我国房地产政策宏观分析的模型与方法_以1998_2009年房地产政策为例

第21卷第1期2010年2月

同济大学学报(社会科学版)

Tongji University Journal Social Science Section

V o l.21No.1Fe b.2010

收稿日期:20090430

作者简介:范广垠(1966),男,安徽明光人,苏州大学公共管理学院博士生。

[美]迈克尔 豪利特、M 拉米什:!公共政策研究???政策循环与政策子系统#,庞诗等译,北京:生活 读书 新知三联书店,2006年,第185页。

?[美]保罗 A 萨巴蒂尔:!推动政策理论的发展#,选自保罗 A 萨巴蒂尔编:!政策过程理论#,彭宗超等译,北京:生活 读书 新知三联书店,2004年,第357页。

%[美]保罗 A 萨巴蒂尔等:!支持联盟框架:一项评价#,选自保罗 A 萨巴蒂尔编:!政策过程理论#,彭宗超等译,北京:生活 读书 新知三联书店,2004年,第153页。

&丁列云:!房地产周期波动成因分析#,!华中科技大学学报#(社会科学版),2003年第2期,第1925页。

我国房地产政策宏观分析的模型与方法

???以19982009年房地产政策为例

范广垠

(苏州大学公共管理学院,苏州215000)

摘 要:十余年来,我国政府房地产政策几经变迁:既有经济手段,也有法律和行政等手段;既有阶段性的渐进,也有急剧的逆转。常用的政策模型,如理性模型、渐进模型、垃圾桶模型等都不能很好解释这一长时间段的政策演变,而间断平衡模型能够给予较为满意的解释。房地产政策是政治、经济、文化,乃至社会心理共同作用的结果,任何单一因素的说明都无法正确解释房地产政策。我国政府对房地产的管理与调控,与本国的国情密切相关,必须从这一实际出发多视角地考察,才能对相关政策给予合理解释。

关键词:房地产;政策分析;模型;方法中图分类号:F293.31

文献标识码:A

文章编号:1009

3060(2010)01011807

一、问题的提出

1998年以来,大陆房地产政策频出,业界或学界人士对房地产政策的分析,常常聚焦于政策内容中的经济因素,对社会心理和政治因素重视不够或刻意忽略,所得结论也就有失偏颇,甚至误导民众,因为?政治和经济因素都是决定公共政策的重要因素,应该放在一起进行研究(; 对较长时间段的政策分析,可以找出?一个较大数目的有意义的预测和假定(,?

以便不再局限于某个方面来预测政策的发展和走向。美国学者卡罗尔 韦斯(Car ol Weiss)指出:?需要用10年或

更长的一段时间才能完成一个)从制定?执行?重新制定?的循环,才能获得一个关于成功和失败的较为合理而精确的描述,才能意识到行动者采用的不同策略的价值(;%

对较长时段政策的宏观分析,还可以在国内学界普遍接受的政策分析模型之外引入新的分析方法和模型,提高政策分析的理论水平,把握房地产政策的演变脉络和发展趋势,发挥政策分析的正向影响力。本文对较长时间段的房地产政策进行分析,其旨趣正在于以上述及的几个方面。

二、十年来重要房地产政策的演变

1997年亚洲金融危机之后,中国经济出现内需不足。这时,中国的房地产市场刚刚初具规

模,城镇居民购房支付能力有所提高,而?空置商品房仍将困扰着房地产市场(,&

刺激住房消费、

第1期范广垠:我国房地产政策宏观分析的模型与方法

促进房地产业发展就成为推动国民经济增长的重要战略之一,而住房实物分配则成为当时房地产市场发展的最大障碍。1998年7月3号,发布!国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知#(国发[1998]23号),这一通知的指导思想是:稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足城镇居民日益增长的住房需求。同时决定,1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。至此,我国已实行了近40年的住房实物分配制度退出历史舞台。因此,国发[1998]23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑,它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。在政策的连续性上,国发[1998]23号文并没有完全否定住房的福利性质,如:要求政府、集体、个人各自承担一部分,建设经济适用房等,但在实际操作中?经济为主,民生为辅。(

随着房价的持续走高,为抑制房地产过热,并规避金融风险,2003年6月,中国人民银行下发!关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知#(121号文件),规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,适当提高首付款比例,加强房地产信贷,不再执行优惠住房利率规定。但是,在?非典(后促进经济增长为?第一要务(以及房地产开发商联合反对宏观调控的共同作用下,2003年8月,国务院发布了由建设部起草的!关于促进房地产市场持续健康发展的通知#(国发[2003]18号),逆转了旨在调控房地产过热的央行121号文件,?并对国发[1998]23号文进行了修订,将国发[1998]23号文提出的?建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系(改变为让?多数家庭购买或承租普通商品住房(,?采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例(,同时将经济适用房的性质重新定位为?是具有保障性质的政策性商品住房(。18号文件的出台将大多数家庭的住房推向了市场,

实现了我国住房市场化的根本转变。事实上,18号文件还反映出中国人民银行与建设部之间对问题的判断乃至利益的分歧。这样,?国务院错过了房地产调控的最佳时机(,%没有能够给过热的房地产降温。房地产政策也就此成为真正的产业政策,缺乏社会属性。

随着房地产业的发展,诸多问题不断暴露出来,其中,房地产价格上涨仍是一个突出问题。针对一些具体问题,国务院采取措施,试图予以解决。2004年政府出台政策规定加强土地市场的调控力度,提高拿地?门槛(,严禁非法压低地价招商,征收房产税,上调存款准备金率。2005年政策进一步深入,3月26日,国务院办公厅针对房价上涨过快的现象下发!关于切实稳定住房价格的通知#,提出八点要求,力图平抑房价。紧接着在4月27日,政府把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题作为加强宏观调控的突出任务。5月11日,国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部委!关于做好稳定住房价格工作的意见#,把控制房价作为调控的主要目标,同时认为?地方政府主导了近阶段的房地产价格,地方政府要负起房价上涨的责任(。

&

2006年5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(?国六条(),包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面措施。5月29日,国务院办公厅出台!关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见#(国办发[2006]37号),业内称为九部委?十五条(,这是对?国六条(进一步细化,而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定。试图从信贷、经济适用房建设、增加小户型住房、扩大住房的有效供给等方面平抑高房价。7月11日,建设部联合其他五部委下发!关于规范房地产市场外资准入和管理的意见#的171号文件,被业内称为?外资限炒令(,加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构与个人购房的管理。8月1日,国土资源部制定

119

?

