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2017年物业管理综合能力教材电子版

一章经济学基础知识与应用

概要地说，经济学是一门关于选择的学科，它解释人们在面临稀缺性时做出的选择以及这些选择如何变化。相对于人类的无限需求而言，世界上的资源绝大部分都是稀缺的，或者说是有限的。所有的经济探究与问题都产生于稀缺性。对企业生产而言，在既定的有限资源条件下，如何进行资源的合理配置，以使其能尽可能大地满足人们的需求，即生产什么，如何生产，何时生产，何处生产，为谁生产，构成关于经济学的核心问题。

第一节市场需求和供给理论

一、市场需求

（一）需求的含义

经济学意义上的个人需求是指在一段时间内和一定价格条件下，消费者对某种商品或服务（因为市场经济中的服务也可视为一种商品，因此本书下面所称商品，一般即指商品或服务）愿意而且能够购买的数量。需注意的是，需求与通常所说的需要是不同的。需求的构成要素有两个：一是消费者愿意购买，即有购买的欲望；二是消费者能够购买，即有支付能力。二者缺一不可。没有支付能力的购买意愿只是一种欲望或主观需要而不构成实质需求。

市场需求是指在一段时间内、一定价格条件下和特定市场上所有消费者对某种商品愿意而且能够购买的数量。即市场需求是消费者需求的总和。加318167496（群号），物业交流群，还有更多考试资料

（二）影响需求的主要因素

一般来说，影响需求变动的主要因素有：

（1）商品本身价格。在其他情况不变的条件下，商品本身的价格是影响该商品需求的最重要因素。一般而言，两者之间存在明确的负相关关系，即价格和需求的变动呈反方向变化。

（2）消费者个人偏好。消费者的个人偏好反映了消费心理上对使用价值相同或接近商品的喜好程度，从而影响对该商品的需求。但是，人们的消费偏好并非一成不变，而是会在一系列因素的作用下发生变化。

（3）消费者的数量和收入。消费者人数增减显然对商品与劳务需求的增减有直接的影响。收入的增减也是影响需求的重要因素。一般来说，当收入增加时，消费者会多购买大多数商品，而当收入减少时，他们会少购买大多数商品。尽管收入增加会引起大多数商品需求增加，但不会引起所有商品需求增加。例如，随着人们收入和生活水平的提高，在食品消费中，对时令、高档、绿色食品的消费需求会增加，对大米等必需品的消费需求却会减少。

（4）替代品的价格。所谓替代品，是指使用价值相近，可以相互替代来满足人们同一需求的商品，如可口可乐与百事可乐、乘长途汽车与乘火车、规格资质相当的服务企业提供的同档次物业服务以及物业服务企业提供的保洁服务与专业保洁公司提供的类似保洁服务等。一般来说，在相互替代商品之间，如果某一种商品价格提高，消费者就会减少购买这种商品，把其需求转向可以替代的商品上，从而使替代品的需求增加。反之亦然。

（5）互补品的价格。所谓互补品，是指共同使用才能完整发挥使用价值的商品，如汽车与汽油、物业与必要的配套设施、销售服务与售后服务以及基本物业服务与专项物业服务等。如果互补品中一种商品价格上升或下降，就会引起互补品中另一种商品需求减少或增加。

（6）预期。预期是人们对于某一经济活动未来的变动趋势的预测和判断。如果消费者预期一种商品价格会上涨，就会增加提前购买的可能性；如果预期价格会下跌，就会增加推迟购买的可能性，从而影响当期需求。加318167496（群号），物业交流群，还有更多考试资料（7）其他因素。如商品品种、质量、安全性、营销宣传、地理位置、季节等。

（三）需求函数、需求规律和需求曲线

将影响商品需求的各种因素作为自变量，需求量作为因变量，反映需求与各种影响因素

关系的数学表达形式即为需求函数，可表示为：

假定除价格之外的其他各种因素均不变，需求函数表明某商品的消费者随价格变化愿意购买的数量。具体表示形式为：

一般而言，在其他条件不变的情况下，商品的需求量与其价格之间呈反方向变化，即需求量随着商品价格的提高而减少，随着商品价格的降低而增加。需求与价格之间这种呈反方向变化的关系，即为需求规律，也称需求定理。

把需求和价格的关系用曲线表示出来，该曲线即为需求曲线，如图1-1所示。需求曲线总是向下倾斜（在设定价格为纵轴、需求量为横轴的坐标系中）。

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图1-1 需求曲线图

图1-1中，横轴表示需求量，纵轴表示价格，两轴之间的曲线DD就是一条需求曲线。如图中所示，当市场价格为P1时，需求量为Q1；当价格从P1降到P2时，需求量从Q1增加到Q2。曲线DD反映了需求量与价格之间的对应关系。以上所分析的需求规律，是假定影响需求的其他因素不变。但是，在现实生活中，需求的变动是多种因素共同影响的结果。为了区分开两种情形，可以把只有价格变动、其他因素不变的情形称为需求数量变动，把其他因素也发生变动的情形称为需求变动。

在第一种情形下，其他因素不变，只考虑需求和价格的关系，需求量的变化是沿着既定的需求曲线进行的：价格上升，需求量减小；价格下降，需求量增大。

在第二种情形下，由于消费者收入或消费者偏好等因素也发生变化，此时引起需求的相应变化表现为需求曲线的位移。

如图1-2所示，当价格由P1降到P2时，在曲线DD上显示需求量从Q1提高到Q2，发生需求数量的变动。如果消费者收入的增加扩大了需求，需求曲线就会向右上方移动，从DD 移至D′D′。同样当价格为P1时，需求量就会从Q1上升到Q′1；当价格为P2时，需求量会从Q2上升到Q′2，这种变化属于需求的变动。

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图1-2 需求数量变动和需求变动的区别图

需要注意的是，上面所表述的需求规律是绝大多数商品的价格和需求量之间的一般关系，但也有例外。在特定情况下，商品价格可能与需求量之间成正向变化，如呈牛市特征的股票价格与股票需求量，就是成正向变化。战争年代的食物等紧缺商品也呈现这种需求特征。又如，对于低收入阶层的消费者来说，在某些时候，一些普通食品随着价格上涨，对其购买量却会增加（呈现这种特征的商品被称为吉芬商品）。然而这种需求量与价格呈同方向变化的情况只是极少数商品或在特殊情形下才会发生，不影响需求规律作为市场经济活动中一条重要经济规律的普遍适用性。

二、市场供给

（一）供给的含义和影响供给的因素

供给是指一段时间内和一定的价格水平下，生产者愿意并能够为市场提供商品的数量。市场供给是所有生产者供给的总和。

一种商品的供给数量受到一系列因素的影响和制约，可以用供给函数来表示供给与这些因素的关系。假定其他因素不变，只考虑某种商品的供给量和该商品价格之间的关系，这时，供给函数可表示为：

影响供给的因素主要有：

（1）商品本身价格。在影响某种商品供给的其他因素不变的情况下，该种商品自身的价格和其供给量之间存在正相关关系，即二者呈同方向变动。具体来说，在其他条件不变时，产品价格升高，会增加企业的收益或利润，从而会吸引众多企业去生产更多的此类产品，使供给增加；反之，价格下降，收益减少，供给就会减少。同样，在特定时期或对于某种特定商品，情况可能相反。

