购物中心运营管理系统要点

SHOPPING MALL的运营管理要点

由于商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。SHOPPING MALL作为一个整体规划、

统一开发的大型城市综合商业设施，就必须做到统一招商、统一物业管理和统一商业管理，追求整合性的

需求以达到最高的经营效益。

在国外商业地产的开发中，基本是订单式生产。开发商、投资商只有为商业需求配套生产产品，才能

找到投资回报的出路，而摩尔运营管理商从一开始就直接切入了项目产品的定位，并全程负责项目的策划

和运营管理。而我国目前上马的许多项目恰好把程序做反了。值得引起大家注意。

SHOPPING MALL的运营管理不是做简单的商铺物业管理的“二房东”。如何“以商定产”、“以商养

产”，做足商业的文章，实现长期持续的租金率提升，才是SHOPPING MALL项目追求的目的。因此，SHOPPING MALL的统一运营管理，是投资者的利益得到最大体现的保障。

物业项目一旦交付，投入运作，巨大的经营管理压力和资金压力，将凸现出来。因此，如何做好项目

的统一运营管理，是当前摩尔项目开发商最头痛的事情。目前，投资商和开发商开始注意到不能简单以物

业满租或经营主体落位为项目产品开发的终点，项目产品投产后，只是项目运营管理的新的起点，如何结

合项目长期投资回报目标和商业运作机制实施项目生命周期管理，持续改进业态组合、功能组合和入住商

户的自身业绩提升，达成项目定位目标，才是SHOPPING MALL项目投产的目的。

长期来说，把松散的经营单位和多样的商业业态，统一到一个经营主题和管理平台上，把各种资源的

配置优化融会贯通到长期的运营业绩提升方案中，这样商业项目不仅能顺利开业，并且在专业的运营管理

商的统一管理下迅速提升起来，成为成熟的商业中心，实现物业资产的保值增值和产权商铺的长期租金回

报，才能保障开发商、投资者和经营者的“三赢”。

一、正确理解SHOPPING MALL

SHOPPING MALL，音译“摩尔”或“销品茂”，意为大型购物中心，指规模大，集购物、休闲、娱乐、

餐饮等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的一体化管理的大型商业综合设施。其

建筑规模巨大，其多业态组合配比后的共享空间可以达到1：1，甚至1：2，是一种更高级的市场形态，是

满足消费者更高物质追求和精神追求的市场模式。这是一个很重要的问题，只有认识到消费者本位，我们

才能把购物中心的定位、功能、管理、营销等等方面的核心内容执行得更加科学。

国际购物中心协会的定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样

化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。

美国购物中心协会对SHOPPING MALL定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的主力店多元化商品街和宽广的停车场；能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。

日本购物中心协会定义为：由一个单位有计划地开发、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征，并提供适应消费

者需要的社交空间，发挥一定的城市功能。

按照国家零售业态分类标准为：是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运

营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

从这些高度归纳的定义来看，有几点值得我们注意：

SHOPPING MALL的项目定位：首先是集休闲、购物、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能服务于一体的

一站式大型商业地产项目。按国际惯例，商业地产项目属于长期投资，为统一经营和管理，国外企业一般

对商业物业拥有95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性，不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根据商家对物业结构的不同

要求进行建设，即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期，不仅要注重商圈物业供需和商业地产项

目开发的要件管理，更要注意商圈属性和满足长期消费需求的资源利用规划，尽可能减少开发风险。

SHOPPING MALL 的市场定位：满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费者的购物、休闲及娱乐等需求，强调一站式、多样化、超值性消费服务。

SHOPPING MALL 的业态定位：零售、餐饮、娱乐、文化与旅游等多业态并举；主力店（经营主体）、次主力店（专营特色店）、辅助店（文化娱乐会馆等功能店）的差异组合，互补共存。

SHOPPING MALL 的布局定位：与市场及业态定位相结合，进行不同行业、不同业态的区域性、层次性、互补性、诱导性的商铺与设施环境的整体规划、动线通透、空间营造和谐、布局合理。

SHOPPING MALL 的经营定位：以商铺租赁经营为主，实现租金持续增长为目标，进行购物中心的统一运营管理。

SHOPPING MALL的管理定位：通常要由专业的物业管理商和商业运营管理商共同实施后期运营管理的（成熟情况下二者合一），在一个建筑群内，涉及的行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽、深

度极深，利益诉求复杂，管理难度巨大，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。

SHOPPING MALL 的服务定位：提供高效、超值的软硬件管理，方便商户和顾客服务，实施统一物管，

整体宣传促销及综合辅助信息服务等全方位管理。

SHOPPING MALL 的消费模式定位：满足全家/全客层的生活体验。以家庭式消费为主导方向，通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、

影剧院、餐饮店等以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者的需

求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客。

总之，对于经营者来说，SHOPPING MALL是一种复合型的商业集合体，而不是一种单一商品经营业态，它首先是一个大型的商业综合建筑体及其统一管理的经营实体，其目的是包容商业资源和顾客需求，为经

营者和商户搭建经营平台。

笔者在实践中，体会到SHOPPING MALL的五大规范性特征，需要开发商和经营者时刻铭记：

（1）项目定位要与城市整体商业网点形成特色错位，与商圈内业态组合形成互补互动；

（2）不以“大”而以“准”取胜，立足社区商圈，兼顾城市商业聚集功能，要为社区商圈和城市主流

消费群的未来生活方式预留升级空间；

（3）SHOPPING MALL规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作，始终体现商业主导地位和商

业品牌价值；

（4）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商铺，必须实

施信托理财手段和统一经营权手段，保障业主统一管理权益；

（5）统一管理租户，严格监管租户经营行为和租户经营绩效，实施整体商业规划租户租约与管理的有

计划更替和选择，在正常管理秩序下，租金率只升不降；

（6）尊重顾客的选择权，使其实现多种消费或纯粹体验休闲的自由选择，并始终把维护消费者权益放

到第一位；

（7）拥有足够数量的停车场和交通优势，并投资足够比例的共享空间（不能用住宅地产的眼光看待商

业地产）；

（8）有更新地区或创造新商圈的独到眼光。

二、注意区分SHOPPING MALL管理和百货店管理的不同

业态构成不同：百货店是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，

并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态；SHOPPING MALL是多业态多业种复合，体现“一站式消费”

的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业

功能于一体。要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的

塑造形成自身聚客的引力，其建筑美学与商业功用结合。

城市功能不同：百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者；SHOPPING MALL是集

中众多商业资源的商业地产项目，通过业态整合、长期经营，成为城市或更大范围的商业中心场所和物业

旺地，实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集和地产物业需求的多种价值。

金融功能不同：百货商城作为简单的流通环节，通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转；

SHOPPING MALL作为新兴的商业地产项目，整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且通过消

费者的长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。SHOPPING MALL的商业运营管理

是通过商业活动，实现消费总收入，为商业地产投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益服务的，

其城市金融功能不可忽视。

获利方式不同：百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利；SHOPPING MALL主要通过分租物业

的租金收入方式获利。

运营管理重点不同：百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立

服务项目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理；SHOPPING MALL运营管理的重点是业态组合的配置和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管

理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。SHOPPING MALL里可以包括一家，甚至多家百货店。

服务对象不同：百货业态是商品买卖，面对的是相对集中的有直接购买目的的顾客，经营的是商品；

SHOPPING MALL是物业出租，管理的是商户，经营的是全客层、潜在购买需求的顾客。

商圈不同：百货店的商圈是比较固定的，社区型比较多一些，SHOPPING MALL的商圈较广，客流可以

是旅游者，可以来自全国，更可以来自全市。

物业体量不同：百货商城通常选择中等规模物业，SHOPPING MALL通常几倍于百货商城，占地面积大，

建筑面积大，停车面积大；

布局模式不同：百货商城以商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间；SHOPPING MALL多以数条步

