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厦门机场T4航站楼出发层商业平面图

某大型商业综合体建筑设计方案说明

某大型商业综合体建筑设计方 案说明 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

南通五洲国际广场(尚德龙城)商业部分方案设计说明书 第一章设计总说明 1.1项目概况: 1.1.1基本情况 “南通五洲国际广场”项目地块(CR10013),位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东,北城大桥东南侧,用地面积90663平方米,用地性质:商业、办公、居住。该项目为南通市人民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块,用地面积平方米。 1.1.2项目区位 该项目地块位于南通主城区北侧,项目西侧为刚建成的北城大桥引道,往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺;往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城,穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内,交通出行十分便捷接轨。 1.1.3周边情况 运河北的港闸区北翼新城,在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目,西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城,东侧为商业(电子市场)、办公、居住用地,建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多,有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路,为城市主干道,钟秀路南为多个住宅区,沿路底层为商业,以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道,引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道,地块中间从北城大桥引道向东的纬12路将地块分为南(地块二)、北(地块一)两块,且有一定的坡度。 1.1.4价值判断 项目地块周边家居商铺等各类市场齐全,住宅小区总量已形成气候,生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带,通吕运河北侧为大片新建住宅区。商业价值颇高。 1.1.5整体项目地块为城中村改造,须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应 全部配套设施,原地安置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相应全部配套设施(以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积)。 1.1.6项目定位 以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。 1.1.7控制指标 用地面积平方米;总建筑面积225719平方米,其中地上总建筑面积157499平方米,地下建筑面积68220平方米;容积率;绿地率5%;建筑密度%; 1.1.8场地现状

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅,它是城市集约化发展的必然要求,能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼,而且论证过级酒店以及公寓,获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作,深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体,通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。

日本城市:东京、福港、京都 中方城市:北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体,是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成,并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全,规模宏大,在一定范围内能实现自给自足,形成“城中城”的经营方式,能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体,在共生、互利的前提下,实现多功能的综合,使建筑具有物质构成上的强大优势,从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充,整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足,形成“城中城”的经营方式;各种功能互相配合,提供对方发展的潜力,反过来促进自身的增长,例如商业、办公、酒店与会议中心相结合,集中不同的商业行为,彼此增加潜在顾客,并提供多门类,多层次的服务,从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求,我们根据特点可以划分为: 1.交通枢纽型城市综合体

开发城市商业综合体的流程

城市商业综合体是一个庞杂的系统工程。在城市商业综合体的 开发过程中, 受城市商业综合体的开发规模大、投资大,而且涉及专业众多的影响,对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与大凡房地产项目开发迥然例外。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最严重的环节,尤其是城市综合 体专案,它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平,为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与 **单体项目例外,主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定 位两大部分。 例如,英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦,是国际大都市,在国际金融 业具有强大影响力,因此,码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下,开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1.项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程,涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、 行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素,其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念,独到的主题

理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会,消费者的消费方式发生了很大变化,尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内,个性化与情感化的倾向越来越明明。因此,根据例外物业消费者的例外需要、消费心理特点、区域文化及例外功能物业的发展趋势,还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中,在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现,使其真正起到都市文化中心的作用。 2.城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最严重的是体量(规模)研究与商业研究。 1)城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究例外物业的体量与规模。其主要物业 通常包括:商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综合体开发从规划到完成大凡需要 5-10年,甚至更长。因 此,城市商业综合体中各物业的规模是动态的。以下以写字楼与商业定量为例说明: ---商务物业(写字楼)定量,主要是通过市场调研、结合理论研究方法。 ---零售商业定量,通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模分析模型判断综合体内零售商业的体量。 在城市商业综合体的综合开发过程中,各种开发类型物业之间是存在一定的 价值联动关系的,物业的规模一定要预留未来发展的空间。确定例外物业合理的规模,并充分考虑其未来的发展空间,将直接影响项目的整体规划布局及最终的综合价值最大化的实现。

城市商业综合体项目的风险规避研究

我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”,从1990年到2010年,我国的城市化从18.96%将提高到45%以上,这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代,要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案,涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态(City Mall)正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合,已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体,具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合,并与交通系统有效联系,成为城市功能混合使用中心,延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 (1)我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来,我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用,香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式,大型城市综合体资源配置的综合性,开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发,意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……,诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性;因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创,而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序,很多城市为此付出了巨大的代价。 (2)影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面,一方面是对区域环境开发条件的要求,包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等;另一方面是对开发商的要求,包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前,我国北京、上海等一线城市,城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这