（2）生产成本。在其他条件不变时，生产产品的成本降低，意味着产品利润增加，会刺激生产扩大，供给增加；反之，如果生产成本上升，供给就会减少。

（3）生产技术。生产技术的进步或革新，往往意味着效率的提高或成本的下降，从而增加企业的利润，进而影响供给。

（4）预期。生产者或销售者的价格预期往往会引起当期供给的变化。

（5）相关产品的价格。相关产品主要是指该种产品的替代品和互补品。其对价格的影响机理，可参考需求相关内容的分析。

（6）其他因素，如生产要素的价格以及政府产业政策等。加318167496（群号），物业交流群，还有更多考试资料

（二）供给规律和供给曲线

在其他因素不变的情况下，商品的供给量随其价格上涨而增加，随其价格降低而减少，二者呈同向变动，即为供给规律，也称供给定理。这是因为在其他条件不变的情况下，价格的上升可以使生产者利润率提高，刺激生产者增加产量。相反，市场价格下降，会使得生产者的利润率降低，生产者向市场上提供商品的数量自然就会减少。

以P代表价格，以Q代表供给量，分别用纵轴和横轴表示，在坐标系中反映供给量和价格之间呈相同方向变化关系的曲线，通常被称为供给曲线，如图1-3所示。

图1-3 供给曲线图

在图1-3中，两轴之间的曲线SS即为供给曲线。从图中可以看到，当价格从P1上升到P2时，供给量从Q1增加到Q2即供给曲线向上倾斜。

类似于需求分析，供给分析也要区分为两种情形。一种情形是假定其他因素不变，单纯分析价格的变动如何影响供给的变动，这种变动表现为供给沿着既定供给曲线的变动，称为供给数量的变动。另一种情形是由于价格以外的其他因素如成本、技术等发生变动而引起供给的变动，称为供给的变动，这种情形表现为供给曲线的位移。在做经济分析时，应当把价格变化引起的供给量的变动和因其他因素的变化引起的供给的变动两者区分开来。

三、市场均衡

（一）市场均衡的概念

在现实经济生活中，需求和供给都不是孤立地与市场价格发生关系，市场价格是在需求和供给相互影响、共同作用下形成的。假设一种商品的需求状况和供给状况是已知和固定不变的，由于需求和供给在市场竞争中的共同作用，使消费者愿意购买商品的数量恰好等于厂商愿意供给的商品数量，价格也不再变动，称为市场达到均衡。此时需求或供应的数量为该商品的均衡量，所对应的价格为该商品的均衡价格。

把图1-1的需求曲线和图1-3的供给曲线合在一起，就会得到一个新图，形状如图1-4所示。用纵轴表示价格，横轴表示需求量和供给量。需求曲线DD与供给曲线SS相交于E点。在E点，供给量和需求量相等，其数量为Q0，此时的市场价格为P0，P0通常被称为均衡价格，均衡价格就是市场供给力量和需求力量相互抵消时所达到的价格水平。

图1-4 均衡价格模型图加318167496（群号），物业交流群，还有更多考试资料

由于市场供给和需求会受到一系列因素的影响，任一因素的变化都可能引起供求关系的变化，进而引起价格的变化，而价格的变化反过来又会引导供求的变化。多数情形下，当市场因素变化轻微时，供求脱离原来的平衡只是暂时的，由于价格机制发生作用，市场供求会趋于恢复原来的平衡。实际市场经济运行中，这种供求与价格的循环往复变化十分频繁，因此，市场上的供求平衡与价格平衡都是偶然的、暂时的、相对的，旧的平衡一旦被打破，市场参与方会追随适应市场变化，从而促成新的市场均衡。

（二）均衡价格分析运用

1.最高限价分析

最高限价是指政府规定某种产品或服务的价格不得超过某个水平，市场交易只能在这一价格水平之下进行。目的是为了保持市场物价的基本稳定，从而保护一些消费者（如低收入阶层）利益或降低某些生产者的生产成本。在我国，最高限价属于政府对市场调控或干预的一种措施。如各地制定物业服务指导价就是地方政府对普通居住小区物业服务价格实施的一种最高限价。另外，对化肥、种子等农业生产资料的限价，对某些进口商品的限价，对廉租房与公租房的房租限制以及对经济适用房等的价格限制，均是常见的最高限价类型。政府制定最高价格的原因一般是出于对公平和民生的考虑，旨在维护社会稳定。

从均衡价格角度具体地对最高限价的效应进行分析，可以得出结论：有效的最高限价必定导致供不应求。因为，当政府规定的最高限价低于均衡价格时，对于生产者来说，短期内剩余减少，利润降低，必然会抑制生产，减少产量，导致市场供给不足（低于均衡量）；对消费者来说，价格降低，必然会刺激需求，引起市场需求的增加（超过均衡量）。供给下降，需求增加，其结果只能是供不应求。

如果政府仅仅制定价格而没有采取进一步的配套措施，实施最高限价导致的短缺还会引发更深远的问题：其一，出现短缺现象时，基于“先来先得”的分配，会出现严重的排队现象。此时，若允许价格上升，明显有利于降低或消除排队现象，但又会同时使低收入的人生活更为艰难。其二，当政府监管不力时，消费者不能在合法市场中买到足够的东西，就会转向黑市，用高价购买。即买卖双方违背规定，以超过政府最高限价（甚至会高于均衡价格）的价格进行交易。与之相伴，权力寻租、托关系、走后门等现象以及以次充好、缺斤短两等变相涨价的现象也会应运而生。其三，政府可能被迫采用定量供应的制度，如为每一种配给的产品发给人们一定数量的配给票，凭证供应，即实施配给制供应。

最高限价的实施，严重地影响了市场机制或价格机制的正常运行，负面因素很多，并且实施效果依赖于政府强有力的行政措施配合。因此，只宜在短期内或在局部地区实行，长期实施要么不可能持续，要么会付出违背市场规律的重大代价。

2.最低限价分析加318167496（群号），物业交流群，还有更多考试资料

最低限价，也称支持价格或保护价格，即规定市场交易只能在这一价格水平之上进行。政府出台最低限价也即保护价的目的，往往是为了保护生产者利益或支持某一产业的发展。各国政府比较普遍的是对农产品实行最低保护价，以支持农业生产，保障农民的利益。在很多情况下，最低价格不是由政府制定的，而是由某一行业的不同企业之间商议制定的，以便能使这些企业保持较高的利润。

从均衡价格的角度具体地对保护价格的效应进行分析，可以得出结论：保护价格往往会导致产品过剩。因为保护价格一般会高于均衡价格，因此，会刺激生产，抑制消费，导致市场供给超过均衡水平，产生过剩。

同样，政府出台保护价格政策的实施效果，依赖于政府出台强有力的行政措施，当产品过剩、价格走低时，政府要及时入市以最低保护价收购过剩产品并予以储备，才能托住底价。否则，如果没有政府的收购或控制，市场购买力不够，生产者就会寻求降价交易或黑市交易

处理过剩产品，导致市场价格下降，使保护价格政策流于形式。但是，政府收储又会导致政府财政支出增大，财力难以为继的问题。所以，保护价格只能在粮食、棉花等少数对国计民生影响巨大的农产品上实行，并且也有一个时间和度的控制问题。此外，最低价格政策还会带来的另一个问题，就是高价格会引起效率低下。因为，高价格使得生产者的利润得以维持时，生产者就可能不会主动创新去寻找降低成本的有效方式，从而阻碍技术进步。另外，当出现由少数企业私下达成或操纵最低价格的现象时，政府应及时干预，打破垄断，保护普通消费者的利益。

四、需求弹性与供应弹性

（一）需求价格弹性

需求弹性是指影响商品需求的因素发生变化后，需求量随之作出反应的程度。

1.需求价格弹性的含义

需求价格弹性是指商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度。通常用需求价格弹性系数来表示需求弹性的大小，需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值，即：需求价格弹性系数＝需求量的变动率/价格的变动率

