地产楼盘项目推广方案
四川德阳“世纪花园”媒介推广初案
前言
人类是依山傍水而居的文明，返朴是住宅开发的一种境界，传统的实物住宅分配已进入升级版时代，第二次置业、第三次置业已成为在市场经济下“先富起来”的人的必需，而物以类聚、人以群分，即不同群体的择区而居已成为区域开发的明确定位。
世纪花园正是在客户细分的前提下为二次置业者和品味一次置业者潜心打造的高尚栖居，世纪花园在拥有绿脉、水脉、文脉的优势下，营销已不是简单的卖好房子，而是销售一种生活方式，本案在挖掘楼盘优势的同时，旨在推介和引导一种纯住宅水景居家消费理念和新的生活方式。
第一部分项目分析
一、项目背景分析
1、开发商：德阳市兴盛房地产开发有限公司
2、物业顾问：德阳市兴盛物业管理有限公司
3、施工单位：四川德阳诚信建筑安装工程有限责任公司
4、景观设计：四川景典环境艺术设计有限公司
5、目前，世纪花园一期部分已完成主体工程的70%
建议：
A、该项目在前期宣传较少，项目在德阳市城区内的知名度不高，这为世纪花园的宣传留下了较大空间，而多层住宅又都取得预售许可证，电梯公寓又即将启动，又时逢金九银十的黄金销售期，此时在大力推广世纪花园的多层住宅的同时，主推其主题开发，可以达到销售和形象提升的双重目的。
B、该项目是兴盛房产的其品牌之作，开发商虽然已有一定知名度、美誉度，但其可塑空间还大，也能为后期的电梯公寓销售积累人气，还可通过项目品牌的经营带动企业品牌的发展。
二、项目概述：
1、项目名称：世纪花园
2、项目位置：德阳市庐山南路“世纪花园”
3、项目环境：西与天山南路相伴，东与旌湖区管委会、金穗小区住宅楼隔街相望，南与中西医结合医院相接，与世纪广场相邻，与女娲是典型的二线江景楼盘。
4、交通：项目紧靠天山南路与庐山南路，有18路、21路、等多路公交车由此经过。
5、市政配套：
学校：逸夫学校、外国语学校、安琪儿幼儿园、旌东幼儿院
医院：中西医结合医院、武警支队医院、市第四医院
购物：红旗连锁超市、丰联超市、水果市场
其它：假日酒店
6、项目内环境：步行道路设计为小区提供了一个宁静空间，雅致小品、尊贵林木花草、假山飞瀑、中庭喷泉、绕园小溪、清凉泳池，为小区构筑了一个流动的风景空间。
7、项目均价：元/平方米
8、物业管理：每平方米收费由国家相关职能部门核定。
10、车位：
建议：
A、环境是项目的最大卖点，应有针对性的主推纯住宅、循环水景、高层住宅、可选择性强的16种户型和项目内的休闲配套为小区提供的一种新的居家生活方式。
B、但该项目的湖景资源、生活配套、教育配套、规模效应相对缺乏，在项目宣传时应避重就轻。
三、项目主体结构分析
1、世纪花园为5栋多层住宅和19层电梯公寓组成，采用框架、砖混结构。
2、世纪花园一期建筑面积：32000平方米，总占地面积28亩。
3、双电梯系统、综合布线系统、预埋电话线、预留空调管孔、空调放置平台、空调冷凝水接管。
4、四重安防系统：
（1）周边防翻越系统（2）电视监控系统（3）可视对讲系统
（4）小区夜间巡更系统
户型分析：
（1）方米 20 套销售
（2）平方米套销售
（3）平方米套销售
（4）平方米套销售
结论：
A、优势
1、外环境：周边环境优势明显，享有不可多得的绿脉资源。
2、内环境：小区以纯住宅的开发理念，打造水景园林建筑、流动风景空间（水与每栋建筑相融合，与生命共呼吸），高层、多层相得益彰，这些是本案所推崇的几大卖点，需采用直白的广告、专题、访谈层层递进的推广方式。
3、配套设施、休闲配套齐全，是新生活的一大诉求点。
（1）音乐广场（2）1个儿童嬉水池、景观游泳池（3）夏日凉亭、别致廊桥（4）喷泉、叠水
4、智能配套系统完善超前。
5、小区规划升值潜力巨大，周边多层绿化带，时尚与休闲的高档居住区。
B、劣势：
1、项目的规划超前，电梯公寓的消费意识尚需引导。
2、项目的竞争楼盘很多，均有外环境优势，且项目的卖点还未能广泛传播并形成自己独特的优势。
3、项目所处位置既是项目的优势又是项目的劣势，交通配套、生活配套、医疗配套、教育配套相对缺乏。
4、户型多，产品的生命力强，但给客户群定位带来一定难度，必然会加大宣传推广费用。
第二部份营销推广
一、营销的目的
挖掘销售客户，并通过渐递性地发掘项目卖点，打动客户，争取销售的瓶颈突破，实现“产品到货币”的转化，为二期打下基础。
二、营销周期
最长周期为5个月，共计21周
最短周期为4个月，共计16周
三、营销目标群体的界定
以125.33平方米为例（也是本案的主推户型），价格按1300元/平方米计。
均价总房价约162929元左右（30年8成按揭付款）→每年支付0.7万元→月支付583元→购房者收入分配（30%为衣食；15%为子女；15%为应急存款；40%为购房）→家庭月收入为0.15—0.3万元→年收入1.8—3.6万元。
结论
1、企业高级技术人员、中层管理者
2、IT人才
3、中小型企业人士
4、党政机关离退休人员或即将离退人员、资产转移者。
5、个体经营户注册资金为30万元以上者
四、目标消费者的心理行为分析
1、具备一定货币支付能力。
2、具备一定的文化品味。
3、物质正得到一定满足，具有较高的精神追求。
4、注重自身的身份与地位。
5、年龄大多为28—60岁。
6、看重楼盘的环境，追求休闲生活空间，渴望家的私密性。
7、看重楼盘的升值前景。
8、消费者多为二次置业者。
五、营销环境分析与论证
政治环境：西部大开发，中国加入WTO，德阳的第三次规划，集资房、二套住宅的取缔为房地产带来一些利好消息。
区域环境：该区域依山傍水，又位于旌湖高科技产业园区的心脏地带，旁有珠江花园、世纪花园和将推出的新境界·雅园等竟争品质楼盘，形成中高档住宅开发区，但高科技产业园虽是优势但又是缺点，加之楼盘配套欠缺，瑕难掩蔽，所以尚未在购房者心中形成共识。
资金环境：由于世纪花园是先造景后开发，加之开工面积大，销售期又处于淡季，所以给工程资金造成压力，现一期已处于主体70%的施工阶段，亦是销售的关键阶段，帮成功的销售不仅是确保工程按时交工的重要因素，也是世纪星园开发的信心保证。最终只有通过合理有效的销售方式回笼资金，降低财务成本，从而以最小的动态投入获取最大的静态利润。
竞争环境：
（一）、世纪花园与港湾丽景比较分析：
1、世纪花园是由多幢多层住宅和1幢电梯公寓组成的循环水景社区，是二线江景社区，纯住宅社区是其核心环境卖点。
而港湾丽景是由多幢多层住宅、1栋小高层和1栋32层电梯公寓组成，拥有旌湖水景和宽70米的绿化带等环境资源，并且有口岸和自身配套优势。
2、从工程进度上看，世纪花园已完成工程的70%（多层），电梯公寓的样板间6将于7月底呈现；
而港湾丽景电梯公寓还未启动，但宣传已深入人心，住宅亦取得50%的派筹业绩。