(完整word版)城市商业综合体的运营和管理

城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道,其实杭州引起全国的关注,就是政府提出了一百个城市综合体,引起了业界的振动,也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体,但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中,19个已经在开发运营中,35个在规划设计中,还有40个在策划中,未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象,非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐,尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国,有三大原因,第一个,政府为什么要做城市综合体,因为城市综合体集聚的功能,我们可以打一个形象的比喻,如果说成是是一个围棋盘,城市综合体就是围棋的眼,每个眼做活了,就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心,变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城,这就是城市综合体为什么有魅力,地方政府愿意做城市综合体无非几个原因,因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统,功能体现城市的名片,城市的形象,而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣,成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体,因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版,涵盖了等等房地产和城市发展的延续,而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下,是个最好的资金产品循环的一模型,因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性,集聚性和规模性,也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史,真正进入商业地产的时代是02年,城市综合体的历程也就不足五年,我们现在已经诞生了中国的主流开发商,像万达、宝龙、华润、中粮地产,包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型,可以看到城市综合体在中国房地产发展,尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。

关于大型商业综合体建筑设计

关于大型商业综合体建筑设计 摘要:随着城市化进程的加快,现代大型商业综合体在各大城市中日益增多。商业综合体建筑设计直接影响商业综合体项目的开发。本文对现代大型商业综合体建筑设计进行了论述。 关键词:城市商业综合体; 建筑设计 引言 城市综合体素有“城中之城”之城,它基本上已具备了现代城市的全部功能。大型商业综合体适宜在经济发达的大都市发展,对于发展中城市的商业综合体建筑设计,可根据其城市规划发展的需要进行规模的缩减,根据城市经济特点有侧重点地选择建筑功能。这种新型的商业建筑经营模式集购物、办公、娱乐、餐饮为一体,具有高效,多功能的特点。但是,由于其自身占据建筑面积大、人流密集等特点,使其建筑设计更为复杂。因此,在项目开始之前的建筑设计分析师十分重要的。 一、大型商业综合体建筑总平面整合设计 1、总平面设计要素 为实现商业综合体内各个物业综合价值最大化,在规划设计时可依据商业综合体的土地价值梯度来合理布局其内部空间。其中,总平面设计是整个商业综合体内外衔接的重要环节,是实现商业综合体内外一体,紧密结合的关键因素,不仅影响到建筑内部布局,功能流线,甚至对城市周边交通也会产生巨大的影响。从总平面的宏观布局上来看,它的设计主要关系到建筑、环境、交通、技术等四个要素的综合运用和组织(见图1)。 图1整合的相关要素 2、总平面设计程序 大型商业综合体建筑整合设计应涵盖了各个子功能规模的合理布局,以及各个环节的有机融合。而商业综合体建筑总图设计是在不断的修正与内外互动的调节过程中完成的,通常包括以下步骤。 2.1 研究规划设计条件。 建筑密度、容积率、限高、地面停车数量等都是与总平面布置密切相关的设计指标。除此之外还有后退城市道路距离,相邻地块或红线距离要求等。其中建筑密度是对建筑平面形状影响最大的指标,容积率和限高对建筑三维形态影响最

城市商业综合体策划书详解

城市综合体设计策划书 : 班级: 学号: 日期:

城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 (一)项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 (二)项目地块现状调研分析 1)建筑调研 2)商业调研 (三)现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 (一)项目开发的基本经济数据指标 (二)项目商业整体定位 (三)项目商业的功能定位 (四)项目商业业态分析 (五)项目的形象定位 (六)项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 (一)项目地块规划设计理念 (二)项目地块建筑设计概念

策划容 第一章项目地块现状研究 (一)项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 基地位于老城区中心位置,总面积约为28350平方米,南北总长约为270m,东西最窄处约80m,最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场,北侧,东侧被居住区包围,西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场,但可以说是市一个地标性的广场,为许多人熟知。随着市的发展,五一广场也日新月异,如今它成为了许多市民休闲的好去处:老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动;儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子;年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影,在广场散步。同时,由于距离火车站很近,许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街,在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所,如何建立五一广场与综合体的联系,如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接,这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆,南为五一大楼,东侧是五一路老邮局,西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕,充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在,昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中,在考虑到历史建筑要求保留改造,因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格,弱化建筑之间风格差异性的强烈对比,使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑,西侧饭店为一个大型仿古木构建筑,体量巨大,用色鲜艳,非常抢眼,对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新