行街或回廊式多层布局，其共享空间不仅要通透各业态的聚集和互动，更要扩展到周边环境。

购物环境要求不同：SHOPPING MALL要求整体氛围、综合体验的效果；百货商城重点强调商品展示效

果。

餐饮、娱乐、休闲业态比重不同：百货商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或电子游戏；而SHOPPING MALL的餐饮业种多样，大型、特色餐饮比重增大。而娱乐和休闲项目则形成SHOPPING MALL的主题特色和

特定优势的内涵。一般购物、餐饮、娱乐的比例要达到50:32:18，或者后者更多。

体验消费概念引入：百货商城只有用品销售，极少体验式服务项目；SHOPPING MALL作为业态组合的

必需，顾客体验式项目是不可少的，通常会有健身、运动、美容、休闲、文化等主题项目进驻。

商务展览功能：SHOPPING MALL中宽阔的多格局的空间提供了极好的公众展示及商务活动功能，而百

货商城承接群体活动的空间有限。

观光游览功能：SHOPPING MALL因建筑独特往往成为城市标志性建筑，又因内部功能齐全、服务项目

多样性，环境美学价值高，而成为观光游览地。而百货商城的观光性通常较差。

总之，SHOPPING MALL显著区别于传统百货的主要特征可以概括为：

1）是开发商统一开发的规模宏大的统一专业市场，由运营管理商对项目实施全面统一的经营管理；

2）多种服务集合、多种功能复合、多种业态组合；

3）以店铺租金收入为主要收入来源，租金收取方式多样灵活；

4）通过对“店铺”的全面“经营”管理，达到租金收入不断提升的经营目标；

5）追求品牌知名度和客户忠诚度的不断增加，吸引租户带动客流，不断提升租户质量及客流量；

6）租户可独立运做，自我经营，但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质；

7）以顾客而非商品为焦点，管理项目整体的营销环境。

三、SHOPPING MALL运营管理的内容和特点

目前，由于摩尔专业管理社会化分工服务体系的不成熟，部分投资商或开发商的自产自销式运作模式，

使SHOPPING MALL在营业后快速暴露产权分散、管理落后、经营理念混乱的问题，商户之间恶意竞争或场

外交易，而丧失项目经营价值，许多项目甚至沦落为商铺散租市场而陷入低效亏损。而一些抄袭港台发展

模式的“概念型购物中心”也因不适合中国国情而出现搁浅。

造成这种情况的主要动因就是开发商大多以短期投资，甚至企图暴利为背景，只重地产物业的资金回

报。而没有长期运营管理项目的经验和思想准备。国内较为成功的商业地产项目，如广州天河城广场、北

京庄胜崇光广场、武汉广场等则是一开始就将商业经营主体落位，实施长期的自营百货店策略和整体物业

的统一运营管理，通过对商业规律的充分掌握，克服了长线投资的资金瓶颈，最终以商圈内项目定位的极

大满足获得了地产物业的长期使用价值，这方面“以商定产、以商养产”的经验值得国内开发商重点借鉴。

随着国内品牌百货店和主力超市的发展成熟，SHOPPING MALL不一定非要自营百货店或超市，但设立专业的运营管理商（商业管理公司）实施项目的长期的统一的运营管理则是项目成败的关键。而且，运营

管理商最好从项目策划的一开始就登上舞台，不能是临时性的团队，必须是实体经营。可以在各类专业服

务公司的辅助下，逐步锻炼，积累自己的管理经验和人才队伍，最终成为项目专业化分工的商业经营实体。

统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和

统一物管。而其中“统一招商管理”又是后面四个方面的基础。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前

期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。

SHOPPING MALL强调运营管理的统一性（开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展

整齐划一的经营管理工作）。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的

统一协调感和一致的服务品质。具体组织工作中，要把握好以下要点：

1、注重企业核心竞争力的培养，特别是员工队伍的培训，创建企业品牌与良好形象；

2、遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营

管理，不得始弃终乱；

3、提供安全、舒适、整洁的购物环境，实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理，避免物业管理与商

业运营脱节；

5、统一、高效的品牌管理和营销策划，提升摩尔的社会影响力及感召力；

6、量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰，确保租户与商品的经营品质；

7、利用信息化手段实施对商铺分割、产权状况及租户运营状况的有效监控，进行全程数据化的跟踪管理；

8、坚持多赢理念，沟通渠道通畅，保持切实服务租户，促进租户的不断赢利，实现租金收入的稳定增

长。

SHOPPING MALL运营管理商的主要工作就是围绕这种统一性和自身的经营目标，通过与开发商、业主、

租户、物业公司的共同配合，指导、管理、服务于项目的全程运作、全期运营，为业主、租户、消费者、

服务商提供良好的购物环境及优质的服务。逐步实行专业化、规范化、标准化、统一化管理的全过程。达

到使公司永续经营的目的。在实际工作中，主要应注意好以下节点管理的问题：

(1)租赁政策与承租服务：SHOPPING MALL的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租

户一般占购物中心营业面积的40-50％。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。SHOPPING MALL制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服

务机构，最低目标是部分名牌店铺配置部分非名牌店铺。

(2)招商及业态管理的原则：首先最基本的目标是商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报；其次，在经营主体组成确定之后，还需要根据各种经营主体的需求和项目自身的需要进行整合；最后确定它

们在项目中的位置，这点非常重要，因为经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到商业地

产的形态。

招商管理重要的原则是核心主力店先行，辅助店随后；零售购物项目优先，辅助项目配套；放水养鱼；

先做人气，再做生意。

业态管理重要的原则就是要严格租户区位、入住规定、租期制约和清退条款的计划性和标准化，制订

承租人手册，根据不同区域业态的实际运营效果，让销售最好的业态和品牌商户得到MALL购物中心内最佳

位置。根据业态调整要求，确定招商计划，不断让优秀的商户进场，淘汰经营不善的商户。

要注意引进国外品牌、旗舰店以及健康先进的文化娱乐形式，对国外购物中心商品种类和创新服务项

目进行统计分析，根据购物中心经营主题与档次，组织核心商户统一引进，填补国内品牌商品、消费种类

的空白。

(3)品牌及营销管理的重点：品牌就是企业能力的顾客体验，归属在于消费者和租户的最终评价，要始终追求广场整体品质形象，严格统一管理进场商户的促销行为和各类服务商的广告行为，避免干扰顾客购

物环境和整体视觉形象，开展积极的社区服务和文化营销活动。

(4)服务管理的主要工作：SHOPPING MALL运营管理商拥有对购物中心内的一切商业行为和行政事务进

行统一管理的权力，要建立客服体系，解决承租户的各种经营难题，维护承租户利益，同时，必须要求承

租户合理分担必要的管理费用。

为了达到“统一管理，分散经营”的管理模式，在MALL销售合同中都应该约定承租户必须服从运营管

理商的统一管理。这一经营管理内容又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、

顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。

另外，某些MALL或购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心运营管理商的管理地位。

SHOPPING MALL需要采取统一收银的管理措施，规范场内收银行为和租约租金管理，为商户提供集中

的收银服务，并容许多种业态系统共存，各店可使用自己的信息系统，但必须通过建立接口，实现管理信

息共享。

SHOPPING MALL需要设立商务中心或客服中心，提供高性能电脑接入宽带网络，数字营销媒介，设置

传真、不同种类复印设备，为商业人士提供方便的商业服务，包括设置商务e-MALL、CRM营销等。

（5）日常的物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。其中最重要的是为商

户提供高标准卫生管理、绿色装修的统一管理。

鉴于目前普遍的员工素质偏低，需要制订严格的工作手册，实施客服建设，为客人提供一站式服务，

一个服务台、一个电话统一对外，客户服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间。物业管理公司需

要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理，高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管