3、从目前情况看，世纪花园必须加强营销推广，在准现房时使住宅销售率达到80%，这必须通过对卖点的挖掘，营造楼盘的附加值和客户的期望值，使这种值与楼盘的定价相近，这也是本阶段营销售推广的一个关键点。从价值上看，由于世纪花园的建设成本和配套成本相对较低，其价格竟争力更强，对翠湖花园的一、二、三期冲击较大，但同时也是一种参照。
4、在硬件配套方面，港湾丽景更完善，而世纪花园的纯居住定位更适合此区域楼盘目标消费群的定位，所以在营销推广上，世纪花园应抓住纯住宅和小户型以及准现房的优势推广。
与盛泰帝景、富康人家更具竞争性，后起的多个电梯公寓也将分割市场，所以，抢先赢得客户才是目前当务之急。
六、世纪花园营销推广思路
1、世纪花园作为兴盛房产潜心打造的德阳标志性纯住宅楼盘，也是德阳房地产业第一个高层电梯公寓精品楼盘，加之世纪花园分2期开发，所以，其1期除了实现企业的动态利润外，更重要的是项目品牌的积累和企业品牌的积淀，世纪花园一期采用先造景后建房的开发模式，前期投入较大，所以，获取消费者认知认同不仅是产品忠诚度的需要，也是企业资本运作的需要。
2、世纪花园的这种开发模式有助于一期的产品销售，而竞争楼盘如翠湖花园、雅园在产品设计上必将分割世纪花园的部分客户，如何在竞争中更好地展示自己的优势，挖掘支撑1300元/平方米的价位的营销点，增加产品的更多附加值是这次营销策划的重点。
（1）、首先引导居家消费观念的转变，让消费者认知这种新的居家观。
世纪花园为消费者提供的不只是时尚住宅，而是一种全新的居家生活，这种生活是一种健康的生活、宁静的生活，一种居住文化的衍变，而这一切是底商住宅所无法提供的，只有纯住宅。世纪花园在前期的众多宣传中，结合开盘应该主推纯住宅，包括在硬性广告中以主题形式和纯住宅专题形式推出，并推出首家循环河水住宅。
（2）、在消费者接受了这种生活观念后，如何让消费者认识并认同其新的居家生活观呢？
由于世纪花园产品的定位是有品味的置业者，他们对置业已有明显的需求特征，只要阐释有的放矢，就能一语中的。而这部分成功人士在物质需求得到满足后，需要在精神上得到满足即健康的生活成为他们对住
宅的最重要的需求无素，这也是马斯洛对人的需求的阶段性的正确分析。通过“世纪花园健康家园”系列篇，包括环境中的循环水景资源、内环境中的叠替景致、配套设施中的会所、游泳池，生活用水采用净水系统，安全方面采用联网报警系统，电梯采用双电梯，环保乳胶漆等建筑环保用材和根据人体生理设计的宽大客厅、卧室，传递世纪花园不仅是一个诗意的栖居，更是一个健康家园。达到主题宣传深化的目的，并支撑世纪花园的销售定价。
（3）、在消费者认可并接受了世纪花园健康家园后，如何抓住目标消费者，让消费者的认识达到一种高度呢？并让消费者意识到世纪花园的珍贵所在呢？
健康家园是世纪花园附加值的集中体现，在第一、二阶段的宣传后，消费者已认同世纪花园，这时通过现身说法吸引持币观望者亦成为本阶段的宣传重点：魅力源于典藏自然、源于精雕细琢、源于人性关怀、源于非凡气度，达到入住世纪花园即是生命对自然的回归，也是身份的象征，这样宣传定位明确，更具煽动性。
（4）、为配合此次系列硬性广告宣传，拟计划新闻、专题同步宣传，宣传形式采用访谈、专题系列等形成多方位多渠道多角度的报道世纪花园，并在报眉位置设计5×4CM2报眉广告，广告内容包括世纪花园效果图、售房电话，传递兴盛房产诚信为本的开发理念。
3、营销策略建议
总建筑面积不大，单价高，竞争楼盘多→房款总额不低→目标客户群大（金字塔式的消费）→宣传投入大→有效推广→认同、认可→营造世纪花园生活方式→健康家园系列篇→世纪花园魅力篇→一次置业、终身宁静。
一、项目营销推广主诉定位：
定位支撑点：
1、目标客户的界定
2、以居家生活观念新说方式让消费者认知世纪花园新的居住生活，并通过访谈，邀请消费者、主管领导、开发商等谈什么是都市人的居家生活方式。
3、以健康家园让客户认同世纪花园，开展“健康与纯住宅”、“世纪花园健康家园”征文，并附健康住宅相关技术指标。
4、以世纪花园打动客户，通过绿意生活、卓越品质、区域价值、人性服务把世纪花园的形象上升到社会的一个高度，以专题文章和报眉的诚信广告为形象镀彩。
5、寻求项目价格的支撑点：
项目营销推广过程的主诉句定位为（建议）
时尚纯净生活住宅
开创循环水景园林
第三部分媒介方案
一、广告目的：
挖掘楼盘内在潜力，配合完成预期销售。
整体思路：建议楼盘应是品质、品位、品牌三品为核心的立体营销路线，并对世纪花园的居家生活方式进行深度诠释，营造出一种现代居家理念和生活方式，结合市政规划以此提升项目附加值，并抓住部委整治的契机，推出承诺“放心房”“放心服务”活动，聘请业主、消协成立业主监督委员会，邀请主管部门监督，举办有奖主题征文，开展主题讨论，通过活动为产品增加附加值，提升企业形象，为电梯公寓的销售积淀品牌，再附加环境、配套、物业、建筑品质、户型设计作为项目推广及广告支撑点。必须需要特色化、鲜明化、个性化、深度化的广告来吸引目标消费者，倡导时尚纯净生活住宅的新生活。
二、媒介选择：
1、平面媒体：德阳日报房产专刊、德阳日报、成都商报夹报、二重集团报、东电集团报
2、立体媒体：德阳电视2台、旌阳电视台、手机信息
三、媒介分工：
德阳日报：发布时间：10月28日
发布版面：1/2版
发布主题：世纪花园热辣开盘
发布内容：
1、销售“放心房”及“放心服务”宣言（详情将在开盘仪式上及10月29日德阳日报·房产专刊上刊登）；
2、开盘期间购买104.54平方米——125.33平方米房源的购房者除享受总房价2%的优惠外，还将获赠价值6000元的精品家具（家具可在指定名店任意选用）；
3、盘期间购买其他多层房源者可享受总房价5%的优惠；
4、开盘期间认购电梯公寓的消费者可得到由兴盛房产总经理3000元（人民币）优惠卷，持卷在购买
电梯公寓时可享受同现金价值的优惠；
5、开盘期间到现场咨询的消费者可得到由兴盛房产总经理1000元（人民币）优惠卷，持卷在购买电梯公寓时可享受同现金价值的优惠；（4、5、优惠券中一套房源只能兑换一张优惠卷。）
6、产品介绍，见以下广告。
德阳日报·房产专刊
发布时间：9月26日
发布版面：1/3专题
发布时间：9月30日
发布版面：1/3广告
发布主题：幸福只有一层面纱
内容见广告
发布时间：10月17日
发布版面：1/4广告
发布主题：幸福是纯洁的
内容见广告
发布时间：10月22日
发布版面：1/4广告
发布主题：幸福追寻拥有才算积极
内容见广告
发布时间：10月24日
发布版面：1/4广告
发布主题：幸福是一辈子的钟爱
内容见广告
发布时间：10月24日
发布版面：有奖征文奖品由世纪花园友情提供，版面大小按正常的1/2计算
发布主题：零商住宅、底商住宅大比拼幸福追寻拥有才算积极
获奖征文将在11月的德阳日报房产专刊上择优刊发9月19日发布版面1/3
发布时间：10月29日
发布版面：1/4广告
发布主题：放心房、放心服务宣言
内容见附页
发布时间：10月31日