城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新 城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新―以徐州中央国际广场初步设计为例 杨宝民,深圳新摩尔商业管理公司总经理,清华大学商业地产总裁班客座教授。 崔庆福,设计师,建筑学硕士,广州城市勘察设计院 朱昌宏,建筑结构博士,广州城市勘察设计院 岳永平,深圳新摩尔商业管理公司副总经理 江禾,新加坡星联国际机构执行董事,建设部专家 前言 2006年杨宝民与江禾在联商网站发表城市综合体的开发与运营规律――中日案例比较分析文章,重点介绍了六本木新城和福冈博多运河城等综合体项目;2007年同济大学的牛力完成【建筑综合体的空间认知与寻路研究】博士论文;2008年初同济大学的王桢栋完成【“合”当代城市建筑综合体研究】博士论文;2008初期深圳新摩尔公司服务徐州中央国际广场建筑策划和概念设计工作,杨宝民先生同时兼任徐州综合体项目首席顾问,7月我们在星联机构江禾总裁带领下再次考察日本东京中城等最新的城市综合体,系统研究了四万平方米占地规模的核心商圈综合体相关商业规划与设计问题,通过新摩尔公司的现代城市综合体研究成果,主动挖掘徐州综合体项目的巨大商业价值,提出了项目开发战略和实施策略,配合徐州中央国际广场置业有限公司实现项目良好的经济效益与社会效益。 一、城市综合体的商业建筑策划思想与体系 1.城市综合体的商业建筑策划新思想 (1) 基于全寿命周期的综合体成本理念 项目建设开发、运营、拆迁成本的最优化,改变传统的核算理念,对建筑设计及其优化提出了更高的要求,有利于我们转变观念,从长远的角度控制总体成本。 建筑环保节能和绿色生态是现代城市开发的宗旨,减少臭氧与CO2排放,降低城市景观污染,有利于中国城市综合体的可持续发展,为城市的节能减排做出贡献。 (2) 商业规划与建筑设计方案的最佳匹配

大型商业综合体项目的设计经验

大型商业综合体项目的设计经验 大型商业综合体作为一种新型的建筑类型和经营模式在全国各地涌现。作者也有幸参与了几个大型综合体项目的设计,过程非常辛苦,但从中获取不少设计经验。目前,有些项目已经封顶临近开业,借此机会总结项目的设计经验。 标签:大型商业综合体;设计;项目 近几年,作者接触的大型综合体项目越来越多,总结起来的特点就是:规模大,功能复杂,设计要求高,工期紧张,施工配合要求高等等,由于以上特点,为设计团队提出不少的难题,下面以佛山南海金沙洲的“星港国际广场”(以下简称“星港城”)为例,分享作者的一些设计经验,与业界同行共勉。 1 规模大,规划设计分解项目的消化压力 综合体项目,规模都比较庞大,大部分都是二十万平米以上的,甚至大的可以达到五十多万平米,“星港城”的规模就达到了五十万平米。如此庞大的规模,可想项目容纳的业态必定非常复杂,业主销售经营的压力也是非常庞大的。我们设计团队的规划设计巧妙的为业主解决了这个担忧。首先利用地块跨越市政路的特点,把项目分成了两期开发,并且两期的设计利用人行天桥以及把营造室外步行街区这样的设计思路延续到二期,能够把一期的商业气氛最大限度的延续到二期。另外,项目最大的两点就是一期的裙楼屋顶营造一个摩天轮主题公园,有利于带动商业人流,二期的裙楼屋顶营造一个沙滩泳池的主题花园,为整个项目的画龙点睛之笔。从另一个角度讲,这个项目的两块地也由于做了统一的规划设计,整合土地资源,发挥了最大的商业效益,有利于项目经验的时候发挥商业的规模效应。 2 功能复杂 “星港城”如此庞大的规模,势必容纳的功能是非常复杂的,主要包括星级酒店、超高层办公楼、超高层公寓、大型餐饮、宴会厅、儿童游乐、电影院线、大型电玩娱乐、地下商业、超市、零售商业等等。丰富的业态设置,各功能之间是相辅相成的关系。一定量的超高层公寓,为项目带来了稳定的消费人群;琳琅满目的消费业态为人们提供了齐全的配套服务;星级酒店的设置,为项目的档次添色不少;各色配套服务也为星级酒店提供各种辅助服务。 丰富的业态布置,为项目的成功开业奠定了坚实的基础。“星港城”的规划设计定案之后,就迎来了项目的施工图设计阶段。整个施工图设计阶段的难点主要有消防设计难点和设备专业配合的难点这两方面。 3 消防设计难点 整个项目的消防设计的难点主要集中在裙楼商业的消防设计和地下室商业