&、%张广群:!房地产政策与房地产市场分析#,!理论前沿#,2008第7期,第4647、4647页。曹建海:!房地产调控勿入历史覆辙#,!南风窗#,2008第5期,第6264页。夏筱英:!2001年以来我国房地产政策述评#,!银行家#,2005年第7期,第90

93页。

同济大学学报(社会科学版)第21卷

的!招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范#和!协议出让国有土地使用权规范#正式施行,规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。

2007年房地产政策主要有以下几个方面:

1.落实从紧的货币政策,开征土地增值税

一年内六次加息,十次上调存款准备金率,以?防止经济增长由偏快转为过热(,抑制房地产价格过快上涨是题中之义。规定转让房地产并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税,税率为30%60%不等,意在抑制炒房与转卖房地产,抑制土地囤积,加快土地开发。

2.住房调控由?主调市场(转向?主调保障(

2007年8月7日发布!国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见#,即?24号文(。该文开宗明义:?住房问题是重要的民生问题(,以住房保障措施为主要议题,要求解决好城市低收入家庭住房困难。该文件被认为是对?房改(的总结,是住房新模式的转折点。不久,建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和国家统计局等九部门联合发布了!廉租住房保障办法#,并将于12月1日起正式实施。至此,房地产政策回归了1998年的社会属性。

3.限制房地产投机

2007年9月27日,中国人民银行、中国银监会联合下发了!关于加强商业性房地产信贷管理的通知#(359号文),限制二套房贷,以抑制因房地产投机而推高房地产价格,重申2003年121号文件精神。并从12月1日起实行发改委和商务部联合颁布的!外商投资产业指导目录(2007年修订)#,将房地产行业的投机行为全部列入?限制(行列。

4.抑制房地产盲目扩张

2007年10月10日,国土资源部发布!招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定#,从土地政策方面引导房地产市场的规范化发展,并抬高进入门槛,使开发商拿地需量力而行,并减少过度和恶性竞争,抑制过热的房地产业。

总体上看,2007年房地产政策既要抑制房价,也着力查处违规行为;既在宏观层面也在微观层面进行调控,落实具体措施;中央各部委统一行动,既表明了调控的决心,也减少政策信号的不统一;调整政治意识形态,把科学、和谐的发展观贯彻到住房制度和政策之中,使房地产政策再次具有了社会属性。在大多数人被高房价排斥在购房之外,在住房民生艰难、民怨积聚的时候,这样的政策调控非常必要。?问题永远不会都在子系统范围内考虑,偶尔宏观政治力量也会干预。( 2007的房地产调控已经在经济之外寻求政治解决方案。

2008年1月7日,中央再出重拳???国务院办公厅下发了!国务院关于促进节约集约用地的通知#,规定:?土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用++土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。(几年来,中央政府集中了相当的精力抑制房价,但经济手段效果甚微,还出现对抗性价格上涨,行政和政治手段就成为必要的选择。?当一个政策到宏观政治制度的串行处理之际,它便处于改变问题界定并处于受到媒体和更多公众高度注视的环境之中。(?由于高度的社会关注,维护中央权威是一种必然的政治选择,明确坚定的政策目标和坚定的调控态度是这一政策要达到的首要目的。这一政策的可行性有待探讨,但其威慑作用是巨大的,对投机和囤积土地是重大打击。

2008年在落实已有的房地产调控政策的同时,继续施行从紧的货币政策,加强银行体系流动性管理。6月7日央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点至17.5%。这是自2007年以来的第15次,2008年起的第5次宣布上调准备金率。8月24日,北京奥运会闭幕。奥运会期间金融和房地产政策相对平稳。

120

?[美]詹姆斯L特鲁:!间断平衡理论:解读美国政策制定中的变迁和稳定性#,选自保罗A萨巴蒂尔编:!政策

过程理论#,彭宗超等译,北京:生活读书新知三联书店,2004年,第130页。

Jo nes,Br yan D..Reconceiving D ecision making in D emocr atic Politics:A ttention,Choice,and Public Pol icy, Chicago:Chicago Press,1994,P.185.

第1期范广垠:我国房地产政策宏观分析的模型与方法

就在美国雷曼兄弟宣布破产保护后不久,中国人民银行9月15日突然宣布将于本月16日下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,存款利率保持不变;同时从9月25日起下调中小金融机构存款准备金率1个百分点。这是央行自2004年10月29日以来首次下调贷款基准利率,也是央行9年以来首次下调存款准备金率,发出了从紧货币政策放松的信号。基于房地产业对于国民经济建设的重要性,自2008年11月份以后的40多天的时间内,我国政府先后出台了一系列的?救市(措施。尤其是12月17日国务院召开常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务、三年解决990万户低收入和棚户区居民住房、允许住房公积金闲置资金用于经济适用房建设、加大部分开发项目的信贷支持、以及取消城市房地产税等救市和刺激经济的政策纷纷出台。

