另眼看房价(18)

另眼看房价（18）——幼稚的问题当具有中国特色社会主义的房地产理论体系已被创建，便可据此健全、完善房地产的政策、制度及法规的顶层设计，此相关设计的建立可谓房地产的“软件”，“软件”的运用需要“硬件”来施行及管理，此“硬件”便是房地产职能部门的配置；中国大陆的现行房地产“软、硬件”共同存在一个很大且严重的问题，该问题让现有的“软、硬件”的运行处于失序状态，其实该问题的解决并不难，难的是不知道该问题的存在，这个幼稚的问题便是：什么是房地产？

问题之所以幼稚，是因其根本不该发生，它的存在只能令人摇头叹息，在不动产之中出现房地产这个名词，有其现实应用的意义，因此不动产和房地产在实务的运用中有其各自的定位不可混淆，房地产属于不动产但不动产却不一定是房地产，简言之，房地产的不动产和非房地产的不动产它们的总和即为不动产的范畴，不动产的定义学说早有定论，它与动产之间的界定鲜有争议，但房地产却不然，各个国家或地区会因各自国情需求的不同，对房地产范围的定义也会有所差异，故房地产范围的定义不存在共同认同的定论，所以我们的房地产顶层设计首要之工作，便是根据自身国情的需求，确定自己房地产的范围，方能

有序的开展其后的相关顶层设计，住宅用地（房）或/及商业用地（房）或/及工业用地（房）或/及农业用地（房）或……等，什么属于我们房地产的范围？至今仍是个谜未有定论，这让现行房地产的“软、硬件”呈现碎片化，毫无整体性及系统化可言，更别提创建具有中国特色社会主义房地产的“软、硬件”，这一切都是幼稚问题所引起的。

现行与房地产有关的职能部门，基本上是计划经济产物的延用，它们处于“多龙治水”的状态，更糟糕的是“群龙无首”，这导致房地产的很多问题无法及时得到妥善的解决，等到事态严重方知骑虎难下，小产权房便是一例，当“软、硬件”都存在不健全、不完善的现象，那么房地产多有乱象也是必然的；房价同样受幼稚问题的影响，它的范围定义为何？难道房价只能专指住房的房价吗？如果是这样的话，只能说明我们对房价的认知是狭隘且浅薄的。

2014/09/29

别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高!

别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高!

别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高！ 王炼利 中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，有人就会偷着乐！ 两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！ 人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！ 当然，我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的“上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等）、土地用途（分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，政府部门收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金

会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。 本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。 2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受采访，主要让谈我对土地出让制度和土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问：“王老师，你的心态怎么那么好？”我回答“我根本就没有指望过能播出！” 无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。

我国高房价的危害、成因及对策分析【开题报告】

毕业论文开题报告 经济学 我国高房价的危害、成因及对策分析 一、选题的背景和意义 选题的背景： 随着全球房地产市场的发展，房地产市场研究在国际舞台上占据着越来越重要的地位，尤其是近10到15年的时间里，国外房地产研究逐渐由起步到成熟，研究的发展速度和规模都达到了相当高的水平，在房地产宏观调控方面取得了一定成果突破：为应对美国房地产升温，美联储主席伯南克的方法是对美元加息，并进行金融创新；韩国对此则采取有保有压的政策，对无房户购房实行优惠利率，对有房且收入较高的家庭再购房则将利率提高并降低贷款额的比重，打压房地产；面对住房价格上涨英国则采取法律手段，颁布《住房法》导入“购买权利“，取得了良好的调控效果。 我国房地产研究起步较晚，又由于房地产问题的研究是一项非常复杂的工程，它涉及到很多方面的问题，从而导致了现今我国的专家学者，实业界，政界等对我国房地产的现状有较大的分歧：复旦大学谢白三教授认为目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下；华中科技大学欧阳强认为应对我国房地产价格上涨应进行结构性调整，促进房地产业升级，并规范土地市场、完善房地产金融体制。总体来看我国房地产研究至今没有较为权威的研究模式，对我国当前的房地产发展形势判断不准确，造成一段时间内房地产价格宏观调控政策未起到有效的效果，总体的研究情况不能令人满意，更不能有效的应对当前房地产市场的价格变动。 选题的意义： 当前中国房地产的市场价格并不能真实反映房屋的供求关系，目前的房价对于购房者来说并没有多少现实意义。换句话讲，购房者根本没有必要去关心目前房价的涨落。而在国外，二手房价格的变化可以反映出房价的涨跌。即使是新房的价格，也要把所有房屋分成各种类别及各种层次，通过分析不同房屋结构给予不同数据，只有这样分析出来的房价才能够比较准确地反映市场。可是中国目前的房价，房价相当平均，相当不准

