南京、无锡、镇江、常州等城市，距常州机场60公里、南京禄口国际机场80 公里，104国道穿境而过，宁杭高速纵横全境，芜太运河直达长江码头。 2、人口 溧阳市总面积1535.87 平方公里，辖18 个镇、2 个省级开发区，人口密度每平方公里507 人。占地面积约13964.5 平方公里，长住人口约319.9 万。 3、旅游溧阳市历史悠久、气候宜人，属国家级优秀旅游城市，其中天目湖旅游度假区是国家4A 级旅游景点。 4、经济发展现状溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业， 这些产业 在2005 年获得了较大发展，2005 年末，溧阳市有15 家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3 个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5 亿元以上。力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。 2005 年全市实现地区生产总值178.2 亿元，比上年增长 20.3 ％。全市人均生产总值达23053 元，比上年增长21.5 ％。财政

总收入达到21.18 亿元，比上年增长29％，财政收入占GDP的比重达11.9 ％。 从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。 在江苏省54 个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30 名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。 通过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21 世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。 5、城区概况 溧阳城区现状建设用地15.89 平方公里，城市人口15.84 万人，人均建设用地为100.31 平方米。溧阳城区现状呈单中心团块状结构，城市中心位于东、西大街与南大街、平陵路交汇处。城市沿交通干线向外发展，呈星状布局。1992 年以后，随着市经济开发区的建设以及城市行政中心的南移，城市建设用地向北、向南定向拓展，城市建

成都物业服务市场调研报告大纲

成都物业服务市场调研报告大纲 一、整体市场状况 成都物业服务市场已有物管企业1172家，本土有38家，外来的有28家左右，全成都一级加起来，应该在70家左右，由业主、业主大会依法选聘物业服务企业或其他管理人实施物业管理的物业管理区域已有5500个，覆盖总建筑面积达3.05亿平方米，在全国15个副省级城市中排名第三位。但年营业额一千万一下的物业服务企业占到企业总数的90%以上。 二、物业服务企业状况 1.开发商下属物业服务企业，市场知名度较高的为一线开发商下属物业服务企 业，如万科、中海、华润、龙湖等下属物业服务企业以及本地蓝光下属嘉宝物业、置信下属蜀信物业。 2.本地市场化运作的专业物业服务企业，比较知名的且达到一级资质的有忠信 物业、忠信有50个左右的服务项目（含高端和普通项目）、成都信谊物业管理有限公司、家园物业、润无声、清华坊而清华坊目前就服务10个（全部为高端项目，主要是别墅和商住） 物业等。 3.其它开发商下属物业服务企业，通常规模不大。 4.其它市场化运作物业服务企业，以三级资质物业管理企业占绝大多数，通常 成立时间不长，管理规模不大，市场知名度较低。 三、物业服务费用状况 成都住宅市场物业服务费市场标准实施政府指导价，其它物业类型实施政府

定价，根据目前上市新项目来看住宅物业服务费通常在1.8-2.8元每平米每月之间，不配置中央空调写字楼通常在6元每平米每月，配置中央空调的写字楼物业服务费通常在15-20元每平米每月之间。集中商业（统一招商和管理）的物业服务费通常在20元每平米每月左右。 停车费由物业服务企业向成都市交通委员会申报，实施政府定价。 四、前期物业招投标制度 成都市政府主管部门规定，3万平米以上项目必须实施前期物业招投标制度，实施招投标前开发建设单位须提供土地、规划、报建、施工等得证书，须先由区一级房管局出具项目建筑区划划分意见书，同事接受开发建设单位的前期物业招标申报。 一般实施前期物业服务招投标须委托一家专业招标代理公司实施，成都市房管主管部门认可的招标代理公司有6家，通常招标代理费用不低于2万元。 开标须在成都市物业管理协会下属诚信招投标服务中心完成，招投标服务费实施阶梯收费，面积越大收费标准越低，通常招投标服务费约0.25元每平米。 选定前期物业服务企业，完成前期物业服务招投标备案是取得项目预售许可证的必要条件。 五、其它 1.成都市房产主管部门实施企业信用等级制度，每个企业须保有最低信用分， 否则不允许开展业务。 2.在成都市场范围内进行物业服务的企业员工须在成都市房产主管部门的物业 服务企业执业名册中登记且取得执业名册证书（包括保安、保洁和水电工等）。 3.所有项目经理须持有成都市物业管理协会培训并颁发的项目经理证书。

