房地产开发与经营试卷标准答案

房地产开发与经营试卷1标准答案

一、单项选择题（每小题只有一个正确答案，每题1分，共20分。）

1—5 CBBAB 6—10 DACCB 11—15 DBBDD 16—20 CCACB

评分标准：每小题1分，答错或多选均为0分。

二、多项选择题（每小题2分，共20分）（在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，多选、少选、错选该小题无分)

1、CD

2、ABC

3、AC

4、ABDE

5、ABCD

6、ABCDE

7、ADE

8、ACD

9、BDE 10、ABC

评分标准：在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，全部选对得2分，多选、少选、错选该小题均为0分.

三、简答题(本大题共5小题，每小题8分，共40分)

1、答：房地产市场的特性有：

（1）房地产市场供给特点：短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛。

（2）房地产市场需求特点：具有广泛性、多样性且购置成本大，需要融资。

（3）市场交易特点：交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。

（4）市场价格特点：位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。

评分标准：答对一条得2分，全对的8分。

2、答：房地产开发主要有四个程序：

（1）投资机会选择与决策分析阶段：包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。

（2）前期准备阶段：包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、

（3）建设阶段：包括施工的质量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工验收等。

（4）租售阶段：包括项目投产、租售、后评价等环节。

评分标准：答对一条得2分，全对的8分。

3、答：目的：为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。（2分）

原则：以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。（3分）

方法：一是明确目标使用者群体；而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力；三是针对目标使用者群体进行设计。（3分）

评分标准：如上。

4、答：敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的重要性指标，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。（4分）

步骤：（1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。

（2）确定不确定性因素可能的变动范围。

（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

（4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。（共4条，每条1分）

5、答：资金来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。答出几个主要来源，相应展开即可。

四、计算题（20分）

答案：（1）贷款数额P= 15×（1-25%）=112500元，（3分）

i=15%/12=1.25%, （2分）

n=12×8=96月（1分）

n,=12×6=72月（1分）

(2) 月还款额为:

A=P?i?(1+i)n/[(1+i)n-1] （4分）

=112500*1.25%×(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元该人月收入为2018.86/40%=5047.15元（2分）

(3) 前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则

A=P?i?(1+i)n,/[(1+i)n,-1] （2分）

=112500×1.25%×(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元（2分）该人月收入为2378.81/40%=5947.04元（3分）

评分标准：要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。

房地产开发经营与管理真题2

参考答案

一、单项选择题

1.C

2.A

3.B

4.B

5.A

6.B

7.A

8.D

9.C 10.B

11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B

21.A 22.D 23.B 24.C 25.A 26.C 27.D 28.D 29.D 30.D

31.A 32.A 33.C 34.D 35.C

二、多项选择题

1.CDE

2.ACE

3.ABC

4.BCE

5.AB

6.BC

7.AE

8.AB

9.DE 10.AB

11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判断题

1.×

2.√

3.√

4.×

5.√

6.×

7.×

8.√

9.√ 10√

11.× 12.× 13.× 14.√ 15.×

四、计算题

（一）解：

设单位面积最低年毛租金为x万元，则单位面积净租金收入为x(1-30%)=0.7x；年净租金收入为0.7x×100=70x

将购买和装修费折现：

P=-180+（-60）/（1+i）=-180-（-60）/（1+12%）=-233.57（万元）

动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于P，

A=｜P｜*I /[1-1/(1+i)n]=(233.57×12%)/[1-1/(1+12%)15]=34.29(万元)

70x=34.29（万元）

x=4899.10（元/㎡）

则，要求商铺最低单位面积年租金为4899.10元/㎡。

现金流量图（略）；

（二）解：

（1）计算该项投资的加权净现值之和

第一路径：

联合概率：p(x1)=0.4×0.5=0.20

净现值：NPV1=-30+15/10%×[1-1/(1+10%)3]=7.30(万元)

加权净现值：NPV1P(x1)=7.30×0.2=1.46（万元）

第二路径：p(x2)=0.12 NPV2=-0.16(万元)

NPV2P(x2)=-0.02(万元)

第三路径：p(x3)=0.08 NPV3=-5.13(万元)

NPV3P(x3)=-0.41（万元）

第四路径：p(x4)=0.3 NPV4=11.86(万元)

NVP4P(x4)=3.56(万元)

第五路径：p(x5)=0.18 NPV5=0.49(万元)

NPV5P(x5)=0.09(万元)

第六路径：p(x6)=0.12 NPV6=-7.09(万元)

NPV6P(x6)=-0.85(万元)

加权净现值之和为：

1.46-0.02-0.41+3.56+0.09-0.85=3.83(万元)

