南充江东项目定位报告(印刷版)

致：南充恒策房地产开发公司

由：南充千居行房地产顾问公司

恒策集团江东项目定位报告

目录

第一章、项目概况及分析 (3)

1、项目地块概况 (3)

2、项目周边环境 (3)

3、S．W．O．T分析 (4)

4、分析结论 (8)

第二章、项目定位 (9)

1、市场定位 (9)

2、目标市场定位 (11)

3、形象定位 (16)

4、价格定位 (17)

第三章、项目产品定位及设计建议 (18)

1、建议依据 (18)

2、规划原则(略) (18)

3、建筑外观设计建议（略） (18)

4、室外环境设计建议 (18)

5、内部设计建议（略） (19)

6、配套设施规划建议 (19)

7、项目智能化定位建议 (21)

8、项目车位配置建议 (23)

9、物业管理定位及要点 (23)

第一章、项目概况及分析

1、项目地块概况

土地面积及规划指标

2、项目周边环境

慢城八岛与蝶院开阔的江景

临江下游临江上游

项目东侧环境差

3、S．W．O．T分析

3.1 S.O.W.T矩阵

S.W.O.T矩阵分析

3.2 S.W.O.T分析及应对

3.2.1优势

S1. 地理位置优越，环境幽雅，紧靠嘉陵江

项目紧邻嘉陵江，靠近三桥，整体环境优雅，城市化相对顺庆更弱，而

亲水效果更好，加上由周边大盘建设带动，区域逐渐形成了具有休闲风

格的建筑群，位置优雅，环境宜人。

S2. 在大盘做活做熟区域后上市，借用区域有利价值

天来豪庭、慢城八岛、蝶院、观澜尚郡等楼盘已用遍地开花轰炸式宣传

将该区域逐渐炒热，并形成了以江景为主要卖点，以品质大盘为支点，

以五星级酒店带动，整体提升了区域形象，并使之成为可与主城区内任

何区域抗衡的江东—滨江版块，在市场中极具杀伤力。

S3. 项目规模较小，营销策略上方便灵活

与区域内其他楼盘相比，本案规模相对较小，销售周期短，因此借用周

边大盘做熟区域后，本案将大大的缩短项目推广预热期，可根据自身及

市场情况灵活安排上市及销售时机和节点。

S4. 产品设计合理，具有相当竞争力

产品设计上一梯三户、一梯两户的设计，能够与本区域价值相符，同时

对周边竞争楼盘的产品上形成差异和弥补，因而从产品上提升项目竞争

力。

S5. 开发商具有丰富经验，能够理性看待市场

开发商在杭州等一线城市的纯熟开发经验，对项目操控驾轻就熟，对项目的整体安排已了然于胸，不会象某些开发商盲目安排，能够最大限度地使项目提升利润，规避风险。

3.2.1劣势

W1.周边大盘林立，销售压力巨大

尽管区域在大盘带动下逐渐成熟，吸引力、关注度高，但不可避免的是各大竞争楼盘前期已做了大量宣传造势，以具备相当的客群。且其观景效果更佳、社区规模更大、内部配套设施更全、市场口碑形象更高，使得其对本案的压迫式竞争力强大。

W2.回款周期要求短，不利于利润的获取

众所周知，房地产项目开发的主要利润来自于市场发展与土地增值带动的价格彪升。由于开发商对回款周期要求较短，相对难于本区域及区域市场价值，难以获得较高利润。但同时能够降低相应风险。

W3.交通枢纽造成噪音、安全等消极影响

作为南充主城区主要的交通干道—滨江大道这一快车道直接降低了项目品质，同时也拉远了项目与滨江的亲水距离。其存在的安全性隐患、扬尘、噪音等影响会随着该区域的不断成熟而日趋严重。

W4.项目东、北侧环境有待改善

项目地块为大面宽、短进深，相对纵深不足。因此整个小区更容易受西侧滨江大道和东侧背后生产性企业干扰影响，环境将大打折扣，形成不可忽略和避免的硬伤。

W5.地块短板，规划设计单一缺乏变化

本案受土地地块形状限制，难以做出富有变化的规划组团设计。使建筑平面布局组合结构相对单一，难以体现项目规模、提升整体形象。

3.2.3机会

O1.该区域在高端楼盘的带动下，居住价值彪升，升值速度和空间快且大该区域在几大高端项目带动下，加上日益稀缺的自然环境，区域已逐渐形成高端、休闲、生态的代名词，居住价值及市场价值提升很快，为本案的销售带来了市场机会和客群。

