中国房地产周期与宏观调控

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资。房地产间接投资是指资金投入与房地产相关的证

券市场的行为，间接投资的发展对房地产供给需求也

有影响，但影响是间接且比较小的。房地产直接投资

是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过

程并参与有关管理工作。包括从购地开始的房地产开

发投资与物业建成后的房地产置业投资两种形式。其

中房地产开发投资通常属于短期投资，形成房地产市

场上的增量供给，开发投资的目的是赚取开发利润；

房地产置业投资从长期投资角度出发，期望获得保

值、增值、收益与消费四方面利益。房地产直接投资额

度大、周期长、风险高且不确定因素多，同时还受到预

期很大的影响（房地产预期上升时，投资会迅速增加，一系列宏观调控政策。房地产业是否发展过热，引起当房地产预期下降时，投资也会急剧减少）。这些因素了决策层的担忧，也引起了研究者的关注。房地产业都使得房地产投资很容易发生波动。进行房地产投资发展中出现的过热现象，实际是其发展周期波动规律决策时，房地产投资利润率是需要被考虑的重要指的表现。研究导致房地产周期波动的原因及政府应采标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩，取的宏观调控措施，对于房地产业可持续发展意义重对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动大。常被看作是房地产周期的引擎。

二、影响房地产周期波动的因素分析２．外生因素

按照波动影响因素在传导机制及作用途径方面房地产周期波动的外生因素是指房地产经济体的具体差异，可以将影响房地产周期波动的因素划分系以外、对房地产经济活动产生外部冲击和作用的影为内生因素和外生因素两类。其中内生因素在本质上响因素。可分为以下三类：有直接影响的政策因素、有决定着房地产周期波动的周期性和持续性，外生因素间接影响的社会经济与技术因素。

则是波动的初始原因或初始推动力，通过内生因素的有直接影响的政策因素。影响房地产周期波动的作用实现对房地产周期波动形态的影响，引起周期波政策因素主要包括与房地产业密切相关、敏感程度较动的特殊性。大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济１．内生因素体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策房地产周期波动的内生因素是房地产经济体系因素，在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为的内部因素，这些因素依其自身规律发生周期性变化显著的。

同时又相互影响，使房地产波动呈现周期性的逻辑必有间接影响的社会经济与技术因素。这些因素包然性。这些因素主要包括房地产供求和房地产投资。括经济增长率、国民收入和消费水平、经济增长方式房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的的转变和城市化等。房地产业发展水平与国民经济增变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化。长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发与此同时，房地产供给总量也会在技术、劳动、资金、展速度越快；在经济发展的不同阶段，房地产业的发管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变展水平有所区别。国民收入的变动会影响消费者对房化。因此，房地产供给总量与需求总量平衡是相对的，地产的支付水平，而支付能力的调整又会影响到房地不平衡是绝对的。而且即使总量平衡，结构也存在是产需求水平。目前我国的城市化进入快速发展阶段，否平衡的问题。可以肯定的是，只有房地产供给和需城市化进程中对城市基础设施和住宅的需求必将急求在总量和结构同时平衡的情况下，房地产经济才能剧增加，同时还会影响到人口增长、流动与交通运输持续快速发展；供求总量和结构任何一方面出现严重等行业的发展。这将会对房地产业的发展产生持久的失衡，房地产经济就需要进行调整，继而引发房地产作用，同时也将影响到各类房地产市场发展的长期趋经济的波动。势，进而影响到各类房地产周期波动的特征。此外，技房地产投资。房地产投资分为直接投资与间接投术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业

２００８．１期２３总第３２，期

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的发展造成冲击，影响房地产周期波动。

３．随机因素

影响房地产周期的随机因素主要是指地震、洪水等自然灾害，战争、政治风波等社会突发因素，以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响，这些影响一般是短期的，但有时也会持续很长时间。