大型商业综合体项目可行性研究报告

大型商业综合体项目可行性研究报告 核心提示:大型商业综合体项目投资环境分析,大型商业综合体项目背景和发展概况,大型商业综合体项目建设的必要性,大型商业综合体行业竞争格局分析,大型商业综合体行业财务指标分析参考,大型商业综合体行业市场分析与建设规模,大型商业综合体项目建设条件与选址方案,大型商业综合体项目不确定性及风险分析,大型商业综合体行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写: 大型商业综合体项目建议书 大型商业综合体项目申请报告 大型商业综合体项目环评报告 大型商业综合体项目商业计划书 大型商业综合体项目资金申请报告 大型商业综合体项目节能评估报告 大型商业综合体项目规划设计咨询 大型商业综合体项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项,政府批地,融资,贷款,申请国家补助资金等【关键词】大型商业综合体项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式;PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告,具体价格根据具体的要求协商,欢迎进入公司网站,了解详情,工程师(高建先生)会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告,此报告为个性化定制服务报告,我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求,修订报告目录,并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容,为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前,对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价,以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法,经济效益为核心,围绕影响项目的各种因素,运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价,指出优缺点和建议。为了结论的需要,往往还需要加上一些附件,如试验数据、论证材料、计算图表、附图等,以增强可行性报告的说服力。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作,是在投资决策之前,对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法,在投资管理中,可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上,综合论证项目建设的必要性,财务的盈利性,经济上的合理性,技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性,从而为投资决策提供科学依据。 投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可 行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响;融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为:政府立项审批,产业扶持,银行贷款,融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作,股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查,在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测,从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。 可行性研究报告大纲(具体可根据客户要求进行调整) 为客户提供国家发委甲级资质 第一章大型商业综合体项目总论 第一节大型商业综合体项目背景 一、大型商业综合体项目名称 二、大型商业综合体项目承办单位 三、大型商业综合体项目主管部门 四、大型商业综合体项目拟建地区、地点 五、承担可行性研究工作的单位和法人代表

城市商业综合体策划书详解

城市综合体设计策划书 姓名: 班级: 学号: 日期:

城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 (一)项目地块与太原城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 (二)项目地块现状调研分析 1)建筑调研 2)商业调研 (三)现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 (一)项目开发的基本经济数据指标 (二)项目商业整体定位 (三)项目商业的功能定位 (四)项目商业业态分析 (五)项目的形象定位 (六)项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 (一)项目地块规划设计理念 (二)项目地块建筑设计概念

策划内容 第一章项目地块现状研究 (一)项目地块与太原城市关系分析研究 1)区位格局 基地位于太原老城区中心位置,总面积约为28350平方米,南北总长约为270m,东西最窄处约80m,最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场,北侧,东侧被居住区包围,西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场,但可以说是太原市一个地标性的广场,为许多人熟知。随着太原市的发展,五一广场也日新月异,如今它成为了许多市民休闲的好去处:老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动;儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子;年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影,在广场散步。同时,由于距离火车站很近,许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街,在太原也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所,如何建立五一广场与综合体的联系,如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接,这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆,南为五一大楼,东侧是五一路老邮局,西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕,充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是太原的城市文脉所在,昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中,在考虑到历史建筑要求保留改造,因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格,弱化建筑之间风格差异性的强烈对比,使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑,西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑,体量巨大,用色鲜艳,非常抢眼,对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

