物权法讲稿

《物权法》讲稿

在开始讲课之前，我讲一个真实的案例，来说明《物权法》的重要性。这是内邱法院适用物权法判决的第一例物权侵权案。案情是这样的：原告王某与被告刘某宅院南北为邻,原告居南,被告居北,两家素来不和。今年王某打算抹北房后墙,需在刘某院内搭架子施工,遭到刘某拒绝，王某将刘某诉至法院,要求刘某提供便利。法院审理后认为,依照《中华人民共和国物权法》的规定,不动产权利人因建造、修缮建筑物必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。王某抹北屋后墙,必须占用刘某宅院方可施工，刘某有义务提供方便,王某的诉讼请求应予支持。内邱县人民法院遂作出判决:原告王某在被告院内搭架子抹墙时,被告刘某应当提供必要的便利。本案中原告依据《物权法》起诉，保护了自己的合法权益。

一个人一生可以不成家、不结婚，但不可以没有财产，所以不管我们愿不愿意，我们都不得不跟《物权法》打交道。看来，《物权法》确实是一部关于国计民生的重要法律2007年3月16日《中华人民共和国物权法》颁布，于2007年10月1日施行：物权法共5编19章247条。物权法的内容多，很多概念自己也是第一学习，下面我就结合自己的学习体会，就物权法的主要内容向各位代表作一简单介绍，讲得不当的地方请多多指教：

第一讲总则

一、物权概述

（一）物权的概念和特征。

物权法是规范财产关系的民事基本法，物权法上的物主要包括动产和不动产。

物权是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有的直接支配并排除他人干涉的权利。物权是对世权。

（二）物权的类型。

物权法第二条规定的物权包括所有权，用益物权、担保物权。

（三）物权的保护。

加强对物权的保护，是维护权利人合法权益的必然要求。物权法规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

物权法规定物权保护的主要方式包括：一是物权确认请求权；二是返还原物请求权；三是消除危险、排除妨害请求权；四是修理、重作、更换或者恢复原状请求权；五是损害赔偿和其它民事责任的请求权。

侵犯物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二、物权法的基本原则

（一）基本经济制度和社会主义市场经济原则。

（二）平等保护国家、集体和私人物权的原则。

（三）物权法定原则。

物权法第五条规定：物权的种类的内容，由本法和其它法律规定。还规定，其它法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定，但物权法明确规定必须适用物权法的，仍要适用物权法的规定。如物权法第170条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”

（四）物权公示原则。

物权法规定：物权应当公示。必须让广大义务人清楚地知道谁是权利人，权利人转让自己的物时，也要让买方知道其是否有权、有资格转让该物。

物权变动的关键点：不动产就是登记，动产就是交付。

（五）取得物权和行使物权必须遵守法律，尊重社会公德的原则。

如我国的土地只能由国家或集体所有，个人、单位不能取得的所有权。

三、物权的设立、变更、转让和消灭

（一）不动产统一登记制度。

1、物权法第九条规定，不动产物权的设立，变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权登记是不动产物权法定公示手段。

2、不动产登记机构。土地登记造册、核发证书、确认所有权和使用权由县级人民政府行使。具体登记工作由土地管理部门负责。

房产设立、转让、变更登记由县级人民政府的房产管理部门负责。

颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权由县级人民政府负责。

林木和林地的登记造册，发放证书、确认所有权或使用权由县级以上地方人民政府行使，以林木为抵押的，登记部门为县级以上的林业管理部门。

开采矿产资源则需经过有审批权的地质矿产主管部门登记，颁发采矿许可证。

3、不动产登记部门的职责。

一是查验申请人提供的权属证明和其它必要材料；二是就有关登记事项询问申请人；三是如实及时登记有关事项；四是法律、行政法规规定的其它职责。

物权法第十三条规定：登记机构不得有下列行为：一是要求对不动产进行评估；二是以年检名义进行重复登记；三是超出登记范围的其它行为。

（二）不动产登记的效力。

1、不动产物权登记生效原则。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经

登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。除外主要有三个含义：其一，依法属于国家所有的自然资源、所有权以不登记；其二物权法第二章第三节规定的如继承、征收等的物权变动情形，其三，有的情况，法律没有规定必须登记，如土地承包经营权，自承包合同生效时设立，地役权自地役权合同生效时设立。

2、不动产登记薄的效力。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。物权法规定：不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证明的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，以不动产登记薄为准，除非有证据证明登记薄确有错误。不动产登记薄由登记机构管理。

（三）更正登记，异议登记，予告登记。

1、更正登记，是指权利人，利害关系人认为不动产登记记载的事项错误的，可以申请更正登记。权利人书面同意更正的，或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应予更正。

2、异议登记。是指权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿。

3、予告登记。当事人签订房屋买卖合同或其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记

机构申请予告登记。予告登记后，未经予告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。予告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，予告登记失效。