发布版面：1/4广告
发布主题：破译世纪花园热销之迷
内容开盘热销图片和热销的几大理由
发布时间：11月5日
发布版面：1/8广告
发布主题：世纪花园客户服务中心应销成立
内容为致世纪花园业主书（见附页）
发布时间：11月28日
发布版面：1/6广告
发布主题：享受，不要忍受。买房子是一种生活享受，问题越多越心累，当生米煮成熟饭，
享受也会变成忍受。
置业世纪花园，不仅物超所值，而且还能一次置业，终身享受。
A、时尚纯净生活住宅
B、开创循环水景园林
C、纯净水双水管系统
D、双电梯设计
E、体贴入微的物业管理，邻里和睦美的内外环境
F、合理的户型设计
发布时间：12月3日
发布版面：1/6广告
发布主题：生活，不能凑活。说到买房，你当然应该要求完美，而且自私一点挑剔几分！
毕竟，生活，不能凑活。世纪花园真实准现房，品质、价格、地段、管理样样
随你挑，生活魅力百分百！
A、时尚纯净生活住宅
B、开创循环水景园林
C、纯净水双水管系统
D、双电梯设计
E、体贴入微的物业管理，邻里和睦美的内外环境
F、合理的户型设计
珍藏三室两厅阳光户型让你爱不释手
发布时间：12月5日
发布版面：1/6广告
发布主题：居家，就是居住。居家不仅是居住，她还是交际、工作、娱乐的空间，世纪花园3A级智能配置，双电梯设计，星级物业服务。
A、时尚纯净生活住宅
B、开创循环水景园林
C、纯净水双水管系统
D、双电梯设计
E、体贴入微的物业管理，邻里和睦美的内外环境
F、合理的户型设计
发布时间：12月10日
发布版面：1/3广告
发布主题：买房，不要担心，典藏准现房，奉送精装修。钱一出手就没人理，自己天天跑工地，就算拿到钥匙也不踏实……要想买房不用担心，世纪花园品质“放心房”，星级服务保障让你享受极致生活带来的乐趣。
内容：促销活动，产品介绍，敬请莅临房交会展厅
发布时间：12月12日
发布版面：1/2广告
发布主题：“三点”更有吸引力，户型小一点100——120平方米；环境好一点，河东福地；月供少一点，月供不到500元。首次置业只是人生置业过程的一小步，方便与实用才是你的消费观念。
内容：促销活动，产品介绍，敬请莅临房交会展厅
发布时间：12月26日
发布版面：1/4广告
发布主题：
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：12月31日
发布版面：1/3广告
发布主题：
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：元月7日
发布版面：赠送楼盘信息
发布主题：
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：元月14日
发布版面：1/4广告
发布主题：至上极品，至尊空间盛情开放，
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：元月16日
发布版面：1/4广告
发布主题：至上极品，至尊空间盛情开放
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：元月23日
发布版面：1/4广告
发布主题：至上极品，至尊空间盛情开放
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：元月28日
发布版面：1/4广告
发布主题：世纪花园新年搬新居，新三点更迷人内容：促销活动，产品介绍
发布时间：2月4日
发布版面：1/4广告
发布主题：世纪花园新年搬新居，新三点更迷人内容：促销活动，产品介绍
发布时间：3月13日
发布版面：1/2专题
发布主题：“放心房”实施纪实
发布时间：4月22日
发布版面：1/4广告
发布主题：
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：4月24日
发布版面：1/4广告
发布主题：
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：4月29日
发布版面：1/2广告
发布主题：
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：7月1日
发布版面：1/3广告
发布主题：至上极品，天上人间
内容：庆祝建党83周年，世纪花园封顶有礼，凡购买世纪花园电梯公寓典藏户型的消费者，可凭本人党员证、享受8.3%的让利优惠
发布时间：7月31日
发布版面：1/4广告
发布主题：庆祝建军77周年，凡购买世纪花园电梯公寓典藏户型的消费者，可凭本人军官证、军人证享受7.7%的让利优惠
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：9月9日
发布版面：1/4广告
发布主题：
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：9月23日
发布版面：1/4广告
发布主题：
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：9月25日
发布版面：1/4广告
发布主题：
内容：促销活动，产品介绍
发布时间：9月30日
发布版面：1/2广告
发布主题：
内容：促销活动，产品介绍
二重集团报
发布时间：10月28日
发布版面：2/3广告
发布主题：世纪花园热辣开盘
发布内容：
1、销售“放心房”及“放心服务”宣言（详情将在开盘仪式上及10月29日德阳日报·房产专刊上刊登）；
2、开盘期间购买104.54平方米——125.33平方米房源的购房者除享受总房价2%的优惠外，还将获赠价值6000元的精品家具（家具可在指定名店任意选用）；
3、盘期间购买其他多层房源者可享受总房价5%的优惠；
4、开盘期间认购电梯公寓的消费者可得到由兴盛房产总经理3000元（人民币）优惠卷，持卷在购买
电梯公寓时可享受同现金价值的优惠；
5、开盘期间到现场咨询的消费者可得到由兴盛房产总经理1000元（人民币）优惠卷，持卷在购买电梯公寓时可享受同现金价值的优惠；（4、5、优惠券中一套房源只能兑换一张优惠卷。）
6、产品介绍，见以下广告。
发布时间：12月12日
发布版面：1/2广告
发布主题：新“三点”更有吸引力，户型小一点100——120平方米；环境好一点，河东福地；月供少一
点，月供不到500元。首次置业只是人生置业过程的一小步，方便与实用才是你的消费观念。内容：促销活动，产品介绍，敬请莅临房交会展厅
发布时间：3月13日
发布版面：1/2专题
发布主题：“放心房”实施纪实
DM单：
夹报媒体：成都商报
夹报时间：10月27日
夹报内容：开盘信息、促销活动、产品推介、详见方案
夹报数量：10000份
夹报媒体：成都商报
夹报时间：12月12日