商业综合体项目策划全案

商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于市西山区书林街,大地块东临停车场(规划中玉带河公园、盘龙江),南临三中,西临20米规划路,北临15米规划路。 分析: A、书林街项目地处老城区中心位置,以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等 名胜古迹为依托,西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路,南至环城南路; 紧临医院、学校,周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区,百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是城市文脉所在,金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现文化名城风貌的仿古建筑,昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟,则体现在五分钟步行围分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些的重点医院。 举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街,设立了大量的外国驻昆机构,如法国领事馆,美烟草公司,俄 罗斯面包店,南盛来咖啡店等,这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院),往西是永宁清真寺。解放后,市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中,与项目紧邻的三中,是最好的中学之一。所以,书林街是人文环境的典型代表; C、项目所在的盘龙江,是最早进行整治改造的河流,其整治改造的沿江绿化,已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况,从实地观察来看,项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。

项目地处亚热带,气候温和,全年无霜期长,基本无封冻期。 分析: 项目土地的地质情况总体比较良好,没有潜在的严重地质灾害,适合修建房屋, 在施工图设计时,应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析,选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带,气候温和,全年无霜期长,基本无封冻期,对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利,对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分,对项目开发中的地质勘探和基础施工,都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整,临街面长,项目临建设路一侧长约115米,临二环路东二段一侧长约340米,临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造,场地平整量较大。 分析: 项目的地形、地貌比较规整,对规划设计和开发建设都没有不利影响,适合规划建设。 项目的临街面长,在规划设计时应充分利用,规划建设适当的商业建筑,以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处市中心城区,具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街,有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车,交通十分便捷。

商业综合体项目简介

华润宁波万象城项目汇报R.O.C.H DIVISION

CCDI 介绍 CONTENTS 项目分析 CCDI 商业项目

INTRODUCTION CCDI介绍 CCDI集团由成立于1994年的中建国际(深圳)设计顾问有限公司发展而来,是隶属于中国建筑工程总公司的股份制公司,拥有工程设计甲级及城市规划乙级资质。十五年时间,CCDI从小型设计事务所成长为国内最大规模的多专业综合设计咨询机构之一,经历了创业、发展、改制、开拓的成长历程,并且这种成长还将不断继续……

发展历程COMPANY DEVELOPMENT 1999年,高交会展馆的建成,正式跨入深圳一线设计公司行列 2003年,股份制改造完成,确立了公司化发展方向 2003年,北京、上海分公司成立,开启向全国性设计公司发展的序幕2003年, 水立方中标,标志专业服务能力和企业品牌得到市场认可2004年,纽约分公司成立,迈出了向国际市场进军的坚实一步 2007年,确定了事业部结构,明确了专业化规模发展的模式 2007年确定了事业部结构明确了专业化规模发展的模式

服务与专长SERVICE & SPECIALTY 应对中国高速城市化进程中在经济、科技和文化上对专业服务的要求,CCDI积极探寻服务于城市长远建设的最优方案,我们在建筑楼宇、 轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域,提供发展咨询、建筑设计、建设管理和程顾问等专业服务,帮助客户建立解决所有问题的途径轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域,提供发展咨询、建筑设计、建设管理和工程顾问等专业服务,帮助客户建立解决所有问题的途径 。 在同行业中CCDI率先确定规模化、专业化、一体化、国际化的企业发展策略,提供从咨询策划、方案、初设、施工图到项目管理综合解决 方案的全面服务,能够胜任各种类型的建筑设计任务。 CCDI从整体设计的原则出发,在对社会、城市、技术及公众需求的综合考虑的基础上,充分理解地方性文化,致力于引导与提升大众对建CCDI从整体设计的原则出发在对社会城市技术及公众需求的综合考虑的基础上充分理解地方性文化致力于引导与提升大众对建筑艺术的理解,创作具有积极社会意义的作品。公司以客户及市场需求为出发点,积极创新,并对专业领域不断探索,全面提升面对复杂问题提供综合解决方案的能力。 目前公司业务遍布国内大多数地区,并已进入了中东、亚太和非洲等国际市场。每年公司的业务范围不断扩大,综合服务能力日渐加强, 是国内最具发展潜质的设计咨询公司。 内最发潜质的设咨询

大型城市商业综合体研究

——中日案例比较分析 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅,它是城市集约化发展的必然要求,能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼,而且论证过五星级酒店以及公寓,获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作,深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体,通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。 日本城市:东京、福港、京都 中方城市:北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体,是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成,并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类

