房地产经济周期波动因素研究

房地产经济周期波动因素研究

房地产经济周期与普通经济周期的表现形式相同，分为复苏、繁荣、危机与萧条四个时期，每一个时期都房地产经济的状态都有所不同。第一，房地产的复苏阶段经历的时间较长，在复苏的初期供给大于需求，房价与租金价格水平较低，楼价开始逐渐回暖，但房地产投资活动停滞，投机者鲜有。复苏中期房地产需求增多，现楼购买者增多，房屋销量增多，建筑成本与楼价逐渐增加，少量投机者出现[1]。复苏阶段后期房地产经济开始逐渐复苏。金融贷款机构与房地产投资机构逐渐增加对房地产的投资，并且带动相关行业一同进入房地产行业投资。楼价、租金上涨，房地产市场交易数量稳步上升，同时带动了其上下链条的发展。第二，房地产在经历了复苏阶段后将进入繁荣阶段，这一阶段的持续时间较短，变化趋势呈现为繁荣前期宏观经济发展，经济环境改善，房地产消费需求逐渐增多，房地产经济步入繁荣时期，市场交易量增加，价格持续攀升，现楼价格逐渐超出楼花价格。在繁荣阶段中期房地产投机者大举接入，政府出台一系列政策对炒楼行为进行约束。在繁荣阶段的鼎盛时期楼价持续处于上涨阶段，部分自用购楼者推出市场，投机者资金继续撑住，房地产空置率重新回升。后期阶段政府政策效果显现，房地产投资数量减少，投资总量持续下降，房地产价格

回落，房地产泡沫面临萎缩[2]。第三，房地产衰退阶段。自用购楼者被排挤在外，仅依靠投机者资金独立支撑，房地产行业即将迎来衰退。这一时期交易价格与交易量均逐渐减少，房地产空置率进一步增加。鉴于房地产投资风险大，这一时期的投资总量显著减少，新开发动工项目逐渐减少。中期，房地产价格持续下跌，投资量持续减少，已建项目甚至出现停工。后期，房地产企业利润缩水，投资项目减少，失业人数增加。第四，房地产萧条阶段。在经历了时间较短的衰退阶段后房地产将进入萧条阶段。这一阶段历经时间相对较长。在初期政府实施的政策调节将持续发挥作用，房地产价格加速下跌，个别楼价甚至跌破建造成本，市场交易量减少；萧条阶段中期在价格大幅下降与成交量萎缩的情况下房地产纠纷持续出现；后期，伴随着宏观经济的收紧，房地产整体水平加重下滑，泡沫被挤压，房地产开发成本与政策需求逐渐恢复至政策水平，房价波动取向平稳。政府开始使用减税等政策来刺激房地产经济速度。

(一)影响房地产经济周期波动的直接因素。房地产市场的供需变化是影响房地产经济周期波动最直接的原因。主要影响机制为如市场中房地产供大于求，则房地产经济紧缩；供小于求则房地产市场扩张。从房地产经济的供给主体来分析，固定资产投资与国民经济发展之间存在着密切的联系。房地产投资周期、房地产经济周期与国民经济状态之间存在

着紧密的联系。因此，深入了解并准确把握房地产投资周期对消费者与房地产企业都是十分关键的[3]。从国际经验来看，发达国家房地产投资占据GDP比例的4%-6%左右。相对来说，发展中国家的变动范围更大。中国在房地产行业飞速发展的状态下房地产投资占据固定资产投资比例的20%，占据了GDP的10%左右。需求在经济学中是十分重要的，如果国家对房地产的调控可以正确把握需求的规律并且从根源上影响需求，则可以对房地产市场进行更加有效的调节，并且缓解房地产价格扭曲的情况。然而经济学者提出，房地产需求与其他一般商品需求不同，无法套用其他需求体系来进行预估。在房地产需求中可以根据消费者的目标将其分为消费需求与投机需求。调查研究数据指出，目前我国房地产消费需求的弹性相对于投资需求要更小。这就代表着政府在制定政策的时候可以根据不同类别的需求有针对性的进行调控。(二)影响房地产经济周期波动的间接因素。1.宏观经济因素。我国整体的宏观经济环境有可能会对房地产的供给与需求双方产生影响。如国家经济环境处于不景气的状态下，政府会根据市场环境出台扩张性政策，通过拉动内需来稳住房地产经济，进而拉动国民经济发展。当国家经济环境过度活跃，政府会根据市场状态出台紧缩性政策来降低需求进而抑制房地产市场发展，避免过多房地产泡沫出现。(1)国内生产总值我国国内生产总值呈现规律性周期变化，房地

产经济发展与国内生产总值变动周期之间的关系紧密。整体来看，房地产经济波动周期的变化相对国内生产总值周期变化要发生的更早。导致这一现象出现原因是房地产行业位于产业链的前端，能够预示着宏观经济的发展走向。同时，房地产行业的变动也会对其他行业造成一定的影响。在这一影响过程中存在着时间差。我国国内生产总值的总和全部行业的经济总值，所以国内生产总值的变动周期会相对于房地产行业更晚。另外，国内生产总值的波动周期的整体规模相对房地产行业来说要更缓，这与国内生产总值的核算方式有关，其他行业的波动也会对GDP核算造成影响，自然会对GDP波动周期产生影响[4]。相应的，如国内生产总值持续处于上升阶段，失业率降低，群众受众资金充分，投资者的投资行为增加会拉动房地产市场扩张；如国内生产总值降低，失业率上升，消费者手头现金变少，投资者资金大幅减少，房地产市场自然收缩。(2)利率国家颁布的利率政策是干预房地产经济周期波动最为明显的手段之一。利率的调整会同时影响到房地产供需主体。政府会整体把握房地产市场的整体情况，进而颁布不同的利率政策，通过改变基准利率以及金融结构存贷款利率来改变利率结构。利率的改变会对房地产企业的建设成本以及消费者的购房成本造成影响，进而调节房地产建造行为与消费者的购买行为，从而实现调节房地产市场的目的。房地产属于资金密集型行业，在行业发展的各