以Ed代表需求价格弹性系数，以ΔQ/Q表示需求变动率，以ΔP/P表示价格变动率，则需求价格弹性系数的数学表达式为：

由于需求规律的作用，价格和需求量一般呈相反方向变化，即价格下跌，需求量增加；价格上升，需求量减少。因此，ΔQ和ΔP一般符号相反，所以需求价格弹性系数一般是负数。为简便起见，通常把负号略去，取其绝对值。

2.需求价格弹性系数的计算公式

需求价格弹性系数有两种计算公式，一种是点弹性公式，另一种是弧弹性公式。

点弹性是指需求曲线上某一点上的弹性，它等于需求量的无穷小的相对变化对价格的一个无穷小的相对变化的比率，即：

弧弹性是指需求曲线上两点之间的弧的弹性，它等于需求量的相对变动量与价格的相对变动量的比值。

弧弹性系数的计算公式为：

式中：Q0为变动前的需求量，Q1为变动后的需求量，ΔQ为需求的变动量；P0为变动前的价格，P1为变动后的价格，ΔP为价格的变动量。

由于弧弹性能表现两点之间的弹性，所以它适用于价格和需求量变动较大的场合；而点弹性表明的只是一点上的弹性，因此只适用于价格和需求量变动较小的场合。

3.需求价格弹性的基本类型

一般情况下，不同类商品的需求弹性是不同的，需求价格弹性系数的数值范围从零到无穷大。为了揭示某种商品及其在某一价格的弹性高低，通常根据需求弹性系数大小，把需求价格弹性分为如下类型：

（1）｜Ed｜＞1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有弹性或高弹性。

（2）｜Ed｜=1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）相同的比率，需求曲线为一条正双曲线，此时称需求为单一弹性。

（3）1＞｜Ed｜｛＞0，表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时称需求缺乏弹性或低弹性。

（4）｜Ed｜=0表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，始终有ΔQ=0，需求曲线

是一条与横轴垂直的线，此时称需求完全无弹性，或称需求弹性为零。

（5）｜Ed｜=∞表明在价格既定的条件下，需求量是无限的，需求曲线为一条与横轴平行的直线。此时称需求有完全弹性。

4.影响需求价格弹性的因素

（1）商品的替代品的数目和相近程度。一般而言，一种商品的替代品数目越多，则该商品的需求价格弹性越大。因为一旦这种商品价格上涨（或下降），甚至是微小的上涨（或下降），消费者就会减少（或增加）对该商品的购买量，而增加（或减少）对该商品替代品的购买量，从而引起需求量的明显变化。对于物业服务需求的价格弹性而言，显然简单的专项物业服务的需求弹性要大于复杂的综合性物业服务的需求弹性。

（2）人们对商品的依赖性。一种商品如果是人们的生活必需品，即便价格上涨，也必须购买消费，其需求弹性就小或缺乏弹性，例如食盐；而一些非必需的高档商品，如高档服装、烟酒等，只有当消费者购买力提高之后才买得起或才开始消费，其需求弹性就大。同理，高规格的专项物业服务或特约物业服务的需求弹性大于基本物业服务的需求弹性。

（3）商品本身用途的多寡。一般来说，一种商品的用途越多，它的需求弹性就越大，反之就缺乏弹性。因为用途多的商品，当其价格发生变化时，会从多个用途角度影响到对它的需求。

（4）商品的耐用程度。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者购买耐用品后，即使其价格下降，也难以短期内重新购置。

（5）时间的长短。时间对需求价格弹性的大小至关重要。时间越短，商品的需求弹性就越小；时间越长，商品的需求弹性就越大。这是因为在较长的时间内，消费者更有可能找到替代品，替代品多了，它的需求弹性必然会增加。

5.需求价格弹性和总销售收入的关系

需求价格弹性系数的大小与销售者的销售收入关系密切，理解这种关系，可以从理论上指导经营实践。具体分析如下：

如果某种商品需求弹性系数大于1，即价格的变动幅度小于需求量的变动幅度，显然，价格下降会增加销售收入（价格上涨会减少销售收入），因此，对生产或销售者来说，适当地降价，实行薄利多销的策略是可行的。

如果某种商品需求弹性系数等于1，也即价格的变动幅度等于需求量的变动幅度，显然，无论价格上升还是下降，销售收入都保持不变，因此，销售者会倾向于逐步提价。

如果某种商品需求弹性系数小于1，即价格的变动幅度会大于需求量的变动幅度，显然，价格下降会减少销售收入，价格上涨才会增加销售收入，因此，对生产者或销售者来说，降价促销就没有实际意义了，反而提价是可能的选项。

（二）需求交叉弹性

1.需求交叉弹性的含义

需求交叉弹性，也称需求交叉价格弹性，是指一种商品的需求量对另一种商品价格变动的反应程度。假如有a、b两种商品，那么，因商品b价格的变动引发的商品a的交叉弹性系数的计算公式为：

交叉弹性系数＝商品a需求量的变动率／商品b价格的变动率

用公式表示为：

式中：Eab为需求交叉弹性；Qa为商品a的需求量，ΔQ为商品a的需求变动量；Pb为商品b的价格，ΔPb为商品b的价格变动量。

2.需求交叉弹性的类型

（1） a， b两种商品为替代品，则Eab＞0，即这时的交叉弹性系数为正数。因为两种

商品可以相互替代，商品b价格上升，就会有部分消费者不再购买商品b，而去购买商品a，商品a的需求量增加，价格变动和需求量变动是同一方向，所以ΔPb和ΔQa都为正值，Eab 的符号为正值。与此相反，商品b的价格下跌，就会有部分消费者放弃对商品a的购买，而去购买商品b，商品a的需求量减少，ΔPb和ΔQa都为负值，所以Eab的符号仍为正。Eab 越接近1，则说明b， a两者的替代性越强。

（2） a商品与b商品为互补品，即Eab＜0，其交叉弹性为负数。由于a商品与b商品为互补品，商品b的价格上涨，需求量下降，必然会引起商品a的需求量下降，ΔPb和ΔQa 的符号相反，Eab为负值。

（3） a商品与b商品没有相关性，Eab=0，意味着商品b涨价、跌价均不影响对商品a 的需求，反之亦然。可见，需求交叉弹性大小是确定两种商品是否具有替代关系或互补关系的衡量标准。

（三）需求收入弹性

1.需求收入弹性的含义

需求收入弹性，是指需求量的变动与引起这一变动的消费者收入变动之比，代表需求对消费者收入变动的反应程度。计算公式为：

式中：Ey为需求的收入弹性系数，Q为原需求量，ΔQ为需求的变动量，Y为原消费者收入，ΔY为收入的变动量。

2.需求收入弹性的类型

与需求的价格弹性类似，根据Ey取值大小，需求收入弹性可分为富有弹性（Ey＞1）、单一弹性（Ey=1）、缺乏弹性（0＜Ey＜1）、完全无弹性（Ey=0）几种情形。还有一种情形是Ey ＜0，表示收入增加时买得少、收入降低时买得多，这种需求收入弹性系数为负的商品，被认为属于“低档品”，对这类产品的需求，随着收入水平的提高，其需求量反而减少。

商品收入弹性的大小，一般被作为衡量“高档品”和“必需品”的标准。收入弹性系数大于1的商品，可归类为“高档品”：小于1的，则归类为“必需品”。需求的收入弹性是研究收入和需求量之间关系及消费结构变化的代表性指标，对价格决策具有重要的指导价值。需要强调的是，此处所讨论的收入弹性考察的是市场需求变动与众多消费者收入变动的关系。