大型建筑综合体。这些建筑功能齐全,规模宏大,在一定范围内能实现自给自足,形成“城中城”的经营方式,能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体,在共生、互利的前提下,实现多功能的综合,使建筑具有物质构成上的强大优势,从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充,整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足,形成“城中城”的经营方式;各种功能互相配合,提供对方发展的潜力,反过来促进自身的增长,例如商业、办公、酒店与会议中心相结合,集中不同的商业行为,彼此增加潜在顾客,并提供多门类,多层次的服务,从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求,我们根据特点可以划分为: 1.交通枢纽型城市综合体 2.城市CBD中心的城市综合体 大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火车站完美结合 3.城郊结合部城市综合体 由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块,因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。 福冈是九州第一城市,从机场坐市营地铁5分钟就可到达博多运河城,这是个建筑色彩鲜艳、运河水穿流期间的大型城市综合体,除了应有尽有的购物,13个电影厅的复合影剧院几乎每天都有日本顶级演出上演,使其极具人气,美食更是汇集了九州乃至全国的各式拉面,深受外国人喜欢(从运河城走路5分钟,便可以来到博多老铺房故乡馆,这是古时作为商业城市一度繁华的川端冷泉地区,进入老街逛逛老铺,著名的博多织锦和历史悠久的手工艺品都汇集在这里,光看看也是十分享受)。 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 城市综合体需要在市场可行的前提下才能建设,因为城市综合体规模大,投资巨大,必须建立在可持续经营的基础上,根据经营要求做好建筑策划,其中酒店和商场都可以策划专门的主题,互相配合做好人流动线及设施共享。 下面我们以福冈博多运河城和国内商业综合体案例说明商业综合体的经营分析和建筑策划工作。

“xxxx大型城市商业综合体”项目代理招商及策划协议书

“xxxx50万平方米大型城市商业综合体” 本案定位、销售、招商策划顾问服务代理协议书 合同双方: 甲方名称: 邮政编码: 联系电话: 传真: 开户行: 银行账号: 联系人: 电子邮箱: 乙方名称: xx(xx)商业管理有限公司 注册地址:xxxx区xx路xx号xx座xx室 邮政编码:xx 联系电话: 传真: 开户行:xx股份有限公司xxxx支行

银行账号: 联系人:xx xx 手机: 电子邮箱: 依据《中华人民共和国合同法》等相关的规定,经甲、乙双方平等协商,就本案项目合作等事宜,彼此同意签订以下条款: 第一条委托内容 1、甲方就“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”即位于xx市, 在,其中商业占地面积约为亩、住宅占地亩,一共分期开发,其中第一期先开工亩建材家居市场,规划总建筑面积约万平方米,即甲方委托乙方为本案进行前期策划定位、销售、招商策划和整体项目包装推广策划顾问服务唯一服务商; 2、同时由甲方指定乙方为本案全部商业面积部分的唯一的销售代理合作方; 3、甲方指定乙方负责引进商业主力品牌店、商业辅助主力店品牌(行业前500强品牌主力资源) 之居间招商。 第二条项目名称及标的物地址 1、“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”(此为暂定案名、根据调研后业态再调整)

“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”项目地址: 位于,占地面积约为平方米,规划总建筑面积约平方米,容积率约:商业面积:平方米 以下涉及“商业部分”标的是指:本案xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目,其中也包括但不限于规划内的所有市场商铺、商贸步行街商铺、商住公寓、酒店、写字楼以及需要销售、招商和策划定位的所有商业面积部分;以下“住宅部分”标的是指本案项目全部商住公寓和住宅部分。 第三条本协议期限 委托全案代理服务(说明:全案服务内容即为策划顾问服务、销售代理和招商代理服务)期限为从该合同签订之日起2年内,双方在该部分合同到期前一个月确定是否续签合同。 第四条本案成员 乙方针对本案成立专门的前期策划调研、招商小组全程操作本项目,专案小组成员由市场策划、推广及营销等方面工作人员组成,乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员。 第五条甲方责任及权利 1.甲方根据本协议第七条之约定向乙方支付销售和招商代理佣金及前期定位策划费用; 2.甲方应按本协议要求向乙方提供本案之有关资料(包括项目五证齐全),并保证资料的 准确性、真实性,以保证乙方顺利进行销售和招商工作;由于甲方原因,不能在约定时间 内提供有效资料或因甲方原因,致使主力店或配套辅助主力店无法达成合作意向而影响主 力店品牌或辅助主力店品牌进驻,因此造成乙方不能正常进行本案招商,其时间也因此相