夹报内容：促销活动、产品推介、（待定）
夹报数量：10000份
夹报媒体：成都商报
夹报时间：12月30日
夹报内容：促销活动、产品推介、（待定）
夹报数量：10000份
夹报媒体：成都商报
夹报时间：4月29日
夹报内容：促销活动、产品推介、（待定）
夹报数量：10000份
夹报媒体：成都商报
夹报时间：9月29日
夹报内容：促销活动、产品推介、（待定）
夹报数量：10000份
旌阳电视台：
专题：
发布时段：10月17日
发布形式：对话
讨论主题：德阳该不该有标志性建筑
邀请人士：分别邀请社会名流，主管领导，
发布时段：10月24日
发布形式：讨论
讨论主题：住宅开发的居住需不需要底商铺面，零商住宅、底商住大比拼
邀请人士：分别邀请社会名流，主管领导，世纪花园二次置业者，底商住宅楼盘的业主。
发布时段：10月31日
发布形式：专访
专访主题：世纪花园热销之谜
以后待情况而定
广告：
发布时段：10月15日——11月15日
发布时间：点播天气预报之旌阳区天气预报/点播影视剧场
以后广告投放根据广告效果而定
德阳电视2台：
发布时段：10月20日——11月20日
发布内容：市内零商循环水景住宅之处女篇——世纪花园28日盛情开盘，多重好礼大放送（含楼盘广告语和客户服务中心垂询热线）
时段分布：18：55、 19：35、 20：05、
制作构想：平面广告中戴红盖头的女子由远而近（或者由电视台剪辑合成），然后闪现主题字幕
并有环境、样板间实景拍摄
发布时段：10月30日
发布内容：世纪花园28日盛情开盘新闻
发布时段：12月8日——元月8日
发布内容：至上极品，至尊空间，世纪花园新三点更迷人，多重好礼大派送（含楼盘广告语和客户服务中心垂询热线）
时段分布：18：55、 19：35、 20：05、
制作构想：平面广告中新三点女子由远而近（或者由电视台剪辑合成），然后闪现主题字幕：
新“三点”更有吸引力，户型小一点100——120平方米；环境好一点，河东福地；
月供少一点，月供不到500元。另配实景拍摄。
发布时段：元月15日——2月15日
发布内容：至上极品，至尊空间盛情开放，世纪花园新年搬新居，新三点更迷人，（含楼盘广告语和客户服务中心垂询热线）
时段分布：18：55、 19：35、 20：05、
制作构想：平面广告中新三点女子由远而近（或者由电视台剪辑合成），然后闪现主题字幕：
新“三点”更有吸引力，户型小一点57——75平方米；环境好一点，河东福地；
总价少一点，7——10万元，首付1.4万元轻松入住，另配实景拍摄。
以后广告视效果而定
手机信息：（建议用1258发送）
发布时间：10月21日——10月28日
发布渠道：德阳通
发布对象：散客，意象客户
发布内容：10月21日——10月25日，告知世纪花园将于近期开盘，每天早上8：30发送一次，内容为：市内零商循环水景住宅之处女篇——世纪花园将于近日开盘，咨询热线：2516116、2516118；
10月26日——10月28日每天早上8：30、晚上10：00分别发送一次，内容为：市内零商循环水景住宅之处女篇——世纪花园将于28日盛情开盘，盛情相邀多重好礼现场，咨询热线：2516116、2516118；
三、费用预算：
德阳日报： 1/2版 0.8万元
德阳日报·房产专刊：205/24x14000元/版+奖品1500元=121083元
二重集团报： 5/3x3000元/版=5000元
旌阳电视台：专题费用：3x1000元=3000元
广告费用：2月x2500元/月=5000元
德阳电视二台： 4x8000元/月（因2003年德阳电视台将普遍提价）=32000元
DM单： 128g铜版纸制作费用（含广告手续费、胶片费）0.35元/张x50000=17500元
手机发送费用不在此列
以上费用合计：183583元
房地产营销推广方案
目录 一、前言 (2) 二、“浓情中秋.情系某某”中秋晚会 (3) 三、“金秋有约.某某相伴”自驾游 (10) 四、“展示最美城东”摄影大赛 (22) 五、产权声明 (28)
一、前言 高贵的生活品质，源自于文化的薰陶，娄底城东文体中心的定位，让这片热土充满人文气息，成为人人向往的安居乐园。某某·某某某某营销中心璀璨绽放，城东首席综合体面世。时尚前沿的高档社区能改变人们的居住习惯，进而引发居住模式的革新。某某·某某某某领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套，无疑将开启城东全新的人居模式，成为指引娄底未来高档住宅区发展的新风尚。 声色传媒根据某某集团的实际情况，根据不同的时间分别策划了“浓情中秋·情系某某”中秋晚会、“金秋有约·某某相伴”自驾游、“展示最美城东”摄影大赛。旨在将开发商及业主、客户之间的关系更加亲密，进一步树立某某·某某某某品牌形象，提高目标客户对某某品牌的向心力，从而最终实现提升品牌知名度、促进销售，扩大某某集团影响力的目的。 此次活动的参与者均为有一定社会地位、享受高生活品质、掌握财富的社会中坚力量。这群心灵富豪们关注社区人文居住环境营建、居住人群的整体素质水平。某某·某某某某此次活动的举办，将向广大市民展示其领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套以及城东全新的生活模式。给广大消费者灌输“置业就来从而达到提升品牌知名度、促进销售额的最终目的。
“浓情中秋·情系某某” 中秋晚会策划方案 某某·某某某某位于城东主干道月塘街与檀香路交汇处，毗邻500亩新体育公园，娄底博物馆、艺术馆、美术馆、图书馆，娄底文化中心、娄底妇儿活动中心等公共文化资源在这里集群发力，就近畅享公共资源，坐拥全功能城市配套。为某某·某某某某业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台、让客户了解城东最新人居环境、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘、深度挖掘潜在消费群体，特决定举办中秋晚会。 现对本次中秋晚会实施方案详述如下： 一、活动时间 2013年9月19日（中秋节） 18：00—21：00 二、活动地点某某·某某某某销售中心（待定） 三、活动主题“浓情中秋·情系某某”中秋晚会 四、活动目的 1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台 2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘 3、深度挖掘潜在消费群体 五、活动预计参与人数 中秋晚会：100人 六、主要内容 为达到更佳的宣传效果和更广泛的认知，本次活动拟将晚会分为
房地产营销推广方案
XXXX营销推广案 XXXX营销策划部 2013年8月27日