（四）登记错误的责任。

登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。如当事人提供虚假材料骗取登记的。

（五）动产交付的效力。

1、物权法第二十三条规定：动产物权的设立和转让应当依照法律交付，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。如第二章2-3节的情况。

2、特殊情况下，动产物权设立、变更、转让和消灭的生效时间，物权法规定：一是船舶、航空器和机动车等物权登记生效，未经登记，不得对抗善意第三人；二是物权受让人先行占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力；三是指示交付，动产物权转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人要可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付；四是占有改定，即动产转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。

此外，物权法还规定，物权设立变更或者消灭的生效时间还包括以下情形：一是非依法律行为进行的物权变动，导

致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；二是因继承或者受遗赠而取得物权，自继承开始时发生效力；三是事实行为消灭物权，因合法建造拆除房屋等行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；四是非依法律行为发生的不动产物权变动之处分效力，即依照物权法第28条至第30条规定享有不动产的，处分该物权时依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

第二讲所有权

一、所有权：是指权利人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。（第三十九条）（一）所有权包含四项权能：占有；使用；收益；处分。

（二）所有权人设定的他物权

物权法第四十条规定：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。

用益物权和担保物权有两个例外情况：一，用益物权中的地役权，在国有土地上，设立地役权，通常是有土地使用权的人，而不是国家，在集体上地上设立地役权，通常是承包土地的农户而不是集体土地所有人。二，担保物权中的留臵权，是债权人留臵债务人的动产，由债权人依法进行，而非所有权人设定。

（三）关于征收补偿。

征收是国家以行政权取得他人财产的行为，征收的主体是国家，是一种行政关系而不是民事关系。

1、关于公共利益。

物权法第42条作了征收的规定，前提是为了公共利益的需要，什么是公共利益，物权法没有作明确规定，因为在不同领域内，不同情况下公共利益是不同的。

2、征收补偿。

物权法第四十二条规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费，安臵补助费，地上附着物和青苗补偿等费用，安排被征收土地的农民的社会保险费用，保障被征地农民的生活；征收单位、个人的房屋及其它不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的利益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。物权法还规定：任何单位和个人不得贪污、挪用、私分截留、拖欠征收补偿费等费用。

（四）所有权的取得。

物权的取得分为原始取得和继受取得。能够取得物权的法律行为和事实主要有：合同，善意取得，继承或遗赠，赔偿或补偿；判决、裁定、划拨、时效。生产、先占、添附，收归、征收、没收和罚款也能取得一种或两种物权。

善意取得，必须符合下列条件：一是受让人受让该不动

产或动产时是善意的；二合理的价格转让；三是转让的不动产已经登记，转让的动产已经交付。

关于遗失物的善意取得，物权法规定：所有权人有权追回遗失物，该遗失物转让他人占有的，权利人有权向无处分的人请求赔偿，从知道或者应当知道受让之日起二年内向受让人要求返还原物。但通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购买取得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人支付所付费用后，有权向无处分权的人追偿。

关于拾得遗失物的处理。物权法规定：拾得遗失物，应当返还。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。权利人是悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

关于主物和从物，物权法规定：主物转让的，从物随主物转让，但当事人有约定的除外。

关于孳息。孳息是指从原物产生的物，包括天然孳息和法定孳息。物权法规定：天然孳息所有人取得，当事人另有约定的，依照约定。法定孳息，当事人有约定的按约定取得，没有约定，按交易习惯取得。

二、国家所有权、集体所有权、私人所有权

（一）关于国家所有权。

1、国有财产的范围：物权法第46条至52条规定了国

有资产的范围，具体包括：一是矿藏、水流、海域；二是城市的土地，以及法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；三是除法律规定属于集体以外的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；四是属于法律规定的野生动植物资源；五是无线电频谱资源；六是法律规定属于国家所有的文物；七是国防资产；八是依照法律规定属于国家所有的铁路，公路、电力设施和油气管道等基础设备；九是国家举办的事业单位的财产，以及法律规定属于国家的其它财产。国有企业由国务院、地方各级人民政府依照法律、行政法规分别代表国家履行出资人的职责，享有出资人的权益。

国家专有的财产，任何人不得拥有，也不能通过交换、转让等任何流动手段转移所有权。

2、国家所有权的行使：物权法规定：国有财产由国务院代表国家行使所有权，法律另有规定的依照规定。

3、对国有资产的保护。物权法在平等保护的基础上从五个方面强化了对国有资产的保护，一是规定“法律规定属于国家所有的财产属于国家所有即全民所有”；二是规定“法律规定专属国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权”；三是规定国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏；四是规定“违反国有财产管理规定，在企业改制，合并分立，关联交易等过程中，低价转让，合谋私分，擅自担保或者以其它方