个环节都会涉及巨额的资金交易。如利率下跌，则融资成本下降则会对房地产市场产生刺激，进而推动房地产的繁荣发展。在我国金融市场日益完善的背景下，利率对房地产经济周期波动的影响越来越明显。(3)居民消费与存储居民消费与存储会对房地产经济周期波动产生影响，而居民的消费与储蓄则会受到居民可支配收入的影响。群众的购买力持续增加，从而加大了对房地产的需求。需求的增加又会带动房价再次上升，拉动房地产投资。另外，我国消费者的消费理念变动也促进了房地产市场的发展。以往我国购房消费者都是使用存款买房，买房者付全款的比例较高，这种形势不利于房地产市场资金的周转。而近几年来金融政策的成熟，贷款购房的引导政策大大推动了房地产市场的发展。2.人口红利。我国人口数量与房地产需求之间的关系十分紧密。消费者对首套房的需求十分强烈，即使房价出现不同程度的上升，只要消费者的积蓄可以承受或未来的收入可以负担都可以选择购买第一套房。人口的三个方面都会对房地产经济造成影响，即为人口总量、劳动年龄人口以及购房失灵人口。在上述三个层次中购房适龄人口是最值得关注的，这类人口还可以分为首次购房刚性需求人口以及多次购房改善性需求人口。在2016年我国劳动人口达到高峰，2015年购房适龄人口达到高峰。但是由于我国特殊的购房需求，当前适龄人口的刚性需求将逐渐薄弱，但家庭小型化与城镇化对住房的需

求依然在支撑。3.土地政策。土地政策是政府通过对土地进行控制来对房地造成影响的一种形式，以便让房地产市场自我调节的形式。20世纪90年代以来，我国房地产市场一共进行了5轮调控。在第三轮调控过程中使用土地政策较为频繁，这是由于在第三轮调控过程中但是货币调控政策实施的目的出现了冲突。房地产经济则需要使用其他手段来进行调节，土地政策成为了政府的选择。土地政策是干预房地产经济周期变动的有力手段，能够从本质上对房地产的市场供给造成影响。伴随着土地政策的成熟，政府土地政策的出台与实施对房地产经济周期波动的影响中起到的作用越来越明显。4.固定资产投资。我国是一个典型投资导向性国家，通过投资拉动经济发展是推动我国国民经济发展的重要手段。固定资产的投资发展形势对房地产经济造成了影响，甚至影响了国民经济的发展情况。因此，在经济不景气的环境中，持续增加固定资产投资，拉动国内消费行为是劳动经济发展的常见手段。但是这一方式从长远来看却不可取，在未来的发展过程中我国政府将会对宏观经济发展规律进行更加深入的了解，将固定资产投资对房地产市场波动的影响逐渐弱化。5.财政货币政策。就全球范围来看，各个国家政府在房地产经济走上政策轨道后，通常实施的政策都是逆周期政策，即为在房地产市场过度繁荣发展的阶段，使用抑制房地产过热、过快发展的调控策略，在房地产市场萧条的阶段，

采用支持、带动房地产发展政策。根据房地产经济不同发展状态实施不同政策的目的在于维持房地产的平稳，抑制房地产市场过度波动。其中，财政与货币政策就是调节房地产市场发展的重要政策手段。第一，财政政策。财政政策是对于房地产市场来说，政府为了实现某种经济目的而采用的财政手段用于干预房地产经济活动的总称。对于中国房地产经济来说，财政政策对房价的影响是不容忽视的。在IS-LM经济模型中，当政策实施扩张财政政策的阶段会使得利率上升，从而导致私人投资挤出。宽松的财政政策则会导致房价持续上升，尤其是政府在进行城市基础建设或投资时，对房价的影响更加明显。同时，开征、取消房地产相关税收政策也会对房价造成影响。通常来说，房地产开发税收会增加房地产建设成本，使得房地产开发商放缓房地产建造脚步，缩小供应，导致房价上涨；相反，政策减免房地产开发税收则会使得房地产开发商加快建造房地产脚步，扩大供应，从而导致房价下跌。第二，货币政策。货币政策对房地产市场的影响是需要传导机制实现的。所以，货币政策的实施是否可以对房地产市场造成影响需要由传导机制决定。从2008年金融危机开始，我国的货币政策呈现“松—紧—稳中趋松—稳健”的变化趋势。2009年我国货币环境十分宽松，货币供应量同比增长达到%，房地产销售面积也持续高速增长，全面同比增长51%。2010年房地产限购、限贷政策实施，但货币供应

量依然保持高水平，所以房地产市场增速下降，但并未出现大幅下跌趋势。2010年，货币供应量同比增长%，房地产销售面积同比增长%。综合来看，国家实施的货币政策可以对房地产市场进行调整，有助于房地产平稳发展，回归理性发展。

总的来说，在国民经济发展过程中房地产行业的重要性与地位不言而喻。对房地产经济周期波动影响因素进行摸索有助于更加准确的把握房地产经济发展脉波，从而对房地产市场开展积极的干预、健康的引导，引导房地产经济能够稳定发展，营造和谐的社会环境。

[1]李惠强.当前中国宏观经济政策下房地产经济周期探讨[J].商场现代化,2010(27):121-122.

[2]罗辉.中国房地产的周期波动影响因素与传导机制分析[J].市场论坛,2011(5):14-16.

[3]杜金刚.中国房地产经济周期波动影响因素[J].环球市场信息导报,2015(41):18+25.

[4]谭鹏程.房地产价格波动影响因素的实证研究——基于广州市的V AR模型[J].特区经济,2013(10):37-39.