（四）供给价格弹性

供给弹性是指影响商品供给的诸因素发生变化后，供给量随之作出反应的程度。

1.供给价格弹性的含义

供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值。以Es代表供给价格弹性系数，以ΔQ/Q表示供给量变动率，以ΔP/P表示价格变动率，则供给价格弹性系数的计算公式为：由供给规律可知，价格的变化和供给的变化总是同方向的，所以，Es的符号始终为正值。

2.供给价格弹性的类型

按照供给量对价格变动反应程度大小，供给价格弹性可分为五种类型：

（1） Es=0，这表明无论价格如何变动，供给量都固定变动，始终有ΔQ=0如以价格为纵坐标，供给量为横坐标（以下同），则供给曲线是一条与横轴垂直的线。此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。

（2） Es=∞，表明在价格既定的条件下，供给量是无限的，供给曲线为一条与横轴平行的直线。此时称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性。

（3） Es=1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）相同比率，此时称供给为单一弹性。对于点弹性而言，则表明过该点作供给曲线的切线必通过坐标原点。若供给曲线是以坐标原点为起点的一条直线，则该供给曲线上任一点的价格弹性系数都是1。

（4） Es＞1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）更大的比率，供给曲线比较平坦，此时称供给富有弹性。

（5）1＞Es＞0，表明供给量变动率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，供给曲线比较陡峭，此时称供给缺乏弹性。

Es=0与Es=∞两种情况在现实的市场供给中是很少见的。

3.影响供给价格弹性的因素

（1）时间。时间是影响供给弹性的首要因素。在很短的时间内，厂商能够提供给市场的产品量，仅限于已生产或储存的产品量，供给量几乎无法随价格变动而变动，因此供给价格弹性一般较小。相反，在较长的时期内，厂商可以生产或调配产品，供给价格弹性一般比较大。

（2）生产周期和自然条件。一般来说，长周期生产或产品生产对自然条件要求严格的产品，供给价格弹性均较小。例如，对农产品来说，由于受生产周期和自然条件的影响，即使价格上涨，在短时期内也无法形成现实供给，同样，即使价格下跌，生产者和销售者也不能马上急剧减少生产量和销售量。同样，对于生产周期较长的房地产产品，只有采取预售的办法才能提前实现供给，从而增加供给价格弹性。

（3）投入品替代性大小和相似程度。投入品替代性大小和相似程度对供给价格弹性的影响也很大。如果用于生产某商品的投入品很容易在相近行业找到替代品或替代资源，那么该商品价格上涨（其他行业商品价格未变），其他行业的投入品就会转入该商品生产，从而使产量和供给量增加。反之，该商品价格下跌，又会使其投入品转入其他行业，从而使生产量和销售量减少。上述情况下，该商品的供给有弹性。如果投入品难以加入或脱离某种特定行业，则其供给缺乏弹性。

第二节生产理论

一、生产及相关概念

所谓生产，就是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。而生产者，就是能够做出统一的生产决策的单个经济单位，即企业或厂商。企业是产品生产过程中的主要组织形式，包括个人独资企业、合伙制企业和公司制企业等主要类型。

产出是生产者向社会提供有形的物质产出和无形的服务产出。产出是企业获得销售收入的基础。

投入主要包括企业生产过程中所使用的各种生产要素。西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本以及管理者才能等，统称为生产要素。投入一般可以分为可变投入与不变投入，从较长时期来看，企业的各项投入都是可以改变的。但在短期内，部分生产要素，例如厂房设备等资本投入可能是不能改变的，一般称为不变投入。因此，当各种投入要素都可变时，一般是研究企业的长期行为；当某种或几种要素不可变时，一般是研究企业的短期行为。

二、生产函数

生产函数表示一段时间内，在生产技术不变的情况下，生产中所使用的各种生产要素的数量与所能生产的最大产量之间的函数关系。任何生产函数都以一定时期的生产技术水平为条件，当技术水平发生变化时生产函数也会发生变化。生产函数可以表达为如下的形式：

上式中TP为某个生产过程所生产的产品总产量，Q1，Q2，…，Qn分别为n种产品各自的产量；X1，X2，…，Xm分别为m种生产要素各自的投入量。

为了分析简便，假定投入的生产要素为劳动（L）和资本（K）两种，产出品只有一种，则（1-10）式可表示为：

若再假定K固定不变，上式可进一步简化为：

生产函数表示生产过程中生产要素投入量与产出量之间的关系，这种关系存在于所有的生产过程当中，所以，所有的企业都有其生产函数，体现企业将一定投入转变成产出的能力。

三、可变比例与边际收益递减规律

在不同行业的生产中，各种生产要素的配合比例是不同的。若生产某种产品所需要的各种生产要素的比例不可改变，则该生产函数称为固定比例生产函数。若生产某种产品所需要的各种生产要素的比例可以改变，则该生产函数称为可变比例生产函数。

（一）总产量、平均产量、边际产量

假定生产中所投入的各种生产要素除一种为可变要素外，其他要素的投入固定不变，这种可变比例生产函数反映的是产量与可变要素投入之间的关系。在上述假定条件下，总产量是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量，平均产量指每单位可变要素平均生产的产量。边际产量指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。它们可用公式表示为：

式中，TP、AP、MP、X分别表示总产量、平均产量、边际产量以及某种可变要素的投入量。

（二）边际收益递减规律

边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律，是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量（收益）递增；一当要素增加到一定限度后，虽然总产量（收益）继续增加，但增加的产量（收益）逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量（收益）减少。即可变生产要素增加所引起的产量（收益）的变化可以分为边际产量（收益）递增、边际产量（收益）递减、总产量（收益）减少三个阶段。因此，生产要素存在合理投入的界限，并非投入越多产量（收益）就越大。下面的总产量、平均产量和边际产量之间的关系分析可以进一步说明这一点。

设资本等要素投入固定不变，随着劳动量的增加，最初总产量、平均产量和边际产量都是递增的，但各自增加到一定程度之后就开始递减。总产量曲线、平均产量曲线和边际产量曲线均表现出先升后降的特征。

当劳动要素的投入增加到一定量时，边际产量将达到最大值。此前，边际产量曲线的斜率为正，边际产量递增；超过此点，边际产量曲线的斜率变为负，边际产量递减；而在该点的对应处，总产量曲线上的点为该曲线由向上凹转为向下凹的拐点。

继续增加劳动要素的投入，边际产量曲线将在平均产量曲线的最高点与之相交，此时边际产量等于平均产量（MP=AP），平均产量达到最大值。此前，平均产量递增，边际产量大于平均产量（MP＞AP）；超过此点后，平均产量递减，边际产量小于平均产量（MP＜AP）。

当劳动投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值。此后边际产量为负，总产量下降。

根据上述生产的总产量曲线、平均产量曲线和边际产量曲线之间的关系，可将生产依边际产量（MP）的取值范围划为三个阶段。作为理性的厂商，其决策选择既不会考虑第Ⅰ阶段（MP＞AP），也不会考虑第Ⅲ阶段（MP＜O），而会在第Ⅱ阶段（0≤MP≤AP ）进行选择。在第Ⅰ阶段，增加劳动投入会增加平均产量，若要素和产品价格不变且产品总可以销售出去时，增加平均产量则会增加厂商利润，因此厂商至少会将可变要素（劳动量）增加到使边际产量等于平均产量时为止。而在第Ⅲ阶段，由于边际产量为负，总产量绝对减少，因而厂商也不会选择。