式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任”；五是规定“履行国有财产管理监督职责的机构及其工作人员，滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

（二）关于集体所有权。

1、集体所有权的范围。物权法第58条规定：集体所有的不动产和动产包括：一法律规定属于集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂；二集体所有的建筑物、生产设施，农田水利设施；三集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；四集体所有的其它不动产和动产。

2、农民集体所有财产的归属和所有行使方式。农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。农民只有在一个集体内享有成员资格，不能同时享有两个以上集体成员资格。村委会和村民小组不是集体财产所有人，只是依法代表集体行使所有权，并且向所属集体负责，接受其监督。

3、城镇集体财产的归属和所有权行使方式。城镇集财产物权行使主体是本集体，集体财产权的客体只能属于城镇集体所有的动产和不动产。

4、集体事务的民主管理。物权法规定：下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：一是土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位和个人承包；二是个别土地承包经营权人之间的调整；三是土地补偿费用的使用，分配办

法；四是集体出资的企业的所有权变动等事项；五是法律规定的其它事项。宅基地的使用方案及村集体经济项目和公益事业项目的建设承包方案，必须提请村民委员会会议讨论，方可办理。

物权法第六十二条还规定，集体经济组织或者村委会村民小组应当依法向本集体成员公布集体财产的状况。

（三）关于私人所有权。

1、范围。物权法第六十四条规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料、储蓄、投资及其收益，以及遗产等不动产和动产享有所有权。

2、保护私人财产的内容。物权法第六十六条规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。非经法律规定的权限和程序，不得征收个人的房屋和其它不动产，也不得非法查封、扣押、冻结、设收私人合法的财产。对非法获得的财产，不仅不予保护，还要依法追究行为人相应的法律责任。

3、企业出资人的财产权利。物权法第六十七条规定：国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司，股份有限公司或者其它企业。国家集体和私人的不动产和动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益，重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

4、法人财产权。法人是指具有民事权利能力和民事行

为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。物权法规定：企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及规章享有占有、使用、收益和处分的权利，企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规的规定。

5、社会团体财产权。物权法第六十九条规定：社会团体依法所有的不动产和动产受法律保护。任何单位和个人都不得侵占、挪用、哄抢、破坏和任意调拨社会团体依法所有的财产。

三、业主的建筑物区分所有权。

业主的建筑物区分所有权是指各业主对住宅等专有部份的所有权，对电梯等公共设施，绿地等公共场所共有部份的共有以及共同管理的权利。

按照物权法第七十条规定：建筑物区分所有权包括三种权利，即对居室等专有部份的所有权，就走廊、电梯等共有部份享有共有的权利，以及就该建筑物及其附属设施的维护等共有部份享有共同管理的权利。

1、业主对建筑物专有部份的权利义务：权利是享有占有、使用、收益和处分的权利。但物权法规定，业主行使专有部份所有权时不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。

2、业主对专属部份以外的共有部份的权利和义务。物

权法规定：业主对共有部份如电梯、过道、楼梯、水箱、、水电气主管线等享有共有的权利。建筑区内的道路属业主共有；但属于城镇公共道路的除外；建筑区内的绿地，属业主共有；建筑区的的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属业主共有；占用业主共有的道路或者其它场所用于停放汽车的车位，属业主共有。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主将住宅变为经营性用房的，还应当经利害关系的业主同意。业主不得在共有部份用意弃臵垃圾，排放污染物或者噪声，违反规定饲养动物，违章搭建、侵占通道，拒付物业费等损害他人合法权益的行为。业主对共有部份享有权利承担义务，而且不得以放弃权利为由不履行义务。

对小区车库、车位问题，物权法规定：建筑区内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租的方式约定。占用业主共有道路或者其它共有场所用于停放汽车的车位，属业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。

3、业主对专有部份以外的共有部份享有共同管理权。业主有权对共有部份与共有设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部份的管理也负有义务。物权法规定，业主可以设立业主大会，业主委员会，制定或者修改业主大会议事规划和建筑物及其附属设施的管理规约。业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，有权依法

律、法规或者规约，要求行为人停止侵害，排除妨害、消除危险、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以向人民法院提起诉讼。

物权法第七十二条还规定，业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部份享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（二）建筑物及其附属设施的管理。物权法第七十五条规定：业主可以设立业主大全，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。地方人民政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会应给予指导和协助。

建筑区内的下列事项由业主共同决定：一是制定和修改业主大会议事规则；二是制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；三是选举业主委员会；四是选聘或解聘物业服务企业或者其它管理人；五是筹集和使用维修基金；六是改建、重建建筑物及其附属设施；七是有关共有共同管理权的其它重大事项。决定上述事实，应当有专有部份建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定上述第五项和第六项的事项应有2/3以上的业主且占总专有面积2/3以上的业主同意决定。