作者:刘洪钱佳蓉单位:1.南通市住房保障和房产管理局2.南通大学 3.南京大学商学院

深究中国经济周期性波动.pdf

经济周期这个曾经被视为只有在资本主义条件下才存在的经济现象，已经成为社会主义经济运行中不可否认的基本事实和宏观经济调控中不容忽略的重要因素。正确认识和科学把握中国经济波动的规律，对保持国民经济持续、快速、健康发展至关重要。 一、中国的经济周期波动状况 经济周期是国民经济扩张与收缩、波峰与波谷不断交替的运动，具体包括复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，用以反映国民经济在动态的增长中运行的起伏状态。它通常分为古典型周期和增长型周期两类。古典型周期是指经济总量水平的周期波动，也就是产量绝对值指标的波动；而增长型周期是指依经济增长率上升或下降而定义的经济周期波动，表现为增长态势下速度的加快与放慢。 经济周期按时间长度可分为四种类型：（1）短周期，即基钦周期，平均长度约40个月（3－5年）。（2）中周期，即朱格拉周期，平均长度8－10年。（3）中长周期，即库兹涅茨周期，平均长度15－25年。（4）长周期，即康德拉耶夫周期，平均长度50年左右。 建国以来我国的经济周期波动分为两个阶段，第一阶段是从1953年到1976年，第二阶段从1977年到2000年。下面对改革前后这两个阶段我国经济周期波动的状态进行对比分析： 第一，从波动的深度看，改革前五个周期波动以古典型为主，波谷平均值为－6.4％，总的呈现为古典型；改革后四个周期的深度平均为6.2％，波动转变为增长型。谷位的上升表明，我国经济的增长增强了抗衰退力。 第二，从波动的高度看，改革前各周期以高峰型为主，波峰平均值达16.9％，总的呈现为高峰型（波峰年份经济增长率大于或等于15％即为高峰型）；改革后波峰平均值为13.2％，总的呈现为中峰型（10％－15％）。峰位的下降表明，我国经济的增长在一定程度上减少了扩张的盲目性。 第三，从波动的幅度看，改革前各周期平均波动幅度为23.4％，为强幅型；改革后平均振幅是6.95％为中幅型。波峰的显著下降表明，我国经济增长的稳定性在增强。 第四，从波动的平均位势看，改革前波位平均为5.8％，属中位型；改革后平均波位是9.3％，属高位型。波位的上升表明我国经济在克服“大起大落”中，总体增长水平有了显著提高。 第五，从波动的扩张长度看，改革前各周期的扩张长度平均为2.2年，改革后为2.5年，表明我国经济的增长在扩张期有了更强的持续性。 根据以上定量分析与比较，可把改革前波动状态的特征概括为：谷位深、峰位高、振幅大、平均位势低、扩张长度短，即“大起大落”；而改革后则可概括为：谷位上升、峰位下降、振幅减小、平均位势提高、扩张长度延长，即在增长中逐步走向稳定。改革前后的变化可以总概为：由“大起大落”型转向“高位—平缓”型，这就充分表明，我国经济的周期波动在改革后已进入了一个新阶段。 二、中国经济周期波动的原因分析 在西方经济理论中，关于经济周期的解释多种多样，它们从不同方面对经济周期性波动的原因做出了说明。传统的经济周期理论认为经济中存在引起波动的内在力量；实际的经济周期理论认为波动不过是随机的和未预期到大冲击的结果；货币主义者和新古典经济学家把波动主要归结为错误导向的货币政策的结果；而新凯恩斯主义者把波动看作来源于经济内部和外部的各种原因，不过他们认为现代经济的内在特征扩大了一些这样的干扰，并使其作用持续存在。 应该说，经济周期的形成是各种因素共同作用的结果，单纯地强调起源动力而忽略系统影响，强调冲击因素而忽略传导机制，是无助于正确理解经济周期波动的。因此，我们必须把经济周期波动的因素区分为内生和外生两种，从内在传导机制和外在冲击两方面进行系统分析。 内在传导机制是指经济系统内部结构特性所导致的对冲击的反应。这是一种内部缓冲机制或自我调节机制，反映了经济周期的“内生性”。一般来看，经济周期波动是大工业生产与大规模投资相互推动机制和供求约束机制这两种互为因果、相互作用的过程。大工业的巨大扩张能力是形成经济周期波动的物质前提，它与大规模投资紧密相连。一方面，它既为大规模投资的进行提供了必要的物质基础，其建立与发展又反映了大规模投资的结果；另一方面，大规模投资所产生的巨大需求又是引起大工业生产急剧扩张的重要动因。因此，大工业生产和大规模投资两者的相互作用，是形成经济周期波动的首要原因。同时，经济周期波动还与大工业的扩张力所遇阻力密切相关，这种阻力是由供求平衡状况形成的，或来自市场需求约束方面，或来自资源供给约束方面。因此，供求平衡约束是形成经济周期波动的另一个物质性的原因。 外在冲击机制，是指系统外的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，对来源于外生变量的自发性变化，可以是随机的或是周期的。外在冲击主要包括：货币供给性冲击；以投资和消费、财政和货币需求性的实际需求冲击；由于农业重大自然灾害或石油供应等而导致的实际供给冲击；体制变动冲击；国际政治和经济冲击等。 外在冲击是经济周期波动的初始原因，内在传导则是系统内部对冲击的自我响应和调整。几乎所有的外在冲击都要通过内在机制而最终对经济过程产生影响，因此，引起经济周期的基本原因来自于经济体系内所特有的推动力和抑制力。内在传导机制决定着经济波动的周期性和持续性，决定着经济周期的基本形态，而外在冲击只是通过内在传导机制对