四、生产规模与规模报酬

生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。当只有一种生产要素为可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定。而当所有生产要素都增加或减少时，生产规模则发生扩大或缩小的相应变化。

规模报酬也称规模收益，是指在技术水平不变的条件下，企业内部各种生产要素按相同比例增加变化时（即生产规模扩大时），产量变化的情况。企业只有在长时期中才能改变全部生产要素的投入，进而影响生产规模，所以规模报酬研究的是企业的长期生产决策问题。人们经过考察发现，规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。即随着生产规模的扩大，最初会使产量的增加大于生产规模的扩大；当规模扩大使生产达到规模经济后，规模报酬保持不变；继续扩大生产规模并超过一定限度后，则会使产量的增加小于生产规模的扩大，规模报酬出现递减。

当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变、递减分别对应于平均成本递减、不变、递增。决定规模报酬的因素既有厂商的内在因素，也有外在因素，因此形成了对应不同生产规模的生产函数特征。

（一）内在经济与内在不经济

内在经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力；可以配备更加先进的机器设备；实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度；提高副产品的综合利用效率；减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。

内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。决定内在不经济的主要因素有：企业管理机构庞杂，管理效率低下；生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加；增加销售费用等。

（二）外在经济与外在不经济

外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低。引起外在经济的主要原因是：整个行业生产规模扩大后，个别厂商可以从中获得诸多便利，如获得低价优质的原料、吸纳优秀人才、利用便捷的交通运输设施、提高信息交流的效率等，从而增加产量和降低成本。

外在不经济是指整个行业生产规模扩大以后使个别厂商的产量减少和成本增加。引起外在不经济的主要原因是：整个行业的生产规模过大加剧同行业各厂商之间的激烈竞争，各厂商往往要在扩大市场销售份额、争夺生产要素市场等方面付出更高的代价。

此外，整个行业的扩大，也会使环境污染问题严重，造成交通紧张，因此个别厂商为此也需付出更高代价。

（三）适度规模

一般认为，在长期生产过程中，企业的规模报酬一般呈现一定的规律。当企业规模较小时扩大生产规模报酬递增，此时企业会扩大规模以得到产量递增所能带来的好处。如果企业将规模扩大到某一点，此时正好使收益（出售产品所获得的收入）递增达到最大，企业的单位生产成本最小，这时企业的生产规模就是一个适度最佳规模或适度规模。此后如果企业继续扩大生产规模，就会出现规模报酬递减。适度规模与行业和企业的生产技术特点以及市场条件密切相关。

第三节成本理论

一、成本的含义

成本又称生产费用，是生产过程中企业对所购买的各种生产要素的货币支出。也可以说是企业在生产经营过程中所支付的物质费用和人工费用。为了更好地理解成本的含义，需要了解区分以下概念。

物业管理实务概述

https://www.wendangku.net/doc/8d11482727.html, 第一章物业管理的基本概念第一节物业一、物业的含义 “物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。二、物业的性质世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。 (一)物业的自然属性物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指： 1.物业的二元性物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。 2.物业的有限性物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。 3.物业的差异性和多样性物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发 https://www.wendangku.net/doc/8d11482727.html,

《物业管理实务》电子文档教材

物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。（一）按照投资主体的经济成分来划分 1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。 2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自建开发的各类房产。 3.民营物业管理企业民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。 4.外资物业管理企业外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。

物业管理实务知识点

中国物业管理师执业资格考试参考教材第二科目物业管理实务索引目录 (4) 第一章物业管理企业 (10) 第一节概述 (10) 第二节物业管理企业的设立 (11) 第三节物业管理企业的组织形式与机构设置 (14) 复习思考题 (18) 第二章物业管理招标投标 (19) 第一节物业管理招标投标的内容与形式 (19) 第二节物业管理招标投标的策划与实施 (22) 附录1：招标文件目录 (31) 附录2：投标邀请函格式 (33) 附录3：投标人须知(部分) (34) 附录4：投标函格式 (36) 附录5：投标报价总表格式 (37) 附录6：资格证明文件种类 (38) 第三节物业管理方案的制订 (39) 复习思考题 (45) 第三章物业管理合同 (46) 第一节合同的概念 (46) 第二节前期物业服务合同 (49) 第三节物业服务合同 (51) 附：物业服务合同典型案例分析 (53) 第四节业主公约和其他物业管理合同 (56) 复习思考题 (58) 第四章早期介入与前期物业管理 (59) 第一节早期介入 (59) 第二节前期物业管理 (64) 复习思考题 (65) 第五章物业的承接查验 (66) 第一节新建物业承接查验 (66) 第二节物业管理机构更迭时的承接查验 (68) 第三节物业管理工作的移交 (70) 复习思考题 (72) 第六章入住与装修管理 (73) 第一节入住服务的内容 (73) 第二节入住服务应注意的问题 (76) 第三节装修管理 (79) 复习思考题 (87)

第七章房屋及设施设备管理 (88) 第一节房屋及设施设备管理概述 (88) 第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施 (92) 第三节共用设施设备的运行管理 (99) 第四节房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制 (101) 第五节几种典型设施设备的管理 (103) 复习思考题 (107) 第八章物业环境管理 (108) 第一节清洁卫生管理 (108) 第二节白蚁及卫生虫害防治 (112) 第三节绿化管理 (114) 复习思考题 (116) 第九章公共秩序管理服务 (118) 第一节公共安全防范管理服务 (118) 第二节消防管理 (120) 第三节车辆停放管理服务 (125) 复习思考题 (126) 第十章物业管理风险防范与紧急事件 (128) 第一节物业管理风险的内容及防范管理 (128) 第二节紧急事件处理 (131) 复习思考题 (135) 第十一章财务管理 (136) 第一节物业管理企业财务管理 (136) 第二节物业管理项目的财务管理 (138) 第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制 (138) 第四节物业管理专项维修资金 (141) 复习思考题 (143) 第十二章物业管理档案管理 (144) 第一节物业管理档案的概念与分类 (144) 第二节物业管理档案的收集与整理 (145) 第三节物业管理档案的检索利用与保存 (148) 第四节物业管理企业信用档案 (150) 复习思考题 (156) 第十三章人力资源管理 (157) 第一节员工的招聘与解聘 (157) 第二节人员的培训及管理 (159) 第三节员工薪酬管理 (163) 第四节员工的考核与奖惩 (165) 复习思考题 (167) 第十四章客户管理 (168) 第一节客户沟通 (168) 第二节客户投诉的处理 (171) 第三节客户满意度调查 (173) 复习思考题 (182)

2014年物业管理师考试《物业管理实务》复习资料整理笔记

2014年物业管理师资格考试《物业管理实务》复习资料物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的特征 1.是独立的企业法人 2.属于服务性企业 3.具有一定的公共管理性质的职能第二节物业管理企业的设立 1.根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记和资质审批两个阶段（先工商注册登记，再进行资质审批）。二、物业管理企业的资质审批及管理（一）物业管理企业的资质条件物业管理企业资质等级分为一、二、三级。 1.一级证书的颁发和管理：国务院建设主管部门 2.二级证书的颁发和管理：①省、自治区人民政府建设主管部门 ②直辖市人民政府房地产主管部门 3.三级证书的颁发和管理：①直辖市人民政府房地产主管部门 ②设区的市级人民政府房地产主管部门（二）申报资质时需提供的资料（1）营业执照（2）企业章程（3）验资证明（4）企业法定代表人的身份证明（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。第三节物业管理企业的组织形式与机构设臵物业管理企业组织形式：1.直线制 2.直线职能制 3.事业部制 4.矩阵制四、物业管理企业的机构设臵（五）品质管理部品质管理部的主要职责包括： 1.企业质量管理体系运行和维护 2.各物业项目服务品质监督 3.客户满意度评价及监督 4.管理评审 5.协助新物业项目建立质量管理体系 6.外部质量审核协调 7.内部服务品质审核的组织协调 8.客户服务监督管理 9.客户关系管理 10.客户投诉处理 11.客户满意度评价第二章物业管理招投标一、物业管理招标投标的概念