上述三个因素概括了房地产周期的主要影响因素。房地产业作为国民经济的组成部分，地位重要且行业较特殊，其受国家政策影响较明显。随着住宅产业市场化进程的深入发展，其受市场基础因素的影响将会越来越大，政策的影响力将会弱化。这也是目前我国房地产周期与国外房地产周期的不同之处。

三、对我国房地产业宏观调控的有关建议

目前关于我国房地产业发展周期所处阶段的看法主要存在以下两种观点：未到波峰或者没有过热、已到波峰或者已经过热。笔者认为这两种观点都有失偏颇。现在我国房地产业既不是“没有过热”，也不是“已经过热”状态，而是处于一种“预热”的状态，部分大城市房地产业的发展应引起政府关注。房地产业发展长周期还包含一些短周期，我国的城市化进程还远远没有结束，房地产业在发展过程中周期性波动是很自然的经济现象，这些周期性波动都在可控的范围。政府可以采取措施对房地产业进行宏观调控，防止房地产业出现大幅度波动。

１．要在加强周期性规律研究的基础上，正确判断房地产业发展周期所处阶段

在现实经济生活中，一般可以通过房地产投资量的增减、产业增长率的高低、房价的涨跌和市场交易的旺盛等主要指标来分析和衡量房地产业的周期波动，评判房地产业发展周期所处阶段。为此，应加强房地产周期的研究，积累经验，建立房地产周期运行的监控指标体系，为正确评判房地产业发展周期所处阶段提供科学的依据。判断正确与否，是实施反周期策略的前提。

２．采取反周期策略，预先采取措施，避免大起大落引起的强烈震荡

当前，房地产业在我国经济发展中的作用越来越大。未来几年，扩大内需仍是我国一项摹本国策，如果没有房地产市场的活跃，扩大内需就会缺少活力，经济发展也将缺少动力。因此，宏观调控政策首先要立足于保持房地产业的健康发展。一方面，根据国民经济的发展状况，力求与之相适应，防止房地产业过热或过冷；另一方面，也要充分发挥房地产业的新经济增长点作用，积极促进国民经济的发展，延缓周期波动，缩小波幅，实现可持续发展。

３．要处理好我国各地房地产业发展周期的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾

我国各个地区经济发展的程度不一样，东、中、西部差距很大。因此各地房地产业发展程度不一，且房地产业具有明显的区域性特点，这就决定了房地产周期既有全国性的周期，也有各地的发展周期。因此，房地产宏观调控既要避免“一刀切”，又要保证地方政府有效执行。宏观调控政策更应是指导性政策，由各个地方结合本地实际情况参照实行，用科学的发展观去调控我国的房地产市场。

参考资料

１．张永岳．房地产经济学．高等教育出版社．２００５

２．徐滇庆．房价与泡沫经济．机械工业出版社．２００６

３．何国钊．中国房地产周期研究．经济研究．１９９６．１２

４．中国房地产周期波动：解释转移与相机政策．房地产周期波动课题组．财贸经济．２００２．７

５．聂倩倩．房地产调控应注意科学性．中国房地产．２００７．２

注：本文为上海市哲学社会科学规划课题（批准号：２００７ＢＪＢ００２）的阶段性研究成果

李求军／实习编辑

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中国房地产周期与宏观调控

作者：魏润卿

作者单位：华东师范大学商学院

刊名：

中国房地产

英文刊名：CHINA REAL ESTATE

年，卷(期)：2008，""(1)

被引用次数：1次

参考文献(5条)

1.张永岳房地产经济学 2005

2.徐滇庆房价与泡沫经济 2006

3.何国钊中国房地产周期研究 1996(12)

4.房地产周期波动课题组中国房地产周期波动:解释转移与相机政策[期刊论文]-财贸经济 2002(07)

5.聂倩倩房地产调控应注意科学性 2007(02)

引证文献(1条)

1.丁琼洁房价下降的成因分析及房地产企业的应对策略[期刊论文]-科技成果管理与研究 2008(6)

本文链接：https://www.wendangku.net/doc/8c17562245.html,/Periodical_zgfdc200801013.aspx

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下载时间：2010年11月18日