河南省经济增长影响因素分析资料报告

资源与环境学院 计量地理学课程论文 省经济增长影响因素分析 班级 姓名 学号 专业地理科学专业

省经济增长影响因素分析 摘要：改革开放以来，省的经济一直在以极快的速度增长，本文采用经济增长模型和多元线性回归分析方法对2001～2014年省经济增长因素进行研究，分析了物质资本、消费、财政支出对省生产总值的影响，建立计量模型，寻求这些变量与省国民产出的数量关系，进行定量分析，对模型进行检验。 关键词：消费、投资、经济增长、财政支出 一、前言 （一）经济增长理论 经济增长是指一个国家或地区的生产商品和劳务能力的扩大。在实际核算中，常以生产的商品和劳务总量的增加来表示，即以国民生产总值和地区生产总值的（GDP）的增长来计算。经济增长是经济学研究的永恒主题。 古典经济增长理论以社会财富的增长为中心，指出生产劳动是财富增长的源泉。现代经济增长理论认为知识、人力资本、技术进步是经济增长的主要因素。 （二）影响因素的分析 从古典增长理论到新增长理论，都重视物质资本和劳动的贡献。物质资本是指经济系统运行中实际投入的资本数量.然而，由于资本服务流量难以测度，在这里我们用全社会固定资产投资总额（亿元）来衡量物质资本。居民消费需求和政府投资也是经济增长的主导因素。 经济增长问题既受各国政府和居民的关注,也是经济学理论研究的一个重要方面。 在2001—2014年的14中,我省经济年均增长率高达11.5%,综合实力大大增强,居民收入水平与生活水平不断提高,居民的消费需求的数量和质量有了很大的提高。但是,我省目前

仍然面临消费需求不足问题。因此,研究消费需求对经济增长的影响,并对我省消费需求对经济增长的影响程度进行实证分析，可以更好的理解消费对我省经济增长的作用。 二、数据收集与模型的建立 （一）数据收集 本文采用了2001-2014年的省生产总值等数据，来源于《省统计年鉴》，具体数据表如下：

对中国经济增长影响因素的实证分析

影响中国经济增长因素的实证分析 学院：经济学院 专业：金融 教学号：21140731 姓名：王月

影响中国经济增长因素的实证分析 摘要：改革开放以来，中国的社会经济取得了飞速发展，经济增长速度更是举世瞩目，已成为世界第二大经济体，仅次于美国。本文根据计量经济学、中级宏观经济学、Eviews软件相关知识，采用时间序列数据模型和多元线性回归分析方法对1985年-2015年三十多年间中国经济增长因素进行研究，分析了居民消费价格指数、固定资产投资、公共预算支出、进出口总额对国内生产总值（GDP）的影响，建立计量经济学模型，寻求这些变量与国内生产总值的数量关系，进行定量分析，对模型进行检验，最终得出结论。 关键词：CPI、GDP、投资、预算支出、进出口、经济增长 一、研究的目的要求 （一）经济增长理论 经济增长是指一个国家生产商品和劳务能力的扩大。在实际核算中，常以一国生产的商品和劳务总量的增加来表示，即以国民生产总值和国内生产总值（GDP）的增长来计算。经济增长是经济学研究的永恒主题。古典经济增长理论以社会财富的增长为中心，指出生产劳动是财富增长的源泉。现代经济增长理论认为知识、人力资本、技术进步是经济增长的主要因素。 （二）影响因素的分析 在曼昆中级宏观经济学第七版中指出，国民收入核算把GDP分为四大类支出：消费（C）、投资（I）、政府购买（G）、净出口（NX）。用Y代表GDP有，Y=C+I+G+NX。

从公式可知，GDP主要受这四方面影响，因此本文用公共预算支出衡量一部分政府购买，用全社会固定资产投资总额衡量投资。居民消费需求也是经济增长的主导因素。经济增长问题既受各国政府和居民的关注也是经济学理论研究的一个重要方面。在过去的几十年里,我国经济年均增长率高达9.6%,综合国力大大增强,居民收入水平与生活水平不断提高,居民的消费需求的数量和质量有了很大的提高。但是,我国目前仍然面临消费需求不足问题。因此,研究消费需求对经济增长的影响,并对我国消费需求对济增长的影响程度进行实证分析，可以更好的理解消费对我国经济增长的作用。所以，选取了CPI物价指数来进行进一步分析。同时随着对外经济加强，进出口贸易已成为中国经济重要组成部分，所以进出口额也是值得分析的因素。 二、模型设定与参数设计 （一）数据的收集 中国经济增长影响因素模型时间序列表

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

影响房地产市场的因素有

影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

中国经济增长影响因素的分析报告

计量经济学及软件应用课程小论文中国经济增长影响因素的分析 小组成员学号 雨 呵呵 庞晓雅 晓锐 指导教师：西超

目录 1.背景 (4) 2.模型的建立 (5) 2.1理论模型的确定 (5) 2.2建立初始模型——OLS (9) 2.2.1使用OLS法进行参数估计 (9) 2.2.2对初始模型进行检验 (9) 2.3建立修正模型——WLS (18) 2.3.1使用WLS法进行参数估计 (18) 2.3.2对修正模型进行检验 (19) 3.模型经济意义分析与检测 (23) 3.1模型的经济意义分析——结构分析 (23) 3.2利用模型进行预测 (23) 3.2.1被解释变量Y的点预测 (23) 4.结论 (26) 4.1主要结论 (26) 4.2政策建议 (26) 5.参考文献 (27)

中国经济增长影响因素的分析 摘要：改革开放三十三年以来，中国的社会经济取得了飞速发展，经济增长速度更是举世瞩目。本文根据计量经济学、西方经济学和Eviews软件相关知识，采用时间序列数据模型和多元线性回归分析方法对1980-2009年（中国统计年鉴数据截止到2009年）三十年间中国经济增长因素进行研究，分析了物质资本、劳动力、消费对国生产总值（GDP）的影响，建立计量经济学模型，寻求这些变量与国生产总值的数量关系，进行定量分析，对模型进行检验，最终得出结论。 关键词：劳动力、投资、消费、经济增长、最小二乘法。