物业管理实务试题答案资料

2016年04月

物业管理实务（2）复习指导物业管理实务（2）本课程复习资料包括四个部分：（一）、本门课程的考核说明（二）、复习应考资料（三）考核重点内容辅导（四）分章模拟试题及答案一、考核说明 1．考试对象本次考核对象是中央广播电视大学开放教育物业管理专科专业的学员。本次考试为中央电大出题，复习资料均以本资料和中央电大的复习指导为准。同时参考重庆电大出的复习资料。 2．考试形式本课程的考核形式为形成性考核和期末考试相结合的方式。考核成绩由形成性考核成绩和期末考试成绩两部分组成，考核成绩满分为100分，60分为及格。其中形成性考核成绩占考核成绩的20%，期末考试成绩占考核成绩的80%。 3．考试范围《物业管理实务Ⅱ》，共16章，前5章是主要考核为物业分类管理的实操知识和技能，后11章主要为学生实习内容。 4．物业管理实务（2）试题类型与分值分布（1）填空题：20个空，每空1分，共20分（2）判断改错题：5个，每个3分，共15分（3）多项选择题：5个，每小题3分，共15分（4）问答题：4个，每小题5分，共20分（5）应用题：2个（案例分析、方案设计各1个），每个15分,共30分 5．考试方式：闭卷笔试形式，卷面满分为100分，考试时间是：08年1月二、复习应考资料及注意本次考试有下列3种资料，可供学员复习应考考试用。一是中央电大的复习指南和模拟题。二是期末复习综合练习题三是本册末复习指导。由于数学的学科特点，考试的时候一般不会出现原题，请在复习的时候一定要把模拟题看懂，看透。考试的时候一定会有相同类型的题目出现。期末复习综合练习是历年的考试真题，大家把它打印出来，对考试有很大帮助。在答题时，一定要书写清楚工整，特别是行列式记号与矩阵记号。碰上解答题，一定要写出过程即使结果不对也会有过程分. 如果确实答不上,请把资料上的相似题目的解题过程写上. 三. 考核重点内容与辅导考核内容分为物业管理实务（2）基础知识和实习知识两个部分，包括物业分类管理、居住、商务、工业、特种物业以及物业管理的实习等方面的知识。备注：凡是红色的部分表示重点章节第一章物业分类管理概论

物业管理实务(整理)教学内容

物业管理实务一、单项选择题 1、签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。 2、物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》以及国家和地方的其他规定。 3、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 4、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照有关规定处罚。 5、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。 6、消防演习是测试消防设备的有效手段。 7、药杀法（单项选择题）药杀法是通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体拈上白蚁药粉，药粉通过相互传染给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。 8、义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。 9、物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次的消防实战演习。 10、物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业（单项选择题），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。 11、酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（单项选择题） 12、档案是历史的原始记录。

物业管理实务及范例

物业管理实务及范例精解第一章物业管理前期工作第一节物业前期管理概论一、物业前期管理的观点对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业?的使用管理，因此,物业管理只要在物业交付使用时介入即可,并且很多物业管理企业也是?这么做的。然而，从物业管理的实践来看,并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的,体制虽变,但管理手段却大多没有更新,物业管理一直滞后于规划设计? 和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约,而没有从管?理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全,空调位置未考虑,脱排水的管道未顾及，以及水、?电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷,即使业主时有抱怨，?又使物业管理工作难以完善,并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好? 物业管理企业,即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规?划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。物业管理是以经济为手段,从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥?最佳效应的一种管理形式,它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此,物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理?模式,在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的?居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。这里所说的物业前期管理,是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的?内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法, 因此,无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行

物业管理有限公司保洁培训教材

目录第一章保洁基础知识一、保洁工作在物业中的作用二、保洁工作的要紧任务第二章清洁剂的种类、性能与使用方法一、快活消毒液二、玻璃清洁剂三、洁厕剂四、通用清洁剂五、立新液蜡六、柠檬家私蜡七、静电纤尘液八、高泡地毯清洁剂九、低泡地毯清洁剂十、除胶母糖剂十一、地毯除渍剂十二、地毯翻新剂十三、地毯防护剂十四、地毯干洗粉十五、消泡剂十六、高级免擦面蜡十七、3M抗菌清洁剂十八、石材防护剂十九、大理结晶粉

二十、石材翻新浆二十一、石材抛光浆二十二、异味中和剂二十三、起蜡水二十四、空气清新剂二十五、洗手液二十六、季安盐型消毒清洁剂二十七、地坪保养蜡二十八、铜亮剂（省铜水）二十九、不锈钢光亮剂第三章常用清洁工具使用讲明一、尘推二、蜡拖三、轧水车四、推水器五、清洁专用车六、玻璃（云石）铲刀七、玻璃套装工具八、百洁布第四章常用清洁设备操作、保养规程一、多功能清洗机二、吸水机三、全自动洗地机四、石材翻新机

五、抛光机操作、保养规程六、吸尘器（一般式、直立式、肩背式）七、三合一地毯抽吸机八、泡沫地毯清洗机九、地毯干洗机十、冷水高压清洗机十一、吹干机第五章清洁作业规程一、大理石、花岗石地面清洗、打蜡、抛光及保养规程二、理石地面晶面处理、翻新处理作业规程三、清洗地毯作业规程四、玻璃清洗作业规程五、清洗卫生间作业规程六、木地板清洁保养作业规程七、金属饰品清洁作业规程八、皮革清洁保养作业规程九、红木家具清洁保养作业规程十、石材养护十一、地毯养护第六章保洁工作标准一、办公楼各项工作标准二、小区物业各项工作标准三、厂区物业各项工作标准

2020年(物业管理)物业管理实务重点资料

（物业管理）物业管理实务重点资料 1

物业管理实务重点资料第壹章物业管理企业（出题形式选择、计算） 1、物业管理企业是指依法成立，具备专门资质且具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。（单选）P1 2、物业管理企业的特征：壹、独立的企业法人；二、属于服务性企业；三、具有壹定的公共管理性质的职能。（多选）P1 3、物业管理企业俩种分类方式：壹、投资主体的经济成分划分为：1）全民所有制2）集体所有制3）民营4）外资5）其他（多选）P1-2二、按股东出资形式来划分：1）物业管理有限责任X公司2）物业管理股份有限X公司3）股份合作型物业管理企业（多选）P2 4、物业服务企业的设立程序：工商注册登记、资质审批（单、多选）P3 5、工商行政机关发给营业执照后，X公司即告成立。（单选）P4 6、物业管理企业的资质条件：壹级资质，注册资本500万元之上，专职管理和技术人员不少于30人，中级之上职称人员不少于20人；二级资质，注册资本300万元之上，专职管理和技术人员不少于20人，中级之上职称人员不少于10人；三级资质，注册资本50万元之上，专职管理和技术人员不少于10人，中级之上职称人员不少于5人。（单多选）各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%（计算题）P5 7、物业管理企业的四种组织形式：直线型、直线职能型、事业部型、矩阵制型。直线型以直线制为基础适用于业务较小物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理，是物管企业普遍采用的壹种形式；事业部型壹般多由那些规模大、物业种类繁多、运营业务复杂多样的大型综合型物业管理X公司借鉴采用。P6 8、物业服务企业资质机构设置的影响因素：1）企业战略因素2）外部环境因素3）技术因素4）组织（P9） 9、物业服务企业机构设置的要求：1）按照规模任务设置）2）统壹领导、分层管理3）分

