房产房价市场分析
2007年房产是涨还是跌
现在全国的房地产泡沫能够持续的膨胀而不崩溃，关键的因素在于ZF和KFS联手做多。其中KFS的能量是比较有限的，真正能够长期托市的是ZF。假如让市场规律来决定全国的房地产价格，房价早就像股市一样跌的天昏地暗了。也就是说空军的决胜王牌是经济规律，而多方的命脉则是政府的行政干预能力。而现在有形的手能量相当大，以至于基本上掩盖了市场经济规律这支无形的手；所以才有人不断地问房价到底要什么时候才会跌。但是这种状况在一年左右必然彻底结束。
为什么能够说的如此肯定，因为在2001年12月13日中国加入了WTO；而加入WTO 带来的直接影响就是许多敏感领域对外资开放，ZF不再能够依靠行政手段垄断整个行业。这样一来，很多不按市场经济规律办事的情况就会逐渐减少，经济规律的力量肯定空前壮大，而多方的力量却大幅的萎缩。因此整个战略形势将会迅速的转化，如同辽沈战役结束后的。5年的过渡期将在2006年的12月13日全面结束。这意味着什么呢？意味着在这一天之后外国资本将可以进入中国市场除了出版业和传媒业之外的大多数领域，特别是金融业。
这里需要特别强调一下，从2006年的12月13日开始，外资银行在人民币业务方面将可以享受和国有银行完全相同的待遇。请注意，是完全相同。换句话说，所有国有银行可以经营的人民币业务，不管是面向企业客户还是个人客户的业务，外资银行全部可以经营。随后国外的金融企业就完成了吸收人民币存款。（这里是个必然的趋势，除非咱们全民抗击外资银行。）
随着外资银行大量吸收人民币存款，特别是高端客户的优质存款，国有银行的存款
来源就大面积缩水。而且越是高端客户，对于品牌越是看重。不信你看看他们的孩子哪个不是花钱送到国外的名校，谁把国内大学当回事？这部分高端客户一个人的资金流量就可能抵得过成百上千的普通人，能量不言而喻。所以国有银行的生存环境会空前严峻。而对于房地产来说，能够获取暴利的主要一个条件就是利用银行的钱空手套白狼。对于国有银行来说，被人空手套白狼没什么大不了，反正赔了也是国家的，又不用自己掏钱。同时经手人员往往从黑幕中获益，乐得睁一眼闭一眼。可对于外资银行完全不同，赔的是自己的钱，决不允许空手套白狼。而国有银行由于受到外资的竞争，本身存款缩水坏账成堆，资金链就很紧张；也不可能继续容忍空手套白狼，否则就只有破产。同时，为了维持自己的资金运转，国有银行必须竭力按时收回贷给ZF和KFS的贷款。这样的话整个多方的资金来源就被切断了，而还款压力剧增。
在这种情况下，ZF和KFS的选择只有一个。那就是地方ZF增加土地供应以增加现金收入，同时KFS不得不加速抛售房产来回笼资金。既然急于抛售就只有压低新盘的价格，新盘降价投资客就会争取尽量在高位结算离场。二手房市场也将在新盘带领下出现抛售。这么一来多方加大出货量，剩下的结果就只有一个——房价泡沫崩溃，全国房价暴跌！
有些人说房价会在几个月内暴跌，我觉得不可取。局部地区也许会有，但是全局而言不可能，因为多方的能量现在仍然是相当大的，特别是地方ZF的能量不可小视。他们会用尽手里的每一分钱和每一点权力来维护自己的既得利益。所以说只要手里还有牌可出，多方就会和空方死抗而不降价。只有当银行业放开使多方受到了釜底抽薪的打击，
空方才能够真正的获得战略优势。假如你把自己的心理预期定位在几个月，那么到时候很可能自信心受到严重打击从而怀疑自己的判断力。周围的亲戚和GF也会怀疑你而强迫你放弃自己的判断，搞得不好就会前功尽弃，成了给KFS垫背的。所以时间方面要戒急戒躁，对多方的能量一定要有清醒冷静地判断。这样才能像莫斯科城下的苏军，既不低估德军的实力而过早反攻，也不被德军马上要衰退的最后一次攻击吓破胆而放弃莫斯科。而是耐心的等到大雪酷寒，天时完全利于苏军的时候集中兵力，一举让德军永远远离莫斯科。空军要想获胜，就必须从兵法中吸取养料，短期内速胜的心理绝对要不得。