1 背景 经济增长是指一个国家生产商品和劳务能力的扩大。在实际核算中，常以一国生产的商品和劳务总量的增加来表示，即以国民生产总值（GDP）和国生产总值的的增长来计算。 古典经济增长理论以社会财富的增长为中心，指出生产劳动是财富增长的源泉。现代经济增长理论认为知识、人力资本、技术进步是经济增长的主要因素。 从古典增长理论到新增长理论，都重视物质资本和劳动的贡献。物质资本是指经济系统运行中实际投入的资本数量.然而，由于资本服务流量难以测度，在这里我们用全社会固定资产投资总额（亿元）来衡量物质资本。中国拥有十三亿人口，为经济增长提供了丰富的劳动力资源。因此本文用总就业人数（万人）来衡量劳动力。居民消费需求也是经济增长的主要因素。 经济增长问题既受各国政府和居民的关注,也是经济学理论研究的一个重要方面。在1978—2008年的31年中,我国经济年均增长率高达9.6%,综合国力大大增强,居民收入水平与生活水平不断提高,居民的消费需求的数量和质量有了很大的提高。但是,我国目前仍然面临消费需求不足问题。 本文将以中国经济增长作为研究对象，选择时间序列数据的计量经济学模型方法，将中国国生产总值与和其相关的经济变量联系起来，建立多元线性回归模型，研究我国中国经济增长变动趋势，以及重要的影响因素，并根据所得的结论提出相关的建议与意见。用计量经济学的方法进行数据的分析将得到更加具有说服力和更加具体的指标，可以更好的帮助我们进行预测与决策。因此，对我国经济增长的计量经济学研究是有意义同时也是很必要的。

房地产周期波动成因分析

房地产周期波动成因分析 一、房地产周期波动研究概况 20世纪60年代，美国StephenA.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。 从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：以全国为对象研究房地产周期[1]；以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期[2]；以宏观经济周期为背景研究房地产周期[3]。 从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期[4][5]。 采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期，如空置率[6]、通货膨胀率[7]、房地产价值[8]、价格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型[10]、租金增长率和租金分布模型[11]；三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略[12]。 在我国，对经济周期波动的研究主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面。其内容主要为国外有关经济周期研究成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点[13]以及利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点[14]等。 本文结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。 二、房地产周期波动与房地产投资 以武汉市为例，选择房地产业国内生产总值、房地产开发投资总额、住

中国经济周期波动新特征分析

中国经济周期波动的新特征分析 改革开放以来，中国经济取得了高速增长。但在1995年之前，经济增长呈现明显的“大起大落”的古典周期，而1995年之后，经济增长的波动越来越小，逐渐呈现出增长型周期的特征，即平稳、持续、高速增长。对于这种趋势，其内在原因是什么，能不能继续保持，如何更好的实现经济的平稳运行，就成为一个不得不令人关注的问题。 1. 新特征的描述 1.1 特征之一：经济增长越来越平稳 H-P滤波法是目前分析经济周期时最广泛的应用的工具，它由Hodrick和Presott于1981年分析美国战后的经济景气时首先提出，后来于1997年正式发表。【参考文献】 假定时间序列Yt由趋势性部分τt和波动性部分c t组成，即 Y t=τt+c t，t=1，2，3，4…..，T Hodrick和Presott提出通过一个最小化公式，将趋势性部分τt 从Y t中分离出来，即： 其中λ是控制曲线平滑的乘法参数，λ越大，则趋势性部分τt 越平滑，当λ→∞时，式中第二项就只能取0，此时公式就变成了最小二乘法公式，H-P滤波就退化成最小二乘法。 我们使用H-P滤波法对1978年到2007年的GDP增长率进行分析，由于是年度数据，λ的值取6.25，得出的结果如图1.

资料来源：历年《中国统计年鉴》。 通过H-P 滤波法，将Trend 近似看做潜在经济增长率，则可以得到实际经济增长率与潜在经济增长率的差值。 1978—2007年中国潜在GDP 增长率估算结果、实际增长率和潜在增长率差值估算结果 年份 实际GDP 增长率 潜在GDP 增长率 两者差值 年份 实际GDP 增长率 潜在GDP 增长率 两者差值 1978 11.7 9.389625 2.310375 1993 13.7 11.48151 2.218492 1979 7.6 8.715833 -1.11583 1994 13.1 11.47647 1.623533 1980 7.8 8.4117 -0.6117 1995 9.3 10.88501 -1.58501 1981 5.2 8.668354 -3.46835 1996 10.2 10.11458 0.085424 1982 9.2 9.579049 -0.37905 1997 9.6 9.319014 0.280986 1983 11.1 10.6821 0.417896 1998 7.3 8.665833 -1.36583 1984 15.3 11.45519 3.844812 1999 7.9 8.367504 -0.4675 1985 13.2 11.44284 1.757165 2000 8.6 8.417961 0.182039 1986 8.5 10.80475 -2.30475 2001 8.1 8.736341 -0.63634 1987 11.5 9.981779 1.518221 2002 9.5 9.270904 0.229096 1988 11.3 9.046016 2.253984 2003 10.6 9.868098 0.731902 1989 4.2 8.312465 -4.11247 2004 10.4 10.41102 -0.01102 1990 4.1 8.456769 -4.35677 2005 11.2 10.89989 0.300108 1991 9.1 9.496576 -0.39658 2006 11.1 11.33314 -0.23314 1992 14.1 10.75245 3.347549 2007 11.7 11.75723 -0.05723 资料来源：历年中国统计年鉴 244 8 1216Hodrick-Prescott Filter (lambda=6.25)