理条例对车辆丢失作出规定。

在SHOPPING MALL的组织管理模式上，不同于单一百货商场或超市的管理模式，因为一个一体化的建

筑群内的商业模式众多，不可能去分别设置相对应的部门分别去经营和管理，否则会造成大量的人力、物

力、和财力的投入，造成管理部门众多和增加商业风险。

SHOPPING MALL运营管理的部门设置是非常专业和高效的，其管理的核心是购物中心最关心的几个方

面，如：维护管理、安全管理、物业管理、业务管理、财务管理、招商管理、租户管理、销售及开发管理

等，而非具体商品的进、销、调、存及物流配送工作；因为无论是何种规模的业态客户对于购物广场来说

都应被视为“租户”，广场营运管理部门原则上不插手于“租户”的具体经营方式，而是要了解“租户”

的销售业绩，通过及时掌握真实的销售数据来分析和确定业态的选择和分布是否合理，租金的收取方式是

否恰当，广场宣传促销活动的有效性等几方面，从而促使购物广场的竞争力、生命力更强，商铺出租效益最高，缩短房地产投资商资金回报周期。

四、SHOPPING MALL运营管理的要点

1、项目开发期的运营管理要点：

1）准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，对建筑物业开发的全面参数支持和标准接口落位；

2）有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制；

3）健全、完善的企业经营管理模式，制度规范化、表单标准化及业务流程化；

4）充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管理；

5）这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、坪效和入驻租户的租金、费用收取是主要目标。

6）建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是运营管理的重要基础。

2、项目开业培育期的运营管理要点：

1）关注业态结构与业态布局的科学性；

2）关注租户结构、租约及租金定义的合理性；

3）关注商铺招商、商铺出租率及商铺经营状态与商铺的贡献度；

4）关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性；

5）关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性；

6）关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；

7）关注中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善；

8）关注顾客消费服务环境、消费热点及商品与租户的品质、质量；

9）关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等；

10）这一阶段强调广场、租户的双赢，需要导入专业摩尔管理软件系统，信息能多种方式导入，数据

有效共享，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导广场的经营策划，通过追踪顾客消费信息

了解顾客需求、指导租户经营。

3、项目规范提升期的运营管理要点：

1）多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；

2）以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格

末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的经营目标；

3）规范的商铺招商与质量管理体系、注重“生态效应”、追求客流最大化；

4）租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；

5）提供多种主题、多种方式的购物中心整体宣传促销活动；

6）进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升

租户服务的质量；

7）提供多种销售收款方式，注重多种方式共存、互补，强调信息服务、数据积累和分析；

8）严格法制教育和财经纪律，创建企业诚信品牌与良好公众形象。

4、现代MALL全程信息化管理的要点：

1）为MALL的经营管理及租户的管理提供一体化解决方案；

2）提供租户综合的IT技术和银行联网服务，降低租户投资，增加多方收益；

3）以实际数据为依据进行租约的洽谈；

4）以实际数据指导广场长期规划，调整经营布局；

5）以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈；

6）完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是MALL的最佳租户，发展会员、培养忠诚消费群体；

7）完善的卡券管理和中央顾客关系管理，支持e-MALL理念的一卡通及会员服务、短信促销、银商联盟、商商联盟等，了解每一次广告和促销活动的实际效果，发挥统一营销的作用，帮助租户和供应商管理

商品组合和新品引进，推动商户安全存货及补货管理（VMI）；

8）提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能；

9）监控客单价、客户群组及顾客流向。

总之，SHOPPING MALL是一个多业态的集合体，市调定位、商业规划、招商谈判、营销推广及营运管

理、物业管理等都需要专业人员管理。而当前由于开发商忙于招商的主要矛盾，往往忽视商业运营管理的

建设，在营业后快速暴露管理落后、经营理念混乱、科技含量低的弊端，商户之间恶意竞争或场外交易，

管理不善常常直接导致项目丧失经营价值，许多SHOPPING MALL甚至沦落为批发市场而陷入低效亏损。

SHOPPING MALL的永续经营，需要严格统一规范管理，由于一个大型购物中心里常有上百个所有权独

立的独立经营主体和众多承租商户，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。

但是，购物中心的管理比百货店管理难度大得多。面临的问题诸如所有商户是否接受统一标准合约和

统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等，都会严重影响整体运营效果。如果

协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。这一方面需要专业的运营管理商实施专

业化管理；同时，一开始就要重视积极采用现代摩尔管理技术和信息技术，实施制度规范、流程优化和高

度数据化信息化的管控。

SOPPING MALL的统一的运营管理将最终使商户彼此之间相互促进和协同，将极大地刺激人们的消费需

求。从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥，MALL的管理对象在形式上是租户，但实际上关注和关心的是顾客，只有共同面对顾客才能找到开发商、业主、运营商和租户之间的共同利益点。

数据库信息管理系统简介外文翻译

附录A Introduction to database information management system The database is stored together a collection of the relevant data, the data is structured, non-harmful or unnecessary redundancy, and for a variety of application services, data storage independent of the use of its procedures, insert new data on the database, revised, and the original data can be retrieved by a common and can be controlled manner. When a system in the structure of a number of entirely separate from the database, the system includes a "database collection". Database management system is a manipulation and large-scale database management software is being used to set up, use and maintenance of the database. Its unified database management and control so as to ensure database security and integrity. Database management system users access data in the database, the database administrator through Database management system database maintenance work. It provides a variety of functions, allows multiple applications and users use different methods at the same time or different time to build, modify, and asked whether the database. It allows users to easily manipulate data definition and maintenance of data security and integrity, as well as the multi-user concurrency control and the restoration of the database. Using the database can bring many benefits: such as reducing data redundancy, thus saving the data storage space; to achieve full sharing of data resources, and so on. In addition, the database technology also provides users with a very simple means to enable users to easily use the preparation of the database applications. Especially in recent years introduced micro-computer relational database management system , intuitive operation, the use of flexible, convenient programming environment to extensive (generally 16 machine, such as IBM / PC / XT, China Great Wall 0520, and other species can run software), data-processing capacity strong. Database in our country are being more and more widely used, will be a powerful tool of economic management. The database is through the database management system (DBMS-DATA BASE

毕业论文外文文献翻译-数据库管理系统的介绍

数据库管理系统的介绍 Raghu Ramakrishnan1 数据库（database,有时拼作data base）又称为电子数据库，是专门组织起来的一组数据或信息，其目的是为了便于计算机快速查询及检索。数据库的结构是专门设计的，在各种数据处理操作命令的支持下，可以简化数据的存储，检索，修改和删除。数据库可以存储在磁盘，磁带，光盘或其他辅助存储设备上。 数据库由一个或一套文件组成，其中的信息可以分解为记录，每一记录又包含一个或多个字段（或称为域）。字段是数据存取的基本单位。数据库用于描述实体，其中的一个字段通常表示与实体的某一属性相关的信息。通过关键字以及各种分类（排序）命令，用户可以对多条记录的字段进行查询，重新整理，分组或选择，以实体对某一类数据的检索，也可以生成报表。 所有数据库（最简单的除外）中都有复杂的数据关系及其链接。处理与创建，访问以及维护数据库记录有关的复杂任务的系统软件包叫做数据库管理系统（DBMS）。DBMS软件包中的程序在数据库与其用户间建立接口。（这些用户可以是应用程序员，管理员及其他需要信息的人员和各种操作系统程序）。 DBMS可组织，处理和表示从数据库中选出的数据元。该功能使决策者能搜索，探查和查询数据库的内容，从而对在正规报告中没有的，不再出现的且无法预料的问题做出回答。这些问题最初可能是模糊的并且（或者）是定义不恰当的，但是人们可以浏览数据库直到获得所需的信息。简言之，DBMS将“管理”存储的数据项，并从公共数据库中汇集所需的数据项以回答非程序员的询问。 DBMS由3个主要部分组成：（1）存储子系统，用来存储和检索文件中的数据；（2）建模和操作子系统，提供组织数据以及添加，删除，维护，更新数据的方法；（3）用户和DBMS之间的接口。在提高数据库管理系统的价值和有效性方面正在展现以下一些重要发展趋势； 1.管理人员需要最新的信息以做出有效的决策。 2.客户需要越来越复杂的信息服务以及更多的有关其订单，发票和账号的当前信息。 3.用户发现他们可以使用传统的程序设计语言，在很短的一段时间内用数据1Database Management Systems( 3th Edition ),Wiley ,2004, 5-12