O2.区域内皆为高端楼盘，直接提升本案形象和品质，形成有价的无形资产，提升起价从调研中不难看出，此区域高端楼盘开盘价已直逼

4000大关，若下半年能够顺利突破，则本案能够直接享有其带来的

成果。提升起价，获得较大利润。

O3.楼市年后明显回暖，市场逐渐接受4000左右房价；

据调研年后楼市开始回暖，成交量呈上升趋势。天来豪庭开出4000元左右/㎡的价格，已逐渐开始为人接受，为本案价格的制定树立了标杆。

04.两会后调控政策已基本出台，市场预期风险已部分释放

两会时闹得沸沸扬扬的关于房地产调控时间，随着政府出台的整改78家央企而逐渐落下帷幕。从现阶段来看政策性调控风险已基本释放。3.2.4威胁

T1.今年整个城区供应量巨大，板块间竞争压力大

受去年全国楼市价格大幅提升影响，本地市场拍出土地陡增，加上08、09两年楼市低迷，其时暂缓开发土地相累计，超过三百万平米房屋，可见竞争压力之巨大。且版块间各有所依，不得不面对现实，理性看待市场。

T2.区域市场内楼盘众多，竞争激烈

今年本区域已有超过百万平米商品房集中开发，更如天来、华诺、慢城等高端综合性楼盘挤压，竞争非常激烈。

T3.区域成熟度不足，缺乏影响、号召力

尽管本区域借助环境资源大打高端牌，但毕竟高坪区在本地人习惯性思

维中仍有偏僻、落后、不成熟等思想。加上区域内配套设施不完善，与

顺庆各版块相比，仍有相当差距。

T4.楼市回暖，一线城市价格彪升，可能出现新一轮的政策性调控

尽管年后未出台新的、相对严厉的调控政策，但随着一、二线城市价格

快速提升，新一轮的政策性调控仍随时可能象定时炸弹一样出台，严重

的打击楼市信心，不得不谨慎看待。

4、分析结论

根据S.W.O.T分析，在此做出简要、初步判断，其归纳如下：

1.市场环境逐渐恢复，购买热情逐渐回升，是难得的机会；

2.本地房地产市场放出巨量，竞争压力相当大；

3.本区域作为新兴的宜人宜居，休闲型亲水环境优雅的得天独厚条件，

为项目提升了形象价值；

4.区域内竞争激烈，应把握好大市脉搏，抓准机会，紧跟周边大盘，

适时出招，完成销售，化解风险。同时做好房价提升，吃足利润的

准备；

5.合理整合现有资源，张驰有度有节的制定推广销售计划，尽可能避

开大势调整，合理调整销售周期。

第二章、项目定位

1、市场定位

1.1项目区域定位

从调研报告可知本案所处区域应分为两个方面来看，对区域进行综合性评估定位。

A、日渐稀缺的亲水性江景版块，环境优越，临江距离近水质优良，生态环

境优越。是本地不可多得和复制的宜居地之一。

B、该区域所处高坪区，是本地人传统观念中的落后区域，配套设施不完善、

偏僻、低价。从一条滨江大道可看出，顺庆区滨江大道车水马龙，而该

区域却人烟寥寥。区域基础设施仍需加强，待完善。

C、从华诺国际、天来豪庭、慢城八岛、蝶院等高端楼盘逐一亮相和铺天盖

地的广告推广，使该区域成为当前的焦点，形象价值全面提升，而以天

来为首的楼盘更是开出超过4000元左右/㎡的“天价”，作为该区域真

实价值的体现，使该区域价值、美喻度不断提升，逐渐崛起。

D、随着大南充的形成，及基础设施逐渐完善，三区的城区概念逐渐模糊，

取而代之的是以沿滨江为和核心的高端生态居住区、以顺庆传统的成熟

的政治、商业、文化为核心的生活商业区、以及以相对性价比高的的嘉

陵生活居住区。因此，该区域将逐渐被看好，发展、升值前景巨大。

从以上四项分析中，我们可以将该区域定位为：

◎南充“浦东”

◎比肩顺庆滨江板块、超越市政新区、嘉陵区的

新开发居住热点板块

◎南充未来3-5年最具潜力的生活发展区域

◎迄今为止，

南充市政规划配套最科学、最完善、最宜居的区域

◎南充真正意义适合中产阶级聚居的区域

◎南充城市核心，唯一江岸板块的绝版区域

1.2产品定位

一个房地产项目的产品设计是它的核心，尤其当前，在房地产市场竞争异常激烈的情况下，更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。从本案规划设计到户型设计中，不难看出产品特征如下：