全面分析影响中国经济增长的因素及应对策略

全面分析影响中国经济增长的因素及应对策略 总的说来30 年来改革开放的伟大成就，中国经济得到长足的进步和发展。具体说主要是以下两方面的原因： 首先是中国经济市场化程度的持续提高。市场化程度高低在很大程度上决定经济增长是大起大落还是平稳增长。计划经济体制时期，我国经济市场化程度极低，各种商品和服务产品的价格形成几乎完全由政府管制，市场因素在经济生活中受到极端压抑，计划体制的管制力量远远大于市场力量，外在的政府干预因素经常冲击正常的经济周期，导致经济多次大起大落。近年来，经济体制改革不断深入推进，市场化程度进一步提高，对经济增长的直接影响就是导致经济增长？ 其次是宏观调控的完善，适宜的宏观经济政策的支撑，也就是1998 年年中以来扩大 内需的政策，其政策手段是实施积极的财政政策和稳健的货币政策。 6 年来的实践证明这种政策转向是成功的，理论分析上也站得住脚。扩大内需的政策能使新一轮经济周期呈现出新特征，还在于这项政策的稳定性、连续性，该项政策组合持续达6 年之久。2004 年积极财政政策逐渐淡出，转向中性的财政政策，这种转变是很必要和及时的，避免了严重通货膨胀和经济过热的出现，确保经济稳定增长。政策需要一定的稳定性、连续性，否则不利于经济的持续增长，这方面有个很好 的反面案例，就是日本20 世纪90 年代的财政政策。 90 年代初日本泡沫经济崩溃以后，为了刺激经济，日本政府积极推行扩张性财政政策，但是效果并不明显，其中一个重要原因是受到政策缺乏连续性的影响。 然而中国经济增长的动力来源于哪里？国民生产总值等于消费、投资与净出口之和2008 年中国消费和投资对国民生产总值的贡献率分别为

影响我国经济可持续发展的因素分析

影响我国经济可持续发展的因素分析 【内容提要】自改革开放以来我国经济实现了持续高速增长，但从可持续发展的角度审视这种增长，还存在许多问题。本文从人口素质、自然资源利用及环境问题三方面分析了影响我国经济可持续发展的因素，并相应地提出了我国经济可持续发展的战略构想。 【关键词】可持续发展/因素分析/战略构想 “可持续发展理论”认为经济发展应与资源保护相结合，强调人类利用生物圈的管理，目的是使生物圈既能满足当代人的最大利益，又不对后代人满足自身需求的能力构成危害。这一理论最早出现于1980年联合国规划署（unep）委托世界自然资源保护联盟（lucn）起草的《世界自然资源保护战略》的文件中[1]。随着人们认识的不断提高，对可持续发展问题的探讨越来越深入和具体，“从可持续发展思想的发展历程可以看出，可持续发展已从一开始注重生物方面，扩展到注重包括环境、经济、社会等各个相关因素，并使之相互协调发展。可持续发展应是生态—经济—社会复合系统整体的可持续性发展。衡量可持续发展主要有经济、环境和社会三方面的指标，缺一不可[1]。”在过去的20年间，中国经济经历了空前的城市化和令人瞩目的工业化过程，其经济增长率已经稳定在8％-9％，确立了发展中的经济大国形象，但是，按照“生态—经济—社会的指标”进行衡量，我们的经济增长并不等于经济发展，更不一定能实现经济的可持续发展。资料显示，如果从GDP中扣除因环境污染造成的损失，中国经济增长率将大大降低，甚至可能是零增长。影响我国可持续发展的因素从宏观上看有人口及其素质问题、自然资源的利用问题以及环境问题。 一、中国人口及其素质 （一）人口众多，整体素质偏低 由于历史的原因，我国人口基数大。尽管从20世纪70年代中后期开始实行计划生育政策，从而使人口的增长率得到明显的下降，以至到1998年降到1％以下，但2001年的最新统计表明全国人口已达到12.95亿，而且今后平均每年新生人口仍高达2100万，自然增长人口达1350万。虽然我国资源丰富，经济增长速度较快，但按人口平均计算仍然是世界上最贫穷的国家之一。而且，应该看到，我国人口有70％在农村，人口增长率下降的贡献主要来自城市，上海已经趋近零增长，而农村，尤其是内地较贫困地区生育率仍然很高。有资料表明：1990年，全国文盲和半文盲人数达1.8亿以上，农村就业人员中，文盲和半文盲近36％，据全国1％抽样调查资料，截止到1995年15岁及15岁以上人口中文盲率达16.48％，农村（县以下）则为19.66％。城乡人口结构失衡，导致整体国民素质的低下，影响了劳动生产率的提高和社会生产力的发展。联合国教科文组织一项调查表明，能够提高劳动生产率的能力，小学生为43％，中学生为108％，大学生为300％。中国目前的人口结构必然会影响人力资源的开发和增长方式的改变，影响个人的收入水平和生活质量。湖北省农村抽样调查队早在1986年对湖北省农村调查发现，文化水平不同的家庭人均收入呈明显的梯度差异，对人口本身的数量发展也有重要作用，生育率与文化的高低成反比是普遍规律。我们应从高生育率—低人口文化素质—低劳动生产率—高生育率的初级循环模式向低

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

经济周期理论 学派观点总结 经济波动

第1 新古典经济周期理论 新古典经济周期理论发轫于 20 世纪 70 年代早期，主要得益于卢卡斯（Lucas,1972, 1975）的学术贡献。与传统的凯恩斯经济周期理论和货币主义经济周期理论不同，新古典经济周期理论强调理性预期是产生经济波动的重要原因，认为经济周期性波动的根源在于行为人的预期错误。预期错误可能是由外部的不能合理预见的随机冲击引起的，如货币供给冲击、战争和粮食危机等，其中货币供给冲击是一个非常重要的冲击源，即货币增长的不确定性导致了非预期的通货膨胀，进而引发产出和就业的波动。在政策建议方面，新古典经济周期理论完全否定了政府干预的有效性，主张利用固定规则代替相机决策。 一卢卡斯的主要观点 卢卡斯最早在《预期和货币中性》（1972）一文中提出货币周期模型，之后又在《经济周期均衡模型》（1975）一文中扩展和补充了由货币因素引发经济波动的产生、传导和消失过程。Lucas 认为，在一个众多相互分离的竞争市场内，假设生产者并没有觉察到中央银行增加货币供给量，对于随之而来的价格上涨，如果生产者认为价格上涨是局部性的，则必须调整产出；如果生产者认为价格上涨是全局性的，则必须保持产出。生产者被迫面临如何在知道单个商品价格变化的基础上对总价格水平作出尽可能准确的判断的问题，这就是不完全信息假设的体现。一种可能的识别情形是将其视作两种情况共同作用的结果，组合的比例取决于过去的价格波动的均值和方差。若以往的价格比较稳定，则当前的价格变化会更多地视作局部性的；若以往的价格起伏较大，则当前的价格变化会更多地视作全局性的，这就是市场上价格信号的提取过程。然而，在不完全信息情形下，总会有一部分生产者不能准确预测到价格是全局性上涨，而采取调整产出的行动。所以一般价格水平的提高对总量经济的影响，本质上与相对价格的提高对单个生产者的影响一样，都能引起产出、就业和投资等宏观变量同方向的运动。但这只是暂时的，人们一旦发现价格上涨是由总需求变化引起的一般价格水平的上涨，就会