人口分布与人口迁移习题

考点13人口分布与人口迁移 对应学生用书P029 (共22题，每题2分，共44分) [夯基础—确保大本营] 甲、乙、丙是三个不同地区。读图，回答1～2题。 1．[考向人口的迁移]有关甲、乙、丙三地区人口迁移的说法，正确的是() A．属国际人口迁移 B．迁移方向主要是由城市到农村 C．人口主要由乙、丙迁往甲地 D．人口主要由甲地迁往乙、丙两地 答案 D 解析根据经纬度数值可以推测出：甲、乙、丙三地分别位于我国的四川盆地、长江三角洲地区和广东沿海地区，图中人口主要是从四川盆地流向长江三角洲地区和广东沿海地区。 2．[考向影响人口迁移的因素]引起上述人口迁移发生的最主要因素是() A．收入差距B．家庭婚姻 C．工程建设D．文化教育 答案 A 解析人口从四川盆地迁往长江三角洲地区和广东沿海地区主要是由沿海和内地的经济发展水平的差异即收入差距引起的。

[2018·南昌调研]读我国某地区人口密度分布情况图，完成3～4题。 3．[考向人口分布]造成B地区主要环境问题的人为原因是() A．人口密度超过地区承载力 B．土质疏松 C．夏季暴雨集中 D．本区合理承载力较大 答案 A 解析从图中可看出B地区为黄土高原地区，水土流失严重是其主要环境问题。从图中可明显看出，该处的人口密度为47人/平方千米，已远超出30人/平方千米的合理人口密度，故导致生态破坏严重，进而出现严重的环境问题。 4．[考向影响人口合理容量的因素]本区北部合理承载力低的原因是() ①土地资源质量差，以沙地、草原为主②降水较少，水资源较少③科技水平低④对外开放程度低⑤人口受教育水平低 A．②③④⑤B．①②③④ C．①③④⑤D．①②④⑤ 答案 B 解析图中北部地区自然条件恶劣，气候干旱，经济、科技水平较低，对外开放程度较低，故合理承载力低。 [2018·广州模拟]下图为2010年上海人口年龄结构示意图，读图，完成5～7题。

R语言房价分析

data=read.table("data.txt",header=T) head(data) case Taxes Beds Baths New Price Size 1 1 3104 4 2 0 279900 2048 2 2 117 3 2 1 0 146500 912 3 3 3076 4 2 0 237700 1654 4 4 1608 3 2 0 200000 2068 5 5 1454 3 3 0 159900 1477 6 6 299 7 3 2 1 499900 3153 A. Please open the dataset, omit any missing values, and name it mydat a. mydata=na.omit(data) B plot(mydata[,-1]) 从上面的图中我们可以发现尺寸和税收可能会影响房价

C. Using -ggplot- suite colnames(mydata) [1] "case""Taxes""Beds""Baths""New""Price""Size" library(ggplot2) ggplot(mydata, aes(x = Size, y = Price)) + geom_point(aes( )) + geom_smooth() ggplot(mydata, aes(x = Taxes, y = Price)) + geom_point(aes( )) + geom_smooth()

D. Do your visualizations show a positive, negative, or no relationship? 从图形中我们可以发现税收和面积对房价有正向的关系 E. Is there evidence that you may need to transform any of your variab les? Why? Motivate your answer by showing any relevant statistics or graphs ggplot(mydata, aes(x =(Size) , y =log(Price))) + geom_point(aes( )) + geom_smooth()