三、房地产政策分析模型与方法

我国十年来的房地产政策,有循序渐进的完善,也有围绕目标的各种综合性政策的逐一推出,更有两个循环回归:一是2007年8月的24号文件回归国发[1998]23号文件房地产政策的社会属性;二是2007年359号文件回归2003年121号文件关于控制二套房贷等调控房价的政策。另外,还有两个快速逆转,一是2003年8月国发[2003]18号文件对2003年6月央行控制房贷的121号文件的逆转,这是一次房地产开发商联合有关管理部门联合出击的结果;二是2008年底对上半年政策的逆转,这是由突发事件引起的,意图挽救宏观经济颓势。中国房地产政策纷繁复杂、跌宕起伏,如何分析本身就成为一个问题。

公共决策中最著名的两种模型为理性模型和渐进模型,而美国学者阿米泰诶次奥尼(Ami tai Etzioni)、詹姆斯马奇(Jam es March)和约翰奥尔森(Johan Olsn)则在以上两种模型之外提出了垃圾桶模型,意指非理性的、仪式化的、权宜之计的决策,决策主体往往目标不明,决策过程也是不明确、难以预测,决策目标和方法受偶然因素的影响。 我国房地产政策一直处于探索阶段,众多的不满意也表明房地产政策尚未实现最优化,理性模型显然无法解释我国的房地产政策。就十年的政策演进来看,调控的基本制度不断完善、手段不断丰富、力度不断加强,有阶段渐进的特征。但是,我国房地产政策历经变迁,时有间断,且常有重大转折,新政策并不是?旧政策的变种(,?就长时间段看,不符合渐进模型的特征。我国房地产政策主体多元,时有政策信号相互矛盾;权宜之计明显,缺乏长远规划;但在每个阶段,都有其政策图景,决策有思想指导和政策目标:或是在以?经济建设为中心(指导下,以房地产带动经济发展,搞?经济的政治(,%加强政府合法性基础;或是在房地产价格过高引发社会积怨时积极调控,搞?政治的经济(;或是在房地产引发更为宏观的社会问题时,房地产问题就已经首先成为政治问题。总之,政治意识始终指导或影响房地产政策。因此,我国房地产政策虽有垃圾桶模型的某些特征,但并不就是偶然因素主导下的决策,垃圾桶模型同样不能分析我国的房地产政策,须另寻政策模型加以解释。

詹姆斯L特鲁等提出了?间断平衡模型(,力图同时解释政策的稳定性和变迁性。詹姆斯

L特鲁认为稳定性和变迁都是政策过程中的重要因素,已经有政策模型来解释,或者至少对变迁和稳定性两者之一进行成功的解释。但渐进主义的有限理性理论和偏好最大化的无限理性理论都不能解释停滞和剧烈变化两方面的现象。间断平衡理论将政策放在政治制度和有限理性

121

?%[美]迈克尔豪利特、M拉米什:!公共政策研究???政策循环与政策子系统#,第243251页。

[美]尼古拉斯亨利:!公共行政学#,项龙译,北京:华夏出版社,2002年,第299页。

乔耀章:!从政治的经济转向经济的政治???邓小平政治思想主要之点初探#,!苏州大学学报#(哲学社会科学

版),1997第4期,第913页。

同济大学学报(社会科学版)第21卷

政策制定的一种双重基础之上,强调政策过程中

两个相互联系的元素:问题界定和议程设定。

界定的问题不同和议程不同,则政策就可能大异其趣,渐进过程就会中止,政策出现间断。?间断平衡理论把重点放在市民与公共官员的思想与活动之间的互动上???这一互动过程由注意力和制度来调节,以此来解释议程的设置。议程设置这一因变量是由这些自变量来解释的:利益获得、大众动员、媒体形象等。(?因此,间断平衡模型主要适用于民主社会或有相当的民主互动的社会。詹姆斯 L 特鲁等认为,间断平衡模型包括平衡或几乎停滞时期,那时子系统主要处理一个问题;还包括不平衡时期,那时一个问题则被纳入宏观政治议题当中。当一个问题领域处于宏观政治议题时,客观环境的微小变化都可能引起政策的重大变化。%

一旦问题成为宏观政治议题,决策主体就会跳出原来的问题领域来确定政策议题,同时考虑多个问题的解决。?从决策的角度看,政策中大规模的间断,不是来源于偏好的改变,就是来源于注意力的改变。(&有限理性决定了政策的渐进,而政治问题和政治意识形态的变化则往往是政策间断的直接原因。就根本原因来说:?小规模和大规模的政策变迁都来自于政策子系统和行动决策者之间的互动,这种互动能让稳定性和流动性或者是短暂平衡等模式相结合(。,

可以看出,间断平衡模型,始终把政治作为重要因素加以考虑。

纵观中国的房地产政策过程,无论是搞?经济的政治(,还是?政治的经济(,房地产以及相关政策始终与政治关联,政治意识始终指导或影响房地产政策。当着重解决房地产政策之中的某一问题时,如房地产投资规模过大,或价格过高问题时,房地产政策就集中力量串行处理单一问题,政策处于平衡或停滞阶段,处于渐进的量的变化过程,根本特征没有变更。而房地产一旦超出产业经济问题而成为宏观政治问题,外界环境

的些微变化也会促使房地产政策出现重大转折,因为这时要并行处理多个问题,如考虑就业、金融风险、拉动经济、社会稳定等多个问题,房地产自身存在的问题甚至会退居其次,这时房地产政策议题设置不同,政策目标和手段就会出现急剧变化。2008年底的因?救市(房地产而采取的政策逆转,首先把房地产当作政治问题,而非经济问题。由于高度的政治敏感,美国经济出现问题之后,国内立即反应,并迅速在房地产政策中反映出来。

偶发事件可能影响房地产调控手段和政策内容的转变与间断,但意识形态、政治情感以及对问题严重性的感知起到了重要的先导的作用????政治或决策议程就是一个用人们在政治演讲中浓缩、沉淀下来的历史、传统、态度和信念构成的议程(,?