设备管理系统功能介绍

设备的管理工作一直是大家共同关注的问题，车间设备档案不健全，对设备的运行周期不能及时了解，设备维修计划不能及时实施，其二是设备故障的诊断不及时，造成设备得不到预防修理，以上原因是导致设备使用周期短的一个根本性原因，当然还有其他原因，如：过度运行设备，维修水平不过关，粗暴对待设备等等都是导致设备运行周期达不到预期的原因。 设备管理的新潮流——全系统，全效率，全员参与 全系统是指：设备寿命周期为研究对象进行系统研究与管理，做到智能化设备管理，提高设备生命周期，加强设备的使用率。全效率是指：设备的综合效率。全员参与：设备管理有关的人员和部门都要参与，加强设备定期管理意识 实现设备的全系统管理推荐：设备管理系统 重庆六业科技根据长期的市场调研，总结各大工厂、国企、大中型企事业单位设备管理出现的问题，自主研发的设备管理系统，具有设备文档的管理，设备缺陷分析及事故管理，维修计划排程和成本核算，预防性维修以及统计报表等功能，是目前企事业设备管理最好的帮手。 设备管理系统有什么功能： 设备资产及技术管理：建立设备信息库，实现设备前期的选型、采购、安装测试、转固；设备转固后的移装、封存、启封、闲置、租赁、转让、报废，设备运行过程中的技术状态、维护、保养、润滑情况记录。 设备文档管理：设备相关档案的登录、整理以及与设备的挂接。 设备缺陷及事故管理：设备缺陷报告、跟踪、统计，设备紧急事故处理。 预防性维修：以可靠性技术为基础的定期维修、维护，维修计划分解，自动生成预防性维修工作单。 维修计划排程：根据日程表中设备运行记录和维修人员工作记录，编制整体维修、维护任务进度的安排计划，根据任务的优先级和维修人员工种情况来确定维修工人。工单的生成与跟踪：对自动生成的预防性、预测性维修工单和手工录入的请求工单，进行人员、备件、工具、工作步骤、工作进度等的计划、审批、执行、检查、完工报告，跟踪工单状态。 备品、备件管理：建立备件台帐，编制备件计划，处理备件日常库存事务（接受、发料、移动、盘点等），根据备件最小库存量或备件重订货点自动生成采购计划，跟踪备件与设备的关系。 维修成本核算：凭借工作单上人员时间、所耗物料、工具和服务等信息，汇总维修、维护任务成本，进行实际成本与预算的分析比较。

运营管理方案

《运营管理方案》一、组织架构 二、部门设置和职能配置 公司层设置8个职能部门，各部门的职能配置如下：

?运营部：负责集团公司日常行政和办公管理、计划管理、会议管理、信息管理、企业策划、印章管理、档案管理、法务、接待、外联公关和车辆后勤管理等工作，公司运营体系的构建和实施，部门内部的协调和总经理办公会议决议的执行落实与监督跟进，督促、检查和指导各项目分公司的项目运营管理，监督落实公司相关政策的执行。 ?人力资源部：负责制定公司人力资源规划、薪酬、招聘、培训、绩效考核、劳动合同管理、社保及相关政策，指导各项目分公司人力资源管理活动，监督各成员企业相关政策的执行。 ?财务部：负责制定公司财务制度和政策，全面预算管理、财务状况分析，成本管控，税务筹划，合并报表，统筹安排财务活动，统筹公司资金的调控，集中统一合理调配公司内部系统资源，提高工作效率；对各项目分公司财务活动进行检查、指导、规范、考核和评价；对项目分公司内部管理审计稽核，并及时监控整改。 ?营销部：负责制定公司营销系统的管理政策及执行监控，产品定价及市场、营销管理政策的制定及实施，产品营销监控及事件处理；各项目营销策划方案的审核。导入统一的标准化的操作模式，使整个公司的营销体系的工作规范化、标准化、制度化；加强营销各个环节的计划与控制，包括市场定位环节（产品定位）、营销策划环节（项目CI、广告、推广）、销售环节（价格、销控、销售情况）、后期服务（客户满意度测量、客户服务）和营销费用的控制，加强对各项目分公司的监控和指导；负责产品牌定位、规划以及宣传、维护，通过各个项目环节控制来统一对外宣传的品牌形象，提升企业无形资产，建立品牌效应。 ?客服部：负责制定公司客服和会员系统的管理制度、规范及执行监督。主要包括：售后服务、会员管理和业主投诉监督跟进工作。参与房地产项目定位与产品规划方案；销售过程中客户按揭办理跟进，催款等销售辅助工作和客户回访、销售满意度调查等工作；销售后到交付前的客户关怀工作，包括定期的房屋进度通告、客户活动，交付后期客户的维修接待以及投诉处理，以及会员系统相关管理工作等。 ?工程部：负责制定公司工程系统的管理制度、规范及执行监控，工程管理监控及事件的处理，制定符合本公司发展的工程项目管理模式和业务流程，构建和完善公司项目预算体系，导入统一的标准化的项目管理操作模式，检查、监控和指导各成员企业项目工程的实施，推动公司工程管理体系的工作规范化、标准化、制度化。 ?采招部：负责制定公司采购系统的管理制度、规范及执行监控，建立和完善供应商信息库并规范管理好供应商；组织承建商、供应商考察、考评活动，建立并维护承建商、供应商名册；组织并实施各项大宗建材的招标和采购；推动公司采招体系的工作规范化、标准化、制度化。 ?开发部：负责制订项目开发相关证件手续办理的流程、规范并组织实施。做好项目开发前期的信息收集，开发项目的立项、申报，负责办理土地证、房地产证、销售证等各类

ORACLE数据库管理系统介绍精编

O R A C L E数据库管理系 统介绍精编 Lele was written in 2021

ORACLE 数据库管理系统介绍 的特点: 可移植性 ORACLE采用C语言开发而成，故产品与硬件和操作系统具有很强的独立性。从大型机到微机上都可运行ORACLE的产品。可在UNIX、DOS、Windows等操作系统上运行。可兼容性由于采用了国际标准的数据查询语言SQL，与IBM的SQL/DS、DB2等均兼容。并提供读取其它数据库文件的间接方法。 可联结性对于不同通信协议，不同机型及不同操作系统组成的网络也可以运行ORAˉCLE数据库产品。 的总体结构 （1）ORACLE的文件结构一个ORACLE数据库系统包括以下5类文件:ORACLE RDBMS的代码文件。 数据文件一个数据库可有一个或多个数据文件，每个数据文件可以存有一个或多个表、视图、索引等信息。 日志文件须有两个或两个以上，用来记录所有数据库的变化，用于数据库的恢复。控制文件可以有备份，采用多个备份控制文件是为了防止控制文件的损坏。参数文件含有数据库例程起时所需的配置参数。 （2）ORACLE的内存结构一个ORACLE例程拥有一个系统全程区（SGA）和一组程序全程区（PGA）。