XXXX营销推广案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见案一） 注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）
投放时间：各促销活动营销节点。 原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见案二） 目的：通过VIP卡的优惠式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页
房地产营销推广方案
房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入（包括预期收入）持续下降实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针
对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群；“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包
房地产项目推广方案
房地产项目推广方案 德文滨江推广方案 三四线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭。要探讨小县城有效推广方式之前首先要分析我们项目的主要目标客户群体，了解他们的接触媒体渠道，他们的主要来源构成，他们的消费实力与习惯，然后再探讨推广方式就有了基础。 一、客户群 一般来说，县城客户群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、师、行政管理人员以及私营业主居多，但是县城有一个特点就是小，所以信息在教 人与人之间的传播速度很快。由于城市幅员的狭小，小城市的人们大多相互认识，在三线城市真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的。 二、消费心理 县城的特点是:从众心理严重，绝对地爱凑热闹;绝对的贪小便宜。县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更实在。所以利益重与概念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。推广渠道越小众越好。大众媒体除了户外看板，报纸、电视、包括公交车都进不了他们的视野，这与生活习惯和到达率有关。所以活动、传单、短信、老客户介绍等能产生小圈子议论的形式会更胜一筹。 三、宣传方案 1、广告宣传及形象建设(主要宣传手段，也是效果比较明显的一种推广手段)
(1)户外大牌可以说是在任何级别市场都受用的传播渠道，在县城报广等主流媒体缺失的情况下，户外显然是吸引人们眼球的重要手段，县城选择大牌的位置有一定讲究，通常情况下，人流密集的商场、超市、医院或是县政府单位附近是选择的最佳区域。 (2)工地包装要利用好，迅速树立良好的形象。同时售楼部一定要显示出档次。不能因为是县城项目就做的粗糙，这是很错误的。 2、派发传单(主要宣传手段，人流量和宣传力度成正比) 派单在媒体渠道不发达的县城，派单是常用的宣传手段，而且毋容置疑它会产生效果，不过是效果大小取决于你的派单方式，县城派单最好不要站在街上向行人派单，那样效果会很差，因为县城中最热闹的时候往往是集会的时候，乡下的老百姓去县城赶集、采购、逛街，单子派发出去，显然达不到效果。因此派单对象要选沿街店铺的老板，出入专卖店、名品店、酒店、娱乐场所附近的人群。 派单的方式: (1)在学校门口派发传单给接送孩子的家长。 (2)返乡高峰期在车站派发给打工返乡者。 (3)与邮局联系通过夹带的方式同报纸一起发送到各企事单位及行政部门。 (4)在吃饭高峰期在饭店集中地带派发。 (5)联系各大酒店超市及娱乐场所在前台留DM单派发。 3、宣传车巡展(主要宣传手段，由于费用比较高，看推广经费而定) 宣传车巡展在小地方来说应该是人尽皆知的最好的办法。把车身包装精美再配上配音在县城以及各乡镇巡展。 4、桶装水广告(主要宣传手段，优点时间久，效果佳。深入人心) 现在的企事业单位及行政部门都喝桶装水，所以能在桶装水上印广告是一个很好的宣传。
房地产项目推广方案
房地产项目推广方案 一、前言 二、太原楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 项目优势与不足 优势： 1、位置优越，交通便捷 位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案 2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全 室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊 3、小户型 2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 不足： 1、环境建设缺乏吸引性景观 各位领导，我带着复杂的心情写这封辞职报告。由于您对我的能力的信任，使我得以加进公司，并且在短短的两年间获得了很多的机遇和挑战。经过这两年在公司从事的xx 开发和xx治理，使我在xx开发，xx治理等领域学到了很多知识、积累了一定的经验。对此我深怀感激! 环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求) 2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。 三、目标人群分析 1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人 家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主 家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 四、营销阻碍及对策 阻碍： 1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。 对策一： 1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。 一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。 对策二： 一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售; 二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。 五、形象定位 根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 主体广告语： 辉煌人生，超凡享受