或（9分）

（2）计算该投资项目净现值不小于零的累计概率

方法一：0.2+0.3+0.18=0.68或1-0.32=0.68

方法二：

净现值不小于零的累计概率：

1-[0.32+(0.50-0.32)]×｜-0.61｜/（0.49+｜-0.16｜）=0.6357=63.57%

或1-[0.50-（0.50-0.32）×0.49/（0.49+｜-0.16｜）]=0.6357=63.57%

房地产开发经营与管理真题5

一、单选

1-5：CACCC 6.ABCDEF 7.ABCDE 8.ABE 9.ABC 10.ABCD

二、名词解释

1．房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、

建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。

2．土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。

3．城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。

4．土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。

5．物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益

三、简答题

1、答：

房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理（全部答对给8分，少答一个阶段扣一分）

2、答：

土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。（2分）

协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。（2分）

招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。（2分）

拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。（2分）

3、答：

房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。（每个要点给2分）

四、论述题

1、答：

房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。（6分）

房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。（6分）

目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。（6分）

2、答：

物业管理市场的构成主要包括三个方面：

市场客体：物业管理服务，无形的

市场主体：需求主体、供给主体

市场环境：各种交换赖以进行的社会制度（每个要点2分，共6分）

我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等（6分）

我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进

程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策（6分）

《房地产开发与经营》模拟试题6

一、单选题

答：

1-5:BBCBC 6.ABCDEF 7.ABCD 8.DE 9.DE 10.ABCDE

二、名词解释

答：

1．房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。

从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。

2．土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为

3．建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。

4．建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

5．租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。

三、简答题

1、答：

房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。（全部答对给8分，少答一点扣1分）

2、答：

在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。（6分）。

我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。（2分）

3、答：

物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。（4分）物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。（4分）

四、论述题

1、答：

房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。 6分

开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。 6分

开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。 6分

2、答：

房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析（房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。）及风险管理措施；融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。（6分，少一个要点扣1分）确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。（6分，少一个要点扣1分）

选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经

济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。 6分

房地产开发与经营教案

第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）

? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生

产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林

房地产开发与经营期末复习考试

房地产开发与经营复习资料 第一章 1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。 2、房地产开发与经营及其特点 1）、房地产开发与经营难度大 2）、房地产开发与经营风险大 3）、房地产开发与经营政策性强 3、房地产开发与经营程序和内容 1）、投资机会选择 2)、项目定位 3）、前期工作 4）、建设阶段 5)、租售阶段 5）、物业管理 6、房地产开发与经营流程** 第二章 2、房地产开发与经营理论概述 1)、收益（利润）最大原理 ①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法 2)、价格确定理论 ①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价 ③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价 3）、消费者市场购买行为理论 ①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析 3、可行性分析 1）、现金流量分析 *净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。 *净收益率|——项目净现值与投资现值之比。 *内部收益率——是净现值等于零的贴现值。 2）、损益临界分析 4、 第三章 1、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

2、房地产企业的战略管理过程 1）确定企业当前的使命 2）分析外部环境 3)识别机会和威胁 4）分析企业的资源和能力 5)识别优势和劣势 6)构造战略 7)实施战略 8)评估战略 3、 4、房地产开发资质等级p44 第四章 1、房地产综合开发项目的概念 房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 2、房地产综合开发项目的类型 1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。 2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。 3、房地产转让项目的含义 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 4、 5、房地产项目定位含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。 6、房地产项目定位原则 1）符合城市规划原则2)协调发展原则3)符合市场需求原则4)利益最大化原则5）与企业发展战略一致原则 7、 7、房地产定位的主要内容 1)确立开发理念2）明确功能用途3）筛选目标客户 4)进行项目初步设计5)测算租售价格6）确定方案 8、廉租房项目概念 是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。 9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。 10、工业地产与商业地产盈利模式的比较 二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。 第五章p88 第六章

房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

房地产开发与经营模拟试题(附答案)

房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 Ｃ、3000万元Ｄ、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨Ｄ、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 Ｃ20 Ｄ30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,

房地产开发经营与管理真题

房地产开发经营与管理真题1998年 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。 A．1020 B．1360 C．780 D．1040 2、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为 1671.93万元，则投资者借入该笔资金的数量为( )万元。 A．155 B．1400 C．1500 D．1450 3、在房地产市场上，商品住宅的价格主要取决于( )。 A．建安成本 B．居民收入 C．房屋租金 D．供求关系 4、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。 A．买方市场和卖方市场 B．地区性市场和全国性市场 C．一级市场、二级市场、三级市场和四级市场 D．投资市场和使用市场 5、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。 A．增加 B．减少 C．不变 D．大幅度减少 6、建筑容积率的表达式为( )。 7、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘1以100%。 A．开发商利润/总开发成本 B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C．开发商利润/总开发价值 D．正常经营年份的经营收入/总开发成本 8、某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25%。若在总投资中投资者自有资金占40%，其余投资以15%的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。 A．20% B．25% C．40% D．27.5% 9、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其 ( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。