A、项目土地较为规整，但属短板型，除建筑外难以配置其他附属设施，

属简单围合，结构单一，不足以支撑项目在这一“高端”地段的高

端社区。

B、从户型结构来看，以80㎡—106㎡中小户型为主打，基本以套三为

主，套二为辅，部分配有可变空间。整体来看，比较适合中高档的

市场定位。

C、虽然受地块限制，规划设计上也作出了大的围合却成就了大楼间距，

成为本案设计的亮点。清一色的18层电梯使项目水平天际轮廓线平

滑工整。

D、户型面积来看，本案没有超过120㎡的大户型是考虑得比较周到的。

受项目地块影响，决定本案不可能是顶级高端楼盘，因此采用面积

适中的中小户型规避了高端的市场风险，值得称道。

综合以上分析，本案产品定位为：

◎南充特色型现代时尚简洁欧式建筑群落

◎媲美多层的实用型精致户型

◎高密度、窄间距、小视野传统多层的升级产品

1.3市场最终定位

综合上述各项因素的分析及目前区域市场供需特征、其他产品的优劣势，为本项目在市场中确定合理的位置、树立独树一帜的产品形象。

结合本案所处区位、自身特点等属性和与区域内主要竞争楼盘的关系，可将本案定位为：

◎差异性的高层、多层、别墅的市场空白

◎区域内高端楼盘的补充，具有唯一性的中高端楼盘

◎同时期内小高层产品的绝对霸主地位

一切采取以中高端为核心的姿态，借助区域影响力和自身推广拔高自身形象。

2、目标市场定位

目标市场是指产品决定进入的具有共同需要或共同特征的购买者集合，它是某类产品的最终客户群体。针对本案而言即为购买或租用本物业的客户对象。由于客户对象在公司性质、从事行业、企业规模等方面存在较大的差异，因此其消费的需求特征也就复杂多变。故在进行房地产市场营销时，依照项目自身素质及特点，正确划分物业的客户对象，分析其消费特征，便能使销售工作做到有的放矢，取得事半功倍的效果。

2.1目标市场构成分析

与区域内高端楼盘相比，本案与其市场主要构成上有所区别，根据调研和购买法则，分析如下：

A、当地原住居民

本案主要客群构成与其他区域内楼盘相同，首先是以项目为核心，500

米为半径。这一区域内的原住居民为主。其一是他们熟知这一区域，其二是生活时间长，对本区域的生活习惯、配套都充满感情，不会轻易原离。更兼失地农民、居民拆迁，将作为主要购买力。

受购买力所限选择周边中端、中低端楼盘

B、公务员、企事业单位职员

该部分人群相对收入和文化较高，对房地产市场比较了解，对周边人群具有一定影响力，自身也具备投资意识和开阔的视野。他们一方面有改善居住环境的实际需求，同时知道稀缺的江景资源日益稀少，不容错过，更兼收入颇丰，有投资的需求。因此，首先看好的是区域和地段。而本案则在他们的投资视野之中。

选择区位好，具有发展前景，当前价位低，具有相对空间更大的中端楼盘作为投资，或自住兼顾投资

C、周边市、县公务员、教师

随着城市的基础设施不断完善、健全，周边县市与南充市区交通十分便捷，家用轿车的日渐普及，都将南充城区的吸引力扩散得更远。据不完全统计，2009年全年全市周边县市来主城区购买商品房比重已达16%以上。可见，该客群可供挖掘的潜力非常大。

当前并不居住，等待退休后再来定居。追求繁荣、便利、环境优美的区域，追求当前价位具有明显优势楼盘

D、企业、单位管理、技术人员

该客群相对比较年轻、有文化，企业单位中层以上管理人员或具备某一领域职业技能的工作人员。他们更多的是看中环境和价格。而本案作为最有魅力的江东版块中高端楼盘，既能保证能够在该区域安家，同时又能兼顾到其比较看中的价格因素，因此该圈层也将是本案的主力消费群。

环境、地段、区位、价格要求兼顾的客群，对购房综合要求较高，追求高性价比，相对比较“挑剔”，但人群庞大，是主要的潜在客户

E、外出、外来务工人员

从邻近郊县来南充务工或经商人员，务工者一般从事具有一定技术含量的白领工作，经商者一般从事个体商户；通过长期积累，有一定积蓄，希望能在本地安家或回家乡为将来在城市定居人员。