某房地产项目整体推广策划方案
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
房地产项目营销推广策划执行方案
当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案
厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
房地产推广方案正式版
Some problems that have appeared or can be expected to come up with a solution to the problem, and through the record of the terms, effective supervision and implementation.房地产推广方案正式版
房地产推广方案正式版 下载提示：此方案资料适用于某些已经出现的或者可以预期的问题，不足，缺陷，需求等，所提出的一个解决问题的方案，并通过明文或条款的记录，加以有效的监督与执行，确保能达到预期的效果。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目
前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可
某房地产项目整体推广策划方案
某房地产项目整体推广 策划方案 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
南方新城·风林高地项目整体推广策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新
城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利和畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流 从目前中高端房地产项目媒体发布和推广的趋势来看，大规模报版广告投放的趋势依然存在，但更多的开发商开始转向于大型户外广告的投放、并尝试通过电视、广播电台进行广告推广，热播电视剧的片花广告、黄金时段的房地产广告的投放量在半年内有了大幅度的提升。 四、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 ●单一品质诉求难以支持购买理由 消费者对中高端房地产置业的诉求也更为多元化，如建筑外立面风格、社区环境景观美学特征、成熟物业、品质物业等美学精神层面需求、舒适度需求已经成为越来越多中高消费者和投资人群关注的焦点。 ●整体规划大型社区价值被受关注 更多具备一定规模、整体规划的大型高尚综合社区项目逐步成为市场主流，造城的趋势越来越为相当多数开发商所认可。 项目整体规模越来越大，数百亩、上千亩的大盘，完整成熟城市社区、大配套概念已经为市场发展所接受。 今年以来推出的奥林匹克花园、长青湖、建工未来城等项目已经表现出在这方面强劲的市场潜力。 诉求项目的多层次价值诠释，成功的功能定位、推广定位、物业定位，赋予项目更高综合品质，吸引消费者关注，越来越成为市场发展的主流。
房地产的推广策划方案
房地产的推广策划方案 房地产行业近几年来在中国的高速发展也带来了行业内白热化的竞争。下面是有房地产推广策划方案，欢迎参阅。 一、前言 本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。 二、推广策划原则 本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。 我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。 从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠 一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办?小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。 从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。 在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。 三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素 蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营 销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观 环境和宏观环境。 我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售 执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。其 实这就是蓝水园推广能否成功的秘诀所在。 整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，如同战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础;第二步推广策划就 是坐在司令部的决策过程，对具体操作而言，就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划;第三 部是策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火 支援，而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相 互配合，一气呵成，才能完成既定的销售目标。 四、主要竞品物业——芳水园情况简介 1、芳水园开发商介绍 华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业，以建设社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发 了十多片近百万平方米住宅小区，其中95年开发建设的福东北里荣 获全国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等
