文档库

最新最全的文档下载
当前位置:文档库 > 中国老年公寓市场的潜力分析_以湖北省武汉市为个案

中国老年公寓市场的潜力分析_以湖北省武汉市为个案

决策参考

摘要:本文以湖北省武汉市为个例,通过实证研究该市老龄化社会现状,分析老年人群特殊需求以及目前老年人口居住方式的弊端,肯定老年人口的潜在购买力,定位中国老年公寓市场的优势,以挖掘房地产企业投资中国老年公寓市场的潜力。

关键词:老年公寓;特殊需求;居住方式

Abstract:Based on the case of Wuhan in Hubei,the ar-ticle empirically studies the city’s current situation of poputation aging,analysis the elerly’s special needs and the disadvantages of their mode of living presently,affirms their potential purchasing power, and finds out the advantages of senile apartments for the aged people in China so that the real estate enter-prise can excavate the potential to invest the market of senile apartment.

Keywords:Senile Apartments for the Aged People; Special needs;mode of Living

一、中国已步入老年化社会

按照联合国教科文组织对老龄化社会的定义,如果一个国家或地区60岁以上人口占该国家或地区人口总数的10%或以上,或者65岁以上人口占该国家或地区人口总数的7%或以上,那么这个国家或地区已经跨入了老龄化社会的门槛。以湖北省武汉市为例,至少在2003年就已经步入老龄化社会;除个别年份,一般老年人口增长率远高于总人口增长率,且呈快速增长态势;高龄老人不断增加,平均预期寿命延长。

老年人口增长率与总人口增长率比较(2004~2007年)

注:60+、65+分别指60岁以上、65岁以上。

上世纪以来,中国老龄化进程加快。65岁及以上老年人口从1990年的6299万增加到2008年的1.59亿,占总人口的比例由5.57%上升为12%,已进入老龄化社会。同时中国老年人口呈现出基数大、增长快的特点,这给我国社会的可持续发展提出了严峻挑战。为了解决社会生产力与老年人口日益增长的物质文化需求的矛盾,政府必须在保障合法权益、医疗服务、配套设施、心理健康等方面增大投入,由此财政负担加重。

二、中国老年公寓市场的需求分析

老年人口是特殊群体,有着特殊的需求。这些正当需求能否满足及其满足状况,不仅直接影响老年人本身的生活质量,还关系社会稳定与发展。

第一,健康安全需求。随着年龄增长,老年人的细胞、组织、器官会不断老化,体质下降,易患多种疾病。以湖北省武汉市为例,对城区9个居委会的898名60岁以上的老年人进行健康状况调查,结果显示:18%身体很健康,31.3%健康状况一般,50.7%患慢性疾病。从这个数据不难看出,相当比例的老人需要就医。因此老人迫切要求保证就医优质便利,家属也期望老人发病时能在第一时间得到及时抢救治疗。同时老年人口对居住设施和环境质量有特殊要求,如地板防滑、房间向阳、通风性好、设有扶手或警铃等,方便平时居住以及突发情况下的求助。

第二,心理健康需求。老年人口是弱势群体,随着年龄的增长,生理功能下降,常见病、多发病逐渐增多;居民收入不断提高,社会保障制度进一步完善,老人不缺乏物质享受,更多是渴望身边人的关怀,这两方面决定了老年人口心理变化复杂,容易产生孤独、沮丧等消极情绪,如得不到有效疏解,久而久之就会造成心理障碍,甚至抑郁自杀。给予适当的心理辅导,帮助老人树立乐观积极的生活态度,有助于从根本上提高其生活质量。

第三,经济需求。经济基础决定上层建筑。实际上,其他任何需求都离不开经济需求这个核心问题。以湖北省武汉市为例,从老年人口经济来源来看,城乡有明显差别。城区老年人经济来源按所占比例从大到小为:养老金(离退休金)、子女赡养、配偶提供,远郊、乡镇、农村则是子女赡养、养老金(离退休金)、配偶提供。收入来源单一性、对家庭的依赖性强,使老年人口的经济问题,特别是医疗费用难以保障问题,变得特别突出;有些老人甚至是没有子女、无配偶且丧失劳动力,在社会保障制度尚不健全的形势下,生存状况更加恶劣。

目前老年人口的居住方式主要有:与子女共居、与子女邻居、

中国老年公寓市场的潜力分析——

—以湖北省武汉市为个案

□周璐吴梦宸黄璟

(华中师范大学经济学院,湖北武汉430079)

年份总人口(人)年增长率60+人口年

增长率

65+人口年

增长率

20037811855------------200478590170.60%-0.67%-1.68% 20058013612 1.97% 4.09% 5.32% 20068188431 2.18% 5.54% 5.82% 20078282137 1.14% 6.41% 4.48%

274

特区经济Special Zone Economy2010年4月

独居、托老所、福利院。

与子女共居或邻居,夫妇工作压力大,不仅要充实自己适应日益激烈的社会竞争,还要花更多精力培养下一代。加之缺乏专业医护知识,无暇也没有能力照顾好老人。共居或邻居的方式不仅不利于保护彼此的隐私,而且也易激化两代人之间的矛盾。