具有一定积蓄，为子女读书、接父母进城及为自己将来所选。对区域成熟度、价格要求较高。

F、外延客户

周边郊县、乡镇居民，随着城市不断扩张及基础设施的不断完善，追求繁华。

随着城市发展不断扩大，周边乡镇购房群体增加，追求繁华与配套

客群圈层分析

2.2目标市场需求特征分析

由以上分析可知，目标市场客群特征可归纳为：

A、区域选择方面

目前南充可共选择的主要大的版块有三处。其一市政新区版块、其

二为江东版块、其三为嘉陵区版块。三大版块各有特点，不再一一

赘述。就江东版块而言，主要竞争力为原生态、亲水性强、未成熟

但发展潜力巨大等特征。

因此认同本区域的客群受区域大盘影响，及对该区域环境的认同感

将选择本区域。

B、何时购买

随着该区域大盘入市后，几大高端项目连续亮相开盘后，将带动更

多普通购房者进入。因此，时机需要耐心等待。

C、购买时的考虑因素

首先将会拿本区域和顺庆滨江楼盘做比较。地段、价格、环境等因

素逐渐达到心理预期后再下手。

D、需求面积

该群体第一追求的是环境和居住舒适度，因此超过100㎡的大面积

户型将会成为起首选。而本案的构成客群则会相对购买大户型客群

缓下手，因为需要区域成熟度的支撑。

F、购买目的

够买小户型客群主要以自住为主，兼顾投资炒房为辅。自住追求环

境、交通、生活配套、价格等因素，而投资者则以前景、地段、价

差空间为主。

G、对配套设施的要求

机动车位、休闲娱乐、安全防范系统、网络系统、防火系统、银行

及生活市场等。

H、对装修水平的要求

多数客户都希望能够交房时有简单装修。如水、电、气入户到位、

墙面抹灰找平，甚至局部如厨、卫精装等要求。

I、对于工程进度要求

绝大部分客户在购买住房时只考虑现房亦或一年以内的短期期房，

普遍对远期期房缺乏信心。

2.3目标市场定位结论

根据上述对宏观及区域市场的分析和本案自身状况及物业定位的分析，本案应主要依托正在崛起的江东片区——优美的自然环境，同时利用周边大盘对该区域成熟度、价格的带动，利用价格优势吸引市场。

3、形象定位

形象定位的目的即为告知客户购买本物业的利益点所在，对于投资者而言则是——购买本案的原因。

3.1项目形象及推广风格

打造江东新区高端的形象，以项目形象引出恒策集团，在市场上形成略带差异化的形象和风格，奠定品质和品牌地位。

案名：幸福里

主题广告语：a居优越之上

b爱在幸福里

c醉美洋房生活

d在幸福里极目（阔视）全城

e献给追求幸福的人们

定位语：a大间距·小洋房·全通透江岸生活

b江东新城·城市中产阔居洋房

c江东新城·至美洋房生活

d江东·江岸时尚洋房特区

e江畔·山麓·洋房·幸福家

4、价格定位

4.1市场定价策略与原则

根据“幸福里”的实际规划和产品等情况，参照市场情况，相信通过差异化、特色化产品及优秀的开发团队、销售队伍、高品质包装推广，在最终的销售价格上能够超越观澜上郡、蝶院、力争实现天来豪庭的实时单价。

A、市场定位决定物业价格

通过推市场客群的分析了解，及“幸福里”针对性的规划和产品设计，

决定了项目是一个同区域内中高端楼盘，即单价上低于别墅的单价，

平于天来豪庭类似高端楼盘的单价，但本项目的户型面积的有效控制

在总价上都会低于别墅类的绝对高端楼盘，从而形成优势。

B、价格制定要符合定价的大环境

2010年宏观经济及全国房地产市场的不可控因素。在实时的大环境下

或许会在“幸福里”的销售期间内影响到我们的定价及销售周期的预

期。

C、定价要符合企业经营目标

当然价格高低的控制直接影响销售的进度，可根据恒策集团的实时的

战略方针适当调整销售的价格。

综合考量：我司建议在成本和预期利润允许的条件下，考虑到未来阶段周边市场的发展特点及周边竞争市场的状况，为使本案能够在一入市就迅速通过价格吸引客户关注，聚集“人气”，并抢占市场先机，同时为恒策集团在南充的再次扩张打下坚实基础。从目前市场情况来看，建议前期房源入市均价控制在3800元左右/平米（在项目正式对外公开时，我司将提供更详尽的建议）。

第三章、项目产品定位及设计建议

1、建议依据

一个房地产项目的产品设计是它的核心，尤其现在，在房地产市场竞争异常激烈的情况下，更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。本建议从规划、景观、建筑外观、户型、装修、配套设施、车位配置、智能化、物业管理等几方面对产品设计进行详细阐述产品定位建议，供在经营决策中作参考。

建筑外观对于一个项目的形象确立起着较为重要的作用，即使不能成为整个城市或某个区域的标志性建筑，也将是区域建筑群的重要组成部分。建筑物需通过自身所具有的魅力如雕塑感、鲜艳的色彩、独特的风格等而令人注目，为项目自身赢得声誉。

2、规划原则(略)

3、建筑外观设计建议（略）

4、室外环境设计建议

4.1室外环境营造

空间的利用效果

精心设计休息空间、道路附属设施、内庭院、光庭、中厅、室内绿化、

下沉式花坛、阶梯等，营造丰富的空间感受。

借用水的效果

利用水池、瀑布、水雾、喷水及涌泉创造动感空间。

植树效果

通过庭院绿化、屋顶绿化、门廊绿化，形成活力十足的绿化环境效果。

艺术效果

设置有意义并且艺术感很强的雕刻、纪念碑，营造人文环境。

照明效果

灯光照明是极其重要的，园区内路面照明、植树照明、楼体外立面的

照明，均能充分显示楼宇的档次。

4.2室外环境设计技术

人工地面的绿化是室外环境设计中具有代表性的技术之一。在地下

是停车场的上面植树绿化，或者在屋顶花园、建筑内中庭等部分进

行植树绿化时，就必须创造适合植物生长的必要条件，这是一整套

的技术，如铺设人工土壤及给排水设备。此技术并不单是外部环境

的营造，也是将绿色引入建筑物的内部的好方法，此技术需专业公

司参与。

5、内部设计建议（略）

6、配套设施规划建议

目前，随着房地产市场竞争白热化和消费者消费思想成熟化，越来越多的人更加注重物业的内在品质，即物业本身。而配套设施作为一个成熟社区的重要组成部分，越来越受到人们的重视，成为人们选择物业时一个重要的衡量标准。