我国高房价的产生原因及其应对措施

我国城市高房价的产生原因及其应对措施 资源与环境科学学院房地产经营与估价专业 指导教师王健 作者韩彪 摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。 关键词：高房价产生原因应对措施 1我国城市商品住房市场现状 目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。 国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。 2高房价的产生原因 尽管今年许多城市的房价出现了近年来的异常不景气，但依然高价在售。推高房价的原因有很多，主要有以下几种原因： 2.1老百姓买涨不买跌的心态

论当前房价上涨的成因与对策

论当前房价上涨的成因与对策

【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 【论文关键词】高房价；成因；对策 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根

人口变化对房价与经济的影响

人口变化对房价与经济的影响 2015年之后，迎来中国人口红利的大拐点，也迎来了楼市拐点。一直以来“楼市拐点”就像是“狼来了”，只有短暂性的下挫，但反弹从未失约，然而这一次楼市的根本土壤发生了根本性变化，因为这一次的难题不是“政策”和“资金”，而是楼市的柴薪“人口”。基于人口红利与房价的纠结关系，我们先来了解一下人口数据，现提炼报告主要观点，如下： ①中国人口总量在2018-2023年间达到峰值，生育率难以提升，育龄妇女人数在快速减少，全球人口占比持续下降。人口结构发生变化，楼市赖以生存的土壤“人口红利”也正在消失。 ②只有将生育率稳定在略高于2.1的水平，才能逐渐保持人口数量的稳定和结构的稳定（美国、印度将长期是稳定的柱状人口结构），才能让国家恢复可持续发展能力。

③中国近期的经济问题的核心是总抚养比太低（儿童抚养比太低），内需不足；远期经济问题的核心是总抚养比太高（老年抚养比太高），劳动力不足和老年化。即使是执行了单独二孩政策和解决了养老保险金的问题，也无法从根本上改变人口红利正在消失的趋势。 ④中国20-64岁劳动力2015年后开始负增长，下降速度将超过日本。日本在1951年后、台湾在1975年后、韩国在1977年后，20-64岁劳动力还增长了48 年、42年、42年，在20年内增加了51%、58%、64%；而中国大陆的劳动力在2008年后只增长了7年就将开始减少了。不少的城市也的却出现了“用工荒”，劳动力工资上涨成为了常态。 ⑤2010年是1个老人对应7.5个劳动力，养老已经开始出现问题了；而未来一个老人只对应一两个劳动力，养老压力可想而知，养老金短缺将是今后各届政府面临的难题。可以断定的是，在2015年后几十年，中国经济不断减速应该是“新常态”。

实验一-人口迁移问题

实验报告一 人口迁移问题 一、 实验内容 假设一个城市的总人口数是固定不变的，但人口的分布情况变化如下：每年都有5%的市区居民搬到郊区；而有15%的郊区居民搬到市区。若开始有700000人口居住在市区，300000人口居住在郊区。请分析： （1）10年后市区和郊区的人口各是多少? (2) 30年后、50年后市区和郊区的人口各是多少？ （3）分析（2）中数据相似的原因。 二 、实验目的 1.巩固线性代数的知识，培养学生用矩阵知识解决实际问题的能力。 2.建立n 年后的人口预测模型，如题目中所要求建立的矩阵为A=??????85.005.015.095.0和B=?? ????300000700000 则第n 年后的人口模型为C=（A ^ n ）*B,其中C 的a11元素为n 年后市区居民人口，a21元素为n 年后郊区居民人口 三、 实验结果 （1）（2）题实验运行结果如下图所示

三、实验拓宽 对于（3）问中提出的“实验结果趋近于相似数据”问题，可以采取以下方法进行证明： 如果选择R^2的基u1和u2，令u1为??? ???13，u2为?? ????-11，则B 可以由该两基表示为 B=?? ????300000700000=250000??????13+50000??????-11=250000* u1+50000* u2 且A*u1=??????85.005.015.095.0??????13=?? ????13=u1 A*u2=??????85.005.015.095.0??????-11=0.8?? ????-11=0.8u2 由此得到(A^ n) B=250000 u1 + 50000 (0.8)^ n u2 所以，当n 增大的时候，右式第二部分趋近于0 则数据会趋近于250000 u1=?? ????250000750000. 四、实验总结 本题通过建立有关矩阵乘法及其幂运算的数学模型，采用Matlab 数学软件，将原本复杂的人口迁移问题转化为数学模型问题，从而成功将问题进行简化。 通过多次幂运算的结果，得出了数据趋近某一极限值的结果，并通过对相应线性空间合理选取其基础解系的方法，成功解释并证明了“人口将逐步趋近于稳定这一结论”。 这对于实际问题的解决，如类似的人口迁移计算问题，有着极大的帮助。 实验人：金铭 学号：2110101162 班级：机自17 2011.12.15