?政策图景是经验信息和感情要求的混合物(。.在平抑房价的过程中,经济手段的效率非常有限,而这种经济手段的根本改变不是因为其效率低,而主要是政治思想和情感转变的结果???只是在明确住房权是基本的人权和住房的民生属性之后,以及政府注意到住房民生艰难,重大政策转变才在2007年出现:强调要建立住房保障体系,并以此牵制高价商品房。应当明确的是,2008年下半年对上半年的政策逆转,根本原因是政策议题已经完全不同,这时的政策逆转是?政府选择要做或不做的事(/

已经不同。

总之,只有间断平衡模型,才能很好地解释十多年来中国房地产政策的演变,探究政策演变的内在脉络。特别要强调的是:间断平衡模型对政治因素的重视,与中国房地产政策过程非常吻合。不了解中国政治,就无法把握中国的房地产政策及其走向。中国的房地产政策,与政治需求、政治感知、政治情感及其变化紧密联系,也往往是这些政治的发展和变化才导致房地产政策出现重大转折。

122

??/、%、&、,、.[美]詹姆斯 L 特鲁:!间断平衡理论:解读美国政策制定中的变迁和稳定性#,选自保罗 A 萨巴

蒂尔编:!政策过程理论#,第125126、130、134、126、132页。

[美]埃德拉 施拉格:!政策过程的框架、理论和模型比较#,选自保罗 A 萨巴蒂尔编:!政策过程理论#,第349页。

[美]迈克尔 豪利特、M 拉米什:!公共政策研究???政策循环与政策子系统#,第188

189页。

T omas R.Dye,Under standing Public P olicy ,N J:Prentice H all,Englewo od Cliffs,1972,p.2.

第1期范广垠:我国房地产政策宏观分析的模型与方法

?政策分析关心解释,而不是处方(。 这种解释不追求数据上的精确,但要具有穿透力,实现?真实准确(。??政策分析就是创造的同义词,它可能被理论所激励,也被实践塑造。(%由于中国国情独特,也由于中国房地产政策内容复杂流动,深入挖掘政策内涵需要恰当的视角和正确的方法,唯有此,才能达成政策分析的目标。在理性模型、渐进模型、利益模型、博弈模型、精英模型、垃圾桶模型、间断平衡模型等政策模型分析之外,还应采取以下方法来透视房地产政策:

1.决策主体与组织制度和体制分析

?公共政策是一种政府官员和机构的权威性行动,用来满足被感知的国家需求。(&民主集中制是中国政府的组织原则。具体决策过程我们或许无法知晓,但政治家的思想和国家意图通过中央政府向下传导,不管利益部门和地方政府是否愿意,最终都能够在政策中体现出来。本届政府对公平、民生与社会和谐的强调必然影响公共决策,房地产开发商对一己利益的贪婪追求必然受到抑制。现行的制度与体制还将影响着未来政策,形成一定程度的路径依赖。

2.回归政治经济学传统

当今西方主流经济学把经济学当作自然科学来研究,在先验的非现实的假设基础上进行逻辑推导,成为脱离?人(的数学分支学问,忽视了对社会关系的研究,想要解释现象但又不能抓住本质,最终也就既不能解释也不能预测事实。,政治经济学的基本特征就是强调政治与经济之间的互动关系,从而获得对政治与经济全貌的理解。?无论是房地产政策过程,还是房地产经济,其中都充斥着利益博弈、行为互动的策略性行为和较量,从来没有纯粹的市场经济,中国更是如此,不在政治与经济的互动中理解经济及其相关政策,就无法把握其本质和走向。

3.系统分析

系统分析强调政治系统的环境作用,它将公共政策的制定放在政治、经济、社会与文化环境中进行考察和解释,认为公共政策是政治系统与环境的诸多因素相互作用的一种反映。这一方法由于强调系统与环境之间的相互制约、相互统一,最终实现动态平衡,这就比较容易解释公共政策复杂的动态特性。系统分析,既要把政策放在历史环境的横截面上进行静态分析,也要把政策放在历史环境的纵截面上进行动态分析。对于房地产政策的成败与否尤其要放在流动的历史背景下进行考察。

4.意识形态与政治和社会心理分析

?政府所要解决的问题并不一定要有一个经济或是社会物质结构中的)客观?基础。(.斯通认为,政策制定的本质:观念之争。政策制定是一个持续不断的、围绕分类标准、分类边界和指导人们行为的信念的界定而斗争的过程。/几次因经济危机的房地产政策调整,事后证明经济危机并不是想象的那么严重,政策的急剧调整,主要出于对政治稳定的担忧。当下社会主流意识形态和社会心理,会深刻影响公民对政府和房地产业的期待,也深深塑造着公民对政府和房地产业的价值判断,从而深刻地影响政策决策与执行,也影响政策的效果。同样是放松房贷,在2003年可以刺激房地产业升温和房价上涨,但在2008年对房地产业的认知水平已大为提高,房价下跌预期已经形成的情况下,就无法扭转房价下跌的趋势。

5.定量和定性分析相结合

政策分析评估,必须有量的分析,让数据说话。但是,如果不能把握政策的本质内涵,数据

123

?% & ,?. /[美]托马斯R.戴伊:!理解公共政策#,彭勃等译,北京:华夏出版社,2005年,第5页。

[美]莱斯利里普森:!政治学的重大问题#,刘晓译,北京:华夏出版社,2001年,第15页。

Aar on Wildavsky.Sp eaking T r uth to P ower,N ew Y or k:John Wild,1979,P.3.