配套服务设施是否齐全甚至对项目的市场形象、价格的影响很大。因此，物业具有较完备的功能配套是提升项目档次、吸引客户的有效手段之一，同时这些功能配套又可提供更大的赢利空间。

6.1建议依据

本案市场定位为区域内高端楼盘的补充，具有唯一性的中高端楼盘，作为完整成熟社区，齐全的商业及休闲配套必不可少。

6.2建议内容

6.2.1商业配套

在综合考虑本区域对商业设施的需求和本案的临街规划功建，建议底

层（一至二层）为生活配套服务。

在分析了本案所在区域的特性及自身物业情况，总结了客户群的构成

及他们对本案存在的潜在需求后，建议本案底部商业配套部分的主要

服务对象为在本案业主使用的休闲、生活配套服务，应充分考虑其需

求，为其提供更多的商业服务；在服务项目上，尽量寻找本区域之空

白点，且有助于提升物业形象及品质的项目（同时有一定程度的有效

需求）；具体而言建议设置如下功能或服务项目：

首层设置：银行（证券）、商务中心、邮局、票务中心、汽车美容等；

二层设置：中高档餐厅、小型咖啡厅、多功能厅等。

此设置不仅使项目具有浓厚的居住便利色彩，更能体现社区的成熟度

和城市气息，同时对商业的规划，更能利于商业群楼部分实现销售。

6.2.2生活配套

除临街营业房对项目生活配套的支撑，所提供的商业配套服务外，社

区内部的公益配套设施也应完善。

社区内游泳池、羽毛球场、篮球场、儿童活动区、各景观组团休息观

赏区、健身区、社区广场等相应配套设施也应设置齐备。

房地产项目产品定位报告

产品建议书

目录 第一章产品定位分析 (3) 一、影响产品定位的因素 (3) 二、产品市场定位描述 (3) 三、目标客户群体描述 (5) 第二章产品功能定位建议. (5) 一、整体规划建议 (5) 二、外观设计建议 (6) 三、户型设计建议 (6) 四、配套设施建议 (7) 五、装修标准建议 (9) 六、配套服务建议 (10) 七、物业管理建议 (11) 第三章价格策略 (11) 定价原则 (11) 定价方式 (11) 本产品定价建议 (11)

第一章产品定位分析 一、影响产品定位的因素 1、土地价值分析 ●产品地块规则 ●利于充分利用 ●易于规划与设计 2、需求分析 ●总需求较乐观 ●高品质住宅需求大 ●需求面积逐渐变小 3、供给与竞争态势 ●区域内供给量较大 ●土地储备丰富，存在开发潜力 ●入市时机较为关键 二、产品市场定位描述 1、本产品主要经济指标 ?总建筑面积： *****平方米 ?总占地： *****公顷 ?绿化率： **% ?容积率： *** ?地上建筑面积： *****平方米 ?商场： ******平方米 ?写字楼： *******平方米 ?其余为公寓： *******平方米 ?地下建筑面积： *******平方米 ?地下车位： *****辆 ?地上车位： ******辆 ?自行车： ******辆 2、整体功能布局

建议产品规划为： 一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。 ●整个社区采用围合式建筑方案 ●公寓采用板式高层 ●围合社区中央空间 ●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至 东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼； 社区西侧与东侧保持完整外立面。 ●社区设计两个出入口，实现人车分流。 ●商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场 可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为： 劲松商圈地标性建筑。 （具体规划情况见附图）

商业定位报告(销售)

S9商业定位报告 一、项目本体属性研究 1、项目经济指标 小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。 2、地块周边资源 交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。 周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。 周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。 生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高 档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状 态。 休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自

然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场， 文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后， 市场存在很大发展潜力。 本项目SWOT分析： 3、本体分析结论 单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。 我们审视S9起点的出路在哪里： 走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；

走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户； 走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。 高端商务会所 二、城市与环境研究 1、城市发展 德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！ 2、经济发展 山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。 3、人口状况 从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。 4、本章结论 南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。 产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。

项目定位报告模板

“项目定位报告”模板 第一章项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、宗地现状 1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对 开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开 工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构 等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊 等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 三、项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况 （1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育：大中小学及教育质量情况。 3、医院等级和医疗水平 4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、文化、体育、娱乐设施 6、公园 7、银行 8、邮局 9、其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、 学校、购物中心/超市的建设等。 9、其他 五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

石家庄龙泉花园项目策划定位报告

“龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。 第一章项目简介 项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总人口为17，500人，以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。铜业镇人口 12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。 附表： 第二章市场调查分析 本项目因所处地理位置距市区较远，该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：

（一）宏观经济分析：我国2001年国民经济增长指数为%，今年1-6月份我国国民经济增长指数为%，良好的经济运行环境和健康的经济发展，在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。 （二）市场分析：本项目按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此项目所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下： 市区住宅物业调查：

房地产项目定位报告书(00001)

前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.