从供求关系分析房价高涨的原因及其对策

成都理工大学 从供求关系分析房价高涨的原因及其对策

从供求关系分析房价高涨的原因及其对策作者姓名：陈草专业班级：财务管理2003080501 指导教师：杨 锦 摘要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都很大的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。房价的问题是个牵涉面非常广泛的问题，是一个宏观经济问题，也是一个社会问题，还是一个政治问题。就作者个人而言，我认为房屋既然是商品，那么供求关系对价格是必然会产生很大影响的，是引起价格变动的一个非常重要的因素。因此本文针对我国目前的房价现状，主要从经济学的供求关系角度系统的分析了房价过高的原因，并分别分析了房市的需求现状和供给现状。并从供求关系方面提出了有关抑制房价的方法和对策。 关键词：高房价;供给;需求;对策

目录第一章：前言 1.1我国房地产供需问题研究背景 1.2国内外对房地产市场供求问题的研究状况 1.3 本文研究思路和研究方法及研究结果 第二章：房市发展回顾 第三章：我国房市现状 3.1 供需市场现状 3.2 房价现状 第四章：房市需求现状分析 4.1 消费需求不断上涨 4.2 投资需求旺盛 4.3 城市化进程的影响 第五章：房市供给现状分析 5.1 不合理的供给结构 5.1.1 商品住房结构不合理 5.1.2 保障性住房建设不力 5.2 土地价格的影响 5.2.1 土地出让制度的不合理导致房价高涨 5.2.2 土地有效供给不足 第六章：抑制房价的对策分析 6.1 引导消费结构的改善 6.2 提高住房的有效供给 6.3 相关政策和制度的完善 结论 致谢

参考文献

中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年

中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年 目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼市、疯狂的房价、恐慌性的抢房现象，如果一直这样的“火”、“疯”下去，会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫破灭，会不会中国楼市重蹈日本覆辙。2004年-2016年中国房地产“崩盘论”、房价泡沫“破灭论”的言论，从来就没有停止过，但是却没有发生。最让人放心的，中国的市长到国家住建部，都出口驳斥的讲，中日国情与城镇化率及杠杆、市场不同，结果证明这是对的。但是对没买房的人来讲，最可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了，比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年[1987-2015年]，暴涨了多轮，最后你还是没有买房。事实证明，中国房价从来不会听专家、经济学家、学者、唱虚派的预测，完全是按照中国特殊的供需与经济运行规律，尽管是计划经济市场转入半市场经济，房价依然上涨。 第一是中国的房价历史与规律。1998年之前的房价，从官方统计的数据来看，到了1987年才有全国性的房价统计。1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的

市场价格。鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查。1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少，才408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实际上没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。从今天回头看，房价在2001~2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过

中国高房价的分析与对策

中国高房价的分析与对策 作者：肖建荣邮箱:xiaojr8899@https://www.wendangku.net/doc/9d883615.html, 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。 中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空臵率看，一般而言，空臵率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空臵危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空臵率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。 尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空臵率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。 中国的高房价的原因 首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。 如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位臵，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。 城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为