具体的时间，从12月13日外资银行全面进入开始到吸收到足够多的存款以促使国有银行全面收紧多方的资金链应该需要1到2个月的时间，考虑到营业网点的布设和广告都需要时间。同时呢，春节前发放年终奖是资金流动很密集的时期，很多人以前把年终奖存成定期存款，此时正好存期结束可以转到其他银行。那么外资银行肯定抓住这个机会大力吸储。而春节前后房地产市场比较清淡，KFS利用其他的融资渠道和自己的存款也可以支撑1，2个月或者更久些。具体的长短要看KFS自己的实力，越大的估计撑得越久些。所以大量的抛盘应该在3，4月份开始出现，也就是明年的这个时候。在随后的几个月里由于大KFS的加入抛盘量会逐渐增加，房价进一步下跌。不用多说，这个时候也就是空军挥镰收割的时机了。说来说去，如果你想把钱捐给KFS，那就赶紧在一年之内买房子，千万别犹豫。如果你心疼自己的血汗钱，那就咬紧牙关，坚持忍住再等一年。十八盘都咬牙走过来了，难道就差这几步就不去看泰山日出了？如果你还同情周围的人或
者需要说服你的家人和GF，那么就把房产的走势和他说清楚。反正不管怎么说，钱是自己的，自己的口袋不捂严实了，别人的手就伸进来了。
为了大家看着方便我把另一个帖子的内容靠一份过来。
ZF的托市能力其实不过如此
总有很多人喜欢拿中国的社会结构来说事，言下之意无非是中国的社会结构是大政府小社会，ZF能够通过控制社会而实现长期的托市。似乎这样一来，房地产就不会降价，多方就可以高枕无忧了。可是ZF对股市的托市早就失灵了，既然这样，房地产为什么不会步股市的后尘？股市不是这里关心的问题，咱们回到房地产来详细分析。
既然要分析ZF的托市能力，那么我们就必须首先知道ZF手里到底有多少牌可出。牌出完了，托市自然也就到头了。要分析有多少牌就要看ZF控制了多少社会资源和行业，也就是分析中国的社会结构。同时呢，大家关心的其实不是现在的价格，而是未来价格的走势。既然要预测未来，必然从历史中寻找根据。那就先来看看社会结构的历史演变。
在毛泽东时代，ZF垄断了社会的全部资源。也就是说，ZF可以通过行政命令控制全部的土地，全部的劳动力，全部的企业和银行，以及全部的砖家和媒体。在这种社会结构之下，ZF要托市易如反掌，因为整个社会的资金流动完全在行政命令的控制之下。几个文件就可以托住市场。随着文革的结束和改革开放，这种社会一去不复返。
从80年代到90年代中期，私人资本逐渐发展壮大，ZF通过行政命令控制的社会资源开始缓慢缩小。但是非公企业比例很小，土地、银行和砖家媒体等要害部门仍然是ZF 完全控制的。也就是说ZF的控制范围变化为全部土地，大部分企业和劳动力，全部的银
行和砖家媒体。
从90年代中后期开始，大批国企被出售给私人，私人企业和外资企业大量涌现。同时，私人资本也开始以非法方式进入银行领域（地下钱庄）。ZF通过行政命令的控制范围变为全部土地，一部分企业和劳动力，绝大部分银行和全部砖家媒体。由于社会资金流动的最要害部门——银行仍然基本全部在ZF控制之下，因此社会的资金流动基本上还是在ZF控制范围之内的。这种社会结构一直存在到现在，但是始终处于缓慢的变化之中；因为国企除了垄断部门基本上都是经营不良，所以在宏观经济中的影响力在缓慢的缩小。
那么，在未来几年中国的社会结构又会怎样变化呢？由于入世的保护期将在06年完全结束，银行和零售、物流等行业要对外资全面开放。这样的话，外资银行必然在中国迅速发展并与国有银行进行激烈的竞争。以往大家存款基本只有到国有银行一条路，不管那些银行的不良贷款有多高。这样一来，国有银行整体来说根本不用为存款来源发愁，因为社会资金无法流到国有银行体系之外。那么不论多少不良贷款，国有银行的资金链都不会断裂。同时，ZF控制的砖家媒体对坏账避而不谈，大多数人也不会产生恐慌挤兑。所以就算有天文数字的坏账，银行体系也能够维持。在这种情况下，ZF可以控制银行给KFS输血。同时，更为重要的是ZF可以通过强迫银行给自己贷款维持其资金链，到了还款的时候还可能赖着不还。反正无非就是给银行增加些坏账，国有银行不愁资金来源也无所谓。但是这一切随着外资银行的进入将一去不复返。
外资银行由于良好的信誉和竞争力将会大量的分流社会存款，国有银行的资金链会全面绷紧，无法继续承受KFS和ZF不断增加坏账。ZF无法通过行政命令控制外资银行，也不可能强迫银行贷款或者贷款后不还款。那么KFS和地方ZF空手套白狼的游戏就无法
继续玩下去。也就是说，在未来几年，中国的社会结构将要发生明显的变化。
中国的社会结构由于入世将变得更加接近市场经济，中国ZF行政手段控制的范围将变化为全部的土地，小部分企业和劳动力，一部分银行，全部的砖家媒体。事实上，从80年代开始中国的社会结构就在向真正的市场经济过渡，只是速度很缓慢，而入世保护期的结束在大大的加速了这一点。