物业管理实务讲义物业管理重点资料汇总

注册物业管理师课程--《物业管理实务》在线学习物业管理实务精讲班第1讲讲义备考建议?备考建议 1、学习之前必须要读两个文件：一个是《物业管理师资格考试实施办法》,另一个是《考试大纲》。２、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度,复习过程中不要走弯路,“编书唯法，考试唯书”，复习的范围就是围绕考试用书。 3、熟读考试大纲:注意大纲中提示的题型、题量和考试时间的长短。这些信息决定了考试的深度和广 4、把复习的内容分为三个档次：A B ?C，以此来区分考试的重点和要点。在考试大度，? 纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个层次,分别对应Ａ B ?C三个档次,另外，如果出现在每一章的考试目的和考试要求的内容提示中,就需要在该部分画一个星号(*），如果这项内容在每一章后面的复习题中又出现,还需要增画一个星号（*），根据这些记号可以很容易的找到学习的重点。 ?5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。不同的考题所考核知识的要求是不同的,例如，选择题考核的是对问题的分析、判断的能力和对知识掌握的准确度,而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳的能力。? 单选题:单选题要求在备选的4个答案中,能够分辨出一个正确的答案，因此，不要求形成很精确的记忆，要求答题者通过对不同备选答案确认正确答案的筛选过程，判断考试者对所考核知识的分析、判断、运用的能力。 ?多选题：与单选题相比，考核的准确度要求要高一些，因为对5个备选答案通过分析判断找出若干个正确的答案是一个考核知识准确度的过程，需要通过筛选、比较后选择正确的答案。? 一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题的考核点。综合分析题是全面检验考试者分析判断能力的题型,单纯表白性试题越来越少。这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三,灵活运用所掌握的知识，分析解答考?6、考试大纲里面要求“掌握”的内容，必须准确理解、准确记忆、准确运用;考试大纲里面要求“熟题。? 悉”的内容，必须能够理解其含义，能够运用知识进行分析和判断;考试大纲里面要求“了解”的内容，必须能够知道其基 ?7、要本含义、能够进行判断和应用。否则,考试的内容很多,不加以区分，完全去记忆是很难做到的。? 制定学习计划，按照通读、精读、重点记忆的顺序去学习,整个过程应当在考试前一个月完成,余下的冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。８、复习备考建议2-3人共同进行,这样有利于提醒、讨论、交流和互助。内容提要及考试要求 1.物业管理企业的类型及特征一、内容提要? ２.物业管理企业的常见模式? 3.物业管理企业的设立程序?(1)工商注册登记（2)资质管理?4．物业管理企业的组织形式与机构设置?（1）物业管理企业的组织形式?(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素 (3)物业管理企业组织机构设置的要求?(４)物业管理企业职能机构及其职责二、考试目的和考试要求?本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。?考试基本要求?掌握:物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。?熟悉:物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。?了解:物业管理企业主要类型,物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。考题类型要求 ?本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题（注:要根据考试大纲要求来定)。?概述

物业管理实务复习资料

物业管理实务复习资料第一章物业管理企业【典型例题解析】：一、单项选择题 1.物业管理企业是依法成立，具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。 A．物业管理服务内容Ｂ．物业管理服务标准Ｃ．物业服务合同D．物业管理服务费用答案与解析 C 本题考查考生对物业管理企业的概念的掌握。参见教材P1 2．物业服务企业的产品是( )。 A.管理Ｂ.服务 C．物业 D．基础设施答案与解析 B 本题考查考生对物业服务企业的产品的掌握。参见教材P1 ３. 按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业可分为( )。 A.全民所有制物业服务企业、集体所有制物业服务企业、民营物业服务企业、外资物业服务企业和其他物业服务企业 B.物业管理有限责任公司、物业管理股份有限公司和股份合作型物业服务企业 C.房地产建设单位的附属子公司、房地产建设单位附属的部门、独立的物业服务企业和物业管理集团公司 D．一级物业服务企业、二级物业服务企业、三级物业服务企业答案与解析 A 本题考查考生对物业管理企业的分类的掌握。参见教材P1-2 4．某物业服务企业经营管理高层住宅12０万平方米,根据企业管理房屋建筑面积情况，该企业可以申请的物业服务企业资质为（ )。Ａ．一 B.二 C.三D．暂定答案与解析 C 本题考查考生对物业管理企业的资质条件的掌握。参见教材Ｐ4-6 5.物业服务企业提供的服务是（）。Ａ．无偿的 B．购买住房附带的． C．有偿的和盈利性的 D．有偿的和保本非盈利的答案与解析 C 本题考查考生对物业管理企业的特征的掌握。参见教材P１ 6.最简单的企业组织形式是( ）。Ａ.直线制 B．直线职能制C．事业部制Ｄ．矩阵制答案与解析 A本题考查考生对物业管理企业的组织形式的特点的掌握。参见教材P6 7.新设立的物业服务企业,在领取营业执照之日起( ）日内，向当地的房地产主管部门申请资质。 A．10 B.15 C．30 D.６0 答案与解析 C 本题考查考生对物业管理企业申报资质的时间要求的掌握。参见教材P６ 8. 某物业服务企业申请一级资质，该企业管理了三种物业类型，多层住宅40万平方米、办公楼25万平方米，高层住宅至少为( )万平方米。 A．15 B.２5 C.３５ D.4５答案与解析Ｃ本题考查考生对物业管理企业申报资质的管理物业类型面积的要求的掌握。参见教材Ｐ5

(物业管理)物业管理实务培训教材

（物业管理）物业管理实务培训教材

物业管理实务及范例精解第壹章物业管理前期工作第壹节物业前期管理概论壹、物业前期管理的观点对于壹项物业来说，存于着开发——运营——管理三个阶段，从表面上见物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要于物业交付使用时介入即可，且且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物业管理的实践来见，且非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理壹直滞后于规划设计和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商于规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统壹规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现于常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存于的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，且且以后往往也难以弥补。如果开发商于规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、运营和提供服务，使物业发挥最佳效应的壹种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，于物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的居住水平提高的需要，要有壹定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程