独居,对于生活自理困难或者疾病缠身的老人,是难以满足其医疗需求的。而那些健康老人,长期不和子女或同龄人相处,心理上易偏差,患抑郁症或自杀倾向更明显。

托老所、福利院,从数量上看,现有的养老机构远不能满足老年人口发展的需求。以湖北省武汉市为例,近年来,政府投资兴办了13家社会福利机构,每家都存在排队等床位的情况。从质量上看,一方面,公办民办结构失衡,供求矛盾尤为突出。以湖北省武汉市为例,养老机构以公办为主,民办养老机构发展滞缓。现有的民办养老院资金有限,场地有限,规模档次低,存在环境差、设施陈旧简陋、不符合老年人生活习惯等问题。另一方面,工作人员缺乏专业知识和技能,服务水平相对落后,服务方式单一,整体管理质量较低。从养老模式看,现有养老机构,主要以社会福利的方式为孤寡老人以及病痛缠身的老年人口所设置,很多健康老人住在里面,会有一种被遗弃的感觉。

从上述分析不难看出,这些居住方式都存在严重弊端,很难适应老年人的特殊需求。而老年公寓是根据老年人特点和需求设计的,专供老年人居住,这就使老年人口有较强的购买老年公寓的意愿。

购买力是指一定时期内投入市场购买商品或劳务的货币总额,与市场容量成正比;一般居民购买力大小取决于可支配收入多少。改革开放以来我国老年人收入水平有了较大提高,这使得老年人口购买力增强。统计数据表明,中国老年人口总年收入在3000~4000亿人民币之间,这些收入包括退休金、再就业收入、各种补贴收入、赡养费等。以湖北省武汉市为例,60~65岁老年人口中约有45%在退休之后还就业,除退休金、赡养费之外,还有额外收入。据中国老龄科学研究中心调查表明,42.8%的城市老年人口拥有储蓄存款。到2010年,退休金一项就增加到8383亿元,2020年为28145亿元,2030年为73219亿元。另外,老年公寓的使用者是老人,但其产权或收益权的拥有者可以是其他人。老年人口可以通过依靠子女购买或租赁来实现居住目的。据估计,到2010年,老年人口消费规模将超过1.4万亿人民币,到2020年接近4. 3万亿人民币,到2030年将达到13万亿人民币。从2025~2050年,老年人口潜在购买力预计将高达5万亿人民币。

三、中国老年公寓市场的优势分析

第一,有利于改善中国房地产企业不合理的投资结构。目前我国房地产企业发展存在的问题之一是投资结构的不合理,即着重住宅、办公楼、商用的开发,忽视经济适用房、廉租房等福利房的建设。在稳定一般商品投资的同时,大力开发老年公寓有偿服务,有利于我国房地产业投资结构的优化,带动房地产市场的良性发展。

第二,国家重视发展老龄事业,出台一系列老年政策和制度,鼓励兴建老年公寓。近年来,国务院相继公布了有关企业职工养老保险制度的一些规定,并把这种制度逐步扩大到所有城镇企业及其职工,城镇个体劳动者。2008年2月底,全国老龄委办公室、国家发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委和国家税务总局十部委联合制定的《关于全面推进居家养老服务工作的意见》正式颁布实施,提出“十一五”期间将在城市实现全面覆盖居家养老服务网络。这为解决老年人住房问题提供有力政策保障。

第三,开拓了物业管理的盈利空间。与福利院、养老院不同,老年公寓不属于社会福利设施,是由社会投资并按市场机制运作的商品住宅;同时带动园林、绿化、基础设施、医疗、继续教育以及家政服务等一系列行业的发展,增加就业,引发商机,减轻财政压力。这些功能、特征不同于一般商品住宅,因而其物业管理与其他群体住宅不同。它要求根据老年人的生理和心理特点,提供更细致、更周到、更安全、更全面的服务,以适应老年人多样化的需求。因此,这为物业管理开辟了新的发展领域。

第四,竞争程度低。老年公寓市场尚待研究和开发,其不成熟性决定了需求增长迅速。行业进入障碍较高,表现在投资周期长,回报率低,需要建设的配套设施多,优惠政策少,一旦进入,潜在跟风者很难复制或仿造。势均力敌的竞争对手少,竞争参与者范围不广,例如在北京仅有东方太阳城和北京太阳城两个老年社区,上海几乎没有。业主转化成本较高,因为老年商品公寓与一般住宅的设计不同,是很难相互替代的。

第五,养老观念的改变。据统计,城市老年人口独立居住的比例为49.7%,其中独居户占8.3%,夫妻户占41.4%;农村老年人口独立居住的比例为38.3%,其中独居户占9.3%,夫妻户占29.0%。不论从现实还是意愿来看,“养儿防老”的传统观念都已经发生变化。价值观、人生观和世界观的巨大差异,使老年人口更愿意独立居住以保护隐私和保留必要的生活空间;老年人口独立自主意识不断增强,对子女的依赖性降低,更加重视晚年生活质量;出于体谅子女工作压力大,无暇照顾自己的考虑,老年人口越来越倾向于居住自己专用的住宅。□

参考文献:

[1]宋玉茹.人口老龄化背景下的我国老年公寓住宅问题研究[D].山西财经大学硕士学位论文,2008.

[2]李景梅.夕阳事业,朝阳产业——

——

—从市场三要素看老年公寓发展前景[J].民营科技,2008,(02).

[3]孙志红,郑源,郑思明.住公寓老年人心理健康状况及相关影响因素的研究[J].中国老年学,2008,(23).

[4]宋言奇.关于中国老年公寓养老发展的几点思考[J].中国发展,2007,(03).

[5]张秋舫.中国老年住宅公寓的发展趋势及特点[J].中国房地产,2003,(03).

275

2010年4月Special Zone Economy特区经济