二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

项目市场定位报告模版

项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。

三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等； O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查

竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表

房地产项目营销及产品力策划报告

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议

第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新

换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能

商业项目策划商业定位报告

目录 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)

一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)

第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）

（表1-1 ）数据来源：深圳富智 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。

地块项目策划定位报告

高发公司宝安119地块项目定位报告 前言 房屋建筑乃百年大打算。 项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析，并结合项目的总体评估和市场需求，提出有针对性的项目定位，旨在提高本项目的物业素养和市场竞争力，使项目特性更突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。

第一部分定位依据 一、环境依据------突破、衔接 项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面，也确实是项目定位时考虑地块的种种限制，并对限制因素进行合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境，包括对有害的环境做有效的处理和隔离（如污染、噪音、铁路、高压线等），对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景（如周

边公园、广场、江河、山脉、建筑物等），使小区成为都市总体的一个有机部分。 住宅的可持续进展关键在于建筑主题与环境的相结合。 二、市场依据 产品定位最终要面向市场，评价一个项目定位是否准确，最终的评委是市场。 (一)市场细分 市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白，降低竞争压

力，获得良好进展空间，是差异化竞争的实质。 现时期的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型，结果造成项目内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可幸免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群，是消费能力和消费需求截然不同的两种人，这种差不的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起，而且项目环境也不可能同时满足两种人群。 另一方面，市场竞争激烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品，如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是进展商必须深入考虑的问题。把握市场细分原则，走差异化竞争路线，就能专门好地把握住开发方向，确保项目成为市场上仅有、

商业项目定位及可行性分析报告

领跑，中国商业地产！ ---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen Page 25 of 25 本资料为word 版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商业项目定位及可行性分析报告 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容 资料范本

第一章项目定位及可行性分析 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

某房地产公司项目定位分析报告文案

昆泰集团 劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月

目录 第一章房地产宏观市场分析…………………………5—10第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好 二、宏观经济运行对房地产投资的影响 三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战 第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策 二、把握使百姓“买得起房”的有关政策 三、把握使百姓“买放心房”的有关政策 第三节2002年房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析.......................................11—18第一节区域环境概述 (11) 一、地理位置与道路交通状况 二、周边物业状况 三、人文环境及配套设施状况 第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述 二、产品供应特点分析

三、区域竞争对手分析 第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength（优势） 二、Weakness（劣势） 三、Opportunity（机会） 四、Threat（威胁） 第三章客户群体需求分析……………………………19—25第一节主导客户群的定位分析……………………19— 20 一、客户类别细分 二、主导客户群定位 第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23 一、购房时间、动机及关注因素 二、主导客户群购房偏好 第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24— 25 一、单位价格需求 二、贷款额度选择 三、首期的承受能力 第四章项目定位分析……………………………………26—29

某地产策划项目定位报告

盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 地产策划实务 2005-9-15 盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章工程地块整体情况分析 (3) 第一节工程简况 (3) 第二节工程交通出行分析 (4) 第三节街区功能分析 (5) 第二章工程土地SWOT分析 (6) 第一节工程地块优势分析 (6) 第二节工程地块劣势分析 (7) 第三节工程市场机会点分析 (8) 第四节工程威胁点分析 (8) 第三章工程市场定位分析 (9)

第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9) 第二节工程定位 (11) §3.2.1 整体定位 (11) §3.2.2 功能定位 (13) §3.2.3 形象定位 (13) §3.2.4 价格定位 (15) §3.2.5 户型面积定位 (16) §3.2.6 目标客户定位 (18) §3.2.7 小区配套功能定位 (20) §3.2.8 案名定位 (21) 第四章工程产品策划 (22) 第一节小区整体布局规划 (22) 第二节建筑风格 (24) 第三节户型设计建

议 (25) 第四节道路与交通规划 (27) 第五节景观及绿化规划 (27) 第六节生活配套规划 (29) 第七节物业经管建议 (31) 第八节小区智能化规划 (32) 第九节住宅小区细部处理 (33) §4.9.1 室内装修细节 (33) §4.9.2 室外环境细节 (34) 第十节社区人文环境的营造规划 (35) 第一章工程地块整体情况分析