SGA（System Global Area）包括数据库缓冲区、日志缓冲区及共享区域。 PGA（Program Global Area）是每一个Server进程有一个。一个Server进程起动时，就为其分配一个PGA区，以存放数据及控制信息。 （3）ORACLE的进程结构ORACLE包括三类进程: ①用户进程用来执行用户应用程序的。 ②服务进程处理与之相连的一组用户进程的请求。 ③后台进程 ORACLE为每一个数据库例程创建一组后台进程，它为所有的用户进程服务，其中包括: DBWR（Database Writer）进程，负责把已修改的数据块从数据库缓冲区写到数据库中。LGWR（Log Writer）进程，负责把日志从SGA中的缓冲区中写到日志文件中。 SMON（System Moniter）进程，该进程有规律地扫描SAG进程信息，注销失败的数据库例程，回收不再使用的内存空间。PMON（Process Moniter）进程，当一用户进程异常结束时，该进程负责恢复未完成的事务，注销失败的用户进程，释放用户进程占用的资源。 ARCH（ARCHIVER）进程。每当联机日志文件写满时，该进程将其拷贝到归档存储设备上。另外还包括分布式DB 中事务恢复进程RECO和对服务进程与用户进程进行匹配的Dnnn进程等。

设备信息系统运行管理办法

神华乌海能源公司机电设备管理信息系统 运行管理办法 1 总则 1.1为进一步提高机电设备管理水平，公司统一部署实施了机电设备管理信息系统，为了保证机电设备管理信息系统的正常运行，特制定本办法。 1.2本办法适用范围：乌海能源公司实施机电设备管理信息系统的使用单位和相关业务管理单位。 1.3本办法为原则性纲领文件，项目实施过程中已制定的具体技术管理制度为本办法的附件，各单位应严格按照相关附件规定进行工作。 2 目的 2.1公司各单位所有的机电设备台帐，要按照规则要求全部录入本系统中管理，机电设备相关的图纸、技术文档也应制作成电子版本，关联至系统本设备台帐项下。机电设备台帐和图纸资料应定期维护、更新，确保信息真实、完整。 2.2公司各单位机电设备维修、管理人员的简历，要按照规则要求全部录入本系统中管理，员工信息应定期维护、更新，确保信息真实、完整。 2.3公司各单位应改变过去的事后维修为以预防为主的维修策略，机电设备应按照规则编制建立预防性维护体系，定期工作、点巡检、润滑等作业程序应严格按照相关法律法规、厂家要求、实际使用经验编制，合理制定作业计划，确保作业人员按要求执行。 2.4公司各单位机电设备的隐患管理到维修处理应形成一个完整的闭环管理模式。发现隐患应及时登录本系统中，需要处理的隐患应及时开出工单，按照设定的流程审核批准后，维修人员凭批准工单开始维修工作。维修结束后应由点检人员验收合格后关闭工单，工单关闭后隐患才可认为已消除。 3 职责 3.1 机电动力部职责： 3.1.1机电动力部是公司机电设备管理信息系统的业务主管部门，应设 专人负责监控和维护机电设备管理信息系统的日常运行。

智慧城市综合运营管理系统建设方案

城市运营管理智能决策：基于对城市运行历史数据的全面整合，建立城市运营管理分析决策模型，分析、挖掘城市运营管理领域的内在规律、发展趋势，为城市运营管理决策提供支持。 (2)应用展现层 应用展现层包含面向不同使用者和不同操作终端的个性化展现与交互能力。 从使用者视图来看，包括： 领导综合门户：整合领导关注的信息展现、日常办公、协同指挥、应用商店等功能，面向各级领导提供个性化的定制门户。 协同工作门户：整合城市运营管理智能协同功能，并集成相关业务应用的界面，为工作人员提供协同工作的环境。 应用管理门户：整合应用支撑和应用集成相关的功能，为业务和系统管理人员提供管理、维护的操作门户。 从终端视图来看，包括： 移动终端视图：相比较传统的PC桌面，移动终端有着显著的特性，屏幕较小、携带方便、触摸屏幕、手势操作等，基于移动终端的交互特性，针对适合在移动终端上使用的功能(主要以信息展现为主)，设计符合移动终端操作习惯的交互界面，提供城市运营管理中心移动客户端应用门户。 电视墙大屏幕：大屏幕是智慧城市重要展示手段，在政府开会、日常工作、参观接待中作为直观的信息展示墙使用。系统提供符合大屏幕操作习惯的交互界面，根据电视墙大屏幕的展现和使用特点，综合展示政府工作中关心的经济财税、城市建设、社会发展、社会稳定等各方面的信息，通过表格、图片、视频、多媒体等多种方式展现，支持良好的互动功能，支持信息再挖掘，支持与城市其它系统切换展示。 PC桌面视图：城市运营管理中心同时也提供传统PC桌面的使用门户。使用者通过浏览器访问系统服务器获取信息，通过鼠标和键盘与系统进行交互。PC桌面操作具有稳定、安全、易管理、通用性强和配置较为灵活等特点，系统的主要功能都可以通过PC桌面门户进行访问使用。 (3)应用支撑层 应用支撑层包含为业务应用和应用展现功能模块提供支撑的基础能力，重点是应用商店管理，同时包括首页定制、系统管理、安全管理等基础功能。 应用商店管理，为符合城市综合运营管理中心系统接入规范的应用的接入、发布、安装、访问提供统一的管理和控制功能。 首页定制，为面向不同使用者的个性化门户提供首页定制功能。

WIFI 覆盖运营管理系统简介

WIFI 覆盖运营管理系统-Caimore 一、系统组成及功能简介 整个运营管理系统由四大子系统组成，如下图所示； 后台网管：后台网管是一个远程的WIFI 设备集中管理系统，可实现设备的远 程查询、远程配置、远程升级等功能，WIFI 设备的运行并不依赖于网管，“后台网管”功能的加入将使WIFI 设备的集中管理变得更加灵活，更加智能； 广告推送系统：广告推送子系统可用于发布公共信息，推送商业广告，广告页面可根据不同需求进行定制修改，广告推送方式多样灵活； 用户接入认证系统：用户接入认证子系统是一个用户注册、用户认证及用户计费/计时系统，该系统对用户接入Internet 访问进行控制，用户只需打开web 浏览器即可进行认证，提供多种接入认证方式，包括注册帐号、短信验证码方式，以及手机号黑白名单等方式，“接入认证系统”使运营者对用户接入Internet 的控制变得可能； 用户上网行为管理系统：上网行为管理系统可对用户访问Internet 的内容进 行管理/限制，同时也可记录用户访问的Internet 内容，“上网行为管理”功能在流量控制及内容限制方面尤为突出； 各子系统的功能完整独立，可根据不同运营要求自由组合: 如果只监控WIFI 设备的运行状况，搭配“后台网管”即可；需要以广告推送方式来发布公共信息或广告，可搭配“广告推送系统”；如果考虑用户接入的统计和控制，则要加上“接入认证系统”；对用户上网行为有要求的情况下，可加入“上网行为管理系统”；