河南省经济增长影响因素分析

资源与环境学院 令狐采学 计量地理学课程论文 经济增长影响因素阐发班级 姓名 学号 专业地理科学专业

经济增长影响因素阐发 摘要：变革开放以来，的经济一直在以极快的速度增长，本文采取经济增长模型和多元线性回归阐发办法对～经济增长因素进行研究，阐发了物质资本、消费、财务支出对生产总值的影响，建立计量模型，寻求这些变量与国民产出的数量关系，进行定量阐发，对模型进行检验。 关键词：消费、投资、经济增长、财务支出 一、前言 （一）经济增长理论 经济增长是指一个国家或地区的生产商品和劳务能力的扩年夜。在实际核算中，常以生产的商品和劳务总量的增加来暗示，即以国民生产总值和地区生产总值的（GDP）的增长来计算。经济增长是经济学研究的永恒主题。 古典经济增长理论以社会财富的增长为中心，指出身产劳动是财富增长的源泉。现代经济增长理论认为知识、人力资本、技术进步是经济增长的主要因素。 （二）影响因素的阐发 从古典增长理论到新增长理论，都重视物质资本和劳动的贡献。物质资本是指经济系统运行中实际投入的资本数量.然而，由于资本办事流量难以测度，在这里我们用全社会固定资产投资总额（亿元）来衡量物质资本。居民消费需求和政府投资也是经济增长的主导因素。 经济增长问题既受各国政府和居民的关注,也是经济学理论研究的一个重要方面。 在—的14中,我省经济年均增长率高达11.5%,综合实力年夜年夜增强,居民收入水平与生活水平不竭提高,居民的消费需求的数量和质量有了很年夜的提高。可是,我省目前仍然面临消费需求缺乏问题。因此,研究消费需求对经济增长的影响,并对我省消费需求对经济增长的影响水平进行实证阐发，可以更好的理解消费对我省经济增长的作用。 二、数据收集与模型的建立 （一）数据收集 本文采取了的生产总值等数据，来源于《统计年鉴》，具体数据表如下：

房地产行业周期性分析

房地产行业周期性分析 房地产企业融资概述 融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。 房地产企业融资的影响因素 房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融 我国房地产行业所处生命周期阶段 以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。 本轮严厉政策调控证明的几个重大基本事实及推论。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳

赚不赔等几个重要基本事实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期的衰退的中后期阶段。 房地产行业成长性、盈利性与存货的周期表现及预测。2000至2010年的行业成长性、盈利性与存货等行业关键指标都十分清楚地证明我国房地产产业生命周期的存在，并证明了我国房地产行业当前所处的周期阶段，由此可以认为行产业生命周期视角下的估值判断与投资策略。产业生命周期可以很好地解释房地产发展历史与目前诸多市场与政策方面的重大现象，并对未来做出清晰的判断，同时也能很好地解释房地产估值在高毛利与确定性成长下不断创新低的现象，并可以对未来估值做出清晰的预测。但政策多变性与估值政策敏感性也决定局部性投资机会的存在。根据大周期观点，具有实力实现商业和盈利模式创新与突破的企业是第一条挖掘主线，建议关注万科、保利地产、金地集团和招商地产;根据中周期观点，具有“过冬”甚至逆势扩张实力的企业是另外一条挖掘主线，我们建议关注万科、保利地产、金地集团、金融街、中南建业毛利率和成长性都将开始缓慢往下，而行业存货则会快速增长。 2003年下半年以来对房地产的宏观调控引起了人们对中国房地产业所处周期阶段的探讨。这一探讨的兴起既反映了人们对中国房地产业发展轨迹加以历史定位的愿望，也折射出人们对当前中国房地产业状况判断及前景走向的关切。对于政府而言，只有科学地界定和判断中国房地产周期变化的状况及其成因，才能有助于采取适宜的宏观经济调控政策，顺势引导房地产业持续健康成长。对于房地产企业而言，需要通过判断房地产业的发展阶段，从而顺应房地产的周期变化特点对发展目标与发展战略进行有效调整。对于居民而言，无论是进行消费还是投资，准确推测房地产周期长度都有利于把握到一个好的市场时机。具体来说，人们试图从房地产业的周期性变化中来解读经过几年连续高涨的中国房地产市场究竟能持续多久?是否已临近衰退期?调控后房地产业发展前景如何?下一个波峰会出现在什么时候等?尽管当前学术界和企业家们对中国房地产业的经济周期究竟是多长时间尚有分歧，但大部分的论者都肯定了中国房地产业经济周期的存在。然而深入分析却表明，简单地将房地产经济周期的概念照搬到中国是不适宜的;提出中国房地产业存在几个