高房价原因的经济学分析

高房价原因的经济学分析 2009年年初以来，上海房价连破2万和2.2万两个关口，与去年13665元/平方米的均价相比，分别大涨46%和61%。我来到上海已经是第十个年头了，去年下半年开始，我的确有一种2003年下半年那种感觉。什么感觉？房价在加速上涨！而最近有关针对房地产的调控政策也频繁出台，但上海楼市近期并未出现明显降温趋势。很多人对此有分析，仁者见仁智者见智。今天我们也来分析一下。 我的分析很简单，经济学的供求分析。经济学里面讲供求，也就是商品的价格取决于供给和需求。需求大于供给，价格上升；需求小于供给，价格下降。房子作为一种商品，也应该如此。这是经济学的基本方法。分析价格上升下降因素，就从供给和需求开始。 可如果我们就说，房价上升过快，是因为买房子的人多，可卖的房子少，对是对，可有点流于表面了。看问题应该深入，要深入分析供给和需求两方面。 上海包括北京、深圳主要城市，房价高的根源在哪里呢？有人说在于投机者炒房，如温州炒房团。还有人一直把矛头指向房地产开发商，认为是他们抬高了房价。 上述两种分析我认为都不正确。先分析第一种。在上海，工作10年以上的人基本都有房子，其中一部分也许拥有2套以上房子，这些人买第二套房子肯定是为了投资，这也无可非议。党的十六大报告还明确提出要鼓励增加人民的财产性收入，我以前的专栏也分析过，财产性收入就包括房产。我一直不认为这些白领投资者拉高了房价，甚至就是温州炒房团，我也认为他们总体加起来也没有那么大的实力，可以把一个国家的房地产价格炒起来。房地产的投资者无非是预测未来房价上升，是房价的被动接受者。 接下来，我们看看房地产开发商。改革开放30来年，没有房地产的商业化，我们哪里会住上外观不错的商品房呢？计划经济时代我们住什么样子的房子？作为一种企业，房地产开发商追求利润最大化，报出高房价似乎也无可非议。有些开发商用一些销售策略炒楼花，房号，捂盘，自己买卖制造虚假繁荣现象，诱骗大家去买，我看也不可怕。这些手段可以去揭露和打击，但我想不能杀鸡取卵，我们需要有社会责任感

中国人口迁移与城市化问题研究(一)