[美]迈克尔罗斯金等:!政治科学#,林震译,北京:华夏出版社,2001年,第44页。

朱富强:!政治经济学与西方经济比较研究#,!社会科学研究#,2008年第5期,第1723页。

宋新宁:!欧洲一体化研究的政治经济学方法#,!国际观察#,2004年第5期,第110页。

[美]迈克尔豪利特、M拉米什:!公共政策研究???政策循环与政策子系统#,第187页。

[美]罗伯特古丁,汉斯迪特尔克林格曼:!政治科学新手册#(下册),钟开斌等译,北京:生活读书新知三联

书店,2006年,第793页。

同济大学学报(社会科学版)第21卷

就是一堆数字而已,无法对政策进行经验性的正确解读。理解政策的本质内涵,就要了解政策的伦理价值和政治态度,知道政策在鼓励什么,反对或禁止什么。同样是住房的福利保障政策, 1998年的相关规定是制度路径依赖下的政策尾巴,而2007年的相关规定则是不断反思的结果,是新政的开始,并将在相当一段时期内得到延续。两个时期的住房福利保障政策内容大同小异,但本质内涵差异明显,因而,其走向与命运以及对未来的影响也就不可同日而语。当然,福利保障政策必须有量的和细节上的规定,必须有相当的投入,否则,其真实有效性就会受到质疑。

四、结 语

2008年的?救市(房地产,以及宽松的货币政策引发的楼市投机,导致2009年房价飞涨。高房价引发了全国性的讨论,高房价对经济、民生等的负面影响受到越来越多的批评。在此背景下,2009年12月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确要求?遏制部分城市房价过快上涨的势头(。此次会议明确提出四项措施用于调控2010年房价,其中包括:一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2009年12月,已经着手修正2008年的房地产?救市政策(,陆续出台了抑制房地产投资投机的具体措施。温家宝总理在2009年12月27日接受新华社记者独家专访时坦言,已经注意到对住房等政策的争议与批评,表示要?遏制房价过快上涨(。2009年底的房地产政策的修订,不仅是对房地产泡沫的担忧,也是对民意的一种积极回应。由此,我们再次感受了房地产政策的政治意蕴。房地产在国家的政治、经济生活中扮演了重要的角色,也在国民日常生活中举足轻重,这就注定了相关政策的复杂性和高度的社会关注。房地产政策曲折多变,对房地产政策的分析,必须在理论和实践的双重启发下,紧密结合本国实际,寻求合理的解释。房地产政策是政治、经济、文化,乃至于社会心理等多重自变量的结果。任何单一原因的解释其实质都是理想化假设下忽视多元因素影响的简单化的虚拟推导。对于房地产政策的走向还要关注环境的不确定性。在不确定的环境下,对于多要素影响下的长时段的房地产政策,间断平衡模型能给予较好的解释。对于房地产政策的解读,恰当的方法和多元视角是必须的。

Models and Methods of the Macro analysis of China?s Real Estate Policy:

A Case Study of the Real Estate Policy in19982009

FAN Guang yin

(School of Public A dministr ation,S uz hou University,Suz hou215000,China) Abstract:In the past ten years,our government policy changed in real estate:a means of economic as well as legal and administrative means,both progressive stages and a sharp https://www.wendangku.net/doc/8617353059.html,monly used policy models, such as the rational model,a progressive model,and the trash model can not explain the policy section of this long evolution,and intermittent-a more balanced model can give a satisfactory explanation.Real estate policy is the result of political,economic,cultural,social and psychological as w ell as,any sing le factor that can not be the correct interpretation of the real estate policy.Chinese government?s property management and control is closely related to its own national conditions.Only to investigate from multiple perspectives can we give a reasonable explanation of relevant policies.

Key words:real estate; po licy analysis; model; m ethod

(责任编辑:陈晓东) 124

宜昌市人民政府办公室关于促进房地产市场健康稳定发展的实施意见

宜昌市人民政府办公室关于促进房地产市场健康稳定发展的 实施意见 【法规类别】房地产综合规定 【发文字号】宜府办发[2009]7号 【发布部门】宜昌市政府 【发布日期】2009.02.11 【实施日期】2009.02.11 【时效性】失效 【效力级别】地方规范性文件 【失效依据】宜昌市人民政府办公室关于加强住房保障工作促进房地产市场健康发展的实施意见 宜昌市人民政府办公室关于促进房地产市场健康稳定发展的实施意见 （宜府办发〔2009〕7号） 各县市区人民政府，市政府各部门，宜昌开发区管委会： 为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，合理引导住房开发建设与消费，不断改善市民居住条件，促进房地产业健康稳定发展，根据国务院和省政府有关文件精神，结合我市实际并经市政府同意，提出以下意见： 一、加强经济适用住房和廉租住房建设

（一）加大经济适用住房和廉租住房建设力度。加快经济适用房建设，增加经济适用住房建设项目储备。城区（不含夷陵区，下同）每年经济适用住房新开工面积占当年住房建设总量的比例按省政府规定执行。增加廉租住房供应量，多渠道筹集廉租住房房源。城区新开发建设的经济适用住房项目必须配建15%的廉租住房。 （二）严格落实国家和省政府关于经济适用住房、廉租住房建设的各项优惠政策。建设经济适用住房和廉租住房，免收防空地下室易地建设费等行政事业性收费，免收城市基础设施配套费等政府性基金，免征土地使用税、教育费附加及地方教育发展费，降低档案综合服务费等服务性收费。 （三）建立经济适用住房建设周转金制度，将廉租住房建设资金列入财政年度预算。 （四）加快棚户区和老城区危旧房屋改造。按照政府主导、统一规划、市场运作方式，有序推进棚户区和危旧房屋改造。 二、积极鼓励和支持住房消费 （五）提高住房公积金缴交率，全面推行住房分配货币化。从2009年1月1日起，城区住房公积金缴交率调至10%。 （六）放宽住房公积金贷款政策。利用住房公积金贷款购买普通商品住房和经济适用住房的，住房公积金贷款最高额度可提高到30万元，贷款最长期限可为30年；购买他人转让住房的，参照普通商品房的贷款政策执行。鼓励职工提取本人及其配偶的住房公积金购买普通商品住房。允许在全市范围内办