房地产营销推广方案计划
宗裕集团营销推广方案 宗裕集团（抚顺）产品去化策略 2013年宗裕集团（抚顺）营销策略 宗裕集团2013年营销思路应在“宗裕品质年”的产品维护和品质升级的重心之下，以宗裕乐嘉mall超市签约（3月中旬）-宗裕·悦府鑫城项目媒体强势覆盖（5-6月项目4证具备）-宗裕·国际鑫城尾盘清货（8月份）为营销宣传主线，以产品体验式营销活动、特定区域行销拓展、借势大运会品牌塑造活动及贯穿全年的“老带新”活动
为营销活动主线节点，以销售部坐销与行销相结合的“第一现场”原则为销售形式，配合集团旗下产品对应推售策略，从而实现预期销售业绩。 住宅客户 1、一句话概括核心目标客户： 因资金原因选择在沈抚新城购买2室80-90㎡左右抚西中青年普通工人家庭。 2、影响购买核心价值点提炼： 2.1价格； 2.2完善售后服务的居住品质； 2.3超高的性价比优势； 2.4居住人气的排他性特点； 2.5住宅中等偏上的宜居质量； 门市客户 解决公建销售核心价值点： 1、大型商业（大商新玛特）进驻解决悦鑫国际公建； 2、汽车服务一条街整体包装解决国际鑫城三期公建； 3、期房低价策略及针对性销售解决悦府鑫城公建； （一）宗裕品质年
“宗裕品质年”以宗裕集团竣工、准现房产品后续维护及产品升级为中心，物业管理强化为重点，工程文明施工为补充，多方协调互动，针对业主反映强烈的相关问题保质、保速完成整改，对悦鑫国际部分区域进行产品升级，在文明施工的前提下尽快展现悦府鑫城工程形象，从而提升业主口碑，实现体验式营销，实现预期销售业绩。 ※成立宗裕品质年工作领导小组，每周一下午总经理、工程、销售、物业多方例会，提出问题并确定相关解决问题单位及解决时间，形成每周工作会议纪要，并对相关工作执行情况进行监督检查。 1、产品维护及升级建议： 1.1物业安保增加巡逻，强化早、晚出操演练； 1.2物业保洁强化园区公共区域卫生清理； 1.3门岗强力执行人、车进出刷卡及外来人员登记制度； 1.4加强园区车辆管理，确定车辆有序停放； 1.5进行园区楼体外立面统一清洁； 1.6园区绿植检查，清理死、病灌木、乔木、草皮，并重新种植；1.7园区硬化检查，清理并重新安装已破损硬化道路； 1.8国际鑫城公共设施检查，尤其是路灯、单元入口、楼梯间等部分，清理、粉刷、重新吊棚； 1.9强化人员培训及管理，公示并彻底执行相应物业服务标准、流程及维修时间； 1.10园区入口、国际鑫城销售中心建立保安形象岗，有序引导车辆及人员进入；
房地产推广方案范文3篇
房地产推广方案范文3篇 房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值。下面是房地产推广方案范文，欢迎参阅。 房地产推广方案范文1 1、上市目的 为了满足目前清远市场对小户型的需求，诚基房地产开发出适新婚者，好动者，老成者，度假者，的新一代小户型。可以作为新婚时的过度性住房，平时进行娱乐活动的社交场所，或度假时的休息之处。以一切为了消费者的需求为目的，打造具有时代气息的家园。 2、市场背景：现在清远的房地产价格、样式、服务在不断的变化，为了提高本公司的服务质量而进行策划。通过分析房地产的发展因素来规划公司以后的策略。清远之前掀起一股购房的热潮。清远中高档的小户型精品房竞争非常激烈，各个开发商推出新颖的产品来增加自己的市场份额，不断完善增进，重获现在或潜在的消费群体信心。 1.政策背景：针对20XX年中国房地产市场的异常，为了房地产市场的健康发展。12月9日国务院常务会议明确规定，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”;12月14日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策，12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高至五
成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。通知主要是针对今年以来土地市场的交易持续火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快销售和资金回笼，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。同时，此举也是进一步加强土地市场的批后监管。 2.经济背景：清远市的经济相对发达地区来说比较落后，但近年来的发展现状很乐观。在地域，环境，资源等方面的优势推动下，经济呈现快速发展的趋势。目前,清远已是广东省经济增长最快、生态环境最好的地级城市之一,其经济增长速度已连续5年位居广东省各城市之首。相对发达地区来说，目前清远经济比较落后对房地产的市场的开发、营销有一定的难度。但从长期来看，清远市经济环境和谐发展对房地产行业的发发展具有很大促进作用。 3.商品的总体趋势分析：随着时代的发展，小户型得到愈来愈多的人的喜爱，无论是从设计或者是布局上都给人们焕然一新的感觉。现在本公司的最大的竞争者有东方巴黎、上域国际、金信蓝湾华府壹号、恒大金碧天下等等，这些楼盘都是一些比较成熟的品牌，我们要想在清远小市这个地方有一席之地就是必须寻找更好的策划方案赢取更大的市场 4.小户型的消费者我们主要是定在22—30岁之间或者是刚刚结婚不久的夫妻，然而最主要的影响者是他们父母，买房是大多数会征求父母的意见。不过决策者还是他们自己，他们收集信息是通过电视、
某地产年度营销推广方案(doc 12页)
某地产年度营销推广方案(doc 12页)
滨河国际2010年年度营销推广方案 第一部分：市场分析 第二部分：项目现状分析 第三部分：项目2010年推广思路策略 第四部分：项目2010年营销推广计划 第五部分：项目2010年媒体策略及计划