好了，现在我们知道了ZF能有多少牌可出，接着就可以分析托市能力了。
先说土地，土地是全部垄断的，似乎ZF可以通过控制土地的供应量来托市。实际上不是这么回事。减少土地供应也许几个月内可行，但是根本无法长期实施。现在土地的审批权是属于地方ZF的，减少土地供应等于直接减少了地方ZF的财政收入。而现在各级地方ZF全部是负债运行，现金收入减少怎么维持资金链。有人说了，减少土地供应提高地价不就行了。可是抬高了地价卖给谁？KFS不会送钱给地方ZF。同时，减少土地供应就较少了开工的工地数量，与建材和施工相关的所有税收都要成比例减少。地方财政如何能答应？因此说，尽管土地是全部垄断的，但是土地供应不会减少，除非地方ZF能够从其它渠道获得源源不断地资金注入。
这源源不断地资金从哪里来呢？税收当然是一个，但是税收根本不足以支付财政支出。在ZF垄断全部银行的情况下，可以源源不断地强迫银行给自己注入资金。而外资银行的进入又切断了这一来源。剩下的选择就是发行地方ZF债券，现在中央禁止发行。即使以后放开，发行债券能够支持的时间也很短。因为以前借银行的钱可以不还，借老百姓的钱必须到期连本代利归还，否则会发生什么不用说都知道。所以债券也只能一时应急。90年代以前地方ZF还可以出售自己名下的企业和住宅，现在能卖的早就都卖完了。
现在能卖的只有土地着一块，因此土地的供应量不可能减少。
土地说完了再来说银行。银行以前可以充当ZF和KFS的提款机，以后也不可能再充当。不仅不能从银行提款，ZF还必须给银行注入资金以帮助他们应付外资银行的压力。ZYZF要照顾四大银行，地方ZF要照顾各地的商业银行。否则发生了挤兑风潮那是谁也管不住的。因此，在以后银行只能增大ZF维持资金链的难度而不可能为其托市服务。
最后剩下的就是砖家媒体了。这一块不会放开，但是人都是有脑子的。忽悠人必然被人识破，现在的砖家媒体公信力不断降低就说明了这一点。有了网络，更多的人可以对抗砖家的梦话。高等教育的普及和出国的热潮也让更多的人具有了敏锐的分析能力。这样一来，砖家媒体对房事的忽悠能力也必然是逐渐降低的。
到此为止，我们已经分析完了ZF的托市能力。不过，托市能力的下降是一个比较缓慢的过程。为了尽快买到便宜的房子，我们该怎么办？其实上面的分析已经可以很容易给出答案。
第一，尽可能把所有的钱存到外资银行，特别是原来存在地方商业银行的钱。地方银行的风险ZYZF是不管的，以后取不出哭都找不到坟头。如此一来地方ZF资金链吃紧，必然出售更多土地，从源头降低土地价格。
第二，说服更多的亲戚朋友把钱存到外资银行，特别是那些有企业和大笔现金往来。
第三，让更多的人了解实际情况，阻止砖家媒体借助话语权忽悠消费者。
国际歌说得好：从来就没有救世主也不靠神仙皇帝。空军单单依靠等空，盼空是不
够的，漫长的等待不是每个人都可以接受的。要加快买房的进度，就必须自己行动起来；必须从等空转变为做空。总而言之一句话，空不是等出来的，也不是盼出来的，空是做出来的！
《全国商品房空置率高达26% 超警戒线临危险边缘》
国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方M，其中商品住宅空置面积6204万平方M，商业地产空置面积上半年也达2878万平方M。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方M的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
空置率到了危险边缘
近年来，国内房地产投资一直保持了近30%的快速增长势头，商品房销售价格一路攀升，商品房空置面积总量曾一度明显下降。然而，从今年5月始，居民住房消费预期有所改变，市场购买力萎缩，致使商品房空置面积有所增加。
目前，国内有1亿多平方M的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。
事实上，空置率直接体现着供需比例，综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建住宅，
尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者，望房兴叹。在一些城市火火红红的房市背后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。拿北京来说，商品住宅的主要空置是价位在每平方M售价在4000元以上的中高档住宅。而售价在3000元/平方M以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这就形成了一些大城市房地产的特殊现象，即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。
中国社会科学院金融发展室主任易宪容表示，我国空置率已经到了危险的边缘。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。
空置与房价同升
在商品房空置率大幅上升的同时，房价也继续保持上涨态势。北京大学城市与区域规划系董黎明教授认为，商品房市场有效需求不足是商品房空置率高的重要原因。一是过高
的商品房价格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城镇居民对商品房的需求，后者制约了城镇居民购买商品房的需求。
值得警惕的是，在楼盘空置率与房价走高的同时，国内平均薪酬首次下跌。面对房地产市场的预期风险，照理来说开发商应该早就忍痛割爱，降价销售了。然而，为什么一些开发商和专家学者还要信誓旦旦地说“房价不但要涨还要猛涨”？
关键在于房地产企业不同于其他一般企业。对于房地产企业来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局往往是企业生命走向终结。按照经济学理论，房价最终应该是由最终真正使用者的消费能力决定的；但是，对开发商来说，其最终产品的价格却是由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的。所以，当其取得高价位的土地后，开发商为了确保其自身利润的获得，势必会把在招拍挂过程中抬升了的地价成本转嫁到购房者的身上，并竭尽全力想法抬升房价。因此，开发商往往越是心虚，越是内心对预期房价能否上升心中没底，往往越是要高喊、并且设法使一些专家学者也一道高喊“房价铁定要涨”，以便造出声势，迫使那些尚在观望之中的人们赶快购房。而一旦实在销售不动，那也只能让它闲置着；如果他们一旦降价出售，亏本就会立即显现，今后若想再获得银行贷款就绝非易事了。而让它闲置着并一路涨着，至少在账务报表上看企业还是赢利的。至于以后怎么办，那就只能等到以后再说了；眼下最要紧的，难道不是应该竭尽全力度过当前的危机？
正是由于以上的原因，这才有了眼下这种“楼盘空置与房价虚高”同时并存的奇特现象。只是，一旦当商业银行意识到其已经直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的
市场风险和信用风险，并痛下决心采取有效措施来规避房地产信贷风险之后，这种“房屋空置与房价高扬”同时并存、非理性的房地产繁荣现象还能长久吗？
如何消化空置商品房
最近一项调查显示有超过30%的准购房人表示，置业会首先考虑尾房，远远高出首选二手房的11.49%的比例。在宏观调控后，渐渐走出观望状态的购房人，在商品房市场居高不下的房价压力下，开始对空置房情有独钟。业内人士认为，空置率的居高不下与商品房价格的持续攀升已成房产市场的焦点矛盾。事实上，今年政府已经多次表现出对房地产行业调控的坚决态度，要对商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。如果消化空置房的鼓励性政策力度再大些，房地产开发商能够与中介合作，房产行业一、二、三级市场的瓶颈将会由空置房的销售而形成一个良性发展的局面。
根据调查，目前我国已经有65.8%的城镇家庭拥有了住宅产权，而美国、法国、日本在上世纪80年代末住房自有率分别为51.5%、46.7%、60.4%.这说明，有住房消费能力者总体上已基本完成住房消费（自住），不会再购房特别是购空置的商品房消费（投资除外），而剩余的消费者虽有消费需求却没有现实的住房消费能力。有关专家认为，住宅租赁市场蕴含的巨大需求是推动空置房消化的有效途径。从城市化发展的长远需求来看，预计到2010年我国城市人口净增量是2.8亿，其中一大部分是由农村转入城镇的人口。这部分农业人口势必在一个较长时期内无力购买住房，租房是其唯一的选择。