房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，

部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征

《房地产开发经营成本与管理》模拟试题和答案一.doc

1、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450 m2，评估值数为 0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是( )万m2。 A、450 B、475 C、490 D、500 2、在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( )。 A、未来值 B、终值 C、时值 D、现实值 3、承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。 A、半个月 B、一个月 C、一个半月 D、两个月 4、从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。( ) A、对 B、错 5、对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。( ) A、对 B、错 6、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。 A、风险因素 B、资本化率 C、通货膨胀率 D、投资利润率 7、在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。( ) A、对 B、错 8、下列有关利润的含义说法不正确的一项为( )。 A、利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润 B、房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利 C、盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配 D、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润四个层次 9、通货膨胀风险会( )房地产投资的实际收益率。 A、提高

房地产开发经营与管理考试真题再现

房地产开发经营与管理考试真题再现 一.单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1.房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。 A、15% B、20% C、30% D、40% 2.开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是()。 A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价 3.某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为()。 A、80% B、90% C、85% D、95% 4.某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层)，则标准层每层建筑面积为( )㎡。 A、882

B、1765 C、1667 D、1538 5.某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。 A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 6.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是()。 A、越大，越大 B、越小，越大 C、越大，越小 D、与无关 7.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。 A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 8. A.规划设计条件通知书、

房地产开发与经营管理试卷答案

《房地产开发与经营》试卷 专业建筑工程管理班级姓名学号 一、填空（每空1分，共35分） 1、一般而言，房地产就是__________和____________的总称。 2、房地产市场包括以下三个基本要素：（1）必须形成＿＿_____，（2）必须存在一定 数量的＿＿＿ __，（3）必须存在参加交换的_________。 3、购买者购买房地产的主要目的有____________和_________两种。 ４、房地产市场分为__________市场、______________市场和______________市场。 5、推销观念注重________需要，而营销观念则注重___________需要。 6、土地使用权的有偿出让形式有___________、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿ 和 ___________四种。 7、房地产项目规划设计的主要步骤是：____________、__________和__________＿＿。 8、房地产企业的营销环境由____＿_______环境和____________环境构成。 9、房地产市场调查按其性质划分为_________调查、__________调查、___＿＿＿调查 和___________调查。 10、按建筑物的层数，可将房地产划分为________建筑、________ 建筑、________建 筑和＿＿＿＿＿建筑。 11.房地产总体定价策略主要有三种：＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿＿。 12.土地使用权的转让一般包括＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿等形式。 二、判断题（每小题1分，共11分） 1、房地产市场是非权益交易的市场。（） 2. 房地产市场的变化具有周期性。（） 3.生产观念以产品供不应求的卖方市场为存在条件。（） 4.推销观念注重卖方需要，而营销观念则注重买方需要。（） 5.建筑绿化率应不大于30%。（） 6.低开高走策略是指开盘起价低，均价也维持低价。（） 7. 市场细分和市场分类是两个完全不同的概念。。（） 8. 房地产市场是完全开放的市场。（） 9. 选择目标市场应必先进行市场细分。（） 10. 房地产代理商是房地产间接营销渠道的次要通路形式。（） 11.房地产经纪人进行居间介绍，当买卖双方成交后收取佣金。（） 三、选择题（每小题2分，共14分） 1.市场营销的目的就是使推销成为（）。 A.多余 B.必要 C.手段 D.目标 2.“消费者需要什么产品，企业就开发什么产品”，代表（）观念。 A.生产 B.推销 C.市场营销 D.战略营销 3.在市场环境的SWOT分析法中，T代表的含义是（）。 A.优势 B.劣势 C.机会 D.威胁 4. 对非随机抽样的错误表述是（）。 A.抽取的样本具有代表性 B.可缩小抽样范围 C.可判断调查误差 5.对房地产市场细分的表述不正确的是（）。 A.细分标准是不变的 B.细分标准是动态的 C.不同的开发商应采用不同的标准 6.适宜于采用直销方式的情况是（）。 A.小型房地产公司 B.市场为卖方市场 C.市场为买方市场 7.当房地产市场竞争激烈，类似产品过多时，可采用（）的定价策略。 A.低开高走 B.高开低走 C.稳定价格 ⊙ 装 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 订 ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 线 ⊙ 第1页共2页