房地产公司产品定位分析报告

v1.0 可编辑可修改产品定位报告

营销管理部 年月 第一章城市房地产宏观市场分析 第一节经济环境对房地产市场的影响 1、宏观经济运行对房地产投资的影响； 2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。 第二节国家及城市相关政策对住宅产业的影响 1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定； 2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响； 3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。 第三节城市房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测 a)总体供需关系分析及预测 b)总体价格预测

c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测 d)目前市场机会的初步结论 第二章区域市场分析 第一节区域环境概述 1、地理位置及交通交通状况； 2、区域配套设施状况； a)配套设施点位图 b)商业配套设施 c)生活配套设施 d)教育配套设施 e)医疗配套设施 3、区域自然及人文资源状况 第二节区域房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对区域房地产市场未来供需关系和价格走势的预测

北京XXX项目策划报告书

XXX项目策划报告书

目录 项目概况 XXX项目项目策划背景 区域环境分析 通州区购房客群消费行为分析 SWOT分析 项目价值分析 定位依据 定位建议 目标客户群分析 项目定位对周边地区竞争格局的影响 产品卖点整合 户型定位及配比建议 户型设计建议 产品规划建议 营销配合建议 项目实施进度安排 一、项目概况

?地理位置 本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属高速发展的“泛CBD”地区，是通州区区域规划之北苑商务区核心区，堪称通州的西门户。南临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东距CBD核心区国贸15公里，车程约10分钟。 ●四至：东为规划芦庄西路，宽30米，西为拟建20米规划路，南为长安街东延线 ——新华大街，北为通惠河。 ?建设用地面积：41033.1平方米 ?代征城市公共用地面积22310平方米 其中：代征绿地用地面积：12250平方米 代征道路用地面积：10060平方米 ?拟建建筑面积：约20万平方米，目标容积率大于4 ?总户数；约1100户 ?园区绿化面积：13222平方米 ?设计构思：围合设计，四栋北塔楼采用两栋连塔布置，三栋南塔以三层商业裙房相连， 东侧4层会所，西侧9层板楼。另有一南北朝向XX板楼于整体用地东侧，自成体系。 ?建筑性质：住宅、商业及配套设施 ?项目运作现状 ●本案为旧厂搬迁改造成项目，九月份，工厂将按合同规定搬迁完毕，完成建设区 域土地平整。不存在拆迁阻力，条件具备可迅速开工。 ●已完成市计发、建委立项手续。 ●已取得建设用地规划许可证，规划意见书，目前正在进行审定方案的完善与报批。 ●本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式取得国有土地使用权，但需限 在10月31日前具备办理出让手续条件。 二、XXX项目项目策划背景 ?内部因素 ●属规模较大的郊区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及 品质的超前性。 ●容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市 场的需求。

某房地产经纪有限公司项目策划报告

目录前言 第一部分市场分析 一、通州地产市场简述 二、市调分析 第二部分定位分析 一、项目描述 二、客户定位 三、产品定位 第三部分宣传推广计划 一、宣传推广要点 二、具体运做要求 三、销售工具要求 四、推广工具及形式 五、宣传推广的阶段 补充说明

前言 透视北京火红的房地产市场 200２年1—4月现房销售176万平方米，同比增长达4４.7% ?今年以来,本市房地产开发投入持续高涨,供应量进一步加大,市场销售不断升温，销售面积高于同期竣工面积。?截至4月底，全市累计完成房地产开发投资181．１亿元,同比增长5５.6%,比一季度增速高9.1个百分点;竣工各类商品房118.7万平方米，增长54．7%,比一季度上升8.1个百分点,其中住宅1０1.2万平方米，增长68.9％;实现现房销售176.２万平方米，增长44．７％,其中住宅165.7万平方米，增长40%，增速在一季度比2月份分别上升44个百分点和４5.4个百分点的基础上，又上升5．2个百分点和1.4个百分点。 从一季度房地产开发情况看,本市房地产开发总体形式比较乐观，但也有几个现象值得关注: ?其一，商品住宅投资增速趋缓。一季度本市完成商品住宅投资48.8亿元，比上月商品住宅增速降低33．1个百分点。而在住宅投资趋缓的同时,办公楼和商业营业用房投资的增速分别比上月提升４8．7个百分点和5５.2个百分点。市统计局统计报告分析认为，住宅产业是国民经济重点发展的领域，商品住宅作为住宅建设的主体，近年来增长很快，是开发投资的主要组成部分和增长点。在住宅需求还很旺盛、办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情况下，投资者投资去向的调整还需慎重。 其二,新开工面积首次出现下滑，这是近年来少见的现象。新开工面积的变化是反映房地产开发未来趋势的重要指标之一,本月商品房新开工面积下降究竟是暂时现象还是预警信号,还有待观察。 其三，拖欠工程款增长速度快于开发投资。一季度,本市房地产开发各项应付款合计8亿元,其中拖欠工程款4.4亿元，比去年同期增长了1.9倍。