80年代以来，从不同学科研究中国人口迁移和城市化①的成果迅速涌现。作为经济和社会双重转型条件下的重大现实问题，中国近年来的快速城市化以及农村人口大规模向城市的迁移和流动，对经济发展和社会整合等多方面正在并将继续产生深远影响，由此也决定了当代中国人口迁移和城市化问题是未来很长一段时间内人口和发展研究方面最具活力的领域之一。中国人口迁移和城市化研究在最近20年中取得了引人注目的进展，但在理论建构和研究方法等方面也不可避免地带有不成熟的色彩。在经过早期以数量型为主的迅速发展后，现在是对人口迁移和城市化研究本身进行回顾与总结的时候了。本文将对1978至1998年中国(大陆)中文学术期刊上发表的专题研究当代中国人口迁移和城市化问题的资料进行回顾和总结，资料来源主要依据中国人民大学书报资料中心《人口学》专题②，根据标题中的关键词进行检索，另外也补充了一些《人口学》专题中没有收录的论文，由于迁移研究、特别是城市化研究散布于众多学科，以及检索手段的不完备，疏漏之处在所难免，欢迎指正。一、关于人口迁移研究的简要回顾从70年代后期开始，中国人口科学进入一个蓬勃发展的黄金时期。由宏观背景和政策需要等因素所决定，早期人口研究的重点集中在人口再生产方面，有关人口迁移和流动的研究很少见，只有一些介绍国外人口迁移状况和政策的资料零星散布于各类期刊。在高度集中的计划经济体制下，人口迁移特别是非农产业部门的劳动力迁移调配纳入了国家计划之中，从根本上否定了人口自由流动在生产要素配置中的重要作用，有关人口迁移和劳动力流动的研究几乎是空白。改革开放以后，随着农村以联产承包责任制为主的改革的推进，农村剩余劳动力的显化及其转移问题开始成为一个研究热点，并逐步向相关问题和学科扩展，形成跨经济学、地理学、社会学等多学科研究的格局。城市流动人口的剧增强化了政府部门和科研机构对人口流动问题的关注，从80年代中期起，我国东中部若干特大城市都相继开展了流动人口调查。1990年全国第四次人口普查首次全面调查了中国人口迁移的状况，为迁移研究提供了强有力的资料支持。进入90年代以来，政策研究部门和学术研究机构继续对80年代后期开始对社会形成强烈冲击的“民工潮”展开了较为深入的调查和研究，其研究方法和主要成果带有浓厚的经济学和社会学特色。仇为之(1981)发表的“对建国以来人口迁移的初步研究”，是可检索到首篇对当代中国人口迁移问题进行专题研究的论文。从1981到1983年，检索到的迁移和流动研究论文仅有5项。从1984年开始，迁移和流动研究开始迅速发展：1984年检索到11篇论文，1985年为22篇，1988年成为迁移和流动研究的一个高潮，有41篇论文。1995年形成一个新高潮，论文达到65篇。由此大致形成三个阶段：1981至1987年为起步阶段，这一阶段迁移和流动方面的资料极其缺乏，研究理论和方法也很薄弱，因此，论文主要是一般性分析或小规模的调查，但这一阶段为后期的大发展奠定了基础。在专著方面，田方等(1986)主编的《中国人口迁移》较系统地总结了建国后至80年代中期的主要迁移活动，包括边疆地区的开发型移民、水库移民、自流人口问题等。胡焕庸等(1984)编著的《中国人口地理》和孙敬之(1987)主编的《中国人口》丛书，都有专门章节讨论人口迁移，为之后的人口迁移研究提供了重要的分析框架和资料基础。李德滨(1987)的《黑龙江移民概要》总结和分析了解放后至80年代初自发或组织迁入黑龙江的移民，也具有重要价值。1988到1995年为人口迁移研究大发展阶段，研究成果迅速涌现，初步确定人口迁移和流动研究的框架地位。这一阶段的大发展，除了学科发展的自身要求外，还有几方面的有利因素：一方面80年代中期以来中国人口的流动性大大加强，要求学术界对此问题开展专门研究；另一方面资料条件得到明显改善，主要如《中国人口》丛书，户籍迁移统计资料的整理和发布，中国社科院人口所主持的“74城镇迁移调查”，若干特大城市“流动人口调查”，以及1987年全国1%人口抽样调查和1990年第四次人口普查资料，都为迁移研究打下良好基础(庄亚儿1995)。综合利用相关资料进行的研究如李梦白等(1991)对大城市流动人口状况进行了较全面的总结和分析；杨云彦(1994)主要利用第四次人口普查资料抽样数据对人口迁移状况作了较详实的分析；彭勋等(1992)从理论上探讨了人口迁移的学科体系。1996年以来是人口迁移研

中国房价过高的原因与对策

中国房价过高的原因与对策 摘要：改革开放以来，中国的房价随着中国经济的发展一路飙升，成为了我国经济的支柱产业，但是居高不下的房价也对人们的生活产生了很大的影响，越来越多的居民已经买不起房子，社会矛盾不断增加。虽然国家也开始着手政治高房价，但是效果依然不明显。 关键词：房产房价持续增长 一，原因 1、保障性住房建设与供给严重不足 随着城市化进程和住房制度改革发展，我国住房供应结构失衡，住房供应高度市场化，保障性住房建设与供给严重不足。尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。面对高房价、低收入的基本国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。 ２、垄断造成疯涨 我国住房的供给途径很少，住房的市场供给几乎完全被开发商所垄断，开发商建造房屋是一种商业行为，拿地建房的目的是为了获取利润。为了获取更多的利润，房地产开发商联合起来操控价格，在涨价上保持高度默契，垄断使房产开发商谋求暴利，置社会和谐、稳定于不顾。面对这种局面，购房者不得不拿出超出自身承受能力的资金来购买房屋，从而在一定程度上助推了房价的疯涨。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。 3、商品房供应量少 商品房供应量少的原因比较复杂。从供求关系看，主要有保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因。加上刚性需求与投资需求旺盛，致使商品房供不应求；从开发成本角度分析，高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的15%；从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。 4、我国处于高速城市化阶段 随着改革开放的不断深化发展，国民经济总量持续快速增长，我国城镇居民收入水平也不断提高。目前，我国已进入城市化加速发展时期，这就意味着有更多的居民要到城市里居住，由此带来的购房需求是现在购房群体中的重要组成部分之一。这也是造成房价疯涨的主要客观原因之一。 5、不理智抢购造成涨价、游资炒房造成涨价 投机性和投资性群体的大面积炒作，是住房价格上涨过快的核心力量。住房价格不仅由其生产成本决定，而且还在更大的程度上决定于有支付能力的需求关系，购房者的不理智抢购行为，推动房价高涨。购房者面对连续攀升的楼价，抢购完全处于无奈。客观上造成地产火爆繁荣的虚假局面，地产商以供不应求为理由，趁机大肆抬价。消费者、投资者盲目追涨的从众心态，令大部分民间资本投向房地产领域，在各地疯狂抢购，伺机抛售牟取暴利，或者出租以赚取租金，从而导致房价疯涨。因此，我们可以说消费者、投资者的不理智抢购是导致房价疯涨的最重要原因之一。