房地产市场调研报告提纲

市场调研报告提纲 前言 调研时间，调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策篇 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据； （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况，投放量、消化量、控制量等 2、目前国家房地产政策解读 99、01、03、07、08、09、10、11 通过前几年政策的解读，重点引出时下执行的系列政策解读及分析3、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 4、润弘之观点 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对操盘项目的应对政策 二、中观市场及区域篇 1、驻马店城市概况及经济状况

城区划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、驻马店整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分，图例说明3、驻马店一级市场（土地市场）投放情况 政府客观数据，并形成润弘观点：快速启动项目，快进快出，迅速回笼资金 3、驻马店房地产现状及分析 房地产市场主观区域划分，划分标准，所形成的各自的版块特征如何4、驻马店最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （2）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （3）价格有无明显拉上 （4）开盘项目的分析与判断 （5）消费需求导向如何 （6）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、驻马店房地产市场解码 1、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析 2、在售项目总结及细分解读 A、市场总体特征 b、板块划分及格局状况

c、建设规模分析 d、建筑形态分析 e、建筑风格分析 f、户型分析 g、价格竞争分析 h、消费群体分析 i、购买力分析 j、营销和推广的认识 营销定位、营销策略、消化率等 媒体选择、媒体组合等 情景式营销等 k、润弘观点 3、市场发展趋势预测 a、住宅 市场定位上，产品规划及设计上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 b、商业（综合体） 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或者商业项目将陆续出现……主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。 c、写字楼 通过对市场的调查，就全省范围而言，3年前各地市大多没有真

某住宅市场调研报告

一、城市现状 1、地理位置 溧阳市位于江苏省南部，苏浙皖三省交界处，地处长三角地区，属上海经济区。半径200公里范围内有上海、杭州、南京、无锡、镇江、常州等城市，距常州机场60公里、南京禄口国际机场80公里，104国道穿境而过，宁杭高速纵横全境，芜太运河直达长江码头。 2、人口 溧阳市总面积1535.87平方公里，辖18个镇、2个省级开发区，人口密度每平方公里507人。占地面积约13964.5平方公里，长住人口约319.9万。 3、旅游 溧阳市历史悠久、气候宜人，属国家级优秀旅游城市，其中天目湖旅游度假区是国家4A级旅游景点。 4、经济发展现状 溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在2005年获得了较大发展，2005年末，溧阳市有15家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5亿元以上。力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。 2005年全市实现地区生产总值178.2亿元，比上年增长20.3％。

全市人均生产总值达23053元，比上年增长21.5％。财政总收入达到21.18亿元，比上年增长29％，财政收入占GDP的比重达11.9％。 从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。 在江苏省54个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。 通过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。 5、城区概况 溧阳城区现状建设用地15.89平方公里，城市人口15.84万人，人均建设用地为100.31平方米。溧阳城区现状呈单中心团块状结构，城市中心位于东、西大街与南大街、平陵路交汇处。城市沿交通干线向外发展，呈星状布局。1992年以后，随着市经济开发区的建设以及城市行政中心的南移，城市建设用地向北、向南定向拓展，城市建

关于房地产市场的调研报告

关于房地产市场的调研报告 一、背景介绍 从20XX年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20XX年税收收入亿，20XX年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。 纵观20XX年－20XX年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。 我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。 二、影响房价的变动因素

1、房价组成要素： 土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高， 土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。 税金及费用：20XX年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负万，平均每平米房价增加535元。 房产税的开征现状：对从价的按房产的%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。 三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定