长沙盈科物业费“打包清欠”方案

北京盈科（长沙）律师事务所物业法律事务部

物业费清收法律服务方案

北京盈科（长沙）律师事务所愿意并希望以恰当的方式与物业公司就清收物业费事宜进行友好合作，我所将委派物业法律事务部的专业律师为物业公司提供专业的法律服务。现将本所拟与物业公司进行合作的服务方案呈上，敬请贵公司审阅。

一、物业费欠费是物业服务企业面临的一大难题

近年来，业主因物业纠纷拒交物业费的情况不断增多，尽管物业公司千方百计进行催缴，但不少业主仍以屋顶渗水、停车困难、高层水压低、家中失窃、物业维修不及时、未实际入住等种种理由拒交，导致物业服务企业物业费收缴率降低，服务质量下滑，与业主关系对立。有的小区因物业费欠费较多，已经对物业公司的正常经营管理造成了严重影响。一些物业服务企业因物业欠费问题不得不与业主对簿公堂。通过诉讼，虽然能部分达到公司的目的，但成本高、时间长，造成物业服务企业与业主的关系进一步恶化，导致物业服务企业退出小区或者业主委员会解聘物业企业的严重后果。

二、法律服务目标

北京盈科（长沙）律师事务所物业法律服务部致力于在维护物业公司的合法权益、保持物业公司与业主和业委会的良好关系的前提下，低风险、低成本，合法、高效地完成清欠工作。

三、法律服务方式——“打包清欠”

因物业公司需要清收物业费金额较大，欠款业主数量众多，欠款金额、时间不等，清收难度各异，工作琐碎、复杂，如果处理不当，很容易激化业主与物业公司的矛盾。我所建议将上述应清收的物业费以“整体打包，统一清欠”的方式，委托我所进行清欠。我所专业律师将仔细分析小区业主欠费的具体原因，制定针对性、操作性强的清收方案，采用专业手段进行清欠，为贵公司提供全面、细致的服务。

“打包清欠”具有以下优势：

1、将难收取的物业费从物业公司的不良债权中脱离，进行集中打包，由专业律师进行统一处理，提高物业公司的工作效率；

2、物业费的集中打包，律师费统一计算，能够大大节约物业公司成本；

3、采取约谈、普法、诉讼等结合并用的方式，尽量避免对物业公司的负面影响；

4、专业化团队服务。我们能够提供专业的律师团队来专门解决物业费清欠的法律纠纷。而且由第三方律师出面协调解决此问题，更具有说服力。

四、法律服务步骤

1.双方签约

物业服务企业与我所接洽后，了解小区基本情况（含欠费情况），双方协商确定“打包清收”的具体方式，并就清收事宜签订总的委托协议。

2.对“打包”案件进行分类

协议签订后，物业公司对欠费业主进行资料采集，打包提供欠缴物业费业主名单及联系方式。我所物业部律师将与物业服务企业紧密合作，在小区进行清欠前调查，将根据调查情况对物业公司移交的相关资料进行仔细分析后，形成清欠总体方案。在此基础上，理清事实，依照金额大小、时间长短、清收难度等状况，对“打包”案件进行分门别类、统筹安排，筛选确定案件启动的先后顺序。根据个案欠费业主的情况，选择确定最优的清收方案和最有效的清收手段。

3.根据案件的不同情况采取不同的清收方式进行清收

（1）普法宣传。由物业公司通知，组织欠费业主集中进行物业方面的普法宣传。讲座由我所物业部律师进行主讲，并针对物业公司和业主提出的法律问题进行解答。努力促成物业公司与业主达成共识和谅解，物业公司积极改善服务，业主主动缴纳欠费；

（2）约谈。以电话、QQ、短信、上门拜访等方式与欠费业主约谈，由律师出面进行调解；

（3）发出《催款律师函》。针对欠费业主情况的不同，对部分欠费业主可首先采取发送《催款律师函》的方式清收欠款；

（4）诉讼追讨。对于通过以上方式仍不缴纳物业费的业主，则再采取诉讼追讨的方式追讨欠款，由物业部专业律师团队进行诉讼代理，争取在短时间内胜诉结案或与债务人达成调解协议。对公司认为没有必要发送律师函的欠费业主，及时提起诉讼。

4.代为申请执行

获得法院的胜诉判决或与欠费业主在法院的主持下达成调解协议，但业主仍拒绝履行的，本所律师经物业公司授权，可代为向法院申请强制执行。在执行过程中，本所律师将与法院密切联系，增强执行力度，确保执行款的及时收回，最大限度地维护物业公司的权益。

五、物业公司义务

1.指派专人与我所物业部联系，全面、真实地提供欠费业主的相关资料，详细介绍债权的有关情况，及时回复律师就案件相关问题的咨询，配合我所的工作；

2.就每个案件，分别出具委托书，明确代理权限、代理范围。准备诉讼材料，如企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明和有关证据等；

3.听取我所物业部清欠工作进展情况的汇报以及建议和意见，及时改进有关物业服务工作；

4.如双方经协商采取风险代理的方式进行合作，贵公司有义务派专人负责与本所就实际收取欠款金额进行对账（每月对账一次，时间安排在每个月上旬），对账后双方需签订对账备忘录。

六、律师收费方案

根据《律师服务收费管理办法》的规定，本所对于为物业公司提供上述法律服务设定了两种收费方案，供物业公司选择。

方案1：按“打包案件”欠费总金额收费

双方首先确定“打包”案件的范围，本所根据“打包”案件欠费总金额按不同的比例分段累进收取律师费（以一个物业服务小区为打包单位，“打包”案件欠费总金额不低于20万元）。

方案2：启动经费＋风险代理费

在双方签订委托协议后，贵公司应在签约之日向我所支付一定的启动经费，本所将根据“打包”案件欠费总金额按不同的比例分段累进收取启动经费，但最少不低于2万元。风险代理费部分本所将按照实际收回欠款的金额按不同的比例分段累进收取，贵公司应当在双方对账后三日内向本所支付风险代理费（以一个物业服务小区为打包单位，“打包”案件欠费总金额不低于20万元）。

启动经费和风险代理费收费标准一览表

本所律师从事以上服务过程中而实际发生的诉讼费、邮费、保全费、公告费、差旅费等第三方收取的费用，由物业公司据实承担。

上述方案是我们律师团队根据多年从事法律服务的工作经验，并结合物业公司的实际情况设计，方案能否顺利实施，各项工作能否卓有成效地开展，需要物业公司领导的重视与大力支持。物业公司如对本服务方案有任何疑问或建议，请与北京盈科（长沙）律师事务所物业部联系。

北京盈科（长沙）律师事务所物业法律事务部

二○一一年九月十日

附物业法律事务部律师名单：

周雁武律师：物业法律事务部主任，电话137********

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