经营性物业抵押贷款发起报告模板
经营性物业抵押贷款规范化发起报告模板（2013年版）
目录
第一部分发起报告评估简表.......................................... 错误!未定义书签。第二部分发起报告分析正文.......................................... 错误!未定义书签。
1.借款人状况............................................... 错误!未定义书签。
借款人信息......................................... 错误!未定义书签。
借款人股东信息..................................... 错误!未定义书签。
借款人财务指标分析................................. 错误!未定义书签。
借款人股权结构图................................... 错误!未定义书签。
借款人核心竞争力分析............................... 错误!未定义书签。
其他............................................... 错误!未定义书签。
2.行业发展情况及市场分析.................................... 错误!未定义书签。
当地商业地产总体供需状况分析....................... 错误!未定义书签。
城市主要商圈分布及项目所在商圈情况................. 错误!未定义书签。
项目在商圈中的定位................................. 错误!未定义书签。
其他需要说明的事项................................. 错误!未定义书签。
3.项目评价................................................. 错误!未定义书签。
项目位置........................................... 错误!未定义书签。
项目合规情况....................................... 错误!未定义书签。
项目基本信息....................................... 错误!未定义书签。
项目评估价值....................................... 错误!未定义书签。
项目还款现金流分析................................. 错误!未定义书签。
项目担保条件分析................................... 错误!未定义书签。
其他需要说明的事项................................. 错误!未定义书签。
4.授信收益测算 ............................................. 错误!未定义书签。
贷款利率申请与授信收益测算......................... 错误!未定义书签。
新协议要求的测算................................... 错误!未定义书签。
授信贡献度评价..................................... 错误!未定义书签。
5.授信风险分析 ............................................. 错误!未定义书签。
主要对授信的各类风险进行总结，并提出控制措施....... 错误!未定义书签。
6.结论及建议............................................... 错误!未定义书签。
授信结论........................................... 错误!未定义书签。
授信条件及要求..................................... 错误!未定义书签。
★本报告除特别标注外，面积单位均为万平方米，货币单位均为万元人民币或万美元。
1.借款人状况
1.1借款人信息
1.2借款人股东信息
1.4借款人股权结构图
给出借款人树状股权结构图，并做简要说明
1.5借款人核心竞争力分析
包括但不限于借款人在资金、管理、商业模式、产品研发、市场推广、品牌号召力和开发业绩等方面的情况说明。
1.6其他
其他需要说明的情况
2.行业发展情况及市场分析
2.1当地商业地产总体供需状况分析
1、说明项目所在城市城市的人口、GDP、相关产业发展和城市规划情况
2、说明当地商业地产总体供需状况
2.2城市主要商圈分布及项目所在商圈情况
城市主要商圈分布，项目所在商圈情况（商圈地位、平均租金和出租率情况等），并填写下表，比较两个以上类似项目：
2.3项目在商圈中的定位
项目商业模式及业态分布、与商圈中其他物业的竞争情况、是否成为所在商圈有机和不可或缺的一部分
2.4其他需要说明的事项
3.项目评价
3.1项目位置
以地图方式标明项目所处城市位置和地段，并做简要说明
3.2项目合规情况
3.3项目基本信息
如商业用房尚未建成，请在此说明项目建设情况，预计完工和取得房产证的时间，
3.4项目评估价值
1、项目优势
2、拟抵押的商业用房最近一次评估情况
说明拟抵押的商业用房最近一次评估情况，并填写下表：
3.5项目还款现金流分析
1、项目商业模式及主力租户情况
请说明项目商业模式和盈利模式，并按下表格式说明主力租户情况：
同时，应以文字说明主力租户实力。
2、项目净现值测算参数
3、项目净现值测算情况及敏感性分析
请说明项目净现值测算情况，并对净现值做敏感性分析。
4、还款现金流分析
根据还款期内现金收支情况测算还款期内偿债覆盖率（EBITDA/应还本付息额），并进行敏感性分析，对存在还款资金缺口的情况，要综合考虑楼龄等因素，分析考虑再融资能力和我行抵押率情况，将再融资金额和期限控制在我行授信政策允许范围内。
3.6项目担保条件分析
说明商业用房评估情况，扣除相关税费后的处置净值情况及对我行贷款的覆盖情况。如提供股东担保等其他担保方式，请说明其担保实力。
3.7其他需要说明的事项
4.授信收益测算
4.1贷款利率申请与授信收益测算
1、贷款利率定价及理由
2、授信效益测算
包括存款收益、贷款收益、中间业务收益的计算和评价，以及实际发生的存款、结算业务量的变动情况。
4.2新协议要求的测算
2、RAROC测算
主要测算RAROC（基本）、RAROC（综合），并与行业阈值进行比较。
4.3授信贡献度评价
给予优惠利率、费率的必要性；对授信的风险与收益配比情况作出评价。
5.授信风险分析
5.1主要对授信的各类风险进行总结，并提出控制措施
6.结论及建议
6.1授信结论
从有利因素和不利因素（风险）两方面对授信进行总体评价，明确是否提供授信；如提供授信，需明确授信方案，包括借款人、项目名称、金额、品种、切分方案、利率、期限、用款计划、还款计划等。
6.2授信条件及要求
包括特殊合同条款、合同签订先决条件、提款条件、约束性条件（对客户提出的约束性要求）、争取条件、管理要求（对授信行提出的管理要求）等。
客户经理：
主管/经理：
单位/部门负责人：
日期：
附件：商业地产项目还款现金流测算全套表格