泗阳商业项目定位报告

泗阳商业项目定位报告 第一章基本数据统计情况 一、泗阳城市概况 泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。 从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近徐州观音机场，连云港港口和白塔埠机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条件。 泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如既往地促进房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好的环境。 目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。 二、泗阳商业概况 （一）商业地产特点 1.泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现 了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅； 2.楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为 3.6至4米，进深 在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；

3.近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风 格；（如凤凰苑、泗水古城） 4.同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼 盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。 （二）商业发展规模 1.市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市， 但其规模并不大，营业面积多在1000到2000平米左右，购物环境一般，商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。 2.市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房 也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。 3.经营商品结构如下： 1)商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。 2)商品种类分布相对集中，规划合理。 3)主力业种为服饰、鞋类。 4)规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。 三、泗阳消费概况 2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。 2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。 目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市，但消费环境与苏南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。 泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费比例并不是很高。 第二章项目区位分析

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目录 第一章城市房地产宏观市场分析第二章区域市场分析 第三章客户群体需求分析 第四章项目定位分析和结论 第五章项目开发经营模式建议第六章价格策略建议 第七章营销策略建议

第一章城市房地产宏观市场分析 第一节经济环境对房地产市场的影响 1、宏观经济运行对房地产投资的影响； 2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。 第二节国家及城市相关政策对住宅产业的影响 1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定； 2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响； 3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。 第三节城市房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测 a)总体供需关系分析及预测 b)总体价格预测 c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测 d)目前市场机会的初步结论 第二章区域市场分析

第一节区域环境概述 1、地理位置及交通交通状况； 2、区域配套设施状况； a)配套设施点位图 b)商业配套设施 c)生活配套设施 d)教育配套设施 e)医疗配套设施 3、区域自然及人文资源状况 第二节区域房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对区域房地产市场未来供需关系和价格走势的预测 a)总体供需关系分析及预测 b)总体价格预测 c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测 d)目前区域市场机会的初步结论 第三节区域竞争格局分析

房地产项目营销及产品力策划报告

房地产项目营销及产品力策划报告

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不但仅是在卖房子, 而是在推销一种时代现象,传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来,处在经济与文化边界的时代现象,一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质,但我们要做到规模虽小,声音却不小的现象,即所谓”小楼盘要大声说话”,达到以小博大的市场效应,实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议 第四部分园林设计建议

第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 (一)合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种”大开大合”式的风格,它追求一种大气的感觉,这就要求它有比较大的占地面积,才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘,而它们没有认识到这一点,导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看,住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃,由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品,而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现,是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品,占据当前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟,市场的产品更新换代也愈来愈快,每一个项目的卖点

某地产项目产品定位报告建议

目录 第一章项目理解与分析 第一节项目概况 第二节项目初步评估 第三节综合分析概述 第二章产品定位初步设想 第一节产品性质 第二节产品目标市场 第三节产品型态初步设想 第四节产品改造内容 第五节有关产品改造和分割方案（见附图）第三章市场研究 第一节市调报告 第二节小户型产品市场研究 第三节区域楼盘个案调查 第四章目标客户定位 第一节目标客户定位 第二节目标客户置业需求特征 第三节目标客户的购买动机 第五章价格定位 第六章产品定位建议 第一节建筑外观建议

第二节建筑功能性划分建议 第七章产品配套建议 第一节大堂 第二节室内会所 第三节交房标准 第八章投资简单分析 第一章项目理解与分析 第一节项目概况 1.1.1地理位置：上海市闸北区柳营路、平型关路口（近 灯具市场） 1.1.2项目规划现状 ?建筑形态：框架、剪力墙结构，地下一层，地上十五层 ?基地面积：约3800平方米 ?总建筑面积：约14800平方米 ?项目性质：四层商业裙房的办公大厦 ?项目状态：工程基本完成，目前处于停止状态，无人入住

第二节项目初步评估 1.2.1项目规划与市场脱节 项目原有规划显然脱离市场，立项显得盲目。作为商办大楼，其立地条件必须具备地理位置显著，交通发达，商业配套发展完整，周边功能有商办需求。而本案位于闸北区内环外，远离商圈，周围几乎全部为居民区。虽然其南部有旧厂房，但基本废弃，属于改造范围。而且本案所临通道柳营路仅为陈旧、狭窄的双向2车道马路，距共和新路、内环线有一定距离。因此，作为大开间的纯办公大楼根本不适合。 1.2.2项目改造的两个选择 结合本案特点及上海办公楼市场，其产品形式必须进行大的改变。即使房屋性质不作改变，其布局及功能也必须进行大的改动。从项目现状结合市场分析，大开间办公房和酒店等纯商业物业形式已经不适合，改性为住宅也面临销售难题。因此，可供选择目前可有两个选择：分割为小户型商住公寓；中等面积的商住公寓。综合各方面因素，我们倾向于前者。 1.2.3小户型商务公寓的建议 分割为小户型商住公寓并非因为市场上小户型风行，