各个子系统的设计考虑了应用的可扩展性及可兼容性，在方案实施中可根据具体应用环境进行调整扩展。 3 二、后台网管 1、WIFI 设备集中管理 WIFI 设备的集中管理方式多样，可采用分帐号、分组、分权限、分类型等管理方式； 下图为管理员帐号的管理界面，管理员帐号具有最高权限，可进行帐号分配，分组建立，权限分配，类型管理等所有功能的操作权限；非管理员帐号的权限分配均由管理员统一进行分配； 下图即为增加用户，设置权限的界面； 4

停车场运营管理系统方案设计.doc

停车场运营管理系统方案设计1 X X 集团 停车场营运管理方案 编制： 审核： 审批： 编制日期:二0一八年三月二十六日 目录 第一章管理目的(3) 第二章岗位设置及管理架构(3) 第三章停车场收费管理制度(4) 第四章车场进出动线(6) 第五章管理人员岗位职责(6) 第六章停车场使用守则(10) 第七章车场管理工作规程(12) 第八章停车场特殊事件处理程序(15) 第九章装卸货物管理规定(20)

第十章停车场清洁服务安排(21) 第十一章停车场系统维护保养要求(22) 第十二章车场日常安全巡查及常用表格(22) 第十三章停车场运作费用预算(26) 第十四章停车场其它服务管理规定(27) 第十五章停车场常用标志样式(31) 第十六章附加《商场开业期间车场收费优惠标准》(34) 第一章管理目的 为完善停车场的安全管理，辖区交通畅顺，出入有序，规范停车场的日常经营管理，防止各项安全事故的发生，明确停车场管理的有偿保管责任，以及让现场值班人员能对各项应急突发事件的快速处理，为顾客、业主提供一个安全舒适便利的停车环境，特制定以下车场运营管理方案。 第二章岗位设置及管理架构 一、停车场主管1人，负责停车场的整体管理工作。 二、值班人员9名，早、中班负三负四层各一名，巡逻人员各一名，夜班2名，顶休一名。 三、消防中心监控岗负责停车场内监控管理，发现异常情况通知现场车管处理。

四、停车场日常管理架构图如下： 第三章停车场收费管理制度 一、停车场收费系统为车牌识别出入，微信扫码缴费系统，车场进出口不设人工收费。 二、场内停放的车辆设有月保、临保、VIP等三种形式。VIP 免费停车需经OA《免费停车申请》审批。 三、进入车场15分钟内不计时收费。 四、军车、警车、救护车及抢救车辆等特种车进入停车场执行任务，可免费通行。 五、无特殊情况进出车禁止私自抬杆，出车禁止收取现金。若遇特殊情况需抬杆处理，需按如下流程： 1、出车操作 （1）车主已缴费，系统无法正常起杆，经核实后由主管报部门经理同意后方可手动起杆，并通知信息部将系统恢复正常同时做好记录。 （2）车主未缴费，系统正常，为避免车道的堵塞可将车辆暂时引导到空置区域进行缴费后方可放行。 （3）如整套系统出现故障，人工及自动缴费无法正常进行，由主管报部门经理，经公司领导同意后，可手动起杆免费放行，并通知信息部、财物部现场跟进并清理相关记录。

MDM 介绍二 主大数据管理系统(MDM)的成熟度

主数据管理(MDM)的成熟度 根据主数据管理实施的复杂程度，参照Jill Dyche， Evan Levy 的观点大体可以把主数据管理可以分为五个层次，从低到高反映了主数据管理(MDM)的不同成熟度。下面我们简单介绍一下这五个层次： Level 0 ：没有实施任何主数据管理(MDM) 在Level 0的情况下，意味着企业的各个应用之间没有任何的数据共享，整个企业没有数据定义元素存在。比如，一个公司销售很多产品，对这些产品的生产和销售由多个独立的系统来处理，各个系统独立处理产品数据并拥有自己独立的产品列表，各个系统之间不共享产品数据。在Level 0，每个独立的应用负责管理和维护自己的关键数据(比如产品列表、客户信息等)，各个系统间不共享这些信息，这些数据是不连通的。 Level 1 ：提供列表 不管公司大还是小，列表管理是我们常用的一种方式。在公司内部，会通过手工的方式维护一个逻辑或物理的列表。当各个异构的系统和用户需要某些数据的时候，就可以索取该列表了。对于这个列表的维护，包括数据添加、删除、更新以及冲突处理，都是由各个部门的工作人员通过一系列的讨论和会议进行处理的。业务规则(Business Rules)是用来反映价值的一致性，当业务规则发生改变或者出现类似的情况时，这样高度手工管理的流程容易发生错误。由于

列表管理是通过手工管理的，其列表维护的质量取决于谁参加了变更管理流程，一旦某人缺席，将会影响列表的维护。 MDM Level 1比MDM Level 0的不同就是，各个部门虽然还是独立维护各自的关键数据，但会通过列表管理维护一个松散的主数据列表，能够向其他各个部门提供其需要的数据。在MDM Level 1中，数据变更决定以及数据变更操作都是由人来决定的，因此，只有人完成数据变更决定后才会变更数据。在实际情况中，虽然数据变更流程有严格的规定，但是由于缺乏集中的、基于规则的数据管理，当数据量比较大时，数据维护的成本会变的很高，效率也会很低。当主数据，比如客户信息、产品目录信息等数量比较少时，列表管理的方式是可行的，但是当产品目录或客户列表出现爆炸式增长以后，列表管理的变更流程将变得困难起来。MDM Level 1 依赖于人的协作。如果产品经理需要更新过后的产品价格列表，那需要联系ERP系统所有者，让其发送邮件给她。在企业范围内实现客户或产品列表就如同维护不同部门之间人们的关系一样。如果客户或产品存在层次或分组，列表将很难提供，并且通常在Level 1因为过于复杂难以被管理。 Level 2 ：同等访问(通过接口的方式，各个系统与主数据主机之间直接互联) MDM Level 2与MDM Level 1相比，引入了对主数据的(自动)管理。通过建立数据标准，定义对存储在中央知识库(Central Repository)中详细数据的访问和共享，为各个系统间共享使用数据提供了严密的支持。中央知识库(Central Repository)通常会被称为

商场运营管理方案

商场运营管理方案?SHOPPING MALL运 营管理的要点 SHOPPING MALL强调运营管理的统一性（运营商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作）。统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。而其中"统一招商管理"又是后面 SHOPPING MALL强调运营管理的统一性（运营商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作）。统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。而其中"统一招商管理"又是后面四个方面的基础。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。 所以说，虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。实际工作中，要把握好以下要点： 1、关注环境：打造统一的购物环境和整体经营氛围。遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理，不得始弃终乱。特别是关注业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，合理匹配多种服务集合、多种功能复合、多种业态组合，树立购物中心的整体经营品牌环境和形象； 2、关注租户：购物中心的核心竞争能力是高品质、协调一致的服务质量。租户可独立运做，自我经营，但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质；租户管理是MALL的核心，租户的品质是核心中的核心。租金收取方式要多样灵活，适应租户自身的业务需求特点。租户考核结果与管理措施的完善是购物中心日常最重要的工作细节，也决定了租户对购物中心的忠诚度和经营积极性。实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理和租户服务，提供统一营销策划服务，运营上要避免物业管理与租户的商业运营脱节，需要量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰，确保租户与商品的经营品质。 3、关注顾客：顾客消费服务环境、消费热点，为顾客购物和消费提供高品质、

