1项目投资

房地产营销策划案例
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；

第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状　
4、周边市政配套设施调查
.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动
.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策 利率 房地产按揭政策
.固定资产投资总额：全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及

购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定.：类比价值算术平均法;有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价 确定系数 确定幅度
.具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：销售均价假设;销售收入模拟表
.利润模拟及说明：模拟说明;利润模拟表
.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响;销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值;项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销

售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经济形势的变化;.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求
.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论