商业综合体项目给排水设计方案

XXXX项目给排水设计方案 一、设计依据 1.1建设单位提供的设计资料及要求。 1.2建筑及有关专业提供的条件图。 1.3现行的有关设计规范。 (1)《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)(2009年版)(2)《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005年版) (3)《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)(2005年版) (4)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005) (6)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97) 二、工程概况 本工程性质为一类高层综合楼,总建筑面积约为XXXX平方米,其中包含车库,公寓,超市,商业外街及集中商业、办公等业态。 三、设计范围 3.1本次设计范围包括室内给水排水及消防设施等系统。 3.2室外给排水管道、室外消防详见室外给排水总图设计。 四、生活给排水系统

4.1生活给水系统根据功能共分为以下几部分,见下表: (注:未考虑空调水量、商业外街商铺餐饮水量) 根据甲方所提供资料,本建筑从市政给水管引入一根DN200的生活供水管, 假设市政生活用水供水压力为0.25Mpa(±0.000处引入,请甲方与自来水公司确认)。本建筑供水方式考虑如下形式: 1、商业外街商铺(最高楼层标高10.800)均采用市政管网直接供水。商铺单独计费,每个商铺均预留给排水管道。 2、主商业区域、公寓部分、银行办公部分均分别设置一套管网叠压供水设备进行供水,不分区,节省管道投资。每个业态设置独立计费水表。 3、绿化,道路浇洒用水,车库冲洗用水共用一个绿化水表,由市政管网直接供水。 4.2污水系统 (1)商业部分最高日污水量为587.7m3/d(最高日用水量的90%),餐饮部分最高日排水量为50m3/天。 (2)污水系统采用单立管排水系统,设伸顶通气管。 (3)生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。 (4)餐饮含油废水经隔油池处理后排入市政污水管网。 (5)车库冲洗地面的废水经加压提升后排至室外废水管网。 4.3 雨水系统 (1)雨水系统按重力流设计。 (2)屋面雨水系统总排水能力大于重现期P=50年的雨水量。 (3)屋面雨水经87型雨水斗、管道收集后排至室外雨水管网。 4.4生活给水系统管材及接口 (1)室外埋地给水管采用PE100级给水管(1.0MPa),热熔连接。

某大型商业综合体建筑设计方案说明

南通五洲国际广场(尚德龙城)商业部分方案设计说明书 第一章设计总说明 1.1项目概况: 1.1.1基本情况 “南通五洲国际广场”项目地块(CR10013),位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东,北城大桥东南侧,用地面积90663平方米,用地性质:商业、办公、居住。该项目为南通市人民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块,用地面积55130.68平方米。 1.1.2项目区位 该项目地块位于南通主城区北侧,项目西侧为刚建成的北城大桥引道,往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺;往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城,穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内,交通出行十分便捷接轨。 1.1.3周边情况 运河北的港闸区北翼新城,在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目,西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城,东侧为商业(电子市场)、办公、居住用地,建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多,有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路,为城市主干道,钟秀路南为多个住宅区,沿路底层为商业,以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道,引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。 项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道,地块中间从北城大桥引道向东的纬12路将地块分为南(地块二)、北(地块一)两块,且有一定的坡度。 1.1.4价值判断 项目地块周边家居商铺等各类市场齐全,住宅小区总量已形成气候,生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带,通吕运河北侧为大片新建住宅区。商业价值颇高。 1.1.5整体项目地块为城中村改造,须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应全部配套设施,原地安 置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相应全部配套设施(以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积)。 1.1.6项目定位 以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。 1.1.7控制指标 用地面积55130.68平方米;总建筑面积225719平方米,其中地上总建筑面积157499平方米,地下建筑面积68220平方米;容积率2.86;绿地率5%;建筑密度43.39%; 1.1.8场地现状 南地块绝大部分在场地现状标高3.9-4.0之间,属平坦场地。但西侧紧邻北濠桥路北城大桥引桥,在纬十二路和北濠桥路路口高度为7.19,从路口到场地中央高差约2.4米。且北城大桥引桥部分和场地间坡度很陡。设计时需仔细考虑。 1.2城市概况 1.2.1区位概况:

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