影响经济增长的因素分析

影响经济增长的因素分析 摘要：随着中国的快速发展，经济增长逐步成为人们讨论的热点话题。也有很多的学者对影响经济增长的因素进行了研究，本文将对此方面的文献进行整理，并重点从财政支出、政府投资行为、收入不平等、制度等方面分析其对经济增长的影响。 关键词：经济增长财政支出收入不平等 近年来，中国以较高的发展速度迅猛发展。2010年中国经济总量首次超过日本，成为仅次于美国的第二大经济体。中国经济发展如此之快，影响经济增长的因素也越来越受学者的关注。影响经济增长的因素也多种多样，许多西方经济学家对此都有有研究。美国经济学家丹尼森把影响经济增长的因素归结为六个：（1）劳动；（2）资本存量的规模；（3）资源配置的规模；（4）规模经济；（5）知识进展；（6）其他影响单位投入产量的因素。中国经济学者也有很多投入对影响经济增长因素的研究。本文主要对影响中国经济增长的因素予以总结归纳。 一、财政支出对经济增长的影响 财政政策为一国干预经济的主要政策之一，利用财政政策可以促进经济水平的提高，减轻经济波动，防止通货膨胀。一项财政政策的实施必然带动着财政支出的变动，因此，一项正确的财政政策对促进经济增长有着举足轻重的作用。政府财政政策的经济增长的影响是经济增长理论和宏观公共财政理论的重要研究方向。财政政策对经济增长的影响极大程度上取决于财政支出结构与税收结构。而且有关此类的大多数文献都是在假定劳动力供给无弹性的前提下讨论的，导致了财政政策对经济增长作用的传导机制受到一定的限制。无数的国内外学者对都进行了深入的研究。 1、国外学者的相关理论

Rebelo(1993)等考察了分类的财政支出对经济增长的影响；Angelopoulos etnal(2006)等考察了税收对经济增长的影响；Miller and Russek(1997)、Kneller et al(1999)考察了财政支出与税收对经济增长的影响。由于计量方法、数据选择、解释变量多少等要素的差异，这些学者得出的结论也有很大差别。例如：Miller and Russek(1997)根据18个OECD国家1966-1990年的数据检验得出，资本所得税、劳动所得税等扭曲性税收对经济增长率的影响不显著，劳动所得税、资本所得税每上升10个百分点，经济增长率下降0.1-0.2个百分；Kneller et al(1999)根据22个OECD国家1970-1995年的数据，检验发现劳动所得税、资本所得税对经济增长的扭曲作用很大。 2、国内学者的相关理论 严成梁、龚六堂在一个具有内生化劳动选择的内生经济增长模型考察了财政政策对经济增长的影响。他们认为内生化劳动力供给的两大优点：（1）消费税和劳动所得税不再是一揽子税收，他们可以政府的消费性公共支出也可以通过影响家庭的劳动-休闲选择，进而影响资本的边际回报与经济增长；（2）政府的消费性公共支出也可以通过影响家庭的劳动-休闲选择，进而影响经济增长。 他们的研究是在一个AK经济中内生化劳动选择，进而考察了政府财政政策对经济增长的影响。早在1990年Barro就研究了在AK 经济中引入生产性公共支出与所得税，假定政府通过征收所得税为公共政策融资，结果发现所得税税率与经济增长存在一个倒U型关系。 研究财政支出与税收对经济增长的影响，一个重要的研究方向就是公共支出对经济增长的影响。政府公共支出通常可以分为生产性公共支出和消费性公共支出。龚六堂他们运用了1997-2007年我国31个省份的数据，通过面板数据模型，考察了生产性支出对经济增长的影响。研究发现，我国生产性公共支出并不一定总能促进经济增长，生产性公共支出对经济增长的影响存在地区差异。他们认为原因可能是生产性公共支出的规模超出了经济的适可范围或生产性公共支出

浅析影响中国经济发展的主要因素及对策

浅析影响中国经济发展的主要因素及对策 【摘要】近期中国社会经济生活中，无论是商品价格，还是股市价格，抑或楼市价格，均发生不容乐观的变化。在这其中，有多种因素在起作用。本文通过对当前中国经济形势的深入分析，对其主要影响因素进行逐一剖析，试图从原因入手提出一些对当今中国经济的发展有益的建议。 【关键词】通货膨胀股价房价消费价格指数 1．当前中国经济发展概况。中国经济的发展迅速且平稳，在2006和2007年仍然一如既往地保持了较快且平稳的发展速度，宏观经济发展情况良好，加之近几年股票市场和房地产市场的发展态势良好，人们的投资热情越来越高，股价和房价涨幅大增。与此同时，其它商品的价格也在提高，尤其是2007年下半年以来，食品类价格更是飞涨，人们的生存压力加大，很多人士撰文评论中国的“通货膨胀”现象，这也是政府、经济学界和社会各层所共同关心和关注的问题。针对上述股市和楼市价格上涨以及通货膨胀等问题，我们将逐一进行分析。 2．当前影响中国经济发展中的主要因素及其成因。 2．1股票市场的发展变化及其原因。从2005年股权分置改革以来，我国的股票市场形势逐渐好转，以上证指数为例，2005年在1100点左右，而到2007年，最高时竟达到6100点，短短两年时间，增长5000点。但从2007年11月份开始，股市开始出现下跌情况，至2008年9月已跌至2000点左右。人们也由2007年对股票市场的趋之若鹜，变为现今的想方设法如何从股市抽身。 本轮股市上涨的背景是股权分置改革与人民币升值。股权分置改革实现了股票的全流通，对整个中国经济来说，此次改革无疑是迈向市场化的里程碑，2005年7月21日，人民币升值2%，由原来的1美元兑换8.27元人民币调整到1美元兑换8.11元人民币。此次人民币升值时机合适，不仅改变了当时的市场预期，同时也配合和促进了股改，两者一起推进了中国股市的市场化进程。然而短期内，当越来越多的资金大量涌入股市，而股票本身的价值并未得到大幅增加时，就会产生股市泡沫，而泡沫必然要破裂。另外，国家的紧缩政策也是重要原因。从2007年3月至8月，央行进行了四次加息，使得金融机构一年期存款贷款基准利率分别由2.52%、6.12%提高到3.60%、7.02%。与以往“越紧缩，越上涨”的现象不同，此次紧缩政策对市场资金面的影响产生了方向性的变化。以上可称之为股市下跌的内因。另外，国际大环境的变化也对我国股市产生了不可忽视的影响，2007年底的美国次贷危机，也通过一系列传导机制影响到我国的股市，这可以看作是我国股市下跌的外部原因。 2．2房地产市场的发展变化及其原因。房地产业作为与百姓生计密切相关的一个行业，房价的上涨不仅仅是一种经济现象。衡量房价上涨的指标很多，作