物权法第七十九条还规定，建筑物及其附属设施的维修基

金，属业主共有。建筑物及其设施的费用分担，收益分配等事项，有约定的按照约定。没有约定的按照业主专有部份占建筑物总面积的比例确定。

物权法还规定对建设单位聘请的物业服务企业或其它管理人，业主有权依法更换。业主与物业服务企业的关系是合同关系。因此物业服务企业或者其它管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主监督。

四、相邻关系

（一）概念。相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或者用益物权而发生的权利义务关系。不是单独的物权，而是所有权的延伸和扩展，是所有权权能的体现。

物权法第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产，方面生活，团结互助，公平合理的原则，正确处理相邻关系。处理相邻关系的依据是法律、法规有规定的，依照其规定，没有规定的按照当地习惯。

（二）用水、排水的相邻关系。物权法第八十六条规定：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

（三）与土地有关的相邻关系的处理。

1、“袋地”的权利人对邻地的通行权；

2、不动产权利人禁止他人侵入土地之例外，物权法规定：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地

的，应当提供必要的便利。

3、因建造、修建建筑物以及铺设管线等利用相邻土地的，该土地的权利人应当提供必要的便利。相应的，不动产权利人挖掘土地，建造建筑物，铺设管线以及安装设备等不得影响相邻不动产的安全。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线利用相邻不动产的，应当避免对相邻的不动产权利造成损害，否则，应予赔偿。

4、建筑物之间的通风、采光和日照。

通风、采光和日照是衡量居住质量的重要标准之一，物权法第八十九条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

5、相邻不动产之间的排放、施放污染物的禁止。物权法规定：不动产权利人不得违反国家规定弃臵固体痕物，排放大汽污染物，水污染物，噪声，光，电磁幅射等有害物质，否则，受害的不动产权利人有权要求停止侵害消除危险，排队妨碍，受到损失的还可以要求赔偿。

五、共有

（一）概念。一项财产有两个以上的权利人享有所有权称为共有。共有包括按份共有和共同共有。

（二）按份共有。指数人按照应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。

1、按份共有。一般按出资额确定份额。不能确定出资

额的，视为等额享有。各共有人没有约定，或约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。

2、按份共有人对共有物的管理。物权法规定：共有人按约定管理共有的不动产和动产约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。处分或作重大修缮动产和不动产的，除共有人之间另有约定的以外，应经占分额2/3以上的按份共有人同意。对共有物的收益和管理费用，一般应按份额分配和分担。

3、按份共有人分割财产的原则和方式。物权法规定：可以由共有人协商确定，达不成协议的，可以实物分割。难以分割，或者因分割会减损价值的，应当折价或者拍卖，变卖取得价款予以分割。按份共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其它共有人应当分担损失。

4、按份共有转让份额，其它共有在同等条件下享有优先购买的权利。

（三）关于共同共有。

共同共有是指两个或两上以上的民事主体根据某种共同关系而对财产不分份额地共同享有权利并承担义务，其特征是：一基于共同关系而产生，以共同关系为前提；二在共同关系存续期间内，共有财产不分份额；三在共同共有中各共有人平等地享有权利和承担义务。

共同共有包括夫妻共有，家庭共有，遗产分割前共有三种。

（四）共有人因共有财产产生的债务关系的对外效力。物权法规定，因共有不动产或动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务。但法律另有规定或者第三人知道不具有连带债权债务关系的除外。

（五）用益物权和担保物权中的谁准共有。

物权法第一百零五条规定：两上以上的单位，个人共同享有益物权，担保物权的，参照物权法共有一章的规定。这就是准共有。

第三讲用益物权

一、一般规定

（一）用益物权的基本权利和特征。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的。物权法规定：用益物权人对他人所有的不动产和动产，依法享有占有、使用和收益的权利。其基本特征表现在：一是所有权派生出来的物权；二是受限制的物权；三是一项独立的物权；四是一般以不动产为客体。

物权法以专章分别规定了土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权等用益物权。

（二）用益物权与我国自然资源使用制度。

物权法第一百一十八条规定，国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体的自然资源，单位和个人可

以占有、使用和收益。

物权法第一百二十条规定，用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定，所有人不得干涉用益物权人行使权利。因不动产被征收征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照物权法第42条、第44条的规定，获得相应补偿。

（三）依法取得的用益物权受法律保护。

依法取得的探矿权，采矿权，取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利以及依法取得的海域使用权都受法律保护。

二、土地承包经营权

（一）土地承包经营权的性质。这是土地使用权的一种，是用益物权中的一种重要权利。物权法规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制”，农村集体所有的土地和国家所有由农民集体使用的耕地、林地，草地以及用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

（二）土地承包经营权人的权利。

1、基本权利：土地承包经营人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。任何人不得剥夺和侵害。

2、其它权利：物权法第一百二十六条规定：土地承包