国外的经验表明，任何一个国家，无论经济有多发达，都不可能实现住房的完全私有，房屋租赁仍然占有相当的比例。目前我国市场上可供出租的房屋并不充足，如果将空置商品房进入租赁市场，将大大增加出租房的供应量，商品房租金价格将会大幅下调，租金的普遍下降，导致对出租房的需求大大增加，反过来促进了空置房得到更好的消化。有专家建议，可由政府出面组建专门的房屋租赁公司，或是扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司，吸纳收购空置商品房。政府要通过一定的政策倾斜，如减免税收，免交地价，取消一些收费等扶持房屋租赁公司的发展。要通过加强基础设施建设和城市规划建设等行政手段，对空置商品房分别采取一些补救措施，改善空置房的内外环境。对采取补救措施无效的长期空置房，可考虑拆除或降价促销或廉价出租。对一部分最低收入阶层可以提供廉租房；为就业型学习人口提供“学生（教师）公寓”；为农民进城务工提供“农民公寓”；为老年人提供“银发公寓”等。不少城市利用空置房开发“产权度假村”效果不错。而作为房地产开发商，要深入研究市场，提高决策水平，减少决策失误，防止新的无效空置房的出现才是当务之急。
《中国城市居民70％无能力买新房房价或现拐点》
据《经济参考报》报道，从今年下半年开始，延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转。
这一观点出自3月31日在“城市观点论坛——南京行”会议上，北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》。
这份评估报告还指出，城市居民当中，至少70%没有新房的购买能力；估计今后几年80%到90%的开发商都会“死”。空置房目前主要集中在沿海城市等。
据评估报告显示，2002年前后是中国房地产业的一个分水岭，2002年之后，房地产销售速度就已赶不上投资的增长速度了。这说明大量资金进入了房地产行业，而房地产销售势头没有同步跟上，行业开始出现转折信号。还有就是房地产的建设周期和销售周期仍有一个落差，这几年房地产建设周期是逐年拉长的。中国房地产空置的情况，2003年是1.28亿平方M，2004是1.23亿平方M。其中空置房主要在沿海城市。2004年沉淀的资金是4238亿。评估报告还显示，全国各地大中城市调查尾盘的积累情况，即一个工程开发完成，尾盘一年以上没有卖出的约在5到8个百分点。这说明，目前空置房还不是一个很严重的问题。
评估报告分析，从过去三年情况来看，中国东部地区的商品房均价现在达到了4000元左右，而北京、上海、南京的则更高一些。这个商品房价格对居民意味着什么？根据中国2005年城市户均收入在1.5万至1.7万计，如果购买一套70平方M的新房，可能房价收入比在13倍，这就意味着城市居民当中，至少70%没有购买新房（商品房）的能力。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟告诉记者，根据评估报告显示，中国70%的城市居民在现有收入情况下是不适合购买商品住房的。他认为，无论从房价走势、开发商盈利状况，还是从竞争激烈程度来说，现在都到了房地产业的重大拐点。
钟伟指出，宏观调控还没有要结束的信号，因此，从今年年底开始，延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转，房价增幅将明显放缓，房地产业的暴利时代可能结束，这是一个重大的转折。另外，今年房地产业将允许设立外资企业，这将引起中外开发商的对垒，90%的中小开发商将在今后几年陆续“死亡”，这也是一个重要转折点。
钟伟认为，中国大多数城镇居民不适合购买一手新房，政府应该为城镇以及部分农村居
民提供一个住宅消费的阶梯，包括从廉租房、经济适用房、二手房交易市场，然后才是新房市场。要有一个阶梯，让每一个居民在这个阶梯上攀爬，而不是一步到位。如果大部分人的住宅需求从租房开始，一步步的改善生存环境的话，那么每个人都会变得平和很多。