人口迁移：中国人口发展的重大现实问题

计划生育教育--人口迁移：中国人口发展的重大现实问题 [日期：2007-04-24] 来源：作者：[字体：大中小] 改革开放以来，中国人口流动性不断加强，迁移的流向和机制亦发生了很大变化：人口迁移的宏观流向发生逆转，延续数百年的向北方迁移转换为向东南沿海迁移；城镇化进程加速，向稀疏地区进行开发性迁移转变为向人口稠密区的集聚性迁移，中国正在经历着和平时期最频繁的人口流动。随着改革的进一步深入和国内外经济环境的变化，特别是在加入WTO的压力情况下，中国可能发生大规模劳动力资源重新配置，大量农村劳动力将脱离传统农业，其中相当部分将以不同形式进入大城市，而城市劳动、人事制度改革的深化以及户籍制度、社会管理体系等方面的变化，必将促使中国人口迁移日益频繁，这样，人口的流动性也会随之不断提高。总之，当代中国的人口迁移和劳动力流动问题是中国人口转变、城市化迅速与经济转型的历史性重要阶段的一个重大现实问题，是未来相当长一段时间内人口和发展研究方面最有活力的领域之一。 人口在空间上的移动和劳动力在产业间的流动，都是社会活跃度的重要衡量指标，其中，以定居为目的的人口迁移作为社会转型的一个重要的社会经济过程，其研究价值尤为突出。 我国人口迁移与流动性的急剧变化，引起了国内外学者的广泛关注，有关部门也进行了多项调查。但是迄今为止，有关的研究仍然被统计数据和统计口径等问题所困扰。尽管改革开放以来中国人口迁移与流动不断加强，现有的户籍迁移统计数据却不能反映这一趋势，各次人口普查所取得的迁移数据，则是反映一个时间截面上的存量指标，它是所有年份迁移累计的结果。迁移年度数据是计算迁移强度、测算整个社会人口流动性活跃程度的一个基础性问题，长期以来，学者们对此进行了多种探索。 人口迁移是有一定时间和空间界定的人口移动现象，它和临时性的人口流动，特别是旅游、商务、通勤等类型的人口流动有明显差别。国际上一般将人口迁移定义为改变常住地超过半年或一年的人口移动。但目前在公安部门发布的迁移统计中，人口迁移被局限于迁移手续的那部分人口，即"户籍迁移"人口。而其他没有完成户口迁移手续的"事实迁移人口"，则和其他类型的流动人口一起全部被称之为"流动人口"或"暂住人口"。这样做的结果，就是将越来越多的没有办理户口迁移的自发性人口迁移排斥在外，从而不能准确反映中国人口迁移的实际情况。为了克服这个问题，在1990年和2000年两次人口普查和1987、1995年的全国1％人口抽样调查中，均按常住地标准统计人口，按其统计口径，迁移不仅包括办理了户籍迁移手续的人口，也包括那些没有办理户口迁移、但是离开原住地超过一定时限的人口。我们认为，各次普查／调查所采取的迁移统计口径更能反映人口迁移的真实含义，因此采取这一口径。资料是另一个问题。目前全国性的迁移资料，一是由公安部门发