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段

房地产市场细分与定位报告

房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石

形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层

2016年青岛房地产市场分析

2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。

2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。

前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。

前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！

房地产场分析框架

房地产市场分析框架 房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产 市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的 规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把 握市场机会或调整其市场行为。 通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的： ①了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、 租金或售价水平等）； ③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。 房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。 一、房地产市场的供求与运行 市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。 1.1.房地产市场供给 房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市 场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通 的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。 （一）地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素） 土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给） 1、土地的自然供给 2、土地的经济供给可转换成城市土地的数量 3、市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划） 4、利用土地的知识与技能 （二）房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场流通的房产总和。房产供给是一个城市房屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还有待售房及行政分配的房屋等地总和。房 产供给取决于以下几个因素： 1、房产价格 2、生产成本和建筑材料，建筑设备的价格

沈阳房地产市场观察DOC9(1)

沈阳房地产市场观察 一、整体房地产市场 沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。 （一）、沈阳一级房地产市场 近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。 表2-1 年份 2000年2001年2002年2003年 要项 出让面积（万m2）682 480 400 676 土地出让金收益（亿元）0.7 10.3 15 30.2 注：资料来源：房地产交易中心 1、土地价格及开发成本 沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。 沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。 从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。 根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。 通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。 2、土地供应类型的转变 2003年沈阳土地市场的最大变化有两个， ①一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。 ②商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。

房地产联合开发战略框架协议

房地产联合开发战略框架协议 合同编号： 甲方： 法定代表人： 乙方： 法定代表人： 鉴于： 甲方是一家国有独资公司，在享有平方米土地使用权。乙方是一家具有房地产开发资质的有限责任公司，具有开发房地产的能力。 甲、乙双方同意合作对甲方依法享有土地使用权的土地进行商业开发。 根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、山西省人民政府《关于加强国有土地资产管理进一步规范土地出让转让行为的通知》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 第一条开发项目名称： 地址： 第二条项目用地性质： 合作开发项目占地平方米，由甲方以出让方式取得土地使用权，土地使用权证号码为： 第三条项目规模在本协议所述地块上： 项目建筑规模：总建筑面积约为平方米。 （1）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。

（2）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。 第四条合作方式 1、甲方提供建设用地。 2、合作开发项目总投资为万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 3、总投资资金筹措：甲方出资万元，分次出资，每次出资万元。其中甲方土地使用权作价万元，抵顶出资；乙方出资万元，分次出资，每次出资万元。以上共计万元，其余万元通过预售方式融资解决。 项目资金的筹集和使用，均应双方代表一致同意，同时项目部批准。未经双方代表一致同意，任何一方均不得私自筹集 4、项目工程完成后按本协议分配，甲方分得平方米，乙方分得平方米，产权随分得物业各方所有。 第五条付款方式： 在本协议经甲、乙双方授权代表签署生效后由双方按下列时间付款。 （1）双方共同设立专项账户，由双方共管。 开户行： 账号： （2）在本协议签署之日起日内，甲方向专项账户交付总投资的％，计万元；乙方向专项账户交付总投资的％，计

东莞市房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2) 西北面区域西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。 3) 常平南面，常黄公路沿线区域住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。 4) 常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。 5) 丽城

房地产项目及区域市场分析

目录 一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27

摘要 我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。 同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。

沈阳房地产市场分析

沈阳房地产市场分析 第一节宏观市场分析 2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断。 2003年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。 从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据统计：全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。 房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成

房地产开发项目投资分析基本框架(自己总结的)

房地产开发项目投资分析基本框架 （个人总结，仅供参考） 1、项目概况（项目名称、项目地址、土地状况、项目由来） 2、房地产开发投资环境分析 （1）市场分析（宏观经济和房地产业、珠三角区域房地产市场、广州市房地产市场、具体本市哪个区或大地段房地产市场） （2）供求分析（针对具体用途的供求情况） （3）竞争分析（同地段类似项目） （4）需求预测（基于消费者需求问卷调查研究，还可以参考行业相关的预测报告、行业研究报告） 3、项目区位分析 主要研究项目所在地块的城市规划、自然特性、市政基础设施、交通、停车条件、自然环境、公共配套设施完备情况等。采用SWOT 分析法对项目的优劣势、机遇威胁全面分析。 4、项目市场分析及定位 市场细分、目标市场选择（根据开发企业自身优势、项目区位分析结果来有目的地选择目标市场）、市场定位（目标客户定位和产品定位）

5、项目方案设计和拟定 （1）项目建设内容、规模、功能构成 （2）项目规划设计方案要点 （3）项目建设的技术经济指标表拟定 6、项目相关的基础数据估算 （1）项目实施进度计划和计算期 （2）开发成本和开发费用估算 ①土地总成本：土地出让金、征收或拆迁补偿安置费用、大市政配套费用 ②前期工程费：规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费用、土地开发费用（几通一平） ③建安工程费：建筑工程费、设备采购及安装工程费、装修装饰费用 ④小区内基础设施建设费、小区内公共配套设施建设费 ⑤开发间接费、开发期间税费（不含经营税费）、其他费用 ⑥管理费用 ⑦销售费用 ⑧财务费用（依据借款还本付息表的数据） （3）经营收入估算（在拟定租售方案基础上估算） （4）经营税金及附加（营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税等）

香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)

香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)

香港房地产金融市场发展特点与启示 2003-05-28 中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训班 2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康发展。 一、香港房地产金融市场的发展与特点 1．1 香港房地产市场现状 1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加 自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。 “负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至 2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在，不仅影响了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。 针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，见后描述)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制 (由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-2．5％”)，并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率，推出加按、140％超按、MortgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险，争取业务。发展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。 2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系

哈尔滨房地产市场分析报告(终审稿)