房地产开发与经营试题

黑龙江科技大学考试试题第1套课程名称：房地产开发与管理课程编号：1603050 适用专业：人文城乡11-1共 4 页命题人：教研室主任：第1页 一、单选题（每题1分，共20分） 1.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。 A.集体土地中的宅基地 B.依法收回的国有土地 C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地 2.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。 A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》 3.下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。 A.拆迁补偿费及有关税费 B.市政基础设施建设有关费用 C.贷款利息 D.建安费用 4.（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。 A.投资机会选择与决策分析 B.前期工作 C.建设阶段 D.租售阶段 5.购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P)的函数，即S=f（E,P）。若购买者不满意，则（）。 A.P=0 B.E>P C.E=P D.E

房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套

练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD

房地产开发与经营(形考3)答案

江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .

江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积

历年房地产开发与经营(真题及答案整理)

房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出得四个备选项中只有一个就是符合题目要求得，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营就是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中得 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策得就是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D、7 5、房地产企业经营目标制定与房地产组织共有得原则就是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共与国城市房地产管理法》，居住用地使用权得最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行得方式就是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共与国土地管理法》得有关规定，由国务院批准得就是征用基本农田以 外得耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式得就是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用得就是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学得营销与开发计划 B、就是项目立项、用地审批得条件 C、就是编制规划设计方案得依据 D、就是项目投资决策得基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点得就是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间与经费 12、下列报表中属于基本报表得就是C 137

房地产开发与经营知识要点

房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地

·房地产开发经营与管理考试试题及答案

一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资

周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

房地产开发与经营

第一章 1、房地产开发与经营的含义就是什么？ 房地产开发: 广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发; 狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。 房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分,就是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略与策略,并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 2、理解房地产开发与房地产经营的关系。 将开发与经营视为一个概念的问题;讨论开发与经营的相互包含问题;与其她概念如与管理概念相混等 3、房地产开发与经营的特点就是什么？ 房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强 4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。 投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理 5、房地产开发前期工作的主要内容。 完成各种报批手续,获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调,安排信贷,确定市场售价与租金,确定施工进度,以及工程项目的招投标等。 第二章 1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？ 宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素 微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众 2、市场需求预测的影响因素。 竞争状况人口统计分析趋势分析 3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。 经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”,即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下,追求自身目标收益的最大化,这就就是所谓的“收益最大化原理”(百度) :获取项目的最大收益(净收益)就是进行房地产开发的主要目的,即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据,因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。 收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法 4、简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。 在市场经济条件下,价格就是影响时常需求与购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业销售,提高市场占有率,增加盈利。 应用:1、完全竞争型市场结构企业定价2、垄断竞争型市场结构企业定价3、寡头竞争型市场结构企业定价4纯粹垄断型市场结构企业定价 5、简述房地产开发与经营决策的内容。 财务策略生产策略市场开发策略 价格策略: 高价策略低价策略均衡价格策略

房地产开发与经营考试题

第一章 1、房地产开发的基本含义。 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 2、房地产开发有哪些主要模式？ （1）多元化开发模式 混业开发：开发企业跨行业的相互渗透与互动发展，包括涉足金融、建筑材料行业、建筑施工及装饰装修行业等。 纵向一体化开发：开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式。 综合项目开发：融居住、商业、旅游、娱乐于一体的主体社区。 （2）专业化开发模式：特定物业类型开发和协作型开发方式 （3）其他开发模式：定向开发模式和服务性开发模式 3、房地产开发的分类方式有哪些？ （1）按开发的区域分：新区开发和旧城更新改造 （2）按开发的深度分：土地一级开发和房屋开发 （3）按开发项目的使用功能划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产等。 （4）按开发的规模划分：单项开发、成片划分 （5）按开发的组织机构方式划分：合作开发、单独开发等 4、普通商品住房、限价房、经济适用房、廉租房的内涵分别是什么？ 普通商品住房，户型最大面积不超过140平方米，住房容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.2倍以内的商品房。 限价房是指政府通过组织监督、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。 经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的住房。 廉租房是指政府以货币补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。 5、商业房地产项目有哪些主要类型？ 商业用房（店铺、超市、商场、购物中心等）、写字楼、酒店、酒店式公寓等类型。 6、工业房地产项目有哪些主要类型？ 非标准工业产房、标准工业产房、仓储用房、研究与发展用房（工业写字楼）、工业园区等。 第二章 1、前期工作中开发商主要有哪些工作？ 获取土地使用权、开发项目立项、规划设计与方案报批、建筑工程招标、签署有关合作协议、七通一平等工作。 2、简述土地使用权出让的主要方式？ 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称批租，属于房地产一级市场。 （1）招标出让：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不确定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用招标公告，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。