B2C运营管理整体解决方案

背景简介 近年中国电子商务版图中，B2C正借“轻资产”优势以雷霆万钧之势开疆扩土，分食投资浩大的商场、超市、连锁专卖等传统购物的份额；商场等重资产则面临房产、销售能耗、人工、管理等等成本的利润分摊压力，统治地位受到了威胁。鼠标指挥钱包的新消费时代闪亮登场。 一、B2C企业的竞争优势 1、市场广阔，电子商务的特点就是可以不受地域限制，那里有Internet 网络，那里就会有 您的客户 2、扩张速度快，电子商务可以突破传统的资产、时空限制，运营商可以更注重关注商业本质，快速实现大范围覆盖 3、扩张成本低，和传统商业不同，电子商务只需要进行一次基础性建设投资，后继扩张不 需要再次进行投资，扩张成本低。 二、B2C运营的核心因素 1、营销策略 电子商务运营企业的商业营销策略及执行对企业的发展有决定性影响，准确定位目标市场、确立自己的竞争优势和解决之道是电子商务成功的基础。 2、用户体验 B2C的短板是服务人员无法和客户进行面对面的接触与沟通以及对产品的切身体验，网站及服务给予购买者的体验对购买决策有决定性影响。

用户的体验包括以下几个方面： （1）购买的体验（包括：网站速度、视觉感受、栏目设置、引导流程） （2）购买后的体验（包括：响应速度、物流速度、进度查询、服务反馈） （3）客户的关怀（包括：定期回访、持续营销） 3、物流配送 物流是B2C的关键环节，及时快速的交货给客户带来是安全感和忠诚度！ 三、B2C运营系统必备功能 1、可靠友好的商城系统 客户通常在打开网页的几秒钟内就做出是否继续购买的决定。快速、可靠的商城，富有独特个性的界面能够有效提高转化率 2、功能强大的业务处理系统 以订单为核心快速订单确认、发货、配货、物流、财务整个业务过程；同时能让客户动态监控整个处理过程。 3、客户关怀与维护系统 维护老客户比开发新客户具有更高的成本效益比。通过电子邮件（期刊）、手机短信等方式维护良好的客户关系，让他们感受到自己受到时刻的关注。 使用e商在线和ShopEx搭建B2C运营平台

01数据库管理系统的介绍

数据库管理系统的介绍 一、教学目标 认知目标： 1：了解数据库的基本概念 2：了解数据库管理系统的基本功能 情感目标： 1：认识数据库对当今社会自动化管理的重要作用，培养学生用数据库管理技术管理大量数据的意识，树立学好数据库的自信心。 2：了解实际生活中数据库管理技术的应用领域，激发学习数据库初步知识的兴趣和探索欲望。 二、教学重点 数据库在现实中的功能和实际应用 三、教学难点 理解、分析现实中的数据库。 四、教学过程 1：教学引入 对于学生来说，数据库的概念较抽象，我通过学生经常进入超市买东西时，超市中如果 没有那台电脑会出现什么情况来提问学生，从而提出管理那台电脑就是运用到数据库，并及时提出数据库的各种好处。 2：提出数据库的好处： 提出数据库就是要求对数据进行处理，是从大量的、繁杂的、不易理解的数据中 抽取、获得对某些方面有价值、有意义的数据，为进一步的生产与社会活动提供决策的依据。

3：提出定义、具体说明（从例子说明）： a:数据库：存储在计算机里的按一定的规格相互关联的数据的集合。 b: （例子说明） 在超市中不同对象需要不同的需求，从而引入归纳数据库的作用。 （1）：提：客户（学生）在买东西需要结帐的时候，需要那些数据。而且我在买完东西时候是不是超市的服务员会给我们一个购买清单。 提示：所买的产品中每个商品多少钱，并要求快速知道总共要付多少钱给服务员。 （商品名称，单价，数量，金额） 总结：数据库的两个功能：快速查询、统计和输出功能 （2）：提：超市的老板最需要的是什么？ 提示：每种商品这个月卖出多少？挣多少钱？ （月份，商品名称，数量，买出价钱，买进价钱，实赚金额） 总结：每个月卖出多少,就是用的了数据库按照月份进行分类和统计的一种形式。4：课堂总结： 数据库可以用来对数据进行分类、查找、统计、输出等处理功能。 5：补充说明: 通过上面的介绍，叫学生据例在我们现实还有那些用到数据库。 补充：银行存取钱，学校的成绩管理系统等等。 6：作业： 设计一个我们班的通讯录。在WPS2000中设计。

百货商场运营管理技能提升要点

核心内容一：为什么说百货商场的运营服务质量好坏归根到底取决于顾客的感知 问题1：为什么我们要重视百货零售企业服务质量要素 ◇商品质量。 ◇商品价格 ◇商品特色 ◇商品品种 ◇信息服务 ◇系统服务 问题2：在顾客所感知的商场服务系统中，投诉处理系统和售后服务系统是两个最重要的系统是什么◇投拆处理系统： ◇售后服务系统： ◇环境设施 案例活动体验分析学习 核心内容二：百货商场卖场形象——影响店铺销售业绩关键力量 1、品牌商户服务形象 ◇售前服务 ◇售中服务

◇在导购过程当中的服务工作 ◇售后服务 ◇老顾客的跟进与回访 ◇投诉问题的处理 2、商品形象 ◇库存结构 ◇销售情况 ◇销售季节 ◇天气、节假日及季节 ◇其他因素 案例活动体验分析学习 核心内容三：我们每天在百货商场运营管理我们到底要管什么 以往百货商场管理就是管理供应商、管好百货商场内的相关事务，百货商场的管理人员是管理制度的执行者，是管理权力的象征。但随着经济的发展、人们消费需求的改变对百货商场管理也提出了新的要求，那么现在的百货商场管理应该管什么呢？ 1、百货商场管理首先要管好服务 2、百货商场管理的另一项职能就是当好参谋、做好指导。 3、百货商场细节管理与优质服务 4、决定企业成败的关键是细节

5、百货商场忽视细节常是失去机会的根本原因 6、百货商场只有注重细节才能与竞争对手拉开距离 7、百货商场要建立“细节优势”，保证基业长青 8、百货商场细小行为变化将影响全局 9、百货商场在企业管理中细节就是工作态度的问题 10、百货商场1%的细节优势决定了100%的购买行为 11、百货商场不可忽视每个细微的环节 案例活动体验分析学习 核心内容四：百货商场运营顾客服务原则及实施要点 1、百货商场运营顾客服务原则 2、百货商场运营顾客服务实施要点 3、百货商场运营顾客服务的相关标准和规范 4、百货商场运营顾客的重要性 5、百货商场运营保证满意，超出期望 6、百货商场运营顾客的有关权益 7、百货商场运营顾客服务的基本要求 8、百货商场运营服务规范 9、百货商场运营如何处理顾客的抱怨或投诉 10、营业员服务仪态、行为的基本要求

企业设备管理系统

企业设备管理系统 1

第 4 章企业设备管理系统 公司经常需要采购一些设备,用以满足公司正常运营的需要,采购回来的设备不能堆 放在库房里就不论了,谁想用的时候就去拿,谁想换的时候就去换。这样,公司的设备恐 怕会越来越少,公司正常的运营就会受到影响。因此,需要对公司的设备进行库存管理, 保证设备借出和归还有序,还要能查到设备的借出情况。企业设备管理系统正好能满足这 个需求,它提供了对设备库存、设备借出、设备归还和设备统计信息的管理。 4.1 系统设计 系统设计是系统开发最为关键的一环,良好的系统设计需要把握系统的需求,并合理 地划分功能模块。企业设备管理系统的系统设计还需要把握一个关键点,就是明确设备的 惟一性,尽管设备可能一模一样,可是也应该区别开来,因为我们的借出、归还以及借出 历史的统计都是要具体到某一个设备的,需要对每一个设备赋予不同的设备编号,一般会 制作标签贴在设备上,这恐怕是库房管理员常做的工作,设备编号的 2