哈尔滨房地产市场分析 报告 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

【最新资料,Word版，可自由编辑！】 2011年9月哈尔滨房地产市场分析报告 一、市场篇1.1全国动态 部分二三线城市房地产销量下滑库存日趋加大 “限购令”以来，楼市调控的“螺丝”始终没有放松，半年下来，全国房价的涨幅逐现趋缓。在调控大背景下，部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重。 目前，35个大城市房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市的库存问题将尤为突出。 一方面库存加大，而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。据有关机构统计数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。 记者注意到，交易量的明显萎缩并没有使楼市的价格出现显着下降。记者采访的多数开发商中，只有少数几家表示过去6个月中，其所在城市的新建住房价格出现下降。 但同比来看，价格下降的城市却仅有3个，其余67个城市房价均有所上涨，涨幅回落的城市有28个。值得注意的是，在明确限购的39个城市中，6月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为4.23%；而非限购的31个城市中，价格的平均涨幅为4.66%。 同程视点：房地产企业上半年中报数据中占比预测，多数中小型房企上半年利润增长率出现负值，仅有少数大型房企（万科、保利等）销售利润有一定增长，限购令出台半年中，全国存房量也迅速增加，下半年多半房企资金紧张，目标也为快速回笼资金为主。 房价停涨库存上升“金九银十”或成泡影 未限购城市涨势依旧 “限购令”无疑是影响房价走势的重要因素。统计数据表明，在全国70个大中城市中，实施“限购令”的39个城市上月新建商品住宅价格环比上涨 0.05%，其他31个未限购城市则上涨0.14%。 除一线城市全面停涨外，在南京、杭州、海口、南宁等省会城市，房价环比已出现负增长。 事实上，如果考虑到保障房因素，一些城市的房价已出现明显下调。根据北京市房地产业协会的数据，今年1~7月，北京市新建普通住房（统计中纳入保障房）的成交均价为13623元/平方米，比去年全年均价下降8.2%。从5月份以来，该价格已经保持连续3个月下调。 最近，北京通州的一些房地产项目率先出现降价现象，个别项目的后期单价比前期降低5000元左右。尽管造成了部分前期业主的“维权”纠纷，但这被很多业内人士看做是房价下调的重要信号。

房地产市场调查报告范文

房地产市场调研报告范文 来源：网络 | 作者：未知 | 2009-12-08| 编辑： jjzhang 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020 年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1)常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2)西北面区域 3)常平南面，常黄公路沿线区域 住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很

天门市2017房地产市场报告

一、天门城市经济及城市规划 1 、城市简介 天门市作为湖北省直辖市之一，是我国棉花高产县市之一。位于省境中部，汉江北岸。面积2622平方公里；人口163万。原为天门县，1987年改为县级市。1994年10月，国务院批准天门市升为湖北省直辖市。2014年10月，天门获选"2014中国最具生态竞争力城市"。 天门古称"竟陵"，位于湖北省中部江汉平原，北靠大洪山，南依汉水。天门是湖北、中国人口最多的县级市之一，素有棉乡、内陆侨乡、文化之乡"三乡宝地"的美誉。 天门市在2012年纳入武汉市8+1城市圈，东接武汉、西通荆宜，位于武汉与湖北省第二大城市的宜昌的中点，距武汉120公里，规划建设两条城际铁路线，其中经汉川市的城铁已通车，约40分钟可达汉口，另规划经仙桃市的城铁目前正建设中，约50分钟可达汉阳。 天门市是不设区的市，其行政级别为副地级市，不受地级市的领导和代管，由湖北省直接管理，是比较特殊的全国少数几个省直管市，省直管市的行政级别比地级市低，但比县级市高；天门市市委书记、市长、市人大常委会主任、市政协主席的行政级别为副厅级，其他党政领导一般也较县级市要高半格。 2001年进行机构改革，将李场镇与皂市镇合并为皂市镇、陆羽办事处与竟陵办事处合并为竟陵办事处、新堰乡与候口办事处合并为候口办事处，新设沉湖生态林业科技示范区。 天门市现辖竟陵、杨林、岳口、侨乡经济开发区4个办事处；多宝、拖市、张港、蒋场、汪场、渔薪、黄潭、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、小板、九真、皂市、胡

市、石河、佛子山20个镇；净潭1个乡；天门经济开发区，国营蒋湖农场（以上2个单位为副县级）；天门工业园区，沉湖生态林业科技示范区，白茅湖棉花原种场。 2、城市资源 市境属江汉平原，北部为平原，是稻、麦产区；中部为天门河洼地带，为稻田、水产养殖和桑蚕集中地带；南部为汉江河漫滩平原，海拔一般20-25米左右，多为沙质壤土，为主要产棉地带。 矿产资源方面，油储量占江汉油田总储量的三分之一，以及大量岩盐、无水芒硝和天燃气等矿藏储备。旅游资源方面，位于皂市镇的长寿山风景旅游区，人文景观有石家河文化遗址、陆羽公园、白龙寺及胡家花园等。物产资源方面，除农作物和家畜家禽外，野生动植物约有1100余种。天门水利资源丰富，境内有大、小河流29条，河道总长600余公里。 天门市是中国内地著名侨乡，湖北省的重点侨乡。天门旅居海外的华侨、华人及港澳同胞有78000多人，分布在世界五大洲40多个国家和地区。全市有归侨500多人，侨、港、澳眷属82000多人。 天门市是享有盛誉的文化之乡。世界文化名人“茶圣”陆羽、唐代诗人皮日休、明代竟陵派文学代表人物钟惺、谭元春和清代状元蒋立镛诞生于此。恢复高考制度以来，天门共为国家输送大学生54000多人，被誉为全国的“状元之乡”。 名胜古迹遍天门。境内有迄今为止长江流域最大的原始社会村落遗址――石家河新石器时代村落遗址，有保存完好、气势宏伟。始建于南朝的著名佛寺白龙寺，陆羽亭、文学泉、古雁桥，有凭吊钟惺、谭元春的钟惺墓、谭元春墓，还有景色秀丽的东湖、西湖风景区。 3、天门总体城市经济 天门市连续五年经济发展水平居于湖北全省17个地市州后三名，其中，2016年全市GDP为471.27亿元，增速8%，人均GDP为36476元。