二、2009年临沂房地产市场分析 临沂房地产市场走过了艰巨而稳定发展的2009年，通过2008年底出台的25条房地产调控政策等一系列措施，临沂市的商品房交易量一直处在山东省前列，市区全年新增预售项目101个，预售面积405万㎡、46038套，分别增长了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。 保障性住房方面，2009年全年共完成保障性住房建设投资11.5亿元，开工建设保障性住房70.3万㎡。其中经济适用房60万㎡，廉租住房10.3万㎡，发放廉租住房补贴累计达2187户，解决了7300户低收入家庭的住房困难。(数据来源房产网) 临沂作为一个重要的商业城市，受市场影响也是巨大，09年整个房地产虽然没有过大的涨幅，但销售情况较08年形式喜人，就整个临沂房地产市场的存量来看，虽然09年市场一路走好，但是明年的市场压力并没有减小。明年临沂的楼盘项目更多，就算是需求增长，但是分摊在每个楼盘上的销售压力依然很大。 第二部分：项目现状分析 一、销售现状分析 2009年，滨河国际项目在各方的协作努力之下，项目共完成销售物业数量189套（高层住宅157套、别墅32套），完成销售面积27799.26㎡，完成销售金额1.19755亿元。 自2009年3月进入本项目工作，我司针对项目特点及市场情况，运用卓有成效的营销手段，有效扭转了项目一度滞销的局面，实现了项目知名度的提升及项目较快销售。 二、项目现状分析 ●工程现状分析 A地块一期房源全部为现房，产品形态为小高层、高层、和叠加别墅，二期预计于2010年4、5月份动工，产品形态为独栋别墅、多层花园洋房、高层。 ●2010年可售房源分析 A地块一期可售房源： 在售剩余房源:别墅57套，高层45套（面积区间为122至220平米）； 预推房源：8、9#楼（高层）140套（拆分后将达到200余套）； 二期房源：独栋别墅、多层花园洋房、高层（暂未统计）。 ●项目营销推广现状分析 回顾整个09年的营销推广工作，由于整个市场和项目自身的原因，一直以促销为主要推广
房地产营销策划方案模板
房地产营销策划方 案模板
房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观
.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量
第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
房地产楼盘营销推广方案
一、项目定位 R1组团产品属性定位：联排别墅、庭院洋房 R1组团产品推广定位语：别墅级现代庭院—层层退台，宅院生活 R1组团推广语：看了实景，再买房尊世宅邸，大有不同湖景美墅只是为您 二、产品定位 ◆产品定位 庭院洋房、联排别墅一次品位的提升——R1组团庭院洋房、联排别墅的推出将全面提升项目的品位，作为整个小区的一大亮点和城区的稀缺物业，如何经过包装、产品引导、宣传推广后尽快推向市场，聚集一批高端优质客群，为项目树立口碑效应，以吸引更多当涂及马高端客群的关注。 ◆目标客户群 明珠的产品是上层建筑的，又是意识形态的。R1组团主打联排别墅和庭院洋房，产品是上层的；项目胸怀护城河，怀抱河，
环境是上层的；主人当然也是上层的！在明珠置业，是选择一种高尚的生活社圈，更是选择价值与身份的认同！明珠代表名门望族，代表高雅的生活方式与高尚的上层社圈！明珠给你房子，更给你身份与地位！ ◆差异性分析 无论从地段、规模和环境，明珠相比竞争对手都有选择性的竞争优势，以强对弱，各个击破。 相对于前期物业，R1组团明显是升级版、豪华版。从项目自身推广来说，R1组团必须与前期物业拉开距离，形成产品形象、生活品质的差异化，才能为推广寻找到正确的推广路线，吸引客户眼球，达成销售。 三、产品定价建议 庭院洋房及联排别墅在当涂新城区属高档稀有物业，而且套数有限，从市场需求的角度来分析，客群不是问题，最关键的是定一个让购房者满意，开发商乐意的价格。目前马市区只有位于江东大道的格林春天有花园洋房正在热销当中，一层拥有私家花园定价在5500元/平方米，2-6层的均价在4380元/平方米，销售率只达到35%，而当涂目前还没有花园洋房，只有九韵国际推出的叠排价格在4000元/平米，其他同类区域、同类项目尚未开盘销售，价格还不太清楚，因此庭院洋房建议定价在3700—4080元/平方米之间，联排别墅在当涂只有塞纳翡翠庄园有，而他们销售的价格有5600元/平方米的独栋、5100元/平方米的双拼和3800元/平方米的
房产营销策划方案书
房产营销策划方案书 篇一：房地产营销策划书(完整版) 香格里拉地产广告策划前言随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发
的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。 目录 摘要 一．市场状况分析 宏观环境分析 竞争环境分析 二．SWOT分析 优劣势分析 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 广告目标 目标市场选择 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合 广告诉求策略 广告表现策略 广告媒介策略 五．计划具体实施
某房地产项目推广策划全案
目录第一部分市场定位 第二部分产品提升 第三部分整合宣传技术方案 第四部分媒体广告策略 第五部分开盘阶段媒体广告计划第六部分开盘活动技术方案 第七部分价格策略 第八部分销售渠道
第一部分市场定位 准确的定位是成功的基础。 根据对市场及工程的分析结论为工程确定系列市场目标，即卖给谁，卖什么，从而确定本工程的战略方针，即怎么卖？ 一、工程名称 怡丰—海韵豪园 二、工程推广定位 ——南城大道309号 三、广告语： ★法式地中海风情高级花园洋房社区 ★音乐畅抒心声建筑诠释格调 ★尊贵浪漫的法兰西风情 ★浓郁欢快的红酒、鲜花加萨克斯的休闲文化 四、目标客户的定位 1、个体经营者（以南岸区各专业市场个体经营者为主）； 2、中小企业主； 3、周边单位集团购买； 4、政府机关公务人员的换房； 5、周边其它高收入的客户；
6、其它区域有在南岸置业的客户。 特征描述： 拥有稳定收入，家庭储蓄在10—30万之间，月入在2500—4500元的中等收入家庭，年龄在35—50岁之间，有子女。多为二次置业，购买大户型的意向较大。 三、档次定位 立足中高档，突出品牌；做老百姓的精品住宅，建中高层阶层的理想家园。 四、价格定位 先期低价入市，以树立品牌，聚集人气为根本目的，后期价格自然提升。（具体价格及价格策略另附） 五、卖点定位 主题语： 怡丰—海韵豪园 ——南城大道309号
品质卖点： 南岸区唯一别墅内高层物业（“终极置业”概念） 广告卖点： 概念卖点——法式地中海风情高级花园洋房社区 教育卖点——双语幼儿园、怡丰实验学校 配套卖点——怡丰“一卡通”（与海洋公园互动） 会所卖点——法国会所、产权式酒店 景观卖点——江景、都市夜景 物管卖点——全封闭人性化“三代服务”论 价格卖点——中档价格、高贵享受 品牌卖点——香港国际集团、重庆老牌开发商、海洋公园等知名品牌互动 第二部分产品提升 确定了推广主题，渲染出了主题氛围，就需要有实实在在的产品来支撑来充实。就是说，要把本工程朝“法兰西”风格方向渲染，把她那浪漫的“海韵元素”用艺术情调表现出来，让慕名而来的客户切身感受到淌洋在浪漫的地中海风情文化氛围之中。 法兰西历史悠远，艺术成就突出，其长久以来就是一个令人心驰神往的浪漫国度。罗亚尔河谷的皇室城堡、艾菲尔铁塔、卢浮宫及透明金字塔、巴黎圣母院、圣心院等名胜享誉世界。