我国房价上涨的原因及对策___论文

我国住房价格上涨的成因及对策研究 （一）房价上涨的原因 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （1）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 （2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。（3）住房供应结构的不合理 国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。

人口分布与人口迁移

课题29 人口分布与人口迁移 一、教学内容与说明 1．教学内容 衡量人口分布的主要指标、世界人口分布（四大人口稠密区与稀疏区）及成因；人口迁移的主要方式及产生的影响。 2．地位与作用 本课题通过阐述人类对环境的适应和人口发展对环境的影响，加深学生对人口合理分布的认识，强化人类社会必须实施可持续发展的观念。 二、教学目标 1．能运用信息数据计算人口密度，并从中分析各地区人口分布状况。 2．能运用“世界人口分布图”，说明世界人口四大稠密区和稀疏区，并探究人口稠密的自然和人文原因。 3．了解人口迁移的原因，通过交流探讨活动，认识各主要迁移方式的利弊影响，培养辩证和全面评价的思维习惯。 【设计思想】教学立足于人地关系，目标设计关注“人口发展”与“环境”的相互影响。 三、教学重点、难点 人口分布的影响因素；探究人口迁移的影响；全面分析人口迁移所产生的问题。 四、教学安排 1课时。 五、教学过程 （一）引入新课 1．展示上海各区县人口密度表(2005年)，播放有关人口问题的视频。引导学生关注衡量人口分布的主要指标——人口密度。 上海各区、县土地面积、户籍人口及人口密度(2005年)

2．引导学生读“世界各洲人口密度”图，提问： （1）1950年世界人口密度最大的是哪个大洲？（欧洲） （2）1997年世界人口密度最大的是哪个大洲？（亚洲） （3）按现在的速度，将来哪个大洲有可能成为人口密度最大的大洲？请说明理由。 预计学生可得出结论：世界不同地区人口分布很不均匀且发展不平衡。

（二）新课教学 1．人口分布 （1）引导读“世界人口分布”图。 哪些大洲的哪些区域人口稠密（人口密度在100人/平方千米以上）？分别有哪些国家？哪些地区人口稀疏？ （2）出示世界地形图、世界气候图，引导学生讨论： 为什么这些地方的人口稠密或稀疏？ 教师归纳：人口稠密区，往往处于中、低纬度地区，沿海，平原为主的地形区，温暖湿润的气候类型区，自然条件一般比较优越。由此可以得出：自然条件对人口分布有重要影响。随着生产力发展，自然条件优越的地区，也都进一步成为工业、交通发达、城市集中的地区。尤其在西欧和北美，工业、贸易、金融的发展，成为吸引人口的重要条件。由此可以得出：人口分布的影响因素还有人文环境，经济条件和历史原因。 呈示人口分布的规律： 人口稠密地区：中低纬度、地势低平、沿海、经济条件好或历史发展悠久的地区。 人口稀疏地区：内陆、干旱、寒冷、潮湿、地势高峻的高原、高山地区。 （3）引导学生探究“中国和加拿大人口分布差异及其成因”。 出示中国人口分布图、加拿大人口分布图，阅读并分析：中国、加拿大人口的分布特征及其影响因素。 引导学生获得结论：中国人口分布以“黑河-腾冲”线为界，东南半壁多，西北半壁少；加拿大人口集中在东南部和美国交界处的五大湖区和圣劳伦斯河谷，而北部大部分纬度比较高的地区人口稀少。 两国人口集中分布区主要都是自然条件优越的地区，受气候（温暖湿润）、地形（平坦）、沿海（交通便捷）、水源（充足）等影响；同时又都处于经济发达地区。 【设计思想】通过对两国人口分布情况的进一步分析，可以帮助学生加深理解人口分布是多种因素综合影响的结果。使学生了解中国人口分布的特征，培养学生知识迁移和实际运用能力，同时为下阶段的人口迁移作铺垫。 （4）出示“民工潮”资料、图片，设问：中国人口东南稠密，为何还会出现人口流向东南沿海这一现象？它会产生哪些影响？ 教师说明，俗语“人挪活，树挪死”。简要辩证分析农民进城务工现象的利弊。 如今人口的移动越来越频繁了，对整个世界产生深刻的影响。自然导入“人