近期香港上市房地产的回顾和特点分析

近期香港上市房地产的回顾和特点分析 以下是德意志银行中国区董事总经理陈丹华的精彩观点： 【主持人陈劲松】：融资是一个过程，实际上房产企业IPO作为直接手段对抗银行信贷变化越来越重要，否则信贷一收房企就开始缺水资金链断裂，08年是非常悲惨的，挺过来的人现在就是首富，这个过程显然直接融资是房地产企业很重要的手段，不仅是集资手段、融资手段，而且是定价机制，下面我们请德意志银行中国区董事总经理北京代表处首先代表陈丹华总经理。 【陈丹华】：今天对近期香港上市房地产企业做一下回顾，然后分析一下特点，什么是投资者关心的上市房地产公司，最后讲两三个案例分析。 近期香港上市房地产的回顾和特点分析 【陈丹华】：上市融资是一个很重要的手段，过去房地产企业过多依靠银行贷款，这其实是两个不同融资工具，一个是债一个是股，房地产公司一直背债下去，这次次贷发生都是负债率偏高，所以过分依赖于负债是非常危险的，上市发行是股本募集的一条路。 刚才周忻董事长提到有很多投资机会，过去两三个月房地产市场也真是给大家带来非常多的投资机会，为什么在这样的环境下他们还是要出来融资？就是因为现在在国内融资手段太有限、太缺乏，一旦有了海外上市平台，在未来可以由很多不同融资工具，可以是可转债可以发公司债等等，近期上市的一些房地产从恒盛、华南城等等PE都在个位数，都在5—8倍中间，以前在EP投资阶段上市前能够拿到这个倍数，是非常低的，净资产折扣很多都是在50—60%左右。现在不能一味地看房地产公司表现，有的表现很不错，有的的确是不尽人意，除了一些比较大的以外，大多数中小型表现现在还比较有挑战，尤其过去一两个月出来的，早一点的公司当时定价比较贵，后来就有所下调，由于定价很吸引人，上市以后后市表现还是不错的。从卖出去的比例来看机构和零售也是一个非常合理的布局，大概有百分之七八十个人投资者，所以在上市以前已经通过企业帐目管理员把一些主要定单拿下，就为了把抵押保住。这样一种情况下，就是亲戚朋友股，令他后市相对比较好一些，但是大的都发在机构投资者手里。 【陈丹华】：这些房地产公司基石投资者都是什么人，恒盛地产有上石、南方基金，宝龙有AP，龙湖有平安、中国银行，投资者质量非常高，品牌非常大。从认购率来讲，恒盛地产超过50倍认购，恒大46倍，花样年超额认购达到160多倍，这说明现在市场上企业投资者和一些零售投资者对房地产行业还是非常愿意投资的。虽然说在价格上比过去更敏感一点，其实这是很正常的供求关系带来的，其实未必是房地产，如果十几、二十家公司这么短时间出来，一定在股指上面受到打压，集中在一个时间爆发也有两个原因，一些房地产老板说后有追兵前有围堵，现在出来的很多是二进宫的，重新到联交所交表申请。在金融危机之前国内调控政策很厉害，有一两年融资需求都被压抑下来，这个时候市场一开都出来了。前有围堵是2010年看不好，万一加息怎么办？还不如现在融资成本稍微高一点、估指低一点但是赶快把钱拿到，一上了以后拍地胆子就大一点、出手就阔一点，这段时间看就特别集中。 哪些房地产公司上市值得关注，资本市场比较看好什么样房地产公司？ 【陈丹华】：到了09年底之前还会有一些房地产行业出来比如说龙创、香江国际，明年还会

2018-201X年宜昌城区部分房地产项目调盘情况报告-优秀word范文 (8页)

本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！ == 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ == 201X年宜昌城区部分房地产项目调盘情况报告 宜昌城区其他楼盘情况调查情况 为使得点军五龙村项目的方案设计中，达到项目整体的布局规划合理；确定最佳、最有市场竞争力的的户型设计户，确定最为合理的户型配比的目的。现对 宜昌城区其他楼盘情况进行调查，并将主要调查结果统计分析： 1 江南星城 1.1 项目概述及特点（地理位置、交通条件、整体规模及特点） 江南星城项目地点为点军区五龙一路，距江南大道500米，乘82路公交车直达，27路公交车在五龙站下车，交通较为便利。 该项目总占地面积约150亩，南北长约650m，东西长约150m，为狭长形地块，全部20栋楼均为高层住宅建筑，无其他产品；高层住宅楼层数以25、26层为主。整个小区还规划有商业、菜市场、社区医疗、活动中心等建筑。 楼盘整体建筑风格讲求山群景、江景、天然绿色与楼群布局相结合，20栋高层 建筑均为正南北朝向，保证良好的采光、通风效果。 江南星城以低密居所、景观居所、宜居生态地产、公园地产等为主要特色为主。 1.2 主要经济技术指标 江南星城项目主要经济技术指标：总用地面积99843.89m2，总建筑面积 286951m2；其中住宅建筑面积214777m2，商业建筑面积2264m2，地下建筑面积64601m2，计算容积率面积219347m2，建筑密度13.15%，绿化率32.12%，容积 率2.195，总户数约1794个，配置停车位1850个（其中地上175个，地下 1675个）。 1.3 户型情况及配比 江南星城总计20栋住宅楼，楼层数24～28层，主打楼层数为25、26层。总户数1794个，其中含有2梯3户、2梯4户、2梯2户等3个户型结构。最大户 型为3房2厅2卫1厨4阳台，面积166.5m2，最小户型为1房2厅1卫1厨1阳台1花园，面积82.3m2。主打户型为115～125m2及130～140m2等较大面积