方式能够根据公司具 体决定。 4.1.1 功能描述 企业设备管理系统包括设备库存管理、设备借出归还管理和设备统计信息管理,详细 的功能描述如下。 1. 设备库存管理 设备库存管理包括新设备入库、修改设备信息和陈旧设备的库存清理。新设备入库是 对新采购的设备进行入库的操作。修改设备信息是对入库设备的名称、购买人、入库时间、 设备说明等信息的修改。库存清理,是清理库存中不能再用的设备。 2. 设备借出归还管理 设备借出归还管理包括设备借出管理和设备归还管理。对于设备借出管理,如果设备 已经借出,要提示用户谁借走了设备。当借出成功的时候,需要在列表中显示借出人、借 出时间和借出设备信息,如果归还成功,还需要显示设备归还时间。 3. 设备统计信息管理 设备统计信息管理包括对设备借出历史信息、设备使用频率信息 3

总体运营管理系统模式设计建议方案设计108

总体运营管理模式及权责体系设计方案 （建议稿） 鉴于文汇地产运营管理现状、公司所处的发展阶段及业务状况，公司可参照国常见的集团化运营管理模式，制定与文汇地产发展战略及自身特性相适应的运营管理体系。 对于文汇地产运营模式的设计主要包括总体运营管理模式设计、法人治理结构设计、决策机制设计、流程优化设计、配套制度设计、目标管理体系和绩效考核体系设计等七个部分。本次方案主要就总体运营管理模式设计提出建议与方案。 总体运营管理模式设计主要包括公司管理层设置、主要管控岗位权责设计、管理模式选择、公司与下属公司的权责设计、公司职能部门权责设计五个部分。公司管理层设置及主要管控岗位权责设计董事会已有安排，本方案不再涉及。 本方案重点在于管理模式的确立，以及公司权责体系两个方面。 第一部分管理模式选择 关于管理模式问题，建议公司可以参考当前房地产企业集团化三种运营管理模式（战略管理型、财务管理型、操作管理型）及其过渡型演绎模式，从自身的投资主体结构、管理现状、战略规划以及风险控制要求，创新公司运营管理模式作为企业发展的不同阶段、不同区域、不同的运营管理模式。 基于公司处于初建时期，管理经验、管理体系尚不完善，同时主要项目为异地开发的现状，建议公司建立“公司-下属项目公司”操作管理型模式，实行以项目公司制为管理主线的运作体制，强化职能运作及关键业务领域的风险管控，强调高效率、高质量运作，实现公司稳步发展。在此模式下： 一、管理定位 公司定位为投资决策中心、管理控制中心、资源配置中心、信息整合中心和

品牌文化输出中心。下属公司定位为利润中心、成本控制中心。 二、管理方式 两级管理模式下，项目经营业务必须通过跨部门、跨区域的团队运作来实施。公司通过组织机构和部门的合理设置，一方面充分发挥职能部门的专业化管理优势，另一方面由下属公司具体负责对项目实施质量、进度、安全、成本的全面管理。公司职能管理与下属公司项目管理共同构成公司基本的管理方式。 房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，再则是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此，公司明确由职能部门直接负责项目拓展、项目策划定位、规划设计、成本管理控制（含工程招标）及营销策划定位工作，并在项目开发过程中对各项工作成果进行控制和评审，以保证项目运作水平。而项目的具体施工管理、报批报建、现场管理、营销实施则主要依靠下属公司来运作完成。 下属项目公司是公司重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，具体负责项目经营管理，实现经营目标。职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持，加强对项目运作过程中进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用 三、下属公司管理 对于下属公司管理，公司主要通过选派总经理、财务负责人、成本负责人，审查批准下属公司经营计划、审查批准主要项目开支、资金计划、事先确定财务目标等管理手段，及建立与完善下属公司权责体系来进行控制管理。 第二部分权责体系设计 明确“公司-下属项目公司”两级操作管理型模式后，良好的的权责体系设计有利于明晰公司和下属公司之间的关系，梳理房地产开发的管理和业务流程，为流程整合优化提供指导依据。同时职能边界的确定对于业务流程、管理流程的整合和优化产生直接影响，还将理清文汇地产与各下属公司各自承担的义务和责

大型购物中心成功六大要素

大型购物中心成功六大要素 大型购物中心成功的六大要素 购物中心成功的六要素为：专业团队的引入、场地的恰当选择、准确的市场定位、特色的主题和设计、财务的可行性、地方政府的支持。 要想在购物中心这块肥田上开花结果，开发商和投资者就必须要熟谙购物中心开发运营的成功之道。 1．专业团队的引入 购物中心开发的复杂性与周期长的特点，使得在购物中心的开发过程需要大量的专业人员参与到项目建设中来。主要有项目前期顾问团队、租赁招商团队、市场销售团队、规划设计团队、工程建设管理团队以及商业运营团队等。在项目前期聘请专业的顾问团队进行市场调研分析、规划初步的商业业态是十分必要的。并且很大一部分购物中心都有国际投资者的参与，这样用国际化的眼光来建设购物中心，对未来的招商奠定基础。 2．场地的恰当选择 购物中心的场地选择至关重要，但合适开发的场地越来越难找。城市区域中心的成熟商圈内的核心地块是购物中心开发的理想选择，却面临着拆迁困难的风险，影响购物中心开发的进度；城市规划的新城镇中心具有良好的市场消费潜力，但面临着城市规划的不确定性与市场潜力能否释放的风险，影响着购物中心的成败；同时合意的目标地块由于竞争对手多，也面临着地价过高的风险，这些风险因素越来越成为购物中心选择场地所要面对的现实。 不管开发商构想开发的购物中心类型如何，也不管开发商是否已拥有土地，一个规划中的选址必须最大限度的具有以下综合特征：与目标市场有关的中心位置，以保证项目运营所需的基本消费群；方便的通路，以保证项目物流、车流、人流的需求；可识别性高，便于消费者前往进行消费；与计划概念和停车要求相关的合适规模与形态，细节保证运营顺畅；可操作性的地形，有利于项目设计和规划；排水系统良好，特别对包含餐饮业态项目尤为重要；地基土质良好，这是保证建筑体安全稳固的基础；已有配套市政设施，可缩短购物中心市场培育期；环境兼容性高，形成多功能效应，提升项目品质；合适的区划要求，留下调整余地等。 3．准确的市场定位 购物中心建设不同于住宅开发，它所进行的市场分析更侧重于对零售市场的识别与评估，开发商在新建一个购物中心之前，必须分析零售的供需关系，计算各类商品和服务潜在的市场空间，也即对商圈内的零售空间有效需求进行科学的评估与预测。 对购物中心进行综合性市场评估主要包括以下方面：对城市区域的经济基础分析，例如总的经济趋势、就业趋势、经济活动预测、经济增长模式等；勾画出主要的，次要的和周边商圈以及这些商圈的可达性；每个商圈内的人口数据，包括现有规模、历史趋势和未来预测；每个目标市场的人口统计数据，所在商圈的居住人口信息，包括旅游者、办公室人员、通勤人口和商务旅行者；每个商圈的人口特征，包括户数、家庭数和单身数、生活方式、年龄构成及历史趋势和未来预测；每个商圈的收入特征，包括每户、每家和人均收入情况，可支配收入的发展的趋势，购买力以及未来预测；商圈内对不同商品和服务的消费偏好和趋势；商圈内不同类型零售中心的相互竞争的位置、特征和销售趋势；商圈内零售空间的拥有和发展情况，以及不同零售类型购物中心的销售趋势；市场占有率、产出率、建设特色、核心租户、扩大中心规模，根据考虑的方案来决定。 准确的市场定位对于购物中心的成功经营起到事半功倍的作用，准确的市场定位可以大大缩短购物中心的市场培育期。 4．特色的主题和设计