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估价机构开展不动产咨询顾问业务的挑战与对策

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北京首佳房地产评估有限公司董事长 高喜善

我觉得我们的年会越来越重要了,大家都感觉面临竞争和挑战,都讲了自己切实的思考,这是个很好的交流平台。这几年我们探讨过多元化的问题,探讨过信息技术的问题,今天探讨房地产咨询顾问。多元化看上去很美,但是很多东西是要付出代价的,得来点收获是不容易的。王波也说信息化看上去很美,我也担心每个公司都搞大规模的重复建设,都在做,做得都不高,可能国外来一个大侠把我们都超越了也不是不可能的。咨询顾问业务看上去更美,我本人也认同,我们公司这几年在大力尝试,我本人也在全力推动,在这过程中有很多感触,甚至感到有很多瓶颈,我想把挑战与对策改为瓶颈与对策可能更合适。为什么这个事这么美我们做却不到,别说五大行,其他行业包括律师都在抢这块业务,那我们估价机构该如何参与呢?

一、咨询顾问业务与估价业务的种类

估价业务的分类,按估价目的、估价对象可以分为很多种,我认为核心分法有两种:跟我们估价机构沾边的,在我们的业务能力范围内和客户需求范围内的业务,跟我们根本不沾边的,作为独立行业的就不用划分进来,因为我们也做不了;第二种分类,一类是鉴证类的,一类是咨询类的。不光估价业务有鉴证类的,咨询业务也有鉴证类的,比如房地产投资项目可行性研究。但鉴证类估价业务和咨询顾问业务原则上是有区别的,跟之前宋总提到的不能用估价的思路做顾问是一个道理。

二、咨询顾问业务与估价业务的区别

1.思考角度不同

我们做估价业务一般是站在第三方的角度,分析和评估估价对象在某一时点的客观价值水平。要做独立第三方,要保持客观,不但价值客观,成本、案例都要客观。

咨询顾问业务不一样,要求我们站在委托方(投资者、资产拥有者、资产使用者)的角度,为委托方提供决策参考依据。这两者是有很大差别的,怎么能够真正站在委托方的角度值得探讨。

2.工作原则不同

估价业务要求估价机构和估价师站在中立的立场,以“独立、客观、公正”作为估价的基本原则和最高行为准则。

而咨询顾问类业务则是在法律、法规允许的条件下,充分考虑委托方的需求,帮助委托方实现利益最大化,即遵循“利益最大化原则”。

3.工作思路不同

估价业务是采用特定时点(估价时点)的比较案例(市场比较法)、客观租金水平(收益法)、客观开发经营成本经过分析、测算得出的估价对象在特定时点(估价时点)的静态价值。更多的是一种静态的思维概念。

咨询顾问业务除了考虑研究对象和委托目的外,同时还要关注委托方的特点,在充分考虑“政策的动态效果、市场的动态发展、价格的动态变化”的情况下,结合委托方特定的经济行为对咨询业务进行分析、评价,形成动态的咨询意见。

三、开展咨询顾问业务面临的挑战与对策

http://www.wendangku.net/doc/8d28d2d7541810a6f524ccbff121dd36a32dc435.html/courses/jijiao/gujiashi/zxgwsk/kcjz/video/main_flash_y.asp?...

2016-4-20