物业管理实务重点资料

物业管理实务重点资料第一章物业管理企业（出题形式选择、计算) 1、物业管理企业是指依法成立,具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。（单选)P１ 2、物业管理企业的特征：一、独立的企业法人;二、属于服务性企业；三、具有一定的公共管理性质的职能。（多选)P１ 3、物业管理企业两种分类方式:一、投资主体的经济成分划分为:１)全民所有制2)集体所有制3)民营4）外资５）其他（多选）P1-２二、按股东出资形式来划分:１)物业管理有限责任公司２）物业管理股份有限公司３）股份合作型物业管理企业（多选)P2 ４、物业服务企业的设立程序：工商注册登记、资质审批(单、多选)Ｐ3 ５、工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。(单选)P4 ６、物业管理企业的资质条件:一级资质，注册资本5０0万元以上,专职管理和技术人员不少于30人,中级以上职称人员不少于20人；二级资质,注册资本300万元以上，专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称人员不少于10人;三级资质,注册资本50万元以上，专职管理和技术人员不少于1０人,中级以上职称人员不少于5人。(单多选)各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于１0０%(计算题）P５７、物业管理企业的四种组织形式:直线型、直线职能型、事业部型、矩阵制型。直线型以直线制为基础适用于业务较小物业管理企业的初期管理,不能适应较大规模和较复杂的物业管理，是物管企业普遍采用的一种形式；事业部型一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。P６ 8、物业服务企业资质机构设置的影响因素:1)企业战略因素2)外部环境因素3)技术因素4)组织(Ｐ９）９、物业服务企业机构设置的要求:１）按照规模任务设置）2)统一领导、分层管理3)分工协作4）精干、高效、灵活（P １0）１0、（看)物业服务企业的机构职责:1)品质管理部主要职责:企业质量管理体系的运行和维护，各物业项目服务品质监督,客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系,外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调,客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理,客户满意度评价等2)经营管理部主要职责：制定和分解企业经营计划和经营目标,制订物业项目考核体系、考核指标和标准,级织对各物业项目进行目标考核等。(Ｐ11) 第二章物业管理招标投标（选择、案例分析） 1、物业管理招投标:是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或是物业所有人根据物业管理服务内容,制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。（P13); ２、物业管理招标的主体：一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门)（Ｐ１３)； 3、物业管理投标的主体：一般是指有符合招标条件的物业管理企业或是专业管理公司。(P１4); 4、物业管理招标的类型：１)按物业类型划分为:住宅项目招标和非住宅项目招标；２）按项目服务内容的实施划分为：整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型3)按招标主体类型划分为：建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型4）按项目服务方式划分为:全权管理项目招标、顾问项目招标。（P１4); 5、物业管理招标的特点:综合性、差异性、特殊性（Ｐ1６） 6、物业管理招标的方式：公开招标、邀请招标；（1）公开招标是邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式(2）邀请招标是招标人预先选择若干有能力的企业,直接向其发出投标邀请的招标方式。(Ｐ1６) 7、物业管理招标的主要内容：1）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容2)常规物业管理招标内容（Ｐ19—２0）； 8、物业管理招标的条件:主体条件、项目条件(建设单位建设的住宅小区必须招标;)。（P2０) 8、物业管理招标的程序（重点）:1)成立招标领导小组2）编制招标文件3）公布招标公告或发出投标邀请书４)发放招标文

物业管理师《物业管理实务》真题及试题答案考试

2 0 1 3 年注册物业管理师物业管理实务真题一、单项选择题（共 10题，合计 10 分） 1. 某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表 2 人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（ c ）人。 A. 3 B. 4 C. 5 D. 6 2. 关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（ c ）。 A. 前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B. 前期物业服务合同属于书面合同 C前期物业服务合同的有效期须为 3至5年 D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同 3. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续， ④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（ c ）。 A. ①-②-④-③-⑤-⑥ B. ①-④-②-③-⑤-⑥ C②-①-④-③-⑤-⑥ D②-④-①-③-⑤-⑥ 4. 下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（ A ）。 A. 配置消防中队车辆 B. 建立义务消防队伍 C. 开展消防安全检查 D. 加强消防设备保养 5. 物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（D ）。 A. 经营范围 B. 注册资本 C法定代表人 D.资质等级 6. 物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（ B ）管理。 A. 特约服务 B. 公共秩序 C社会治安 D.增值服务 7. 某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（ B ）。 A.决定 B通知 C批复 D意见 8. 新建住宅小区的物业管理招标主体是（ A ）。

A. 建设单位 B. 业主大会 C物业产权人 D业主委员会 9. 物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是（C）。 A. ⑦-④-③-⑤-①-⑥-② B④-⑦-③-⑤-①-⑥-② C③-⑤-⑦-④-①-⑥-② D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-② 10 .业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A ）提供。 A 建设单位 B. 工程施工单位 C 物业服务企业 D.工程监理单位二、多项选择题（共5题，合计10 分） 11、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD ）。 A. 查找工程质量，功能配套存在的遗留问题 B. 了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 C掌握验收的情况 D.为物业的承接查验做准备 E签署竣工验收意见 12、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（ DE ）。 A. 物业管理费收缴率达到95%以上 B. 原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 C业务委员会同意新的物业服务企业接管小区 D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 E业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 13、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCDE）。 A. 白蚁防治 B. 建筑物外墙清洗 C下水管道疏通 D.电梯机房清洁 E垃圾收集与处理 14、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDE）。 A. 营业利润 B. 住宅专项维修资金利息收入 C投资净收益 D.营业外收支额 E补贴收入 15、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（ DE）。 A. 物业丈量报告 B. 物业工程地质勘测报告 C物业员工考勤和奖励档案 D.电梯维修记录

物业管理实务(2)形成性考核册及参考答案

《物业管理实务（2）》形成性考核册及参考答案作业一案例1 上海在物业管理市场化、社会化、专业化推进分类管理上海在物业管理在推进市场化、社会化、专业化方面采取重点推进的方法。首先在卢湾、普陀区试行房屋分类管理；然后管修分开，推行专业化管理；同事考虑在企业内部进一步在机制上、管理上、人员分流上，做了很多探索，通过点面结合，不断推广，上海市在房屋分类管理取得了非常好的成效。公房改革是一件非常复杂的事情，改革的结果是否得到社会承认是改革成败的关键。去年，新黄浦集团提出在产权问题上来考虑整个体制和机制的改革，用了一个月时间，对改制方案进行可行性论证，然后才推行。改革一年以来的实践证明；改革促使物业管理企业在思想观念、管理方法、维修质量、服务水平四个方面发生了转变，不仅使企业增强了实力，促进了发展；而且改善了物业管理企业与老百姓的关系。据统计，改革后由于维修服务质量上去了，老百姓满意率高达98%，收租率达98.5%。上海市在房管行业转制改革，已经做了多方面的探索，包括所有制产权改革、专业化推进、房屋分类管理、企业内部深化改革、富余人员分流和整个行业的考核激励等。上海市领导就进一步推进上海房管行业改革提出了三点希望：第一，以“以民为本”的机制创新做为抓手，推进公房管理市场化。要以江泽民总书记“三个代表”重要思想为总的知道思想，结合房管行业的特点，以“以民为本”机制创新为抓手，进一步推进改革，为老百姓带来更多的实惠和便利。要充分认识到现有公房物业的老化状况，兼顾老百姓的实际生活水平，执行市局关于公房租金60%以上用于房屋维修的要求，做到开源节流，降低成本，尽可能提高房屋维修率，降低返修率；同时，要严格执行物业管理行业规范，改进服务方式，完善“一门式”服务规范，尽可能地满足老百姓的合理需求。第二，在处理和社区管理的关系上，要充分依靠街道、居委会。物业管理是社区管理的基础，是社区服务网络的重要组成部分，也是社区精神文明创建的重要力量。要在街道、居委会的配合支持下，理顺小区管理体制，改变“一个管理区域有多家物业公司管理”的状况，这个问题不解决，互相推诿扯皮，物业管理很难上档次。同时，要加大整治环境差、服务差、管理差的“三差”小区的力度。积极参与文明小区的创建，为老百姓创造和保持一个安全、整洁和舒适的居住环境。第三，抓住新一轮房地产开发和旧区改造的机遇，探索规模化、专业化、品牌化发展之路。集团所属的转制物业管理企业，要用市场配置手段，通过改造、改组、兼并和联合等手段，做大企业规模，实行连锁经营管理，积极参与物业管理市场竞争。同时，要在充分市场调研的基础上，利用管理直管公房的技术优势，组建专业公司，做响专业品牌，使之符合物业管理市场发展的方向。讨论：1、你认为推行上海市物业分类挂你的改革是否成功？为什么？